3-13-70214/55 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Oliver Kask (eesistuja), Kaire Pikamäe ja Ruth Plaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. detsember 2014, Tallinn

Haldusasja number

3-13-70214

Haldusasi

KA

kaebus

Tallinna

Linnavalitsuse

20.11.2013

korralduse nr 1610-k tühistamiseks ning Tallinna

Linnavalitsuse kohustamiseks XXXXXXXX XX ja

XXX kinnistute detailplaneeringut uuesti läbi vaatama

Menetlusosalised

Kaebaja – KA, volitatud esindaja HA

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Karin

Laugas

Kolmas isik – Tartu Ülikool, volitatud esindaja Kaspar

Kamsakann

Vaidlustatud kohtulahendid

Tallinna Halduskohtu 29. mai 2014. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

KA apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata KA taotlus haldusasja nr 3-13-70214 menetluse peatamiseks kuni

tsiviilasja nr 2-13-60245 menetluse lõppemiseni.

2. Võtta asja juurde Tartu Ülikooli poolt esitatud 24.11.2014 vaatlusprotokoll tsiviilasjas

nr 2-13-60245.

3. Jätta KA apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29.05.2014 otsus

haldusasjas nr 3-13-70214 muutmata.

4. Mõista KA-lt Tartu Ülikooli kasuks välja menetluskulu summas 153 (sada

viiskümmend kolm) eurot.

5. Jätta KA ja Tallinna linna menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse hiljemalt 29.01.2015 (HKMS § 212

lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

3-13-70214

2(10)

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KA-le kuulub Tallinna linnas Mustamäe linnaosas XXXXXX XXX XXXX/X kinnistu

(katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX). KA on kantud omanikuna kinnistusraamatusse

03.12.2012 kinnistamisavalduse alusel 14.12.2012.

2. Tallinna Linnavalitsus algatas 08.06.2011 korraldusega nr 987-k Tartu Ülikooli 11.11.2009

avalduse alusel XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute detailplaneeringu koostamise. Tallinna

Linnavalitsuse

19.12.2012

korraldusega

nr

1737-k

võeti

detailplaneering

vastu.

Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 14.-27.01.2013. KA esitas ettepaneku peatada

XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute detailplaneeringu menetlemine, kuna tema kinnistule

XXXX/X puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tartu Ülikool ei pidanud

XXXXXXXX XXX kaudu juurdepääsutee rajamist XXXXXX XXX XXXX/X kinnistule

põhjendatuks. Tallinna Linnaplaneerimise Amet detailplaneeringu menetlust ei peatanud. Kuna

KA ettepanekust ei loobunud ning see jäi lahendamata, esitati detailplaneering maavanemale

kohustuslikuks järelevalveks. Harju maavanem andis 06.08.2013 kirjaga heakskiidu

XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute detailplaneeringule ning tagastas planeeringu kohalikule

omavalitsusele edasiseks menetlemiseks.

3. Tallinna Linnavalitsus kehtestas 20.11.2013 korraldusega nr 1610-k Tartu Ülikoolile

kuuluvate XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute detailplaneeringu. Detailplaneeringu eesmärk

on XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute liitmine ning moodustatavale krundile sotsiaalmaa

(ühiskondlike ehitiste maa) sihtotstarbe ja ehitusõiguse määramine olemasoleva kuni 4-

korruselise hoone laiendamiseks. Hoone laiendamine võimaldab luua Tartu Ülikooli Eesti

Mereinstituudi (TÜEM) teadlastele kaasaegsed ja nõuetekohased tööruumid. Tegemist on

juhtiva mereuurimisega tegeleva asutusega ning hoonet kasutatakse avalik-õigusliku õppe-

laborihoonena, s.o kasumi saamise eesmärgita. Hoone on ühiskondlik ehitis ja ei oma ärilist

funktsiooni, tegemist on olulise avaliku huvi objektiga. XXXXXXXX XX ja XXX kinnistutele

on ehitusõiguse andmine olemasoleva kuni 4-korruselise hoone laiendamiseks põhjendatud

ning juurdepääs XXXXXX XXX XXXX/X kinnistule on otstarbekas ja põhjendatud lahendada

XXXXXX XXX XXX, XXXX, XXXX, XXXX/X, XXXX/X ja XXXX/X kinnistute

detailplaneeringus, mistõttu XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute detailplaneeringu lahendus

ei piira ega kahjusta KA-i õigusi. KA-il on võimalik võõrandada XXXXXX XXX XXXX/X

kinnistu XXXXXX XXX XXX kinnistu omanikule, et ellu viia kavandatud detailplaneeringu

lahendust.

4. KA taotles 20.12.2013 kaebuses Tallinna Linnavalitsuse 20.11.2013 korraldusega nr

1610-k kehtestatud XXXXXXXX XX ja XXX detailplaneeringu tühistamist osas, milles on

jäetud lahendamata juurdepääs XXXXXX XXX XXXX/X kinnistult XXXXXXXX tänavale,

3-13-70214

3(10)

samuti Tallinna linna kohustamist XXXXXXXX XX ja XXX detailplaneeringut uuesti läbi

vaatama.

1) Kaebajale kuuluv XXXXXX XXX XXXX/X kinnistu piirneb XXXXXX XXX XXX,

XXXX ja XXXX kinnistutega, mis kuuluvad OÜ-le Tabal, ning XXXXXX XXX XXX,

XXXX, XXXX ja XXXX/1 kinnistutega, mis kuuluvad OÜ-le Automeister. Praegusel hetkel

puudub XXXXXX XXX XXXX/X kinnistult juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kõige

lühem ja tehniliselt paremini teostatav oleks juurdepääsu loomine XXXXXXXX XX kinnistu

kaudu XXXXXXXX tänavale. Sellisel juhul tuleks kaebajal rajada 7,5 m pikkune teelõik üle

XXXXXXXX XXX kinnistu haljasala kuni praegu kasutatava parklani. Kaebajal tuleks

avalikult kasutatavale teele jõudmiseks läbida Tartu Ülikooli kinnistut 28,5 m pikkuse ja 5 m

laiuse lõiguna. Kaebaja on teinud Tartu Ülikoolile korduvalt ettepanekuid juurdepääsu

võimaldamiseks ja servituudi seadmiseks, kuid Tartu Ülikool ei ole sellega nõustunud. Kaebaja

esitas 18.12.2013 Harju Maakohtule avalduse juurdepääsu nõudes (kohtuasi nr 2-13-60245).

2) Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1610-k on rikutud kaebaja omandiõigust sellega,

et vaatamata kaebaja poolt planeerimismenetluses esitatud vastuväidetele ja maavanema

märkustele ei ole arvestatud kaebaja õigusega saada ligipääs XXXXXX XXX XXXX/X

kinnistult avalikult kasutatavale teele XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute kaudu ning

juurdepääsu küsimus on jäetud lahendamata. Vaidlustatavast planeeringust ei selgu, et

XXXXXX XXX XXXX/X kinnistu juurdepääsu küsimust oleks piisavalt analüüsitud ja

kaalutud alternatiivseid lahendusi. Vastustaja seisukoht, et kaebajal on võimalik võõrandada

oma kinnistu XXXXXX XXX XXX kinnistu omanikule, on ebaloogiline ja põhjendamatu.

Vaidlustatav korraldus on antud kaalutlusõigust rikkudes.

3) AS Automeister on keeldunud oma kinnistute kaudu kaebajale juurdepääsu võimaldamast

ning see ei oleks ka otstarbekas. OÜ Tabal on andnud XXXXXX XXX XXX, XXXX ja XXXX

kinnistute detailplaneeringu koostamisel oma nõusoleku tema kinnistute kaudu kaebaja

kinnistule juurdepääsu loomiseks, kuid vastavat detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud ning

isegi kui see kehtestatakse, siis OÜ Tabal on kaebajale teatanud, et ei hakka oma kinnistul

ehitama ega muudatusi tegema lähema viie aasta jooksul. See aga tähendab, et kaebaja ei saa

XXXXXX XXX XXX kinnistu kaudu niipea juurdepääsu. XXXXXX XXX XXX

ehitustegevuse korral ei pääseks kaebaja läbi ehitusplatsi oma kinnistule. Praegu tuleks kaebajal

XXXXXX XXX XXX kinnistut läbida ca 300 m ulatuses, mistõttu oleks juurdepääsu tasu

kaebaja jaoks liialt kõrge. Samuti ei ole välistatud, et OÜ Tabal keeldub lõpuks kaebajale

juurdepääsu võimaldamast. Kui XXXXXXXX XX ja XXX detailplaneering realiseeritakse,

ehitatakse kinni kõige mõistlikum juurdepääs kaebaja kinnistule.

5. Tallinna linn palus jätta KA-i kaebus rahuldamata.

1) Detailplaneeringus näeb kohalik omavalitsus ette servituutide perspektiivsed vajadused,

servituutide seadmise korraldavad aga kinnistute omanikud. Planeerimismenetluses ei saa ära

otsustada, kas kokkulepe servituudi seadmiseks pärast planeeringu kehtestamist saavutatakse

või mitte. Kaebajal ei ole õnnestunud kokku leppida kinnistu omanikuga (Tartu Ülikool)

servituudi seadmises planeerimismenetluse vältel ja seega ei saa kohalik omavalitsus ette näha

ka juurdepääsu kolmanda isiku kinnistult. Juhul, kui kaebajal on servituudi vajadus, saab ta seda

nõuda kohtu kaudu tsiviilkorras, mida kaebaja ongi teinud. Läbi Tartu Ülikooli kinnistu ei ole

linnaehituslikult ka mõttekas juurdepääsu seada ning seda on korralduse seletuskirjas piisavalt

põhjendatud.

2) Asjaõigusseaduse (AÕS) kohaselt on kinnisasja omanikul õigus otsustada, milliste

naaberkinnisasjade kasuks oma kinnistut piiratud asjaõigusega koormata. Kinnisasja omanikul

on õigus keelduda oma kinnisasja koormamisest, kui naaberkinnisasja omanikul on võimalik

3-13-70214

4(10)

pääseda avalikult kasutatavalt teelt oma kinnistule teist teed mööda. Käesoleval juhul ei ole

vaidlust selle üle, et kaebajal on olemas ka muud võimalused (üle teiste kinnistute) oma

kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks. AÕS-st ega planeerimisseadusest (PlanS)

ei tulene, et kinnistusraamatusse eraõiguslike isikute vaheliste servituutide seadmiseks oleks

nõutav planeeringu olemasolu. Kaebajal on võimalik tsiviilkohtumenetluse tulemusel oma

kinnistule juurdepääs saada ja vaidlustatud planeeringus servituudi vajaduse märkimata jätmine

ei saa kaebaja õigusi rikkuda ega olla korralduse tühistamise aluseks.

3) Linn on korralduses õigesti kaalunud juurdepääsu küsimust. Planeeringuga määratav

servituudi ettepanek peab olema põhjendatud ning koormatava kinnisasja omaniku seadusega

kaitstud õigusi arvestav. Ühele kinnisasjale teise kinnisasja omaniku erahuvidest tuleneva

kitsenduse seadmiseks peab olema saadud koormatava kinnisasja omanikelt sellekohane

nõusolek enne planeeringu kehtestamist. Vastasel juhul puudub õiguslik garantii, et vajalikku

teeservituuti on võimalik hiljem seada. Tartu Ülikool on olnud kogu menetluse vältel servituudi

seadmise osas keelduval seisukohal. Kinnisasja omanikel ja teistel planeeringu lahendusest

huvitatud isikutel on õigus nõuda, et planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus

arvestaks nende huvidega, kuid nad ei või eeldada, et nende erahuvi kaalub igal juhul üles

kolmandate isikute erahuvid või planeerimisdiskretsiooni omava kohaliku omavalitsuse

seisukohad (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-15-01).

4) XXXXXX XXX XXX, XXXX, XXXX, XXXX/X, XXXX/X ja XXXX/X kinnistute

detailplaneering näeb ette liita osa XXXXXX XXX XXX kinnistust XXXXXX XXX XXXX/X

kinnistuga. Kaebajal on võimalik võõrandada XXXXXX XXX XXXX/X kinnistu XXXXXX

XXX XXX kinnistu omanikule, et ellu viia kavandatud detailplaneeringu lahendust. Seega

puudub vajadus ette näha XXXXXX XXX XXXX/X kinnistule juurdepääsutee XXXXXXXX

tänavalt läbi XXXXXXXX XXa kinnistu. XXXXXX XXX XXXX/X kinnistule on võimalik

tagada juurdepääs nii läbi XXXXXX XXX XXX kinnistu, kuna osa XXXXXX XXX XXX

kinnistust on ette nähtud XXXXXX XXX XXXX/X kinnistu suurendamiseks, kui ka läbi

XXXXXX XXX XXX ja XXXXXX XXX XXXa katastriüksustest koosneva kinnistu kaudu.

KAXi ja OÜ Tabal poolt kooskõlastati 27.05.2013 XXXXXX XXX XXX, XXXX, XXXX,

XXXX/X, XXXX/X ja XXXX/1 kinnistute detailplaneeringu põhijoonis, kuhu oli kantud

juurdepääsuservituudi ala. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud kohalik omavalitsus enam

vajalikuks kaaluda alternatiivseid lahendusi juurdepääsu tagamiseks XXXXXX XXX XXXX/X

kinnistule.

6. Tartu Ülikool leidis, et KA-i kaebus on aluseta ning tuleb jätta rahuldamata.

1) Kaebaja väide, justkui puuduks tal praegusel juhul juurdepääs temale kuuluvalt kinnistult

avalikult kasutatavale teele, on eksitav ja vastuoluline. Kaebajal on olemas juurdepääs, sh

olemasolev tee avalikult kasutatavale teele. Kolmanda isiku kinnistult seevastu juurdepääs

puudub, sest kaebaja poolt soovitud juurdepääsukohas asuvad parkla ning haljasala. Kaebaja

soovitud juurdepääsuks peaks rajama vastava tee, mille tulemusena ei ole kolmandal isikul

võimalik tagada normatiivset parkimiskohtade arvu ja pole ka võimalik täita Keskkonnaameti

nõuet kõrghaljastuse rajamiseks.

2) Tartu Ülikooli kinnistul asub Eesti juhtiv mereuurimisega tegelev asutus – TÜEM, mis on

oluline avaliku huvi objekt. Seoses instituudi töömahtude ja teadustöötajate koosseisu kasvuga

on instituudil tekkinud ruumipuudus ning selle probleemi lahendamiseks on planeeritud

kinnistu XXXXXXXX XX liita kinnistuga XXXXXXXX XXX, mis võimaldab teha

olemasolevale hoonele juurdeehituse. Juurde ehitatava 2-korruselise hooneosa esimesele

korrusele kavandatakse 6 autoboksi, mis on hädavajalikud välitööde varustuse turvaliseks

hoidmiseks. Kaebaja soov, et talle tagataks juurdeehituse vähendamisega läbisõit kolmandale

3-13-70214

5(10)

isikule kuuluva kinnistu hoovist, takistaks selgelt olulise avalikes huvides tegutseva teadus- ja

arendusasutuse edasist tegevust.

3) Eksitav on kaebusele lisatud Harju Maavalitsuse 22.05.2013 kiri Tallinna Linnavalitsusele,

milles järelevalvet teostav maavanem juhib tähelepanu XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute

detailplaneeringu puudustele. Viis päeva hiljem, s.o 27.05.2013, andis kaebaja koos OÜ Tabal

esindajaga kooskõlastuse detailplaneeringu põhijoonisele, millega kaebaja jaoks nähti ette

juurdepääsuservituut XXXXXX XXX XXX kinnisasja kaudu XXXXXX XXXXX, mille tõttu

kooskõlastas

Harju

maavanem

06.08.2013

kirjaga

XXXXXXXX

XX

ja

XXX

detailplaneeringu.

4) Kaebaja väide, justkui oleks juurdepääsutasu läbi OÜ Tabal kinnistu kaebaja jaoks liiga

kõrge, on paljasõnaline. Lisaks ei ole juurdepääsuküsimuse lahendamisel tasu suurus määrava

tähtsusega. Kaebaja poolt soovitud viisil juurdepääsu määramine läbi kolmandale isikule

kuuluva kinnistu oleks veelgi kulukam, sest selles kohas tee kaebaja kinnistuni puudub ning see

tuleks alles rajada; detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse mahtu arvestades tuleks see

rajada sisuliselt läbi püstitatava hoone. Kaebaja soovi realiseerimisel tuleks Tartu Ülikoolil jätta

realiseerimata oma tegevuseks vajalik projekt ning see tähendaks omaniku õiguste olulist

alusetut piiramist.

7. Tallinna Halduskohus jättis 29.05.2014 otsusega KA-i kaebuse rahuldamata.

1) Detailplaneeringu menetluses tuleb käsitelda juurdepääsude küsimusi (PlanS § 4 lg 2 p 2

ja § 9 lg 2 p 13, Riigikohtu otsus nr 3-3-1-78-12). Detailplaneeringuga saab küll määrata, kas

planeeringualale on vajalik seada servituut, kuid planeeringuga ei saa servituuti ennast seada.

Kinnisomandi koormamiseks asjaõigusega on AÕS § 641 kohaselt nõutav õigustatud isiku ja

teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe. Asjaolu, et detailplaneeringuga ei ole servituudi

vajaduse küsimust lahendatud, ei takista servituudi seadmist. Servituudi võib kohus seada

sõltumata koormatava kinnisasja omaniku nõusolekust. Seega ei saa detailplaneeringus

juurdepääsuküsimuse reguleerimata jätmist põhjendada üksnes sellega, et kinnistu omanik ei

oleks servituudi seadmisega nõus. Kaebaja on avaldusega servituudi seadmiseks pöördunud

Harju Maakohtusse (tsiviiliasi nr 2-13-60245) ning selle asja raames otsustab kohus, millisele

kinnistule tuleks kaebaja kinnistu kasuks servituut seada.

2) Planeerimisotsuste tegemisel on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusõigus

(haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2). Kohus ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust

kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest (HKMS § 158 lg 3, vt ka Riigikohtu otsust nr 3-

3-1-54-03). Isikud, kelle õigusi ja vabadusi planeeringud riivavad, on õigustatud nõudma

eelkõige õiguslike hüvede õiglase kaalumise kontrollimist. Kohtulikult kontrollitav on ka

planeeringu kehtestamisele eelneva menetluse õiguspärasus (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-8-02).

Õiguste ja huvide ebaõigele väärtustamisele saab kohus tugineda vaid juhul, kui see on

toimunud ilmselgelt meelevaldselt, ebaratsionaalselt või vastuolus diskretsioonivolituse

eesmärgiga, õiguse üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-

13). Kohus käesoleval juhul sellist viga ei näinud.

3) Vastustaja teatas küll pärast kaebaja ettepaneku saamist, et kaebajale kuuluv kinnistu on

plaanis liita XXXXXX XXX XXX kinnistuga, kuid menetluse käigus selgus, et XXXXXX

XXX XXX, XXXX, XXXX, XXXX/X, XXXX/X ja XXXX/X kinnistute detailplaneering näeb

hoopis ette liita osa XXXXXX XXX XXX kinnistust kaebaja kinnistuga. See vastustaja

eksimus ei mõjuta vaidlustatud korralduse õiguspärasust, kuna vastustaja ei ole kaebaja väiteid

tähelepanuta jätnud.

3-13-70214

6(10)

4) Vastustaja on planeerimisotsuse põhjendustest nähtuvalt analüüsinud võimalust rajada

kaebajale juurdepääs XXXXXXXX XXX kinnistult. Vastustaja on välja toonud alternatiivsed

lahendused juurdepääsu seadmiseks ja selgitanud, miks ta neid otstarbekamaks peab. Vastustaja

ei ole rikkunud kaalutlusreeglit, pidades kolmanda isiku (ning selle kaudu ka avalikku) huvi

kaebaja õigustest olulisemaks. Sellega, et XXXXXXXX XX ja XXX detailplaneeringus ei ole

lahendatud kaebaja juurdepääsutee küsimust, ei piirata kaebaja õigusi intensiivsemalt kui

kolmanda isiku õigusi, kellele kaebaja soovitud juurdepääsutee rajamisega kaasneks suure

tõenäosusega olukord, kus planeeringut ei saaks täies mahus realiseerida. Tartu Ülikoolil on

ehitamiseks võimalusi vähe, kuna kinnistu on suhteliselt väike ja vabaks jäävat kinnistu pinda

arvestades ei saavutaks ta teistsugusel ehitamisel soovitud tulemust. Samas nähtub, et kaebaja

soovib, et talle rajataks juurdepääs avalikule teele kinnistult, kus varem sellist juurdepääsu ei

olnud. Kaebaja soovib selliselt olemasoleva olukorra muutmist. Kaebuse esitaja ei ole

selgitanud, miks ta sellise kinnistu soetas, kui ta nägi, et tal puudub oma kinnistule juurdepääs

kolmanda isiku kinnistu kaudu. Kuivõrd kaebaja on selgitanud, et ta on senimaani oma

kinnistule liikunud mujalt ja on ka kooskõlastanud planeeringu, mille kaudu talle tagatakse enda

kinnistuni juurdepääs, siis ei saa kaebaja viidata õigustatud ootusele kasutada Tartu Ülikooli

kinnistut.

5) Üksnes kaebajale mugavam lahendus ei kaalu üles kolmanda isiku omandiõiguse

ulatuslikku piiramist. Asjaolu, et vastustaja ei ole detailplaneeringut vastavalt kaebaja

ettepanekule muutnud, ei tähenda, et vastustaja oleks kolmanda isiku huve kaebaja huvidele

ebaproportsionaalselt eelistanud. Detailplaneeringu lähteülesanne ei näe ette servituudi

seadmist kaebaja kasuks kui eeldust detailplaneeringu kehtestamiseks. Servituutide seadmine

toimub eraõiguslikes suhetes ning pärast detailplaneeringu kehtestamist. Vastustajal puudub

õigus tungida eraõiguslikku suhtesse ja hakata määrama kindlaks, mis põhjusel tuleks

servituudileping sõlmida. PlanS seletuskirjast nähtub, et detailplaneeringus saaks märkida vaid

servituudi seadmise vajaduse ja detailplaneering saab sätestada vajaduse servituut seada, kuid

servituudi seadmine toimub AÕS-s toodud korras.

6) Tallinna Linnavalitsuse 19.03.2008 korraldusega on algatatud XXXXXX XXX XXX,

XXXX, XXXX, XXXX/X, XXX/X ja XXXX/X kinnistute detailplaneeringu koostamine.

Detailplaneeringut ei ole vastu võetud, kuid kaebaja ja OÜ Tabal poolt on 27.05.2013

kooskõlastatud detailplaneeringu põhijoonis, kuhu on kantud ka juurdepääsuservituudi ala.

Seega nähtub, et kaebaja juurdepääsutee küsimus lahendatakse selles detailplaneeringus. Ka

praegu pääseb kaebaja oma kinnistule OÜ Tabal kinnistu kaudu. Selle, kuidas on kõige

mõistlikum kaebaja juurdepääs tagada ehk millisele kinnistule tuleb kaebaja kinnistu kasuks

servituut seada, otsustab maakohus.

7) Kaebaja soovi täitmiseks tuleks juurdepääsuks sobiv tee alles rajada, milleks kaebaja ei ole

soovi avaldanud. Kolmanda isiku kinnistul asub Eesti juhtiv mereuurimisega tegelev asutus –

TÜEM, seega on tegemist ühtlasi ka avaliku huvi objektiga. Tartu Ülikool kinnitas vajadust

detailplaneeringu järele seoses ruumipuudusega. Kaebaja soovitud kangialusega läbisõit Tartu

Ülikooli kinnistu hoovist takistaks oluliselt Tartu Ülikooli tegevust. Kaebaja erahuvi ei kaalu

üles kolmanda isiku huvi kasutada enda kinnistut. Vaidlusaluse detailplaneeringu seletuskirjas

ongi märgitud, et juurdepääs XXXXXX XXX XXXX/X kinnistule on XXXXXX XXX

kinnistute detailplaneeringu lahenduses määratud XXXXXX XXXXX XXXXXX XXX XXX

kaudu. Kaebaja ja OÜ Tabal poolt 27.05.2013 antud kooskõlastust XXXXXX XXX kinnistute

detailplaneeringu põhijoonisel ei ole muudetud. Vastustajal ei olnud põhjust mitte arvestada

teises haldusmenetluses saadud kooskõlastusega. Kaebaja väide, et tasu juurdepääsu eest läbi

OÜ Tabal kinnistu oleks liiga kõrge, on paljasõnaline, ent kui see ka niimoodi on, siis

lahendatakse küsimus juurdepääsutaotluse lahendamisel.

3-13-70214

7(10)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. KA palub 30.06.2104 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistada ja saata asi

halduskohtule uueks läbivaatamiseks.

1) Kohtuotsusest ei selgu, millises dokumendis on vastustaja alternatiivsed lahendused välja

toonud. Vastustaja ei ole uurinud kaebaja pakutud variante juurdepääsu rajamiseks kaebaja

kinnistule, vaid on piirdunud ettepanekute edastamisega ning vastuste kajastamisega kaevatava

haldusakti seletuskirjas. Variantide uurimiseks on tarvis need tehniliselt lahti joonistada ja läbi

arutada, vastasel juhul on tegemist näilise tegevusega. Eriti vajalik on see juhul, kui on selge,

et tehniliselt on võimalik detailplaneeringu ruumiprogramm samas mahus projekteeritavale

kinnistule ära paigutada selle omaniku huve oluliselt riivamata. Väide, et kõrghaljastus ei mahu

ära või parkimiskohti ei jagu, ei ole asjakohane, kui seda pole piisavalt põhjendatud ja läbi

arutatud.

2) Kaebaja on siiani oma kinnistule pääsenud vaid tänu OÜ Tabal vastutulekule. See ei

tähenda, et kaebajale oleks tagatud pidev juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Detailplaneering, millele kohus viitab, on siiani kehtestamata ning ei ole teada, millal see üldse

kehtestatakse. Tuginedes kehtestamata dokumendile, on vastustaja rikkunud asjade

menetlemise järjekorra printsiipi. Sellele ei ole kohtuotsuses hinnangut antud.

3) Ebaõige on kohtu seisukoht, et detailplaneering peab ennekõike lahendama ülesanded, mis

on vajalikud Tartu Ülikooli taotluse lahendamiseks. Nii võiks jätta täiesti arvestamata

detailplaneeringuga puudutatud isikute huvid. Kohus on õigesti märkinud, et servituutide

seadmine toimub eraõiguslikes suhetes pärast detailplaneeringu kehtestamist, kuid kui

juurdepääsuküsimuses on vaidlus ja kohalik omavalitsus on sellest teadlik, nähakse servituudi

asukoht ja vajadus ette detailplaneeringuga. Vastasel juhul ei pruugi olla enam võimalik

servituuti seada, kui teeniva kinnistu omanik on asunud detailplaneeringu kohaselt ehitama.

4) Tõele ei vasta kohtu väide, et kaebaja ei ole avaldanud soovi tee rajamiseks üle Tartu

Ülikooli kinnistu. Kaebaja on 18.02.2014 menetlusdokumendis kinnitanud, et on valmis

kandma vastavaid kulutusi.

9. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Halduskohus on viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-78-12, milles on selgitatud, et

detailplaneeringu koostaja ei anna lõplikku hinnangut, kas servituudi seadmine planeeringuala

kinnistutele on võimalik ja põhjendatud. Seda saab teha üksnes kohus hagita menetluses.

Detailplaneeringu seletuskirjast nähtub nõuetekohane kaalutlus.

2) Maakohtus paralleelselt toimuvas tsiviilasjas küsib kohus kaasatud haldusorgani arvamust

otstarbekaima juurdepääsu osas ning juhul, kui seaduslikku ehitustegevust on alustatud, peab

ka maakohus lähtuma olemasolevast olukorrast.

3) Kaebaja väide, et variantide uurimisel tuleb need tehniliselt lahti joonistada ning läbi

arvutada, ei ole põhjendatud. Haldusorgan arvestab kõikide poolte huve. Kaebaja poolt soovitud

lahendus ei ole poolte huve võrdselt arvestav, vaid liiga koormav kolmandale isikule.

4) Tõene ei ole kaebaja seisukoht, et vastustaja pole analüüsinud ega põhjendanud, miks ta ei

arvesta kaebaja pakutud alternatiive juurdepääsu rajamisel. Kaebaja pole peale ühe lahenduse

ühtegi teist alternatiivi esitanudki.

3-13-70214

8(10)

5) Juurdepääsu küsimuse lahendamine on kinnistu omanike omavaheline kokkulepe. Kui

kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada

koormatava kinnisasja omaniku huve.

6) Kaebaja viitab asjaolule, et tal puudub hetkel ligipääs oma kinnistule läbi ükskõik millise

kinnistu. Samas on kaebaja ise viidanud asjaolule, et hetkel on tal juurdepääs tagatud OÜ Tabal

kinnistu kaudu.

KA esitas 08.12.2014 ringkonnakohtule taotluse käesoleva haldusasja menetluse peatamiseks.

Harju Maakohtu menetluses on kaebaja avaldus juurdepääsuõiguse määramiseks XXXXXXXX

tn XXX kaudu (tsiviilasi nr 2-13-60245). Tsiviilasjas on läbi viidud eelmenetlus ning maakohtu

otsuseni ei kulu enam palju aega. Haldusasja menetlus on mõistlik HKMS § 95 lg 1 alusel

peatada kuni tsiviilasja menetluse lõppemiseni, sest kui maakohus määrab juurdepääsu

XXXXXXXX tn XXX kaudu, tuleb Tallinna Linnavalitsuse 20.11.2013 korraldus tühistada.

10. Tartu Ülikool leiab, et KA-i apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

1) Vastustaja on analüüsinud variante juurdepääsu rajamiseks kaebaja kinnistule ning see

nähtub ka 20.11.2013 korralduse seletuskirjast. Kaebaja ettepaneku puhul ei ole võimalik

detailplaneeringu ruumiprogrammi samas mahus kinnistule ära paigutada, sest kaebaja tegi

ettepaneku rajada planeeritavale juurdeehitusele kangialune, mille puhul rajataks juurdepääs

sisuliselt läbi püstitatava hoone ning ehitise maht väheneks läbisõidu võrra.

2) Vastustaja ei ole juurdepääsu määramisest keeldumise alusena tuginenud kehtestamata

dokumendile, vaid on analüüsinud võimalikke lahendusvariante ning pidanud kõige

mõistlikumaks juurdepääsu määramist läbi OÜ Tabal kinnistu, võttes seejuures arvesse, et teises

planeerimismenetluses on OÜ Tabal andnud juurdepääsu määramiseks ka oma nõusoleku.

Kohus on õigesti leidnud, et tõele ei vasta kaebaja väide, nagu puuduks tal juurdepääs avalikult

kasutatavale teele. AÕS § 156 lg 1 mõttes juurdepääsu olemasoluks on vajalik kinnisasja

omanike kokkulepe, mis kaebajal OÜ-ga Tabal on ka olemas. Tartu Ülikool palub asja

materjalide juurde võtta tsiviilasja nr 2-13-60245 raames 24.11.2014 toimunud paikvaatluse

protokolli. Tsiviilkohtu poolt on tuvastatud kaebaja kinnisasjale reaalse juurdepääsu olemasolu

avalikult kasutatavale teel läbi OÜ Tabal kinnistu.

3) Kaebaja seisukoht, nagu tuleks vaidluse korral servituudi asukoht detailplaneeringus igal

juhul ette näha, on alusetu ning sellist kohustust seadus ette ei näe.

4) Kaebaja taotlus menetluse peatamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kaebaja esitas sellekohase

taotluse juba ka halduskohtule, kus see jäeti 07.05.2014 kohtumäärusega rahuldamata.

Nimetatud kohtumäärust kaebaja ei vaidlustanud. Ringkonnakohtu menetluses esitatud taotlus

ei sisalda uusi asjaolusid, mis tingiks menetluse peatamise vajaduse.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus võtab kolmanda isiku esitatud 24.11.2014 vaatlusprotokolli asja juurde.

Tegemist on tõendiga, mis on loodud pärast esimese astme kohtumenetluse lõppemist ning

tõend illustreerib kõnealuste kinnistute omavahelist paiknemist ja võimalikke läbipääsu-

lahendusi.

12. Ringkonnakohus leiab, et esitatud apellatsioonkaebus ei anna alust halduskohtu otsuse

muutmiseks.

13. XXXXXXXX XX ja XXX naaberkinnistuks olevale XXXXXX XXX XXXX/X kinnistule

puudub servituudiga tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. XXXXXX XXX XXXX/X

omanik on pääsenud enda kinnistule XXXXXX XXX XXX kinnistu kaudu ning XXXXXXXX

3-13-70214

9(10)

XX ja XXX kinnistuid ei ole juurdepääsuks kasutatud. Menetlusosalised ei väida, et mõnes

varasemas planeeringus või kokkuleppes oleks juurdepääs XXXXXX XXX XXXX/X

kinnistule XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute kaudu planeeritud või ette nähtud. Vaidlustatud

korralduse seletuskirja kohaselt ei kehti planeeritava maa-ala kohta varem kehtestatud

detailplaneeringut ning Tartu Ülikool ei ole nõustunud läbipääsu tagamisega ja servituudi

seadmisega enda kinnistutele. Seega ei taotle kaebaja senise praktika või kokkuleppe

tunnustamist.

14. Olukorras, kus kinnistule puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, peab

kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamisel arvestama AÕS §-ga 156. Kinnistuomanikul

on õigus nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, vajadusel üle võõra kinnisasja, seda ka

olukorras, kus võõra kinnisasja omanik vastavat nõusolekut ei anna. Seega tuleb kinnisasja

puhul, millelt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele ja mis on ümbritsetud ühe või

mitme kinnistuga, arvestada juurdepääsu planeerimise vajalikkusega. Tekkida ei tohi olukorda,

et kinnistule ei ole ette nähtud vajalikku juurdepääsu üheltki avalikult kasutatavalt teelt. Samas

ei ole kohalik omavalitsus seotud juurdepääsu taotleva kinnistuomaniku eelistusega

juurdepääsuservituudi

asukohast.

Kohalik

omavalitsus

peab

kaaluma

erinevate

planeerimismenetluses osalejate huve, st kas ja milliste kinnistute kaudu on juurdepääsu

võimaldamine mõistlik ja otstarbekas ning riivab kõigi osalejate huve kõige vähem.

15. Käesoleval juhul on vastustaja XXXXXX XXX XXXX/X juurdepääsu küsimust

XXXXXXXX XX ja XXX kinnistute detailplaneeringu menetluse raames käsitlenud.

Kokkuvõtvalt leidis vastustaja, et juurdepääsu läbi XXXXXXXX kinnistu ei saa pidada

asjaosaliste huve kaaludes mõistlikuks ja otstarbekaks ning XXXXXX XXX XXXX/X kinnistu

juurdepääs avalikult kasutatavale teele lahendatakse paralleelselt toimuva XXXXXX XXX

XXX, XXXX, XXXX, XXXX/X, XXXX/X ja XXXX/X kinnistute detailplaneeringu raames.

Vastustaja lähtus seejuures asjaolust, et siiani on faktiline juurdepääs XXXXXX XXX

XXXX/X kinnistule toimunud läbi XXXXXX XXX XXX kinnistu ning kaebaja ja XXXXXX

XXX XXX, XXXX ja XXXX kinnistute omanik (OÜ Tabal) on kooskõlastanud XXXXXX

XXX kinnistute detailplaneeringu põhijoonise, kuhu on kantud juurdepääsuservituudi ala

XXXXXX XXX XXX kaudu. Samuti lähtus vastustaja XXXXXXXX kinnistute juurdeehituse

iseloomust ning kinnistute omaniku põhjendustest, et juurdepääsuservituudi seadmine ei

võimalda juurdeehituse eesmärgi realiseerimist.

16. Kaebaja leiab, et vastustaja kaalutluse õigusvastasus väljendub selles, et see ei arvesta

kaebaja hinnangul kõige sobivama lahendusega ning puudub kindlus, kas XXXXXX XXX

kinnistute detailplaneeringus nähakse alternatiivne juurdepääs ette ja kas kohus hindab

servituudi asukoha otstarbekust sarnaselt kohaliku omavalitsusega. Ringkonnakohus leiab

sarnaselt halduskohtuga, et kinnistuomanike huvide ning juurdepääsu kõige sobivama ja

otstarbekama asukoha piisavad kaalutlused vaidlustatud korraldusest (selle seletuskirjast)

nähtuvad. Kaalutlusreeglite rikkumist, mis tingiks korralduse tühistamise, ei esine. Seega ei saa

kolmanda isiku huvide eelistamine kaebaja omadele käesoleval juhul tähendada korralduse

õigusvastasust. Kohtuotsusest nähtuvad jälgitavalt asjaolud ja tõendid, millele halduskohus

otsuse tegemisel tugines.

17. Kaebaja kinnistu ja seda vahetult ümbritsevate kinnistute detailplaneeringute koostamist

korraldab sama kohalik omavalitsus. Puudub põhjendatud alus eeldada, et kohalik omavalitsus

asuks kõrvuti paiknevate kinnistute detailplaneeringute raames teadlikult vastupidistele

seisukohtadele ja selle tulemusel jätab kaebaja kinnistu juurdepääsuta. AÕS §-st 156 tulenev

kinnistuomaniku õigus peab olema tagatud ning kui kohalik omavalitsus seda ühe piirneva

kinnistu detailplaneeringu raames ei lahenda, tuleb see lahendada teiste piirnevate kinnistute

detailplaneeringute raames. Juurdepääsu planeerimata jätmine XXXXXXXX kinnistutele (ja

3-13-70214

10(10)

jätmine XXXXXX XXX kinnistute detailplaneeringu lahendada) ei ole seejuures toimunud

meelevaldselt, vaid kohalik omavalitsus on XXXXXXXX kinnistute detailplaneeringu raames

seda hinnanud ja oma järeldust põhjendanud.

18. Detailplaneeringu õiguspärasust ei mõjuta ka asjaolu, et maakohus võib hinnata servituudi

seadmise küsimust kohalikust omavalitsusest erinevalt. Olukorras, kus konkreetsest detail-

planeeringust ei sõltu AÕS §-s 156 nimetatud õiguse realiseerimise võimalikkus (st

kinnistuomaniku juurdepääs avalikult kasutatavale teele on võimalik tagada teise detail-

planeeringu raames), ei pea detailplaneeringu kehtestamine jääma ootama kinnistuomanike

eraõigusliku vaidluse tulemust servituudi seadmise küsimuses. Oluline on, et detailplaneeringus

oleks servituudi vajadust hinnatud ning seda on kohalik omavalitsus käesoleval juhul teinud.

Seega ei saa ainuüksi eraõigusliku vaidluse toimumise faktist järeldada, et detailplaneeringut ei

olnud võimalik seaduslikult kehtestada. Isegi kui lähtuda eeldusest, et maakohus võib pärast

detailplaneeringu kehtestamist otsustada servituudi seadmise, mida konkreetne detailplaneering

ette ei näinud, siis tähendaks selline otsus uue detailplaneeringu koostamise vajadust (mis

muudab PlanS § 24 lg-st 6 tulenevalt senise detailplaneeringu kehtetuks), mitte senise

detailplaneeringu õigusvastasuse tuvastamist. Seega ei sõltu käesolevas asjas vaidlustatud

detailplaneeringu õiguspärasus paralleelselt toimuva tsiviilasja tulemusest.

Eelnevast tulenevalt ei ole ühtlasi põhjendatud kaebaja taotlus käesoleva haldusasja menetluse

peatamiseks seoses tsiviilasja nr 2-13-60245 menetlusega.

19. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS §

108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite

järgi nagu poolele.

Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja

menetluskulude taotlust esitanud ei ole, seega jäävad vastustaja menetluskulud tema enda

kanda. Kolmas isik taotleb kaebajalt õigusabikulu väljamõistmist summas 153 eurot (sh

käibemaks). Arvetelt nähtuvalt on kulud seotud käesoleva kohtuvaidlusega ning

maksekorraldustest nähtuvalt on kulud kantud. Kuna kolmanda isiku kulusid õigusabile saab

pidada vajalikeks ja põhjendatuteks ning kaebajalt selle kulu väljamõistmine ei ole ebaõiglane

või ebamõistlik, tuleb kolmanda isiku kulud kaebajalt välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/

Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaire Pikamäe

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks