2-11-12581/52 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. november 2014. a Tartu

Tsiviilasja number

2-11-12581

Tsiviilasi

OÜ REK Insenerid hagi Piso Puit OÜ vastu

omandiõiguse tunnustamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

18 214,82 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 2. detsembri 2013. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ REK Insenerid apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

28. oktoober 2014.a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): OÜ REK Insenerid (registrikood:

11519975), esindaja vandeadvokaat Karin Antsov

Vastustaja (kostja): Piso Puit OÜ (registrikood:

10629242), lepingulised esindajad Kalle Oja ja Helen

Reinvart

RESOLUTSIOON

Jätta

OÜ

REK

Insenerid

apellatsioonkaebus

rahuldamata ja Tartu Maakohtu 2. detsembri 2013.a

otsus muutmata, täiendades osaliselt maakohtu otsuse

õiguslikke põhjendusi.

Menetluskulude jaotus

Jätta

maakohtus

ja

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud OÜ REK Insenerid kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ REK Insenerid esitas 21. märtsil 2011 Tartu Maakohtule hagi Piso Puit OÜ vastu

omandiõiguse tunnustamiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale P kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega.

Kinnistul asub katlamaja-kuivati (ehitisregistri kood XXXXXXXXX). Kinnistu P koos selle

oluliste osade ja päraldistega omandas OÜ REK Insenerid OÜ-lt AA vastavalt 08. oktoobril

2008 sõlmitud notariaalsele kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingule ning OÜ AA omandas

kinnistu omakorda AS IP 20. septembril 2008 sõlmitud notariaalse kinnistu müügi- ja

asjaõiguslepingu alusel.

Märtsis 2011 tekkis vaidlus hoone kuuluvuse üle. 09. märtsil 2011 teatas kostja hagejale, et

kostja peab end hageja kinnistul asuva hoone omanikuks ning palus hagejal lõpetada katlamaja-

kuivati kasutamine. Kostja on tema arvates vaidlusaluse hoone omandanud AS IP kuulunud

kinnistu, nimetusega I, enampakkumise käigus.

Hageja leiab, et kostja ei ole vaidlusalust katlamaja-kuivatit omandanud, sest vaidlusalune

katlamaja-kuivati ei olnud enampakkumise toimumise ajal AS IP omandis, vaid hoone asus ja

asub ka käesoleval hetkel P kinnistul, mis on hageja omandis (30 % ehitisest asub I kinnistul

ning 70 % ehitisest P kinnistul). 05. oktoobril 2008 koostatud I ja P katastriüksuste vaheliste

maade vahetuse jooniselt nähtuvalt on maakorralduslikult mõõdetud välja äralõige I kinnistult

ning äralõige P kinnistult taoliselt, et katlamaja-kuivati jääks üksnes P kinnistu piiresse.

Kinnistute jagamist ei olnud aga võimalik lõpule viia põhjusel, et I kinnistule oli seatud Maksu-

ja Tolliameti keelumärge kinnistu käsutamise keelamiseks. Seega nähtub ka viidatud maade

vahetuse jooniselt, et olemuslikult ja maakorralduslikult on katlamaja-kuivati kinnistu P

oluliseks osaks.

10. juunil 2010 koostas kohtutäitur Taive Peedosaar kinnisasja arestimise akti (täiteasi

nr 119/2010/424), mille kohaselt on kohtutäituri poolt arestitud ning keelatud üleskirjutatud ja

arestimise aktis kajastatud vara käsutamine. Arestimisaktist nähtuvalt on üles kirjutatud ja

arestitud kinnistul nimetusega I asuvate ehitistena üksnes kaarhall ja tootmishoone, kuid

katlamaja-kuivatit ei ole üles kirjutatud ega arestitud. Täiteasjas nr 119/2010/424 07. oktoobril

2010 toimunud enampakkumise akti kohaselt ei ole enampakkumise käigus müüdud kinnistul

P asuvat katlamaja-kuivatit. Pärast enampakkumise toimumist ja täitemenetluse lõppu on kostja

esindaja pöördunud hageja poole ettepanekuga omandada hagejalt vaidlusalune katlamaja-

kuivati 800 000 krooni eest, millega on kostja ühtlasi aktsepteerinud seda, et nad ei omandanud

enampakkumise käigus P kinnistul asuvat katlamaja-kuivatit.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hagi tuleks jätta läbi vaatamata, sest hageja tegelik eesmärk –

saada enda kasutusse ja valdusse teisele isikule kuuluval kinnistul asuv ehitis koos selle

teenindamiseks vajaliku maaga – ei ole saavutatav omandiõiguse tunnustamise hagiga.

Kostja esitas hagile ka sisulised vastuväited. Hageja ei ole tõendanud temal omandiõiguse

tekkimist. Hageja püüab kohut eksitada, saavutamaks vara kantimise skeemi seadustamine.

Tehingud P kinnistuga teostati eelkõige selleks, et viia majandusraskustesse sattunud AS-ist IP

välja niipalju vara kui võimalik. Nimetatut näitab juba asjaolu, et hagejat esindab AS IP

juhatuse liige ja omanik M.S. AS IP võõrandas P kinnistu hoonestamata kinnistuna 30.

septembril 2008 OÜ-le AA, mille üheks juhatuse liikmeks ja osanikuks on samuti M.S. Seega

oli OÜ AA teadlik, et kinnistu oli hoonestamata ning et OÜ AA ei omandanud nimetatud

tehinguga ühtegi hoonet, ehitist ega rajatist, sh kuivatit ega katlamaja. OÜ AA müüs hagejale

P kinnistu 08. oktoobril 2008, seega kaheksa päeva pärast kinnistu omandamist. Müügi- ja

asjaõiguslepingust ei nähtu, et kinnistul asuks katlamaja-kuivati, lepingu kohaselt on 1203 m2

kinnistu oluliseks osaks veiselaut ehitusaluse pindalaga 3209 m2, kinnistu müügihinnaks on

319,56 eurot. Mais 2010.a alustati AS IP suhtes täitemenetlust täiteasjas nr 119/2010/424, mille

raames 10. juunil 2010 kohtutäitur arestis ja kirjutas üles kinnistu nimetusega I ning selle

olulised osad ja päraldised, sh puidukuivati. Kohtutäitur on teinud arestimisaktis märkuse

selles, et puidukuivati on paigutatud kinnistule piire järgimata. Võlgnik AS IP juhatuse liige

M.S viibis vara arestimise juures, kuid ei teinud avaldusi ega märkusi arestitava vara võlgnikule

mittekuulumise kohta. Vaidlusalused ehitised ja rajatised kuuluvad kostjale, olles kostja poolt

enampakkumisel 7. oktoobril 2010 omandatud I kinnistu ja puidutöötlemiskompleksi osad.

Kostja on küll viidanud võimalusele, et ta on nõus omandama katlamaja- kuivati aluse maa

AÕS § 148 lg 2 järgi (kostja ei eita, et vaidlusalune katlamaja- kuivati ulatub üle I kinnistu

piiri), kuid mitte hageja poolt märgitud summa eest, samuti ei ole kostja avaldanud soovi P

kinnistu omandamiseks.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohtu 2. detsembri 2013 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohus suhtus kriitiliselt tunnistaja M.Su ütlustesse, et katlamaja-kuivati asus P kinnistul ja

müüdi ära koos sellega, sest need ütlused on vastuolus P kinnistu müügilepinguga, kus M.S on

müüja esindajana kinnitanud, et võõrandatakse hoonestamata kinnistu, millise asjaoluga on

ilmselt kooskõlas ka kinnistu müügihind 3 540 krooni. Kohtutäitur Taive Peedosaar on

28.02.2011 esitanud kostjale ja Võru Vallavalitsusele esildise (tl 99), et 07.10.2010

enampakkumisel müüdud I kinnistul asuvate ehitiste hulgas on katlamaja-kuivatid

(ehitusregistri kood XXXXXXXXX). Hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud asjaolu, et

enampakkumise käigus müüdud puidukuivati oli seade, mitte vaidlusalune katlamaja-kuivati.

Üksnes asjaolu, et vara arestimise aktis ei ole kohtutäitur viidanud puidukuivati ehitisregistri

koodile, ei anna alust välistada, et tegemist oli ehitisega.

Maakohus nõustus hagejaga, et enampakkumisel ei müüdud puidutöötlemiskompleksi kui

tervikut ja kui ettevõtet, vaid enampakkumisel müüdi I kinnistu koos kinnisasja oluliste osade

ja päraldistega. Samas nõustus maakohus ka kostjaga, et ehituslikult on vaidlusalune katlamaja-

kuivati seotud kostjale kuuluva puidutöötlemiskompleksiga ning on mõeldud selle teenimiseks.

Maakohtu selgituste kohaselt ei ole kostjal õigust nõuda 2008. aastal P kinnistuga tehtud

tehingute tühisuse tuvastamist, sest kostja ei ole nende lepingute pooleks.

Maakohus leidis, et kostja omandas vaidlusaluse katlamaja-kuivati hoone TMS § 156 kohaselt

täiteasja nr 119/2010/424 raames korraldatud enampakkumise käigus, mistõttu tuleb hageja

hagi omandiõiguse tunnustamiseks X-XX, XXX asuvale katlamaja-kuivatile jätta rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ REK Insenerid esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja teha

asjas uus otsus, millega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) on katlamaja-kuivati ehitatud P kinnistule ning vastavalt AÕS § 148 lg-le 1 on tegemist

ehitisega, mis ulatub üle P kinnistu piiri ning on seega P kinnistu osa, mille piirest ta väljub.

Käesolevas tsiviilasjas puuduvad tõendid selle kohta, et vaidlusalust hoonet oleks hakatud

esialgselt ehitama I kinnistule. Maakohus on otsuse tegemisel ja ehitise paiknemise

määratlemisel põhjendamatult jätnud arvestamata tunnistaja M.Su ütlustega, kes on vahetult ise

osalenud konkreetse ehitise ehitamise juures ning kes oli ehitise ehitamise ajal nii P kinnistu

kui ka I kinnistu omaniku AS IP esindaja. Katlamaja-kuivati kuulumist P kinnistu koosseisu ei

sea kahtluse alla ka asjaolu, et 30. septembri 2008 (kd I tl 30-34) ja 08. oktoobri 2008 (kd I tl

23-29) müügilepingutes sisalduvad eksitava sisuga (osaliselt täiesti ebaõiged) andmed P

kinnistul asuvate hoonete kohta. Usutavad on tunnistaja M.Su poolt kohtus antud ütlused, et ta

ei oska selgitada notarilepingutes olevaid asjaolusid ning tema hinnangul on tegemist notari

eksitusega, kuivõrd ta viskas lepingutele pilgu peale ja ei süvenenud, et vead on sees, sest

kinnistute omandajad olid M.Sule teada ning tehingu tegemine toimus vastastikusel usaldusel;

2) on maakohus ebaõigesti tuvastanud kostja vastuväite aluseks olevad asjaolud, mille kohaselt

on kostja omandanud enampakkumisel vaidlusaluse katlamaja-kuivati ehitise, ning lugenud

ebaõigesti antud väite tsiviilajas kogutud tõenditega tõendatuks. Kuna katlamaja-kuivati hoone

kannab ehitusregistri koodi, ei ole vaidlust selles, et tegemist on ehitisega. Maakohus on andnud

eksliku hinnangu kohtutäituri ütlustele ning jätnud kohtuotsuse põhjendusest kohtutäituri

ütluste tsiteerimisel välja selle osa ütlustest, milles kohtutäitur on selgitanud, et kinnisasja

arestimise ja enampakkumise aktis märgitud puidukuivati all ei ole mõeldud ehitist

ehitusseaduse mõttes, vaid päraldist (seega seadet). Asjaolu, et vaidlusalune katlamaja-kuivati

hoone ei paikne I kinnistul, on tõendatav kohtutäituri poolt koostatud kinnisasja arestimise ja

enampakkumise aktiga;

3) on hageja tõendanud usaldusväärselt enampakkumisel müüdud vara koosseisu, kuivõrd

enampakkumisel müüdud vara koosseis nähtub enampakkumise aktist, mis on lisatud

hagiavaldusele. Täitemenetluse käigus on üles kirjutatud ja arestitud üksnes kinnistu I ning selle

olulised osad ja päraldised, mitte aga kinnistu P. Maakohus on kohtutäituri poolt müüdud vara

koosseisu määratlemisel ebaõigesti tuginenud kohtutäitur Taive Peedosaar poolt 28. veebruaril

2011 koostatud esildisele. Samuti on kohtutäitur kohtuistungil selgitanud, et tema poolt

arestitud kuivati ei olnud käsitletav ehitisena ehitusseaduse mõttes;

4) on maakohus otsuse põhjendavas osas asunud analüüsima nõuet, mida ei ole antud tsiviilasjas

esitatud. Kuigi kohtuotsuse resolutsioonis puudub kohtu seisukoht OÜ Piso Puit omandiõiguse

osas, on esitatud nõudeks olnud OÜ REK Insenerid omandiõiguse tunnustamise nõue ning

apellandi hinnangul ei ole maakohus pädev OÜ Piso Puit omandiõiguse küsimust;

5) ei ole maakohus võtnud põhjendatud seisukohta hageja poolt esitatud väidetele seonduvalt

kostja tegevusega/tegevusetusega peale enampakkumise toimumist, mis viitab sellele, et kostja

arvates puudus tal õigus antud hoonet kasutada.

5. Piso Puit OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse

rahuldamata ja otsus muutmata. Samuti palub vastustaja jätta menetluskulud täies ulatuses

apellandi kanda.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole tõendatud hageja väide, et tal on tekkinud omandiõigus katlamaja-kuivatitele AS IP ja

OÜ AA vahel 30. septembril 2008 (kd I tl 30-34) ja OÜ AA ja OÜ REK Insenerid vahel 08.

oktoobril 2008 (kd I tl 23-29) sõlmitud P kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingute alusel.

Lepingutest ei nähtu, et apellant oleks katlamaja-kuivatid omandanud P kinnistu koosseisus.

Tunnistaja M.S ei suutnud kohtule eluliselt usutavalt ja loogiliselt selgitada, miks ta müüja

seadusliku esindajana on 30. septembri 2008 müügilepingus kinnitanud, et müüdav P kinnistu

on hoonestamata, vaatamata tõigale, et oma ütlustes kohtule väitis tunnistaja, et katlamaja-

kuivatid olid valmis ehitatud juba 2004. a. Katlamaja-kuivatite asumine I kinnistul oli

päevakorras ka vahetult enne uue müügitehingu tegemist P kinnistuga 08. oktoobril 2008.

Katlamaja-kuivatit ei kinnitatud ka 08. oktoobri 2008 müügilepingus P kinnistu olulise osana

ning M.S hämas lepingu p-s 1.3 müüja kinnitustega. Eelnimetatud asjaolud viitavad, et

katlamaja-kuivatid ei asunud P kinnistul;

2) on katlamaja-kuivatid, lähtudes oma majanduslikust eesmärgist teenindada I kinnistut ja

sellel asuvat puidutöötlemiskompleksi, I kinnistu päraldiseks selle majandusliku seose tõttu,

sõltumata sellest, kas seda on kohtutäituri poolt eraldi käsitletud müüdava varana või mitte;

3) ei ole apellant põhjendanud, kuidas M.Su ütlused tõendaks hageja väidet, et hageja on

vaidlusaluse hoone omandanud müügilepingutega või et puidukuivati on seade, mis asus I

kinnistul tootmishoones. Tunnistaja ütlusi ei saa ka lugeda usaldusväärseks ja tuleb arvestada

tunnistaja isiklikke huve – nimelt on tema huvides puidukuivati kuulumine hagejale, kuna

sellele valefaktile tuginedes on tunnistaja M.S olnud läbi erinevate äriühingute selle üheks

kasutajaks ning kohtulahendist käesolevas ajas sõltub tema võimalus selle kasutamiseks

tulevikus;

4) on asjasse puutumatu apellandi käsitlus, nagu tuleks katlamaja kuivati lugeda P kinnistu

osaks kasvõi seetõttu, et ehitis asub suuremas osas P kinnistul (70 % ulatuses P kinnistul ning

30 % ulatuses I kinnistul). Esmalt peab vastutstaja vajalikuks märkida, et ehitise kuuluvuse

seisukohalt ei oma see õiguslikku tähendust – oluline ei ole mitte see, kui palju ehitisest asub

ühel või teisel kinnistul, vaid oluline on see, kumma kinnistuga on ehitis seotud. Lisaks on

apellandi sellekohased väited paljasõnalised ja tõendamata – apellant ei ole esitanud ühtki

mõõtmisprotokolli või muud dokumenti, millest nähtuks just nimelt sellises vahekorras ehitise

asumine kinnistutel;

5) on väär apellandi seisukoht, et kohtutäituri 28. veebruaril 2011 koostatud esildis, milles täitur

on selgitanud Võru vallavalitsusele täiteasjas 119/2010/424 07. oktoobri 2010 enampakkumisel

müüdud vara, ei oma õiguslikku tähendust;

6) ei ole maakohus ületanud hagi nõude piire. Kohus on õigustatud ja kohustatud tuvastama

vaidlusaluse hoone omandiõigussuhte ning selleks ei pea kostja eraldi tuvastushagi esitama.

Omandiõiguse tunnustamise hagile on kostjal võimalik esitada kahesugused vastuväited –

esmalt see, et hageja ei ole vaidlusalust asja omandanud ning teiseks see, et kostja on asja

omandanud õiguslikul alusel. Antud juhul esitas vastustaja mõlemad vastuväited ning

vastuväidet ei pea esitama vastuhagi vormis;

7) on maakohus õigesti tuvastanud nii selle, et hageja ei ole katlamaja-kuivateid omandanud

kui ka selle, et katlamaja-kuivatid omandas vastustaja 07. oktoobri 2010 enampakkumisel, mis

aga välistab hagi rahuldamise.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust muuta maakohtu

otsuse lõppjäreldusi, mille kohaselt tuli hagi katlamaja-kuivati omandiõiguse tunnustamiseks

jätta rahuldamata. Ringkonnakohus täiendab TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel osaliselt maakohtu

otsuse õiguslikke põhjendusi, jättes kohtuotsuse resolutsiooni muutmata.

7. Käesolevas asjas on pooltel vaidlus katlamaja-kuivati hoone kuuluvuse üle, mis paikneb kahe

kinnisasja piiril selliselt, et ca 2/3 hoonest asub hagejale kuuluval „P“ kinnistul ja ca 1/3 hoonest

kostjale kuuluval „I“ kinnistul.

Asja materjalidest nähtuvalt ehitati hoone 2004. aastal, millisel ajal kuulusid mõlemad

kinnistud, s.o nii „P“ kui „I“ kinnistu, ühele omanikule, AS-le IP. Seega oli AS IP kummagi

menetlusosalise õiguseellane selles osas, mis puudutab hiljem vastavalt hageja ja kostja poolt

omandatud kinnistuid.

Pooled ei vaidle selle üle, et kõnealuse katlamaja-kuivati hoone näol on tegemist maaga püsivalt

ühendatud ehitisega TsÜS § 54 lg 1 tähenduses, mille kohaselt on ehitis kinnisasja, millel see

paikneb, oluline osa.

8. Olukorda, kus maaga püsivalt ühendatud ehitis ulatub üheaegselt mitmele kinnisasjale,

reguleerib kehtivas õiguses sisuliselt üksnes AÕS § 148. Asjaõigusseaduse süstemaatika

kohaselt on tegemist normiga, mis on suunatud teineteise naabruses paiknevate kinnisasjade

omanike vaheliste vaidluste lahendamisele (AÕS 3. ptk 3. jg 2. jaotis „Naabrusõigused“).

Kõnealuste

sätete

põhiliseks

eesmärgiks

on

tasakaalustada

naabriteks

olevate

kinnisasjaomanike vahelisi huvide konflikte ning seda üldjuhul selle kaudu, et mõlemal

konfliktis osaleval poolel tuleb taluda teatavaid kitsendusi enda omandiõiguse teostamisel.

Hoone ehitamise ajal 2004. aastal ei olnud küsimus hoone kuuluvusest aktuaalne, arvestades

asjaolu, et mõlemad kinnistud, millele hoone ulatub, kuulusid ühele omanikule. Samas on asja

materjalide põhjal võimalik asuda seisukohale, et hoone püstitamisel oli ehitaja (maatükkide

omanik) teadlik, et hoone hakkab paiknema üheaegselt kahel kinnisasjal. Seega ei olnud selle

aja seisuga tekkinud huvide konflikti, mida tulnuks seaduse (AÕS § 148 jt võimalike

asjakohaste normide) alusel lahendada.

9. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt käsitatakse ja kaitstakse ühtse tervikuna maatükki ja sellega püsivalt

ühendatud ehitist. TsÜS § 55 lg 1 kohaselt seevastu soovitakse tagada ka ühe ehitise

terviklikkuse kaitse. Ringkonnakohtu arvates puudub alus pidada üht nimetatud põhimõtet teise

suhtes prioriteetseks, s.o sisuliselt on tegemist ühesugust kaalu omavate üldreeglitega.

AÕS § 148 on käsitatav erinormina TsÜS § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 suhtes, millest tulenevalt

seatakse olukordades, kus üle piiri ehitamine toimus heauskselt või see oli kooskõlas mõlema

asjast puudutatud maaomaniku tahtega, esikohale hoone terviklikkus. Sellistel juhtudel loetakse

ehitis tervikuna selle kinnisasja osaks, mille piiridest ta väljub, kaldudes seega kõrvale TsÜS

§ 54 lg-s 1 sätestatud üldpõhimõttest.

Ringkonnakohtu arvates on sama põhimõte kohaldatav ka olukorras, kus kõrvutiasetsevad

kinnisasjad kuuluvad ehitise püstitamise ajal ühele omanikule.

Sellises olukorras on vajalik määratleda, kumb kinnisasjadest on ehitise paiknemise mõttes n-

ö põhikinnisasi ehk maatükk, mille piiridest ehitis väljub. Seejuures tuleb arvestada nii

maatükkide omaniku kavatsusi ja tahet hoone püstitamisel, maatükkide ja hoone suurust,

asendit, hoone paiknemist ja ka hoone majanduslikku kasutusotstarvet ning seotust maatükkide

kasutamise viisidega.

10. Kostja on oma vastuses hagiavaldusele (14.04.2011.a, I kd tl 88) viidanud asjaoludele, et

Võru Vallavalitsuse 07.06.2004.a korraldusega nr 255 on väljastatud AS-le IP ehitusluba I

maaüksusele kaarhall-laoruumide ja katlamaja-kuivatite ehitamiseks projekti (039/2004) järgi.

Asendiplaani

kohaselt

oli

kuivati-katlamaja

projekteeritud

kahele

kinnistule:

I

(katastritunnusega XXXXX:XXX:XXXX) ja 30.06.2004.a kinnistusraamatusse kantud P

(katastritunnusega nr XXXXX:XXX:XXXX).

Lisaks nähtub kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõtetest (I kd tl 97-98 – I kinnistu ja tl

133 – P kinnistu), et I kinnistu (registriosa nr XXXXXX) kohta on kinnistusregistriosa avamisel

tehtud 20.12.1999.a kinnistamisavalduse alusel esmakanne 01.03.2000.a. P kinnistu

(registriosa nr XXXXXX) puhul on kandeavaldus registriosa avamiseks esitatud 16.07.2004.a

ja sissekanne tehtud (registriosast nr XXXXX üle kantud) 26.07.2004.a.

11. Ringkonnakohus leiab, et asjas esitatud tõendite põhjal ei ole alust asuda seisukohale, et

hagejale kuuluv P kinnistu oli katlamaja-kuivati ehitamise aja seisuga (2004.a) nn

põhikinnisasi, millel pidi hoone paiknema ja mis oleks koos selle aluse maatükiga moodustanud

ühtse majandusliku terviku.

Tõendite kogumist järeldub kolleegiumi arvates, et põhikinnisasjaks oli I kinnistu, millel

paiknes toimiv puidutööstusettevõte ja millega seotud otstarbel rajati ka vaidlusalune

katlamaja-kuivati.

11.1. Ehitusluba katlamaja-kuivati ehitamiseks (I kd tl 47) on väljastatud I maaüksusele juba

enne seda, kui iseseisva maaüksusena oli moodustatud P kinnistu ja avatud vastav

kinnistusregistriosa. Ringkonnakohtu arvates viitavad asja materjalid sellele, et vaidlusaluse

ehitise rajamisel pidas kinnistute toonane omanik AS IP silmas tervikliku majandusüksusena

toimiva puidutöötlemiskompleksi rajamist. Muuhulgas taotles AS IP sihtotstarbelist

finantseeringut Ettevõtluse Arendamise Sihtasutuselt projektile, mille kohaselt kavandati rajada

1,0 MW katlamaja ning rekonstrueerida lao- ja laadimisplats. Taotlus rahuldati EAS-i

02.09.2004.a otsusega summas 112 389 eurot.

11.2. Asjas on tunnistajana üle kuulatud M.S, kes oli vaidlusaluse katlamaja-kuivati rajamise

ajal AS IP juhatuse liige. Tunnistaja on andnud ütlusi (I kd tl 165), mille kohaselt ehitati [hoone]

2004. Et säilitada olemasolevat korralikku laadimisP, osteti juurde maa P kinnistul, et sinna

ehitada. „Ei olnud tugevat pinnast, kus sõita ja sinna peale ehitada katlamaja-kuivati. Osutus,

et P kinnistu tagumine äär oli nii pehme, et sinna ei jäänudki vaiad püsima, et hoonet ehitada.

Tuli võtta vastu otsus nihutada hoone edasi tugevama pinnase peale, mistõttu äärekene jooksiski

teise piiri sisse.“ Ringkonnakohtu arvates viitavad tunnistaja ütlused eelkõige asjaolule, et

katlamaja-kuivati rajati I kinnistul toiminud majandustegevuse (puidutöötlemiskompleksi)

huvides.

Samas on tunnistaja andnud ka ütlusi, mille kohaselt katlamaja-kuivati hoone paikneb just P

kinnistul ning P kinnistu osteti hoone ehitamise eesmärgil. Ringkonnakohtu arvates ei anna

need ütlused siiski alust asuda seisukohale, et kinnistute varasema omaniku AS IP tahe oli

suunatud sellele, et käsitada algusest peale P kinnistut vaidlusaluse katlamaja-kuivati

paiknemise osas nn põhikinnistuna. Tunnistaja ütlused võimaldavad järeldada, et 2004. aastal

sooviti eeskätt laiendada majandustegevuses kasutada olevat maa-ala, sh vältida olemasoleva

laadimisP pindala vähenemist rajatava katlamaja-kuivati tõttu. See aga ei anna iseenesest alust

asuda seisukohale, et hoone pidi olemuslikult olema seotud P kinnistuga ja moodustama selle

olulise osa.

11.3. Vaidlust ei ole selles, et P kinnistu ei ole olnud ega ole ka käesoleval ajal kasutuses

iseseisva majandusüksusena (majandusliku tervikuna) ning sellele puudub iseseisev juurdepääs

mujalt kui üle I kinnistu. Menetluses on ka esile toodud ega ole vaidlustatud, et sissepääsud

vaidlusalusesse hoonesse asuvad I kinnistul ning hoone otstarbekohane kasutamine ja

majandamine toimub seega I kinnistu kaudu. Ka nimetatud asjaolu viitab sellele, et AS IP

eesmärk ei olnud moodustada P kinnistule sellele rajatava katlamaja-kuivati näol eraldiseisev

majanduslik üksus.

Määravat tähendust ei oma asjaolu, et hageja väidete kohaselt paikneb suurem osa hoonest (ca

70 %) P kinnistul ja üksnes väiksem osa (ca 30 %) I kinnistul. Võrreldes hoone erinevatel

kinnistutel paiknemise osakaaluga omab ringkonnakohtu arvates suuremat tähtsust hoone

rajamise aegne majanduslik seotus I kinnistuga ja sellel tegutseva puidutööstusettevõttega,

samuti hoone kasutatavus ja sissepääsude paiknemine I kinnistul. Puuduvad veenvad tõendid,

et kinnistu omanik AS IP tahe oli suunatud sellele, et P kinnistu oleks puidukuivati-katlamaja

paiknemise mõttes nn põhikinnistuks.

12. Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada, et TsÜS § 54 lg 1 ja AÕS § 148 järgi tuleneb

üle piiri ehitatud hoone kuuluvus ühe või teise asjaomase kinnisasja oluliste osade hulka

põhimõtteliselt seaduses sätestatud asjaoludest ning selle üle on seega võimalik otsustada hoone

rajamise seisu arvestades. Kinnisasjade hilisem võõrandamine, sh täitemenetluse raames

toimuval sundenampakkumisel, hoone kui kinnisasja olulise osa kuuluvust enam muuta ei saa.

Hoone kuuluvus ei sõltu sellest, kas kinnisasja omandaja oli täpselt teadlik sellest, missuguseid

objekte sai omandamise aja seisuga lugeda kinnisasja olulisteks osadeks. Kolleegiumi arvates

saab üle piiri ehitatud hoone seaduse alusel tekkinud kuuluvust tagantjärele muuta

põhimõtteliselt vaid piiriülest ehitamist lubava asjaõiguse seadmise teel (AÕS § 148 lg 1).

Kinnisasja oluliseks osaks olevat ehitist ei saa omandada heauskselt vallasasjade omandamist

käsitleva AÕS § 95 ega ka kinnistusraamatu kandele tuginedes AÕS § 561 järgi, vaid ehitise

omandamine sõltub sellest, kas omandatud on asjaomane kinnistu.

Eeltoodut arvestades ei oma olulist tähtsust, et kohtutäituri poolt 10.06.2010.a koostatud

kinnisasja arestimise aktis ega 07.10.2010.a toimunud enampakkumise aktis ei ole katlamaja-

kuivatit sõnaselgelt nimetatud (märgitud on „puidukuivati“) ega märgitud selle ehitisregistri

koodi. Kui katlamaja-kuivati kuulus I kinnistu oluliste osade hulka, siis omandas kostja Piso

Puit OÜ ka vaidlusaluse hoone enampakkumisel sõltumata sellest, kas see oli

enampakkumisega seotud dokumentides otseselt ära näidatud või mitte.

12.1. P kinnistuga tehtud müügilepingud (30.09.2008.a müügileping t I kd lk 30-34 ja

08.10.2008.a müügileping t I kd lk 23-26) sisaldavad andmeid ka kinnistu olulisteks osadeks

olevate ehitiste kohta. 30.09.2008.a lepingu p 2.1.3 kohaselt oli kinnistu hoonestamata.

08.10.2008.a lepingu p 1.3.7 kohaselt on lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise

koosseisukohta riiklikku ehitisregistrisse kantud järgmised andmed – veiselaut ehitisaluse

pindalaga 3209 m2, suletud netopinnaga 3010,5 m2 (seejuures on kinnistu enda pindalaks

1203 m2 ning ehitise aluse maana on märgitud üksnes 18 m2). Kuigi lepingus kinnistu oluliste

osade loetlemine või loetlemata jätmine ei mõjuta iseenesest kinnistu koosseisu (sh asjaolu, kas

konkreetne hoone kuulub asjaomase kinnisasja oluliste osade hulka), on lepingus sisalduv teave

siiski arvestatav selle kindlakstegemisel, missuguse kinnisasja koosseisu peeti kuuluvaks

vaidlusalust katlamaja-kuivatit. Eelnimetatud P kinnistu müügitehingutest ei nähtu, et kinnistu

oluliseks osaks oleks loetud katlamaja-kuivati.

12.2. Täiteasjas nr 119/2010/424 koostatud 10.06.2010 kinnisasja arestimise aktist (t I kd lk 38-

40) nähtuvalt on arestitud I kinnistu (registriosa nr XXXXX:XXX:XXXX) päraldiste ja oluliste

osadena loetletud: 1. puidukuivati, 2. sõrmjätkliin DIMTER; 3. nelikanthöövel JONSERED vla

ca 1980; 4. seimersaag etteveoga; 5. lihvpink BOGMA 07102; 6. terituspink, 7. tõstuk BOSS;

8. kompressor GARDNER DENVER FX 7 – 10 EANA; 10. EHITISED: 10.1 kaarhall; 10.2

tootmishoone. Ehitise mõõtmete, ruumide arvu ja otstarbe kohta on lisatud märge: puidukuivati,

ladu, tootmishoone. Lisaks sisaldab akt märkust, mille kohaselt puidukuivati on paigutatud

kinnistule piire järgimata.

Samas täiteasjas 07.10.2010 koostatud vara enampakkumise aktist (t I kd lk 35-37) nähtuvalt

on enampakkumisel müüdud vara täpselt samas koosseisus, nagu see on loetletud kinnisasja

arestimise aktis (s.o ehitistena on enampakkumise tulemustes märgitud kaarhall ning

tootmishoone).

Lisaks on kohtutäitur T. Peedosaar koostanud 28.02.2011.a esildise nr 568 (t I kd lk 99) Piso

Puit OÜ-le ja Võru Vallavalitsusele, milles selgitatakse, et täiteasjas nr 119/2010/424

07.10.2010.a müüdud vara hulka kuulus kinnistu olulise osana muuhulgas katlamaja-kuivati

ehitisregistri koodiga 120266285.

13. Hageja on menetluses väitnud, et sundenampakkumise dokumentides märgitud

puidukuivati näol ei olnud tegemist vaidlusaluse katlamaja-kuivatiga, vaid seadmega, mis asus

enampakkumise käigus kostjale müüdud tootmishoones. Täitemenetluse läbi viinud kohtutäitur

T. Peedosaar on tunnistajana andnud asjas selgitusi selle kohta, et vaidlusalust kuivatihoonet

loeti I kinnistu oluliseks osaks; tegemist oli olulise objektiga, mis andis kinnistule lisaväärtust.

13.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei muutnud

enampakkumisel müüdud vara koosseisu ainuüksi asjaolu, et kohtutäitur nimetas

enampakkumise teates, I kinnistu arestimise ja enampakkumise aktides katlamaja-kuivatit

puidukuivati nime all. Samuti ei anna asjaolu, et vara arestimise aktis ei ole viidatud

puidukuivati ehitisregistri koodile, alust välistada, et tegemist oli ehitisega. Kinnisasja

arestimise aktis sisalduv märge, mille kohaselt on puidukuivati paigutatud kinnistule piire

järgimata, viitab vähemalt kaudselt asjaolule, et silmas on peetud ehitist, kuna kinnisasja

päraldiseks oleva seadme (vallasvara) puhul ei omaks piiride järgimine olulist tähendust.

Tegemist ei oleks sel juhul kinnisasja olulise osaga TsÜS § 54 lg 1 mõttes, kuna seade ei ole

maaga püsivalt ühendatud.

13.2. Tunnistaja T. Peedosaare ütlustest järeldub muuhulgas, et mõistet „puidukuivati“ ei ole

täitemenetluses kasutatud läbivalt ühtses tähenduses. Kord on juttu ehitisest, kord seadmest.

Tunnistaja on selgitanud, et puidukuivati all oli mõeldud konteiner-kuivatit, kuid oli vaieldav,

kas tegemist oli seadme või ehitisega. Kolleegium jääb aga eelpool väljendatud seisukohale, et

kinnistu oluliste osade koosseisu ega kuuluvust ei muuda iseenesest see, kas need on omandi

ülemineku aluseks olevas tehingus või aktis otsesõnu ära nimetatud.

14. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selles, et 05.10.2008.a toimunud P ja I

kinnistute mõõdistamine, eesmärgiga eraldada katlamaja-kuivatite alune maa P kinnistu

koosseisu, ei anna alust tuvastamaks, et P kinnistut oli algusest peale peetud vaidlusaluse hoone

paiknemise mõttes nn põhikinnisasjaks. Mõõdistamise toimumisega seotud asjaolud

võimaldavad järeldada, et alust oli seostada katlamaja-kuivatit I kinnistuga, kuid

ümbermõõdistamise tulemusena oleks saavutatud olukord, kus hoone paiknenuks täielikult P

kinnistul. Katastriüksuste piiride muutmine jäi toimumata I kinnistule keelumärke seadmise

tõttu.

14.1. Nõustuda saab apellandi seisukohaga, et ka kohtutäitur T. Peedosaare 28.02.2011.a esildis

nr 568 ei mõjutanud iseenesest 07.10.2010.a enampakkumisel müüdud vara koosseisu, sh

asjaolu, millise kinnistu koosseisu kuulus olulise osana vaidlusalune katlamaja-kuivati.

14.2. Samuti ei mõjutanud kinnistute koosseisu asjaolu, kas pärast enampakkumise toimumist

asus kostja aktiivselt vaidlusalust hoonet täies ulatuses kasutama või mitte. Asja materjalidest

järeldub, et kostjal on siiski olnud võimalus oma vajaduste piires hoonet majandustegevuse

eesmärkidel kasutada. Muuhulgas on tunnistaja M.S oma kohtuistungil antud ütlustes

möönnud, et „kodurahu huvides“ jäi kostja kasutada üks kuivatiboks vaidlusaluses katlamaja-

kuivatis. Muud ruumid on rentnike kasutuses. Samuti on tunnistaja ütluste kohaselt katlamajast

tulenev soojus läinud tootmishoonesse, s.o Piso Puidule. Kostjale ei ole etteheidetav, et ta ei

asunud koheselt nõudma enda omandiõiguse tunnustamist vaidlusalusele hoonele.

15. Kõiki tõendeid kogumis hinnates on maakohus jõudnud põhjendatult seisukohale, et

katlamaja-kuivati kuulumine P kinnistu oluliste osade hulka ei ole kinnitust leidnud.

Ringkonnakohus ei pea ülejäänud osas vajalikuks korrata maakohtu otsuses toodud õiguslikke

põhjendusi ja nõustub nendega.

Kolleegiumi arvates ei ole maakohus rikkunud menetlusnormi, asudes kohtuotsuse

põhjendavas osas seisukohale, et vaidlusaluse katlamaja-kuivati on enampakkumise

tulemusena omandanud kostja. Õige on apellandi seisukoht, et nõuet tunnustada OÜ Piso Puit

omandiõigust vaidlusalusele hoonele ei ole käesolevas menetluses esitatud ning maakohus ei

ole sellekohast nõuet oma otsuse resolutsiooniga ka lahendanud. Maakohtu otsuses märgitu on

siiski seotud sellega, et esiletoodud asjaolude kohaselt sai vaidlusalune hoone kuuluda kas P

või I kinnistu oluliste osade hulka ning alternatiivsed võimalused puudusid.

Eeltoodust lähtudes on maakohus jõudnud õigele lõppjäreldusele, mille kohaselt ei ole OÜ REK

Insenerid hagi põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.

16. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad poolte menetluskulud

apellatsiooniastmes TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude

jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/