3-12-2243/67 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

1

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number 3-12-2243 Otsuse kuupäev

30. detsember 2014 Kohtunik Roby Koik Kohtuasi Priit Hinto, Tarmo Hinto ja Kaido Hinto kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 23. mai 2011 korralduse nr 32 tühistamiseks Asja läbivaatamise vorm Kohtuistung 6. november 2014 Menetlusosalised Kaebajad – Priit Hinto, Kaido Hinto, Tarmo Hinto, esindaja Urmas Kiik Vastustaja – Peipsiääre vald, esindaja Maia Ploom Kaasatud isik – Tartu maavanem, esindaja Tõnu Jõgi Resolutsioon

1. Jätta Priit Hinto, Kaido Hinto ja Tarmo Hinto kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 23. mai 2011 korralduse nr 32 punkti 2 tühistamiseks rahuldamata.

2. Poolte menetluskulud jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Apellatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 29. jaanuar 2015. a. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Asjaolud ja menetluse käik

1. 18.01.2005 ostsid Priit Hinto, Tarmo Hinto ja Kaido Hinto Peipsiääre vallalt igaüks 1/3 mõttelises osas vallasasjana ehitise (ühekorruseline üksikelamu) Kasepää alevikus, Peipsiääre vallas Tartumaal.

15.03.2005 esitasid kaebajad vastustajale avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks neile Kasepää alevikus kuuluva ehitise juurde.

Peipsiääre Vallavalitsus andis 23.05.2011 korralduse nr 32, milles leidis, et kaebajatele kuuluv elamu Kasepää alevikus ei ole kõlblik alaliseks elamiseks ja tegemist on maareformiseaduse (MaaRS) § 6 lg 31 kohaselt lagunenud ja kasutusest välja langenud hoonega. Lähtudes sellest anti kaebajatele tähtaeg kuni 01.10.2012 hoone korda tegemiseks ja määrati ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus 0,6 ha.

2

22.06.2011 esitasid kaebajad korraldusele vaide, taotledes selle kehtetuks tunnistamist, kuna see rikub kaebajate kui maa erastajate õigusi, ning uue korralduse väljaandmist.

16.09.2011 kirjaga nr 105 ei nõustunud Peipsiääre Vallavalitsus vaides esitatud seisukohtadega ja teavitas vaidlustatud korralduse jõusse jäämisest. 17.08.2012 esitas kaebaja Priit Hinto vastustajale pöördumise, milles tundis huvi, millal võib asjas oodata ametlikku vaideotsust, milles on otsuse resolutsioon, põhjendused lisaks faktidele ka õiguslike väidete kohta ning täidetud kindlad vorminõuded.

11.09.2012 korraldusega nr 24 jäeti Priit Hinto, Tarmo Hinto ja Kaido Hinto vaie rahuldamata.

2. 26.10.2012 esitasid kaebajad kaebuse Tartu Halduskohtusse, nõudes Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011 korralduse nr 32 tühistamist.

3. Tartu Halduskohus rahuldas 27.02.2013 otsusega (I kd tl 84-87) kaebuse. Peipsiääre vald esitas apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse täielikku tühistamist ja asja halduskohtule uueks läbivaatamiseks saatmist.

4. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 25.03.204 otsusega apellatsioonkaebuse ning tühistas Tartu Halduskohtu 27.03.2013 otsuse.

Tartu Ringkonnakohus tegi Priit Hinto, Tarmo Hinto ja Kaido Hinto kaebuses Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011 korralduse nr 32 p 1 tühistamise nõudes uue otsuse, millega jättis Priit Hinto, Tarmo Hinto ja Kaido Hinto kaebuse Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011 korralduse nr 32 p 1 tühistamiseks rahuldamata.

Tartu Ringkonnakohus saatis Priit Hinto, Tarmo Hinto ja Kaido Hinto kaebuse Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011 korralduse nr 32 p 2 tühistamise nõudes arutamiseks tagasi Tartu Halduskohtule.

Kaebuse põhjendused ja taotlused

5. Kaebajad on algusest peale avaldanud soovi erastada maad maksimaalses lubatud ulatuses MaaRS § 221 lg 2 järgi ehk kuni 50 ha. 0,6 ha suuruse maatüki erastamisel puuduks mõistlik ligipääs avalikult kasutatavalt teelt.

6. Kaebajad ei nõustu vastustaja hinnanguga ehitisele ja leiavad, et tegu on MaaRS § 6 lg 32 tunnustele vastava hoonega ehk elamuga, mille juurde on õigus erastada kuni 50 ha maad. Vastustaja ise müüs 2005. aastal vaidlusalust hoonet kui peremehetut vara enampakkumise korras nimelt elamuna. Kaebajate omanduses ei ole hoone seisukord märkimisväärselt muutunud, välja arvatud elamu külge ehitatud abihoone katuse kokku vajumine lume raskuse all. Pärast ostmist kaebajad konserveerisid elamu, et peatada selle lagunemist ja takistada kõrvalistel isikutel sinna pääsemist. Kaebajatele kuuluv hoone ei ole üldist pilti vaadates kindlasti nii halvas seisundis, et seda peaks lugema lagunenuks ja kasutusest väljalangenuks MaaRS § 6 lg 31 tähenduses.

7. Elamu seisukorra halvenemise üheks olulisemaks põhjuseks on vastustaja viivitus maa erastamisel. Ehitise täielikult elamiskõlbulikuks muutmine ei nõua kuigi suurt panust, kuid kaebajad ei soovi seda teha enne, kui neile on elamu juurde erastatud MaaRS § 221 lg 2 kohaselt

3

kuni 50 ha maad. Kuivõrd vastustaja on põhjendamatult ja õigusvastaselt viivitanud erastamise läbiviimisega seitse ja pool aastat, siis lasub ka temal vastutus ehitise seisukorra halvenemise eest, eelkõige abihoone katuse kokku vajumise eest. Kui maa erastamine oleks toimunud mõistliku aja jooksul, oleksid kaebajad juba palju aastaid suhtunud kinnistu omanikena elamusse heaperemehelikumalt ja suure tõenäosusega päästnud näiteks ka abihoone katuse.

8. Kui kaebajaid oleks teavitatud elamu ostmisel vaid 0,6 ha maa erastamise võimalusest, ei oleks nad kehvas seisukorras peremehetut elamut omandanud. Nii väikese maatüki erastamisel puuduks isegi mõistlik ligipääs elamusel avalikult teelt. Elamu sai kaebajate poolt omandatud üksnes eeldusel, et sinna juurde on võimalik erastada kuni 50 ha maad.

9. Kaebajad selgitasid 6. novembril 2014 toimunud kohtuistungil, et hakkasid erastamist taotlema 2005. aastal, kuid vald ei suutnud kuni 2011. aastani välja anda maaplaani, et kaebajad saaksid hakata toimetama. On pildid 2010. aasta kohta, kust on näha, et lund oli üle 80 cm ning lumekoormus on teinud hoonega oma töö. Kaebajate seisukoht on, et hoonele ei pääse ligi 30 tonnise autoga, kuna tee ei ole sõidetav ja seetõttu juurdepääs puudub.

Vastustaja seisukohad

10. Vastustaja vaidleb vastu kaebajate nõudele tühistada vaidlusaluse korralduse osa, mis käsitleb ehitise teenindamiseks määratud maa suurust 0,6 ha ja selle erastamise võimalust peale ehitise kordategemist.

11. MaaRS § 6 lg-st 31 ei saa järeldada seadusandja soovi, luua võimalus maade ostueesõigusega erastamiseks ehitiste juurde, mis oma seisukorra poolest elamiseks ei kõlba. Ringkonnakohus leidis, et tegemist on lagunenud ja kasutusest väljalangenud hoonega, millest tulenevalt oli õiguspärane ka ehitise omanikele selle kordategemiseks tähtaja andmine.

12. Kuna ringkonnakohus tegi kindlaks, et vastustaja otsustus, anda elamu omanikele tähtaeg ehitise kordategemiseks, oli seadusega kooskõlas, tuleb seadusega kooskõlas olevaks pidada ka ehitisele teenindamiseks maa määramist.

13. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramist reguleerivad MaaRS § 6, Korra p. 4 ja maakorraldusseaduse § 5. Maareformi üldpõhimõtete kohaselt määratakse ostueesõigusega erastatava maa ulatus eelkõige tagastamist reguleerivate seaduse sätete kaudu. Vastustaja hinnangul, lähtudes MaaRS § 6 lg 33, arvestades sealjuures MaaRS § 221 lg 1 ja sama seaduse § 7, 8, 9, 10, § 20 11. ja 12. lõikes ning §-s 21 toodut, saab teha ainsa järelduse, et asjaolude suhtes, mis ei ole reguleeritud maa erastamist reguleerivates sätetes, kohaldatakse maa tagastamist reguleerivaid sätteid.

Kaebajatele eraldatud hoonete teenindamiseks eraldatud maa aerofotost (I kd tl 10 ja 141 ja II kd tl 43) nähtub, et vaidlusalune maa asub Kasepää aleviku Pika tänava läheduses. Vaidlusaluse maa ja tänava vahele jäävad teistele isikutele kuuluvad kinnistud, kuid vastustaja on jätnud just kaebajatele määratud maa hulka kitsa maariba, mis viib välja teise isiku kinnistul kulgeva Pika tänava pikenduseni. Seega on kaebajatel võimalik selle kinnistu omanikult taotleda juurdepääsu oma kinnistule mööda seda tänava pikendust. Kuna kaebajad niikuinii ei saa erastada soovitud

50 ha maad, siis ei oleks neil teenindamiseks määratava maa teistsuguste piiride korral niikuinii teist võimalust oma avalikult kasutatavalt teelt kinnistule pääseda.

4

14. Ehitise sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vaja saada hoonet remontida ja muidu hoone ümber liikuda. Hoone teenindamiseks määratava maa piir kulgeb mööda teiste, varem erastatud/tagastatud kinnistute piiri. Hoone juurde on jäetud piisavalt maad hoone ümber liikumiseks. Kuna teenindusmaa on teistest kinnistutest ümbritsetud, ei ole võimalik hoone teenindamiseks suuremat maad eraldada. Maa, mis jääks kaugemale teenindusmaast, ei oleks enam kuidagi vajalik hoone teenindamiseks. Seega on teenindusmaal ainsad võimalikud piirid ning see maa tagab juurdepääsu ning võimaldab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.

15. Vaatamata sellele, et kaebajatele on eraldatud hoonete teenindamiseks vajalik maa, ei saa nad hoonete juurde maad erastada, kui nad hooneid korda ei tee, sest Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määrusega nr. 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ (edaspidi Kord) p 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Kaebajad ei ole vaatamata vastustaja poolt antud tähtajale ja ringkonnakohtu lahendile hakanud vaidlusaluseid ehitisi korrastama. Ilmselt ei kavatsegi nad seda teha, sest ehitiste korrastamise maksumus ületab kordades ehitiste turuväärtust isegi siis, kui ehitised oleks korrastatud ja nende juurde teenindamiseks vajalik maa erastatud. Nagu nähtub kaebajate tegevusetusest, ei kavatse nad teha vajalikke toiminguid maa erastamiseks ning seega puudub antud vaidlusel kaebajate jaoks sisuline tähtsus.

16. Vastustaja esindaja M. Ploom selgitas 6. novembril 2014 toimunud kohtuistungil, et kaebajale on jäetud riba, et neil oleks võimalik pääseda enda kinnistule, Pikalt tänavalt, kus korralik tee on olemas. Vallal ei ole kohustust kaebajale teed rajada. Vastustaja selgitab, et kaebajale on maa antud nii, nagu see on jäänud teiste kinnistuste vahele ning kaebaja hakkab liiklema naaberkinnistu peal.

17. Vastustaja märkis kohtuistungil, et juurdepääs kinnistule on olemas ning väga palju kinnistuid omavad ligipääse läbi teiste kinnistute ning kaebaja teadis seda ja nägi mida ostis. Kaasatud isiku Tartu Maavanema arvamus

18. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste kordategemiseks määrab kohalik omavalitsus MaaRS § 6 lg 31 alusel omanikule tähtaja. Kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Teenindusmaaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.

Tähelepanu tuleb juhtida sellele, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa saab hoone omanik erastada alles pärast seda, kui ta on ehitise korda teinud. Seega saab Tartu Maavalitsuse arvates käesoleval ajal hinnata küll elamu juurde teenindusmaana erastatava maa kindlaksmääramise õiguspärasust, kuid ei ole võimalik kohustada omavalitsusüksust maad erastama. Esmalt tuleb saada selgusele hoone kordategemise küsimuses. Kui hoonet korda ei tehta, siis maa erastamise võimalust ei ole.

19. Kaasatud isiku esindaja T. Vesi tõdes 6. novembril 2014 toimunud kohtuistungil, et kaebajatel tuleb hakata käima üle naabri aiamaa. Plaanilt nähtub, et piir läheb üle kartulivagude, millise maa omanikuks peaksid saama kaebajad. Rasketehnika osas selgitatakse, et igal juhul tuleb kaebajatel käia üle võõra maa, kui hakatakse lauta lammutama. Kaasatud isik nendib, et

5

tuleb taotleda juurdepääsu üle võõra maa avalikult teele, kuid praeguse vaidluse sisuks on korralduse nr 32 punkti 2 seaduslikkuse kontroll.

Kohtu seisukoht

20. Käesoleva kohtuotsuse tegemise ajaks ei saa menetlusosaliste vahel olla vaidlust enam küsimuses, et vaidlustatud korralduse (I kd tl 4) punkt 1 on õiguspärane ega riku kaebajate õigusi, sest apellatsioonikohtu vastav otsus (I kd tl 161-164) on jõustunud ja seega seadusjõus.

21. Seega tuleb vaidlustatud korralduse punkti 2 õiguspärasust kontrollida sellest tõsiasjast lähtudes. Apellatsioonikohus on kohtuotsuse punktis 19 (I kd tl 164) määratlenud vaidluse praeguse menetlusstaadiumi piirid. Halduskohut kohustati kontrollima kaebajatele kuuluva ehitise teenindamiseks määratud maa suuruse ja piiride kooskõla seadusega. Nimetatud kontrolli käigus tuleb ringkonnakohtu juhiste kohaselt kontrollida ka kaebajate väidet, et 0,6 ha suuruse maatüki eraldamisel puuduks neil mõistlik ligipääs avalikult kasutatavalt teelt.

22. Kuna kaebajad ei ole kaebust pärast asja halduskohtule uuesti arutamiseks saatmist täiendanud ega muutnud, siis lähtub halduskohus vaidlust lahendades ringkonnakohtult saadud juhtnööridest.

23. Kaebajate kohtuistungil esitatud väited, mis väljuvad vaidlustatud korralduse punkti 2 reguleerimisalast tuleb seetõttu jätta tähelepanuta kui asjakohatud ja hilinenud. Vastuseks kaebajatele märgib halduskohus kokkuvõtvalt: 1. Kui vald on eiranud vaidlusaluste ehitiste omandamise ajal sõlmitud eraõigusliku lepingu tingimusi, siis ei ole valla tegevust eraõiguslikus tehingus võimalik vaidlustada halduskohtus, sest vald ei ole seal tegutsenud avaliku võimu teostamisel, mis alluks halduskohtu kontrollile. Kaebajad saaksid oma õigusi kaitsta sel juhul maakohtus. 2. Kui valla ametnikud on ehitiste võõrandamisel oma pädevust ületades andnud kaebajatele mingeid lubadusi (nt 50 ha maa ostueesõigusega erastamine), siis ei saa haldusakti tühistamiskaebus kuuluda sel motiivil rahuldamisele, sest kaebajad ei ole käesolevas vaidluses seda väidet, millele sisuliselt tugineb enamus ülejäänud väiteid, tõendanud. Halduskohtu rolliks ei ole tagada ametniku võimaliku pädevust ületades antud katteta lubaduse realiseerimine. Halduskohus saab ainult kontrollida seda, kas vaidlustatud korraldus rikub kaebaja õigusi või mitte. Halduskohtu pädevuses ei ole tagantjärgi kaebajate tsiviilõigusliku tehingu majanduslikult otstarbekaks muutmine.

24. Vaidlustatud korralduse andmise aja seisuga, st 23.05.2011, oli vastustaja õiguspäraselt määranud kaebajatele ehitise korda tegemiseks tähtaja. Sellest faktilisest asjaolust lähtudes on praeguseks halduskohtu pädevuses kontrollida, kas ehitise teenindamiseks on maa suurus ja piirid kooskõlas seadusega.

25. Halduskohus nõustub ringkonnakohtu otsuse punktis 19 (I kd tl 164p) tõdetuga, et teenindusmaa taotleja subjektiivsed õigused (MaaRS § 20 lg 1) erinevad oma mahult oluliselt füüsilisest isikust maa ostueesõigusega erastaja subjektiivsetest õigustest. St kaebajatel ei ole enam subjektiivset õigust 50 ha maa ostueesõiguse eelisõigusele juriidiliste isikute eest.

26. Vaidlust ei saa olla selles, et vaidlustatud korraldus (I kd tl 4) ja vaideotsus (I kd tl 5-6) on antud diametraalselt erinevatel kaalutlustel, millele vald apelleerib praeguses menetlusstaadiumis (käesoleva otsuse punktid 13-16).

6

27. Halduskohus, hinnates asjas kogutud tõendeid vastastikuses seoses ja kogumis, on seisukohal, et vaidlustatud korralduse punkt 2 on kooskõlas kehtiva õigusega ja ei riku kaebajate õigusi. Vaidlustatud korralduse punkti 2 puhul on tegemist kaalutlusõiguse alusel antava haldusaktiga. Kuigi vaidlustatud haldusakti punkt 2 evib diskretsiooniveaga haldusakti tunnuseid, on halduskohus seisukohal, et kaebus ei kuulu pelgalt sel motiivil rahuldamisele. Kaebajad ei ole esitanud selliseid tõendeid, mis kummutaksid halduskohtu veendumuse, et korralduse punkti 2 tühistamise järgselt saaks vastustaja kaebajate 2005. aasta maa ostueesõigusega erastamise taotluse üle uuesti otsustamisel teha teistsuguse otsuse kui praegune.

28. Halduskohus tugineb siinjuures Peipsiääre valla 19.04.2013 taotlusele maavanemale koos asendiplaaniga (I kd tl 141). Kaebajale ehitise teenindamiseks määratud piirid ja suurus on halduskohtu hinnangul vaidlustatud korralduse lisas 1 (I kd tl 10) õiguspärased.

29. Asendiplaanil (I kd tl 141) on 2013. aastaks olemasolevad katastriüksused eristatavad tumerohelistena või lillakas-roosadena. Kaebajatele teenindusmaaks jäetud potentsiaalne maaüksus vastab maakorraldusnõuetele, sh piiridele esitatavatele nõuetele aga ka suuruse osas. Asendiplaanil olevad helerohelisena märgitud maa-alad asuvad piirkondades, mis ei saa olla siduvalt vajalikud kaebajate ehitise teenindamiseks. Kuna kaebajatel ei ole pärast vaidlustatud korralduse punkti 1 andmist enam eesõigust RMK ees, siis ei muuda kaebajate kui füüsilisest isikutest maa taotlejate eesõigus ka enam korralduse punkti 2 õigusvastaseks. Vastustaja peab arvestama ka RMK huvide ja avaldusega.

30. Halduskohus märgib vastuseks kaebajatele, et füüsilistele isikutele kuuluva maa ostueesõigusega erastamise eelise on nad siiski kaotanud nende enda tegevusetuse tõttu. Kaebajad on ka ise tunnistanud ehitise konserveerimist pärast selle omandamist. Seega ei ole ehitis ka elamuna kasutusel saanud olla. Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust maa ostueesõigusega erastamiseks enne kui nad on oma ehitise korda teinud. Seega ei saa olla määravaks isegi see, kui vastustaja on nende maa ostueesõigusega erastamise taotluse lahendamisel eiranud mõistliku menetlusaja põhimõtet.

31. Halduskohtu hinnangul on kaebajad teadlikult omandanud halvas ehitustehnilises olukorras ehitised. Kaebajate ebaõige otsustus seisnes halduskohtu hinnangul selles, et nad arvasid endal oleva subjektiivse õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks enne seda, kui nad on ehitise viinud elamule omasesse ehitustehnilisse seisukorda. Halduskohus loeb üldteada olevaks asjaolu, et lume raskusele ei pea hoone katus või konstruktsioonid vastu siis, kui need on amortiseerunud. Seetõttu ei ole ka kaebajate väide force majeure`le sarnanevast olukorrast seoses lume raskusega määrav.

32. Kaebajatel ei ole samuti subjektiivset õigust ehitiste teenindusmaa piirnemisele avalikult kasutatava teega, seega ei anna ka sellega seonduvad väited alust kaebuse rahuldamiseks. Teenindusmaa tagab läbi selle suuruse ja piiride kulgemise mõistliku pääsu avalikult kasutatavale teele. Korraldust ei muuda õigusvastaseks pelgalt faktiline asjaolu, kui naaber kasutab ühte osa potentsiaalsest kaebajate ehitise teenindusmaast ilma õigusliku aluseta.

33. Neil asjaoludel tuleb kaebus jätta rahuldamata

34. Poolte menetluskulud jäävad seoses kaebuse rahuldamata jätmisega nende endi kanda. Vastustaja puhul Tartu Ringkonnakohtu otsuse punktis 21 (I kd tl 164p) toodud motiividel,

7

mida halduskohus ei pea ringkonnakohtu motivatsiooni ammendavuse ja kõike hõlmavuse tõttu kohaseks esimese astme kohtuna samade esindajatega vastustajale korrata.

/allkirjastatud digitaalselt/

Roby Koik kohtunik