2-13-27132/62 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

5. detsember 2014. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-13-27132

Tsiviilasi

XXX, XXX ja XXX hagi XXX(XXX) ja XXX vastu

asjaõiguslepingu tühisuse ja kinnistusraamatu kande

kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise

nõudes

Tsiviilasja hind

47 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: XXX, sündinud XXX, elukoht XXX

Hageja II: XXX, sündinud XXX, elukoht XXX

Hageja III: XXX, sündinud XXX, elukoht XXX

Hagejate ühine lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ivo

Mahhov

Kostja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Kostja II: XXX registrikood XXX, asukoht XXX

Kostjate ühine lepinguline esindaja: advokaat Henrik

Kirsimäe

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 19. novembril 2014, millel osalesid

hagejate esindaja vandeadvokaat Ivo Mahhov ja kostjate

esindaja advokaat Henrik Kirsimäe

RESOLUTSIOON

1. Muuta hagihinda ja määrata uus hagihind 47 000 eurot.

2. Hagi rahuldada.

3. Tuvastada, et kostjate XXX ja XXX vahel 29. aprillil 2013 sõlmitud

asjaõigusleping hüpoteegi seadmise kohta kinnistule Tallinnas, XXX(registriosa

nr XXX) on tühine.

4. Kohustada kostjat XXX(Gibraltari registrikood XXX) andma nõusolek

kustutada 8. mail 2013 kinnistusraamatu registriosa nr XXX neljandasse jakku

tehtud kanne hüpoteegi kohta summas 250 0000 eurot XXX (isikukood XXX)

kuuluvale mõttelisele osale XXX kasuks. Asendada eelmises lauses märgitud

nõusolek käesoleva kohtuotsusega.

2-13-27132

2 (9)

5. Jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.

6. Mõista kostjatelt XXX (isikukood XXX) ja XXX(Gibraltari registrikood XXX)

solidaarselt Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõiv 300 eurot, mis tuleb tasuda

vastavalt otsusele lisatud makseinfole 15 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb kostjatel solidaarselt tasuda Eesti

Vabariigile otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

7. Resolutsiooni punkti 6 täitmise korraldamiseks saata otsuse ärakiri pärast otsuse

jõustumist rahandusministri käskkirjaga määratud asutusele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX (hageja I), XXX(hageja II) ja XXX(hageja III) esitasid 29. mail 2013 kohtule

hagiavalduse XXX(kostja I) ja XXX(kostja II) vastu kostjatevahelise asjaõiguslepingu

tühisuse tuvastamiseks ja vastava kinnistusraamatu kande kustutamiseks kostja II nõusoleku

otsusega asendamiseks.

2. Kohus võttis hagiavalduse 31. mai 2013. aasta määrusega menetlusse ja toimetas kostjatele

kätte. Kostja I esitas 17. juunil 2013 vastuse hagile ja vaidles hagile vastu. Hageja esitas

8. juulil 2013 arvamuse, milles jäi hagi juurde. Kostja II avaldas menetluses, et ta ühineb

kostja I vastuväidetega hagile ja kostjate ühine lepinguline esindaja esitas kostjate nimel

ühiseid seisukohti hageja nõuete vastu.

2-13-27132

3 (9)

3. Kohus viis läbi kirjaliku ja suulise eelmenetluse, selgitas 20. oktoobri 2014. aasta

määrusega pooltele kohaldatavat õigust ja sellest tulenevat poolte tõendamiskoormist ning

kuulas pooled ära 19. novembri 2014 kohtuistungil.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Hageja nõue ja väited

4. Hageja nõuab kostjate vahel 29. aprillil 2013 sõlmitud asjaõiguslepingu, st sellel kuupäeval

vormistatud lepingudokumendi (hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, edaspidi

„hüpoteegileping”) p-s 6 sisalduva kokkuleppe hüpoteegi seadmises Tallinnas XXX asuvale

kinnistule (registriosa nr XXX, edaspidi „kinnistu”), tühisuse tuvastamist ja hüpoteegikande

kustutamiseks kostja II nõusoleku kohtulahendiga asendamist.

5. Hagejad on XXX(edaspidi „pärandaja”) pärijad. Kinnistusraamatu andmetel kuulus

kinnistu hagiavalduse esitamise ajal pärandaja ja kostja I kaasomandisse, kummalegi ½

suuruses osas. Kaasomandi lõpetamine on otsustatud Harju Maakohtu 7. mai 2013. aasta

otsusega tsiviilasjas nr 2-12-50518 ja kinnistu tuleb müüa avalikult enampakkumisel.

Maakohtu otsus on jõustunud. Kohtumenetluse ajal koormas kostja I kinnistu hüpoteegiga

kostja II kasuks: hüpoteek summas 250 000 eurot kanti hüpoteegilepingus sisaldunud

kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse 8. mail 2013 (edaspidi „vaidlusalune

hüpoteek”). Pärast hüpoteegi kokkuleppe sõlmimist vähendas kostja I oma kompromiss-

pakkumise summat 14 000 euro võrra. Sellest järeldavad hagejad, et hüpoteek mõjutab

vaidlusaluse kinnistu väärtust sama summa võrra, mille hagejad nimetasid hagi hinnana.

6. Asjaõiguskokkulepe on vastuolus heade kommetega ja tühine. Eelkõige ei võimalda

hüpoteek saada kinnistu enampakkumisel võõrandamisel selle eest kohast hinda. Kokkuleppe

tühisuse tõttu on kinnistusraamatu kanne vaidlusaluse hüpoteegi kohta ebaõige ja kostja II

peab andma nõusoleku selle parandamiseks.

7. Menetluskulud palub hageja panna kostjate kanda.

Kostjate vastuväited

8. Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kaasomandi mõttelise osa koormamine ei ole vastuolus

seaduse ega heade kommetega. Kostja I mõttelise osa koormamine ei mõjutanud kaasomandi

lõpetamist ega takista enampakkumise läbiviimist. Kostjate vahel on sõlmitud laenuleping ja

vaidlusalune hüpoteek tagab sellest tulenevat kostja I tegelikku rahalist kohustust kostja II ees.

9. Kostjad ei nõustu hagejate käsitlusega hagi hinna kohta. Vaidlusaluse hüpoteegiga tagatud

nõude suurus on ca 200 000 eurot. Kinnistu väärtuseks hinnati kaasomandi lõpetamise

menetluses 94 000 eurot, hagi hind on pool kinnistu väärtusest ehk 47 000 eurot.

10. Menetluskulud paluvad kostjad panna hageja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada.

Menetluskulud jätab kohus solidaarselt kostjate kanda.

12. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-st 1 esitas kohus otsuse

kirjeldava osa lihtsustatult. Kohtu hinnangul on käesoleva asja lahendamisel otstarbekas

kajastada poolte väiteid põhjalikumalt otsuse põhjendavas osas.

13. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning

viidatud tõendite alusel tuvastatuks.

2-13-27132

4 (9)

− kinnistusraamatu andmetel on pärandaja ja kostja I kinnistu kaasomanikud, kumbki ½

suuruses mõttelises osas (I kd tl 7–8);

− hagejatele on välja antud pärimisõiguse tunnistus selle kohta, et nad on pärandaja

pärijad ja üldõigusjärglased, vastavalt hageja I ½ ja ülejäänud hagejad kumbki ¼

suuruses mõttelises osas (I kd tl 9–10 ja 172–174);

− kinnistu kostjale I kuuluv mõtteline osa on koormatud kostja II kasuks vaidlusaluse

hüpoteegiga summas 250 000 eurot, mille kohta kostjad sõlmisid 29. aprillil 2013

hüpoteegilepingu (I kd tl 15–19) ning mis kanti kinnistusraamatusse 8. mail 2013 (I kd

tl 8); hüpoteek tagab kostjatevahelisest 26. mai 2012 laenulepingust (I kd tl 50–53,

tõlge tl 159–162, edaspidi „laenuleping”) tulenevate kostja I rahaliste kohustuste

täitmist;

− hüpoteegilepingu sõlmimise ajal pidasid käesoleva kohtuasja hagejad ja kostja I

läbirääkimisi kinnistu kaasomandi kokkuleppel lõpetamiseks ning vahetult pärast

kinnistu

vaidlusaluse

hüpoteegiga

koormamist

alandas

kostja I

oma

kompromissettepanekut 14 000 euro võrra (I kd tl 11–14);

− Harju Maakohtu 7. mai 2013. aasta otsuse järgi tuleb poolte kaasomand kinnistule

lõpetada müües kinnistu avalikul enampakkumisel ja jagades saadud raha vastavalt

kaasomandiosa suurustele (I kd tl 25–27), otsus on jõustunud.

14. Hagejad soovivad oma nõuetega sisuliselt saavutada vaidlusaluse hüpoteegi kustutamist.

Hüpoteek on piiratud asjaõigus, mis asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg 1 kohaselt koormab

kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal, käesolevas

asjas kostja II), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel.

Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega

määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe). Seega saab hüpoteegi

puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut,

millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava

nõudega (vt Riigikohtu 5. novembri 2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12 teine

lõik). AÕS § 346 lg 2 teine lause näeb muu hulgas ette, et tagatiskokkulepe kehtib

hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes. Seega peab

kohus võimalikuks, et hüpoteegi seadmise kokkulepe mõjutab vähemalt kaudselt hagejate

õigusi. Nimelt jääb kostja I mõttelisele osale seatud hüpoteek kinnistu enampakkumisel

võõrandamise korral koormama müüdud kinnistut tervikuna ja sellest omakorda võib sõltuda

kinnistu võõrandamisel saadav tuleb, mis tuleb kaasomandi lõpetamise kohtuotsuse järgi

jagada hagejate ja kostja I vahel vastavalt nende kaasomandiosa suurustele. Kuna

kohtuotsuses on nimeliselt märgitud, kelle vahel ja millises osas tulem jaotada, siis ei oma

käesoleva asja lahendamisel tähtsust, kas ja mida pärandas pärandaja XXX(edaspidi „teine

pärija”, vt I kd tl 171) ning kas viidatud isik on algatanud hagejatega pärimisvaidluse.

15. Hagejate põhiväite kohaselt on hüpoteegi seadmise leping vastuolus kaasomanike-

vahelises suhtes kehtiva hea usu põhimõttega ning tühine. Sellega seoses toovad hagejad esile

järgmised väited:

− kinnistu vaidlusaluse hüpoteegiga koormamine raskendab kaasomandi lõpetamist

viisil, mis annaks hagejatele kui kaasomanikele võimaluse saada kohane hüvitis

omandi kaotamise eest, ja seetõttu on leping vastuolus heade kommetega;

− vaidlusaluse hüpoteegiga tagatud laenuleping võib olla rahatu ja näilik;

− laenuleping sõlmiti ligi aasta enne hüpoteegilepingut, mis on ebatavaline;

2-13-27132

5 (9)

− kostja II ehk hüpoteegipidaja on registreeritud nn maksuvaba piirkonda, selliseid

ettevõtteid kasutatakse tulude varjamiseks ning kostjat II esindanud isikud, sh kostja I

üks tegevusala on olnud maksuvabade ja riiulifirmade müük.

16. Hagejad nõuavad neil alustel esimese nõudega kostjatevahelise asjaõiguskokkuleppe

tühisuse tuvastamist. Kohtu hinnangul on hagejatel põhimõtteliselt võimalik tugineda

kostjatevahelise asjaõiguskokkuleppe tühisusele, sest see mõjutab ka hagejate asjaõiguslikku

positsiooni (vt eespool p 14, samuti Riigikohtu 13. veebruari 2008. aasta otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-140-07, p 14 esimene lõik, ja mõneti võrreldava olukorra kohta 18. märtsi

2014. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-14, p 9). Kuigi samale asjaolule saaks hagejad

tugineda ka teise nõude (sisuliselt sooritusnõude, vt selle kohta järgnevas p 27) alusena, siis

on teine nõue suunatud üksnes kostja II vastu, aga tuvastusnõue mõlema kostja ehk

hüpoteegilepingu mõlema poole vastu. See võib omada muu hulgas tähtsust menetluskulude

jaotamisel. Eelnevast järeldab kohus, et hagejatel esineb õiguslik huvi tuvastusnõude

esitamiseks TsMS § 368 lg 1 tähenduses.

17. AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt

hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Käesoleva

vaidluse lahendamisel tuleb kohtul muul hulgas vastata küsimusele, kas viidatud põhimõtete

rikkumine asjaõiguskokkuleppe sõlmimisel võib anda alust pidada tehingut olevaks vastuolus

heade kommetega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 sätestab muu hulgas, et

heade kommetega vastuolus olev tehing on tühine. Riigikohus on eespool p-s 16 viidatud

otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 p-s 30 leidnud, et heade kommetega võivad tehingud olla

vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada

ebamoraalseteks ja taunitavateks (vt ka 16. oktoobri 2002. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-

02, p 10). Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate

inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise

ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete

vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt ka

Riigikohtu 23. septembri 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23). Tehingu heade

kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid,

mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (vt ka 24. mai 2001. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-76-01, ja 29. aprilli 2002. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-02, p 9).

18. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6

lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust (vt nt

Riigikohtu 4. mai 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05, p 9; samuti otsused

tsiviilasjades nr 3-2-1-129-05, p 16, ja nr 3-2-1-90-04, p 16 ning eespool p-s 17 viidatud otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p-d 25 ja 26). Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi

üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade

kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada

vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Siiski on Riigikohus erandina jaatanud

käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise

on heade kommete vastane (vt eespool p-s 16 viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31,

samuti eespool p-s 17 viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26). Käesoleva juhtumi

asjaoludel on kohtul võimalik hinnata kostjatevahelise hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu

tühisust heade kommete vastasuse väite alusel, sest hagejad tuginevad selle tehinguga järgitud

eesmärgi vastuolule heade kommetega.

19. Kostjate väitel ei takista koormamislepingud kaasomandi lõpetamist. Kohus nõustub

kostjate seisukohaga, aga samas ei välista koormamislepingute lubatavus iseenesest seda, et

mõni asjaõiguskokkulepe, sh nt kaasomandis oleva kinnistu või selle mõttelise osa

koormamine hüpoteegiga võib olla vastuolus hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Eelneva

2-13-27132

6 (9)

põhjal tuleb kohtul sisuliselt kontrollida hagejate väidet hüpoteegilepingu heade kommetega

vastuolu kohta.

20. Hagejad tuginevad muu hulgas väitele, et kinnistu vaidlusaluse hüpoteegiga koormamine

raskendab kaasomandi lõpetamist viisil, mis annaks hagejatele kui kaasomanikele võimaluse

saada kohane hüvitis omandi kaotamise eest. Igale kaasomanikule tuleb omandi kaotamisel

tagada õiglane hüvitis (Riigikohtu 28. oktoobri 2009. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-110-09,

p 17 esimene lõik, samuti selles viidatud 17. oktoobri 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

102-05, p 16). Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada siis, kui

kaasomandi lõpetamisel müüakse asi väärtusele vastava hinnaga ehk turuhinnaga.

Vaidlustamata asjaolude tõttu taandub hagejate väite hindamine küsimusele, kas hüpoteegiga

koormatud kinnistu müügihind enampakkumisel on väiksem kui koormamata kinnistu puhul.

TsMS § 231 lg 1 sätestab, et tõendada ei ole vaja asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks.

Üldtuntuks võib kohus lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet

menetlusvälistest allikatest. Kohus loeb üldtuntuks asjaolu, et hüpoteegiga koormatud

kinnisasja müügihind enampakkumisel on väiksem võrreldes samasuguse, kuid hüpoteegiga

koormamata kinnisasja müügihinnaga. Sellisele arusaamale ei ole kostjad menetluses ka

selget vastuväidet esitanud. Kostja I on küll sedastanud, et hüpoteegiga koormamine ei mõjuta

enampakkumise tulemi jaotamist kaasomanike vahel, aga sellest ei tulene, et koormatud ja

koormamata kinnistu eeldatav müügihind ei oleks erinev. Lisaks heidavad kostjad ette, et

vaidlusaluse hüpoteegi võimalik mõju enampakkumise hinnale on spekulatiivne, aga seni

kuni hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud ja puuduvad poolte väited selle kohta, et

hüpoteek kas enne kaasomandi lõpetamiseks läbiviidavat enampakkumist või hiljemalt selle

käigus kindlasti kustutatakse, siis tuleb kohtul lähtuda eespool kirjeldatud üldtuntud eeldusest.

Seetõttu tuvastab kohus, et kinnistu vaidlusaluse hüpoteegiga koormamine raskendab

kaasomandi lõpetamist viisil, mis annaks hagejatele kui kaasomanikele võimaluse saada

õiglane hüvitis omandi kaotamise eest.

21. Laenulepingu väidetav rahatus, näilikkus ja selle sõlmimise ajaline erinevus

hüpoteegilepingust ei mõjuta otseselt hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkuleppe kehtivust.

Siiski on võimalik, et eespool p-s 17 viidatud kohtupraktikas kujundatud põhimõtete järgi

saab kohus nende asjaoludega arvestada asjaõiguskokkuleppe sõlmimisel järgitud eesmärgi

tuvastamisel. Kohus ei tuvasta, et laenuleping oleks rahatu või näilik. Laenulepingu

dokumendist tuvastab kohus, et kostja II andis kostjale I laenu 155 000 eurot (I kd tl 50–53,

tõlge tl 159–162). Kostjad on ka tõendanud laenusumma väljamaksmise kostjale I (I kd tl 54–

55). Laenulepingu lisaks oleva graafiku kohaselt tuleb kostjal I koos intressiga tasuda

kostjale II kokku 200 732,09 eurot. Kostjad on menetluse kestel jätkuvalt olnud seisukohal, et

laenulepingu sõlmimine vastas nende tegelikule tahtele ja lepingudokumendis märgitust

erinevat kostjate tahet ei ole hagejad tõendanud. Küll aga nõustub kohus hagejatega, et

laenulepingu ja hüpoteegilepingu sõlmimise aegade erinevust saab hüpoteegilepingu eesmärgi

hindamisel arvesse võtta. Kostja I põhjendab laenulepingu ja hüpoteegilepingu sõlmimise

aegade erinevust tema ja abikaasa vahel 3. jaanuaril 2013 sõlmitud abieluvaralepingus

sisalduva ühisvara jagamise kokkuleppega (II kd tl 72–82). Kohtu jaoks ei ole usutav, et

2012. aasta mais sõlmitud laenulepingust tulenevate laenu tagastamise ja intressi maksmise

kohustuste tagamiseks hüpoteegi kokkuleppimine viibinuks veel ligi neli kuud pärast

väidetava takistuse äralangemist, kui kostjate peamine eesmärk hüpoteegi kokkuleppimisel oli

just laenulepingust tulenevate kohustuste tagamine. Samuti ei nähtu eelviidatud

abieluvaralepingust, et abikaasad oleksid kokku leppinud kinnistut puudutavate õiguste

jagamises.

22. Kostjad ei ole esitanud vastuväiteid hagejate väitele, et kostja II esindajate, sh kostja I

tegevusala on olnud maksuvabade ja riiulifirmade müük. Siiski nõustub kohus kostjatega, et

2-13-27132

7 (9)

kõnealune asjaolu ei mõjuta asja lahendamist. Samas saab kohus arvestada asjaoluga, et

kostja I tegutses kostja II esindajana (I kd tl 20–22 ja 125–128, tõlge tl 129–132), sh oli tal

ulatuslik volitus ajada kõiki kostja II asju, pidada läbirääkimisi, osta ja müüa vara, käsutada

raha ja väärtpabereid. Sellest nähtub, et Gibraltaril registreeritud kostja II (I kd tl 135–147)

usaldas kostjat I ega pidanud vajalikuks tema õigusi esindamisel sisuliselt mingil viisil piirata.

Volitus võimaldas teha tehinguid ka Eestis. Volikirja andis kostja II välja 9. juulil 2012, st

vähem kui kaks kuud pärast laenulepingu sõlmimist ja see kehtis kolmteist kuud. Kostja II

kinnitusel on volitust pikendatud.

23. Hüpoteegilepingu sõlmimine toimus vaidlustamata asjaoludel kostja I ja hagejate vaidluse

ajal, mille ese oli kinnistu kaasomandi lõpetamine. Kohtuotsuse tegemiseni oli jäänud umbes

nädal ja selles vaidluses esines kohtu hinnangul ka oht, et kostja I võib kaasomandiosa

käsutamise või koormamisega takistada asjas tehtava lahendi täitmist (I kd tl 23–24).

Hagejate ja teise pärija vahel toimus paralleelselt vaidlus teises asjas, mille ese oli rahaline

nõue hagejate vastu (I kd tl 56–63 ja 201–215). Kostja I ja teise pärija arusaamad vähemalt

käesoleva asja ulatuses on olnud kokkulangevad, mh soovisid mõlemad teise pärija osalemist

käesolevas asjas kolmanda isikuna. Pooled pidasid hüpoteegilepingu sõlmimise ajal ka

läbirääkimisi ja arutuse all oli kostja I makstava hüvitise suurus. Poolte selgituste järgi

11. märtsi 2014 korraldaval istungil pidi kokkulepe hõlmama ka teise pärija ja hagejate

vahelise vaidluse lahendamist. Kostja I positsioon läbirääkimistel muutus koheselt pärast

hüpoteegilepingu sõlmimist (I kd tl 11–14). Loetletust järeldab kohus, et kostja I eesmärk

hüpoteegilepingu sõlmimisel oli parandada oma positsiooni kaasomandi lõpetamise vaidluses

ja seda hõlmavatel läbirääkimistel kahjustades samal ajal hagejate oma ning ka võimalusi

saada kaasomandi hagejate soovitud viisil lõpetamise korral kohane ja õiglane hüvitis

kaasomandiosa eest.

24. Eespool p-des 20–23 tuvastatud asjaolude põhjal leiab kohus, et hüpoteegi seadmise

lepinguga ei järginud kostjad eesmärki tagada kostja I rahaliste kohustuste täitmist kostja II

ees, vaid soovisid kahjustada hagejate kui kaasomanike huve kinnistu kaasomandi lõpetamisel.

Selline eesmärk ei järgi AÕS § 72 lg 5 teisest lausest tulenevat kostja I kui kaasomaniku

kohustust käituda lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduda teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest, ja on vastuolus heade kommetega. Kuna kostja I oli hüpoteegilepingu

sõlmimise ajal kostja II esindaja, siis saab TsÜS § 123 lg 1 mõtte kohaselt eeldada, et ka

kostja II kostja I eesmärkidest ja motiividest teadis. Järelikult on vaidlusaluse hüpoteegi

seadmise asjaõiguskokkulepe sellega järgitud eesmärgi heade kommetega vastuolu tõttu

TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine. Hagejate esimene nõue tuleb seega rahuldada. Lähtuvalt TsMS

§ 442 lg 8 viimase lause mõttest ei ole vaja kontrollida hagejate väidetud teisi tühisuse aluseid.

25. Kuna kohus tuvastas, et vaidlusaluse hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe on vastuolus

heade kommetega ja seetõttu tühine, siis ei ole kokkuleppel TsÜS § 84 lg 1 esimese lause

kohaselt algusest peale õiguslikke tagajärgi. Asjaõiguskokkuleppe tühisuse tõttu on ebaõige

kinnistusraamatusse tehtud kanne vaidlusaluse hüpoteegi kohta. AÕS § 65 lg 1 alusel võib

isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut

isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Samuti on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹

lg 1 järgi muu hulgas kande kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. KRS § 34¹ lg 2 p 2 kohaselt on asjaõiguse kustutamise korral puudutatud

isikuks asjaõiguse omaja, st hüpoteegikande kustutamisel hüpoteegipidaja. TsÜS § 68 lg 5

sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist

tahteavaldust andma. Need normid moodustavad hagejate teise nõude õigusliku aluse.

Kostja II ei ole tema tahteavalduse kohtulahendiga asendamise nõudele vastuväiteid esitanud.

2-13-27132

8 (9)

Järelikult saab kohus ka teise nõuda rahuldada ja kohustada kostjat II andma nõusoleku

vaidlusaluse hüpoteegi kande kustutamiseks.

26. Hagejad

taotlesid

algselt

hagiavalduse

resolutsiooni

p-ga 3

otsuse

saatmist

kinnistusametile, aga loobusid menetluse kestel sellest taotlusest. TsMS § 5 lg 1 kohaselt

menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Taotlusest

loobumise tõttu ei ole kohtul vaja seda enam lahendada. Kohus selgitab, et hagejatel tuleb

vaidlusaluse hüpoteegi kustutamiseks pöörduda endal kinnistusraamatu pidaja poole.

27. Kohus käsitleb eraldi otsuse resolutsiooni sõnastamist hagejate nõuete rahuldamisel.

TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt

poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega

seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse

tekstita. Hagejate esimese nõude osas võib tekitada ebaselgust viide asjaõiguslepingu p-le 6,

sest asjaõigusleping sisaldubki 29. aprilli 2013 lepingudokumendi p-s 6. Seetõttu tuleb vastav

viide otsuse resolutsioonist välja jätta. Hagejate teine nõue on sõnastatud kohustuse

tuvastamise nõudena, aga TsÜS § 68 lg 5 alusel esitatav nõue on olemuselt sooritusnõue ja

selle rahuldamisel teeb kohus kostjat kohustava lahendi. Lahendi täidetavuse ja selguse

huvides märgib kohus resolutsioonis ka seda, et kohtulahend asendab kostja II tahteavalduse,

kuigi TsÜS § 68 lg 5 sõnastuse järgi ei ole see otseselt vajalik. Nimelt tuleneb seadusest

otseselt, et tahteavalduse andmiseks kohustav lahend asendab kohustatud isiku tahteavalduse.

28. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata pärandaja kirja

(I kd tl 198–200), väljatrükid kostja I tegevuse kohta (II kd tl 62–66) ja XXX

kinnistusraamatu väljatrüki (II kd tl 71), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad

asjaolud.

29. Kohus lähtus hagi menetlusse võtmisel hagejate nimetatud tsiviilasja hinnast 14 000 eurot.

Kostjate arvates tuleks asja hinnaks määrata pool kinnistu väärtusest ehk 47 000 eurot. TsMS

§ 126 lg 3 sätestab, et nõude tagamise ja selle tagatiseks oleva pandiõiguse üle toimuva

vaidluse korral määratakse hagihind nõude suurusega. Kui pandieseme väärtus on nõude

väärtusest väiksem, lähtutakse eseme väärtusest. Kohus nõustub kostjatega, et viidatud sätte

järgi puudub alus hagejate märgitud käsitluseks nagu sõltuks hagi hind kaasomanikevahelistel

läbirääkimistel hüpoteegist tingitud summa muutumisest. TsMS § 136 lg 4 teise lause alusel

muudab kohus hagi hinda. Kohtu tuvastatud asjaoludel on vaidlusaluse hüpoteegi summa

250 000 eurot ja see koormab kostjale I kuuluvat ½ suurust mõttelist osa. Kostjate väitel on

hüpoteegiga tagatud rahalise kohustuse summa 200 732,09 eurot. Pooled on olnud

üksmeelsed, et kinnistu väärtus on 94 000 eurot. Kohus leiab, et neil asjaoludel tuleb hagi

hinnaks määrata TsMS § 126 lg 2 teise lause alusel pool kinnistu väärtusest ehk 47 000 eurot.

Nimelt tuleb lähtuda sellest, et kui praeguses olukorras toimuks hüpoteegi realiseerimiseks

kinnistu sundmüük täitemenetluses, siis oleks hüpoteegipidajal õigus tulemile, mis vastab

kostja I mõttelise osa suurusele. Hagejate esimene nõue on tuvastusnõue, mis seondub teisena

esitatud sooritusnõudega, seega tuleb TsMS § 134 lg 3 järgi lugeda hagihinnaks üksnes

varalise nõude hind. TsMS § 134 lg 2 näeb ette, et kui hagi esitatakse mitme solidaarselt

vastutava kostja vastu või kui ühises hagiavalduses on mitu hagejat esitanud ühise nõude

sama kostja vastu, määratakse hagihind nõude väärtuse järgi. Kohtu hinnangul vastutavad

kostjad hagi hinna määramise (ja menetluskulude kandmise) tähenduses solidaarselt.

30. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate

kanda. Tulenevalt TsMS § 165 lg-st 3 vastutavad kostjad menetluskulude kandmise eest

solidaarselt. TsMS § 179 lg 1 näeb ette, et menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole

tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud

riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus

2-13-27132

9 (9)

kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Kuna kohus muutis

hagihinda otsusega, siis tuleb vähem tasutud riigilõiv välja mõista otsuse järgi selle

kandmiseks kohustatud isikult, st kostjatelt solidaarselt. Hagi hinnale 47 000 eurot vastas hagi

esitamise ajal riigilõiv 850 eurot, millest hagejad tasusid 550 eurot. Järelikult on vähem

tasutud 300 eurot, mis tuleb tasuda kostjatel. TsMS § 179 lg 5 sätestab, et kohtulahendi

kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates

15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui

lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Kohus ei määra käesolevas asjas teistsugust tähtaega..

TsMS § 179 lg 9 esimese lause kohaselt tuleb kostjatel riigilõivu tasumisega viivitamise

korral tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus selgitab, et samas kostjatelt välja mõistetud

menetluskulud tasutakse ja tasaarvestatakse maksukorralduse seaduses sätestatud korras

(TsMS § 179 lg 5¹). Juhindudes TsMS § 179 lg-st 2¹ lisab kohus otsusele eraldi dokumendis

nõude tasumiseks vajalikud andmed. TsMS § 179 lg 4 alusel saadab kohus otsuse ärakirja

pärast otsuse jõustumist rahandusministri käskkirjaga määratud asutusele, kes võib otsuse

sundtäitmisele saata, kui kohustatud isik ei ole lahendit täitnud jõustumisest alates 15 päeva

jooksul (TsMS § 179 lg 6).

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik