2-12-25794/28 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. veebruar 2015. a Tartu

Tsiviilasja number

2-12-25794

Tsiviilasi

Ülle Rammuli hagi

Comex Invest OÜ vastu

üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3 500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ülle Rammuli apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

Ülle

Rammul

(isikukood:

XXXXXXXXXXX), esindaja adv Heiki Kuningas

Vastustaja (kostja): Comex Invest OÜ (registrikood:

112155660), esindaja Agu Eichenbaum

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014.a otsus

hagi rahuldamata jätmise osas. Teha asjas uus otsus,

millega rahuldada hagi.

2. Tuvastada Comex Invest OÜ ja Ülle Rammuli

vahelise

üürilepingu

Comex

Invest

OÜ

poolt

erakorralise ülesütlemise tühisus.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud

menetluskulud Comex Invest OÜ kanda.

2. Jätta muutmata Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014.a

otsus osas, millega määratu advokaat Heiki Kuningale

riigi õigusabi tasuks Ülle Rammulile osutatud õigusabi

eest 691,20 eurot (kuussada üheksakümmend üks eurot

ja kakskümmend senti). Samuti jätta maakohtu otsus

muutmata osas, milles kohus vabastas Ülle Rammuli

maakohtu menetluses riigi õigusabi tasu ja riigilõivu

riigituludesse tasumise kohustusest.

3. Mõista välja Comex Invest OÜ-lt riigituludesse

691,20 eurot maakohtus kantud riigi õigusabi tasu ja

kulude katteks ning 216 eurot ringkonnakohtus

kantud riigi õigusabi tasu ja kulude katteks, kokku

907,20 eurot (üheksasada seitse eurot ja kakskümmend

senti), milline summa sisaldab käibemaksu.

Riigi õigusabi tasu summas 907,20 eurot tuleb tasuda

20 päeva jooksul arvates käesoleva kohtuotsuse

jõustumisest Maksu- ja Tolliameti arvelduskontole

Swedbank AS-is nr EE502200221014193355, SEB

Pank AS-is nr EE351010052031000004, Danske Bank

AS Eesti filiaalis nr EE873300333499990003 või

Nordea

Bank

Finland

PLC

Eesti

filiaalis

nr

EE401700017002872300

viitenumbriga

99915700009106. Selgitusse tuleb märkida tsiviilasja

nr 2-13-25794.

4. Saata käesolev kohtuotsus riigi õigusabi tasu ja

kulude väljamõistmist puudutavas osas teadmiseks

Riigi Tugiteenuste Keskusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Ülle Rammul esitas 3. juulil 2012 Tartu Maakohtule hagi Comex Invest OÜ vastu üürilepingu

ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 5. detsembril 2007 eluruumi üürilepingu X-XX, XXX

asuva elamispinna kasutamiseks tähtajaga kuni 4. juunini 2008. Kumbki pooltest tähtaja saabudes

lepingut ei lõpetanud ega teatanud ka soovist lepingu pikendamiseks, seega muutus leping VÕS §

310 lg 2 kohaselt tähtajatuks. 30. mail 2012 esitas hageja kostjale avalduse üüri alandamiseks. 4.

juunil 2012 saatis kostja hagejale kirja üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta. Kirjas

teatakse, et hageja võlgneb üüri ja kommunaalteenuste näol 676,44 eurot, millest vanemad

tasumata arved pärinevad 2010. aasta aprillist. Üürileping öeldi üles VÕS § 325 alusel ning kirjas

märgitakse ülesütlemise vaidlustamise aeg 15. juunil 2012 vastavalt seaduses ettenähtud korrale.

Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemisteade ei vasta VÕS § 325 lg 2 nõuetele. Ülesütlemisteates

ei ole selgitatud ülesütlemise vaidlustamise korda. Samuti on ülesütlemisteates ebaõigesti

märgitud ülesütlemise vaidlustamise aeg. On märkimisväärne, et kostja esitas lepingu

ülesütlemisteate vahetult peale hageja avaldust üüri alandamiseks. Avalduse esitamine oli tingitud

asjaolust, et küttekollete avariilisuse tõttu keelas Päästeamet nende kasutamise. Ilma küttekolleteta

ei vasta eluruum seaduses sätetatud nõuetele, sest pole võimalik tagada elamiseks vajalikku

temperatuuri. Seetõttu peab hageja kasutama elektrikütet. Peale selle on ülesütlemisavalduses

antud eluruumi vabastamise kuupäev 15. juuni 2012, s.o. enne ülesütlemisavalduse vaidlustamise

aja lõppemist. Hageja arvestuse kohaselt ei ole hageja üürivõlgnevuses.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Ülesütlemise põhjuseks oli hageja 676,44 euro suurune üüri ja

kommunaalteenuste võlgnevus, kusjuures võlgnevuse algus ulatus rohkem kui kahe aasta taguseks

(alates 2010 aprill). 04. juuni 2012 erakorralise ülesütlemise avalduses luges kostja üürilepingu

lõppemise päevaks 05. juuni 2012. Vastavalt VÕS § 313 lg 3, § 196 lg 2 ning § 116 lg 2 ja lg 4 ei

pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui teine pool paneb toime olulise lepingurikkumise.

Hageja võlad kostja ees olid rohkem kui kaks aastat vanad ja sellega pani hageja ilmselgelt toime

olulise lepingurikkumise. Hageja esitas kostjale üüri alandamise taotluse, viidates küttekollete

avariilisusele 30. mail 2012. Ei ole usutav, et suvel on elamiseks vajaliku temperatuuri tagamiseks

kasutada küttekollet või elektrikütet. Muuhulgas ei selgitanud hageja VÕS § 278 p 4 ja VÕS § 296

lg 2 kohaselt, mil määral ja kui suures osas oli üürikorteri kasutamine takistatud. Kuivõrd hageja

võlgnevus oli suur ja hageja käitumine andis mõista, et see suureneb veelgi, kui üürileping edasi

kestab, siis valis kostja erakorralise ülesütlemise korralise asemel. Kostja kirjutas ülesütlemise

avalduses selgesõnaliselt, et ülesütlemise võib vaidlustada vastavalt seaduses ettenähtud korras.

Asjaolu, et kostja eksis vaidlustamise tähtajaga, ei oma asjas tähtsust, sest kohaldamisele kuulub

seaduses ettenähtud 30-päevane tähtaeg. Hageja käitub kostja suhtes pahauskselt, olles kaks aastat

võlgu ja püüdes kohtumenetluse abil hageja korteris edasi elada.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud Ülle Rammuli

kanda. Maakohus asus otsustes järgmistele põhiseisukohtadele:

3.1. Kostja ei ole oluliselt rikkunud ülesütlemise vorminõudeid, kuna ta on märkinud ülesütlemise

avalduses ülesütlemise vaidlustamise korra (vastavalt seaduses sätestatud korrale) ja tähtaja (mitte

hiljem kui 15.06.2012.a.), mistõttu ei ole ülesütlemine vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Samas

ei ole nimetatud tähtaeg kooskõlas VÕS § 329 lg 1 ja märgitud ei ole kohta, kuhu hageja saaks

ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. Hageja on hagiavalduse esitamisega saanud realiseerida

oma õigusi läbi tsiviilkohtumenetluse.

3.2. Hageja ei ole tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ega ka seda, et neid väärtusi

pole võimalik kindlaks teha (RKTKo 3-2-1-111-07, 3-2-1-29-10). Seega ei ole kohtul võimalik

arvestada hageja üüri alandamise avaldusega, vaid tuleb asuda seisukohale, et hageja pidi tasuma

üüri lepingus kokkulepitud suuruses.

3.3. Maakohus nõustus hagejaga, et arvetel on ebaõigesti kajastatud tasu kanalisatsiooni eest.

Kostja ei ole vaidlustanud hageja seisukohta, et käesolevas asjas tuleb lähtuda Võru linna poolt

kehtestatud arvestuse alusest, milleks on kanalisatsiooni arvestus üks kuupmeeter kuus. Seega pidi

hageja kanalisatsiooni eest 2009.a. juulist kuni 30.09.2010 tasuma 24 krooni kuus, perioodil

1.10.2010 kuni 31.12.2010 26,86 krooni kuus ning alates 1.01.2011 1,72 eurot kuus.

Hageja leiab, et põhjendatud pole arved ka prügiveo eest, sest kostja ise ei osuta prügiveoteenust

vaid ostab selle sisse, mistõttu selles osas ta ise mingeid kulutusi ei tee, mida prügiveo eest

üürnikult sisse nõuda. Kuna kostja ei esitanud selles osas kohtule vastuväiteid ega vastavaid

tõendeid jäätmemahuti tühjendamiste arvu kohta, võttis kohus prügiveo hinna arvestuste aluseks

hageja poolt esitatud andmed.

3.4. Maakohus nõustus hagejaga, et kostja ja valitseja Pächter Halduse OÜ vahel sõlmitud leping

iseenesest ei tekita õigusi ja kohustusi hagejale kui üürnikule. Samas nõustus kohus kostjaga, et

hooldus- (haldus-) tasu, mis on korteri kasutamisega seotud kolmanda isiku teenus elektrienergia,

vee, kanalisatsiooni, prügiveo arvestuse jm näol, on selline kulu, mille tasumise kohustus tuleneb

pooltevahelise üürilepingu p-st 2.3. Hageja ei ole kohtule esitanud väiteid ja tõendeid, et hooldus-

(haldus-) tasu suurus 0,26 eurot (4 krooni) üüritava pinna ruutmeetrilt on ülemäära suur. Hageja

on seda kohustust aastaid kandnud ega ei ole seni vaidlustanud.

3.5. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et ta on oma kohustused kostja ees täitnud enne

lepingu ülesütlemist. Kohus nõustus kostjaga, et hageja oli üürilepingu ülesütlemise ajal viivituses

VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja

kõrvalkulude olulise osa (eespooltoodust nähtuvalt rohkem kui poole) maksmisega, mistõttu oli

põhjendatud VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel üürilepingu erakorraline ülesütlemine.

Kohus ei nõustunud hagejaga selles, et hagejal võlgnevus puudus, kui tasaarvestada kolme aasta

jooksul alates 2009. aasta juunist hageja poolt makstud summad. Kui ka arvestada hageja väiteid,

et hageja poolt on prügi ja kanalisatsiooni eest viimase kolme aasta jooksul enam makstud 80,99

eurot, ei ole hageja tõendanud, et hagejal oleks enne üürilepingu ülesütlemist üüri ja

kommunaalteenuste eest viimase kolme aasta jooksul kogumina raha ette tasutud ja üürilepingu

ülesütlemise ajal võlgnevus puudus.

3.6. Hageja poolt sagedane üürikohustuste rikkumine enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist

andis kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida kohustusi korrektselt ka edaspidi.

Kuivõrd on tegemist VÕS § 116 lg 2 p 4 ettenähtud olukorraga, ei pidanud kostja andma hagejale

VÕS §-s 114 sätestatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks.

3.7. Maakohus leidis, et puuduvad asjaolud, mille puhul üürilepingu ülesütlemine oleks vastuolus

hea usu põhimõttega. Hageja on esitanud küll avalduse üüri alandamiseks, kuid üüri alandamine

on hageja poolt tõendamata ja asja materjalidest nähtuvalt oli hageja juba enne selle nõude

esitamist rikkunud üürilepingut, võlgnedes kostjale üüri- ja kommunaalteenuste eest. Hageja oli

ka üürilepingu ülesütlemise ajal viivituses VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel kolmel üksteisele järgneval

maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa (eespooltoodust nähtuvalt

rohkem kui poole) maksmisega, mistõttu oli põhjendatud üürilepingu erakorraline ülesütlemine.

Paljasõnalised on hageja väited, et pooled olid kokku leppinud, et kui ühel kuul tekib võlgnevus,

siis teisel kuul makstakse see ära. Kostja on kinnitanud, et ta on hagejale vastu tulnud ja ei öelnud

varem üürilepingut üles, kuid pooltel puudus vastavasisuline kokkulepe ning kostja ei ole

huvitatud lepingu jätkamisest lepingupartneriga, kelle peale ta ei või kindel olla, kas arved saavad

tasutud või mitte.

3.8. Kuna käesolevas asjas puudub vaidlus viivise suuruse üle, ei ole üüriarvetel olevad erinevused

käibemaksukohuslase numbri ja osadel viivise protsendi suuruse osas käesoleva asja lahendamisel

olulised.

3.9. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja esitanud kostjale tasaarvestuse avaldust vähemalt

üks kuu enne maksetähtpäeva saabumist ega viivitamata pärast üürilepingu ülesütlemisavalduse

saamist, vaid on ainult oma vastuses kostjale 20. jaanuaril 2014 väitnud (tl 146), et kostja käes on

oluliselt enam hageja raha kui üürilepingust tulenevalt pidanuks olema. Seega puudub kohtul alus

üürinõude tasaarvestamise asjaolusid käsitleda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Ülle Rammul esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu

4. märtsi 2014 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ja menetluskulud jätta

vastustaja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus kohaldanud vääralt VÕS § 325 lg-t 2. Seadusandja näeb ette konkreetse aluse

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ning üürileandja kohustuseks on seda üürnikule

selgitada. Asjaolu, et üürnik esitas oma õiguste kaitseks hagi, ei muuda ülesütlemisavaldust

kehtivaks;

2) on maakohus andnud ebaõige hinnangu haldustasule, mida kostja maksis Pachter Haldus OÜ-

le ja kohaldanud ebaõigesti VÕS § 292. Kostja selgitusest selgub, et haldustasu hulka kuulub

teenuseid, mis ei ole seotud asja kasutamisega. VÕS § 292 lg. 1 mõtte kohaselt peavad üürilepingu

pooled konkreetselt kokku leppima millised kulud jäävad üürniku kanda. Kahtluse korral tuleb

lähtuda seaduses sätestatud eeldusest, et reeglina kannab kõrvalkulud üürileandja. Kuna haldustasu

hõlmab ka teenuseid, mis ei seondu eluruumi kasutamisega, siis on üürilepingu vastav säte

haldustasu maksmise kohustuslikkuse kohta tühine ning haldustasu maksmise kohustust üürnikul

ei ole. Otsesõnu ei ole haldustasu üürilepingu kõrvalkulude hulka arvatud. Kui aga kohus

tõlgendab üürilepingut nii, et haldustasu oleks kõrvalkohustus, siis ei ole selline tõlgendus

kooskõlas VÕS § 273 regulatsiooniga;

3) on kokkulepe, et ühel kuul tekkinud võlgnevuse võib teisel kuul likvideerida, kehtinud vähemalt

kolm aastat. Kogu selle perioodi kestel ei ole kostja esitanud hagejale ühtegi pretensiooni, hoiatust

või ettepanekut üüri tasumiseks muul viisil. Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 313 ja

116. Olukorras, kus poolte pikaajalisest lepingulisest suhtest tulenevalt on vastastikku

aktsepteeritud arvete tasumust osaliste maksetena, vähemtasutu hilisemat tasumist, nõutust

suuremate maksete tegemist, eeldab sellise väljakujunenud korra muutmine teisele lepingupoolele

etteteatamist. Maakohtu otsusest ei ole aru saadav, miks sellist poolte vahel väljakujunenud

käitumist ei saa käsitleda poolte tahteavaldusena TsÜS § 68 lg 3 mõttes. Maakohus ei ole andnud

hinnangut poole käitumisele ega selgitanud välja poolte tegelikku tahet üüriarvete maksmisel;

4) saab ülesütlemisavaldusest järeldada, et üürileping öeldi üles üüri alandamise avalduse

esitamise tõttu. Selline lepingupoole käitumine on teise lepingupoole huve kahjustav ning ei ole

kooskõlas VÕS § 6 mõttega;

5) on hageja 2011. aasta eest tasunud oluliselt enam, kui arvetel on nõutud. 2011.aasta maksetest

nähtub, et arveid esitati summas 1 124,13 eurot, makstud on 1 899,13 eurot. Seda asjaolu pole

kohtuotsuses käsitletud, kuid see on oluline poolte käitumise hindamisel. Maakohtu otsuses ei ole

käsitletud saldot alates 2010.a maist tervikuna ühtse summana, mis on andnud arvetest ja nende

eest tasumisest ebaõige ülevaate. Saldot tuleks vaadelda 2012. aasta maikuu seisuga nagu hageja

9. detsembri 2013 seisukohtades. Kokku tuleks liita esitatud arved, makstud summad, vahest maha

arvata kanalisatsiooni ja prügiveo eest enamnõutud summad, ebaõigesti elamu haldamise eest

nõutud summad, alates aprillist 2012 enamnõutud üüri. Hageja esitas üüri alandamise avalduse,

mille tõttu tuleb lähtuda alandatud üürisummast;

6) on ebaõige maakohtu järeldus, et üüri alandamine on hageja poolt tõendamata. Üüri alandamise

avaldus on ühepoolne tahteavaldus, mis omab jõu hetkest kui see lepingu teisele poolele esitatakse.

Kui kostja pole selle tahteavaldusega nõus, oli tal võimalus esitada sellekohane vastuväide ning

esitada avaldus hageja avalduse tühistamiseks. Sellekohast avaldust kostja esitanud ei ole;

7) on maakohus ebaõigesti jätnud kohaldamata VÕS § 296, mis on erinorm VÕS § 112 suhtes.

5. Comex Invest OÜ vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta apellatsioonkaebuse

rahuldamata ja otsus muutmata.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei olnud kostja eksimus kaebetähtaja märkimisel hageja kahjuks, sest 11 päeva jäi 30-päevase

kaebetähtaja sisse ja kaebus oleks esitatud õigeaegselt. Vastustaja ei nõustu apellandiga selles, et

tema oli antud kaasuse puhul kohustatud lisaks VÕS 316 lg 1 alusele lisama avaldusele veel

mingeid täiendavaid aluseid ja viiteid selgituseks üürnikule, et tal on võimalus vaidlustada

ülesütlemisavaldus lisaks tulenevalt näiteks hea usu põhimõttest jne;

2) ei ole apellant tuginenud sellele, et haldustasu maksmise kohustuse puudumise korral ei

rakenduks VÕS § 316 lg1 p 1 nimetatud tagajärg, apellant ei ole sellist arvestust esitanud ja

tõendanud, et sellisel juhul puudunuks eelviidatud sättest tulenevalt vastustajal alus lepingu

ülesütlemiseks. Apellant käsitleb üksnes kõrvalkulusid, kuid üüri tasumata jätmisega ei ole

jätkuvalt välistatud ülesütlemise aluse olemasolu. Vastustaja leiab, et haldustasu on lepinguga

kokkulepitud kõrvalkulu kolmanda isiku osutatud teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja

kasutamisega VÕS § 292 lg 1 mõttes;

3) ei saa hagejale vastutulekut üüri maksmise osas käsitleda nõusolekuna muuta pooltevahelist

kokkulepet üüri maksmise korra kohta. Asjaolu, et vastustaja jätab teatud aja jooksul oma aktiivse

kaitse võimaluse kasutamata, ei tähenda, et ta tolereeriks apellandi sellekohast käitumist ja arvete

tasumata jätmist. Apellant ei ole tõendanud, et vastustaja tegevusetus (pretensiooni esitamata

jätmine, kohtusse mittepöördumine) oli kantud vastustaja tahtest/soovist muuta pooltevahelisi

lepingulisi tingimusi. Vastustaja lähtus lepingus kokkulepitust ning jätkas igakuuliselt arvete

esitamist aja eest, mil üürnik korterit kasutas. Lisaks eelnevale ei ole apellant varem seda asjaolu

(väidetav pooltevaheline lepinguline muudatus tasumise osas praktika ja tava alusel) esimese

astme menetluses käsitlenud ega sellele tuginenud;

4) ei olnud ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane. Vastustaja nõustub maakohtuga ja lisab, et

VÕS § 327 lg 3 p 3 ei välista üürilepingu ülesütlemist, isegi kui see oleks vastuolus heas usus

käitumisega, juhul kui selleks on mõjuv põhjus. Ülesütlemine oli tingitud siiski ja ainult

võlgnevusest, aga mitte kantud muudest põhjustest. Saldokinnitusest nähtuvalt oli apellant selleks

ajaks viivituses 9 arve (osaliselt) tasumisega;

5) tuli apellandil tõendada, et tal oli õigus üürihinda ühepoolselt vähendada, seejärel peab kindlaks

määrama, kohase ja mittekohase täitmise väärtused ja selle, et tal oli õigus üüri vähendada

30 euroni kuus. Apellandi väide, et ta sai kasutada eluruumist ainult poolt, mis olevat tõendatud

Päästeameti ettekirjutusega, ei ole põhjendatud. Eluruumi pindala ei vähene küttekollete

seisukorrast tingituna. Apellandi väited üüri alandamise õigusest on paljasõnalised ja millegagi ei

ole põhjendatud apellandi soov tasuda pool üüri ehk 30 eurot kuus. Samuti on üüri alandamise

avaldus esitatud märtsis 2012, milliseks ajaks oli juba võimalus rakendada VÕS § 316 lg 1 p 1

kvalifikatsiooni. Üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele

kuuluva üüri ja kõrvalkulude maksmisega.

6. Ülle Rammul esitas apellatsioonkaebuses täiendavad seisukohad vastuseks OÜ Comex Invest

vastuväidetele. Täiendavate seisukohtade kohaselt:

1) on VÕS § 329 lg 1 imperatiivne ja üürileandja ei saa seda tähtaega lühendada. Kui üürileandja

annab vaidlustamiseks lühema aja, on ülesütlemine tühine;

2) on hageja ka maakohtu menetluses tuginenud sellele, et pooltel tekkis omavaheline praktika

ühel kuul tekkinud võlgnevuse tasumisest teisel kuul. Seda märgib ka maakohus oma otsuses.

Vastustaja väide vastutuleku kohta apellandile üüri tasumise kohta erinevalt lepingus

kokkulepitust oma olemuselt lepingu teise poole käitumise aktsepteerimine. Üürileping ei näe ette,

et lepingu muudatused peavad olema eranditult kirjalikus vormis.

3) on ilmne, et ülesütlemisavaldus on otsene reaktsioon üürniku avaldusele üüri alandamise kohta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu

tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus,

millega rahuldada Ülle Rammuli hagi ja tuvastada, et kostja Comex Invest OÜ poolt 4. juuni

2012.a avaldusega üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine. Ülle Rammuli

apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

8. Pooltel on vaidlus selle üle, kas nendevaheline üürileping on lõppenud kostja kui üürileandja

poolt hagejale kui üürnikule 4. juunil 2012.a e-kirja teel edastatud ülesütlemisavalduse tagajärjel.

Hageja leidis, et ülesütlemisteade ei vastanud VÕS § 325 lg 2 nõuetele, s.o eelkõige ei ole

ülesütlemisteates selgitatud ülesütlemise vaidlustamise korda, samuti on teates ebaõigesti

märgitud ülesütlemise vaidlustamise aeg (s.o vaid 11 päeva ülesütlemisteate edastamisest).

Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, mille kohaselt on maakohus kohaldanud vääralt

VÕS § 325 lõiget 2.

9. Maakohus asus oma otsuses seisukohale, et kostja ei ole ülesütlemise vorminõudeid oluliselt

rikkunud, kuna ta on märkinud vaidlustamise korra (s.o „vastavalt seaduses sätestatud korrale“) ja

tähtaja („mitte hiljem kui 15.06.2012.a), ning seetõttu ei ole ülesütlemine vorminõuete rikkumise

tõttu tühine. Kohus leidis, et ehkki ülesütlemisteates ei ole märgitud, kuhu tuleks üürnikul

ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda, ei ole üürniku õigused jäänud selle rikkumise tõttu

kaitseta, kuivõrd on ta esitanud seaduses ettenähtud tähtaja vältel hagi kohtule ja on saanud

realiseerida oma õigusi tsiviilkohtumenetluses.

Ringkonnakohus maakohtu nimetatud seisukohtadega ei nõustu. Vastavalt Riigikohtu otsuses nr 3-

2-1-47-10 (p 26) märgitule tuleb VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt eluruumi üürilepingu ülesütlemise

avalduses märkida ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Selle sätte kohaselt on

ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul

ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. Tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06 (p 24) leidis Riigikohus, et

vaidlustamise korra märkimiseks ei saa pidada ainuüksi viidet seadusesättele, mis vaidlustamise

korra ette näeb.

10. Käesoleval juhul on 4. juunil 2012.a üürnikule edastatud ülesütlemisavalduses (t I kd lk 11)

toodud ülesütlemise vaidlustamise kord järgmises sõnastuses: „Üürilepingu ülesütlemise võib

vaidlustada vastavalt seaduses ettenähtud korrale, kuid mitte hiljem kui 15.06.2012.“.

Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et ülesütlemisavalduses sisaldunud ülesütlemise

vaidlustamise kord ei vasta VÕS § 325 lg 2 p-s 4 sätestatud nõuetele.

Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole üksnes üürniku teavitamine ülesütlemise vaidlustamise

võimalusest, vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule lepingu ülesütlemise

vaidlustamise korda. Kolleegium on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise teates on üürileandjal

igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise

vaidlustamiseks pöörduda. Ülesütlemisavalduses peaks sisalduma teave selle kohta, et üürnik võib

üürilepingu ülesütlemise vaidlustada 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus juhul, kui

ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Üürileandja on viidanud ülesütlemisavalduses

abstraktselt „seaduses ettenähtud korrale“, mis ei anna üürnikule sisuliselt mingit infot selle kohta,

kuidas ülesütlemist vaidlustada. Kuna ka vaidlustamise tähtaeg on märgitud ebakorrektselt, siis ei

täida ülesütlemisavalduses sisalduv vaidlustamise kord kuidagi oma eesmärki.

11. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise aluseks

saab VÕS § 326 lg 1 järgi olla asjaolu, et üürniku hinnangul oli ülesütlemine vastuolus hea usu

põhimõttega. Samas ei sõltu ülesütlemise õiguspärasus sellest, kas üürnik eluruumi üürilepingu

ülesütlemise vaidlustab või mitte. Selleks, et ülesütlemine oleks kehtiv, peab esinema ülesütlemise

õiguslik alus ning ülesütlemine peab vastama VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele. Kui neid tingimusi

täidetud ei ole, siis ei ole ka lepingu ülesütlemine kehtiv ning üürnik ei pea üürilepingu

ülesütlemist vaidlustama, vaid võib lähtuda sellest, et üürileping on endiselt kehtiv ja üürnik saab

sellele tugineda. Sellest tuleneb muuhulgas, et ülesütlemise vaidlustamine on sisuliselt vajalik

üksnes juhul, kui leping on muus osas kehtivalt üles öeldud. Kui aga ülesütlemine on tühine

muuhulgas VÕS § 325 lg 4 alusel seetõttu, et ülesütlemisavaldus ei vastanud VÕS § 325 lõikes 2

sätestatud nõuetele, siis ei ole ülesütlemise vaidlustamiseks üürikomisjoni ega kohtu poole

pöördumine vajalik, vaid üürnik võib selle jätta tähelepanuta ja jätkata üürilepingu täitmist.

Seega on seadusandja soovinud kitsendada üürileandja võimalusi öelda eluruumi üürileping üles

muuhulgas selliselt, et ülesütlemisavaldus peab vastama teatud formaalsetele tunnustele.

12. Üürilepingu erakorralise ja korralise ülesütlemise peamine erinevus seisneb selles, et

erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kindel seaduses sätestatud alus. VÕS § 313 lg 1

kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda üksnes

mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta

lepingu täitmist jätkab. Eelkõige on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud VÕS §-des 314-

319 sätestatud alustel. Käesoleval juhul soovis üürileandja tugineda erakorralise ülesütlemise

alusena VÕS §-le 316, mis käsitleb üürniku poolt üüri ja kõrvalkulude tasumisega olulist

viivitamist. Korraline ülesütlemine seevastu ei nõua mõjuva põhjuse olemasolu, vaid seaduses

ettenähtud etteteatamistähtaega järgides on kummalgi lepingupoolel õigus tähtajatu üürileping

üles öelda (VÕS § 311 ja § 312). Seejuures peab ülesütlemisavaldusest VÕS § 325 lg 2 p 3 järgi

nähtuma ka ülesütlemise alus, mis võimaldaks üürnikul hinnata ülesütlemise põhjendatust ja

ülesütlemise vaidlustamise perspektiivikust. VÕS § 325 mõtte kohaselt ei ole üürilepingu

ülesütlemine võimalik kaudse tahteavalduse tegemisega (TsÜS § 68 lg 3). Seetõttu ei saa

üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust käsitada korralise ülesütlemisena juhul, kui ilmneb,

et erakorralise ülesütlemise aluseid ei esinenud.

Erakorralise ülesütlemise puhul tuleb seega kontrollida nii seda, kas ülesütlemiseks esineb seda

õigustav seaduses sätestatud alus (käesoleva vaidluse puhul: üürniku poolne oluline makseviivitus

üüri ja/või kõrvalkulude tasumisel), kui ka seda, kas ülesütlemisavaldus vastas seaduses sätestatud

vorminõuetele (VÕS § 325). Korralise ülesütlemise puhul piisab üldjoontes ülesütlemisavalduse

vorminõuetele vastavuse kontrollimisest.

Nõuded üürilepingu ülesütlemise avaldusele on VÕS §-s 325 sätestatud ühtsena nii korralise kui

erakorralise ülesütlemise puhuks. Kui ülesütlemiseks esineb mõjuv põhjus (erakorralise

ülesütlemise puhul) ja ülesütlemisavaldus vastab ka seaduses sätestatud vorminõuetele, on

üürnikul mõlemal juhul võimalik ülesütlemine vaidlustada tuginedes asjaolule, et ülesütlemine

oleks vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1, TsÜS § 138). Seetõttu peabki

ülesütlemisavaldus nii erakorralise kui korralise ülesütlemise puhul sisaldama selgitust

ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta.

13. Asjaolu, et kostja teates lepingu ülesütlemise vaidlustamise korda korrektselt ei märkinud, on

piisav, et lugeda üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürileandja (kostja) 4. juuni 2012.a

avaldusega VÕS § 325 lg 5 järgi tühiseks. VÕS §-s 325 sätestatu näol on tegemist imperatiivsete

sätetega, mis on kehtestatud üürniku kui üürisuhtes nõrgema poole kaitseks ning nendest

kõrvalekaldumine ei ole seaduse kohaselt lubatud.

Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine, mis ei vasta

VÕS § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele, ei muutu kehtivaks ainuüksi tänu sellele, et üürnik suutis

oma õiguste kaitseks õigeaegselt kohtu poole pöörduda ka ilma, et ülesütlemisavaldus oleks

sisaldanud kõiki nõutavaid andmeid. Samal põhjusel (s.o ülesütlemise vaidlustamise korra

korrektselt märkimata jätmine) oleks tühine ka üürilepingu korraline ülesütlemine, mis ei eelda

mõjuva põhjuse olemasolu. VÕS § 325 lg 5 mõtte kohaselt lasub riisiko, et ülesütlemisavaldus on

vormistatud korrektselt, üürileandjal.

Seetõttu leiab ringkonnakohus, et üürileandja poolt 04. juuni 2012.a e-kirjaga üürnikule edastatud

ülesütlemisavaldus oli VÕS § 325 lg 5 alusel tühine ning see ei toonud kaasa üürilepingu

lõppemist.

14. Kuna üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine vorminõuete rikkumise tõttu, puudub

vajadus anda käesolevas asjas hinnangut sellele, kas esinesid üürilepingu erakorralise ülesütlemise

alused vastavalt VÕS §-le 316. Samuti ei ole käesolevas asjas esitatud rahalisi nõudeid, mis

tingiksid üürnikul üürileandja ees tekkinud võimaliku võlgnevuse suuruse kindlakstegemise.

Samuti puudub kolleegiumi arvates käesolevas asja vajadus hinnata, kas üürnikul (hagejal) oli

õigus üüri alandada, kuna ka selle asjaoluga seonduvaid nõudeid ei ole käesolevas menetluses

esitatud. VÕS § 302 lg 3 kohaselt tuleb üürnikul juhul, kui üürileandja on üüri alandamisele vastu

vaielnud, pöörduda 30 päeva jooksul üüri alandamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse.

Käesolevas asjas on üürnik pöördunud küll kohtusse, kuid seda üürilepingu ülesütlemise

vaidlustamise nõudega. Üüri alandamisega ja üürivõlgnevuse sissenõudmisega seonduvalt on

poolte vahel maakohtu menetluses tsiviilasi nr 2-13-39587 (Comex Invest OÜ hagi Ülle Rammuli

vastu 1945,77 euro nõudes). Seega tuleb kohtul võlgnetava üüri ja üürniku võlgnevuse suurusega

seotud küsimustele anda hinnang nimetatud tsiviilasja lahendamisel.

15. Ringkonnakohus peab asjakohaseks viidata VÕS § 329 lõikele 4, mille kohaselt kehtib

kohtumenetluse ajal üürileping edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti.

Sellest tuleneb, et kui üürilepingu ülesütlemine vaidlustatakse, siis sõltumata asjas tehtavast

kohtulahendist (s.o kas kohus loeb ülesütlemise kehtivaks või mitte) loetakse üürileping ise

kehtivaks vähemalt asjaomase kohtulahendi jõustumiseni. Sisuliselt puudub üürilepingu

ülesütlemise vaidlustamise korral võimalus teha kindlaks, et üürileping on lõppenud

tagasiulatuvalt alates ülesütlemisavalduse tegemisest. Sellega on seadusandja soovinud vältida

vajadust asuda üürisuhte poolte vahelisi suhteid lahendama alusetu rikastumise sätete alusel ka

juhul, kui üürileping tuleks lugeda tagasiulatuvalt lõppenuks ja eluruumi kasutamise õiguslik alus

nagu ka üüri maksmise jm üürniku kohustused sellega seoses ära langenuks.

16. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust ja rahuldab hagi, siis tuleb TsMS § 173 lg 3

ja § 162 lg 1 alusel jätta asjas kantud menetluskulud Comex Invest OÜ kanda.

TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude

jaotuse. Alates 01.01.2015.a kehtiva menetlusõiguse seaduse kohaselt saab menetlusosaline

taotleda menetluskulude summaarset kindlaksmääramist nende menetluskulude osas, mis

tsiviilasja toimikust ei kajastu (näiteks lepingulise esindaja tasu), üksnes siis, kui menetlusosaline

on esitanud igas kohtuastmes, kohtu poolt määratud tähtaja jooksul kohase menetluskulude

nimekirja. Kuna käesolevas tsiviilasjas tegi maakohus lõpplahendi enne 01.01.2015, ta

menetlusosalistelt menetlus-kulude nimekirja ei küsinud ning märkis otsuses, et menetlusosalistel

on õigus esitada kulude summaarse kindlaksmääramise taotlus asjas lõpplahendi teinud

maakohtule seaduses sätestatud tähtaja jooksul (TsMS § 174 lg 1). Kuigi praeguseks ei kehti enam

säte, mis lubas esitada menetluskulude nimekirja pärast lõpplahendi jõustumist, tuleb siiski

kohaldada varasemat seadust nende lõpplahendite suhtes, mis tehti enne 01.01.2015, ning lubada

kulude kindlaksmääramise taotlust esitada kehtinud seaduses ettenähtud korras. Seejuures on

oluline ka tagada, et ühe ja sama tsiviilasja puhul toimuks erinevate kohtuastmete menetluskulude

kindlaksmääramine samade põhimõtete järgi, seda sõltumata lahendi tegemise ajast.

Eeltoodust tulenevalt ei määra ringkonnakohus menetlusosalistele apellatsioonimenetluse kulude

nimekirja esitamiseks tähtpäeva, vaid määrab kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse. Kohus

selgitab, et menetluskulude summaarse kindlaksmääramise korra osas tuleb menetlusosalistel

juhinduda tsiviilkohtumenetluse seadustiku kuni 31.12.2014 kehtinud redaktsioonist. Kuni

31.12.2014 kehtinud TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese

astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel

30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa

kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada,

et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

17. Ü. Rammulile anti maakohtu 26. jaanuari 2012 määrusega riigi õigusabi kohustusega hüvitada

riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud 50 % ulatuses 2 aasta jooksul kohtulahendi jõustumisest,

millega on kindlaks määratud õigusabi tasu suurus ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus.

Maakohus, jättes hagi rahuldamata, vabastas Ü. Rammuli TsMS § 190 lg 7 alusel riigi õigusabi

tasu ja riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest. Kuna ringkonnakohtu otsusega hagi

rahuldatakse ja menetluskulud jäävad kostja kanda, vabaneb Ü. Rammul riigi õigusabi tasu ja

riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest täies ulatuses.

TsMS § 190 lg 3 ja RÕS § 27 lg 1 p 1 kohaselt kuuluvad riigi õigusabi tasu ja kulud kostjalt

väljamõistmisele.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/