3-14-43/35 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristina Maimann Otsuse tegemise aeg ja koht 09.01.2015, Tallinn Haldusasja number 3-14-43 Haldusasi H.K.i kaebus Kiili Vallavalitsuse 18.10.2011 korralduse nr

429 ja selle alusel antud ehitusloa nr 8912 ja 18.10.2011 korralduse nr 430 ja selle alusel antud ehitusloa nr 8914 osaliselt õigusvastaseks tunnistamiseks ning 03.12.2013 korralduste nr 545 ja 546 osaliseks tühistamiseks. Menetlusosalised Kaebuse esitaja – H.K., esindaja vandeadvokaat Kati Raudsepp Vastustaja – Kiili vald Kolmas isik – OÜ Kiili KVH Asja läbivaatamise vorm Kirjalikus menetluses Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu teatavakstegemisest (so hiljemalt 09.02.2015) esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 180, § 181 lg 1). Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebuse esitajale kuulub Kiili vallas Luige külas Uuetoa kinnistu (registriosa nr 7644102).

2. 31.12.2009 teavitati kaebajat Kiili valla vee-ettevõtja OÜ Kiili KVH tellimusel Kiili alevi, Luige aleviku ühisveevärgija kanalisatsiooni laiendamise ja rekonstrueerimise projekti koostamisest. Koos teavitava kirjaga edastati kaebajale väljavõte projektist (asendiplaan), kus oli näidatud kaebaja kinnistut läbiva torustiku asukoht ning paluti kaebaja kirjalikku kooskõlastust.

3. Kiili Vallavalitsuse 18.10.2011 korraldusega nr 429 väljastatud ehitusloaga nr 8912 anti luba reoveekanalisatsiooni laiendamiseks. 18.10.2011 korraldusega nr 430 väljastati ehitusluba nr 8914, millega anti luba veetorustiku laiendamiseks.

4. 01.02.2012 edastas OÜ Kiili KVH notaribüroole palve valmistada ette kasutusõiguse seadmise leping ning 07.02.2012 saadeti lepingu projekt kaebajale tutvumiseks. 09.02.2012 edastas kaebaja omapoolsed muudatusettepanekud, sh soovi saada ühekordset hüvitist 3500 eurot. OÜ-le Kiili KVH ei olnud ettepanek vastuvõetav ja leping jäi sõlmimata.

5. Kiili Vallavalitsus väljastas 03.12.2013 korraldused nr 545 ja 546, millega anti valminud ehitistele kasutusload. Korraldused sai kaebaja kätte 16.12.2013.

6. 13.01.2014 esitas kaebaja halduskohtule kaebuse. Kaebaja taotleb Kiili Vallavalitsuse 18.10.2011 korralduse nr 429 ja selle alusel antud ehitusloa nr 8912 ja 18.10.2011 korralduse nr 430 ja selle alusel antud ehitusloa nr 8914 osaliselt õigusvastaseks tunnistamist ning 03.12.2013 korralduste nr 545 ja 546 osalist tühistamist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kaebaja taotleb lisaks eelnevalt märgitule vastustajalt menetluskulude väljamõistmist. Kaebuse põhjendused on järgmised:

7.1. Vastustaja saanuks ehitusseaduse (EhS) § 12 lg-st 2 ja § 23 lg-st 5 tulenevalt ehitusload väljastada üksnes juhul kui OÜ Kiili KVH kasuks oleks seatud isiklik kasutusõigus või sundvaldus. Puudub vaidlus, et kumbagi nimetatutest ei olnud tehtud ning kaebaja poolt projektile antud kooskõlastus eelnevaid ei asenda.

7.2. EhS § 23 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt saab ehitusloa anda taotluse alusel. Ehitusregistri andmetest nähtub, et ehituslubade taotlused väljastati 03.11.2011, so pärast ehituslubade andmise korralduste vastuvõtmist.

7.3. Kasutuslubade väljastamisel jättis vastustaja kontrollimata, kas see ei too kaasa kaebaja õiguste rikkumist (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-60-07).

7.4. Kaebajat ei kaasatud ühegi loa andmise menetlusse ega teavitatud haldusmenetlustest. Kaebaja ei saanud esitada oma seisukohti. Sellega rikuti haldusmenetluse seaduse (HMS) §

35 lg-t 2 ja § 40 lg-t 1.

7.5. Vastustaja jättis välja selgitamata, kas kolmandal isikul on võõrale kinnisasjale ehitamise õigus.

7.6. Haldusaktid on täielikult motiveerimata, mis on vastuolus HMS § 56 lg-ga 1-3. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks vastustaja on lubanud kolmandal isikul püstitada ehitised kaebaja omandiõigust sedavõrd ulatuslikult piirates.

7.7. 19.03.2014 kaebuse täienduses asus kaebaja seisukohale, et ei ole andnud EhS § 23 lg 5 kohast nõusolekut. Kuna viidatud säte ei reguleeri nõusoleku andmist, tuleb lähtuda AÕS §-st

158 ja 1581 . Kuni 25.03.2007 kehtinud EhS § 23 lg 5 redaktsioonis oli sõnaselgelt kirjas, et ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või –rajatise ehitamiseks väljastatakse tehnovõrgu või rajatise omanikule, kelle suhtes on kinnistusraamatusse kantud vastav asjaõigus või kes on sõlminud vastava asjaõiguslepingu või kes on sõlminud kinnisasja omanikuga või isikuga, kellel on seadusest tulenev maakasutusõigus, notariaalselt kinnitatud kokkuleppe tehnovõrgu või rajatise ehitamiseks või kellel on seadusest tulenev teisele isikule kuuluva maa kasutamise õigus. Ehituslubade väljastamise ajal kehtinud EhS redaktsioon enam nõusoleku väljendamise vormide loetelu ei määratlenud, kuid kaebaja arvates viidi see üle AÕS viidatud sätetesse. Seda toetab ka alates 26.03.2007 kehtiva EhS § 23 lg 5 kolmas lause (nõusoleku vajaduse puudumine kui on seatud sundvaldus). Seadusandja eesmärgiks ei saanud olla võõrale maale ehitusloa taotlemise lihtsustamine kinnistu omaniku omandiõiguse arvelt. EhS § 33 lg 8 kohaselt saab kasutusloa väljastada tehnovõrgu või -rajatise omanikule. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 52 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Seetõttu saab võõrale kinnistule tehnovõrguvõi rajatise ehitanud isik olla selle ehitise omanik ning taotleda kasutusluba üksnes juhul, kui tehnovõrk või -rajatis on ehitatud asjaõigusseaduse alusel või kui selle suhtes on sundvalduse seadmisega tekkinud seadusest tulenev talumiskohustus. Vastupidisel juhul on tehnovõrk või –rajatis kinnistu oluline osa ning kasutusluba sellele saab taotleda vaid kinnistu omanik. Vastustaja ei saa lubade väljastamisel jätta kõrvale omanike vaheliste õigussuhete üldist regulatsiooni.

Kuigi vastustaja seisukoht on väär juba üksnes õigusliku regulatsiooni eksliku käsitlemise tõttu, ei pidanud kaebaja aru saama, et projekti kooskõlastamine on EhS § 23 lg 5 nõusoleku andmine. Kaebaja eeldas, et enne ehitusloa andmist kuulatakse ta ära ja selleks ajaks on sõlmitud ka isikliku kasutusõiguse seadmise leping. 24.03.2010 kohtumisel selgitas Kiirvool OÜ esindaja, et kaebaja kooskõlastust on vaja selleks, et projekteerimisega edasi liikuda ning kasutusõiguse lepingut ei saa sõlmida enne kui on valmis projekt, mis määrab trassi täpse asukoha. Kaebajat ei teavitatud, et kooskõlastuse andmine tähendab ehitusloa andmisega nõustumist. Kaebajal on varasem kogemus Eesti Energia elektriliinide rajamisega, millisel juhul sõlmiti temaga enne ehitusloa taotlemist isikliku kasutusõiguse leping ning maksti ka ühekordset hüvitist. Ka siis andis kaebaja analoogse kooskõlastuse. Kaebaja tahteks ei olnud käesoleva kooskõlastuse andmisel nõustuda ehitusloa väljastamisega. Väär on vastustaja seisukoht, et ärakuulamise õigus oli tagatud, kuna vaidlusalused haldusaktid edastati kaebajale. Isiku ärakuulamine peab toimuma enne haldusakti andmist.

Haldusorgan ei rakendanud uurimisprintsiipi, kuna täitmata oli tema enda poolt 16.03.2009 väljastatud projekteerimistingimustes (punkt 3) esitatud nõue koormata võõral kinnisasjal ehitamise korral kinnistu isikliku kasutusõiguse või reaalservituudiga. Haldusorgan oleks pidanud ehituslubade väljastamisest EhS § lg p alusel keelduma (projekteerimistingimustele mittevastavus).

Kuna kinnistule ei ole seatud piiratud asjaõigust ega sundvaldust, ei olnud Kiili KVH OÜ õigustatud isikuks, kellele oleks saanud kasutusloa väljastada tulenevalt EhS § 33 lg-st 8. Trassid on kaebaja kinnisasjal ja seega tema omandis. Taotleja ei saanud esitada kinnitust enda omandiõiguse kohta kasutusloa taotlemisel.

8. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja enda kanda.

8.1. Ehitusload on antud kehtivat õigust järgides. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et ehitusluba ei anna õigust ehitada ilma maaüksuse omaniku loata (EhS § 12 lg 2). Ehitusloa määratlus on toodud EhS § 22 lg-s 1.

8.2. Ehituslubade taotlus esitati taotlusest nähtuvalt Kiili Vallavalitsusele 12.10.2011. Ehitusregister on informatiivne ja kajastab kande tegemise kuupäeva.

8.3. Ehitusprojekti väljavõttel on kaebaja kooskõlastus 24.03.2010. Kaebaja on nõustunud trasside projektikohase rajamisega oma kinnistule. Vastustajal puudus ja puudub ka täna informatsioon, et kaebaja oleks kooskõlastuse tagasi võtnud.

8.4. Kaebaja viited põhiseadusele (PS) ja asjaõigusseadusele (AÕS) ei ole asjakohased, kuna ehitusloa andmisel kohaldub ehitusseadus (§ 23 lg 5).

8.5. Vaidlustatud haldusaktid on kaebajale väljastatud. Kuni kaebuse esitamiseni ei ole kaebaja esitanud vastuväiteid, mistõttu on kohatud tema väited kaasamata ja ära kuulamata jätmise kohta.

8.6. Vastustaja veendus enne ehituslubade väljastamist, et kinnisasja omaniku kooskõlastus oli olemas.

8.7. Ehitusluba on soodustav haldusakt. Vastustaja lähtus kaebaja nõusolekust trassi rajamiseks. Seega puudus vajadus mingi täiendava motivatsiooni või kaalutluste esitamiseks. HMS § 56 lg 4 kohaselt, kui haldusakti adressaadi taotlus rahuldatakse ja kolmanda isiku õigusi ega vabadusi ei piirata, ei pea haldusaktis näitama selle andmise faktilist alust. Haldusakt vastab seaduses ettenähtud motiveerimise nõuetele.

8.8. Kasutusloa määratlus on toodud EhS § 32 lg-st 1. Sellest tuleneb, et kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et ehitis on nõuetekohane ja seda võib kasutada. EhS § 34 sätestab imperatiivse loeteluna kasutusloa väljastamisest keeldumise alused. Vastustaja ühtegi keeldumise alust ei tuvastanud ning neid ei ole toodud ka kaebuses. Kaebaja on seadnud kasutuslubade kehtivuse kausaalsesse seosesse ehituslubade kehtivusest. Kuna ehitusload on õiguspärased, siis on seda ka kasutusload. Kasutuslubade andmise hetkeks ei olnud kaebaja esitanud vastustajale informatsiooni oma nõusoleku tagasivõtmisest või soovist seda teha. Samas ei välista piiratud asjaõiguse seadmata jätmine kasutusloa andmist.

8.9. 01.12.2014 esitatud täiendavas vastuses vastustaja leiab, et ehituslubade üle käivas vaidluses omab tähtsust, kas kohalik omavalitsus sai lähtuda H.K.i poolt projektile antud nõusolekust ja lugeda selle EhS § 23 lg-le 5 vastavaks nõusolekuks. Vastustaja leiab, et täiendava selgituse küsimiseks vajadus puudus ning tegemist on viidatud sättele vastava nõusolekuga. Tähtsust ei oma, milline oli kaebuse esitaja ettekujutus antava nõusoleku tähendusest.

Kasutuslubade osas on vaidlus selles, millises vormis peab olema antud EhS § 33 lg 8 alusel nõutav kinnitus. Kuna ÜVK trassid kuuluvad Kiili vallas kolmandale isikule, ei saanud tekkida kahtlust, et OÜ Kiili KVH on trasside omanik. Asjaõiguslepingu võivad trasside omanik ja kinnistu omanik sõlmida ka järeltulevalt, st pärast trasside valmimist ja lubade väljastamist. Piiratud asjaõigus rajatise omaniku kasuks tuleb seada, kuid see eeldab kaebaja ja kolmanda isiku vahelist kokkulepet ning sellest tõusetuv vaidlus kuulub lahendamisele maakohtus. Ühtegi alust keelduda kasutusloa andmisest vastustajal ei olnud.

9. Kolmas isik seisukohta ei esitanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Ehituslubadele esitatud tuvastamiskaebusest nähtuvalt on vaidlus peamiselt selles, kas projekteerimise etapis antud kaebaja 24.03.2010 kooskõlastuse sai võtta aluseks ehitusloa väljastamisel ning kas enne ehitusloa väljastamist tulnuks kaebajal ja kolmandal isikul sõlmida isikliku kasutusõiguse seadmise leping.

Kasutuslubadele esitatud tühistamiskaebuses väidetakse seda, et haldusorgan oleks pidanud enne kasutuslubade väljastamist üle kontrollima ehituslubade õiguspärasuse ja tuvastama kaebaja õiguste rikkumise, mis kaebaja arvates pidanuks kaasa tooma kasutuslubade väljastamisest keeldumise. Samuti on vaidlus selle üle, kas vastustajale esitati kasutuslubade taotlemisel EhS § 33 lg 8 kohane kinnitus tehnovõrgu või –rajatise omandiõiguse kohta.

Kohus käsitleb esmalt ehituslubadega seonduvat (I) ning järgnevalt kasutuslubadele esitatud kaebust (II) ning viimasena lahendab menetluskulude nõude (III).

I

11. EhS § 12 lg 1 kohaselt tuleb ehitada vastavalt ehitusprojektile ja vältida tuleb ehitamise kahjulikke mõjusid naaberehitisele, ümbrusele ja teistele isikutele. Sama paragrahvi lõige 2 teise lause kohaselt ei anna ehitusluba õigust ehitada ilma maaüksuse või ehitise omaniku loata.

Viidatud sätetest tuleneb, et ehitamine peab toimuma vastavalt projektile ega tohi tekitada kahjulikke mõjutusi. Kui ehitusloa väljastamisest keeldumiseks alust ei ole, ei tähenda ehitusloa väljastamine seda, et maaomanik ei võiks ehitamist vaatamata loa väljastamisele oma kinnistul keelata, seda ka juhul, kui luba on väljastatud õiguspäraselt. Käesoleval juhul oleks kaebaja võinud ehitamise keelata, kuni temaga isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimiseni, kui kaebaja oli arusaamisel, et ta ei ole tegelikult ehitamiseks nõusolekut andnud. Kaebaja ehitamist ei keelanud; ei esitanud ehitusloale tühistamiskaebust ega ole taotlenud haldusorganilt ehitusloa kehtetuks tunnistamist oma nõusoleku tagasivõtmise tõttu. Kaebaja ei väida, et ehitusloa andmise korraldusi ei oleks talle teatavaks tehtud. Kaebaja ei enne käesoleva kaebuse esitamist pöördunud kohaliku omavalitsuse poole väitega, et tema nõusolek oli tingimuslik või et ta tegelikult üldse nõusolekut ei andnud. Samuti ei väida kaebaja, et ehitatud oleks vastuolus projektiga või ehitisele ettenähtud nõuetega. Kaebaja väidab, et ehitusluba piirab tema omandiõigust, kuna temale kuuluvale kinnistule ehitati ilma tema nõusolekuta ja sõlmimata isikliku kasutusõiguse lepingut.

Seega tuleb kohtul hinnata kaebaja poolt 24.03.2010 projekti asendiplaanile (tlk 13) antud kooskõlastuse õiguslikku tähendust. Kaebaja väidetest lähtuvalt tuleb hinnata ka seda, kas kaebaja arusaamine sellest, millega ta allkirja andes nõustus, mõjutab ehitusloa õiguspärasust.

12. EhS § 22 lg 1 kohaselt on ehitusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitise püstitamiseks, rekonstrueerimiseks, laiendamiseks või lammutamiseks. EhS § 23 lg 5 sätestab, et ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või - rajatise ehitamiseks väljastatakse kinnisasja omaniku nõusolekul. Kinnisasja omaniku nõusolek ei ole vajalik, kui ehitusloa taotleja kasuks on seatud sundvaldus. Ehitusloa väljastamisest teavitatakse kinnisasja omanikku.

Kohus nõustub sellega, et kaebaja ja kolmanda isiku vahel tuleb kaebaja kinnisasja kasutamine kokku leppida (seada isiklik servituut), st et kaebaja võib ka vaatamata kehtivatele kasutuslubadele keelata enda kinnisasja kasutada ja nõuda rajatise kõrvaldamist enda kinnistult. Kohus ei nõustu aga sellega, et neid küsimusi saaks lahendada halduskohtus käesoleva kohtuotsusega. Kohus nõustub vastustajaga, et tekkinud olukorras (kaebaja on andnud nõusoleku ehitise rajamiseks ega ole ehituslubadele tühistamiskaebust esitanud ega ehitamist keelanud) on kaebajal võimalik oma õigusi maksma panna tsiviilkohtumenetluses.

Kohus ei nõustu kaebajaga, et ehitusloa väljastamise ajaks peaks sõlmima ära isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ning vastasel juhul ei saa ehitusluba väljastada. Kaebaja viidatud EhS § 23 lg-st 5 sellist kohustust ei tulene. EhS § 23 lg 5 näeb ette ehitusloa väljastamise eeldusena kinnisasja omaniku nõusoleku ning sätestab, et juhul kui viiakse läbi sundvõõrandamine, siis ei ole kinnisasja omaniku nõusolek vajalik. Viidatud säte ega muu ehitusseaduse norm ei reguleeri isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist ega sea selle sõlmimist ehitusloa väljastamise eelduseks. Isikliku kasutusõiguse andmine toimub eraõiguslikus suhtes kokkuleppega, mitte haldusaktiga avalikku huvi ühepoolselt maksma pannes. Kuivõrd antud juhul oli olemas kaebaja nõusolek ei saa käesolevas asjas olla vaidlust selles, et ehitusloa andmise asemel ja ajal pidanuks vastustaja algatama sundvalduse seadmise menetluse. Avalikes huvides omandiõiguse kitsendamine sundvaldusega eeldab omaniku vastuseisu ja kokkuleppe saavutamise perspektiivi puudumist.

Õige on see, et EhS § 23 lg 5 ei reguleeri täpsemalt nõusoleku andmist, sh selle vormi. Ehitusseadus ega selle alusel antud õigusaktid ei sätesta ka seda, millisel projekti joonisel peaks nõusolek olema. Tavapärane praktika on selline, et kooskõlastus/nõusolek võetakse projekti asendiplaanile, kuna just asendiplaanist nähtub, kus täpselt projekteeritav ehitis kinnistul paikneb. Kuna kinnistuomaniku nõusolekust sõltub, kas ja kuidas saab projekteerimisega edasi minna, võetakse selline kooskõlastus just nimelt enne lõpliku projekti valmimist. Kinnistu omaniku jaoks peab olema selge, milliste põhiparameetritega rajatist kavandatakse ja kus see kinnistul paiknema hakkab. Vastava teabe on kaebaja saanud (tlk 11 - 31.12.2009 e-kiri, tlk 13-14 - asendiplaan). Samas isikliku kasutusõiguse seadmiseks peab olema projekt valmis. Kasutusõiguse seadmise leping jäi aga antud juhul sõlmimata, kuna ei saavutatud mõlemale lepingupoolele sobivat kokkulepet. Sellises olukorras pidanuks kaebaja tegutsema, et takistada kasutuslubade andmist (kui ehitusload olid juba antud) mitte ootama kasutuslubade väljastamiseni. Kaebaja oleks saanud ka enne ehituslubade andmist projektiga kohalikus omavalitsuses tutvuda ning anda kohalikule omavalitsusele teada, et võtab oma nõusoleku tagasi, kuna eeldas selle andmisel, et kasutusõiguse kokkulepe sõlmitakse enne ehitusloa andmist. Sellises olukorras saanuks kohalik omavalitsus kaaluda sundvalduse seadmise menetlust.

Kohalik omavalitsus ei pidanud enne ehitusloa andmist üle küsima, kas kaebaja nõusolek projekti asendiplaanil on veel kehtiv. Ühestki õigusaktist sellist kohustust ei tulenenud. Haldusorganil oli menetlustoimingute tegemisel kaalutlusõigus ning menetlusökonoomia põhimõttest ja märkusteta kooskõlastusest lähtuvalt puudus mõistlik põhjus küsida uuesti nõusolekut, mis oli juba esitatud projekti asendiplaanil (HMS § 5 lg 1 ja 2). Kuna kaebaja ei teinud ühtegi märkust, puudus ka mõistlik põhjus küsida vahetult enne ehitusloa andmist kaebaja seisukohta. Kaebaja väljendas oma seisukohta tingimusteta nõusoleku andmisega ning vastustajal ei olnud sellest tulenevalt põhjust arvata, et antav haldusakt võiks kaebaja õigusi rikkuda või vastustajal tuleks mingeid kaebaja huve akti andmisel kaaluda.

Projekti asendiplaani väljavõttelt (tlk 13) nähtub trükitud tekst: „olen nõus projekteeritud veeja kanalisatsioonitorustike projektikohase rajamisega kinnistule Uuetoa“. Järgneb märkuste kirjutamiseks ettenähtud rida, kuhu kaebaja märkusi kirjutanud ei ole. Projekti väljavõttel on kooskõlastajate lahtris kaebuse esitaja allkiri dateerituna 24.03.2010. Kohus leiab, et eelnevast tulenevalt pidi mõistlikule inimesele olema selge, mille kohta nõusolekut/kooskõlastust küsitakse. Ehitise rajamisega nõustumise korral ei ole loogiline eeldada mittenõustumist selleks vajaliku ehitusloa väljastamisega. Kui kaebaja nõusolek oli tingimuslik, siis tulnuks kaebajal endal teha märkus selleks ettenähtud märkuste lahtrisse. Vajadusel oli kaebajal võimalik üle küsida, millised toimingud täpselt trassi rajamiseks veel tehakse ning kas kaebaja peab täiendavalt midagi kooskõlastama ja saab millegi kohta veel arvamust avaldada. Kui kaebaja andis oma allkirja küsimusi ja märkusi esitamata, siis toimus see tema enda riisikol.

Asjassepuutuv ei ole see, kuidas Eesti Energia AS projekti kooskõlastas ja lepinguid sõlmis. Samuti ei ole asjassepuutuv, kas vaidlusalune torustik rajati mingi fondi kaasrahastamisel.

Kohtu arvates on kaebaja antud nõusolek käsitletav EhS § 23 lg 5 kohase nõusolekuna ning kohalikul omavalitsusel oli õigus selle alusel väljastada taotlejale ehitusluba.

Kohus ei nõustu kaebajaga, et ehituslubade väljastamist reguleerib täiendavalt AÕS. AÕS § 1581 lg 1 reguleerib talumiskohustust avalikes huvides. Kinnisasja omaniku õiguste rikkumise vältimiseks kehtib ehitusseaduses keeld ehitada maaomaniku nõusolekuta. Seadus eristab loa väljastamist ja faktilist ehitamist. Haldusorgani ehitusseadusest tulenev kohustus piirdus sellega, et kontrollida kaebaja nõusoleku olemasolu. Nõusolek ehitusseaduse mõttes ei ole samastatav isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimisega. Regulatsiooni mõte on justnimelt vältida ehitusloa andmisel takerdumist tsiviilõiguslikesse vaidlustesse ja ehitusloaga eraõiguslike suhete reguleerimist. Ka Riigikohus on hiljutises lahendis (18.12.2014 otsus asjas nr 3-3-1-57-14) leidnud, et juhul kui ehitamisega kaasnevad sisult eraõiguslike nõuete rikkumised ja omandiõiguse riive, siis tuleks reeglina vaidlus lahendada mitte haldusorgani poolt väljastatud lubade kehtivuse kõrvaldamise kaudu, vaid tsiviilõiguslikke õiguskaitsevahendeid kasutades. Kohtu arvates on kaebaja eesmärgiks kasutusõiguse tasu saamine. Selline nõue on tsiviilõiguslik ja tuleb esitada maakohtus.

13. EhS § 23 lg 2 p 1 kohaselt tuleb ehitusloa saamiseks esitada taotlus. Kaebaja väidab, et taotlus esitati alles ehitusloa väljastamise järgselt. Kohus ei tuvastanud ehituslubade taotluse tagantjärele esitamist ja EhS § 23 lg 2 p 1 rikkumist. Ehituslubade taotlus esitati Kiili Vallavalitsusele 12.10.2011, mida tõendab vastavat kuupäeva kandev templijäljend taotlusel (tlk 67, 70). Ehitusregistris olev kuupäev näitab vastustaja väitel registris kande tegemise aega.

14. Isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimine kui eeldus ehitusloa väljastamiseks ei tulene kohtu arvates ka kaebaja viidatud projekteerimistingimustest. Vastustajal ei olnud alust keelduda ehitusloa andmisest EhS § 24 lg 1 p 1 alusel. Projekteerimistingimustes (tlk 85) ei ole märgitud, et vastava lepingu sõlmimine peab toimuma enne ehitusloa andmist ega määratud üldse tähtaega selle sõlmimiseks või seatud lepingu sõlmimist lubade väljastamise eelduseks. Tegemist ei ole sisult ka projekteerimisja planeerimistingimusega, mida peaks üldse reguleerima projekteerimistingimustes. Projekteerimistingimused on EhS § 19 lg 3 kohaselt ehitise arhitektuursed ja ehituslikud tingimused. Kohustus võõra kinnisasja kasutamisel see õiguslikult reguleerida tuleneb kehtivast õigusest sõltumata sellest, kas projekteerimistingimustes on kohalik omavalitsus sellele vajadusele tähelepanu juhtinud või mitte. Ehitusloa väljastamise eelduseks, nagu kohus eelnevalt märkis, oli EhS § 23 lg 5 kohaselt kaebaja nõusolek, mis oli olemas.

15. Kohus nõustub vastustajaga, et tal ei olnud soodustava haldusakti puhul ulatuslikumat põhjendamise kohustust.

16. Kohus leiab, et ehitusload on õiguspärased ning kaebaja nõue tuleb selles osas jätta rahuldamata.

II

17. Seega ei saa kohus eeltoodust tulenevalt nõustuda ka sellega, et vaidlustatud kasutusload oleksid õigusvastased ehituslubade õigusvastasuse tõttu.

18. Kasutuslubade andmisel ei ole rikutud EhS § 33 lg-t 8. EhS § 33 lg 8 teise lause kohaselt teisele isikule kuuluvale kinnisasjale ehitatud tehnovõrgu või -rajatise kasutusluba väljastatakse tehnovõrgu või –rajatise omanikule. Sama paragrahvi ja lõike kolmanda lause kohaselt peab võõrale maale ehitatud tehnovõrgu või –rajatise kasutusloa taotlemisel tehnovõrgu või rajatise omanik esitama kinnituse oma omandiõiguse kohta tehnovõrgu või –rajatise suhtes.

Kaebaja kinnistut läbiva veeja kanalisatsioonitorustiku osa on üks osa terviklikust ehitisest ning see ehitis kui tervik kuulub Kiili KVH OÜ-le. Selles ei saanud vastustajal olla kasutuslubade väljastamise ajal kahtlust, kuivõrd tegemist on vallas ainsa volikogu poolt määratud vee-ettevõtjaga. Seega oli EhS § 33 lg 8 nõue täidetud. Kasutusloa andmisel ei pidanud vastustaja uuesti kontrollima maaomaniku nõusolekut tema kinnisasjale ehitamiseks, kuna seda oli juba tehtud ehitusloa andmise menetluses ning ehitusluba kehtis ja vastustajale ei olnud teada ükski asjaolu, mis kasutusloa andmist takistaks. Eelnev ei tähenda kohtu arvates aga seda, et kaebaja ei võiks isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimata jäämisel nõuda tema maal asuva rajatise osa kõrvaldamist ning seda sõltumata kasutusloa väljastamisest ja kehtivusest käesoleval ajal. Nii kasutusõiguse tasu, isikliku servituudi seadmise kui rajatise kõrvaldamise nõude saab lahendada tsiviilkohtumenetluses.

Kasutusluba annab õiguse tehnorajatise kasutamiseks vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (EhS § 32 lg 1). Kasutusloa eesmärgiks ei ole reguleerida eraõiguslikke suhteid.

Haldusakti õiguspärasust hinnatakse selle andmise aja seisuga. Ehitusseaduse alusel kasutusloa väljastamisest keeldumiseks kohtu arvates vastustajal alust ei olnud. Vastustaja lähtus sellest, et kaebaja on andnud oma nõusoleku ehitamiseks ja ehitusload on realiseeritud. Vaidlus puudub selles, et valminud ehitis on projektija ehitisele ettenähtud nõuete kohane. Kaebaja ei olnud vastustajat teavitanud sellest, et soovib oma nõusoleku tagasi võtta, kuigi oli teadlik ehituslubade andmisest.

Kohus nõustub sellega, et kasutusloaga ei tohi rikkuda kaebaja omandiõigust. Kaebaja samas ei väida, et kasutusload rikuks tema õigusi olukorras, kus kasutusõiguse leping oleks sõlmitud. Seetõttu on kohtu arvates tegemist sisult eraõigusliku vaidlusega. Kasutusõiguse tasu maksmise või kaebaja kinnisasja kasutamise osas kokkuleppe mittesaavutamise korral ehitise kõrvaldamise küsimus tuleks lahendada maakohtus.

19. Kohus leiab, et vaidlustatud kasutusload on õiguspärased ning kaebus tuleb jätta rahuldamata.

III

20. HKMS § 108 lg 1 alusel kannab menetluskulud poolt, kelle kahjuks otsus tehti. Viidatud sätte alusel jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ega kolmas isik menetluskulude väljamõistmiseks taotlust esitanud ei ole.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristina Maimann Kohtunik