3-13-1413/75 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Plaks, Viive Ligi ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 20.11.2014, Tallinn Haldusasja number 3-13-1413 Haldusasi ITEST Invest OÜ kaebus keskkonnaministri 28.06.2013 käskkirja nr 654 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebaja – ITEST Invest OÜ, esindaja Aleksandr Vain Vastustaja – keskkonnaminister Kolmas isik – AS Sillamäe Sadam, esindajad v.adv Arne Ots ja adv Marika Kütt Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 03.02.2014 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus ITEST Invest OÜ apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata AS Sillamäe Sadam ja ITEST Invest OÜ taotlused fotode asja juurde võtmiseks. 2. Jätta Tallinna Halduskohtu 03.02.2014 otsus haldusasjas nr 3-13-1413 muutmata ja ITEST Invest OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata. 3. Mõista ITEST Invest OÜ-lt AS Sillamäe Sadam kasuks välja apellatsioonimenetluse kulu 2736 (kaks tuhat seitsesada kolmkümmend kuus) eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 22.12.2014, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

3-13-1413 2(9) lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Maa-amet korraldas 25.04.2013 riigi omandis olevate kinnisasjade avaliku kirjaliku enampakkumise. Enampakkumise objektide hulgas oli müügiobjekt Sillamäe 2, millesse kuuluvad Ida-Viru maakonnas Sillamäe linnas asuvad Tööstuse tn 24 ja Tallinna mnt 1 kinnisasjad ning Toila vallas Päite külas asuv Lepasalu kinnisasi. Enampakkumise komisjon tuvastas ja fikseeris 25.04.2013 protokollis, et enampakkumisel osales 3 pakkujat ning kõrgeima pakkumise tegi AS Sillamäe Sadam, paremuselt teise pakkumise tegi ITEST Invest AS ning paremuselt kolmas pakkuja oli Ruslan Krutikov. ITEST Invest OÜ esitas 09.05.2013 Keskkonnaministeeriumile avalduse enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmiseks, kuna ITEST Invest OÜ esindajad ei pääsenud Tööstuse tn 24 kinnisasjaga tutvuma. Avalduse 22.05.2013 täienduses märkis ITEST Invest OÜ, et talle ei olnud pakkumise ajal teada, et Tööstuse tn 24 kinnisasi asub täielikult tollitsoonis. Kui see asjaolu oleks olnud pakkumise esitamise hetkel teada, oleks ITEST Invest OÜ pakkunud ostuhinnaks oluliselt enam. 2. Keskkonnaminister kinnitas 28.06.2013 käskkirjaga nr 654 müügiobjekti Sillamäe 2 avaliku enampakkumise tulemused vastavalt 25.04.2013 protokollile ning otsustas, et müügiobjekti omandamiseks õigustatud isikuks on AS Sillamäe Sadam, kellega sõlmitakse müügija asjaõigusleping. 3. ITEST Invest OÜ esitas 01.07.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse keskkonnaministri 28.06.2013 käskkirja nr 654 tühistamiseks. 3.1. Vastustaja on rikkunud riigivaraseaduse (RVS) § 58 lg-t 2 ja § 59 ning Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise korda. Enampakkumise teates ei märgitud, et kinnisasi asub vabatsoonis ja teiste isikute kinnistute vahel taraga piiratud territooriumil. Kinnistule pääsemiseks tuleb taotleda turvateenistuselt luba. Käskkirjas viidatud Maa-ameti kaardil puudub aia tingmärk ning aia olemasolu ei ole võimalik tuvastada muul viisil. Teavitamiseks ei saa lugeda viitamist detailplaneeringule, mille seletuskirjas on viide vabatsoonile. Samuti ei saa teavitamiskohustuse täitmiseks lugeda viitamist maantee ääres olevale infoviidale. Kui kaebaja oleks teadnud, et objekt asub vaba-tsoonis, oleks ta teinud oluliselt suurema pakkumise. Seetõttu ei olnud kaebajal võimalik osaleda enampakkumisel teistega võrdsetel alustel. Enampakkumise võitnud kolmandal isikul on juurdepääs suletud territooriumile ja seega oli tal enampakkumisel eelis. 3.2. Kaebaja esindajad sõitsid 20.04.2013 kinnistutega tutvuma, kuid Tööstuse tn 24 kinnistule ei pääsenud, kuna see asub betoonaiaga piiratud territooriumil. Pääslas teatati, et sissepääsuks on vaja luba ning soovitati tulla 24.04.2013. Ka sel päeval ei lubatud kaebajat objektile ning tal tuli teha pakkumine objektiga tutvumata.

3-13-1413 3(9) 3.3. Vastustaja on alles kaevatavas käskkirjas kirjeldanud müügiobjekti sellisel viisil, nagu seda oleks tulnud teha enampakkumisteates. Käskkirja on põhjendatud tõendite ja seisukohtadega, millest kaebaja ei olnud teadlik. Seetõttu tuleb AS Sillamäe Sadam vastused, valvekaamerate salvestused ja isikute seletuskirjad jätta tõenditena kõrvale. 3.4. Vastustaja on RVS § 59 valesti tõlgendanud selliselt, et kinnisasjaga tutvumise aeg, koht ja kord määratakse üksnes juhul, kui pakkuja seda nõuab. Kuna osutatud asjaolusid teates ei olnud, sai kaebaja sellest aru nii, et kinnisvaraga võib tutvuda takistusteta igal ajal. Enampakkumise tingimuste kohaselt ei olnud kinnistuga tutvumine kohustuslik. 3.5. Maa-ameti kodulehel avaldatud teates on viidatud kehtetule detailplaneeringule, mistõttu on ekslik teave, et kinnistu on määratletud kui kaitsehaljastuse maa. 3.6. Enampakutav kinnistu on kasutusel laoplatsina ja seega peab seal olema kõvakate (asfalt, betoon, killustik). 4. Keskkonnaminister palus jätta kaebus rahuldamata. 4.1. Enampakkumisteates oli selgelt sedastatud, et enampakkumisel osaleja peab tutvuma müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel ja kinnisasja looduses üle vaatama. Samuti pidi pakkuja nõustuma enampakkumisel osalemisega toodud tingimustel. Teates olid telefoninumbrid, millele saab täiendavate küsimuste korral helistada. Enampakkumisteate lisainfona oli esitatud 30.09.2003 detailplaneeringu põhijoonis, millel on näha vabamajandustsooni piir ning sisseja väljapääsu asukoht. Detailplaneeringu seletuskirjas on korduvalt viidatud vabamajandustsooni moodustamisele. Teade Sillamäe vabamajandustsooni ala moodustamise kohta ja selle ulatus on avaldatud ka Riigi Teatajas. Vabamajandustsoonile viitab ka Tallinn-Narva mnt ääres Tallinna mnt 1 kinnisasja juures asuv infoviit. 4.2. Enampakkumisteates oli teave kinnistu kohta nii tekstiliselt kui graafiliselt, sh teave, et kinnistu asub vabamajandustsoonis, mida ümbritseb aed, kinnisasi on ümbritsetud eraomanike kinnisasjadega ja kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Seega oli kaebajal võimalik kinnistuga tutvuda ja kontakteeruda enama teabe saamiseks teates märgitud telefoninumbritel. 4.3. Kaebaja selgitustest nähtub, et väidetavalt proovisid kaebaja esindajad siseneda sissepääsu kaudu, mis on planeeritud juurdepääsuks Tööstuse tn 20 ja 20a kinnisasjadele. Planeeringu põhijooniselt selgub, et ka need kinnistud on täielikult ümbritsetud eraomanikele kuuluva maaga. Seega ei saa kaebaja väita, et ta pärast avaldatud teabega tutvumist eeldas, et kinnistule võiks pääseda mujalt kui vabamajandustsooni pääslast. Kuna Tööstuse tn 24 kinnistule ei lähe avalikult kasutatavat teed, pidanuks kaebaja igal juhul taotlema juurdepääsu eratee omanikult. Tööstuse tn 24 kinnistu kasuks ei ole seatud teeservituuti. Kaebaja ei ole kinnisasjaga tutvumisel kasutanud kõiki enampakkumise teates avaldatud ja teisi avalikke info saamise võimalusi ega avaldanud müügi korraldajale enne pakkumist kordagi soovi kinnistule pääsemiseks. 4.4. RVS § 59 ei kohusta määrama enampakkumise teates tutvumise aega. Tutvumisaja määramise taotlust vastustajale ei esitatud. Vabamajandustsooni sissepääse valvavate G4S töötajate seletuskirjade kohaselt ei ole keegi sissepääsu taotlenud. Teades kinnistule pääsemise takistustest juba 20.04.2013, oli kaebajal võimalik enampakkumise korraldajat teavitada ja taotleda tutvumise aja määramist. Kaebajal oli võimalik esitada hiljemalt pakkumise aja seisuga ka protest. 5. AS Sillamäe Sadam palus jätta kaebus rahuldamata. 5.1. Enampakkumisel ei rikutud RVS § 58 lg-t 2. Enampakkumisteates oli kogu vajalik teave. Maa-ameti kodulehel avaldatud enampakkumisteates oli link kinnistut ja selle lähiümbrust kujutavale põhikaardi väljavõttele. Koos kinnistusraamatuga on tuvastatav, et kinnistu on kogu ulatuses ümbritsetud eraisikute kinnistutega. Kaardi väljavõttel oli märgitud ka aed vastava

3-13-1413 4(9) tingmärgiga. Ka siis, kui osa teabest on antud viitelisena, on pakkujal kohustus võõrandatava kinnisvara kohta esitatud teabega tutvuda. Kaebaja ei kasutanud kõiki teates avaldatud ja teisi avalikke info saamise võimalusi. Enampakkumise teatele oli lisatud detailplaneeringu põhijoonis ja seletuskiri. Põhijoonisel on näidatud vabatsooni piir ning sisseja väljapääsud. Ka seletuskirjas on mitmes kohas viidatud, et kinnistu asub vabatsoonis. 5.2. Vastustaja on tõlgendanud RVS § 59 õigesti. Kuna objektiga tutvumise huvi ja kohustus on pakkujal, peab ta näitama varaga tutvumise soovi korral üles aktiivsust ja taotlema tutvumise aja määramist. Kaebajale ei saanud olla üllatuseks, et kinnisasjal viibimiseks on vajalik omaniku luba. Kaebaja ei pöördunud enampakkumise korraldaja poole tutvumise aja määramiseks ka pärast esmakordset tutvumiskatset. Kaebaja pole tõendanud, et ta üldse püüdis kinnistuga tutvuda. 5.3. Väidetav rikkumine ei saanud mõjutada enampakkumise tulemust. Väide kinnistu vabatsooni kuulumisest teadmise korral suurema pakkumise tegemise kohta on tõendamata. Kaebaja on kinnitanud, et on tutvunud võõrandatavate kinnistutega ja tuvastanud, et kinnistule puudub juurdepääs. Samas pidas kaebaja võimalikuks teha sellises olukorras pakkumine. Kinnistul ei ole kõvakatet. 6. Tallinna Halduskohus jättis 03.02.2014 otsusega ITEST Invest OÜ kaebuse rahuldamata ning mõistis kaebajalt vastustaja kasuks välja menetluskulu 69 eurot ja kolmanda isiku kasuks 6400 eurot. 6.1. Kaebaja on vaidlustanud käskkirja, millega kinnitati enampakkumise tulemused ja otsustati, et müügiobjekti omandamiseks õigustatud isikuks on kolmas isik. Sama käskkirjaga jäeti sisuliselt rahuldamata kaebaja 09.05.2013 avaldus enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmiseks. Kaebaja eesmärgiks on enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmine, kuna tal ei olnud võimalik teha informeeritud pakkumist. Kaebaja väitel on enampakkumisel müüdavad kinnistud seotud kriminaalasjaga nr 1-09-4486 (nn maadevahetuse kohtuasi); vastustaja on varem sarnastel asjaoludel jätnud enampakkumise tulemused kinnitamata; Maa-amet on varem varjanud enampakutava kinnistu omadusi ja võõrandanud kinnistu kolmandale isikule; kaebajal ei olnud võimalik tutvuda vastustaja kogutud tõenditega; enampakkumise kord ei kohusta pakutavat objekti enne enampakkumist looduses üle vaatama; enampakkumise teates ei olnud kinnistuga tutvumise tingimusi ning kaebajal ei olnud võimalik kinnistuga tutvuda; teates ei olnud märgitud, et kinnistul on kõvakate ning kinnistu asub vabatsoonis; teates on viidatud kehtetule detailplaneeringule ja seetõttu on ekslik teates olev info, et müüdavad kinnistud on kaitsehaljastuse maa. 6.2. Kaebaja väited, et enampakkumisel müüdavad kinnistud on seotud nn maadevahetuse kohtuasjaga, ei ole asjakohased, kuna see ei mõjuta vaidlustatud käskkirja õiguspärasust. Samuti ei ole asjakohased väited, et vastustaja on varem sarnastes asjades jätnud enampakkumise tulemused kinnitamata ning Maa-amet on varem varjanud kinnistu olulisi andmeid. Haldusorgani võimalik varasem ebaõige halduspraktika ei tekita isikule õiguspärast ootust sellise praktika jätkamiseks. 6.3. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja müüdava kinnistuga ei tutvunud. Tõendid, mille kaebajale tutvustamata jätmist kaebaja vastustajale ette heidab, puudutavadki seda, kas kaebaja esindajad tutvusid kinnistuga. Kuna selle asjaolu üle ei ole vaidlust ning kaebaja ei ole ühtegi tõendit sisuliselt vaidlustanud, puudub kohtul vajadus hinnata tõendite kogumise õiguspärasust. Asjaolu, kas kinnistuga tutvumise kohta kogutud tõendeid kaebajale tutvustati või mitte, ei mõjuta vaidlustatud haldusakti õiguspärasust. 6.4. RVS § 59 kohaselt võivad kõik asjast huvitatud isikud pärast avaliku enampakkumise teate avaldamist tutvuda korraldaja eelnevalt määratud ajal ja kohas kasutamiseks antava või

3-13-1413 5(9) võõrandatava riigivaraga ning pakkumise ja lepingu oluliste tingimustega. Seaduse kohaselt on tegemist huvitatud isiku õiguse, mitte kohustusega. Ametlikes Teadaannetes avaldatud teate kohaselt on enampakkumisel osaleja kohustatud tutvuma müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel ja kinnisasja looduses üle vaatama. Sama tekst on ka Maa-ameti kodulehel ja avaliku kirjaliku enampakkumise tingimustes. Nimetatud säte ei määra kindlaks sanktsiooni selle kohustuse rikkumise korral ega täpsusta, et kinnistuga tuleb tutvuda tingimata enne pakkumise tegemist. Iseenesest ei ole välistatud pakkumise tegemine Maa-ameti kodulehel oleva teabe ja kinnistuga looduses tutvumiseta, kuid selle kohustuse rikkumise tagajärjeks on see, et isik ei saa hiljem enam tugineda väitele, et teates on avaldamata teave, millest isik oleks kinnistuga looduses tutvudes või Maa-ameti kodulehel olevat teavet lugedes saanud teada. Sellele viitab ka asjaolu, et avaliku kirjaliku enampakkumise korra kohaselt on isik, kelle kasuks tulemused kinnitatakse, oma pakkumusega seotud kuni lepingu sõlmimiseni. Eelnevast tulenevalt pole asjakohased ka kaebaja väited, et enampakkumise korra tõlked inglise ja vene keelde ei sisalda kohustust vaadata kinnistu enne enampakkumist üle. Kaebaja on oma pakkumises kinnitanud, et on tutvunud enampakkumise läbiviimise korra ja tingimustega ning nõustub kõigi enampakkumisel kehtestatud tingimustega. Selle kinnituse tõttu ei saa kaebaja hiljem tugineda asjaolule, et ta ei olnud teadlik kinnistu tegelikust olukorrast looduses. 6.5. Kaebaja leiab, et tal ei olnud kinnistuga võimalik tutvuda seetõttu, et tutvumise võimalusi ei olnud enampakkumise teates märgitud. RVS § 59 ei kohusta märkima kinnistuga tutvumise aega enampakkumise teates. Samas sisaldub vastav kohustus keskkonnaministri 28.04.2010 määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 11 lg 2 p-s 11. RVS § 68 lg-s 2 sätestatud enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise aluseid asjas ei esine. RVS § 68 lg 3 sätestab, et otsustaja jätab avaliku enampakkumise tulemused kinnitamata, kui enampakkumise läbiviimisel rikkus enampakkumise korraldaja või läbiviija enampakkumise protseduurireegleid (p 1) või enampakkumisel rikuti õigusaktidega sätestatud korda enampakkumise tulemust mõjutanud ulatuses (p 2). Seadusandja ei ole täpsustanud, kuidas piiritleda protseduurireegleid, mille rikkumine toob vältimatult kaasa enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise (p 1), õigusaktidega sätestatud korrast, mille puhul on otsustajal kaalutlusõigus (p 2). Kohus leidis, et protseduurireeglite all tuleb silmas pidada eelkõige RVS 5. ptk teises jaos sätestatut ehk enampakkumist alates pakkumiste esitamisest kuni lepingu sõlmimiseni (§-d 66-71). Kui tõlgendada avalikku enampakkumist laiemalt, kaotaks RVS § 68 lg 3 p 2 oma sisu. Kinnistuga tutvumise võimaluse teates märkimata jätmine saaks kaasa tuua enampakkumise kehtetuks tunnistamise üksnes siis, kui see mõjutas enampakkumise tulemusi. Enampakkumise tulemusi ei saa mõjutada olukord, kus tegemist on huvitatud isiku mõjualas oleva probleemiga, mida saanuks kergelt kõrvaldada enampakkumise korraldajaga suheldes. Kaebaja ei võtnud kordagi enampakkumise korraldajaga ühendust ega küsinud, kuidas ja millal on võimalik kinnistuga tutvuda. Kaebaja ei pöördunud ka kolmanda isiku poole, kelle kinnistud vaidlusalust maatükki ümbritsevad, et kinnistuga tutvuda. Kinnistusraamatust ja ka Maa-ameti kaardiserverist nähtub selgelt, et kinnistule ei vii ühtegi avalikult kasutatavat teed ning see on ümbritsetud teistele isikutele kuuluvate kinnistutega. Seega puudus kaebajal alus eeldada, et ta saab kinnistuga tutvuda omal käel ilma ühegi isiku käest luba küsimata. Kuigi kaebaja esindajad proovisid väidetavalt kahel korral kinnistuga tutvuda, ei ole kaebaja kummalgi korral enne ega pärast tutvumiskatset küsinud enampakkumise korraldajalt teavet kinnistuga tutvumise kohta. Samuti ei esitanud kaebaja enne pakkumise esitamist vastuväidet, et tal ei ole vaatamata püüdlustele õnnestunud kinnistuga tutvuda. Kaebaja kinnitus pakkumisel, et ta nõustub enampakkumisel kehtestatud tingimustega, tähendab ka seda, et kaebaja on nõustunud pakkumise esitamisega olukorras, kus tal ei olnud võimalik kinnistuga tutvuda. Kaebajal olnuks võimalik vaidlustada ka enampakkumise teadet, kuid seda ta ei teinud.

3-13-1413 6(9) 6.6. Eelnevast tulenevalt on alusetud kaebaja etteheited seoses sellega, et kinnistul võib olla kõvakate. Kaebaja on vabatahtlikult loobunud võimalusest kinnistuga tutvuda, tegemata tutvumiseks ühtegi tõsiseltvõetavat katset. Teates ei ole kinnistul kõvakatte olemasolu märgitud. Erinevate isikute jaoks võivad kinnisasja ostmisel olla olulisteks andmeteks erinevad andmed – kinnistu soetamise eesmärgiks võib olla kiire edasimüük, elamuehitus, metsamajandamine, põllumajandus, äritegevus vms. Põllumajanduslikul või metsamajanduslikul eesmärgil kinnistut omandades võib kõvakate hoopis hinda vähendada. Riigivara valitseja ei tea ega peagi teadma konkreetse ostja eesmärki kinnistu ostmisel. Seetõttu ongi ostjal õigus objektiga tutvuda (RVS § 59), mida kaebaja ei teinud. Samuti ei oleks kaebajat väidetavalt huvitanud andmed – kinnistule kehtiv vabatsooni režiim ja toimimine kaitsehaljastuse maana – vahetult kinnistuga tutvumisel selgunud. Lisaks on kaebaja väide kõvakatte olemasolu kohta tõendamata. Kaebaja on seda järeldanud kolmanda isiku kodulehel olevast pildist ja Maa-ameti 06.11.2013 kirjast. Maaameti kiri on vastus kaebaja 09.09.2013 kirjale, kus kaebaja väidab kõvakatte olemasolu. Vastuskirjast ei nähtu, et Maa-amet kinnitaks kõvakatte olemasolu, Maa-amet üksnes eeldab kaebaja väite õigsust ja eitab kõvakatte rajamiseks loa andmist. Ka kaebaja viidatud fotodest, kus on näha, et samal kinnistul asuvad ilmselt sõidukid, ei järeldu, et kinnistul oleks kõvakate. Sõidukeid on võimalik hoida ka kõvakatteta kinnistul. Vastustaja ja kolmanda isiku esitatud fotodest nähtuvast kinnistu seisukorrast ei saa järeldada, et tegemist oleks kinnistu hinda oluliselt tõstva kõvakattega (asfalt, betoon või killustik). 6.7. RVS § 58 lg 2 kohaselt märgitakse enampakkumise teates olulised andmed võõrandamiseks antava vara kohta, sh andmed lepingu projekti ja enampakkumise tingimuste kättesaadavuse kohta. Enampakkumise teates Ametlikes Teadaannetes on info alghinna, tagatisraha, kinnistute katastritunnuse, suuruse ja sihtotstarbe kohta, samuti on toodud enampakkumise olulisemad tingimused, sh kohustus tutvuda müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel. Maa-ameti kodulehel on andmed katastriüksuse, pindala ja sihtotstarbe kohta. Lisainfona on toodud, et tegemist on kaitsehaljastuse maaga, kinnisasjal asub vare ning kinnisasjal on üldplaneeringust ja teemaplaneeringust tulenevad piirangud. Samuti on linkidena viidatud katastriplaanile, detailplaneeringu põhijoonisele, seletuskirjale ja kitsendustele. 6.8. Kinnistu asumine vabatsoonis oli kaebaja jaoks Maa-ameti kodulehel lingina lisatud dokumentide kaudu mõistlikult tuvastatav. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt kuulub detailplaneeringu koostamisel arvestamisele Sillamäe vabamajandustsooni moodustamine (Vabariigi Valitsuse 11.04.2001 korraldus nr 236). Vabamajandustsooni olemasolule on viidatud ka seletuskirja lk-del 8, 9 ja 18. Riigi Teatajas on avaldatud Vabariigi Valitsuse 03.03.2011 korraldus nr 95 „Sillamäe vabatsoon“, mille kohaselt on Sillamäe vabatsoon moodustatud kuni aastani 2025. Enampakkumise teatega koos avaldatud detailplaneeringu põhijoonise leppemärkidesse on märgitud nii vabatsooni piir kui ka sissepääsud. Kaardilt on ole siiski äratuntav, kas Tööstuse tn 24 (krunt nr 52) asub vabatsooni sees, samuti ei suutnud vastustaja istungil vabatsooni piiri näidata. Eeltoodud andmetest tulenevalt pidi kaebajal vaba-tsoonis asuva kinnistu suhtes huvi tekkimisel olema piisav kahtlus, et kontrollida täiendavalt, kas kinnistu asub vabatsoonis. Kinnistu asumine vabatsoonis on selgelt tuvastatav Vabariigi Valitsuse korraldusest ja Maa-ameti kodulehel avaldatud detailplaneeringust. Kaebaja esindaja möönis ka istungil, et see info on leitav. 6.9. Kohus ei nõustunud kaebajaga, et teates viidatud detailplaneering on tunnistatud 2006. a mai Sillamäe sadama detailplaneeringuga kehtetuks. Sama detailplaneeringu tugiplaanist nähtub, et krunt 52 ei asu planeeritava ala sees. Tugiplaani detailplaneeringu põhijoonisega võrdlemisel selgub, et krunt 52 ei ole põhijoonisele kantud ega ole seega detailplaneeringu osa. Väljaspool planeerimisala olevate kruntide detailplaneeringute kehtivust ei saadud selle detailplaneeringuga reguleerida.

3-13-1413 7(9) 6.10. Vastustaja kasuks tuleb välja mõista 69 eurot tõlgikulu. Kolmas isik taotles õigusabikulude väljamõistmist summas 8949,60 eurot. Riigikohus asus 15.10.2013 otsuses nr 3-3-1-35-13 seisukohale, et üldjuhul ei ole põhjendatud mõista halduskohtumenetluses lepingulise esindaja kulusid vastaspoolelt välja suuremas ulatuses, kui see on võimalik tsiviilasjades. Halduskohus leidis, et õigusabikulude väljamõistmine esimeses astmes summas, mis moodustab ligikaudu kolmveerand Riigikohtu hinnangul maksimaalsest õigusabikulude määrast, ei ole põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud sellise esindaja menetluskulude hüvitamine, kes ei ole menetluses esindajana osalenud (J. Raidla – 512,50 eurot). Kuigi menetlusosalised on esitanud asjas palju tõendeid, ei ole sisuline küsimus olnud keskmisest kohtuasjast keerukam. Teisalt on kaebaja esitanud pidevalt uusi taotlusi ja tõendeid, millele on tulnud reageerida. Põhjendatud ja vajalikud menetluskulud on 6400 eurot ehk pool mittevaralise nõudega tsiviilasjades lepingulise esindaja kulude piirmäärast.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 7. ITEST Invest OÜ palub 05.03.2014 apellatsioonkaebuses ja 03.11.2014 seisukohtades halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada. 7.1. Kaebaja ei nõustu kohtu seisukohaga, et kaebaja väited kinnistute seotuse kohta nn maadevahetuse kohtuasjaga ning sarnastes asjades enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise kohta on asjakohatud. Väljavõtted süüdimõistvast kohtuotsusest esitas kaebaja näitamaks, et vaidlusaluse enampakkumise sellisel kujul korraldamine ja pakkumiste selline hindamine ei olnud juhuslik, vaid ministeeriumi aastaid kestnud teadlikult suunatud tegevus. Antud juhul ei ole jutt varasemast ebaõigest halduspraktikast, vaid samal päeval samadel asjaoludel tehtud vastupidistest otsustest ning samas olukorras olevate isikute erinevast kohtlemisest. Ka keskkonnaministri 01.02.2013 käskkirjas nr 85 ja 28.06.2013 käskkirjas nr 676 märgitud juhtumite puhul jättis enampakkumise korraldaja võõrandatava vara kohta olulised andmed märkimata. Neis käskkirjades kohaldati RVS § 58 lg-t 2 õigesti, kuid praeguses asjas ebaõigesti. Tegemist on analoogiliste juhtumitega. 7.2. Kaebaja ei nõustu kinnistuga tutvumist ja teate vaidlustamist puudutavate kohtu seisukohtadega. Ühte enampakkumisse oli liidetud kolm objekti, millest kaht vähemväärtuslikku oli võimalik vabalt külastada, mida kaebaja ka tegi. Tööstuse tn 24 objektile kaebaja aga ei pääsenud, mistõttu kujundas hinna kahe nähtud objekti väärtuse põhjal. Kuna kaebaja püüdis Tööstuse tn 24 objektiga tutvuda enampakkumise eelsel päeval, ei olnud enam kelleltki võimalik juurdepääsuluba küsida ega ka vaidlustada. Objekti tegelik olemus ja sellega seonduv sai kaebajale teatavaks alles pärast pakkumise esitamist. 7.3. Kaebaja ei nõustu kõvakatet puudutavate kohtu seisukohtadega. Arusaamatuks jääb kohtu abstraktne arutelu sellest, et erinevate isikute jaoks võivad kinnisasja ostmisel olla olulisteks andmeteks erinevad andmed ning mõnel eesmärgil kinnistut omandades võib kõvakate kinnistu hinda vähendada. Vaidluse objektiks on konkreetne kinnistu, mis asub Sillamäe sadamas, on sadama üks osa ning kolmas isik kasutab seda autode laoplatsina. Varem kasvas seal mets, mis on hiljem maha raiutud. Seetõttu on väited elamuehitusest, metsamajandamisest ja põllumajandusest kohatud. Kohus tugines vastustaja ja kolmanda isiku fotodele, ehkki kaebaja taotles metaandmete puudumise tõttu nende tähelepanuta jätmist. Kaebaja esitas kõvakatte tõendamiseks Sillamäe Sadama kodulehel oleva pildi, mis kajastab kõige ülevaatlikumalt Tööstuse tn 24 kinnistul olevat olukorda, ja 2005. a ortofoto, millel territoorium on veel kolmanda isiku tegevusest mõjutamata ja roheline. Neid pilte võrreldes on näha kinnistu ulatuslik muutmine. Kodulehe fotol on tuhanded autod, maapinna hele toon kinnitab, et see on kaetud killustikuga. Enampakkumise teates märkimata kõvakate tõstab oluliselt kinnistu väärtust ning kõvakattest teades

3-13-1413 8(9) oleks kaebaja pakkunud oluliselt kõrgemat hinda. Maa-amet on kinnitanud, et inimtöö tulemusena on Tööstuse tn 24 pinda looduslikuga võrreldes oluliselt muudetud. Kuna Tööstuse tn 24 oli planeeritud kolmandale isikule, tegi Maa-amet kõik endast oleneva, et näidata objekti väheväärtuslikuna (lisas kehtetu detailplaneeringu, mis käsitles maa otstarvet, jättis nimetamata kõvakatte ja märkimata vabatsoonis asumise), peletada eemale võimalikke teisi huvilisi ning müüa objekt turuhinnast oluliselt odavamalt, tekitades sellega riigile kahju. 7.4. Kaebaja ei nõustu vabatsooni puudutavate kohtu seisukohtadega. Need on vastuolus kohtu sedastatuga, et vastustaja ei suutnud kohtuistungil vabatsooni piiri näidata. Seega ei olnud kinnistu vabatsoonis asumise tuvastamine lihtne ka vastustajale. Tööstuse tn 24 objekti kohta vajalikku teabe leidmine pakkumise esitamiseks võimaldatud aja jooksul oli mõeldamatu. Kuna enampakkumise korraldaja teates olulist infot ei avaldanud, olid enampakkumisest osavõtjad ebavõrdses olukorras – kolmas isik teadis objekti kohta kõike, kaebaja ja teised osalejad pidid objekti kohta piiratud aja jooksul teavet ise otsima. Maa-amet oleks pidanud enampakkumisteates näitama vabatsooni õigusliku aluse, tähtaja ja kehtivuse tingimused, pääslate asukohad ja läbipääsu võimaluse. 7.5. Kaebaja leiab jätkuvalt, et enampakkumise teates on viidatud kehtetule planeeringule. Kohtu väide, et Sillamäe Linnavolikogu 12.07.2006 otsusega nr 38-o kehtestatud detailplaneering ei hõlma maa-ala, kuhu jääb Tööstuse tn 24 kinnisasi, ei oma tähtsust. Viidatud otsusega kehtestas volikogu Sillamäe sadama praegu kehtiva detailplaneeringu, mille 10. ptk-s on loetletud krundid, mille osas jääb varasem detailplaneering kehtima. Tööstuse tn 24 (krunt 52) selles loetelus ei ole, millest järeldub, et detailplaneering on kehtetu. Samuti on detailplaneering kehtetu Tallinna mnt 1 kinnistu osas (krundid 107 ja 108). 7.6. Väljamõistetavad menetluskulud peavad olema põhjendatud ja vajalikud, mitte aga seotud nn piirmääraga. Kaebaja palub väljamõistetavat menetluskulu HKMS § 109 lg 6 alusel vähendada. Õigusabikulude maht ei ole põhjendatud ega vajalik. Kaebaja hinnangul on kolmanda isiku lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu 16,5 tundi tunnitasuga maksimaalselt (koos käibemaksuga) 132 eurot ning esindaja kulu kokku 2178 eurot. 8. Keskkonnaminister palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. 9. AS Sillamäe Sadam palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. 10. Kirjalikus menetluses uusi asjaolusid või taotlusi sisaldavate avalduste esitamiseks määratud tähtajaks esitas AS Sillamäe Sadam menetluskulude nimekirja koos kuludokumentidega ning taotluse lisada asjale täiendavate tõenditena 10.10.2014 tehtud fotod. 11. ITEST Invest OÜ esitas kirjalikus menetluses avalduste ja seisukohtade esitamiseks määratud tähtajaks menetlusdokumendi, milles palus jätta kolmanda isiku taotlus fotode asja juurde võtmiseks rahuldamata või selle rahuldamise korral võtta asja juurde kaebaja esitatud fotod, samuti esitas kaebaja seisukoha kolmanda isiku menetluskulude kohta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 12. AS Sillamäe Sadam esitas 20.10.2014 taotluse võtta asja juurde Tööstuse tn 24 kinnistust 10.10.2014 võetud lähifotod, millelt on kolmanda isiku väitel kinnistut kattev looduslik taimestik veelgi paremini näha, võrreldes varasemalt kohtuasjas esitatud fotodega, ning mis kinnitavad täiendavalt kolmanda isiku väidet, et kinnistul pole kõvakatet. ITEST Invest OÜ esitas 03.11.2014 menetlusdokumendis vastuväited kolmanda isiku fotode asja juurde võtmisele (taotlus on esitatud lubamatult hilja – alles apellatsioonimenetluse lõpus ning poolteist aastat pärast enampakkumise möödumist, ilmselt oodates kunagi hävitatud taimestiku suuremaks kasvamist; kaks fotot on tehtud kinnistul Kesk tn 2, ülejäänud on tehtud ühest ja samast kohast). Kolmanda

3-13-1413 9(9) isiku taotluse rahuldamise korral palub kaebaja võtta asja juurde 19.05.2013, s.o 25 päeva pärast enampakkumist tehtud fotod, mis väidetavalt tõendavad, et kinnistu on tasandatud ja kaetud killustikuga. Ringkonnakohus leiab, et kummagi menetlusosalise poolt esitatud uute fotode asja juurde võtmiseks puuduvad HKMS § 198 lg-test 2 ja 3 tulenevad alused. Menetlusosalistel ei olnud takistust esitada kinnistu olukorda kajastavaid tõendeid, sh fotosid esimese astme kohtus ning seda on nad ka teinud. Ühtegi mõjuvat põhjust, miks ei saanud menetlusosalised esitada piisaval hulgal fotosid esimese astme kohtus, ei ole ringkonnakohtule esitatud. Seetõttu jätab ringkonnakohus AS Sillamäe Sadam ja ITEST Invest OÜ taotlused fotode asja juurde võtmiseks rahuldamata. 13. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Halduskohus ei ole asja lahendamiseks olulisi asjaolusid tuvastanud ebaõigesti või ebapiisavalt, samuti ei ole kohus ebaõigesti kohaldanud õigusnorme. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt HKMS § 201 lg-st 4 ei pea oma otsust põhjendama. Apellatsioonkaebus ei sisalda väiteid, mida halduskohus ei oleks piisava põhjalikkusega juba käsitlenud. 14. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse muutmiseks ka menetluskulude jaotuse osas. Halduskohus on kolmanda isiku esindaja kulu vähendanud ning väljamõistetava kulu suurust korrektselt põhjendanud. Väljamõistetud osas ei ole esindaja kulu üle paisutatud. Kolmandale isikule esitatud arved ja spetsifikatsioonid ei sisalda mittevajalikke või praeguse asjaga seostamatuid kulusid. 15. Ringkonnakohus ei tee otsust kaebaja kasuks, mistõttu jäävad kaebaja apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Vastustaja ei ole ringkonnakohtule kuludokumente ja menetluskulude nimekirja esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel vastustaja enda kanda. 16. HKMS § 108 lg-test 1 ja 9 tulenevalt on kolmandal isikul õigus menetluskulude hüvitamisele. Kolmas isik taotles apellatsioonimenetluses kaebajalt esindaja kulu väljamõistmist summas 2736 eurot. Kulu kandmist tõendavad advokaadibüroo 07.03.2014 arve nr 140313, 09.04.2014 arve nr 140608, 13.05.2014 arve nr 140884, 10.06.2014 arve nr 141177 ning pangakonto väljavõtted. Kaebaja hinnangul on kolmanda isiku esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu apellatsioonimenetluses 5 tundi tunnitasuga maksimaalselt (koos käibemaksuga) 132 eurot ning esindaja kulu kokku 660 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kolmanda isiku esindaja kulu apellatsioonimenetluses on kogu ulatuses vajalik ja põhjendatud kulu ning selle vähendamiseks pole alust. Arved ei sisalda mittevajalikke või praeguse asjaga seostamatuid kulusid, esindaja kulu ei ole töö mahtu ja keerukuse astet arvestades üle paisutatud.

/allkirjastatud digitaalselt/ Viive Ligi

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks /allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask