2-13-1334/30 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. oktoober 2014.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-13-1334

Tsiviilasi

K.M. (M) hagi AS SEB Pank vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3 500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

K.M. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

23. september 2014

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): K.M. (isikukood: XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo;

Vastustaja (kostja): AS SEB Pank (registrikood:

10004252), esindaja Janek Alvela

RESOLUTSIOON

Jätta Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013.a otsus

muutmata ja K.M. apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta

maakohtus

ja

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud K.M. kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

2

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. K.M. esitas 11. jaanuaril 2013 Tartu Maakohtule hagi AS SEB Pank vastu täiteasjas nr

084/2010/1225 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. AS SEB Pank on 5. aprillil 2010

esitanud Tartu kohtutäitur Oksana Kutšmeile avalduse hagejale kuuluva XXX kinnistu suhtes

täitemenetluse alustamiseks, tuginedes poolte vahel 11. augustil 2004 sõlmitud hüpoteegi

seadmise lepingule ning 09. oktoobril 2006 sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise lepingule, mille

kohaselt koormas hageja kinnistu hüpoteegiga summas 1 300 000 krooni (83 085,14 eurot) kostja

kasuks ning kohustus alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.

Sundtäitmisel on põhinõue 2 044 617,69 krooni (130 674,89 eurot) ja viivised. Suurema osa

summast moodustab nõue, mis tuleneb I.M. ja kostja vahel 04. juulil 2006 sõlmitud

laenulepingust nr L060026968, mille alusel on pank andnud I.M. le laenu summas 127 904 eurot

korteriomandi asukohaga Tartumaal Ülenurme vallas XXX külas XXX ostmiseks (kusjuures

laenulepingus märgiti, et laenu tagatiseks on korteriomandile seatav hüpoteek). Minimaalse osa

nõudest moodustab ka laenusaaja ja kostja vahel 30. märtsil 2005 sõlmitud Magnet krediitkaardi

lepingust nr A050002323 tulenev võlgnevus (882,51 eurot).

11. augusti 2004 hüpoteegi seadmise leping sõlmiti I.M. ja/või M.K. kohustuste täitmise

tagamiseks kostja ees ja 09. oktoobri 2006 leping sõlmiti hüpoteegisumma suurendamiseks.

Lepingu lisa sõlmimise põhjuseks oli I.M. le ja M.K. kostja poolt samal kuupäeval antud

täiendav laen (laenuleping nr L060045309). Hageja poolt tagatavate kohustuste suurenemisest

seoses laenusaaja ja kostja vahel 04. juulil 2006 sõlmitud laenulepinguga kostja aga hagejat 09.

oktoobri 2006 tagatislepingu sõlmimisel ega ka varasemalt ei informeerinud. 04. juulil 2006

sõlmitud laenulepingus sisaldus viide üksnes korteriomandile seatud hüpoteegile.

Hageja leidis, et täitemenetluse alustamine tema kinnisasja suhtes ei ole õiguspärane, kuivõrd

kostja on rikkunud teavitamiskohustust (VÕS § 14 lg 2), jättes hageja teavitamata laenusaajaga

sõlmitud laenulepingust (laenuleping nr L060026968), millega kinnistu vastutust hageja

teadmata oluliselt suurendati. Kostja on kinnitanud laenusaajale nii suuliselt kui ka temaga

sõlmitud lepingus, et 04. juuli 2006 laenulepingu tagatiseks on üksnes laenusaajale kuulunud

korteriomand. Kostja ei informeerinud hagejat eelnimetatud laenulepingu sõlmimisest ja sellest,

et ka tema kinnistu asub tagama korteriomandi ostuks võetud laenu. Laenulepingus

nr L060026968 on laenu tagatisena märgitud ainult korteriomandile seatud hüpoteek. Samuti ei

teavitanud kostja hagejat kinnistut koormava hüpoteegi summa suurendamisel ka suurenenud

kohustustest. Hageja leidis, et eeltoodud asjaoludel on tal TsÜS § 92 järgi õigus sõlmitud

lepingud tühistada.

Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et hagejal puudub siiski alus lepingute tühistamist nõuda,

soovis hageja tasaarvestada käesoleva hagiavalduse esitamisega kostja poolt tema vastu

täitemenetluses esitatud nõude ja esitab vastutuse puudumise vastuväite täitemenetluses, milline

on täitemenetluses lubatud vastuväiteks.

3

Samuti leidis hageja, et kostja ei ole järginud vastutustundliku laenamise põhimõtteid, jättes

laenu andmisel tähelepanuta asjaolud, mis viitasid sellele, et laenusaaja võib sattuda laenu

tagasimaksmisel suure tõenäosusega raskustesse ja laenu tagastamine osutub võimatuks.

Laenusaaja kohta andmete kogumine ei tähenda laenuanalüüsi piisavust. Lisaks eeltoodule oleks

kostja pidanud nägema ette kinnisvaraturu langust.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Tartu Ringkonnakohus on juba oma 25. oktoobri 2012 otsuses

tsiviilasjas nr 2-11-48366 igakülgselt analüüsinud hageja poolt ka käesolevas tsiviilasjas

vaidlustatud tehinguid ning leidnud, et nii tagatislepingud kui ka laenulepingud ja nendest

tuleneva AS SEB Pank nõude sundtäitmine ei ole tühised. Eeltoodust tulenevalt on asjakohatud

ka hageja viited, nagu oleks hüpoteegi summa suurendamine sõlmitud eksimuse mõjul. Hageja

ei saa vaidlustada jõustunud kohtulahendis tuvastatut uues hagis.

Hageja oli või pidi olema teadlik kõikidest hüpoteekidega tagatavatest võlaõiguslikest

lepingutest. 09. oktoobri 2006 hüpoteegi sisu muutmise lepingu p-s 3 on hageja kinnitanud, et

on põhjalikult tutvunud I.M. ja/või M.K. vahel sõlmitud laenulepingute ja nende lisadega ning

on teadlik nendes sisalduvatest õigustest ja kohustustest. Hageja andis on lepingu p-s 2.1.2

nõusoleku tagada hüpoteegiga ka kõiki tulevikus võetavaid kohustusi, millega on teadvalt võtnud

riski, et hüpoteegi tagatisel võidakse ka tulevikus sõlmida uusi laenulepinguid. Oluline on lisaks

asjaolu, et hageja ei taganud talle kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteekidega talle tundmatute

kolmandate isikute kohustusi, vaid enda poja ja poja abikaasa kohustusi. Kostja ei ole hagejale

põhjustanud kahju, seega puudub hagejal kostja vastu tasaarvestatav nõue. Hageja poolt

tasaarvelduse tegemine ei vasta seadusele (VÕS § 198, § 200 lg 1, § 200 lg 2, § 200 lg 4) ega ole

kehtiv.

Kostja leidis, et ta ei ole rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtteid. Hagejal puudub õigus

esitada vastuväiteid laenu väljastamisega seotud põhimõtete rikkumise kohta. Kostja on

vaidlusaluste laenude väljastamisel järginud tavapäraseid laenu- ja krediidi väljastamise

protseduure ja väljakujunenud praktikat. Kostja viis läbi krediidianalüüsi I.M. maksevõime

hindamiseks, võttes arvesse tema sissetuleku suuruse, kohustused teiste võlausaldajate ees,

elamiskulude summa suurust, ülalpeetavate arvu jm. Samuti on kostja hinnanud M.K.

maksevõimet. Ka täiendava laenusumma väljastamisel on kostja samalaadse analüüsi teostanud.

Kostja on vaidlusaluste laenude väljastamisel järginud nõutavat hoolsust, täitnud KAS §-is 83 lg

2 ja lg 3 sätestatud nõudeid ega ole rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtteid.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud K.M.

kanda. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tühistas kohus hagi tagamise (Tartu Maakohtu 15. jaanuari

2013 määrus). Maakohtu põhjenduste kohaselt on hagi ese sama, mis tsiviilasjas nr 2-11-48366,

kuid hageja tugineb teistele hagi aluseks olevatele asjaoludele, mistõttu on hagi alus eelnimetatud

tsiviilasjast erinev.

Maakohus leidis, et hageja ei saa tugineda kostja poolt teavitamiskohustuse rikkumisele

olukorras, kus hageja on ise sõlmitud lepingutes kinnitanud teadlikkust tagatavatest kohustustest.

Asjaolu, et kinnistule seatud hüpoteek tagab ka tulevikus tekkivaid nõudeid, oli hagejale samuti

teada. Kohus nõustus selles osas Tartu Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2012 otsuses tsiviilasjas

nr 2-11-48366 esitatud põhjendustega. Tegemist oli lähedaste isikute (poja ja pojanaise)

kohustuste tagamisega ning hageja pidi olema teadlik nendest kohustustest. Lepingu tühistamine

eksimuse tõttu ei ole põhjendatud ja sundtäitmine ei ole sellel põhjusel lubamatu.

Maakohus leidis, et hagejal kui pantijal on tulenevalt AÕS § 279 lg-st 7 õigus tugineda

vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisele. Kostja ei ole rikkunud vastutustundliku

4

laenamise põhimõtet. Vastavalt VÕS § 432 lg-le 1 on kostja kogunud I.M. ja M.K.

krediidivõimelisust iseloomustavat teavet ja hinnanud nende krediidivõimelisust, mille kohta on

kohtule esitatud vastavad tõendid (kd I tl 134-136, 149-153, 154, 155). Muuhulgas on kindlaks

tehtud laenutaotlejate sissetulek ning laenulepingu osamakse suurus ei ületanud poolt taotlejate

sissetulekust. Samuti on kostja vastavalt VÕS § 432 lg 1 p-le 3 andnud piisavaid selgitusi.

Selgituste andmise eesmärk on võimaldada laenutaotlejal teha kaalutletud otsus; tarbija peab aru

saama, kas lepingu sõlmimine on talle vajalik ja kasulik või mitte (võlaõigusseaduse ja teiste

seaduste muutmise seaduse eelnõu 761 SE III seletuskiri, lk 26). Seletuskirjas on selgitatud, et

selgituse piisavuse sisustamine sõltub igakordse üksikjuhu eripäradest. Maakohus leidis, et

puuduvad alused arvata, et kostja on andnud ebapiisavaid selgitusi. Nii laenusaajad kui ka pantija

olid võetavatest kohustustest teadlikud ja pidid mõistma kohustuste võtmise tagajärgi. Kostja on

järginud tavapäraseid laenu väljastamise protseduure.

Maakohus märkis, et kohustuste täitmisel raskuste tekkimisel ei saa tarbija peituda

vastutustundliku laenamise põhimõtte ja laenuandja teavitamiskohustuse taha. Nende

põhimõtete eesmärgiks on mh võimaldada tarbijal teha vastutustundlikult kaalutletud otsus

kohustuste võtmise või mittevõtmise üle. Kui laenuandja on laenutaotleja maksevõimet

analüüsinud, lugenud selle laenu teenindamiseks piisavaks ja laenutaotleja on ka edukalt suutnud

osamakseid tasuda (nagu käesoleval juhul), siis ei saa vastutust maksevõime muutumises panna

üksnes laenuandjale. Ka tarbijal tuleb temale antava info põhjal teadvustada endale kohustuste

võtmise tagajärgi ja hinnata võimalikke riske. Nii tuleb ka tagatise andmisel kellegi kohustuse

täitmise tagamiseks arvestada võimalusega, et tagatise andmine ei ole üksnes laenu saamise

formaalne eeldus, vaid laenu tagasimaksmisel raskuste tekkimisel võib reaalselt tekkida vajadus

tagatise realiseerimiseks. Kuna kostja ei ole rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet ega

teavitamiskohustust, puudub hagejal kahju hüvitamise nõue kostja vastu VÕS § 14 ja § 115 lg

1 alusel ning sellest tulenevalt nõude tasaarvestamise võimalus. Hageja põhjendused ei anna

alust sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. K.M. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus

otsus, millega hagi rahuldada. Apellant on seisukohal, et kohus ei ole arvestanud apellandi poolt

esitatud asjaolude ja tõenditega ega ole oma otsust piisavalt põhjendanud.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) on vastustaja rikkunud teavitamiskohustust ja hüpoteegi sisu muutmise leping on sõlmitud

eksimuse mõjul. Pank jättis nii laenulepingu nr L060026968 sõlmimise järgselt kui ka kinnistut

koormava hüpoteegi summa suurendamisel 09. oktoobril 2006. a apellandi teavitamata sellest,

et lisaks korteriomandile asub ka tema kinnistu tagama korteriomandi ostuks võetud laenu.

Apellant on olnud teadlik oma kinnistu vastutusest seoses I.M. ja M.K. poolt vastustaja ees

võetavate kohustustega tulenevalt 09. augustil 2004 sõlmitud laenulepingust nr 2004014304 ja

09. oktoobril 2006 sõlmitud laenulepingust nr L060045309, sest nendest on apellanti

informeeritud.

Apellant

on

põhjendatult

eeldanud,

et

tagatavate

kohustuste

tekkimisel/suurenemisel pank ka teda kui tagatisvara omanikku informeerib, nii nagu ta on seda

teinud poolte vahel 11. augustil 2004 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingus, kus on viidatud

laenusaaja, M.K. ja vastustaja vahel 09. augustil 2004 sõlmitud laenulepingule nr 2004014304,

samuti on apellanti informeeritud 09. oktoobril 2006 sõlmitud laenulepingust nr L060045309;

2) on 09. oktoobril 2006 sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise lepingus tagatavatele nõuetele

viidatud üksnes abstraktselt. Vastustaja ei ole apellandile selgitanud, et hüpoteegisumma

suurendamise põhjus on laenusaaja poolt ca 3 kuud tagasi võetud laen ega ole pidanud vajalikuks

5

vahepeal sõlmitud täiendava(te)le laenulepingu(te)le kõnealuses hüpoteegi muutmise lepingus

ka viidata. Eeltoodud asjaolusid ei ole kohus arvestanud;

3) on hagejal õigus 09. oktoobril 2006 sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise leping eksimuse tõttu

tühistada, tuginedes Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-136-12, kuna krediidiandja jättis kinnistu

omaniku võlgnevusega seotud olulistest asjaoludest teavitamata;

4) ei ole otsuses käsitletud, mida vastustaja poolt läbiviidud laenuanalüüs endas täpsemalt

sisaldas ja milliseid konkreetseid asjaolusid laenuandja on enne laenuandmist kaalunud. Kohtu

üldsõnaline viide laenuvõimekuse hindamisele ning osundamine laenuandja sissetuleku

tuvastamisele ja osamakse suurusele ei kõrvalda iseenesest kahtlust, et laenusaajale on laenu

antud vastutustundetult. Maakohus ei ole täpsustanud, millele tugineb tema veendumus, et

konkreetsel juhul ei ole pank andnud laenu vastutustundetult;

5) ei ole vastustaja laenusaajale laenu andes käitunud vastutustundlikult, on pidanud silmas

üksnes oma kasumit ja jätnud tähelepanuta asjaolud, mis viitasid selgelt sellele, et laenusaaja

võib sattuda laenu tagasimaksmisel raskustesse ja laenu tagastamine osutub võimatuks.

Laenusaaja kohta andmete (sissetulekute suurus, kohustused, elamiskulud, ülalpeetavate arv

jms) kogumine ei tähenda automaatselt seda, et laenuanalüüs on olnud piisav ja panga poolt

kliendile lubatud laenukoormus on mõistlik. Panga laenuotsuse põhjendatuses lubavad kahelda

järgmised asjaolud: 1) 22. mai 2006 laenutaotluse alusel koostatud laenusaaja maksevõime

analüüsis on osundatud olemasolevatele viivistele/intressidele summas ca 50 000 krooni koos

märkusega, et klient vaidlustab need summad. Riskide vähendamiseks oleks pangal tulnud

vastavaid summasid käsitleda kliendi olemasolevate kohustustena. 19. septembril 2006 esitatud

täiendava laenutaotluse (taotleja K.M.) põhjal koostatud analüüsis on jätkuvalt sarnane märkus.

Panka ei ole täiendava laenu andmisel häirinud, et märkimisväärse maksevõlgnevuse osas ei ole

toimunud muudatusi/summa vähenemist. Seega on laenudokumentides selge viide võimalikele

probleemidele uute laenude tagasimaksmisel, millele vastustaja laenuandjana ei ole aga piisavalt

tähelepanu pööranud; 2) 22. mai 2006 laenutaotluse põhjal tehtud analüüsis toodud kommentaari

„kogu laenusumma vastuolus krediidipoliitikaga“ arvestades ei oleks laenusaajale tohtinud laenu

anda; 3) ei ole mõistlik lugeda apellandi riskiks seda, et laenu tagatise (korteriomandi) väärtus

on selle müügi hetkeks langenud enam kui kaks korda. Pank on teadlikult eelnimetatud riski nii

laenusaaja kui apellandi eest varjanud;

6) on apellandil VÕS § 14 ja § 115 lõike 1 alusel kahju hüvitamise nõue vastustaja vastu ja sellest

tulenevalt ka võimalus nõude tasaarvestamiseks, kuna vastutustundliku laenamise põhimõtte ja

teavitamiskohustuse rikkumisega on laenusaajale pandud selgelt üle jõu käiv laenukohustus;

7) on maakohus jätnud käsitlemata apellandi vastuväited seonduvalt vastustaja nõude summaga

(lepingu nr L060045309 järgse võlgnevuse ekslik sissetoomine täitmisavaldusse, ebaselge

viiviste arvestus). Apellant on juhtinud varasemas menetluses korduvalt tähelepanu asjaolule, et

pank on korteriomandi väärtuseks laenu andmisel ja hüpoteegi seadmisel hinnanud vähemalt

2 000 000 krooni (127 823,30 eurot). Korteriomandi müügihind oli 2 700 000 krooni (172 561,45

eurot). Korteri sundmüügist on saadud aga üksnes 68 705,36 eurot ehk kinnisasi on müüdud kaks

korda odavamalt, kui on selle väärtus panga hinnangul. Vastustaja oleks hüpoteegi seadmisel

pidanud arvestama sellise olukorra tekkimise võimalusega, mil ta ei saa panditud kinnisasja arvel

oma nõudele olulises osas rahuldust. Pank kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik oleks

pidanud suutma oma riske õigesti hinnata ja jätma laenu andmata või vähendama antavat

laenusummat. Tekkinud olukorra eest, kus kinnistu väärtus on langenud enam kui kaks korda,

mis ka kinnisvaraturu langust arvestades on märkimisväärne, ei ole seetõttu õige panna

vastutama kinnistu omanikku, s.o apellanti, ega laenusaajat.

5. AS SEB Pank vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse

rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.

6

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole vastustaja rikkunud teavitamiskohustust. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et

hageja ei saa tugineda kostja poolt teavitamiskohustuse rikkumisele olukorras, kus hageja on ise

juba sõlmitud lepingutes kinnitanud enda teadlikkust tagatavatest kohustustest. Hageja ei tugine

ka ühelegi õigusnormile, millest tuleneks, et kostja oli üldse kohustatud hagejat teavitama ning

millisel viisil peaks teavitamine sellisel juhul toimuma. 09. oktoobri 2006 hüpoteegi sisu

muutmise lepingu p-s 3 on hageja kinnitanud, et on põhjalikult tutvunud I.M. ja/või M.K. vahel

sõlmitud laenulepingute ja nende lisadega ning on teadlik nendes sisalduvatest õigustest ja

kohustustest. Hageja on teadvalt võtnud riski, et hüpoteegi tagatisel võidakse ka tulevikus

sõlmida uusi laenulepinguid. Oluline on ka asjaolu, et hageja ei taganud talle kuuluvale

kinnisasjale seatud hüpoteekidega talle tundmatute kolmandate isikute kohustusi, vaid enda poja

(I.M.) ja poja abikaasa (K.M.) kohustusi;

2) puudub alus lepingu tühistamiseks eksimuse tõttu. TsÜS § 99 lg 1 kohaselt saaks seda teha

vaid kuue kuu jooksul eksimusest teadasaamisest või kolme aasta jooksul tehingu tegemisest

TsÜS § 99 lg 2 kohaselt;

3) ei ole vastustaja rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtteid ja on järginud

vastutustundlikule krediidiandjale vajalikku hoolsust. Kostja on vaidlusalused laenud

väljastanud järgides tavapäraseid laenu- ja krediidi väljastamise protseduure ja väljakujunenud

praktikat. Kostja on selgitanud laenude väljastamise asjaolusid ning esitanud sellekohased

dokumendid, mille laenusaajad kostjale laenu taotlemiseks esitasid ning mida kostja laenu

väljastamisel analüüsis;

4) on kostja võtnud arvesse I.M. maksevõimet analüüsides I.M. sissetuleku suuruse (taotluse

esitamise ajal 22 064 krooni kuus), kohustused teiste võlausaldajate ees, elamiskulude summa

suurust, ülalpeetavate arvu jm. Laenusaaja tasus kinnistu ostmiseks omafinantseeringuna 26%

ostuhinnast (2 700 000 krooni) ehk 700 000 krooni. 09. oktoobri 2006 laenulepingu nr

L060045309 sõlmimisel on pank maksevõimet analüüsides võtnud arvesse I.M. ja M.K.

sissetuleku suuruse, kohustused teiste võlausaldajate ees, elamiskulud, ülalpeetavate arvu jm.

Ühe kuu keskmine sissetulek oli M.K. l 15 826,83 krooni ja I.M. l 22 150,88 krooni.

Laenulepingule nr L060045309 on 15. augustil 2007 sõlmitud lisakokkulepe nr 1, millega on

olemasolevat laenusummat suurendatud 12 086 euro võrra kuni 63 503 euroni. Ka täiendava

laenusumma väljastamisel on kostja samalaadse analüüsi teostanud. UusMaa Kinnisvarabüroo

03. oktoobri 2006 eksperthinnangu 3067T/106 kohaselt oli XXX kinnistu väärtus hindamise

seisuga 1 300 000 krooni ehk 83 085,14 eurot.

5) on asjakohatud apellandi väited, nagu lubaks laenuotsuse põhjendatuses kahelda analüüsi

käigus selgunud laenusaaja maksehäire ning selle tõttu uue laenu väljastamise vastuolu

laenuandja enda poolt kehtestatud krediidipoliitikaga. Ainuüksi maksehäire olemasolu ja

taotluse mittevastavus laenuandja poliitikaga ei too kaasa veel laenu andmise keeldu ega tähenda

automaatselt vastutustundetut laenamist;

6) ei ole asjakohane ega põhine seadusel tagatise turuväärtuse languse riski asetamine laenuandja

kanda ning sellise riski realiseerumise sidumine vastutustundliku laenamise põhimõtte

rikkumisega. Vara turuväärtuse muutuse riski kannab eelkõige vara omanik ise nii turuväärtuse

languse kui ka tõusu korral;

7) on põhjendamatud apellandi väited seoses panga nõude suurusega täitemenetluses. Apellant

ei ole kunagi selgelt vastu vaielnud, et pangal puuduks nõue või panga nõue oleks hüpoteegi

summast väiksem. Samuti ei ole täitmisavalduses viidatud lepingust nr L060045309 tulenevale

võlgnevusele, nagu apellant on ekslikult märkinud oma apellatsioonkaebuses;

7

8) vaidleb vastustaja jätkuvalt vastu tasaarvestuse lubatavusele ja tasaarvestuse toimumisele.

Isegi juhul, kui kostja oleks rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet, ei too see

automaatselt kaasa vabanemist laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Riigikohus on

leidnud (3-2-1-136-12, p 25), et vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisel saab

laenusaaja nõuda kahju hüvitamist, kuid sellist kahju hüvitamise nõuet (mis annaks alust

tasaarvestuse tegemiseks) tuleks laenusaajal tõendada ja põhjendada, tuues välja põhjusliku

seose talle tekkinud kahju ja krediidiasutuse väidetava rikkumise vahel vastavalt VÕS § 127

lõikele 4. Selliseid seoseid ei ole hageja välja toonud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

muutmiseks ega tühistamiseks. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel kohtuotsuse muutmata ja K.M.

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Hagi on esitatud täiteasjas nr 084/2010/1225 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks vastavalt

TMS §-le 221 ning täitedokumendiks on vaidlusaluses osas 09.10.2006.a hageja ja kostja vahel

sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise leping, mis sisaldas kinnisasja igakordse omaniku kohustust

alluda kohesele sundtäitmisele asjaomase hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamise eesmärgil

(lepingu p 2.2). Kuna täitedokumendiks ei ole kohtulahend, on hagejal TsMS § 221 lg 11 alusel

õigus esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis kõik vastuväited täitedokumendist

tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele.

Ringkonnakohus nõustub põhiosas maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki

oma otsuses korrata. Alljärgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuses esitatud

väidetele.

7. Esmalt tugines hageja hagiavalduses asjaolule, et 09. oktoobri 2006.a hüpoteegi sisu muutmise

leping on sõlmitud eksimuse mõjul, mis on aluseks lepingu hageja poolsele tühistamisele TsÜS

§-de 90 lg 1 ja § 92 lg 2 alusel. Hageja esitas lepingu tühistamisele suunatud tahteavalduse

hagiavalduses, mis on maakohtule edastatud 11. jaanuaril 2013.a.

7.1. Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-136-12 p 26 märkinud, et käendajal võib olla võimalik

käendusleping eksimuse või pettuse tõttu tühistada, kui krediidiandja jättis teda põhivõlgniku

majandusliku seisundiga seotud olulistest asjaoludest teavitamata (vt ka RKTKo tsiviilasjas nr 3-

2-1-93-05, p-d 15-17). Sarnane võimalus võib AÕS § 279 lg 7 alusel kuuluda oma kinnisasja

teise isiku kohustuse katteks hüpoteegiga koormanud isikule ehk pantijale. Ringkonnakohus

märgib, et võlgniku (laenusaaja) varalisest seisundist teavitamata jätmine ei saaks üldjuhul anda

pantijale õigust tühistada hüpoteegi seadmise lepingut kui niisugust, arvestades AÕS § 325

lõikes 4 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt ei eelda hüpoteek tagatava nõude olemasolu.

Välistatud ei ole hüpoteegipidaja ja pantija (s.o kinnisasja omaniku) vahelise tagatiskokkuleppe

(AÕS § 346 lg 2) tühistamine. Seejuures aga kehtivad tehingu (käesoleva vaidluse kontekstis:

09.10.2006.a lepingu punktis 2.1 sätestatu) tühistamisel eksimusele tuginedes TsÜS-i

asjaomased sätted.

7.2. Ringkonnakohus leiab, et eksimuse tõttu tehingu tühistamise õiguse oli hageja hagi

esitamise ajaks pöördumatult minetanud. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt võib eksimuse mõjul

tehtud tehingu üldjuhul tühistada kuue kuu jooksul, arvates eksimusest teadasaamisest. TsÜS

§ 99 lg 2 kohaselt ei või hoolimata lõikes 1 sätestatust tehingut tühistada, kui tehingu tegemisest

on möödunud kolm aastat. Kuna käesoleval juhul sõlmiti vaidlusalune hüpoteegi sisu muutmise

leping 09. oktoobril 2006.a, siis möödus TsÜS § 99 lõikes 2 sätestatud absoluutne tähtaeg

tehingu eksimusele tuginedes tühistamiseks 09. oktoobril 2009.a. Hageja ei ole põhistanud, et

8

esinenud oleksid TsÜS §-des 163, 165 ja 166 nimetatud alused (vääramatu jõud, hageja piiratud

teovõime ja seadusliku esindaja puudumine ning pärimine), millest tulenevalt oleks eksimusele

tuginedes tehingu tühistamise tähtaja kulgemine peatunud.

Eeltoodu tõttu ei ole 09. oktoobril 2006.a poolte vahel sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise leping

kaotanud oma kehtivust hageja poolse tühistamise tagajärjel ning see asjaolu ei takista kostjal

(sissenõudjal) lepingule tuginedes täitemenetluse läbiviimist.

8. Teiseks tugines hageja seisukohale, et kostjal ei ole õigust 09.10.2006.a lepingu alusel

hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramiseks seetõttu, et 09.10.2006.a lepingu

sõlmimisel rikkus kostja VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustust.

8.1. VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud lepingueelse teavitamiskohustuse võimalik rikkumine ei too

iseenesest kaasa lepingu tühisust (kehtetust), kuid teavitamiskohustuse rikkumise tõttu võib

läbirääkimisi pidanud isikul tekkida kohustus hüvitada teisele lepingupoolele rikkumisega

tekitatud kahju. Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-113-07 (p 13) selgitanud, et lepingueelsete

läbirääkimiste käigus tekkivate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisel tuleb muu

hulgas arvestada rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (VÕS § 127 lg 2), põhjuslikku seost

kohustuse rikkumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4) ning hageja kui kannatanu enda võimalikku

osa kahju tekkimises (VÕS § 139).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt puudub käesoleval juhul alus

tuvastamaks, et kostja (AS SEB Pank) on hagejaga 09.10.2006.a lepingut sõlmides rikkunud

teavitamiskohustust.

8.2. Vaidlusaluse lepingu p 2.1.2 kohaselt tagas suurendatud hüpoteegisummaga hüpoteek

hüpoteegipidaja (kostja) kõiki nõudeid kinnistu igakordse omaniku ja/või I.M. ja/või M.K.

vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad I.M. ja/või M.K.

ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest laenulepingutest, nende võimalikest

lisadest ja muudatustest, viimase kolme aasta jooksul enne sundmüümist või pankroti

väljakuulutamist maksmata intressid, samuti viivised, leppetrahvid, sealhulgas ka nimetatud

nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, kohtuliku sundtäitmise kulud, hüpoteegi

sisskandmisest ja omanikele tagasiloovutamisest tekkivad kulud, kulud notarile ja

kinnistusosakonnale, hüpoteegipidaja poolt tasutud kindlustusmaksed ja muud nõuete alusel

tekkinud kõrvalnõuded. Lepingu punkti 2.1.1 kohaselt suurendati hüpoteegisummat varasemalt

390 000 kroonilt 1 300 000 kroonile (83 085,14 eurole).

Lepingu punktis 3.1.3 avaldas K.M. , et on põhjalikult tutvunud I.M. ja/või M.K. ja

hüpoteegipidaja vahel sõlmitud laenulepingute ja nende lisadega ning on teadlik nendes

sisalduvatest õigustest ja kohustustest.

8.3. Hagiavalduses tugineb hageja aga sellele, et oli küll teadlik I.M. ja/või M.K. poolt 2004.

aastal sõlmitud laenulepingust nr 2004014304, Magnet krediitkaardi lepingust nr A050002323

ja 09.10.2006.a laenulepingust nr L060045309, kuid ei olnud teadlik 04. juulil 2006.a sõlmitud

laenulepingust nr L060026968. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on 04.07.2006.a laenulepingu

nr L060026968 alusel I.M. saanud kostjalt laenu summas 127 904,00 eurot korteri ostuks

asukohaga XXX , XXX (t I kd lk 26). Lisaks on 09.10.2006.a laenulepinguga nr L060045309

saanud M.K. ja I.M. laenu 51 417,00 eurot eluaseme renoveerimise eesmärgil (t I kd lk 47).

8.4. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kuna laenu saajate näol oli tegemist

hagejale lähedaste isikutega, ei pidanud kostja kui krediidiasutus lisaks 09.10.2006.a hüpoteegi

sisu muutmise lepingu punktis 3.1.3 hageja poolt avaldatule tegema omalt poolt täiendavaid

toiminguid veendumaks, et hageja on tõepoolest teadlik kõigist I.M. ja/või M.K. poolt pangaga

sõlmitud erinevatest krediidilepingutest. Oma kinnisasja hüpoteegiga koormamine teis(t)e

isiku(te) kohustuste katteks oli käesoleval juhul hageja vaba valik ning suhetes SEB Pangaga

9

puudus tal selleks kohustus (s.o kostjal ei oleks olnud alust nõuda hagejalt esialgse

hüpoteegisumma suurendamist). Kolleegium jääb eelpool väljendatud seisukohale, mis ühtib

vastustaja ja maakohtu seisukohaga, et esiletoodud asjaolude põhjal ei ole tuvastatav kostja poolt

VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustuse rikkumine.

8.5. Ringkonnakohus on seisukohal, et krediidiandja teavitamiskohustuse ulatuse määratlemisel

tuleb arvestada ka hüpoteegi kui mitteaktsessoorse tagatise olemust. 09.10.2006.a lepingu

sõlmimisel on hageja oma otsese tahteavaldusega aktsepteerinud, et tema kinnisasjale seatud

hüpoteek tagab suurendatava hüpoteegisumma ulatuses kõiki tema enda, I.M. ja/või M.K.

kohustusi hüpoteegipidaja (panga) ees, sh nii olemasolevaid kui ka tulevasi, sõltumata sellest,

kas need nõuded olid lepingu sõlmimise ajaks juba tekkinud või mitte. Kolleegiumi arvates

puudub alus tõlgenduseks, mille kohaselt piirduks hageja kinnisasja vastutus üksnes nende

kohustustega, millest hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik.

9. Kui VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustust ei ole rikutud, siis ei kuulu hagejale ka

kahju hüvitamise nõuet kostja vastu, mis seisneks tagatislepingust tulenevate negatiivsete

varaliste tagajärgede (kahju) kõrvaldamises, millise nõude saaks hageja võlausaldaja nõudega

tasaarvestada (vrd RKTKo 3-2-1-136-12 p 26).

10. Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud ka apellandi väited selle kohta, et kostja

(vastustaja) on andnud I.M. le ja/või M.K. laenu vastutustundetult.

10.1. Vastutustundliku laenamise põhimõttest tuleneva krediidiandja põhikohustuse sisuks

krediidivõtja suhtes on hinnata krediidisaaja krediidivõimekust piisavalt, tagamaks, et krediiti ei

antaks isikule, kelle puhul on tõenäoline, et ta ei suuda seda jooksvast sissetulekust või muust

eluks otseselt mittevajalikust varast tagasi maksta. Selliselt peaks tagatama, et laenuvõtja ei satu

krediidi tõttu „laenuorjusse", mille tulemusena ta võib olla sunnitud võtma uusi laene, kaotada

oma vara (sh eluaseme) ja muutuda maksejõuetuks (RKTKo 3-2-1-169-13 p 12).

Ringkonnakohtu arvates on kostja tõendanud, et laenude andmisel järgis ta vastutustundlikule

krediidiandjale vajalikku hoolsust, tavapäraseid laenu ja krediidi väljastamise protseduure ning

väljakujunenud praktikat. Muuhulgas on kostja võtnud arvesse laenusaajate Ilmar ja M.K.

sissetulekuid (taotluse esitamise ajal 22 064 + 15 826,83 krooni kuus), kohustusi teiste

võlausaldajate

ees,

elamiskulude

summa

suurust,

ülalpeetavate

arvu

jm;

samuti

omafinantseeringuna 700 000 krooni suuruse sissemakse tegemist. Apellant ei ole veenvalt

põhistanud oma väiteid, et pangale pidi laenu andmise otsustamisel olema ilmne tõenäosus, et

laenusaajad ei suuda saadud krediiti oma jooksvatest sissetulekutest tagasi maksta. Viidatud

maksehäire olemasolu ja märge taotluse mittevastavuse kohta laenuandja krediidipoliitikaga ei

anna iseenesest alust tuvastamaks, et 2006. aastal SEB Panga poolt I.M. le ja M.K. väljastatud

laenud ületasid laenusaajate võimekust laenusid tagasi maksta ja just need laenud viisid

laenusaajad rahalistesse raskustesse.

10.2. Isegi kui kostja laenu andmisel vastutustundliku laenamise põhimõtet rikkus, ei annaks see

alust käesolevas asjas sundtäitmist lubamatuks tunnistada, kuna hageja ei ole esitanud

vastunõudeid tema ja kostja vahelises suhtes, mille olemasolu oleks menetluses kinnitust

leidnud. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-136-12 (p 25) selgitanud, et vastutustundliku

laenamise põhimõtte rikkumise korral saab laenusaaja nõuda kahju hüvitamist, kuid

tasaarvestuse teostamise aluseks oleva kahjunõude olemasolu, sh põhjuslikku seost tekkinud

kahju ja krediidiasutuse väidetava rikkumise vahel, tuleks tõendada laenusaajal; käesoleva

vaidluse kontekstis hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul. Eelpool asus ringkonnakohus

seisukohale, et hagejale ei kuulu kostja vastu VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustuse

rikkumisest tulenevat kahju hüvitamise nõuet. Hageja ei ole menetluses esile toonud ka muid

kostja poolseid rikkumisi, mida saaks käsitada hagejal kahju tekkimise alusena.

10

11. Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud apellandi väited seoses täitemenetluses täitmisel

oleva nõude arvestusega. Kohtutäituri poolt 05.04.2010.a koostatud täitemenetluse algatamise

avalduses (t I kd lk 10-11) märgitu kohaselt on täitmisel võlgnevus, mis tuleneb 1) 04.07.2006.a

laenulepingust nr L060026968 ja 2) 30.03.2005.a krediitkaardi lepingust nr A050002323. Kuna

kolleegium on asunud seisukohale, et hageja kinnisasjale seatud hüpoteegiga on tagatud ka

04.07.2006.a laenulepingust nr L060026968 tulenevad kohustused, siis ei saa nimetatud

kohustuste sissetoomist täitmisavaldusse pidada ekslikuks. Ringkonnakohus märgib, et

täitemenetluse algatamise avalduses ei ole viidatud lepingust nr L060045309 tulenevale

võlgnevusele, nagu on ebaõigesti väidetud apellatsioonkaebuses. Apellant ei ole ka

põhjendanud, missuguses osas on ta pidanud viivisearvestust ebaselgeks. Kolleegium leiab, et

ainuüksi lepingust nr L060026968 tulenev põhivõlgnevus summas 123 784,04 eurot ületab

hüpoteegisummat (83 085,14 eurot) enam kui 40 000 euro võrra, mistõttu kõrvalnõuete arvestus

ei oma hageja kui pantija jaoks määravat tähendust.

12. Ringkonnakohtu arvates ei ole käesolevas menetluses asjakohased ka apellandi väited selle

kohta, kas 04.07.2006.a laenulepingu nr L060026968 esmaseks tagatiseks olnud korter (mille

ostmist laenu abil finantseeriti) on täitemenetluses müüdud õiglase hinnaga. Asja materjalide

põhjal saab asuda seisukohale, et hageja kinnisasjale seatud hüpoteegi vastutuse ulatuse ehk

hüpoteegisumma kindlaksmääramisel lähtuti kinnisasja väärtusest, mis 03.10.2006.a UusMaa

Kinnisvarabüroo hinnangul oli 1 300 000 krooni ehk 83 085,14 eurot. Hüpoteegisumma

määramist ei mõjutanud seega hüpoteegiga tagatavate kohustuste võimalik või tõenäoline maht

ega see, kas tagatavatel laenudel oli veel teisigi tagatisi. Põhjendatud ei ole apellandi väited, nagu

oleks kinnisvara väärtuse languse riisiko asetatud hagejale kui pantijale, kuna hagejale kuuluv

kinnisasi vastutab tagatavate kohustuste eest üksnes hüpoteegisumma ulatuses. Kolleegium

nõustub vastustaja seisukohaga, et vara turuväärtuse languse riski ei ole põhjendatud asetada ka

üksnes laenuandjale ega seostada selle riski realiseerumist vastutustundliku laenamise põhimõtte

rikkumisega.

13. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud

jätta TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude

jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/