2-14-19753/45 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

5. detsember 2014. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-14-19753

Tsiviilasi

Aktsiaseltsi XXX hagi Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi ja

Osaühingu XXX vastu valduse rikkumise keelamise ja

rikkumisest hoidumiseks kohustamise nõudes

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: aktsiaselts XXX (registrikood XXX),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Urmas Ustav ja

Magnus Braun

Kostjad: Riigi Kinnisvara Aktsiaselts (registrikood

10788733), lepinguline esindaja Kaido XXX, ja

Osaühing XXX(registrikood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Madis Päts

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 15. oktoobril 2014, millel osalesid hageja

esindaja vandeadvokaat Magnus Braun ning kostjate

esindajad Kaido Tori ja vandeadvokaat Madis Päts ning

seejärel kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Aktsiaseltsi XXX hagi Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi ja

Osaühingu XXX vastu XXX/XXX, Tallinn XXX kinnistul (registriosa nr XXX)

valduse rikkumise keelamise ja rikkumisest hoidumiseks kohustamise nõudes.

2. Jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

2-14-19753

2 (4)

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts XXX (hageja) esitas 20. mail 2014 kohtule hagiavalduse Riigi Kinnisvara

Aktsiaselts (kostja I) ja Osaühing XXX(kostja II) vastu valduse kaitse nõudes.

2. Kohus võttis hagiavalduse 21. mai 2014. aasta määrusega menetlusse ja toimetas kostjale

kätte. Kostja esitasid 9. ja 30. juunil 2014 vastused hagile, milles vaidlesid hagile vastu.

Hageja esitas 17. juulil 2014 arvamuse kostjate vastuste kohta, milles jäi hagi juurde.

3. Kohus selgitas 17. septembri 2014. aasta määrusega pooltele kohaldatavat õigust ja sellest

tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad.

Kohus kuulas pooled ära 15. oktoobri 2014 kohtuistungil ja jätkas poolte nõusolekul seejärel

asja läbivaatamist kirjalikus menetluses. Pooled esitasid kohtu määratud tähtpäevaks

kirjalikud seisukohad ja kostja I ka vastuse hageja seisukohtadele.

POOLTE SEISUKOHAD

Hageja nõue ja väited

4. Hageja valduse kaitse nõue koosneb kahest osast:

− keelata kostjatel hageja valduse rikkumine XXX/XXX, Tallinn XXX kinnistul

(registriosa nr XXX, edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) kuni 31. detsembrini 2014

(nõude esimene osa);

− kohustada kostjaid hoiduma tehingutest ja toimingutest, mis rikuvad hageja valdust

vaidlusalusele kinnistule kuni 31. detsembrini 2014 (nõude teine osa).

5. Hageja põhiväited on järgmised:

− hageja omandas vaidlusaluse kinnistu 6. septembril 2001 ja võõrandas selle

23. augustil 2011

oma

tütarettevõtjale,

kes

omakorda

müüs

kinnistu

18. septembri 2013 müügilepingu (edaspidi „müügileping”) alusel kostjale I. Vastavalt

müügilepingu p-le 8.1 on hageja õigustatud vaidlusalust kinnistut tervikuna valdama

kuni käesoleva aasta lõpuni;

− 6. mail 2014 toimus poolte koosolek, kus kostja I uuris, kas vaidlusaluse kinnistu

teatava ala vabastamine ennetähtaegselt on võimalik. Hageja selgitas, et ala

ennetähtaegne vabastamine on võimatu, sest sellega kaasneks suur kahju ning hageja

majandustegevuse osaline seiskumine;

2-14-19753

3 (4)

− 15. mail 2014 pöördus kostja I siiski hageja poole kirjaga, et kokku leppida

kõnealuselt alalt seadmete ja metallosade ümber paigutamises, sh ala vabastamises ja

valduse üle andmises hiljemalt 22. mail 2014. Kostja I selgitas, et alates

22. maist 2014 alustavad kostjad sel alal ehitustegevusega (kaevetööd). Valduse

enneaegset üleandmist põhjendas kostja I esiteks sellega, et ta soovib avada

vaidlusalusel kinnistul XXX tootmishoone vundamendi, ja teiseks kostja II kui

naaberkinnistu omaniku ehitustööde alustamise kavaga;

− 19. mail 2014 edastas hageja kostjatele vastuse, millises keeldus vaidlusaluse kinnistu

valdust osaliselt ennetähtaegselt loovutama, samuti keeldus hageja liigutamast

seadmeid. Hageja palus hiljemalt 20. mai 2014 kl 15:00-ks kinnitust, et valdust ei

kavatseta mistahes viisil rikkuda. Hagiavalduse esitamise ajaks hageja kostjatelt

kinnitusi ei saanud;

− hageja järeldab eelnevast, et kostjad kavatsevad õigusvastaselt hageja valdust rikkuda

ja on hagejat valduse rikkumisega ähvardanud.

6. Menetluskulud palub hageja panna kostjate kanda.

Kostjate vastuväited

7. Mõlemad kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjad ei ole hageja valdust rikkunud ega

kavatsenud seda teha, samuti pole nad hagejat valduse rikkumisega ähvardanud. Kostja I

soovis asuda hagejaga läbirääkimistesse, et arutada müügilepingus kokku lepitust varem

valduse osalist üleandmist, aga oli sellest huvitatud ainult poolte vastava kokkuleppe korral.

8. Menetluskulud paluvad kostjad panna hageja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb jätta

rahuldamata. Menetluskulud jätab kohus hageja kanda.

10. Käesolevas asjas viis kohus läbi peamiselt kirjaliku eelmenetluse, lõpetas selle istungil ja

jätkas samal istungil asja arutamist. Pooled nõustusid asja arutamise jätkumise ja menetluse

lõpuleviimisega kirjalikus menetluses, sest pidasid võimalikuks vaidluse lahendamist

kokkuleppel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 sätestab, et poolte

nõusolekul võib kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata.. Kohus määras vastavalt

viidatud sättele tähtaja, mille jooksul oli pooltel võimalik esitada täiendavaid seisukohti,

samuti teatas otsuse avalikult teatavakstegemise aja.

11. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning

viidatud tõendite alusel tuvastatuks.

− vaidlusalune kinnistu kuulus hagejale, seejärel tema tütarettevõttele ja kuulub nüüd

kostjale I, kuid hagejal on kuni 31. detsembrini 2014 õigus kinnistut vallata, kui ta ei

soovi ise valdust enne üle anda (I kd tl 11–16 ja 17–30). Hageja ka teostab vastavat

õigust ja on vaidlusaluse kinnistu otsene valdaja, hageja valdus on seaduslik;

− kostja II on XXX kinnistu omanik (I kd tl 35–37; edaspidi „naaberkinnistu”);

− kostja I saatis hagejale 14. mail 2014 kirja, millele lisas vaidlusaluse kinnistu plaani

(I kd tl 31–34). Kirjas märkis kostja I, et pöördub hageja poole eesmärgiga tagada

vaidlusalusel kinnistul hagejale kuuluva vallasvara säilimine seoses naaberkinnistul

toimuvate ehitustööde, vaidlusalusel kinnistul XX hoone vundamentide avamiseks

kaevetööde

ning

telliskiviaia

lammutamise

tööde

käigus.

Naaberkinnistu

ehituskaeviku rajamiseks vajaliku töötsooni ja ohutuse tagamiseks soovis kostja I

hagejaga kokku leppida plaanil märgitud alalt seadmete ja metallosade ümber

paigutamises, sh ala vabastamises ja valduse kostjale I üle andmises;

2-14-19753

4 (4)

− hageja vastas mõlemale kostjale adresseeritud 19. mai 2014 kirjaga (I kd tl 38–40). Ta

keeldus valdust ennetähtaegselt loovutamast ja nõudis järgmise päeva kl 15-ks

kinnitust, et hageja õigust vaidlusalust kinnistut vallata tunnustatakse kuni kokku

lepitud tähtpäevani (31. detsember 2014) ja 22. mail 2014 ei alga kinnistul ehitus-,

lammutus- või kaevetööd. Soovitud ajaks hageja kostja I kirjalikku kinnitust ei saanud;

− kostja I vastas hagejale 21. mai 2014 kirjaga (I kd tl 74–76) ja selgitas, et ei planeeri

22. mail 2014 alustada ehitustöödega, aga ei saa vastutada kolmandate isikute poolt

neile kuuluval territooriumil (sh naaberkinnistul) võimalike tehtavate tööde eest.

12. Hageja nõude (mõlema osa) õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 44 lg 1, mille

kohaselt valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise

rikkumise ärahoidmist. AÕS § 32 järgi on valdus tegelik võim asja üle. Pooled ei vaidle selle

üle, et hageja on vaidlusaluse kinnistu otsene valdaja ja tema valdus on seaduslik (AÕS

§-d 33 ja 34). Vastavalt AÕS § 40 lg-le 3 on valduse rikkumine valdaja takistamine asja üle

tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle

täideviimist. Hageja tugineb sellele, et kosjad kavatsevad ja ähvardavad takistada hagejat

tegeliku võimu teostamisel vaidlusalusel kinnistul. Selle asjaolu üle on pooltel vaidlus ja

hagejal tuli hagi alusesse kuuluv asjaolu TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendada. Kohtu

hinnangul ei ole hageja tõendanud kostjate katset ega ähvardust rikkuda hageja valdust.

Kostja II vastava tegevuse kohta puuduvad nii hageja selged väited kui ka tõendid, sest

kostja II ehitustegevust naaberkinnistul ei saa ilma täiendavate, vaidlusalusele kinnistule

ulatuvate kahjulike mõjudeta hinnata valduse rikkumisena. Kostja I 14. mai 2014 kirjast ei saa

mõistlikult järeldada valduse rikkumise katset, mis on aktiivne tegevus valduse rikkumisel,

jääb aga (nt valdaja sekkumise tõttu) lõpule viimata. Samuti ei tõlgenda kohus viidatud kirja

ähvardusena, sest kirja sisu kohaselt soovis kostja I üksnes teha hagejale ettepaneku ja

alustada läbirääkimisi. Kui sellises kirjas taotletav eesmärk ka on kirja saaja huvidega

vastuolus, siis ei saa seda käsitleda ähvardusena, sest kirjas puuduvad viited kostja I

võimalikule omavolile või muule hageja suhtes negatiivsele tagajärjele. Ka tunnisaja

I. Piirsalu ütlustest nähtub, et 14. mai 2014 kirja eesmärk oli kokkuleppe sõlmimine, samuti et

kostja I nimel oli tunnistaja hageja esindajale kinnitanud valduse rikkumise kavatsuse puudu-

mist (II kd tl 9–10). Kohus ei nõustu hagejaga, et tunnistaja ütlused ei ole usaldusväärsed, sest

tunnistaja avaldused on kooskõlas asjas esitatud muude tõenditega ja kohus ei tähelda

tunnistaja ütlustes tema enda kaitsmise või kostja I kui tööandja kasuks kõnelemise soovi.

13. Kuna hageja nõude (mõlema osa) rahuldamise esmane eeldus – valduse rikkumine – on

tõendamata, siis jääb hagi mõlemas osas ja mõlema kostja vastu rahuldamata.

14. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata kinnistu skeemi

(I kd tl 41–42), seadmete nimekirja (I kd tl 43), 6. veebruari 2014 e-kirja (I kd tl 44) ja hageja

registriväljavõtte (I kd tl 119), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud.

15. TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus seni

rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Käesolevas asjas tagas kohus hageja

taotlusel hagi 21. mai 2014. aasta määrusega. Kuna kohus on hagi tagamise 4. augusti

2014. aasta määrusega juba tühistanud ja viidatud määrus on ka jõustunud, siis ei ole vaja

enam otsuses lahendada hagi tagamisega seonduvaid küsimusi.

16. Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1¹ ja lg 4 p 1 alusel 3 500 eurot.

17. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõik menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja

kanda.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing, kohtunik