2-13-31254/57 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

Harju Maakohtu kantselei (Kentmanni tn 13, Tallinnas) ja

avaliku e-toimiku kaudu 18.detsember 2014

Tsiviilasja number

2-13-31254

Tsiviilasi

MTÜ XXXhagi OÜ XXXvastu kahjuhüvitise 125 127,36 euro

ja

viivise

väljamõistmiseks

ja

rendiobjekti

võtmete

üleandmisele kohustamiseks ning OÜ XXX vastuhagi MTÜ

XXXvastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

Hagi hind 159 956,70 eurot, vastuhagi hind 98 976.61 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: MTÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX),

lepinguline esindaja adv. Britta Oltjer

Kostja: OÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX)

Kohtuistungi aeg

08. oktoober 2014

Resolutsioon

1. MTÜ XXX hagi OÜ XXX vastu kahjuhüvitise 125 127,36 euro ja viivise väljamõistmiseks

ning rendiobjekti võtmete üleandmisele kohustamiseks rahuldada

2. Välja mõista OÜ-lt XXX kahjuhüvitis 125 127,36 € (ükssada kakskümmend viis tuhat

ükssada kakskümmend seitse eurot ja 36 senti) ja 08.09.2014 seisuga sissenõutavaks

muutunud viivised 24 631,47 € (kakskümmend neli tuhat kuussada kolmkümmend üks

eurot ja 47 senti) MTÜ XXX kasuks

3. Välja mõista OÜ-lt XXX viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt

125 127,36 eurot alates 09.09.2014 kuni nõude täieliku täitmiseni MTÜ XXX kasuks

4. Kohustada OÜ-d XXX andma MTÜ-le XXX üle rendiobjekti võtmed kohtuotsuse

jõustumisest 3 päeva jooksul

5. Jätta OÜ XXX vastuhagi MTÜ XXX vastu kahjuhüvitise 64 812,29 € (kuuskümmend neli

tuhat kaheksasada kaksteist eurot ja 29 senti) ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata

6. Lõpetada menetlus OÜ XXX vastuhagis MTÜ XXX vastu 18 193,58 € (kaheksateist tuhat

ükssada üheksakümmend kolm eurot ja 58 senti) kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Menetluskulude jaotus

Hagi menetluskulud jätta 72% ulatuses OÜ XXX ja 28% ulatuses MTÜ XXX kanda ning

vastuhagi menetluskulud jätta täies ulatuses OÜ XXX kanda

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest

Hagiavalduse asjaolud

1. MTÜ XXX(edaspidi hageja või rendileandja) ja OÜ XXX(edaspidi kostja või rentnik) vahel oli

31. märtsil 2000 sõlmitud rendileping. Lepingu esemeks olid rendileandjale kuuluvad ehitised

ja rajatised asukohaga XXX/XXX, XXXja XXX (edaspidi rendiobjekt või äriruumid).

2. 19. mail 2010 esitas hageja kostjale avalduse poolte vahel sõlmitud rendilepingu

ülesütlemiseks. Ülesütlemisavalduses tugines rendileandja asjaolule, et vaatamata hageja

korduvatele pöördumistele ja meeldetuletustele on rentnik jätnud pika perioodi vältel alates

2009. aastast täies ulatuses täitmata oma rendilepingust tuleneva põhikohustuse – tasuda

lepingueseme kasutamise eest renti ja kompenseerida rendileandjale maamaksuhüvitis.

Ülesütlemisavalduses palus rendileandja vabastada rentnikul viimase valduses olevad ruumid

ja rajatised ning anda need hagejale üle hiljemalt 20. juuniks 2010.

3. Rentnik rendileandjale omandiõiguse alusel kuuluvaid ruume tähtaegselt ei vabastanud,

mistõttu oli rendileandja sunnitud oma õiguste kaitseks kohtu poole pöörduma. 21. mail 2012

tegi Harju Maakohus otsuse, millega tuvastas, et hageja ja kostja vahel sõlmitud rendileping

lõppes 20. juunil 2010. Otsus jõustus 05. juunil 2013. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks

välja ka renditasu perioodi november 2009.a kuni juuni 2010.a eest, juuli kuni august 2010.a

eest VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise, tasumata maamaksusummad ja leppetrahvi rendiobjekti

rendileandjale tagastamisega viivitamise ning rendilepingu rikkumise eest.

4. Eeltoodust tulenevalt lõppes poolte vahel sõlmitud rendileping üle kahe aasta tagasi. Seniajani

pole rentnik hageja korduvatele kohtuvälistele pöördumistele vaatamata rendiobjekti valdust

vabastanud ega alates 2009.a tasunud mitte ühtegi rahalist makset objekti kasutamise eest.

Kuivõrd kostja valdus on ebaseaduslik, taotleb hageja asja ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmist ja kahjuhüvitise väljamõistmist alates 2010.a septembrist kuni valduse

tagastamiseni, mille kestel on kostja kasutanud hagejale kuuluvat rendiobjekti ebaseaduslikult.

5. Rentnik esitab rendiobjekti valduse rendileandjale tagastamisest keeldumiseks arusaamatuid ja

meelevaldseid tasaarvestusavaldusi, millega kohus jõustunud lahendis ei nõustunud. Kohus on

asunud ka seisukohale, et kostjal puudus õigus nõuda üüri alandamist või keelduda arvete

tasumisest. Vaatamata eeltoodule on rentnik esitanud vastavad tasaarvestused rendileandjale

uuesti peale otsuse jõustumist ja keeldub nende alusel rendiobjekti valduse vabastamisest.

Rentniku viide võtmete üleandmise kohta on ebaõige ning rentnik on rendileandjale avaldanud,

et soovib oma majandustegevust vähemalt suvekuudel katkestuseta rendileandjale kuuluvates

ruumides jätkata ning rendiobjekti tasuta kasutada. Samuti on rentnik keeldunud kahju

hüvitamisest.

6. Hageja palus kohtult kohustada kostjat 7 päeva jooksul vabastama äriruumide valdus, üle

andma võtmed, määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja tõsta kostja äriruumidest välja

sundkorras, mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja tasumata üür, maamaksuhüvitis ja

seadusjärgne viivis nimetatud summade tasumisega viivitamise eest.

7. Seoses valduse osalise üleandmisega muutis ja täpsustas hageja 08.09.2014 hagi oma nõuet

paludes kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 125 127,36 eurot, seisuga 08.09.2014 sissenõutavaks

muutunud viivised kokku 24 631,47 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras põhinõudelt 125 127,36 eurot alates 09.09.2014 kuni nõude täieliku täitmiseni ning

kohustada kostjat andma hagejale üle rendiobjektile juurdepääsu võimaldavad võtmed määrates

viidatud kohustuse täitmiseks mõistlik tähtaeg.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

8. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus selle täies ulatuses rahuldamata jätta.

9. Vastuväidete kohaselt esitas hageja 21.06.2013 kostjale teate vaidlusaluste kinnistute ning neil

asuvate ehitiste vabastamiseks, määrates ruumide vabastamise tähtajaks 27.06.2013.

Vaidlusalused kinnistud on hagejale üle antud 27.06.2013. Ajavahemikus 19.05.2010-

05.06.2013.a vaidlesid pooled rendilepingu kehtivuse üle tsiviilasjas nr 2-07-53132, mistõttu

ei olnud hagejal õiguslikku alust ruumide tagastamist nõuda. 27.06.2013 vahetati kõik

ruumidesse juurdepääsu võimaldavad lukud, st koos kostjaga tõsteti ruumidest välja ka kõik

allrentnikud. Seega on hageja nõue kostja poolt täidetud enne hagi menetlusse võtmist,

mistõttu hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes

üldse võimalik.

10. Kostja on seisukohal, et hageja kahjuhüvitise nõude suurus ei ole põhjendatud, kuna

rendilepingus kokkulepitud renditasu ei vasta turutingimustele. Turutingimustel oleks taolise

rendiobjekti üür oluliselt madalam või isegi olematu, kuna Lydia XXX // XXX aadressil

asuval tennisehallil ja klubihoonel puudub kasutusluba ning tegemist on amortiseerunud

remontimata ehitistega. Hooneid ei ole võimalik kasutada talvehooajal, kuna tennisehalli katus

jookseb läbi ligi 70% ulatuses ning puuduvad nõuetekohased kütte-, ventilatsiooni- ja

kanalisatsioonisüsteemid. XXX aadressil asuvad 5 välisväljakut on samuti kasutatavad vaid

suveperioodil, st hagejal puudus võimalus saada väljakute väljarentimisest tulu sügis-talve-

kevadperioodil. Lydia XXXaadressil asuval katlamajal puudub samuti kasutusluba ning selles

asuvad seadmed on täiesti amortiseerunud.

11. Kostja ei nõustu, et ta peab VÕS § 335 kohaselt hüvitama hagejale objektiga seotud

maamaksu. Üüritud asja hariliku väärtuse hindamisel kuulub kohaldamisele VÕS § 293, mille

kohaselt kannab asjaga seotud maksud ja koormatised üürileandja. Kostja ei ole maakasutaja

MMS § 10 mõistes, seega ei pea kostja ka juhul, kui kohus tuvastab kostja kohustuse hüvitama

hagejale kasutuseeliseid kinnistute üüritasu suuruses, hüvitama hagejale ka 2010.-2013.a

maamaksu.

12. Kostja ei ole kätte saanud viivisearvestuses näidatud arveid, seega ei ole hageja viivisenõue

põhinõudega seotud ning alus selle rahuldamiseks puudub. Kostja leiab, et kuna hageja

valduse üleandmise nõue ei kuulu rahuldamisele, puuduvad hagejal alused nõuda kohtuotsuse

viivitamata täidetavaks tunnistamist.

13. Kostja esitas menetluses vastuhagi kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks. Vastuhagi

põhjenduste kohaselt tasus kostja hagejale rendilepingu punkti 4.1.2 (i) järgi ühekordse

maksena renditasu 82 600 krooni. Rendilepingu punkti 12.2 kohaselt kohustus hageja lepingu

ennetähtaegsel lõpetamisel tagastama kostjale rendilepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud

summad ning hüvitama kostja poolt hageja eelneval kirjalikul nõusolekul ehitistesse tehtud

kasulikud ja vajalikud kulutused.

14. Enne rendilepingu sõlmimist 06.03.2000 koostatud eksperthinnangus leidsid eksperdid, et

rendiobjekti küttesüsteem on avariiohtlik ja vajab väljavahetamist, välitrassi tuli töökindluse

tagamiseks renoveerida juba 2000.a suvel. 29.08.2000 ülevaatuse aktiga kinnitasid pooled, et

kostja on teostanud vajalikud remonttööd XXXja 38 remondiobjektidel kogumaksumusega

284 677,69 krooni. On ilmne, et kuna remonttööd olid teostatud vahetult pärast rendilepingu

sõlmimist ning kinnitatud kahepoolse aktiga, siis hageja kiitis nende tööde teostamise heaks.

15. Kuna XXXasuv gaasipaigaldis ei vastanud nõuetele, oli kasutamiseks ohtlik ning hageja

rendiobjektiga seotud puudusi ei kõrvaldanud ega kostjale puuduste kõrvaldamiseks kirjalikku

nõusolekut ei andnud, siis tellis kostja gaasisüsteemi väljaehitamise OÜ-lt XXX. Kokku tasus

kostja küttesüsteemi vahetamise eest 1 014 092,00 krooni.

16. Kostja on seisukohal, et rendiobjekti kasutamiseks vajalike kommunikatsioonide tagamise

kohustus on tulenevalt seadusest hagejal, analoogsele seisukohale jõudis Harju Maakohus

04.01.2010 otsuses tsiviilasjas nr 2-07-53132. Ilma kütte- ja veesüsteemita ei ole rendiobjekt

lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis VÕS § 276 lg 1 mõistes. Kostja juhtis

korduvalt hageja tähelepanu parendustööde teostamise vajadusele, kuid hageja parendusi ei

teinud ning keeldus kostjale parendustöödeks nõusoleku andmisest, mis kostja arvates on

õigusvastane. Käesoleval juhul on kostja tegutsenud hageja huvides eesmärgiga vältida

rendiobjekti

edasist

kahjustamist,

kõrvaldada

avariiolukord

ning

viia

rendiobjekt

lepingujärgsesse seisundisse. Hageja on 22.04.2009 õiendiga kinnitanud, et kostja teostatud

kinnisvarainvesteeringu bilansiliseks väärtuseks on 1 354 200 krooni (86 549,15 eurot). Seega

on hagejale kuuluva vara väärtus suurenenud hageja enda kinnitusel vähemalt 86 549,15 euro

võrra. Kostja leiab, et investeeringute bilanssi võtmisega kiitis hageja sisuliselt kostja poolt

teostatud investeeringud heaks. Eeltoodu alusel leiab kostja, et hageja on kohustatud hüvitama

talle rendiobjektiga seotud kulutused summas 83 005,87 eurot/ 1 298 759,70 krooni.

17. Kostja nõuab rendilepingu punkti 12.2 järgi tagasi lepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud renditasu

82 600,00 krooni/5279,10 eurot, kuna hageja lõpetas lepingu ennetähtaegselt. Harju Maakohtu

21.05.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-53132 tuvastati, et rendileping lõppes hageja

ülesütlemisavalduse alusel 20.06.2010. Otsus jõustus 05.06.2013. Rendilepingu punkti 3.2

kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga 50 aastat, seega lõppes rendileping ennetähtaegselt.

18. Kostja nõuab viivist VÕS § 113 lg 1 teise lause ja VÕS § 113 lg 2 alusel alates 28.06.2013,

kuna rendiobjekt on hagejale üle antud 27.06.2013. Rendilepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud

summade tagastamise nõudelt nõuab kostja hagejalt viivise tasumist alates vastuhagi esitamise

kuupäevast, 05.12.2013. Hagi esitamise kuupäeva seisuga viivitas hageja kulutuste

hüvitamisega summas 83 005,87 eurot 160 päeva, seega on viivisevõlgnevus 05.12.2013

seisuga 3187,42 eurot. Kostja palub pärast 05.12.2013.a lisanduva viivise välja mõistmist

põhinõudelt 88 284,97 eurot TsMS § 367 alusel kuni põhinõude täitmiseni.

Hageja vastuväited vastuhagile

19. Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palus selle rahuldamata jätta.

20. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja tõendanud, et 2000.a rendiobjektile tehtud kulutused

18 194 eurot, oleks rendieseme väärtust VÕS § 286 lg 1 mõttes oluliselt suurendanud.

Rendileandja ei andnud rentnikule nõusolekuid kulutuste tegemiseks, rentnik paigaldas

tennisehalli gaasikatla 2007.a omaalgatuslikult, rendileandja nõusoleku ja teadmiseta, mistõttu

tuleb 18 194 euro nõue rahuldamata jätta. Rentniku nõusolekuta tehtud kulutused tuleb VÕS §

1018 lg 2 alusel jätta rendileandjalt välja mõistmata, kuna rentnikul puudus tahe soodustada

kulutuste tegemisel hagejat. Seetõttu tuleb ka vastuhageja poolt esitatud nõue muus ulatuses

täies ulatuses 64 811,87 eurot rahuldamata jätta.

21. Vastuhagi aluseks olevad faktilised asjaolud ja vastuhageja nõuded on juba lahendatud samade

poolte vahel tsiviilasjas nr 2-07-53132 jõustunud kohtuotsusega. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on

jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik. Harju Maakohus tuvastas tsiviilasjas nr

2-07-53132, et kostjal puudus õigus nõuda rendileandja nõusolekuta tehtud kulutuste

hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel. Viidatud tsiviilasjas tugines rentnik identsetele

tõenditele ja asjaoludele kui kõnesoleva vastuhagi esitamisel. Kohus asus viidatud tsiviilasjas

esitatud tõendite alusel seisukohale, et kostjal puudus VÕS § 1018 lg-s 2 sätestatud tahe

tegutseda hageja kasuks. Tallinna Ringkonnakohus nõustus Harju Maakohtu poolt tuvastatuga.

22. Rendilepingu p-st 12.2 tulenev nõue on aegunud. Rentnik oleks pidanud esitama selle

hiljemalt 20. juunil 2013, kuivõrd rendileping lõppes 20. juunil 2010.

Kohtuotsuse põhjendused

23. Pooltel ei ole vaidlust, et 31.märtsil 2000 sõlmitud rendileping, mille esemeks olid hagejale

kuuluvad ehitised ja rajatised asukohaga XXX/XXX, XXX ja XXX, lõppes 20. juunil 2010, et

renditasu suuruseks oli 82 600,00 krooni/5279,10 eurot ning et hageja sai rendiobjektiks olnud

ruumidele valduse 27.06.2013.

24. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on üüritud ruumide võtmete tagastamise nõue, kahju

hüvitamise ja viiviste nõudeid ning kas kostjal on õigus nõuda rendiobjektile tehtud

investeeringuid, rendilepingu alusel tasutud summade tagastamist ja viiviseid.

25. Kohus võttis hageja 25.06.2013 (I kd, lk 1-25) esitatud ning 08.07.2013 (I kd, lk 104-110) ja

29.08.2013 (I kd, 117-122) täpsustatud nõuded menetlusse 10.09.2013 (I kd, 124-125).

Menetlusse võetud hagis palus hageja kohtult kohustada kostjat 7 päeva jooksul vabastama

äriruumide valdus, üle andma äriruumidele juurdepääsu võimaldavad võtmed, määrata

kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja tõsta kostja äriruumidest välja sundkorras, mõista kostjalt

kahjuhüvitisena välja tasumata üür, kasutuseeliste hüvitis, maamaksu hüvitis ja seadusjärgne

viivis nimetatud summade tasumisega viivitamise eest kuni valduse tagastamiseni.

26. Seoses rendiobjektiks olnud ruumide valduse saamisega (rendiobjekti valduse üleandmise akt,

I kd, lk 151-152) ja kahjuhüvitise sissenõutavaks muutumisega muutis ja täpsustas hageja

08.09.2014 (IV kd, 2-10) hagi nõudeid, paludes kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 125 127,36

eurot, seisuga 08.09.2014 sissenõutavaks muutunud viivised, kokku 24 631,47 eurot ja TsMS

§ 367 alusel viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt 125 127,36

eurot alates 09.09.2014 kuni nõude täieliku täitmiseni ning kohustada kostjat andma hagejale

üle rendiobjektile juurdepääsu võimaldavad võtmed määrates viidatud kohustuse täitmiseks

mõistlik tähtaeg.

27. TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib hageja pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale

kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja

nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Sama

paragrahvi lõikest 2 tulenevalt nõustub kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel,

eelkõige kui senises menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi

lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt.

28. Kostja seaduslik esindaja kinnitas muudetud hagi kättesaamist e-kirjas (IV kd, lk 64) ja vaidles

selle menetlemisele vastu. Kohus, tuginedes TsMS § 376 lg-le 2, on seisukohal, et hagejal olid

mõjuvad põhjused hagi muutmiseks seoses valduse saamisega (rendiobjekti valduse

üleandmise akt, I kd, lk 151-152) ja kahjuhüvitise sissenõutavaks muutumisega ning muudetud

hagi oli võimalik lahendada kiiremini ja säästlikumalt, mistõttu kohus nõustus hagi

muutmisega ja arutas 08.10.2014 kohtuistungil hageja 08.09.2014 muudetud ja täpsustatud (IV

kd, 2-10) hagi nõudeid.

29. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule

üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud

seisundis.

30. VÕS § 76 lg 1-3 sätestavad, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid

ja praktikat. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks

õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse

rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine,

sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p-d 1, 3 ja 6 sätestavad, et kui võlgnik on

kohustust rikkunud, võib võlausaldaja: nõuda kohustuse täitmist; kahju hüvitamist ja rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik

rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

31. Poolte vaheline üürileping lõppes 20. juunil 2010. 27.juunil 2013 koostatud rendiobjekti

valduse üleandmise protokolli ja akti (I kd, 151-152) punktidest 1.7 ja 1.9 nähtuvalt kutsus

hageja juhatus kokku komisjoni kostja valduses oleva rendiobjekti valduse vastuvõtmiseks

ning komisjon lubati kostja esindaja Karl Otsa poolt rendiobjektile ruumide ülevaatuse

teostamiseks ja ukselukkude vahetamiseks. Rendiobjekti võtmeid komisjonile üle ei antud.

Järelikult rikkus kostja VÕS § 334 lg-s 1 sätestatut, jättes hagejale üle andmata rendiobjekti

päraldised s.o võtmed, mistõttu on hageja nõue kohustada kostjat üle andma rendiobjektile

võimaldavad võtmed VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel põhjendatud ja tõendatud ning kuulub

rahuldamisele. Vastavalt TsMS § 445 lg 1 tuleb kostjale määrata kohustuse täitmise -

rendiobjekti võtmete üleandmise, ajaks 3 päeva arvates kohtuotsuse jõustumisest, mis on

kohtu arvates kostja jaoks mõistlikult täidetav.

32. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib

üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või

üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul,

kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei

välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat

ületava kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist. Tulenevalt VÕS § 115 lg-st 1 juhul kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja

koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud

kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui

kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et

otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara

halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju

kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 127 lg 4

kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on

kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).

33. 21. mai 2012 Harju Maakohtu jõustunud kohtuotsusega nr 2-07-53132 (I kd, lk 43-49) ja

samas tsiviilasjas Tallinna Ringkonnakohtu 20.märtsi 2013 jõustunud kohtuotsusega (I kd, lk

50-66) on tõendatud, et kostjal puudus pärast 20. juunit 2010 õiguslik alus rendiobjekti

valdamiseks, kuivõrd leping on lõppenud, mistõttu kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja

68 957,46 eurot, millest põhivõlgnevus moodustas 37 820 eurot ja viivis 31 137,46 eurot.

Kohtuotsusest tulenevalt mõisteti kostjalt hageja kasuks välja renditasu perioodi november

2009. a kuni juuni 2010.a eest (8 x 2236,91 = 17 895,26 eurot). Juuli kuni august 2010.a eest

mõistis kohus kostjalt VÕS § 335 alusel kahjuhüvitisena välja 4473,82 eurot (2 x 2236,91).

Lisaks mõistis kohus kostjalt välja ka tasumata maamaksusummad (arved 290235, 210086,

210254 ja arve 110060 osaliselt - 375 euro suuruses summas), kokku 12 575 eurot.

34. Rendilepingu punktist 4.1.1.(iii) nähtuvalt tuli kostjal igakuine rendimakse 35 000 krooni/

2236,91 eurot, kanda rendileandja pangakontole hiljemalt kalendrikuu 15.-ks kuupäevaks.

Käesolevas hagis taotleb hageja kostjalt VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise väljamõistmist alates

16. septembrist 2010 kuni 03. juulini 2013 2236,91 eurot kuus 35 kuu ja 3 päeva eest, kokku

summas 78 476,48 eurot. Kuna kostja ei andnud hagejale kuuluvat rendiobjekti tagasi ka

pärast tsiviilasjas nr 2-07-53132 välja mõistetud kahjuhüvitise perioodi lõppu, vaid jätkas selle

ebaseaduslikku kasutamist ning rendipinna kasutamiseks tal jätkuvalt õiguslikku alust ei

olnud, siis on hageja hagiavalduses märgitud perioodil õigustatud nõudma kostjalt

kahjuhüvitist. Kahjuhüvitise arvestus (IV kd, lk 11-30) vastab hageja nõudele. Järelikult on

hageja nõue summas 78 476,48 eurot põhjendatud, tõendatud ja kuulub VÕS § 101 lg 1 p 3 ja

335 rahuldamisele.

35. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% (alates 15.04.2013 8%) aastas. Kui lepinguga on

ettenähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär loetakse viivise määraks

lepinguga ettenähtud intressimäär. Lähtuvalt TsMS § 367 võib viivise nõude esitada koos

põhinõudega selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole veel sissenõutavaks muutunud

väljamõistmist protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. 08.septembri 2014 seisuga

on sissenõutavaks muutunud viivise võlg 15 868,61 eurot. Viivise arvestus (IV kd, lk 11-30)

vastab VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatule, järelikult on hageja nõue sissenõutavaks

muutunud viivise osas põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele. TsMS § 367 alusel

tuleb viivis välja mõista kostjalt hageja kasuks alates 09.09.2014 kuni põhinõude täitmiseni.

36. Lisaks eelnevale nõuab hageja kostjalt kahjuna maamaksu hüvitamist, mis tuleneb samuti

kostjapoolsetest kohustuste rikkumisest. Kokku on hageja hagiavalduse kohaselt perioodil 20.

juuni 2010 kuni 03. juuli 2013 kandnud kahju maamaksuhüvitise tasumata jätmise tõttu

46 650,88 eurot.

37. VÕS § 293 sätestab, et asjaga seotud maksud ja koormised kannab üürileandja, kui ei ole

kokku lepitud teisiti. Rendilepingu p 7.2.5. kohustas rentnikku tasuma ehitistel lasuvad

riiklikud ja kohalikud maksud ja nendega seonduvad võlaintressid ning kandma majandamis-

ja kommunaalkulud vastavalt ülevõetud teeninduslepingutele, samuti muud ehitisel lasuvad

avalik-õiguslikud reaalkoormatised. Juhul kui nimetatud maksud, koormatised või kulutused,

mille olemasolu on rentnikule teada ning mis ei ole vastuolus ei lepingu ega lepingut

reguleerivate õigusaktidega, on sisse nõutud rendileandjalt, on rentnik kohustatud need

rendileandjale samas ulatuses hüvitama. Seega leppisid pooled rendilepingus kokku teisiti, kui

sätestas VÕS § 293. Järelikult oli maamaksu hüvitamise kohustus renditasu maksmise kõrval

täiendav kostja rahaline kohustus, mida kostja oli kohustatud rendiobjekti kasutamisel täitma.

38. Rendilepingu p 8.2. näeb ette, et lepingu sõlmimisel, täitmisel ja lõpetamisel rendileandjale

kahju tekitamise korral on rendileandjal õigus seaduses sätestatud ulatuses ja korras talle

tekitatud kahjude hüvitamisele sõltuvalt kahju tekitaja isikust vastavalt nii rentniku kui ka

kolmandate isikute poolt. VÕS § 335 ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise

viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg-test 1 ja 4

tulenevalt tuleb võrrelda isiku olukorda pärast kahju tekitanud sündmust olukorraga, mis oleks

olnud siis, kui kahju tekitanud sündmust ei oleks esinenud. Ka Riigikohus on mitmetes

lahendites (nr 3-2-1-14-00, nr 3-2-1-86-01, nr 3-2-1-153-02, nr 3-2-1-106-03, nr 3-2-1-137-05,

nr 3-2-1-149-05) rõhutanud põhimõtet, et lepingu rikkumise korral on kahju hüvitamise

eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingut ei

oleks rikutud.

39. Ringkonnakohtu otsusest (otsuse lk 13, alt 8. lõik) nähtuvalt asus kohus samade poolte

vahelises vaidluses seisukohale, et kuna rendilepingus kokkulepitud renditasu on kordades

madalam mõistlikust renditasust (AS Pindi Kinnisvara ekspert-hinnangu kohaselt oli objekti

turutasemele vastav aastane üürihind 27.01.2010 seisuga 1 500 000 krooni, s.o 125 000 krooni

kuus), ei ole põhjust jätta VÕS § 335 alusel arvestava hüvitise väljamõistmisel maamaksu

tasumise kohustust arvestamata. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja ka leppetrahvi

rendiobjekti rendileandjale tagastamisega viivitamise eest (lepingu p 12.4, kokku summas

958,67 eurot) ning rendilepingu rikkumise eest (lepingu p 12.2., kokku summas 1917,35

eurot).

40. Kohus asub ka käesolevas asjas seisukohale, et hagejal kahju tekkimine on põhjuslikus seoses

kostjapoolsete rikkumistega, sest juhul kui kostja ei oleks rikkunud oma rendilepingu p-st

7.2.5. tulenevaid kohustusi ning oleks tasunud või hüvitanud hagejale tähtaegselt ehitistel

lasuvad riiklikud ja kohalikud maksud ja nendega seonduvad võlaintressid, ei oleks hagejale

tekkinud kulutusi ja kahju maamaksu hüvitamisnõuete osas. AS Pindi Kinnisvara

eksperthinnang tõendab renditasu mittevastavust keskmisele turuhinnale (II kd, 27-36),

eksperthinnangu kohaselt oleks turutasemele vastav aastane üürihind 27.01.2010 seisuga 1 500

000 krooni, s.o 125 000 krooni kuus. Kinnisvarabüroo Uus Maa poolt 29.mai – 21. juuli 2008

läbi viidud hinnang (II kd, lk 37-65) tõendab, et aastane turutingimustele vastav rendihind

oleks 20 026 eurot kuus. City24.ee portaali väljavõtetest nähtuvalt andis kostja rendipinda

allrendile hinnaga 120-140 krooni m2 (II kd, 66-75) ja 2002-2005 majandusaasta aruanded

tõendavad rentniku tulu allrendist 28 440 eurot aastas. Hageja nõude arvestus (IV kd, lk 11-30)

põhineb maamaksu suurusel ja vastab nõude perioodile. Järelikult on hageja kahju hüvitamise

nõue tasumata maamaksu eest põhjendatud, tõendatud ja kuulub VÕS § 101 lg 1 p 3 ja 115 lg

1 alusel rahuldamisele.

41. Hageja nõuab viivise tasumist kuni kohustuse täieliku täitmiseni. 08.septembri 2014 seisuga

on sissenõutavaks muutunud viivise võlg 8762,86 eurot. Viivise arvestus (IV kd, lk 11-30)

vastab VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatule, järelikult on hageja nõue sissenõutavaks

muutunud viivise osas põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele. TsMS § 367 alusel

tuleb viivis välja mõista kostjalt hageja kasuks alates 09.09.2014 kuni põhinõude täitmiseni.

42. Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja 08.septembril 2014 muudetud ja täpsustatud kahju

hüvitamise nõue kokku 125 127,36 eurot ning viivise nõue kuni põhinõude täitmiseni (sh

08.09.2014 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 24 631,47 eurot) täies ulatuses

rahuldamisele.

43. Kostja vastuhagi kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks koosneb kolmest rahalisest

nõudest: 1) rendiobjektidel tehtud remonttööde maksumuse nõudest 284 667,69 krooni/

18 193,58 eurot 2) gaasisüsteemi väljaehitamisele tehtud kulutuste nõudest 1 014 092 krooni/

64 812,29 eurot ning 3) rendilepingu punktil 12.2 põhinevat nõuet, mille kohaselt kohustus

hageja lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tagastama kostjale rendilepingu punkti 4.1.2 alusel

tasutud summad ning hüvitama kostja poolt hagejale rendilepingu punkti 4.1.2 (i) järgi

ühekordse maksena renditasu 82 600 krooni/5279,10 eurot. Kõigilt põhinõuetelt palub kostja

välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras TsMS § 367 alusel kuni

põhinõuete täitmiseni.

44. Kohtule esitatud Harju Maakohtu 21. mai 2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-53132 ja 20.märtsi

2013 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega samas tsiviilasjas (I kd, lk 43-49 ja 50-66) on

tõendatud, et vastuhagi aluseks olevad faktilised asjaolud ja kostja nõuded on juba lahendatud

samade poolte vahel tsiviilasjas nr 2-07-53132 jõustunud kohtuotsusega. Kohtuotsustest

nähtuvalt (I kd, lk 48 ja 55-56) märkis kostja eelviidatud vaidlustes, et tal on õigus

tasaarvestada rendiobjektile tehtud parenduste nõuded rendileandja üürinõudega ning nii

esimese kui ka teise astme kohus on kostja tasaarvestuse nõuet käsitlenud. Kohtud tuvastasid

seejuures, et rendileandja ei andnud rentnikule VÕS § 286 lg 1 sätestatud kirjalikke

nõusolekuid, et rentnikul oleks parenduste ja muudatuste tegemiseks olnud vajalik

rendileandja nõusolek, sõltumata sellest, kas üürileandja võis keelduda nõusoleku andmisest

või mitte. Kohtud asusid seisukohale, et rentnikul oleks olnud võimalik esitada rendileandja

vastu nõusoleku saamiseks TsÜS § 68 lg 5 järgi hagi kohtusse. Kohtud, hinnates kostja

nõudeid, nende aluseks olnud asjaolusid ja tõendeid sisuliselt, asusid seisukohale, et nõuete

tasaarvestamine on võimatu, kuna need on õiguslikult ja sisuliselt põhjendamatud. 21. mai

2012 otsuses (otsuse lk 5-6, I kd, lk 47-48) tuvastas Harju Maakohus, et asja materjalidest ei

nähtu, et rendileandjale kuuluva asja väärtus oleks suurenenud (VÕS § 286 lg 1). Kohus on

seejuures otsuses esile toonud, et rentnik on oma tegevusega asunud rendiobjekti muutma,

mitte puudusi kõrvaldama, rentnik on muutnud katlamaja asukohta ja lõpetanud osade ruumide

kütte. Kohus leidis, et kütte tagamine rendiobjektil oli rendileandja kohustus, kuid selle

kohustuse täitmata jätmine ei tähenda, et rentnik võiks omatahtsi muuta katlamaja asukohta,

lülitada välja soojatrasse. Lisaks on kohus tuvastanud, et rentnik ei teavitanud oma kavatsusest

muuta katlamaja asukohta ning, et käsundita asjaajamine ei ole aset leidnud, kuna asja

materjalidest nähtuvalt puudus kostjal tahe tegutseda soodustatu kasuks (VÕS §§-d 286 lg 2,

1018-1023). 20. märtsi 2013 otsuses (otsuse lk 14, I kd, lk 63) märkis Tallinna

Ringkonnakohus, et maakohtul ei olnud alust vähendada hageja kasuks väljamõistetavat

summat kostja kulutuste hüvitamise nõude arvel summas 18 194 eurot ning, et Harju

Maakohtu 04.01.2010 otsusest (II kd, 148-155) ei saa tuletada õigust kulutuste hüvitamise

nõuet summas 18 194 eurot tasaarvestada renditasuga.

45. Käesoleva asja materjalidest nähtuvalt esitas kostja vastuhagis ühe nõudena samuti

remondiobjektidel tehtud remonttööde nõude maksumusega 284 667,69 krooni/ 18 193,58

eurot. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas,

milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui

seadusest ei tulene teisiti. Riigikohus on 15. jaanuari 2009 otsuses nr 3-2-1-68-09 p-s 14

märkinud, et „TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele

kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel

asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Viidatud norm antud sõnastuses jõustus 01. jaanuaril

2009 ja eelnõu seletuskirja kohaselt on otsus „siduv nende tuvastatud asjaolude osas, mis on

selgelt olnud haginõude (eseme) aluseks“. Käesolevas vastuhagis on kostja esile toodud

asjaolud ja hagi ese samad kui tsiviilasjas nr 2-07-53132. Kostja viitab vastuhagis ka ise, et

tsiviilasja nr 2-07-53132 menetluses tugines ta muuhulgas kõigile kõnesolevas asjas esitatud

nõuetele. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et menetlus tuleb antud nõude

(18 193,58 eurot) osas lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel, kuna samade poolte vaidluses

samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud kohtuotsus nr 2-07-53132, mis välistab samas

asjas uue kohtusse pöördumise.

46. Kostja on vastuhagis esile toonud, et ta tegi küttesüsteemi väljaehitamiseks kulutusi 1 014 092

krooni/64 812,29 eurot. Küttesüsteemi avariiohtlikkust on kostja tõendanud 06.03.2000

eksperthinnanguga (II kd, lk 86-94) ja OÜ XXX protokolliga nr XXX, 06.03.2006 (II kd, lk

132), XXX aktiga 29.06.2006 (II kd, lk 133, 136). Kostja seisukohta, et hageja kiitis kostja

poolt teostatud investeeringud heaks ülevaatuse aktiga ja nende bilanssi võtmisega, kohtule

esitatud tõenditest järeldada ei saa (II kd, lk 131, 156). Kulutuste tõendamiseks esitas ta XXX

soojavarustuse rekonstrueerimise kontseptsiooni (II kd, 134-135), XXX OÜ 07.08.2007

hinnapakkumise, XXX OÜ tööde maksumusega 845 500,00 krooni /54 037,30 euro üleandmise

vastuvõtmise akti. XXX OÜ arvet ja tööde eest tasumist tõendavaid tõendeid kohtule esitatud

ei ole. OÜ XXX arve nr 11/2008 tõendab 6962 krooni tasumist heitmekoguste projekti

koostamise eest (II kd, lk 147, III kd, lk 15, 43).

47. Hageja vastuväidete kohaselt oli vastuhagi lisas 12 (II kd, lk 142) märgitud küttesüsteemi

hinna määramiseks Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi poolt täiteasja nr 025/2013/2025 alusel

algatatud tsiviilasi nr 2-13-44310. 19. juuni 2014 kohtumäärusega on tõendatud, et kohus jättis

kohtutäitur Kaire Põltsi taotluse arestitud vallasasjale uue hindamise korraldamiseks ja

eksperdi määramiseks täiteasjas nr 025/2013/2025 läbi vaatamata, kuna XXX keeldus

tasumast ekspertiisi läbiviimise kulusid kohtu deposiiti (IV kd, lk 31). Kohtumäärus jõustus

11. juulil 2014 (IV kd, lk 33). Kohtutäituri e-oksjoni andmetega on tõendatud, et

täitemenetluse raames arestiti kostja soetatud mittekompleksne katlamaja küttesüsteem, kuhu

kuulusid mh Wolf katlad, mille alghinnaks oli 10 000 eurot. 23. juulil 2014 korraldas

kohtutäitur katlamaja küttesüsteemi enampakkumise, mis lõppes 30. juulil 2014 (IV kd, lk 34).

Kohtutäituri 30. juuli 2014 vara enampakkumise aktiga (IV kd, 35-38) ja kinnisasja müügist ja

sundvalitsemisest saadud tulemi jaotamise aktiga (IV kd, lk 39-41) on tõendatud, et katlamaja

küttesüsteem müüdi 10 000 euro eest hagejale. Kostja poolt esitatud kaebuse kohtutäituri

tegevuse peale jättis täitur rahuldamata, mis on tõendatud kohtutäituri otsusega (IV kd, lk 42-

52).

48. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 5 sätestab, et kohtutäitur lähtub asja hindamisel selle

harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja

nende võimalikku lõppemist. TMS § 74 lg 9 näeb ette, et kohtu määratud eksperdi

hindamiskulud kannab isik, kes hindamise on vaidlustanud. Kohtutäitur on 23. septembri 2013

avalduses eksperdi määramiseks kinnitanud, et täitur on vallasvara arestimisel ning vara

hindamisel arvestanud vallasvara objektiivset turusituatsiooni ja analoogsete objektide

hinnataset. Ekspert Leo Rahumägi hinnanguga (II kd, lk 76-94) on tõendatud, et küttesüsteemi

ehitamisel ei peetud kinni tööprojektist, ignoreeriti ohutusnõudeid ning, et ümberehituseks

puudusid omaniku ja kohaliku omavalitsuse luba ja kasutusluba. Rendiobjektil tehtud fotodega

(II kd, lk 97-108) on tõendatud hageja väide, et kostja oli enne 27.juunit 2013 lammutanud ja

demonteerinud küttesüsteemi. Kuna kostja eksperdi hindamiskulusid ei tasunud ega tõendanud

küttesüsteemi kõrgemat väärtust rendiobjeki üleandmise seisuga, siis saab eeltoodud tõendite

põhjal kogumis asuda seisukohale, et katlamaja küttesüsteemi ja katelde rendilepingu eseme

tagastamise aegseks väärtuseks on kokku 10 000 eurot.

49. TMS § 93 lg 4 kohaselt kui ostjaks on sissenõudja, kelle nõue ületab ostuhinna või on sellega

võrdne, tehakse tasaarvestus tema nõudega ulatuses, mis vastab osale, mida sissenõudjal oleks

õigus saada tema poolt ostetava vara müügist saadud tulemi jaotamisel. Hageja kinnitusest ja

vara enampakkumise aktist nähtuvalt on kostja käesoleva menetluse raames esitatud nõue

küttesüsteemile tehtud kulutuste osas tasaarvestatud hageja nõudega täitemenetluse nr

025/2013/2025 raames. Täiteasjas nr 025/2013/2025 on pärast tasaarvestust kostja võla jäägiks

hageja ees (koos täitekuludega) 50 888,76 eurot (sissenõudja täitmisavalduse kohaselt oli

sissenõudja võlasummaks, mis esitati täitmisele 68 957,46 eurot).

50. VÕS § 197 lg 1 näeb ette, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on

õigus oma kohustus täita ja nõuda teiselt poolelt tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg-st 1

tuleneb, et tasaarvestada saab nõuet, mis on tasaarvestuse avalduse tegemise hetkeks

muutunud sissenõutavaks. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks ajast, mil

võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 näeb ette, et tasaarvestuse

tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis

tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

51. Seega tuleb kostja vastuhagi 64 812,29 euro ja viivise väljamõistmiseks jätta rahuldamata,

kuna tema nõue küttesüsteemi osas tehtud tööde hüvitamiseks on lõppenud seoses hageja

kohtuotsusest tuleneva ning sissenõutavaks muutunud nõude tasaarvestamisega.

52. Rendilepingu punkti 4.1.2 (i) järgi kohustus rentnik tasuma rendile andjale ühekordse maksena

renditasu 82 600 krooni, mis on lepingu sõlmimise momendiks rentniku poolt rendile andjale

tasutud. Rendilepingu punkti 12.2 kohaselt kohustus hageja lepingu ennetähtaegsel

lõpetamisel tagastama kostjale rendilepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud summad ning hüvitama

kostja poolt hageja eelneval kirjalikul nõusolekul ehitistesse tehtud kasulikud ja vajalikud

kulutused.

53. Kostja nõuab rendilepingu punkti 12.2 järgi tagasi lepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud renditasu

82 600,00 krooni/5279,10 eurot, kuna hageja lõpetas lepingu ennetähtaegselt. Harju Maakohtu

21.05.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-53132 tuvastati, et rendileping lõppes hageja

ülesütlemisavalduse alusel 20.06.2010. Otsus jõustus 05.06.2013. Rendilepingu punkti 3.2

kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga 50 aastat, seega lõppes rendileping ennetähtaegselt.

Hageja esitas antud nõudele aegumise vastuväite.

54. TsÜS § 142 lg 1 sätestab, et õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist

(nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib

kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus või muu

vaidlust lahendav organ nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. TsÜS § 146

lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 144 järgi aegub

koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks

eraldi veel aegunud. TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt algab aegumistähtaeg nõude

sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, lõike 2 järgi muutub nõue

sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava

kohustuse täitmist.

55. Kostja renditasu 82 600,00 krooni/5279,10 euro nõue muutus sissenõutavaks rendilepingu

lõppemisel 20.06.2010. Nõude aegumine hakkas kulgema 21.06.2010 kell 00.00 ja lõppes

20.06.2013 kell 24.00. Kostja esitas vastuhagi 05.12.2013, seega pärast kolmeaastase

aegumistähtaja möödumist. TsÜS § 144 järgi aegus koos põhinõudega ka viivise nõue.

Järelikult tuleb kostja vastuhagi 5279,10 euro ja viivise nõudes jätta aegumise tõttu

rahuldamata.

56. Kostja on korduvalt kohtule esitatud menetlusdokumentides käsitlenud hageja registrikoodi ja

nimega seonduvat, märkides, et kuna poolte vahel sõlmitud rendilepingus on rendileandja

registrikoodi osas ühe numbriga eksitud, on rendileping tühine ning hagejal puudub õigus

esitada kostjale rendilepingu alusel mistahes nõudeid. Hageja esitas kohtule koos

vastuväidetega ka Harju Maakohtu 18. aprilli 2014 kohtumääruse tsiviilasjas nr 2-07-53132

(IV kd, 53-54), millest nähtuvalt on Harju Maakohus selgitanud juba siis kostjale, et kohus

lähtub juriidiliste isikute nimede kirjutamisel äriregistri andmetest, mitte hagiavalduses või

lepingutes märgitust. Kohus kostja seisukohtade ja tühisuse vastuväitega ei nõustu, kuna

lepingus on tegemist ilmselge kirjaveaga ja leping ei ole seetõttu tühine. Kohus märgib veel, et

kostja on lepingu poolena lepingut kehtivaks pidanud, kuna ta on lepingu täitmise nõudes või

lepingu alusel tasude või kahjuhüvitiste saamiseks pöördunud korduvalt kohtusse. Järelikult on

tema vastuväited vastuolus tegudega.

57. Kostja on korduvalt kohtule esitatud menetlusdokumentides teinud etteheiteid hageja

lepingulistele esindajatele, ning palunud väljastada kostjale hageja valduses olevad materjalid.

Hageja esitatud adv. Andres Aaviku kirjaga 18.juunist 2012 ning Eesti Advokatuuri Aukohtu

protokolliga 09.maist 2012 nr 8-2 on tõendatud, et kostja etteheited on alusetud, mistõttu jätab

kohus need asjakohatutena tähelepanuta.

Menetluskulude jaotus

1. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus jättis vastuhagi täies ulatuses rahuldamata, siis tuleb vastuhagi menetluskulud jätta kostja

kanda.

2. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või

ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi menetlusse võtmisel oli

hagi hinnaks 222 719,45 eurot. Muudetud hagi hinnaks on 159 956,70 eurot, seega rahuldas

kohus hagi ca 72% ulatuses esialgselt esitatud hagist. Järelikult tuleb hagi menetluskulud jätta

72% ulatuses kostja ja 28% ulatuses hageja kanda.

3. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda

menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.

4. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja

menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on

detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate

menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid

dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6

kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta

ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise

menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks

kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või

muul sellesarnasel viisil.

Kohtunik: /allkirjastatud digitaalselt/