2-12-2515/62 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. detsember 2014. a Tartu

Tsiviilasja number

2-12-2515

Tsiviilasi

Maarja Mürk (end X) hagi Eva Õim vastu

müügilepingust taganemisest tulenevate kohustuste

täitmiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

69 663,70 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eva Õimu apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant (kostja): Eva Õim (isikukood: XXXXXX),

lepinguline esindaja advokaat Robert Sarv

Vastustaja (hageja): Maarja Mürk (end X) (isikukood:

XXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aare

Kaldma

RESOLUTSIOON

Jätta Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014. a otsus muutmata ja Eva Õimu apellatsioonkaebus

rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

1. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Eva Õimu kanda.

2. Välja mõista Eva Õimult Eesti Vabariigi kasuks apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele

kuulunud riigilõiv 450 (nelisada viiskümmend) eurot 4 (nelja) võrdse osamaksena summas à

112,50 (ükssada kaksteist eurot ja viiskümmend eurosenti) eurot.

3. Esimene osamakse summas 112,50 eurot (ükssada kaksteist eurot ja viiskümmend senti)

tuleb tasuda käesoleva otsuse jõustumisest 15 päeva jooksul. Ülejäänud kolm osamakset tuleb

tasuda otsuse jõustumise kalendrikuule järgneva kolme kuu jooksul igakuuliselt summas

112,50 eurot (ükssada kaksteist eurot ja viiskümmend senti) iga kuu 20. kuupäevaks.

4. Riigilõivu osamaksed tuleb tasuda apellandile pärast käesoleva otsuse jõustumist eraldi

edastatavas makseinfos toodud Rahandusministeeriumi pangakontole, märkides makseinfos

näidatud viitenumbri.

5. Saata käesolev kohtuotsus riigilõivu väljamõistmist puudutavas osas teadmiseks Riigi

Tugiteenuste Keskusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Maarja Mürk (end X) esitas 17. jaanuaril 2012 Tartu Maakohtule hagi Eva Õimu vastu

müügilepingust taganemisest tulenevate kohustuste täitmiseks. Hageja palus tuvastada

28. oktoobril 2010 hageja ja kostja vahel korteriomandi (XXXXXX) müügilepingust tuleneva

kohustuse lõppemise lepingust taganemise tõttu ning välja mõista kostjalt hageja poolt tasutud

ostuhind 69 633,70 eurot ja intress (03.10.2013 seisuga summas 1 956,20 eurot). Samuti palus

hageja

kohustada

kostjat

ostuhinna

täies

ulatuses

tagastamisel

andma

nõusoleku

kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse

kinnisasja omanikuna. 06. oktoobri 2013 esitatud seisukohtades hageja loobus korteriomandi

müügilepingust tuleneva kohustuse lõppemise tuvastamise nõudest ning nõudest kohustada kostja

ostuhinna

täielikul

tagastamisel

andma

nõusolek

kinnistusraamatus

korteriomaniku

omanikukande muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse omanikuna.

Hagiavalduse kohaselt toimus 2010. a viimastel päevadel korteri erinevates konstruktsioonides

(eeskätt katusaken ja rõdu) vee läbijooks, mille tagajärjel said kahjustada korteri kõik

aknaümbrused koos seinakattega, vahelaed ja osaliselt ülemise korruse põranda laminaatkate.

Katusel ja rõdult jää- ja lume koristamise järel jätkus vee tilkumine vahe- ja välisseintes ning vee

allavalgumine/jäätumine mööda ehitise välisseinu. Talve jooksul jääkihi moodustumine elamu

katusele ja välisseintele ning vee valgumine välisseintesse kordus. Vaatamata tsentraalse

küttesüsteemi reguleerimisele maksimaalvõimsusele oli -20-kraadise välistemperatuuri korral

siseruumide temperatuur ilma lisakütmiseta vaid 12-14 kraadi.

23.01.2011 teavitas hageja kostjat müügiobjektil ilmnenud olulistest puudustest ning toimus

korteri ülevaatus. 26.01.2011 esitas kostja hagejale kirjaliku vastuse, kus kinnitas korteri

soojapidavuse probleemide esinemist ka varasemalt ning vajadust katuse lumetõrjetöödeks,

Veelekkeid korteris ei olnud sel ajal, kui kostja ise korterit kasutas.

Hageja tellis korteri termograafilise ülevaatuse OÜ-lt Termopilt. 11.03.2011 teostatud ekspertiis

tuvastas, et korteri ventilatsioon ei taga sisekliimale esitavate nõuete täidetust ning kasutatud

soojustusmaterjali ja ebaõigete ehitusvõtete tõttu on siseruumide temperatuuriindeks oluliselt

väiksem turvalisest piirväärtusest.

19.04.2011 esitas hageja kostjale korduva teate müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele

ning tegi ettepaneku sõlmida hiljemalt 01.06.2011 kokkulepe asja parandamiseks või ostuhinna

alandamiseks ning kahju hüvitamiseks. 17.05.2011 ülevaatusel tõdesid pooled uuesti

veekahjustuste ja ehituslike puuduste olemasolu, kuid vaidluse alla jäid veelekke tekkepõhjused

ja kahjustuste ulatus. Hageja hakkas ette valmistama ehitustehnilist ekspertiisi, kui kostja

lepinguline esindaja teatas, et kostja ei soovi osaleda ekspertiisi läbiviimises ja selle kulude

katmises ning keeldub asja parandamisest, nõustudes kandma ainult sanitaarremondi kulusid.

Ekspertiisi ettevalmistamise käigus ilmnes ehitise kasutusloa puudumine.

Eeltoodud asjaoludele tuginedes esitas hageja müügilepingust taganemise avalduse 06.06.2011,

kirjeldades üksikasjalikult müügiesemel olevaid puudusi, lepingust taganemise põhjusi ja

õiguslikku alust. Kostja senine lepinguline esindaja kinnitas 13.06.2011 taganemisteate

kättesaamist, kuid teatas samas, et tema enam kostjat ei esinda. 27.06.2011 sai hageja teada, et

kostjat esindab advokaadibüroo Kasak & Missik, kellele hageja edastas 28.06.2011 veel kord

taganemisteate. Kostja uus esindaja vandeadv Anto Kasak teatas 19.07.2011 vastuses, et kostja

taganemisavaldust ei tunnista.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles hagile vastu. Hageja ei ole teinud müügilepingust

taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai lepingurikkumisest teada või pidi

teada saama (30.12.2010) ning ei andnud kostjale VÕS § 114 kohaselt sätestatud täiendavat

tähtaega väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Samuti ei ole hageja enne taganemisavalduse

esitamist kirjeldanud, milles seisneb täpselt puuduste olemus ja maht. Hageja esitas lepingust

taganemise teate 28.06.2011, so ligi kuus kuud pärast väidetavate puuduste ilmnemist. Selline

viivitus on ilmselgelt ebamõistlikult pikk.

Kostja on seisukohal, et hagejal puudus ka sisuliselt alus lepingust taganeda. Hageja väitel

esinevad korteril ehitusvead. Hagejale oli müügilepingu sõlmimise ajal teada, et tegemist on ligi

100 aastat tagasi ehitatud majaga, mistõttu selle soojapidavus ei saa olla võrreldav uusehitisega.

Isegi juhul, kui peamiselt akende juures esinevad temperatuuri kõikumised lugeda puudusteks, ei

ole tegemist oluliste puudustega, mis annaks aluse lepingust taganeda. Hageja kirjeldatud

puudused on tingitud korteri ebapiisavast hooldusest (nt puudulik lumekoristus), mistõttu kostja

selle puuduse eest ei vastuta. Kasutusloa puudumine ei ole käsitletav olulise lepingurikkumisena,

kasutusloa puudumise korral lepingust taganemine ei ole käsitletav mõistliku ja proportsionaalse

õiguskaitsevahendina. Lisaks tuleb lepingust taganemisel arvestada kasutuseelisega.

Kui kohus hagi siiski rahuldab, taotleb kostja kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist

selliselt, et kostjalt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri

samaaegne tagastamine kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale. Hageja

ei ole kunagi pakkunud kostjale korteriomandi tagastamist seisus, mis see oli hagejale üleandmise

hetkel. Seega ei saa kostja olla viivituses lepingu tagasitäitmisega ehk ostusumma tagastamisega.

Hageja nõuet intressi väljamõistmiseks saab rahuldada üksnes alates raha üleandmisest kuni

lepingust taganemise avalduse esitamiseni.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsusega rahuldati hagi täies ulatuses. Kostjalt mõisteti

hageja kasuks välja 28.10.2010 müügilepingu alusel üle antud 69 663,70 eurot ja kohustati

nimetatud summa tasuma samaaegselt korteriomandi üleandmisega hagejalt kostjale ning

kinnistusraamatus kinnisasja omaniku kohta tehtava kande muutmisega hageja nimelt kostja

nimele. Maakohus asus oma otsuses järgmistele põhiseisukohtadele.

3.1. Maakohus leidis, et kuigi vandeadvokaat M. Saareväli teatas, et tema enam E. Õimu ei esinda,

tuleb M. Mürgi taganemisteade lugeda esitatuks 06.06.2011, olenemata selle jõudmisest E. Õimu

järgmise esindajani alles 28.06.2011. Ajavahemikus 07.06.2011 kuni 28.06.2011 liikus hageja

taganemisteade kostja esindajate vahetumise tõttu (mille õigeaegsest teatamisest hagejale ei ole

esitatud ühtegi tõendit) ühelt võimalikult saajalt teisele, kuid seda aega ei saa lugeda

taganemisavalduse esitamise aja hulka selles mõttes, nagu kostja esindaja on sellele viidanud.

3.2. Kinnisasja müügilepingust taganemine ei saa olla hetkeajendist tulenev avaldus, vaid selle

tegemine peab olema kaalutletud ja põhjendatud. Puuduse ilmnemine kinnisasjal ei ole iseenesest

aluseks lepingust taganemiseks, tegemist peab olema olulise lepingurikkumisega. Maakohtu

hinnangul on hageja enne tahteavalduse tegemist tegelenud põhjalikult küsimusega, millised on

eluruumil esinevad puudused ja millest need on põhjustatud, samuti on hageja informeerinud

kostjat korduvalt ja piisavalt täpselt asjaoludest, mida hageja puudusteks peab ning on andnud

tähtaja puuduste kõrvaldamiseks 2011 sügiseks tingimusel, et 01.06.2011 sõlmitakse kokkulepe

selle kohta, kuidas ja millal kostja puudusi kõrvaldama hakkab. Vahetult pärast selle tähtaja

möödumist, s.o 06.06.2011, on hageja teinud avalduse lepingust taganemise kohta. Hageja ei ole

põhjendamatult viivitanud taganemisavalduse esitamisega. Viie kuu pikkune tähtaeg ehitise

puuduste kindlakstegemiseks ja tähtaja andmiseks puuduste kõrvaldamise kokkuleppe

sõlmimiseks on maakohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud.

3.3. Maakohtu hinnangul on hageja tõendanud, et käesoleval juhul on tegemist nii kõrvaldatavate

puudustega kui ka ehitise selliste oluliste puudustega, mille tõttu jääb kahjustatud lepingupool

olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, ja mis olid olemas müügilepingu

sõlmimise ajal. Hoone terve katuse ja fassaadi remont on võimalikud, kuid ajamahukad ja kulukad

ning hoone remontimise puhul peab arvestama kõikide teiste kaasomanikega. Ka kasutusloa

hankimine ei ole mittekõrvaldatav puudus, kuid on samuti kulukas ja ajamahukas ning

problemaatiline hoone osa puhul.

3.4. Korteriomandi müügilepingus ei ole märgitud, et müüdav korter asub pooleliolevas elamus.

Tartu LV Arhitektuuri ja ehituse osakond on vastuses M. Mürgi avaldusele (II kd tl 86) teatanud,

et kasutusloa puudumise tõttu on XXXXX XX elamu käesoleva ajani pooleliolev ehitis.

Arvestades puuduoleva dokumentatsiooni mahtu ja AS Arco Vara hindaja U. Kaasiku hinnangut,

et dokumentide saamiseks on vaja teha kulutusi 3 000-5 000 euro ulatuses, on kasutusloa

puudumine lisaks õiguslikule küljele ka korteriomandi omandanud isiku jaoks ebamõistlikult

koormav kulutus nii ajaliselt kui ka rahaliselt. Kuigi kasutusloa puudumine ei takista otseselt

müüdud asja kasutamist, on see sisult oluline, sest ehitustööd ja tehnosüsteemid ei ole kontrollitud

pädevate isikute poolt vastavalt Ehitusseaduses sätestatule.

3.5. Hageja esitatud e-kirjavahetusega on tõendatud kostjale tähtaja andmine ehituslike puuduste

kõrvaldamiseks vähemalt 2011. a sügiseks tingimusel, et 1. juuniks 2011 lepitakse kokku

puuduste kõrvaldamises. Kostja ei ole esitanud ühtegi avaldust ega tõendanud ühtegi toimingut,

millest nähtuks tema tahe kõrvaldada müüdud esemel olevad puudused või vähemalt leppida

kokku puuduste kõrvaldamises hageja antud tähajaks.

3.6. Hageja on kehtivalt kinnistu müügilepingust taganenud, millega lepingu täitmise võlasuhe on

VÕS § 189 lg 1 alusel muutunud lepingu tagasitäitmise võlasuhteks (RKTKo 3-2-1-57-11 p 31,

3-2-1-104-11 p 25).

Kostja viited korteriomandi väärtuse vähenemisele ei ole asjakohased. Kohtule ei ole esitatud

ühtegi tõendit selle kohta, et vaidlusaluse korteriomandi väärtus vähenes hageja

tegevuse/tegevusetuse tulemusena. Pärast korteriomandi võõrandamist tekkinud läbijooks

korterisse ja välis- ning vaheseintesse on hoone ehituskvaliteedist põhjustatud asjaolu, mis oli

olemas müügilepingu sõlmimise ajal ja millest tuleneva kahju eest vastutab korteriomandi

võõrandaja, mitte omandaja. Korteri turuväärtuse võimalik vähenemine ei ole samuti kuidagi

seotud asja korrapärase kasutamisega.

3.7. Kostja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks selliselt, et kostjalt

väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri samaaegne tagastamine

kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale, on osaliselt põhjendatud. VÕS

§ 110 lg 5 järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi

kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes (RKTKo 3-2-1-57-11 p 38). Riigikohus

on ka varem leidnud, et kostja põhjendatud kohustuse täitmisest keeldumise korral saab rahuldada

hagi vastunõude täitmise tingimusega (RKTKo 3-2-1-136-05 p 33, 3-2-1-96-10 p 14). Kohus

mõistab kostjalt välja 69 663,70 eurot, mis kuulub kostja poolt tasumisele samaaegselt

vaidlusaluse korteriomandi valduse üleandmisega ja omaniku kohta muudatuse kande tegemisega

kinnistusraamatus.

Samas ei ole hagejal objektiivselt võimalik tagastada korteriomandit kostjale selles seisukorras,

milles hageja selle sai, ja seda hagejast mitteolenevatel põhjustel toimunud läbijooksude jm asja

puuduste tõttu, mistõttu kostja vastav nõue tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 189 lg 4 kohaselt ei

tule tagastatava asja omanikul hüvitada asja väärtuse vähenemist, kui see on tekkinud nö

erakorraliselt, mitte asja korrapärase kasutamise tulemusena.

3.8. Maakohus on seisukohal, et hageja intressinõue summas 1 956,20 eurot alates ostuhinna

tasumisest kuni 3. oktoobrini 2013 on seaduslik, sest põhineb VÕS § 189 1 lõike 3. lauses

sätestatul. Kostjal tuleb samal alusel maksta hagejale intressi alates 4. oktoobrist 2013 VÕS §-s

94 sätestatud määras kuni ostuhinna täieliku tasumiseni.

Kostja vastuväide, et hageja nõuet intressi väljamõistmiseks saab rahuldada üksnes alates raha

üleandmisest kuni lepingust taganemise avalduse esitamiseni, kuivõrd hageja ei ole pärast

taganemist täitnud eeldusi tagasitäitmiseks, ei põhine seadusel. Kostja peab tema kasutuses

olevalt, kuid hagejale tagastamisele kuuluvalt rahalt maksma intressi igal juhul, see on nö

kasutusintress. Tegemist ei ole viivisega (viivitusintressiga) VÕS § 113 lg 1 tähenduses, mis

kohaldub siis, kui raha maksmise kohustus on muutunud sissenõutavaks, kuid ei ole täidetud.

3.9. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hagist loobumisele M. Mürgi nõuetes tuvastada

müügilepingust tulenevate kohustuste lõppemine ja kohustada kostjat andma nõusolek

kinnisturaamatu omanikukande muutmiseks, asendades kohtuotsuse sellekohase kohustusega.

Nendes nõuetes on põhjendatud loobumine vastu võtta ja lõpetada menetluse TsMS § 429 lg 1

alusel.

3.10. Hageja nõude arvutuslik täpsustus ei ole hagi muutmine, vaid vea parandamine. Intressi

jätkuv arvutamine ei ole samuti hagi muutmine (TsMS § 376 lg 4 p 2).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Eva Õim esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014

otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) ei ole M. Mürk andnud apellandile täiendavat tähtaega. Apellant ei ole 19. aprilli 2011 korduvat

teadet kätte saanud. Ühestki apellandi esitatud vastuskirjast vastustaja kohtueelselt saadetud

kirjadele ei nähtu, et apellant oleks 19. aprilli 2011 e-kirja kätte saanud. Apellant on esitanud

vastuväite 19. aprilli 2011 kirja apellandile kättetoimetamise kohta 19. märtsi 2012 vastuses

hagiavaldusele p-des 15-16. Maakohus ei ole antud väidet aktsepteerinud ega põhjendanud antud

väitega mittenõustumist või tuvastanud vastustaja poolt antud negatiivse asjaolu ümberlükkamist;

2) ei ole M. Mürk toimetanud taganemisavaldust apellandile kätte 06. juunil 2011. Ekslik on

vastustaja ja maakohtu seisukoht, et kui vastustaja toimetas taganemisavalduse kätte isikule, kes

esindas teatud hetkel apellanti, siis tuleb lugeda taganemisavaldus igal juhul ka apellandile

kättetoimetatuks. Antud seisukoht ei põhine ühelgi kehtival õigusnormil. Nimelt võib TsÜS § 126

lg 1 kohaselt esindatav igal ajal esinduseks antud volituse tagasi võtta. Samuti ei saa asuda

seisukohale, et TsÜS § 127 lg 1 piiraks apellandi õigust võtta sisesuhtes enda varasema esindajaga

tagasi volitust, kuivõrd antud juhul ei esine ühtegi eelviidatud õigusnormi kohaldamise eeldust.

Oluline on vaid see, et vandeadvokaat M. Saarevälil puudus õigus apellandi nimel tahteavaldusi

vastu võtta. Antud õiguse puudumisest teavitas vandeadvokaat M. Saareväli koheselt ka

vastustajat. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1 loetakse kindlale isikule suunatud tahteavaldus tehtuks

selle kättesaamisega tahteavalduse saaja poolt. 06. juuni 2011 taganemisavalduse kehtima

hakkamiseks pidi vastustaja avalduse kätte toimetama apellandile. Apellant on tõendanud

taganemisavalduse kättesaamist 28. juuni 2011 ning vastupidist ei ole vastustaja tõendanud;

3) ei ole M. Mürk taganenud lepingust mõistliku aja jooksul pärast olulisest lepingurikkumisest

teadasaamisest või pärast VÕS § 114 kohaselt määratud täiendava täitmise tähtaja andmist. Poolte

vahel ei saa olla vaidlust selles, et vastustaja sai vaidlusalustest puudustest teada hiljemalt

30. detsembril 2010. Apellant sai kätte vastustaja taganemisavalduse alles 28. juunil 2011.

Taganemisavaldust ei saa lugeda esitatuks mõistliku aja jooksul, mida on möönnud ka vastustaja

ise. Poolte vahel ei esinenud vaidlust ka osas, mis puudutas VÕS § 118 lg 1 p 1 nõuete

mittetäitmist, sest vastustaja ise sidus müügilepingust taganemise formaalsete nõuete täitmise

seosesse VÕS § 118 lg 1 p-st 2 (täiendava tähtaja möödumisest);

4) ei olnud kasutusloa puudumine varjatud puudus, mida vastustaja ei oleks saanud müügilepingu

sõlmimisel või sellele eelnevalt mõistlikult kontrollida. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et

avalikult ja tasuta ehitusregistrist on võimalik antud andmeid kontrollida. Kuna vastustaja loobus

müügilepingu tõestamise käigus notari poolt täiendavate dokumentide muretsemisest või

tehinguga seotud asjaolude kontrollimisest, siis pidi olema vastustaja selgelt kursis avalikult

kättesaadavate andmetega. Vastustaja pidi teadma kasutusloa puudumisest, seega ei saa ta sellele

kui väidetavale müügilepingu objekti puudusele pärast müügilepingu sõlmimist ja korteri

ülevaatamist tugineda (VÕS § 218 lg 4);

5) on maakohus määranud ebaõigesti menetluskulude jaotuse. Isegi vastustaja hagi rahuldamise

korral tuleb jätta menetluskulud osaliselt vastustaja kanda. Kui ringkonnakohus nõustub sisuliselt

vaidlustatud otsusega, ei tühista vaidlustatud otsust ega jäta vastustaja hagi rahuldamata, palub

apellant alternatiivselt tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas ning teha uus otsus,

millega jätta vastustaja poolt nõuetest osalise loobumise tõttu tekkinud menetluskulud vastustaja

kanda (TsMS § 168 lg 2).

5. M. Mürk vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata

ja otsus muutmata. Samuti palub vastustaja jätta menetluskulud täies ulatuses apellandi kanda.

Vastuväidete kohaselt:

1) on termin „mõistlik tähtaeg“ määratlemata õigusmõiste ja selle sisustamine on kohtu

diskretsiooniotsustus konkreetses kaasuses. M. Mürk on pärast veelekke toimumist teinud

märkimisväärseid pingutusi välja selgitamaks kahjustuste tekkepõhjus ja -ulatus, kaasates sellesse

protsessi nii vastustaja kui ka erinevaid erialaspetsialistid. Vastustaja on järjepidevalt

informeerinud apellanti sündmuste arengust ning apellant on algselt avaldanud valmisolekut

kahju tekkepõhjuste ja mahu väljaselgitamisel osalemiseks ja õigusvaidluse kohtuväliseks

lahendamiseks, kuid vahetult enne vastustaja poolt puuduste kõrvaldamiseks määratud ja

lepingust taganemise hoiatuse tärmini saabumist (01.06.2011) siiski keeldunud asja parandamast

ning müügiobjekti puudusi hüvitamast;

2) on maakohus põhjendatult leidnud, et vastustaja on lepingust taganemise teavitamistoimingutes

järginud nii hea usu kui ka mõistliku aja põhimõtet, ning maakohtu järeldusotsustuse õigsust ei

väära apellandi tõstatatud väide 19. aprilli 2011 teavituskirja apellandile mittekättetoimetamise

kohta. Apellant ei ole varasemalt vaidlustanud 19. aprilli 2011 korduvteate kättesaamist ning on

sellekohase väite esitanud uue asjaoluna alles apellatsioonkaebuses. Seega on eksitav apellandi

viide korduvteate kättetoimetatuse osas esineva pooltevahelise vaidluse osas.

19. aprilli 2011 korduvteate apellandile kättetoimetamine on tõendatud. Teade edastati E. Õimu

e-posti aadressile XXXXXXXXXX , millisele meiliaadressile oli apellandile edastatud ka esmane

teade ning sellelt meiliaadressilt oli E.Õim saatnud vastustajale vastuse ja teostanud järgnenud

pöördumised. Kuna E.Õim viibis välismaal (XXXXX), oli meilivahetus ainsaks võimalikuks

pooltevaheliseks teabevahetuskanaliks. Kuna vastustaja oli korduvteate edastanud apellandi enda

poolt avaldatud meiliaadressile ning adressaat oli varasemalt aktsepteerinud sellekohast

teabevahetust, saab lugeda taolisel viisil edastatud tahteavalduse apellandile kättetoimetatuks

(TsÜS § 69 lg 3). Samuti on kostja vahetult pärast korduvteate väljastamist sõlminud

esinduslepingu advokaadibürooga Sirk ja Saareväli ning advokaat Maano Saareväli on apellandi

esindajana oma 28. aprilli 2011 e-kirjas vastustajale (kd I tl 116) viidanud korduvteates kirjeldatud

faktilistele asjaoludele ja nõudele ning teinud ettepaneku olukorrale kohtuvälise lahenduse

leidmiseks. Samuti on esindaja kinnitanud telefonivestluses ja korteriomandi ülevaatusel

korduvteate apellandi vahendusel temale edastamist. Ka 19. märtsi 2012 vastuses hagile on

apellant märkinud mittevaidlustatud faktilise asjaoluna (punkt 3) hageja poolt 19.04.2011.a.

korduvteate esitatusse.

Hageja on lisaks täiendava tähtaja andmisele tuginenud taganemise põhistamiseks ka lepingu

olulisele rikkumisele, mille olemasolu on maakohus oma otsuses ka tuvastanud. Seega ei mõjuta

täiendava tähtaja (väidetav) mitteandmine iseenesest lepingust taganemise õigust andvate muude

aluste esinemist ning seeläbi ka maakohtu lõppjärelduste õiguspärasust.

3) ei ole põhjendatud apellandi väide taganemisavalduse kättesaamisest alles 28. juunil 2011.

Vastustaja on edastanud taganemisavalduse 06. juunil 2011 nii E.Õimule kui ka tema esindajale

advokaat M.Saarevälile, kes on ka kinnitanud taganemisavalduse kättesaamist (kd I tl 24, 120),

mistõttu saab lugeda taganemisavalduse apellandile kättetoimetatuks TsÜS §69 lg 3 alusel.

Taganemisteade on toimetatud kätte nii apellandile isiklikult kui ka teate esitamisel vastustajale

teadaolevale apellandi advokaadist esindajale. Esindaja vahetumisest vastustajale mitteteatamise

tõttu ei saa taganemisteate liikumisaega ühelt võimalikult saajalt teisele arvestada mõistliku

tähtaja järgimise hindamisel;

4) ei nõustu vastustaja apellandi väitega, et maakohus on ebaõigesti käsitlenud kasutusloa

puudumist varjatud puudusena ning et vastustaja pidi olema teadlik ehitise kasutusloa

puudumisest. Maakohus ei ole kasutusloa puudumist käsitlenud varjatud puudusena, vaid

põhjendanud taganemise õiguspärasust asja mittevastavusega lepingutingimustele (korteriomandi

müügilepingus ei ole märgitud, et müüdav korter asub pooleliolevas elamus; ehitustööd ja

tehnosüsteemid ei ole kontrollitud pädevate isikute poolt vastavalt EhS sätestatule). Vastustaja ei

pidanud olema teadlik kasutusloa puudumisest. Müügilepingu p 2.1.3 sätestab müüja kinnituse,

et lepinguobjekt on kasutatav eluruumina. Seega võis ja pidi vastustaja eeldama nii eluruumile

esitatavate ehitustehniliste nõuete täidetust kui ka korteriomandi eluruumina kasutamist

võimaldava õigusliku dokumentatsiooni olemasolu. Vastustaja lisab, et müügiobjekti

teadaolevatest õiguslikest puudustest (sh dokumentatsioon) teavitamise kohustus lasub VÕS §-s

211, § 217 lg 2 p-s 3 ja §-s 221 sätestatust tulenevalt müüjal ning vastutusest vabanemiseks

pidanuks müüja sellekohased teavitused olema fikseeritud müügilepingus.

Korteriomandiga seotud dokumentatsiooni (sh kasutusluba) puudumine on vaid üheks oluliseks

müüjapoolseks lepingurikkumiseks müügilepingust taganemise materiaalõigusliku alusena. Kuna

maakohus on oma otsusega tuvastanud ka müügilepingu olulise rikkumise korteriomandil

esinevate ehitustehniliste puuduste tõttu, ei väära ehitise õiguspärast kasutamist võimaldava

dokumentatsiooni küsimus iseenesest lepingust taganemise õiguspärasust. Apellant maakohtu

järeldusotsustusi ehitustehnilisi puudusi fikseerivate tõendite hindamise osas vaidlustanud ei ole;

5) ei nõustu vastustaja menetluskulude jätmisega osaliselt vastustaja kanda. Hagi esemeks on

VÕS § 189 sätestatust tulenev lepingu tagasitäitmise nõue, s.o ostuhinna tagastamise ja intressi

nõue, millistest nõuetest vastustaja loobunud ei ole. Hagiavalduses esitatud müügilepingust

taganemise

kehtivuse

tuvastamise

ning

kinnistusraamatus

omanikukande

muutmise

(taastamisega) seotud nõuete näol on tegemist põhinõudega kaasnevate nõuetega, milliste

eesmärgiks on tagada kohtulahendi resolutsiooni selgus/täidetavus, mitte aga fikseerida nõuet

iseseisva hagiesemena. Vastustaja loobus nendest nõuetest seetõttu, et hagi esitamisjärgselt

muutis Riigikohus (RKTKo nr 3-2-1-157-12) oma varasemat praktikat samalaadsetes

õigusvaidlustes, mistõttu taoliste nõuete kohtulik realiseerimine muutus perspektiivituks. Seega

on vastustaja seisukohal, et käesoleval juhul ei ole tegemist hagist loobumisega TsMS § 429

tähenduses, mis annaksid õiguse menetluskulude jaotuseks TsMS §168 järgi. Loobutud nõuded

ei ole ka riigilõivustatavad ning apellant ei ole menetluses avaldanud mingeidki omapoolseid

seisukohti/põhjendusi loobutud nõuete osas. Seega ei ole nõuetest loobumine toonud kummalegi

menetluspoolele kaasa reaalseid ja hüvitatavaid menetluskulusid, mistõttu loobumine ei mõjuta

ka jaotatavate menetluskulude rahalist suurust.

6. E. Õim esitas kirjalikus menetluses täiendavad vastuväited M. Mürgi seisukohtadele. Muus

osas jäi E. Õim apellatsioonkaebuses esitatud väidete juurde.

Täiendavate vastuväidete kohaselt:

1) kohaldub „korduvteate“ kättetoimetamisele TsÜS § 69 lg 2 ja mitte TsÜS § 69 lg 3. Kindlasti

ei ole e-posti aadress käsitletav tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud

tegevuskohana. E-kirja kättetoimetamist ei saa tõendada e-kirja endaga (RKTKo 3-2-1-123-07

p 14). Kostja ei ole kordagi kinnitanud „korduvteate“ kättesaamist. Tarbija osas ei saa eeldada, et

ta kontrollib e-posti vähemalt kord päevas (RKTKo 3-2-1-123-07 p 12). Tsiviilasjas nr 2-12-

39592 leidis ringkonnakohus 23. jaanuari 2014.a otsuse p-s 11, et TsÜS § 69 lg-st 2 ja TsMS

§ 230 lg-st 1 tulenevalt on hageja tahteavalduse kehtivuse eelduseks selle kättesaamine kostja

poolt ning seda asjaolu peab tõendama hageja. Hageja oletused, et 19. aprilli 2011.a „korduvteate“

kättesaamist kinnitaks justkui poolte järgnev kirjavahetus, on paljasõnalised. Ühestki kostja (või

tema esindaja) saadetud e-kirjast ei nähtu, et kostja oleks „korduvteate“ kätte saanud. Viimast

kinnitab ilmekalt kostja esindaja M. Saarevälja 28. aprilli 2011 e-kiri (I kd tl 116), milles

viidatakse selgelt vaid 23. jaanuari 2011 teatele. Kostja ega tema esindaja ei olnud 28. aprilli 2011

„korduvteatest“ teadlikud.

Korduvteate kättetoimetamise tõendatus omab asja sisulisel lahendamisel olulist kaalu. Kui

„korduvteadet“ ei toimetatud 19. aprillil 2011 kätte, ei peatunud taganemiseks mõistliku aja

kulgemine 19. aprillist kuni 01. juunini 2011 ehk hageja ei taganenud lepingust mõistliku aja

jooksul ning ei andnud hageja kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Kui

„korduvteadet“ kätte ei toimetatud, ei saa hageja ka tugineda VÕS § 116 lg 2 p-le 5 lepingust

taganemisel.

Väär on hageja väide, et kostja ei vaidlustanud varasemalt „korduvteate“ kättesaamist. Nimelt on

kostja vastuses hagile vaidlustanud nii taganemise formaalsete kui ka materiaalsete eelduste

eksisteerimise.

Samuti ei kinnita ükski tõend seda, et kostja sõlmis lepingu M. Saareväljaga vahetult pärast

korduvteate väljastamist. Hageja väide väidetava M. Saarevälja ja hageja isa vahelise

telefonivestluse ja selle sisu kohta tuleb jätta tähelepanuta. On paljasõnaline hageja väide, et kostja

keeldus vahetult enne vastustaja poolt puuduste kõrvaldamiseks määratud ja lepingust taganemise

hoiatuse tärmini saabumist (01.06.2011) asja parandamisest. Kui kostja ei saanudki

„korduvteadet“ kätte, ei saanud ta ka millestki keelduda. Hageja eelnimetatud väited tuleb

TsMS § 652 lg 4 alusel jätta arvestamata;

2) ei saa lugeda mõistlikuks võlausaldaja ootamist lepingust taganemisega. Hageja ei edastanud

kostjale täiendava tähtaja andmise avaldust ega taganemise avaldust. Juba 23. jaanuaril 2011

suutis hageja kõiki hiljem taganemise aluseks olnud puuduseid piisava täpsusega kirjeldada.

Hageja kaotas õiguse tugineda muudele alustele VÕS § 118 lg 1 p 1 piirangu tõttu. Seega on

ainetu hageja vastuse seisukoht, et lepingust taganemise alusteks olid lisaks VÕS § 116 lg 2 p-

le 5 ka muud VÕS § 116 lg-s 2 sätestatud alused. Isegi, kui need alused eksisteerisid, kaotas

hageja neile tuginemise õiguse hiljemalt 19. aprillil 2011;

3) kui hageja oleks soovinud tugineda muudele VÕS § 116 lg-s 2 sätestatud alustele ning

sisustanud neid aluseid lepingust taganemise eeldustena, poleks täiendava tähtaja andmine olnud

19. aprilli 2011 „korduvteates“ üleüldse vajalik. Kui puudused oleksid olnud hageja arvates

niivõrd olulised, et hageja oleks saanud ka neile tuginedes kohe lepingust taganeda, siis puudus

täiendava tähtaja andmisel mõte ja vajadus. Järelikult ei olnud taganemine ka materiaalselt ilma

täiendavat tähtaega andmata seaduslik ja põhjendatud;

4) ei saa taganemisavalduse edastamist M. Saareväljale lugeda avalduse kättesaamiseks kostja

poolt. Samuti ei saa lugeda taganemisavalduse edastamise viibimise ajavahemikku 13. juunist

kuni 28. juunini 2011 kostja riisiko hulka kuuluvaks, sest tahteavalduse edastamise viisi valib alati

tahteavalduse edastaja. Esiteks ei ole tõendatud, et M. Saareväljal oli kostja volitus võtta kostja

nimel vastu kolmandate isikute (sh hageja) tahteavaldusi. Teiseks olid M. Saarevälja volitused

kostja esindajana juba 06. juuniks 2011 lõppenud ning hageja sai sellest teada taganemisavalduse

edastamise käigus. Hageja sai 13. juunil 2011 teada, et tema taganemisavaldus ei jõudnud

kostjani. Järelikult pidi hageja mõistma, et kostja ei ole taganemisavaldust kätte saanud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks. Ringkonnakohtu arvates on maakohus hinnanud õigesti ja põhjendatult kõiki asjas

esitatud tõendeid, samuti andnud hinnangu poolte väidetele ja menetluses esiletoodud asjaoludele.

Maakohus ei ole rikkunud menetlusnormi ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigusnorme.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

8. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda juhul, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Olulise lepingurikkumisena on eelkõige

tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest,

mida ta õigustatult lepingust lootis (VÕS § 116 lg 2 p 1). Maakohus on õigesti põhjendanud, et

lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii taganemise formaalsed eeldused (s.o

avalduse esitamine õigel ajal) kui ka materiaalsed eeldused (s.o avalduse esitamiseks õigust andva

põhjuse olemasolu).

Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas M. Mürk on kehtivalt taganenud 28. oktoobril

2010 sõlmitud müügilepingust, sh kas taganemine on toimunud mõistliku aja jooksul ja kas hageja

andis kostjale täiendava tähtaja korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks. Samuti vaidlevad pooled

selle üle, kas elamu kasutusloa puudumine on käsitatav korteriomandi puudusena. Lisaks

vaidlevad pooled menetluskulude jaotuse üle tulenevalt hageja poolt hagist osalisest loobumisest.

9. Hageja on müügilepingust taganemist sisustanud nii VÕS § 116 lg 2 p-dega 1-3 (kd I tl 25,

tl 7), s.o müügilepingu olulise rikkumisega, kui ka VÕS § 116 lg 2 p-ga 5, s.o kohustuse täitmata

jätmisega täiendava tähtaja jooksul.

Apellatsioonkaebuses ei ole apellant vaidlustanud müügilepingu olulise rikkumise esinemist, mis

seondub korteriomandi ehituslike puudustega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu antud

hinnanguga kostjapoolsele lepingurikkumisele, sh selle olulisusele. Apellatsioonimenetluses

vaidlevad pooled mh selle üle, kas hageja andis kostjale täiendava tähtaja korteriomandi puuduste

kõrvaldamiseks, st kas kostja on saanud kätte 19. aprilli 2011 teate.

9.1. Ringkonnakohtu arvates on asjakohane vastustaja seisukoht, et müügilepingust taganemise

kehtivuse hindamisel on oluline 19. aprilli 2011 korduva teate kättetoimetamine, millega M. Mürk

andis E. Õimule tähtaja korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks hiljemalt 01. juuniks 2011.

VÕS § 116 lg 2 sätestab mitteammendava loetelu asjaoludest, milliste esinemisel loetakse

rikkumist oluliseks. Nimetatud üldiseid aluseid täiendab müügilepingu korral VÕS § 223 lg 1,

mis loetleb alternatiivselt alused, millal loetakse müüja lepingut oluliselt rikkunuks.

Müügilepingu puhul loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks VÕS § 223 lg 1 kohaselt

muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui

müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja

jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei

ole E. Õim õigustamatult keeldunud korteriomandi puuduste kõrvaldamisest. Kostja reageeris

hageja pöördumistele ning osales oma esindaja vahendusel korteri seisundi väljaselgitamises ning

läbirääkimistel. Ei esine ka muid aluseid, mis võimaldaksid taganeda müügilepingust ilma

täiendavat tähtaega andmata (VÕS § 223 lg 3).

Järelikult, ehkki apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud korteriomandil oluliste puuduste

esinemist, oli müügilepingust taganemiseks vajalik täiendava tähtaja andmine (VÕS § 116 lg 4).

9.2. Ringkonnakohus ei nõustu vastustaja seisukohaga, et apellant ei ole varasemalt vaidlustanud

19. aprilli 2011 teate kättesaamist. Juba vastuses hagile on kostja esitanud väite, et hageja ei ole

andnud kostjale täiendavat tähtaega korteriomandi väidetavate puuduste kõrvaldamiseks (kd I

tl 84-85). Vastuväite kummutamiseks pidi hageja tõendama 19. aprilli 2011 teate kättetoimetamist

kostjale. Järelikult on kostja vastuväitega on hõlmatud ka väide, et 19. aprilli 2011 teade ei

jõudnud kostjani.

9.3. Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga, et 19. aprilli 2011 teate saab lugeda

E. Õimule kätte toimetatuks.

Iseenesest on õige apellandi seisukoht, et 19. aprilli 2011 kätte toimetatuks lugemisel ei saa

kohaldada TsÜS § 69 lg 3. Nimetatud sättes käsitletakse lepinguga seotud tahteavaldusi, kuid

silmas peetakse neid lepinguid, mis on seotud tahteavalduse saaja majandus- või kutsetegevusega.

Antud juhul ei ole vaidlust selle üle, et E. Õim on sõlminud müügilepingu füüsilise isikuna ega

ole seejuures tegutsenud majandus- ja kutsetegevuses. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et

19. aprilli 2011 teate kätte toimetamist tuleb hinnata vastavalt TsÜS § 69 lg-le 2. Samuti on

iseenesest õige ka apellandi viide kohtupraktikale, mille kohaselt ei saa e-kirja kättetoimetamist

tõendada e-kirja endaga (RKTKo 3-2-1-123-07 p 14). Riigikohus on väljendanud seisukohta, et

e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (RKTKo 3-2-1-

123-07 p 12). Ringkonnakohtu hinnangul puudub antud juhul alus kahelda selles, et 19. aprilli

2011 teade jõudis E. Õimuni ja tal oli võimalus sellega tutvuda.

Arvestades poolte varasemat suhtlemist e-kirjade teel ja E. Õimu poolt sama e-posti aadressi

kasutamist, puudus hagejal alus kahelda selles, et E. Õim saab e-kirja teel kätte ka 19. aprilli 2011

teate. Seetõttu puudus M. Mürgil vajadus valida tahteavalduse esitamiseks mõni kindlam viis

(nt avalduse saatmine tähitud kirjaga). Arvestades E. Õimu viibimist välismaal, oli suhtlemine

e-kirjade teel mõistlik ning kolleegiumi arvates ei saanud hagejalt eeldada, et ta valinuks kostjaga

suhtlemiseks mõne muu viisi. M. Mürk on saatnud e-kirja E. Õimu aadressile XXXXXXX ka 23.

jaanuaril 2011 (kd I tl 19) ja samalt aadressilt on E. Õim 26. jaanuaril 2011 M. Mürgile vastanud

(kd I tl 20). Samale aadressile on saadetud ka 19. aprilli 2011 teade (kd I tl 21). Lisaks on E. Õimu

esindaja saatnud 11. mail 2011 M. Mürgile e-kirja (kd II tl 23), millest nähtuvalt on pooled

jätkanud läbirääkimiste pidamist korteriomandi puuduste kindlakstegemiseks ja kõrvaldamiseks.

9.4. Ringkonnakohus märgib, et puudub vaidlus selle üle, et hageja esitas kostjale korteriomandi

suhtes pretensiooni juba 23. jaanuaril 2011 (kd I tl 19). 26. jaanuaril 2011 on E. Õim möönnud

vähemalt osaliselt puuduste olemasolu (probleemid küttega, kd I tl 20). Kuni müügilepingust

taganemiseni juunis 2011 pidasid pooled läbirääkimisi korteriomandi puuduste väljaselgitamiseks

ja otsisid võimalusi nende kõrvaldamiseks. Näiteks on 11. mai 2011 e-kirjas on E. Õimu esindaja

väljendanud E. Õimu soovi võtta võrdleva hinnapakkumise ja hoone ülevaatuse. Seega on E. Õim

vähemalt osaliselt möönnud puuduste olemasolu.

Ringkonnakohus on seisukohal, et isegi juhul, kui E. Õim ei saanud kätte 19. aprilli 2011 teadet

täiendava tähtaja andmise kohta (mida ringkonnakohus ei pea põhistatuks), tuleks käesoleval

juhul siiski lugeda, et hageja andis kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Tuleb

rõhutada, et müügileping sõlmiti füüsiliste isikute vahel. Poolte kirjavahetusest on selgesti

järeldatav soov leida lahendus korteriomandil esinevatele puuduste avastamiseks ja

kõrvaldamiseks, pooled suhtlesid omavahel ja otsisid tekkinud olukorrale lahendust. Samuti

selgitas hageja jooksvalt asjatundjate abiga välja korteriomandi puudused ja nende põhjused,

teavitades tulemustest ka kostjat. Sellises olukorras ei tulnud hagejalt eeldada, et ta oleks andnud

kostjale koheselt kindla kuupäevaga määratletud täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.

Toimunud läbirääkimiste ja infovahetuse tulemusena oli müüjale (kostjale) piisava selgusega

teada, et ostja (hageja) soovib tema osalemist puuduste kõrvaldamisel.

Eeltoodust tulenevalt saab ringkonnakohtu hinnangul lugeda, et hageja andis kostjale täiendava

tähtaja korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks (VÕS § 114). Seega olid täidetud eeldused

müügilepingust taganemiseks (VÕS § 116 lg 4).

10. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas müügilepingust taganemine on toimunud mõistliku aja

jooksul. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid

korrata. Arvestades poolte läbirääkimisi ja M. Mürgi pingutusi (sh korteriomandi ülevaatamise

korraldamine ja ekspertiiside teostamine) korteriomandi puuduste väljaselgitamiseks, on M. Mürk

taganenud 28. oktoobril 2010 sõlmitud müügilepingust mõistliku aja jooksul.

10.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et M. Mürgi taganemisteade tuleb lugeda

tema poolt esitatuks 06. juunil 2011, olenemata selle jõudmisest E. Õimu järgmise esindajani alles

28. juunil 2011.a (kd I tl 26). Ehkki M. Saareväli teatas 13. juunil 2011 tema esindusõiguse

lõppemisest, ei saanud M. Mürk olla sellest teadlik 06. juuni 2011 taganemisavaldust esindajale

saates. Kuna 13. juuni 2011 e-kirjas teatas esindaja ka taganemisavalduse edastamisest E. Õimule,

puudus M. Mürgil alus kahelda, et taganemisavaldus on jõudnud E. Õimuni. TsÜS § 127 lg 1

kohaselt kui volitus on antud tahteavaldusega kolmandale isikule või avalikkusele või kui

esindatav on volituse andmisest kolmandale isikule või avalikkusele teada andnud, loetakse

volitus kolmanda isiku või avalikkuse suhtes kehtivaks, kuni volitust ei ole samal viisil tagasi

võetud või selle lõppemisest teatatud. Hageja ei kanna riski, et kostja ei saa tema esindajale

saadetud tahteavaldust kätte põhjusel, et esindusõigus on lõppenud, kui kostja ei ole teavitanud

hagejat esindusõiguse lõppemisest.

Isegi kui apellant sai taganemisavalduse kätte 28. juunil 2011, ei anna tekkiv mõnenädalane

ajaline erinevus ringkonnakohtu arvates alust asuda seisukohale, et müüja on avaldanud oma tahet

müügilepingust taganemiseks pärast mõistliku aja möödumist.

10.2. Puudustega asja saamisel peab ostja kõigepealt müüjat puudustest teavitama (VÕS § 220 lg

1). Lepingutingimustele mittevastavusest teavitamisest hakkab kulgema VÕS § 223 lg-s 1

mainitud mõistlik aeg, mille jooksul on müüjal võimalus oma kohustuse rikkumine heastada

(VÕS § 107). Hageja teatas juba 23. jaanuaril 2010 E. Õimule korteriomandi puudustest (kd I tl

20). Seega oli E. Õimul võimalus M. Mürgi teatele reageerida ja korteriomandi puudused

heastada. Vastavalt 19. aprilli 2011 teatele andis M. Mürk E. Õimule täiendava tähtaja puuduste

likvideerimiseks hiljemalt sügiseks 2011. Kui pärast 01. juuni 2011 möödumist (s.o 19. aprilli

2011 teates määratud tähtaega poolte vahel õigusselguse saavutamiseks) sai selgeks, et E. Õim ei

asu korteriomandi puuduseid kõrvaldama, puudus M. Mürgil ka vajadus lepingust taganemiseks

oodata 19. aprilli 2011 teates antud tähtaja (s.o 2011.a sügise) saabumist.

11. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi poolt kasutusloa puudumisele antud tähendusele

korteriomandi puuduste kontekstis. Ringkonnakohus möönab, et vastustaja oleks saanud

kasutusloa olemasolu müügilepingu sõlmimisel kontrollida, kuid on samas seisukohal, et see ei

mõjuta hageja õigust taganeda müügilepingust.

Samuti ei ole elamu kasutusloa puudumine ringkonnakohtu hinnangul iseseisvaks aluseks

müügilepingust taganemiseks, kui elamul ei esine muid puudusi. Antud juhul ei olegi elamu

kasutusloa puudumine olnud määrav korteriomandi puuduste olulisuse hindamisel otsustavaks

asjaoluks, vaid maakohus on käsitlenud seda ühena puudustest. Ka Riigikohtu praktikas on leitud,

et elamu kasutusloa olemasolu ei oma tähendust korteriomandi puuduste kindlakstegemisel

(RKTKo 3-2-1-129-12 p 24).

Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga, et elamul kasutusloa puudumine ei mõjuta

müügilepingust taganemise õigust.

12. Põhjendamatu on apellandi seisukoht, et osalise nõuetest loobumise tõttu pidanuks maakohus

jätma menetluskulud osaliselt hageja kanda. Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga.

Kuna nõuded, millest hageja loobus (s.o nõue tuvastada korteriomandi müügilepingust tuleneva

kohustuse lõppemine ja nõue kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteriomandi

omanikukande muutmiseks), ei ole mõjutanud tsiviilasja hinda (nendelt ei tulnud tasuda

riigilõivu), apellant ei ole nendele nõuetele vastu vaielnud ja nende nõuete esitamisega ei ole

pooltele kaasnenud menetluskulusid, ei mõjuta nendest nõuetest loobumine menetluskulude

jaotust (TsMS § 168 lg 4).

13. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus E. Õimu apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsuse muutmata. Hagi rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 162 lg

1 ja § 171 lg 1 alusel jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud E. Õimu kanda.

14. Tartu Ringkonnakohtu 25. märtsi 2014 määrusega on E. Õimule antud menetlusabi ning ta on

vabastatud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumisest 450 euro ulatuses ning talle

määrati kohustus tasuda riigilõiv 500 eurot 125 euro suuruste osamaksetena. E. Õim on tasunud

riigilõivu 500 eurot 125 euro suuruste osamaksetena (kd III tl 29, 49, 51, 56).

TsMS § 190 lg 2 kohaselt kannab menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, oma menetluskulud

täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud

menetlusabi menetluskulude tasumiseks. Ringkonnakohus leiab, et hagi rahuldamise tõttu tuleb

E. Õimult välja mõista riigilõiv, mille tasumisest ta vabastati apellatsioonkaebuse esitamisel.

Riigilõiv 500 eurot välja mõista E. Õimult riigi tuludesse. Arvestades E. Õimu majanduslikku

seisundit,

mida

ringkonnakohus

kontrollis

menetlusabi

andmise

otsustamisel,

peab

ringkonnakohus võimalikuks kohustada apellanti tasuma riigilõivu osamaksete kaupa, s.o nelja

võrdse osamaksena summas à 112,50 eurot.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/