3-14-51404/12 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse tegemise aeg ja koht

31. oktoober 2014, Tallinn Haldusasja number 3-14-51404 Haldusasi A.R. kaebus Tallinna Linnavalitsuse 5. märtsi 2014 korralduse nr 309-k tühistamise nõudes.

Asja läbivaatamise viis

Kirjalikus menetluses

Menetlusosalised

Kaebaja: A.R. Esindaja: Talvi Ainsar Vastustaja: Tallinna linn RESOLUTSIOON

1. Jätta A.R. kaebus rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt

1. detsembril 2014 (HkMS § 180, § 181 lg 1).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni 28. märtsi 1994 otsusega nr 2378 tunnistati omandireformi objektiks Tallinnas Väike-Ameerika 16 asunud 864,88 m2 suurune maatükk (endine kinnistu nr 481). Sama otsusega tunnistati selle maa suhtes omandireformi õigustatud subjektideks võrdsetes osades A. R. ja J. R. J. R. järelt pärisid maa tagastamise nõudeõiguse omakorda võrdsetes osades A.R. ja Talvi Ainsar.

2. Harju maavanema 23. jaanuari 2009 korraldusega nr 223-k anti Tallinna linna munitsipaalomandisse Tallinna linna omandis olevate tänavate alune 22007 m2 suurune maa (katastriüksus 78401:109:0078). Harju maavanema 28. juuni 2013 korraldusega nr 1-1/1269-k anti maareformi seaduse § 28 lg 1 p 1 alusel Tallinna linna munitsipaalomandisse Tallinnas Suur Ameerika 3 / Väike-Ameerika 4 asuv 14 862 m2 suurune maatükk seal asuvate Tallinna linna omandis olevate staadionirajatiste (nn. lastestaadion) teenindamiseks vajaliku maana (katastriüksus 78401:009:0101). Need kinnistud hõlmavad ka eelnimetatud endise kinnistu nr

481 õigusvastaselt võõrandatud maa.

3. Tallinna Linnavalitsuse 5. märtsi 2014 korraldusega nr 309-k otsustati maareformi seaduse (MRS) § 6 lg 2 punktide 3 ja 4 alusel mitte tagastada endise kinnistu nr 481 õigusvastaselt võõrandatud maad ning määrati A. R.le, A.R.le ja Talvi Ainsarile õigusvastaselt võõrandatud maa eest kompensatsioon. KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

4. A.R. esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Tallinna Linnavalitsuse 5. märtsi 2014 korralduse nr 309-k tühistamist. Esiteks ei nõustu kaebaja korralduses viidatud maa maksumuse määramise aktiga, kuna sellest ei selgu, miks on maksumus määratud 2. hinnatsooni järgi. Kaebaja hinnangul kuulus vaidlusalune maa hinnatsooni H0784010 või 1.8.

5. Samuti on kaebaja seisukohal, et maareformi käigus ei ole tema huvidega arvestatud, maa tagastamise otsustamisega on ebamõistlikult kaua viivitatud ning sellega on kaebajale tekkinud kahju. Kaebaja oleks nõus õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisega selle turuhinna ulatuses, mitte aga 1993. aasta maa hindadest lähtuvalt arvestatud kompensatsiooniga, mille väärtus ei vasta vaidlusaluse korralduse ajal kuidagi kompenseeritava maa väärtusele. Ka toob kaebaja välja, et kogu selle aja jooksul enne maa tagastamise küsimuse otsustamist kasutas Tallinna linn seda ilma selle eest renti maksmata. Kaebaja selgitab, et lastestaadioni tegevuse jätkamiseks oleks ta olnud nõus sõlmima linnaga pikaajalise rendilepingu. Veel toob kaebaja välja, et tegelikult sihipäraselt lastestaadioni rajatisi ei kasutata ning peab võimalikuks, et peatselt muudetakse ka maa sihtotstarvet ning ehitatakse sinna ärivõi elamispinnad.

6. Kaebaja selgitab, et staadion on aastaid olnud räämas, amortiseerunud ja kasutusest välja langenud, rämpsu täis. Kaebaja hinnangul ei asu endise Väike-Ameerika 16 maatükil ehitisi, mis välistaks maa tagastamise või mis õigustaks selle maa munitsipaalomandisse andmist. VASTUSTAJA SEISUKOHT

7. Tallinna linn vaidleb A.R. kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja selgitab, et kõnealuse maa tagastamine kaebajale on MRS § 6 lg 2 p 4 kohaselt võimatu, kuna maa on juba antud munitsipaalomandisse ja kinnistatud. Vastustama märgib, et kaebaja ei vaidlustanud maa munitsipaalomandisse andmise haldusakte. Vastustaja toob ka välja, et haldusasjas nr 3-13-1682 vaidlustasid maavanema korralduse küll teised isikud, ent sellegi kaebuse jättis kohus rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et lastestaadioni rajatised vastavad MRS § 6 lõikes 3 sätestatud tingimustele. Põhjendamatuks peab vastustaja ka kaebaja seisukohta, et linn maa omanikuna kavatseks selle sihtotstarvet muuta. Siinkohal selgitab vastustaja, et kõnealune maa anti munitsipaalomandisse sotsiaalmaana ning MRS § 25 lg 3 kohaselt on sellise maa sihtotstarbe muutmine, hoonestamine või kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormamine võimalik vaid keskkonnaministri loal.

8. Mis puudutab õigusvastaselt võõrandatud maa eest kompensatsiooni määramist, siis viitab vastustaja MRS §-le 13 ja maa hindamise seaduse §-le 9 ning Vabariigi Valitsuse 22. augusti 2001 määruse nr 276 „Õigusvastaselt võõrandatud maa maksustamishinnad“ lisale 1 ja leiab, et määratud kompensatsioon on nendega kooskõlas.

9. Veel selgitab vastustaja, et omandireformi aluste seaduse § 13 lg 8 kohaselt tuleb õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimise otsus teha hiljemalt 2016. aasta 31. detsembril ning et saamata jäänud tulu ei kompenseerita. Vastustaja selgitab, et kompenseerimise otsustamine viibis seoses asjaoluga, et maa munitsipaalomandisse andmine polnud otsustatud. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

11. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid, leian, et A.R. kaebus tuleb rahuldamata jätta. Tallinna Linnavalitsuse 5. märtsi 2014 korralduse tühistamiseks ei ole alust, kuna endise kinnistu nr 481 maa on kehtivate haldusaktidega antud munitsipaalomandisse ning neid haldusakte kaebaja vaidlustanud ei ole, samuti on õigesti ja seadusele tuginevalt määratud kindlaks kaebajale õigusvastaselt võõrandatud maa eest määratud kompensatsiooni suurus. Tallinna linna viivitus maa munitsipaalomandisse taotlemisel või kaebajale õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise otsustamisel ei muuda samuti maa mittetagastamist ja kompenseerimist õigusvastaseks.

12. MRS § 6 lg 3 p 4 kohaselt ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad, kui maa antakse munitsipaalomandisse vastavalt MRS § 28 1. lõike punktidele 1. Viimatinimetatud sätte kohaselt antakse munitsipaalomandisse munitsipaalomandis olevate hoonete ja rajatiste alune ning neid teenindav maa. Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993 määruse nr 36 „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord“ punktist 54 tuleneb, et juhul kui õigustatud subjekt soovib maa tagastamist, kohalik omavalitsus aga sama maa munitsipaalomandisse andmist, ei otsustata maa tagastamise küsimust enne, kui maa munitsipaalomandisse andmise otsustaja on maa munitsipaalomandisse andmise taotluse kohta seaduses ettenähtud korras otsuse vastu võtnud. Maa munitsipaalomandisse andmise otsustajaks on sõltuvalt maatüki iseloomust, kas maa asukohajärgne maavanem või Vabariigi Valitsus. Maa antakse munitsipaalomandisse haldusaktiga. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kogu endise kinnistu nr 481 maa on antud Tallinna linna munitsipaalomandisse. Osaliselt jääb see õigusvastaselt võõrandatud maa tänasele katastriüksusele nr 78401:109:0078 (tänavamaa) ning enamjaolt katastriüksusele nr 78401:109:1010 (lastestaadioni sotsiaalmaa). Nende katastriüksuste esemeks oleva maa munitsipaalomandisse andmine on otsustatud vastavalt Harju maavanema 23.jaanuari 2009 korraldusega nr 223-k (tänavamaa osas) ja 28. juuni 2013 korraldusega nr 1-1/1269-k (Lastestaadioni maa osas, tl. 8). Kaebaja eelnimetatud maavanema korraldusi vaidlustanud ei ole ning käesoleva kaebuse esitamise ajaks olid nende vaidlustamise võimalused ilmselgelt ammendunud juba kaebetähtaja möödalaskmise tõttu. Seega oli Tallinna Linnavalitsuse 5 märtsi 2014 korralduse andmise ajal eelnimetatud maavanema korralduste näol tegemist kehtivate haldusaktidega, mis olid oma resolutiivosa ulatuses haldusmenetluse seaduse § 60 lg 2 kohaselt kohustuslikud igaühele. Tallinna Linnavalitsus ei saanuks kaebajale õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise küsimuse lahendamisel kuidagi mööda vaadata maavanema korraldustest ehk asjaolust, et vaidlusalune maa on antud munitsipaalomandisse. Niisiis oli vaidlusalune linnavalitsuse korralduse andmise ajaks endise kinnistu nr 481 maa saatus omandireformi käigus juba kehtivate haldusaktidega otsustatud ning seetõttu ei saanud maa tagastamine kõne alla tulla.

13. Kuivõrd Tallinna Linnavalitsuse 5. märtsi 2014 korralduse andmise ajal oli maavanema korraldused maa munitsipaalomandisse andmise kohta kehtivad ning linnavalitsus pidi neist lähtuma, ei saa käesoleva kaebuse lahendamisel asuda eraldi hindama maavanema korralduste õiguspärasust. Leides, et maa munitsipaalomandisse andmine ei olnud põhjendatud, tulnuks kaebajal esitada seaduses sätestatud tähtaja jooksul kohtule kaebus maavanema korralduste tühistamiseks. Samas, olukorras, kus kaebaja eelnimetatud korraldusi õigel ajal ei vaidlustanud, ei saa ta nende võimalikule õigusvastasusele tugineda linnavalitsuse 5. märtsi 2014 korralduse vaidlustamisel.

14. Kuigi maa munitsipaalomandisse andmise korralduste õiguspärasust käesoleva vaidluse lahendamiseks vajalik hinnata ei ole, märgin siiski, et olen Harju maavanema 28. juuni 2013 korralduse nr 1-1/1269-k õiguspärasust hinnanud haldusasjas nr 3-13-1632 tehtud otsuses, millele mõlemad pooled käesolevas asjas ka viidanud on. Olen jätkuvalt seisukohal, et kuigi lastestaadioni rajatised on kahtluseta viletsas seisukorras ning neid vähemalt aktiivselt sihipäraselt ei kasutata, on siiski tegu ehitistega, mille olemasolu õigustas maa munitsipaalomandisse andmist.

15. Kaebusele lisatud plaanilt (tl. 13) nähtuvalt jäävad endise kinnistu nr 481 maale osaliselt kuulitõukesektor, osaliselt kummikattega staadion ning osaliselt ka lastestaadioni piirdeaed. Kuna tegemist on avalikus ruumis paikneva objektiga, mis on kõigile näha ja juurdepääsetav, on igaühel võimalik Väike-Ameerika tänaval näha, et piirdeaia näol on tegemist inimtegevuse tulemusena tekkinud ja kohtkindlalt maapinnaga ühendatud rajatisega, mis koosneb kivirinnatisest ja postidest ning nende vahele rajatud metallpiiretest koosnevast aiast. Samamoodi võib igaüks veenduda, et maavanema 28. juuni 2013 korralduses nimetatud kummikattega jalgpalliväljak (tl. 13 oleval plaanil märgitud kui „staadion“) kujutab endast asfaldivõi betoonilaadsest materjalist väljakut. On ilmne, et aeg ja loodus on selle kallal selle vähese kasutamise ja hooldamise tõttu oma töö teinud, ent sellele vaatamata ei saa väita, et tegu oleks lagunenud või kasutusest välja langenud rajatistega. MRS § 6 lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Olen jätkuvalt seisukohal, et vaidlusaluse lastestaadioni rajatiste olemuse ja tehnilise seisukorra kohta igaühele kohapeal nähtuv õigustab seisukohta, et vaidlusalused spordirajatised ja piirdeaed on põhimõtteliselt sihipäraselt kasutatavad ning seetõttu ei saa lugeda, et need oleksid kasutusest välja langenud või lagunenud määral, mis välistanuks nende aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa munitsipaalomandisse andmise ilma nende eelneva kordategemiseta. Leian samuti, et mingit rajatist ei saa kasutusest väljalangenuks lugeda üksnes seetõttu, et mingil konkreetsel ajal seda aktiivselt ja eesmärgipäraselt ei kasutata.

16. Mis puudutab kaebaja seisukohta, et Tallinna linnal ei pruugi sootuks olla kavatsust sel munitsipaalomandisse antud maal staadionit selle otstarbel kasutama hakata vaid linn võib soovida selle sihtotstarbe muutmist ja selle kasutamist hoopis kinnisvaraarenduseks, siis selline võimalus iseenesest ei saanud takistada maa munitsipaalomandisse andmist ega muuda õigusvastaseks ja õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamata jätmist kaebajale. MRS § 6 lg 3 p

4 ja § 28 lg 1 p 1 kohaselt on maa tagastamata jätmise ja munitsipaalomandisse andmise aluseks asjaolu, et sel maal asuvad kohalikule omavalitsusele kuuluvad ehitised, mis vastavad seaduses sätestatud ehitiste tunnustele ning maa, mida kohalik omavalitsus munitsipaalomandisse taotleb, on nende alune ja nende teenindamiseks vajalik. Kui see nii on, ei takista maa munitsipaalomandisse andmist võimalus, et need ehitised kunagi tulevikus lammutatakse ja/või nende asemele mingisugused uued ehitised püstitatakse.

17. Nõustuda ei saa ka kaebaja seisukohaga, et õigusvastaselt võõrandatud maa eest on kompensatsioon määratud valesti. MRS §-st 13 ja maa hindamise seaduse § 9 lõigetest 5 ja 8 tuleneb, et õigusvastaselt võõrandatud maa eest, mida ei tagastata, määratakse õigustatud subjektile kompensatsioon vastavalt õigusvastaselt võõrandatud maa maksumusele, mis määratakse Vabariigi Valitsuse poolt 1993. aasta maa korralise hindamise tulemuste alusel kinnitatud maksustamishindadest. Tiheasustusega alade maa maksustamishinnad, millest maa õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel lähtuda tuleb, on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 22. augusti 2001 määruse nr 276 lisas 1.

Tallinna linn jagati 1993. aasta maa korralisel hindamisel hinnatsoonideks. Vastustaja poolt esitatud hinnatsoonide kirjeldustest (tl. 60 pöördel) nähtuvalt piirnes hinnatsoon nr 2 ühelt poolt lastestaadioni põhjaja idaservaga ning teiselt Tehnika tänavaga Paldiski mnt tänavast kuni Pärnu maantee tänavani. Seega on ilmne, et endise kinnistu nr 481 maa jäi 2. hinnatsooni, asudes lastestaadioni põhjaservast lõuna pool ja idaservast lääne pool. Kuivõrd maa korralisi hindamisi on seni läbi viidud vaid aastatel 1993, 1996 ja 2001, siis on ilmne, et Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 1994 määruses nr 20, mille lisas kõnealused hinnatsoonid kirjeldatud on, sai lähtuda vaid 1993. aasta maa korralise hindamise tulemustest ja sellel hindamisel kujundatud hinnatsoonidest.

Maa hindamise tulemustest ja hinnatsoonidest lähtuti tol ajalgi ka maamaksu aluseks olevate maksustamishindade määramisel. Selles küsimuses erineb regulatsioon käesoleval ajal aga sel määral, et maamaksu seisukohast tähtsust omavad maa maksustamishinnad määratakse viimase maa korralise hindamise tulemuste põhjal (antud juhul oli selleks 2001. aasta maa korraline hindamine), õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel lähtutakse aga maa hindamise seaduse § 9 lõike 8 kohaselt 1993. aasta maa hindamise tulemuste põhjal Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud maksustamishindadest.

Seetõttu ei oma kompensatsiooni määramise seisukohast tähtsust kaebaja poolt esitatud maa maksustamishinna tõend nr 176 (tl. 24). Nimetatud tõendist nähtub Suur-Ameerika 3 maa maksustamishind lähtudes 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustest, mis on aluseks maamaksu arvestamisel. Maa jagatakse hinnatsoonidesse igal maa korralisel hindamisel ning hinnatsoonid ei pruugi kokku langeda ega langegi.

18. Kaebaja soov, et õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseeritaks talle selle tegeliku väärtuse ulatuses, ei põhine seadusel. Maareformi seadus ei näe ette õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimist kompenseerimise otsustamise aja turuväärtusest lähtuvalt.

Samamoodi ei saanuks kaebaja kuidagi nõuda seda, et Tallinna linn oleks maa kaebajalt rendile võtnud. Seaduses nähakse üheselt ette, et kui maal asuvad munitsipaalomandis olevad ehitised või rajatised, siis seda maad ei tagastata ja see antakse munitsipaalomandisse. Mis puudutab kaebaja etteheidet, et kuni maa tagastamisest keeldumise otsustamiseni on Tallinna linn maad kasutanud ilma selle eest renti maksmata, siis tuleb märkida, et ühelgi juhul ei olnuks kaebajal õigust Tallinna linnalt maakasutuse eest tasu nõuda. Maareformi lähtekohaks oli see, et kogu maa oli riigi omandis. Maa tagastamine maareformi käigus ei tähendanud okupatsioonivõimude poolt maa natsionaliseerimisele eelnenud omandisuhete taastamist järjepidevuse alusel, vaid maa tagastamine tähendas maa andmist riigi omandist õigustatud subjekti omandisse. Ka nö. reformimata maa ehk maa, mille kohta pole veel tehtud otsust selle tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse andmise ega riigi omandisse jätmise kohta, on riigi omandis. Enne maa tagastamise otsustamist ei tekkinud konkreetse maatüki suhtes õigustatud subjektiks tunnistatud isikutel selle maa suhtes omandiõigust ega sellele sarnaseid õigusi. Õigustatud subjektid said maa omanikuks maa tagastamise otsuse ja selle alusel tehtud toimingutega, mitte aga näiteks maa endise omaniku poolt tehtud käsutusest. See tähendab näiteks seda, et kui omandireformi käigus maa tagastati selle endise omaniku pärijatele, kes olid tunnistatud omandireformi õigustatud subjektideks, siis oli nende maaomandi tekkimise aluseks maa tagastamise otsus, mitte iseenesest nende pärimisõigus.

19. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuna vastustaja pole nõudnud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist kaebajalt, jäävad kummagi poole kulud poole enda kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur kohtunik