2-12-23138/75 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

3. veebruar 2015, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-23138

Tsiviilasi

Korteriühistu Kaunase 80 hagi Viktor Roots vastu

ebaseaduslike ehitustööde kõrvaldamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 9. detsembri 2014 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Viktor Roots määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (kostja): Viktor Roots (isikukood:

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Agu Rillo

Vastustaja (hageja): Korteriühistu Kaunase 80 (registrikood:

80026338), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv

RESOLUTSIOON

Jätta Tartu Maakohtu 16. oktoobri 2014 määrus muutmata

ja Viktor Rootsi määruskaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (TsMS § 390 lg 1).

ASJAOLUD JA MAAKOHTU LAHEND

1. Korteriühistu Kaunase 80 esitas 12. juunil 2012 hagi Viktor Rootsi vastu ebaseaduslike

ehitustööde kõrvaldamiseks.

29. augustil 2013 esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, paludes seada käsutamise keelumärke

Viktor Rootsi omandis olevale korterile asukohaga X-XX, XXX või alternatiivselt kanda Viktor

Rootsi omandis olevale korterile kinnistusraamatusse märkus poolelioleva kohtumenetluse kohta.

Tartu Maakohus rahuldas 03. septembri 2013 määrusega hagi tagamise taotluse ja tegi

korteriomandi käsutuskeelu nähtavaks keelumärke kandmisega kinnistusraamatusse.

Tartu Ringkonnakohus tühistas 30. oktoobri 2013 määrusega maakohtu 03. septembri 2013

määruse, leides, et pelgalt kartus, et kostja võib korteriomandi võõrandada ja see võib

kohtumenetlust pikendada ja suurendada menetluskulusid, ei anna alust niivõrd koormava hagi

tagamise abinõu rakendamiseks.

2. Korteriühistu Kaunase 80 esitas 8. detsembril 2014 uue hagi tagamise taotluse, milles palub

hagi tagamise korras seada kostjale kuuluvale korterile käsutamise keelumärge. Taotluse

põhjenduste kohaselt on hagi tagamise eesmärgiks vältida hageja olukorra halvendamist

kohtumenetluse ajal ja tagada kohtuotsuse täitmine. Kohus peab hagi tagamise abinõu

kohaldamise üle otsustamisel arvestama ka kahjulike tagajärgede saabumise ohuga. Tulenevalt

sellest, et kinnistu osa võõrandamisega kaasnevaid kahjulikke tagajärgi ei ole võimalik hiljem täies

ulatuses heastada, on äärmiselt oluline kostjale kuuluva vara arestimine ning selle alusel

käsutuskeelu nähtavaks tegeva keelumärke kandmine kinnistusraamatusse, et hoida ära kahju

tekkimise võimalusi. Hageja leiab, et hagi tagamise abinõu kohaldamine ei kahjustaks kostja huve

ega tooks kaasa ebamõistlikke kulutusi.

3. Tartu Maakohtu 9. detsembri 2014 määrusega rahuldati hagi tagamise taotlus. Kohus leidis, et

keelumärke seadmine on põhjendatud. Maakohus põhjendas, et hageja ei ole välja toonud,

milliseid negatiivseid tagajärgi korteri müük kostja poolt veel kaasa tuua võiks. Samas on kostja

06. novembri 2014 kohtuistungil kinnitanud, et kavatseb korterist lahti saada ja korter on pandud

müüki. Kostjat vähem koormavaid hagi tagamise abinõusid käesoleval juhul ei ole. Maakohtu

hinnangul raskendaks korteri omaniku vahetumine kohtuotsuse täitmist. Käesoleval juhul ei ole

tegemist rahalise nõudega ning alternatiivseid võimalusi hagi tagamiseks ei esine. Maakohus

leidis, et kohaldatav abinõu ei koorma kostjat rohkem, kui seda võib pidada hageja õigustatud

huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Viktor Roots esitas Tartu Maakohtu 9. detsembri 2014 määruse peale määruskaebuse, milles

palus maakohtu määruse tühistada ja jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Määruskaebuse

esitaja põhjenduste kohaselt:

1) on hageja põhjendanud oma eelmist hagi tagamise avaldust samuti asjaoluga, et kostja plaanib

müüa korteriomandit. Ringkonnakohus pidas sellises olukorras hagi tagamiseks keelumärke

seadmist ebakohaseks vahendiks. Võrreldes eelmise hagi tagamise määrusega, mille

ringkonnakohus tühistas, ei ole hagiga seonduvalt ilmnenud uusi asjaolusid. Hageja ei ole oma

nõuet muutnud, samuti ei ole käesoeva asja raames uusi nõudeid lisandunud. Hageja ei vaidlusta

kostja omandiõigust, samuti ei ole kostja vastu esitatud varalisi nõudeid. Hageja nõue on jätkuvalt

suunatud EhS § 29 lõikes 1 sätestatud ehitise omaniku ning KOS § 11 lõike 1 punktis 1 sätestatud

korteriomandi omaniku kohustuste täitmisele;

2) kehtib jõustunud kohtuotsus vastavalt TsMS § 460 lg-le 1 ka õigusjärglasele, sh

eriõigusjärglasele (sh korteriomandi võimalikule uuele omanikule) ning kostja ei kavatse

võimaliku uue omaniku ees käesoleva kohtumenetluse käiku ning tulemust varjata. Kostja märgib,

et hageja tegevus, kus hageja piirab tal võimalikku korteriomandi võõrandamist hagi tagamiseks

keelumärke seadmise nõudega, võib tekitada talle varalist kahju. Kostjale ei ole teada, et hageja

oleks TsMS § 383 kohaselt andnud tagatise võimalike kahjude hüvitamiseks;

3) olukorras, kus puudub vaidlus omandiõiguse üle, on sellise käsutuskeelu seadmine ilmselgelt

põhjendamatu. Üldjuhul ei seata isegi varaliste vaidluste puhul enamasti keelumärget, vaid

piirdutakse võlasumma suuruse kohtuliku hüpoteegi seadmisega.

5. Hageja oma vastuses määruskaebusele on seisukohal, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata

ja maakohtu määrus muutmata. Määruskaebusele esitatud vastuväidete kohaselt on hageja esitatud

hagiavalduses toonud selgelt välja kahju tekitamise asjaolud. Sauna ehitamise ja kasutamise

tulemusena on majas tekkinud üleliigne niiskus ja hallitus, mis levib teiste omanike korteritesse

ning mille tõttu tulevikus võib tekkida kahju maja elanike tervisele. Saunas puhkenud tulekahju

kustutamise tulemusena on kahjustunud maja seinapaneelid, mis toob kaasa kortermaja

lagunemise.

Veeavarii

tulemusena

on

Viktor

Roots

tekitanud

korteriühistu

maja

konstruktsioonidele, elektrisüsteemile ja mitmele naaberkorteritele suurt varalist kahju. Esialgsetel

andmetel kostja tekitanud hagejale kahju kokku summas 9 981,96 eurot. Nimetatud nõuete suurus

on täpsustamisel ja lähiajal esitatakse kahju hüvitamise hagiavaldus Tartu Maakohtule. Seega

määruskaebuse esitaja vastutab hagejale tekitatud kahju eest ja peab selle hüvitama. Hagi tagamine

on vajalik, sest hagi tagamata jätmise korral võib olla raskendatud või võimatu kohtuotsuse

täitmine. Kostjale kuuluva vara arestimine ja käsutuskeelu keelumärge kinnistusraamatus aitab ära

hoida kahju suurenemist ning täiendava kahju tekkimist.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuses esitatud väited ei anna alust määruse tühistamiseks. Viktor Rootsi määruskaebus

tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks

neid korrata.

7. TsMS § 377 lg 2 esimese ja teise lause järgi võib kohus sellise hagi tagamiseks, mille esemeks

ei ole rahaline nõue kostja vastu, hageja taotlusel esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet,

eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul

põhjusel. Seda võib teha sõltumata sellest, kas on alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib

raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks.

Kinnisasja käsutamise keelumärge on kinnisasja omanikule kõige koormavam hagi tagamise liik

(RKTKo 3-2-1-73-12) ja üldjuhul ebaproportsionaalne hagi tagamise abinõu. Selles osas jääb

ringkonnakohus käesolevas tsiviilasjas tehtud 30. oktoobri 2013 määruses esitatud seisukohtade

juurde. Eelmise hagi tagamise taotluse rahuldamiseks ei andnud alust asjaolu, et kostja võib

korteriomandi võõrandada ja sellega võib menetlus pikeneda. Samas on ringkonnakohtu hinnangul

käesolevaks ajaks asjaolud ja menetluslik olukord muutunud.

Maakohus rahuldas oma 12. jaanuari 2015.a otsusega hagi ja kohustas kostjat kõrvaldama korteris

tehtud ümberehitused, samuti taastama korteris eelnenud olukord. Kohtuotsus ei ole jõustunud ja

kostja on teatanud oma kavatsusest esitada kohtuotsusele apellatsioonkaebus.

8. Ringkonnakohus märgib esmalt, et kuigi korterile seatud keelumärge ei taga kostjale

kohtuotsusega määratud kohustuse täitmist vahetult, saab keelumärke seadmist siiski pidada

põhjendatuks. Ehkki TsMS § 377 lg 2 kohaselt võib mittevaralise nõudega hagi tagada ka ilma, et

oleks alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle

võimatuks, on ringkonnakohus seisukohal, et käsutuskeelu seadmata jätmine võib käesolevas

tsiviilasjas muuta tehtud otsuse täitmise võimatuks või seda oluliselt raskendada.

Iseenesest on õige määruskaebuse esitaja viide TsMS § 460 lg-le 1, mille kohaselt kehtib jõustunud

kohtuotsus ka menetlusosalise õigusjärglase suhtes. Samas sätestab TsMS § 460 lg 2, et otsus ei

kehti menetlusosalise õigusjärglase suhtes, kes on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud

omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest. Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja

õigustatud huvide tagamiseks piisav kostja paljasõnaline väide, et kostja ei kavatse võimaliku uue

omaniku ees käesoleva kohtumenetluse käiku ning tulemust varjata. Puudub võimalus veenduda

või kontrollida, et kostja oma sellekohast lubadust täidaks.

9. Maakohtu otsuse jõustumise korral ei tagaks korterile seatud keelumärge vahetult kostja poolset

kohtuotsuse täitmist. TMS § 183 alusel oleks kostjale täitemenetluses võimalik määrata sunniraha,

kui ta temale määratud kohustust ei täida. Lisaks võimaldaks TMS § 182 lg 1 ja 2 juhul, kui kostja

oma kohustust ise ei täida, seda põhimõtteliselt täita ka kolmandal isikul kostja vara arvel. Kui

kostja võõrandab korteri isikule, kes saab tugineda TsMS § 460 lõikele 2 (s.o kinnitab, et teadnud

ega pidanudki teadma kohtuotsusest või hagi menetlemisest), tuleks hagejal (korteriühistul)

tõendada vastupidist (s.o et uus omanik teadis kohtuvaidlusest või pidi sellest teadma) või esitada

uue omaniku vastu uus samasisuline hagi.

Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleva tsiviilasja eripära ja muude abinõude puudumise tõttu

saab keelumärget pidada proportsionaalseks hagi tagamise abinõuks. Muuhulgas on korteriomandi

käsutamise keelamine ja kohtuotsuse täitmise tagamine ka teiste sama elamu korteriomanike

huvides.

10. Keelumärkega saab AÕS § 63 lg 1 p 3 kohaselt välistada kinnisasja käsutamise ka üksnes

osaliselt. Ringkonnakohtu arvates on üldiselt võimalik seada keelumärget selliselt, et kinnisasja

omanikul säiliks käsutamise õigus teatud kindlaksmääratud tingimustel. Samas ei ole

kinnistusraamatu ülesandeks vahendada teavet igasuguste kinnisasjaga seotud kohtumenetluste

kohta. Kinnistusraamatusse kantavate märgetega (AÕS § 63) on võimalik nähtavaks muuta

peamiselt niisuguste vaidluste esinemine, mis on seotud kinnisasja kuuluvusega (omandiõigusega)

või muude kinnisasja koormavate asjaõigustega. Käesoleval juhul on sisuliselt tegemist

korteriomanike kui kaasomanike vahelise vaidlusega selle üle, kas kostja on rikkunud oma

kohustust tegutseda teiste korteriomanike (kaasomanike) huve arvestaval viisil. Seda liiki vaidluse

kohta kinnistusraamatusse märke kandmise võimalust seadus ette ei näe.

Ringkonnakohus ei pea võimalikuks siduda kinnistusraamatusse kantavat keelumärget klausliga,

mille kohaselt ei välistaks keelumärge korteri võõrandamist sellisele ostjale, kes kinnitab, et on

kohtuotsusest teadlik ja selle jõustumisel kohustub täitma kostjale määratud kohustust korteris

endise olukorra taastamiseks. Tegemist oleks kinnistusraamatusse kandmisele mittekuuluvate

õiguslike asjaoludega.

11. Ringkonnakohtu arvates võimaldab kostjale käsutuskeelust tulenevaid piiranguid leevendada

TsMS § 379 lg 6, mille kohaselt võib hageja käsutada hagi tagamisest talle tulenevaid õigusi,

eelkõige võib ta õigusest loobuda või anda nõusoleku sellise tehingu tegemiseks, mis

käsutuskeelust tulenevalt oleks keelatud.

Seega, kui kostja soovib võõrandada oma korteri isikule, kes kinnitab KÜ-le Kaunase 80, et on

teadlik käesolevas tsiviilasjas toimunud kohtumenetlusest ja selle tulemustest, siis saab

KÜ Kaunase 80 TsMS § 379 lg 6 alusel anda oma nõusoleku korteri võõrandamiseks. Seejuures

on hagejal (KÜ-l Kaunase 80) õigus määrata, missuguses vormis tuleb korterit osta soovival isikul

oma kinnitus anda. Kinnituse saamisel saab hageja veenduda, et kohtuotsus jääb kehtima ka korteri

omandaja suhtes, ning sel juhul puuduks tal vajadus takistada korteriomandi võõrandamist.

Eeltoodut arvestades ei ole käesolevas menetlusstaadiumis alust pidada korteriomandile

keelumärke seadmist kostja õigustatud huve ebaproportsionaalselt koormavaks.

12. Ringkonnakohus lisab, et hagi tagamiseks ei anna iseenesest alust asjaolu, et hagejal on

väidetavalt juba tekkinud kostja vastu kahju ja ta kavatseb esitada kostja vastu kahjuhüvitise nõude

hagimenetluses. Nimetatud avaldust ei ole võimalik käsitada hagi tagamise taotlusena enne hagi

esitamist (TsMS § 382), vaid kostja vastu varalise nõude esitamisel on hagejal võimalik taotleda

eraldi abinõu kohaldamist (nt kohtuliku hüpoteegi seadmist).

Eeltoodust tulenevalt ei ole ringkonnakohtu hinnangul määruskaebus põhjendatud ning maakohtu

määrus tuleb jätta muutmata.

13. Määruskaebuse menetlemise kulud jaotatakse maakohtu poolt asjas sisulise lahendi tegemisel.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/