3-13-1439/33 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Aili Maasik Otsuse tegemise aeg ja koht 13.01.2015, Tallinn Haldusasja number 3-13-1439 Haldusasi Pühamäe Arenduse OÜ kaebus Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsuse nr 462 „Rae valla üldplaneeringu kehtestamine“ punkti 5.6.5 tühistamiseks ja lisa 3 tühistamiseks osas, mis käsitleb Peetri aleviku korterelamute kõrgust ja korruselisust. Menetlusosalised Kaebuse esitaja Pühamäe Arenduse OÜ, volitatud esindaja vandeadvokaat Rivo Kaldvee. Vastustaja Rae vald, volitatud esindaja Maiga Liiv.

Asja läbivaatamise kuupäev 29.05.2014.a Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

3. Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul, arvates selle avalikult teatavaks tegemisest 13.01.2015, esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 „Rae valla üldplaneeringu kehtestamine“ (edaspidi Otsus nr 462) kehtestati Rae valla üldplaneering (edaspidi üldplaneering).

2. Pühamäe Arenduse OÜ esitas 03.07.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse Otsuse nr 462 punkti 5.6.5 „Parkimine“ tühistamiseks ja lisa 3 „Piirkondlikud hoonestustingimused“ tühistamiseks Peetri aleviku korterelamute kõrgust ja korruselisust puudutavas osas.

Kohus võttis kaebuse 27.09.2013 määrusega menetlusse (I kd, tl 114-117). Asjas 29.05.2014 toimunud kohtuistungil määras kohus peale asja sisulise arutamise lõpetamist ja enne kohtuvaidlusi asja edasise menetluse kirjalikku menetlusse, andes pooltele võimaluse kompromissläbirääkimiste pidamiseks (tl 165- 168). 14.08.2014 teavitas kaebaja kohut kompromissile mittejõudmisest ning esitas taotluse menetluskulude väljamõistmiseks koos menetluskulude nimekirja ja kuludokumentidega (I kd, tl 174– 194). 19.09.2014 kohtumäärusega kohustas kohus hiljemalt 10.10.2014 vastustajat esitama kirjaliku seisukoha kaebaja menetluskulude taotluse kohta ja andis pooltele võimaluse esitada soovi korral kohtule kohtuvaidluse seisukohad samuti kuni 10.10.2014. Vastustaja esitas 09.10.2014 oma kirjaliku seisukoha menetluskulude ja kohtuvaidluse osas (II kd tl 2-4). Kaebaja kohtuvaidluse seisukohti ei esitanud. 21.11.2014 kohtumäärusega määras kohus kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aja (II kd, tl 6).

KAEBAJA SEISUKOHAD

3. Kaebus on esitatud üksnes subjektiivsete õiguste rikkumise alusel (I kd, tl 108 pöördel). Kaebaja on Rae vallas Peetri külas asuva Koidu kinnistu kaasomanik, seega mõjutab üldplaneering kaebaja kui Koidu kinnistu omaniku õigusi negatiivselt, üldplaneeringuga piiratakse kaebaja omandiõiguse teostamist (tl 108– 109). Kaebaja korraldab ja finantseerib Rae Vallavalitsuse ja Henwood Trade OÜ vahel 21.06.2005 sõlmitud lepingu ja Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korralduse nr 1174 järgi Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringut. Rae Vallavalitsuse ja Henwood Trade OÜ vahel 21.06.2005 sõlmitud leping on kaebajale üle läinud (Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2013 otsus haldusasjas nr 3-11-1648, p 9).

4. Detailplaneering oli esitatud Rae Vallavalitsusele 2009. aasta juulis. Kaebaja pöördus 02.06.2010 Rae Vallavalitsuse poole palvega saata Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneering vastuvõtmisele ja avalikule väljapanekule. Haldusasjas nr 3-11-1648 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2013 otsuse punkti 13 kohaselt on vastustaja Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamisel ilmselt õigusvastases viivituses.

5. Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsus nr 462 „Rae valla üldplaneeringu kehtestamine“ rikub kaebaja õigusi, on vastuolus kehtivate õigusaktidega ning on õigusvastane.

5.1 Parkimiskohtade arvu ja korterelamute kõrguse ja korruselisuse nõuded on suvaotsused, mis on vastuolus vastustaja õigusaktidega, s.o Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korraldusega nr 1174 kinnitatud Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringu lähtetingimustega ja selle alusel Rae valla planeerimisja maakorralduskomisjoni 18.01.2007 otsusega heakskiidetud eskiisiga, ning seetõttu õigusvastased.

5.2. Kaebaja ei nõustu ega nõustunud ka planeeringule esitatud vastuväidetes üldplaneeringu seletuskirja punktis 5.6.5 „Parkimine“ esitatud tingimusega, mille kohaselt tuleb krundi iga elamuühiku kohta ette näha vähemalt kaks parkimiskohta, kuivõrd sellise nõude sisseviimisele puuduvad põhjendused ja analüüsid. Rae valla 10.03.2013 avalikul arutelul avaldatud seisukohta, et inimestel on peres mitu autot, kinnitav analüüs puudub.

Vastav nõue toob kaebaja arvates kaasa suurte rohealade kõvakattega katmise, mis on keskkonnavaenulik tegevus. Lisaks rikub see kaebaja õigusi, kuivõrd Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringus on ette nähtud 1,4 parkimiskohta korterelamuühiku kohta. Kaebaja menetletava detailplaneeringu puhul tähendab kahe parkimiskoha nõue haljasala olulist ja ülemäärast vähenemist.

5.3. Kaebaja ei nõustu üldplaneeringu lisas 3 kajastuva nõudega, mille kohaselt on Peetri aleviku korrusmajade kõrgus maksimaalselt 10 meetrit ja korruselisus maksimaalselt 3 korrust. Nimetatu rikub kaebaja õigusi, kuivõrd Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringus on ette nähtud ka kuni 4- kordsed ja kuni 13 meetrit kõrged korterelamud. Detailplaneeringus kajastuv lähtub kaebaja ja Rae valla planeerimisja maakorralduskomisjoni koostöös saavutatud lahendustest. Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korraldusega nr 1174 kinnitatud lähtetingimuste p 4.1 näeb ette, et detailplaneeringu aluseks tuleb võtta Rae valla planeerimisja maakorralduskomisjoni 18.01.2007 otsusega heakskiidetud eskiis, mis nägi ette ka kuni 4-kordsed ja kuni 13 meetrit kõrged korterelamud.

6. Kaebaja menetletava detailplaneeringuala kõrval asuvas Kuldala elurajoonis on valdavalt 4-korruseline hoonestus, mistõttu on üldplaneering kaebajat diskrimineeriv. Sellekohaseid õigustusi üldplaneeringu seletuskirjas ei kajastu.

7. Kaebaja kahjuks on rikutud võrdse kohtlemise põhimõtet. Ebaõige on üldplaneeringu seletuskirja väide, justkui oleks üldplaneeringu kaardimaterjal ja seletuskiri viidud kooskõlla kehtivate ja menetluses olevate detailplaneeringutega (seletuskirja lk 5, alt teine lõik). Harju Maavanema 04.04.2013 kirja kohaselt on Rae vald arvestanud S. U. ja Agenor OÜ esindaja Lauri Tamme esitatud vastuväidetega, mille kohaselt tuleb üldplaneeringu kaart viia vastavusse Rae vallas menetluses olevate ja kehtestatud detailplaneeringutega. Sellest tulenevalt on kohalik omavalitsus eelistanud mõnda menetluses olevat detailplaneeringut kaebaja omale. Üldplaneeringu seletuskirjas ei ole selgitatud, miks ühte planeeringut teisele eelistatakse.

8. Korterelamute korruselisuse ja kõrguse nõuded on diskretsiooniotsused, kuid vastustaja ei ole erinevate huvigruppide, sh kaebaja huve kaalunud ja on teinud seetõttu kaalutlusvea. Planeerimisdiskretsiooni teostamisel ei tohi isikute õigusi suvaliselt piirata (Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-37-04, p 11; 3-3-1-42-02, p 11; 3-3-1-81-07, p 20). Korterelamute kõrguse ja korruselisuse nõuded on vastustajal jäänud täielikult põhjendamata, mistõttu on ilmselgelt tegemist suvaotsusega.

9. Vastustaja on rikkunud planeeringumenetluse olulisi põhimõtteid. Riigikohus on korduvalt rõhutanud avalikkuse maksimaalse kaasamise olulisust planeerimismenetluses. Lahendis haldusasjas nr 3-3-1-28-04 (p 20) on Riigikohus leidnud, et kui eelmisest planeerimismenetlusest on möödunud pikk ajavahemik, tuleb planeeringu kehtestamiseks viia läbi uus planeerimismenetlus. Kohalik omavalitsus oleks pidanud korraldama uue avaliku väljapaneku pärast üldplaneeringu kaardimaterjali ja seletuskirja kooskõlla viimist kehtivate ja menetluses olevatele detailplaneeringutega, kuivõrd planeeringu põhilahendus muutus oluliselt ja nimetatud muudatused olid avalikkusega kooskõlastamata (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-16-08, p 11). On tekkinud olukord, kus üldplaneering ei arvesta ja kitsendab kaebaja menetletava Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringu tingimusi. Kaebaja on seisukohal, et kirjeldatud menetluslikud minetused muudavad vastustaja otsuse õigusvastaseks ja seetõttu tuleb otsus tühistada.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

10. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata.

11. Üldplaneeringuga nähakse muu hulgas kaebaja kaasomandis olevale Koidu kinnistule (registriosa 1431302; katastritunnus 65301:001:1247; sihtotstarve 100% maatulundusmaa; pindala 7,84 ha; lähiaadress Harju maakond, Rae vald, Peetri alevik, Koidu) perspektiivseteks maakasutuse juhtotstarveteks ette suuremas ulatuses elamumaa (EVp) ning väiksemas ulatuses haljasala ja parkmetsamaa (HPp), ärimaa (Bp) ja ühiskondlike ehitiste maa (AAp) juhtotstarbed.

12. Vastustaja on seisukohal, et üldplaneering ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi ega piira tema omandiõiguse teostamist Koidu kinnistul. Üldplaneeringuga ei muudeta kinnistu olemasolevat maakasutuse sihtotstarvet, milleks on 100% maatulundusmaa. Üldplaneeringu seletuskirja punkti 4.1 kohaselt saab maaomanik maa-ala kasutada praegusel sihtotstarbel ja funktsioonil seni, kuni ta seda soovib.

13. Üldplaneering ei piira kaebaja õigust kinnistut planeerida ega takista algatatud detailplaneeringu osas nõuetekohase menetluse läbiviimist vastavalt varem väljastatud lähtetingimustele. Kuivõrd üldplaneeringu eesmärk on Rae valla territooriumi arengu põhisuundade ja –tingimuste määramine ning üldplaneeringuga määratakse üldised maakasutuspõhimõtted ja infrastruktuuri arengusuunad, siis tulenevalt sellest on üldplaneeringus toodud korterelamute kõrguse ja korruselisuse piirangud ning parkimiskohtade nõuded orientiiriks, millest tuleb lähtuda eelkõige algatatavate detailplaneeringute koostamisel. Üldplaneeringus toodud hoonestustingimused ei ole kategoorilise iseloomuga, kuna neid on võimalik konkreetse kinnistu osas detailplaneeringuga muuta. Nimetatud võimalus tuleneb planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lõikest 7.

14. Ka asjaolu, et algatatud Koidu kinnistu detailplaneeringu lähtetingimustes lubatud korruselisuseja kõrguspiirangu tõttu on Koidu kinnistu detailplaneeringu näol tegemist kehtestatud üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, ei muuda detailplaneeringu menetlust pikemaks, kuna Koidu kinnistu detailplaneering oli ka varasemat Rae valla üldplaneeringu põhilahendust muutev.

15. Senikaua, kui Koidu kinnistu suhtes ei ole kehtestatud detailplaneeringut, millega määratakse kindlaks milliseid ehitisi Koidu kinnistule on võimalik ehitada ja kuidas kinnistut kujundada, ei ole ka kaebajal õiguspärast ootust ega garantiid, et Koidu kinnistule saab tulevikus ehitada ehitisi ja kujundada kinnistut vastavalt kaebaja soovidele. Isegi juhul, kui üldplaneering vaidlustatavas osas tühistatakse, ei ole garantiid, et üldplaneeringukohane Koidu kinnistu detailplaneering kehtestatakse vastavalt kaebaja poolt soovitud korruselisuse ja kõrguse ning parkimiskohtade arvuga. Detailplaneeringu menetluse näol on tegemist avaliku menetlusega, mille käigus võib detailplaneeringu lahendus muutuda.

16. Kaebaja kahjuks ei ole rikutud võrdse kohtlemise põhimõtet. Vastustaja ei ole ühtegi menetluses olevat detailplaneeringut eelistanud kaebaja omale. Kaebuses viidatud S. U. ja Agenor OÜ esindaja Lauri Tamme vastuväidetest tulenevalt on üldplaneeringus arvestatud nii Rae valla menetluses olevaid detailplaneeringuid (s.h Koidu kinnistu detailplaneering) kui ka detailplaneeringu algatamise taotlusi eelkõige perspektiivsete maakasutuse juhtotstarvete ja planeeritavate teede asukohtade määramisel. Menetluses olevate detailplaneeringute koostamiseks väljastatud lähtetingimustest tulenevaid spetsiifilisi tingimusi ei ole üldplaneeringus kajastatud ühegi detailplaneeringu puhul.

17. Üldplaneeringus ettenähtud korruselisuse ja kõrguse piirangud ning parkimiskohtade nõuded on põhjendatud. Vastustaja on vastavate piirangute ja miinimumnõuete kehtestamisel lähtunud Rae valla tavapärasest planeerimispraktikast ja erinevates piirkondades väljakujunenud arengutrendidest, mis on seni eelistanud madalamat hoonestust ja mille kohaselt on üle 3-korruseliste korterelamute planeerimine erandlik. Näiteks on ajavahemikul 01.01.2005-07.11.2013 Peetri alevikus (endine Peetri küla) kehtestatud kokku 82 detailplaneeringut, millest vaid 9 alusel on võimalik ehitada enam kui 3-korruselisi korterelamuid. Kuna korruselisuse ja kõrguse piirangute osas üldplaneeringu avalike väljapanekute ega avalike arutelude käigus vastuväiteid ei esitatud, siis puudus vajadus nende piirangute põhjalikumaks käsitlemiseks üldplaneeringu dokumentides.

18. Vastustaja ei ole rikkunud planeerimismenetluse põhimõtteid. Kaebaja on oma kaebuses leidnud, et olukorras, kus esimene avalik väljapanek pärast üldplaneeringu põhilahenduse muutmist korraldati rohkem kui 2 aastat tagasi, oleks vastustaja pidanud korraldama täiendava avaliku väljapaneku, kuna pärast viimast avalikku väljapanekut väidab vastustaja end olevat viinud üldplaneeringu kaardimaterjali ja seletuskirja kooskõlla kehtivate ja menetluses olevatele detailplaneeringutega.

Kaebaja selline seisukoht on ekslik, kuna 10.03.2011 toimunud avaliku arutelu järgselt ei ole üldplaneeringu põhilahendusi maakasutuse juhtotstarvete ja planeeritavate teede osas olulisel määral muudetud. Põhiosas viidi vastavad muudatused üldplaneeringu lahendusse sisse enne 10.03.2011 toimunud avalikku arutelu ja sellele eelnenud üldplaneeringu avalikku väljapanekut. Samuti ei ole muudetud üldplaneeringut hoonestustingimuste, s.h korruselisuse ja kõrguse piirangute ning parkimiskohtade nõude osas. Seega puudus vajadus PlanS § 21 lõikest 5 tuleneva avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu kordamiseks.

19. Parkimiskohtade miinimumnõuete osas on kaebaja ise esitanud vastuväite, millele vastates on vastustaja korduvalt põhjendanud sellise nõude kehtestamise vajadust. Vastustaja vastuse kohaselt on Rae valla planeerimispraktikast lähtuvalt EVS 843:2003 kohaselt planeeritud parkimislahendus ilmselgelt liialt madal. Kuna valla ühistranspordiliiklus ei ole samaväärne linna omaga ning hilisem parkimisalade laiendamine saab toimuda enamasti vaid haljasalade ja mänguväljakute arvelt, ei ole põhjendatud planeerida parkimist vastavalt standardile. Viidatud kirjades on märgitud, et Tallinna linn on kehtestanud äärealadel korteri kohta 1,4-1,6 parkimiskohta olenevalt korteri suurusest, kuid linna territooriumil on tagatud oluliselt parem ühistranspordi ühendus.

20. Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsuses nr 462 ega sellega kehtestatud Rae valla üldplaneeringu dokumentatsioonis ei ole selliseid puudusi, millest tulenevalt võiks kaebaja menetlusvõi vorminõuete rikkumisele tuginedes nõuda Otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu seletuskirja punkti 5.6.5 ning seletuskirja lisa 3 tühistamist osas, mis käsitleb Peetri aleviku korterelamute kõrgust ja korruselisust. Kuna üldplaneeringu osaliseks tühistamiseks puudub alus, tuleb kaebaja kaebus jätta rahuldamata.

21. 09.10.2014 täiendavates seisukohtades (II kd, tl 2–4) rõhutab vastustaja lisaks 29.05.2014 kohtuistungil käsitletule, et üldplaneeringuga ei ole rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi, kuna üldplaneering ei näe kaebaja kaasomandis oleva Koidu kinnistu osas ette mingeid kitsendusi. Üldplaneeringuga ei ole piiratud ega kitsendatud detailplaneeringu menetlemise võimalusi. Üldplaneeringust kui üldisi suuniseid andvast dokumendist tuleb eelkõige lähtuda algatatavate detailplaneeringute puhul. Enne üldplaneeringu kehtestamist algatatud detailplaneeringuid, sh kaebaja kaasomandis olevat kinnistust puudutav Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneering on võimalik juba väljastatud lähteseisukohtade alusel lõpuni menetleda. Puudub vastuolu üldplaneeringu ja detailplaneeringu lähtetingimuste vahel. Üldplaneeringu üldistusastet arvestades ei ole võimalik arvestada kõikide detailplaneeringute lähtetingimusi, vaid peamine ülesanne on määrata maa kasutamise juhtotstarbed ja ära näidata teede indikatiivsed asukohad. Ka Koidu kinnistu puhul on seda arvestatud ega ole detailplaneeringu lähteseisukohti arvestamata jäetud. Seetõttu pole rikutud ka võrdse kohtlemise põhimõtet.

KOHTU PÕHJENDUSED

22. Kohus, hinnanud menetlusosaliste esitatud põhjendusi ja tõendeid, leiab, et kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on järgmised.

23. Otsusega nr 462, mille osalist tühistamist kaebusega taotletakse, kehtestati 21.05.2013 Rae valla üldplaneering (I kd, tl 11).

Kaebuses vaidlustatud üldplaneeringu seletuskirja punktis 5.6.5 „Parkimine“ (I kd, tl 59) on toodud tingimused maa-alade arendamiseks ja parkimise korraldamiseks, mille kohaselt parkimine elamualadel tuleb lahendada detailplaneeringute koostamise käigus ja valdavalt kruntide piires. Iga eluaseme kohta tuleb kavandada minimaalselt 2 parkimiskohta. Kortermajade puhul on soovitav lahendada parkimine võimalusel hoonesiseselt (maa all, alumistel korrustel vmt).

Kaebuses vaidlustatud üldplaneeringu seletuskirja lisas 3 „Piirkondlikud hoonestustingimused“ (I kd tl 80 pöördel- 81) on toodud piirkondlikud hoonestustingimused, mille kohaselt Peetri alevikus on elamumaal korterelamute kõrguseks kavandatud 3 korrust ja 10 m.

Kaebaja peab üldplaneeringut vaidlustatud osas õigusvastaseks ja taotleb selle tühistamist, kuna üldplaneeringus hoonete kõrguse ja korruselisuse ning parkimiskohtade arvu kohta sätestatu tõttu ei ole tema arvates võimalik realiseerida tema kinnistu (Koidu kinnistu) detailplaneeringu lähtetingimustes (p-d

4.1. ja 4.2) ette nähtud lahendusi.

Vaidluse lahendamiseks on oluline võtta seisukoht, kas üldplaneering on õigusvastane ja tuleb vaidlustatud osas tühistada seetõttu, et see ei arvesta varasemas detailplaneeringu menetluses saavutatud kokkuleppeid ja otsustusi. Kaebaja on osutanud ka menetluslikele rikkumistele üldplaneeringu menetluses, mis tingivad tema arvates Otsuse nr 462 tühistamise vaidlustatud osas.

24. PlanS § 4 lg 2 kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kohalik omavalitsus tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu (p 1); tagab planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus (p 2) ning tagab kehtestatud planeeringute järgimise (p 3).

PlanS § 8 lg-s 3 sätestatakse üldplaneeringu ülesannetena muu hulgas valla või linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine (p 1) ning kavandatava ruumilise arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine (p 2); samuti maaja veealadele üldiste kasutamisja ehitustingimuste, sealhulgas maakasutuse juhtotstarbe ning vajaduse korral hoonestuse kõrguspiirangu ja muude tingimuste määramine (p 3).

Kohtupraktika kohaselt on üldplaneeringul oluline roll maakasutusja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava detailplaneeringu aluseks ning vaatleb linna või valla arengut tervikuna. Üldplaneering annab põhimõtted, millest tuleb lähtuda edasisel detailplaneeringute koostamisel (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-37-04, p 14).

25. Kaebaja on seisukohal, et kehtestatud üldplaneering vaidlustatud osas (parkimiskohtade arv ning hoonete kõrgus ja korruselisus) ei ole kooskõlas tema kaasomandis oleva kinnistu suhtes toimuva detailplaneeringu menetluses antud dokumentidega, so Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korraldusega nr 1174 kinnitatud Rae valla Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringu lähtetingimustega ja selle alusel Rae valla planeerimisja maakorralduskomisjoni 18.01.2007 otsusega heakskiidetud eskiisiga.

Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korralduse nr 1174 (I kd, tl 17) p-ga 2 otsustati algatada Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneering lasteaia ja avalikkusele suunatud hoonega elamukvartali planeerimiseks ja punktiga 6 kinnitati Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringu lähtetingimused. Detailplaneeringu lähtetingimuste (tl 18-20) kohaselt moodustab planeeritava ala maatulundusmaa sihtotstarbega Koidu kinnistu katastritunnusega 65301:001:1247 suurusega 7,84 ha ning lähiala reformimata riigimaa.

Lähtetingimuste p 4.1 kohaselt tuleb koostatava detailplaneeringu projektis määrata moodustatavate kruntide piirid, ehitusõigus, maakasutuse sihtotstarve, ehituskeelualad ning hoonestuse arhitektuursed parameetrid. Detailplaneeringu aluseks tuleb võtta Planeerimisja maakorralduskomisjoni 18.01.2007 otsusega heakskiidetud eskiis. Vastustaja kinnitas kohtuistungil, et Planeerimisja maakorralduskomisjoni 18.01.2007 otsusega heakskiidetud eskiis näeb ette ka kuni 4-korruselisi ja kuni 13 m kõrgusega korterelamuid (I kd tl 166), seega ei ole selle üle vaidlust.

Lähtetingimuste p 4.2 kohustab muu hulgas sõiduautode parkimine näha ette igal moodustataval krundil. Parkimiskohti arvestada minimaalselt 2 kohta elamu või ridaelamu boksi kohta ja 1,4 kohta iga korterelamu korteri kohta.

26. Detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks (PlanS § 9 lg 1). Detailplaneeringuga viiakse üldjuhul ellu üldplaneeringuga kavandatu (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-08, p 22). Planeerimismenetlusele on omane põhimõte, et madalama taseme planeering peab olema kooskõlas kõrgema taseme planeeringuga ja seda konkretiseerima ning viima ellu selle eesmärke. Sellest põhimõttest tuleneb vajadus tagada erineva taseme planeeringute sisuline kooskõla.

Praegusel juhul on kõnealuse Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlus alles pooleli ning planeeringute hierarhilist iseloomu arvestades tuleks selle planeeringu kehtestamisel põhimõtteliselt arvestada vahepeal kehtestatud üldplaneeringuga. Üldplaneering, nagu mistahes planeerimisotsustus, on olulises ulatuses kohaliku omavalitsuse kaalumisruumil põhinev otsustus, mille raames tuleb arvestada planeerimisala tasakaalustatud arengut ja avalikke huve. Seejuures ei saa tähelepanuta jätta ka senist arengut ja planeerimispraktikat, kuid üldplaneeringu õigusvastasus ei saa tuleneda vastuolust madalama astme planeeringu menetluse käigus enne üldplaneeringu kehtestamist vastu võetud üksikute dokumentidega.

27. Vastustaja on menetluses korduvalt kinnitanud (I kd, tl 132 pöördel; II kd, tl 4), et vahepeal vastu võetud üldplaneeringu sätted on siduvad eelkõige tulevikus algatatavate detailplaneeringute suhtes ning juba menetletava detailplaneeringu puhul lähtutakse varem kehtestatud lähteülesandest. Õiguslikult ei ole sellised lubadused aga tagatud. Kohus möönab, et Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlemine võib olla kujunenud pikaajaliseks, kuid asjaolu, et seda pole jõutud lõpule viia enne käesolevas asjas vaidlustatud üldplaneeringu kehtestamist, ei saa mõjutada üldplaneeringu vaidlustatud osade õiguspärasust. Olukorras, kus detailplaneeringu menetluse väidetava pikaajalisuse tõttu jõutakse kehtestada üldplaneering, mis ei võimalda arvestada detailplaneeringu menetluses sõlmitud kokkuleppeid, ei ole võimalik neile argumentidele tuginedes väita üldplaneeringu õigusvastasust.

28. Detailplaneering võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanekut (PlanS § 9 lg 7). Seega ei too üldplaneeringus sätestatu vääramatult kaasa olukorda, et juba menetletava detailplaneeringu puhul ei võidaks lubada üldplaneeringust erinevaid lahendusi, sh hoonete kõrguse ja korruselisuse osas. Kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse detailplaneeringuga muutmiseks on PlanS § 9 lg 7 kohaselt vastava maa-ala üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslik muutmine (p 1); üldplaneeringuga määratud hoonestuse kõrguspiirangu ületamine (p 2) või muu kohaliku omavalitsuse hinnangul oluline või ulatuslik üldplaneeringu muutmine (p 3). Detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine peaks siiski jääma erandlikuks võimaluseks, millega tagatakse paindlikum reageerimisvõimalus muutuvatele oludele ja vajadustele (Riigikohtu otsus nr 3-3-1- 87-08, p 22).

29. Teisalt nõustub kohus vastustajaga selles, et isegi juhul, kui üldplaneering vaidlustatud osas tühistataks, ei garanteeriks see, et konkreetse poolelioleva detailplaneeringu menetluses saavutaks kaebaja kõikides aspektides meelepärase planeeringulahenduse, sh hoonete kõrguse, korruselisuse ning parkimiskohtade arvu osas, kuna detailplaneeringu puhul kaalutakse erinevaid huve ning arvestatakse erinevaid asjaolusid. Konkreetse detailplaneeringuga ei pruugitaks asjaoludest sõltuvalt võimaldada ehitamist üldplaneeringuga sätestatud maksimaalses ulatuses.

30. Kaebaja märgib, et kaebus on esitatud tema subjektiivsete õiguste rikkumisele tuginedes. Kuna kohtupraktika (Riigikohtu otsused nr 3-3-1-84-08 p 11 ja 15; nr 3-3-1-87 p 28 ) on pidanud oluliseks eristada avalikes huvides ning subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebusi, ei pea kohus asjakohaseks kaebuse väiteid, et parkimiskohtade arvu nõue üldplaneeringu seletuskirjas (p 5.6.5. “Parkimine”), mis tingib detailplaneeringu käigus kokku lepituga võrreldes parkimiskohtade arvu suurendamise, toob kaasa rohealade katmise kõvakattega kui keskkonnavaenuliku tegevuse.

31. Planeeringumenetluses on vastustaja kaebajale selgitanud, milliseid tema poolt esitatud ettepanekuid (I kd, tl 22-24) on üldplaneeringu menetluses arvesse võetud ja milliseid mitte (I kd, tl 140–141). Vastustaja vastusest kaebaja ettepanekutele nähtub, et kaebaja on saanud planeeringumenetluses esitada oma vastuväite ka seoses parkimiskohtade arvuga (I kd, tl 140 pöördel–141; vastustaja 19.10.2012 vastus kaebajale, I kd, tl 143). Ja vastustaja on oma 02.03.2011 ja 19.10.2012 vastustes (I kd tl 140-143) esitanud kaebajale oma põhjendatud seisukoha, miks eelnevale planeerimispraktikale tuginedes kaebaja vastuväitega ei arvestata. Kaebaja mittenõustumine vastustaja seisukohaga ei tähenda üldplaneeringus sätestatud nõude õigusvastasust. Kohalik omavalitsus on pidanud otstarbekaks kehtestada üldplaneeringuga elamualadel eluasemetele EVS 843:2003 „Linnatänavad“ suurema parkimiskohtade nõude ja kohalikul omavalitsusel on õigus seda talle antud diskretsiooniõiguse alusel otsustada. Riigikohus on leidnud, et kohus ei saa hinnata planeerimisotsuste otstarbekust (Riigikohtu otsus nr 3-3-1- 12-07 p 11). Ka vastavalt HKMS § 158 lg-le 3 ei hinda kohus eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust.

32. Kohus ei nõustu kaebaja väitega, et korterelamute kõrguse ja korruselisuse nõuded on vastustajal jäänud täielikult põhjendamata. Üldplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et piirkondlike hoonestustingimuste määramisega on külade kaupa esitatud tingimused krundistruktuurile, hoonestusele ja haljastusele. Nimetatu loob võimaluse ühtlustada kiire ehitustegevuse ajal tekkinud väga erinäolist arhitektuurset pilti eelkõige valla tiheasustusega aladel (I kd, tl 28 pöördel). Hoonete rajamisel, laiendamisel, rekonstrueerimisel tuleb tagada nende arhitektuurne ja esteetiline sobivus konkreetsesse kohta, arvestades alal domineeriva arhitektuuriga (I kd, tl 37 ja pöördel). Seletuskirja lisas 3 (I kd tl 80 pöördel- 81) on toodud piirkondlikud hoonestustingimused, mille kohaselt Peetri alevikus, Rae külas, Järveküla külas ja Assaku alevikus on elamumaal korterelamute kõrguseks kavandatud 3 korrust ja 10 m, kõrgus peab arvestama naaberkinnistute hoonestusega. Kusjuures korterelamud on kavandatud vaid Peetri ja Assaku aleviku keskuses, kuhu on kavandatud sotsiaalja teenindusasutused. Seega on korterelamute kõrguse ja korruselisuse nõudeid põhjendatud hoonete arhitektuurse ja esteetiline sobivusega konkreetsesse kohta, arvestades alal domineeriva arhitektuuriga.

33. Kaebaja väitel on üldplaneering õigusvastane ka põhjusel, et seal sätestatud nõuded korruselisuse ja hoonete kõrguse osas pole kooskõlas menetletava detailplaneeringu lahendusega. Samuti on vastustaja teinud kaalutlusvea, kuna ei ole korterelamute korruselisuse ja kõrguse osas kaebaja huve kaalunud. Asja materjalidest (Pühamäe Arenduse OÜ volitatud esindaja “Vastuväited ja ettepanekud Rae valla üldplaneeringule- I kd, tl 22–24) nähtuvalt ei ole kaebaja esitanud üldplaneeringu menetluse käigus hoonete korruselisuse ja hoonete kõrguse osas vastuväiteid ega ole välja toonud muid põhjuseid, miks pidada neid nõudeid õigusvastaseks. Seega ei saanud vastustaja neid planeerimismenetluses ka kaaluda. Asjaolu, et kaebaja arvates ei pruugi ta üldplaneeringu nõudeid arvestades saavutada talle meelepärast detailplaneeringut, ei muuda üldplaneeringut hoonete korruselisuse ja kõrguse nõuete osas õigusvastseks ega anna alust tühistamisnõude rahuldamiseks.

34. Kaebaja väidab ka erinevate detailplaneeringualadega seotud isikute ebavõrdset kohtlemist üldplaneeringu kaudu. Kohus rõhutab, et üldplaneeringu ülesandeks on PlanS § 8 lg 3 kohaselt valla või linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine ning maaja veealadele üldiste kasutamisja ehitustingimuste määramine (p 2 ja 3), üldplaneeringuga ei lahendata konkreetsete detailplaneeringute küsimusi.

35. Kaebaja väitel on üldplaneering õigusvastane seetõttu, et kuna pärast viimast avalikku väljapanekut planeeringu põhilahendus oluliselt muutus, oleks vastustaja pidanud korraldama uue avaliku väljapaneku. Kohus ei pea seda väidet põhjendatuks.

PlanS § 21 lg 5 sätestab: “Kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt käesoleva seaduse §-des 17–20 ja käesolevas paragrahvis sätestatule.“

Kaebaja ei ole kaebuses märkinud, mida ta on silmas pidanud pärast viimast avalikku väljapanekut planeeringu põhilahenduse olulise muutuse all ega teinud seda ka kohtuistungil.

Haldusasja materjalidest nähtuvalt üldplaneeringu esimene avalik väljapanek ja avalik arutelu, mille tulemusel üldplaneeringusse sisse viidud täiendused muutsid üldplaneeringu põhilahendust, toimusid vastavalt 21.07.-18.08.2006 ja 14.09.2006 (I kd, tl 28 pöördel, tl 30, tl 88). Uus avalik väljapanek korraldati 03.01.-30.01.2011 (I kd, tl 88), kuna esimese avaliku väljapaneku tulemusel sisse viidud täiendused muutsid üldplaneeringu põhilahendust. Avalik arutelu toimus 10.03.2011 (I kd, tl 30, tl 94-98) ja 19.08.2011 kirjaga nr 6-2/6365 edastas Rae Vallavalitsus üldplaneeringu koos kahe avalikustamise tulemusel ülesjäänud vastuväidete ja ettepanekutega ning vallavalitsuse seisukohtadega Harju maavanemale järelevalve teostamiseks. Harju Maavalitsuses korraldati 30.11.2011 üldplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse esindaja seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine. (I kd, tl 88).

Harju maavanema järelevalve teostamise tulemusena koostatud 04.04.2013 kirjast nr 6-7/2013/1663 „Rae valla üldplaneeringu rohevõrgustiku ja miljööväärtuslike alade määratlemise ning taristu kohta esitatud vastuväidetele seisukoha andmine“ (I kd, tl 88-93) ja üldplaneeringu seletuskirjast (I kd, tl 26-86) nähtuvalt ei ole 03.01.-30.01.2011 avaliku väljapaneku ja 10.03.2011 avaliku arutelu tulemusel planeeringu põhilahendusi muudetud. Maavanem on 04.04.2013 kirjas nr 6-7/2013/1663 järelevalve teostamise tulemusena asunud seisukohale, et üldplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja poolt tagamisele. Üldplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud PlanS §-s 8 üldplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Üldplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt andis maavanem 05.04.2013 kirjaga nr 6-7/2013/1705 üldplaneeringule heakskiidu.

36. Kaebaja on planeeringumenetluses osalenud, esitades üldplaneeringu avaliku väljapaneku ajal 25.01.2011 oma vastuväited ja ettepanekud (I kd, tl 22-24) ja saades nendele vastused (I kd, tl 140-143) ning osalenud ka üldplaneeringu avalikul arutelul 10.03.2011 (I kd, tl 94). Samuti osales kaebaja Harju Maavalitsuses 30.11.2011 korraldatud nõupidamisel. Seega on kaebaja menetluslikud õigused olnud tagatud.

37. Eeltoodut arvestades on vaidlustatud Otsus nr 462 kaevatud osas õiguspärane ning puudub alus selle osaliseks tühistamiseks.

38. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid.

Kuna otsus tehakse kaebaja kahjuks, on menetluskulude kandjaks kaebaja. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmise taotlust ega menetluskulude nimekirja ja kuludokumente kohtule esitanud. Seega jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Aili Maasik Kohtunik