3-12-1936/152 · Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-12-1936 Otsuse kuupäev 24. oktoober 2014, Jõhvi Kohtunik Ülle Polluks Kohtuasi OÜ Vaarao kaebus Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.2012 korralduse nr 545-k tühistamiseks. Menetlusvorm Menetlusosalised Kohtuistung 07.08.2014 Kaebaja OÜ Vaarao, seaduslik esindaja Sergei Guštšin, lepinguline esindaja Sergei Politšev; Vastustaja Sillamäe linn (Sillamäe Linnavalitsuse kaudu), seaduslik esindaja linnapea Tõnis Kalberg, volitatud esindaja Deniss Iškin; Kolmas isik OÜ Krunk, seaduslik esindaja Suren Saakyan, lepinguline esindaja Riho Sillar. Resolutsioon 1. Kaebus rahuldada. 2. Tühistada Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.2012 korraldus nr 545-k „Ehitusloa andmine“. 3. Välja mõista vastustaja Sillamäe linnalt kaebaja OÜ Vaarao

kasuks kohtumenetluses

kantud menetluskulude katteks 603 eurot. 4. Välja mõista vastustaja Sillamäe linnalt kolmanda isiku OÜ Krunk kasuks kohtumenetluses kantud menetluskulude katteks 4141,50 eurot. Ülejäänud menetluskulud jätta kolmanda isiku enda kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada kohtuotsusele apellatsioon vahetult Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavaks tegemisest ehk hiljemalt 24. novembril 2014. Kui apellant ei taotle kaebuse lahendamist istungil, võib ringkonnakohus apellatsiooni lahendada kirjalikus menetluses. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Sillamäe Linnavalitsuse (edaspidi vastustaja) 09.08.2012 korraldusega nr 545-k „Ehitusloa 1

andmine“ otsustati anda ehitusluba Sillamäel aadressil Viru pst 14 kaubandushoone ehitamiseks vastavalt OÜ KRUNK (edaspidi kolmas isik) poolt esitatud projektile (projekteerija: OÜ DeCon; töö nr 1206). 1.1 16.08.2012 esitas OÜ Vaarao vastustajale avalduse, milles palus tühistada Sillamäe Linnavalitsuse poolt 09.08.2012 välja antud korralduse nr 545-k ning kohustada kolmandat isikut viima ehitusprojekt vastavusse Sillamäe linna ehitusmääruse ja kehtivate standarditega. 11.09.2012 vastusega nr 7-2.6/146 jäeti OÜ Vaarao avaldus rahuldamata. 1.2 Osaühing Vaarao (edaspidi kaebaja) esitas 12.09 2012 Tartu Halduskohtule (Jõhvi kohtumaja) kaebuse Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.2012 korralduse nr 545-k õigusvastaseks tunnistamiseks ja tühistamiseks. 1.3 27.09.2012 jõudis Tartu Halduskohtusse kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus, mille kohus 01.10.2012 määrusega rahuldas. Määrus jõustus 20.11.2012 Tartu Ringkonnakohtu 31.10.2012 määrusega. 1.4 Tartu Halduskohus 27.03.2013 otsusega rahuldas kaebuse ning tühistas vastustaja 09.08.2012 korralduse nr 545-k. 1.5 Vastustaja ja kolmas isik esitasid Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonikaebused Tartu Halduskohtu 27.03.2013 otsuse tühistamiseks. Tartu Ringkonnakohus 20.03.2014 otsusega rahuldas vastustaja ja kolmanda isiku apellatsioonikaebused, tühistas Tartu Halduskohtu 27.03.2013 otsuse ning saatis haldusasja lahendamiseks tagasi Tartu Halduskohtule. 1.6 Tartu Halduskohtu 23.05.2014 määrusega kohustati kaebajat täpsustama kaebuses esitatud seisukohti ning vastustajat ja kolmandat isikut vastama täpsustatud kaebusele. 1.7 07.08.2014 toimunud kohtuistungil palusid pooled anda aega kohtuvälise kokkuleppe sõlmimiseks. Halduskohus andis menetlusosalistele aega kompromissi sõlmimiseks kuni 15.09.2014. 1.8 15.09.2014 teatas vastustaja kohtule, et 12.09.2014 toimunud nõupidamisel ei õnnestunud menetlusosalistel saavutada kohtuvälist kokkulepet.. 2. KAEBUSE PÕHJENDUSED JA TAOTLUS 2.1 Kaebaja leiab, et kolmanda isiku poolt vastustajale esitatud projekti kohaselt asub ehitatav hoone kinnistu piirile liiga lähedal ning on seetõttu vastuolus Sillamäe linna ehitusmääruse § 20 lg-ga 5, mille kohaselt ehitise projekteerimisel ja ehitamisel ehituskrundile tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui detailplaneering ei näe ette teisiti. Kaubandushoone kõrgus ilma panduse kõrguseta on 6600 mm, koos sellega aga 8000 mm, mis tähendab, et kaubandushoone minimaalne kaugus kaebaja krundi piirist peab olema umbes 4 m, kuid ehitusprojekti järgi on kauguseks 1,3 – 2,1 m. Kaebajal ei ole OÜ-ga Krunk kokkulepet sellise kauguse kohta ning ka detailplaneeringus (edaspidi DP) pole seda reguleeritud. 2.2 Vabariigi Valitsuse 27.04.2004. a määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ (Tuleohutusnõuete määrus) § 19 lg 2 kohaselt tuleb tule levikut takistada 2

hoonete vahelise kujaga, kuid kui kuja laius on alla 8 m, siis tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Kuna projekti kohaselt asub kavandatava hoone lääneküljest 3,7 m kaugusel naaberhoone, siis on hoone lääneküljele ette nähtud tulemüür. Arvestades lühikest vahemaad kavandatava hoone ja kaebaja krundi vahel, jääb tulemüür kahe kinnistu piirile. Arvestada tuleb veel, et kavandatava hoone samale küljele on planeeritud ka hoonest väljapääs koos pandusega, kuid kuna kaubanduskeskuse kaugus kaebaja krundist on vastavas kohas 1,3 m, ehitatakse pandus otse kahe kinnistu piirile ja sinna ei ole võimalik enam tulemüüri ehitada. Tulemüüri ja panduse ehitamine hoone lääneküljele rikub tuleohutuse standardi nr EVS 812-7:2008 nõudeid, sest välistab juurdesõidutee selle hoone väljapääsu juurde, mis on projekteeritud hoone lääneküljele. Vastustaja on tuginenud asjaolule, et Päästeamet kiitis ehitusprojekti vastavalt tuleohutuse seaduse (TuOS) §-le 5 heaks, kuid kaebaja hinnangul ei vabasta see vastustajat kohustusest kontrollida, kas projekt vastab Tuleohutusnõuete määrusele ja kehtivatele standarditele. 2.3 Kaebaja planeerib laiendada temale kuuluvat hoonet Viru pst 6 ja hoone projekteeritavas osas, mis väljub hoonele Viru pst 14, on ette nähtud suurte akendega ruumid. Seega on kaebaja on seisukohal, et rajatav kaubanduskeskuse hoone (Viru pst 14) katab kinni loomuliku valguse ning ruumid jäävad pimedaks isegi päevasel ajal, mis omakorda suurendab kaebaja äriruumide valgustuse kulusid ja loob olulisi ebamugavusi OÜ Vaarao töötajatel nimetatud ruumide kasutamisel. 2.4 Projekt ei vasta DP-le, sest vastavalt DP-le on Viru pst 14 maatüki pind 2146 m² ja selle hoonestuse määr mitte rohkem kui 50% ehk maksimaalne ehitusalune pind on 1073 m², kuid projekti kohaselt on ehitusalune pind 1537,5 m². 26.07.2012 saatis vastustaja OÜle Krunk ka kirja, milles teatas, et projekt ei vasta DP-le, kuid hiljem vastustaja siiski aktsepteeris projekti korraldusega. 2.5 Kaebaja sooviks on tagada tema krundil asuva ärihoone vajalik maapõuetugi, kuna kõrghoone ehitamine 3-4 m kaugusele seab kaebaja hoone maa süvendamise ja rasketehnika kasutamisega ohtu. Samuti katab kavandatav hoone osaliselt kinni kaebaja hoone loomuliku valgustuse ning selle ehitamine praktiliselt Viru pst 14 ja 6 ühisele piirile piirab oluliselt kaebaja võimalust oma äritegevuse laiendamiseks. 2.6 Tartu Halduskohtusse 16.01.2013 jõudnud arvamuses vaidles kaebaja OÜ Krunk poolt 04.01.2013 esitatud seisukohtadele vastu ja märkis, et Viru pst 14 DP-st ei ole näha, et tol ajal olemas olevate hoonete vahel Viru pst 14 ja 6 oleks määratud vahemaa, s.o kuja. Seda ei ole näha ka Viru pst 2 ja Viru pst 6 DP-st. Kaebaja märkis, et kolmas isik viitas üksnes ehitusprojekti plaanidele 1, 2, 3, mis olid tehtud aastal 2012 ja on kaebaja poolt vaidlustatud. Kaebaja oli seisukohal, et kolmanda isiku väide, et ehitatav hoone Viru pst 14 ehitatakse vana hoone asemele ja planeeritud ehitusala jääb vana hoonega ühele joonele, ei vasta tegelikkusele. Aastal 2001 ja 2005 kehtestatud DP-dega (Viru pst 14 ja 6), millele tugineb kolmas isik, ei võinud olla määratud kuja, kuna tol ajal ei olnud hoonet, sh ka läänepoolset seina, sellisel kujul, nagu kolmas isik soovib seda ehitada.

2.7 02.06.2014 vastuses Tartu Halduskohtu 23.05.2014 määrusele täpsustas kaebaja, et väidetavalt rikkus vastustaja haldusmenetluse norme (HMS § 40 lg 1), kuna ei kutsunud kaebajat 31.07.2012.a toimunud nõupidamisele, kus vastustaja ja kolmas isik arutasid eelprojektiga seonduvaid küsimusi, ning ei andnud kaebajale võimalust esitada seoses eelprojektiga omapoolseid vastuväiteid. Seega, jättis vastustaja kaalutlemata kaebaja 3

arvamuse ning seetõttu peab kaebaja vaidlustavat korraldust õigusvastaseks. Ehitusmahu DP- le vastavuse osas jäi kaebaja varem kohtule esitatud seisukoha juurde. 2.8 28.07.2014 vastuses vastustaja 30.06.2014 seisukohale teatas kaebaja kohtule järgmist: a) Ehituse eelprojekti ja põhiprojekti koostamine, sealhulgas naabritega kooskõlastamine, on haldusmenetluse osa, mis on algatatud ehitusloa andmiseks. Kaebaja on sellise haldusmenetluse osaline, kellel on HMS § 40 lg-st 1 tulenevad õigused. Kaebaja kinnitusel ei ole vastustaja kutsunud teda ehitusprojekti arutamisele ning ei andnud talle võimalust esitada projekti kohta vastuväiteid. Asjaolu, et kaebaja oli teadlik nimetatud projektist ning esitas seoses projektiga küsimusi, ei tähenda, et haldusorgan ei pea andma kaebajale võimalust omapoolse seisukoha esitamiseks. b) Kaebaja kinnitusel 03.06.2014 esitas ta vastustajale taotluse Viru pst 6 juurdeehituse projekteerimistingimuste väljastamiseks. Seega, vastustajal on teada, et kaebaja planeerib laiendada temale kuuluvat hoonet (Viru pst 6) ja hoone projekteeritav osa väljub hoonele Viru pst 14. 2.9 Sellest tulenevalt palub kaebaja kohtul tühistada vastustaja poolt 09.08.2012 välja antud korraldus nr 545-k ja jätta menetluskulud summas 603 € ( sh. riigilõiv 15 €) vastustaja kanda. 3. VASTUSTAJA VASTUVÄITED 3.1 Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb selle vastu. 3.2 Vastustaja selgitusel „Viru pst 14 Kaubandushoone“ eelprojekt (töö nr 1206) on teostatud vastavalt „Territooriumi Kesk 23 ja Viru 14“ detailplaneeringule, mis on kehtestatud Sillamäe Linnavolikogu 4. detsembri 2001. a otsusega nr 33/131-o, mistõttu ei kehti antud juhul Sillamäe Linnavolikogu 27. aprilli 2004. a määruse nr 21/50-m „Sillamäe linna ehitusmäärus“ § 20 lõikes 5 sätestatud nõue jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest. 3.3 Vastustaja märgib, et DP sätestab vaidlusaluse kauguse krundil Viru pst 14 paikneva hoone rekonstrueerimise käigus ehitatava tulemüüri ehitusjoone kauguseks Viru pst 6 krundini 1,7 m. Vastustaja teatab, et tule leviku piiramine on tagatud projektis lahendatud tulemüüri püstitamisega ning ehitusprojekt tagab päästetööde tegemist. Ehitusprojektis läänepoolsel küljel asuvale väljapääsule ja tuletõrjeredelile on vaba juurdepääs. Antud juhul on Päästeamet ehitusprojekti kirjalikult heaks kiitnud 18. juulil 2012. a ning sellega on vastustaja arvates kinnitatud, et ehitusprojekt vastab nii Vabariigi Valitsuse 27. aprilli 2004. a määrusele nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“, kui ka standardi nr EVS 812-7:2008 nõuetele. 3.4 Vastustaja kinnitusel ehitas kaebaja ise oma hoone 2,3 m olemasolevale lähemale ja ei kurtnud, et loomulik valgus kaob. Kaebuse esitaja väide, et loomuliku valguse kinni katmise tõttu suurenevad tema kulud ja luuakse ebamugavusi ruumide kasutamisel, on väär, kuna sellel hoone poolel aknad puuduvad. Vastustaja leiab, et täiesti kohatu on kaebajal tugineda väitele, et naaberkrundil ehitamine piirab tema äritegevuse laiendamist, pigem kaebaja alusetu tegevus pärsib kolmanda isiku tegevust ja toob kaasa ettevõttele põhjendamatut kahju. 3.5 Vastustaja on seisukohal, et projekt vastab kehtestatud detailplaneeringule. 4

3.6 30.06.2014 vastuses kaebaja poolt 02.06.2014 esitatud kaebuse täpsusele teatas vastustaja kohtule järgmist: a) Vastustaja arvab, et tal puudus kohustus kaasata kaebajat ehitise eelporjekti koostamisse. Vaatamata sellele oli kaebaja ehitusprojekti koosolekule kutsutud. Kohtumenetluse käigus võttis kaebaja omaks, et ta osales aktiivselt ehitusloa andmise haldusmenetluses ning esitas seejuures vastustajale oma seisukohti haldusmenetluse käigus, olles kursis ehitusprojekti sisuga. Vastustaja ei jätnud kaebaja vastuväiteid tähelepanuta, vaid edastas küsimused projekteerijale, s.o OÜ-le Decon. Projekteerija vastas mh kaebaja küsimustele ja teistele ehitusprojektiga seonduvatele küsimustele oma 30.06.2012 kirjaga. Haldusmenetluse käigus toimus aktiivne suhtlus projekteerija ja kaebaja vahel, mida tõendab kohtutoimikus olev kirjavahetus. Projekteerija selgitas kaebajale kirjavahetuses kuja ja tulemüüriga seonduvaid jm asjaolusid ja edastas kaebajale väljavõtted ehitusprojektist. Käesoleval juhul kinnitavad tõendid üheselt, et kaebaja osales aktiivselt ehitusloa andmise menetluses, esitas oma seisukohti nii vastustajale kui ka projekteerijale, tutvus ehitusloa menetluse käigus ehitusprojektiga ning sai ehitusloa menetluse käigus vastused projekteerijalt, kes selgitas talle, miks kaebaja seisukohad on ebaõiged. Ülaltoodust tulenevalt on tõendatud ja kaebaja on ise tunnistanud, et teda kaasati ehitusloa andmise menetlusse ning talle anti võimalus (mida kaebaja aktiivselt kasutas) haldusmenetluses seisukohtade esitamiseks. Seega ei ole vastustaja rikkunud kaasamisja ärakuulamiskohustust, nagu seda väidab kaebaja. b) Vastustaja selgitusel vaidlusaluses korralduses on loetletud korralduse andmise õiguslikud alused (st korralduse esimeses lõigus sisalduvad viited õigusaktidele ja detailplaneeringule) ning viidatud asjaolule, et kolmas isik on esitanud ehitusloa taotluse. Samuti likvideeris vastustaja vaidlustatavas korralduses sisalduvad võimalikud motiveerimispuudused oma 11.09.2012 kirjas kaebajale, milles vastustaja selgitas korralduse andmise kaalutlusi. c) Esitatud kaebuses ja selle täiendustes puuduvad tõendid selle kohta, et kaebaja hoone insolatsioon (ehk otsese päikesevalguse ruumi paistmine) väheneb. Vastustaja märgib, et tegemist on äriruumidega, mille insolatsiooni määrasid ei ole õigusaktidega kehtestatud. Seega, insolatsiooninõude problemaatika ei saa olla vaidlusaluse korralduse tühistamise aluseks. Kaebaja väide, et tema planeerib laiendada temale kuuluvat hoonet (Viru pst 6) ja hoone projekteerivas osas, mis väljub hoonele Viru pst 14, on ette nähtud suurte akendega ruumid, on paljasõnaline ja tõendamata. d) Ehitusmahu protsendi osas esitas vastustaja 26.06.2014 kirjaga nr 7-6/2055 kaebajale ja kolmandale isikule kompromissettepaneku selle korrigeerimiseks. 3.7 Tulenevalt eeltoodust, palub vastustaja jätta kaebuse täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. 4. KOLMANDA ISIKU ARVAMUS 4.1 25.07.2014 esitas OÜ Krunk kohtule oma lõpliku seisukoha, milles palus kohtul kaebus rahuldada ning välja mõista kolmanda isiku poolt kandud menetluskulud vastustajalt või alternatiivselt kaebajalt summas 53 835,15 €. 4.2 Kolmas isik on seisukohal, et vaidlustatav haldusakt on õigusvastane kaebaja haldusmenetlusse kaasamata jätmise, ärakuulamiskohustuse rikkumise ja seetõttu esinenud kaalutlusvigade tõttu. Loomuliku valguse kaotuse osas pidas kolmas isik kaebaja väiteid 5

ebaõigeteks, tõendamatuteks ja paljasõnalisteks. Samuti leidis kolmas isik, et ehitusmahu ebaoluline suurenemine ei riku ega saagi rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. 5. KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUS 5.1 Vaidlust ei ole selles, et esitatud tühistamiskaebus on tähtaegne (TrtRKo nr 3-12-1936, p 18). Kaebajal, kui juriidilisel isikul on subjektiivne õigus nõuda, et naaberkrundile ehitise projekteerimisel ja ehitamisel peetaks kinni nii ehitise minimaalse kauguse nõudest, tuleohutusnõuetest kui ka detailplaneeringujärgsest maatüki hoonestuse protsendi nõudest. Seetõttu ei pidanud kaebaja tõendama oma väiteid selle kohta, et eeltoodud normidega vastuolus ehitise projekteerimine ja ehitamine võib ohtu seada kaebaja ärihoone püsimise, tuua kaasa äriruumide loomuliku valguse halvenemise või kaasa tuua tuleohu. Objektiivse õigusega vastuolus oleva ehitustegevuse tõttu kaebaja subjektiivsete õiguste ebasoodsat riivet tuleb eeldada. (TrtRKo nr 3-12-1936, p 20). Kolmanda isiku poolt vastustajale esitatud ehitusprojekt vastab Ehitismääruse § 20 lg-le 5 (TrtRKo nr 3-12-1936, p 25).; Projekteeritud ehitis vastab tuleohutusnõuetele (TrtRKo nr 3-12-1936, p 26); Haldusasja lahendamisel on võetud aluseks kolmanda isiku poolt esitatud DP materjalid (TrtRKo nr 3-12-1936, p-d 23- 24). 5.2 HMS § 54 kohaselt haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Ehitusseaduse (EhS, 04.06.2012-08.01.2013 kehtinud redaktsioonist) § 24 p-st 1 tulenevalt keeldutakse ehitusloa väljastamisest muuhulgas juhul, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavale nõuetele või ehitisprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas ka detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. 5.3 Vaidlust ei ole selles, et antud haldusmenetluses tuleb aluseks võtta kolmanda isiku poolt esitatud DP materjalid (DP seletuskiri) ning nimetatud materjalidest nähtub, et kinnistu Viru 14 üldpind on 2085 m2 ; kinnistu hoonestuse pindala on 1400 m2 üldpinnast, ehitise lubatav kõrgus on 15 m (tl 39, II kd). Projekti kohaselt moodustab hoonestuse pindala 1537,5 m2. Sellest tulenevalt on ehitusprojekti järgi hoonestuse pindala 137,5 m2 suurem detailplaneeringus kinnistul Viru 14 lubatud hoonestuse pinnast ( vt ka Tartu Ringkonnakohtu 22.04.2014 otsuse p-de 23-24). 5.4 Kolmas isik leiab, et ehitusprojektis oli küll kõrvalekaldumine DP tingimustest (ehitusmahu osas), kuid ei pea seda kõrvalekaldumist oluliseks ega kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuvaks asjaoluks. 5.5 Kohus ei nõustu kolmanda isiku väitega, et tulenevalt ehitusprojektist Viru 14 krundi hoonestuse pindala protsendi osas kõrvalekaldumine DP tingimustest ei ole oluline. 5.6 Kolmanda isiku poolt viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-4-12 p-s 22 leidis halduskolleegium, et detailplaneeringus märgitud maksimaalne lubatud ehitusalune pind hõlmab nii hooneid kui rajatisi. Ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist. Kuna näiteks juurdepääsuteede ning elamu juurde väikese parkimisplatsi rajamine seda eesmärki ei kahjusta ning üldreeglina ei riku ka naabrite õigusi, puudub vajadus selliste rajatiste planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamiseks. Praegusel juhul on aga kavandatud lubatud ehitusalust pinda oluliselt ületava rajatise (muruterrass koos tugimüüride-variseintega) ehitamine, mis on vastuolus krundi täisehitamise vältimise eesmärgiga ning rikub naabrite õigusi. 6

5.7 Siit nähtub, et Riigikohus pidas lubatuks ebaolulisi kõrvalekaldumisi planeeringujärgse ehitusaluse pinnast vaid väiksete rajatiste osas (juurdepääsuteed ja väikesed parkimisplatsid), kuid mitte hoonete ehitamispinna osas. Ehitusprojektist on näha, et krundi pinna (mis on moodustatud Viru 14, Viru 14A ja Viru 14B pindadest) ehitusalane pind on 74,7 %, kusjuures nähtuvalt ehitusprojektist moodustab 74,7 % kruntide Viru 14, Viru 14A ja Viru 14B üldpindadest vaid projekteeriva hoone pind v. a rajatisi. Rajatistega oleks kruntide ehitusalune pind suurem projektis märgitud 74,7 %-st ehitusalasest pinnast (tl 66, I kd). 5.8 Vastustaja ja kolmas isik väidavad, et DP tingimustest kõrvale kaldumine (ehitusmahu osas), ei riku kaebaja, kui ärihoone omaniku subjektiivseid õigusi. Kaebaja aga leiab, et DP-s ettenähtud planeeringujärgse ehitusaluse pinna suurendamise tõttu piiratakse loomuliku valguse juurdepääs tema ärihoonele. Kaebaja väidab, et tema plaanib ehitada ärihoone ida ja põhja seinade juurde juurdeehituse, kuid selle edaspidist kasutamist oluliselt piiratakse kolmandale isikule kuuluval krundil planeeritava hoone ehitamisega. 5.9 PS § 32 lg 1 kohaselt igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Naabri omandiõiguse ja huvide kaitset ei või välistada ka asjaolu, et Eestis pole kehtestatud kvantitatiivseid miinimumnorme päikesevalguse intensiivsusele ja kestusele, samuti valgustatust otseselt mõjutavale ehitise kõrgusele ja kaugusele. Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab ebaõiglaselt suure kahju naabrile. Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve, mis on kaitstud PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2 (RKHKo nr 3-3-1-64-02, p 16). 5.10 Halduskohus leiab, et eluliselt pole usutav, et kaebaja poolt planeeritava juurdeehituse projekt viiakse kunagi ellu. Isegi siis, kui seda ikkagi tehakse, siis tähelepanu on väärt asjaolu, et miski ei takista loomuliku valguse sattumist kaebaja ärihoonele nii lõuna kui ka põhja poolt, kus ehituslikult on paigutatud ka suured aknad. Samuti, tulenevalt haldusasja materjalidest on kaebaja ärihoone idaseinal ainult kaks väikest akent, mis omakorda kinnitab ka seda, et ärihoone idapoolne külg ei vajanud ka varem loomulikku valgust. Tutvudes haldusasja materjalidega kohus ei leidnud mitte ühtegi mõistlikku põhjust selle kohta, miks varem ei pidanud kaebaja vajalikuks paigutada ärihoone idaseinale suuri aknaid, et tagada äriruumile loomulikku valgust eesmärgiga säästa elektrikulusid, mille tegelikult maksavad kinni äriruumide üürnikud, mitte kaebaja ise, ega teinud selleks äärmiselt ebasobivas kohas juurde ehitisi avarate akendega (tl 139, I kd, fotod). Märkida tuleb ka seda, et võrreldes eluruumiga ei vähene äriruumi väärtus, kui aknast puudub mõnus vaade, aga samuti seda, et kaebaja pidi arvestama sellega, et naaberkinnistule kunagi ehitatakse hoone, mis enam või vähem katab ida poolt tulevat loomulikku valgust. Seega arvestades, et tegemist on kaubanduslikke eesmärke teeniva ärihoonega, kus on tagatud loomuliku valguse juurdepääs nii lõuna kui ka põhja poolt, ning hoone idaseinal puuduvad suured aknad (kaks väikest akent), aga samuti seda, et objektiivses õiguses ei ole äriruumidele kindlaksmääratud loomuliku valguse tagamise norme, siis asub kohus seisukohale, et vaidlustatava haldusaktiga, mis on küll vastuolus DP tingimustega, piiratakse PS § 32 lg-st 2 tulenevat õigust, kuid selline piirang on kõiki kaalul olevaid asjaolusid arvestades legitiimse eesmärgi suhtes (PS § 19) proportsionaalne. 5.11 Kehtestatud DP eesmärgiks on muu hulgas kaitsta naaberkinnistute omanike õigusi. Juhul, kui ehitusluba on õigusvastane objektiivses mõttes, rikub see luba ka kaebuse esitaja õigusi (RKHKo 3-3-1-25-02, p 23). Viidates nimetatud lahendile, leidis ka Tartu Ringkonnakohus, et kaebajal on subjektiivne õigus nõuda naaberkrundile ehitise 7

projekteerimisel ja ehitamisel detailplaneeringjärgsest maatüki hoonestuse protsendi nõuetest kinnipidamist. (TrtRKo nr 3-12-1936, p 20). Kohus tuvastas, et vastustaja poolt heaks kiidetud ehitusprojekt, mille alusel vastustaja andis välja kolmandale isikule ehitusloa, ei vasta detailplaneeringuga kehtestatud nõuetele. Sellisel juhul oleks vastustaja pidanud, lähtudes õiguskindluse põhimõttest ning EhS § 24 lg-st 1, kas keelduma vaidlustatud haldusakti väljaandmisest või saama kaebajalt nõusoleku DP-le mittevastava ehitusprojektile ehitusloa väljaandmisel või detailselt põhjendama haldusaktis, miks kõrvalekaldumine DP-s kehtestatud tingimustest on vastustaja arvates antud juhul põhjendatud. Eelpoolnimetatud kaebaja nõusolekut ei ole haldusmenetluses kaebaja andnud. Samuti puuduvad vaidlustatavas haldusaktis põhjendused DP-s kehtestatud tingimustest kõrvalekaldumise kohta. Kirjeldatu alusel on vaidlustatud ehitusluba vastuolus HMS §-ga 54 ja EhS § 24 lg-ga ja on seetõttu õigusvastane. 6. Poolte vaheline vaidlus käib ka selle üle, kas kaebaja oli kaasatud vastustaja poolt läbi viidud haldusmenetlusse või mitte ning kas enne haldusakti väljaandmist anti talle võimalus esitada omapoolseid arvamusi ja vastuväiteid. 6.1 HMS § 11 lg 1 p 1-3 kohaselt haldusmenetluses on menetlusosalised haldusakti andmist või toimingu sooritamist taotlev või halduslepingu sõlmimiseks ettepaneku teinud isik (taotleja), isik, kellele haldusakt või toiming on suunatud või kellele haldusorgan on teinud ettepaneku halduslepingu sõlmimiseks (adressaat); isik, kelle õigusi või kohustusi haldusakt, haldusleping või toiming võib puudutada (kolmas isik). HMS § 14 lg 1 sätestab, et haldusmenetluse algatamiseks või haldusmenetluse käigus esitatakse haldusorganile avaldus (taotlus) vabas vormis. Tulenevalt HMS § 35 lg p-st 1 ja lg-st 2 haldusmenetlus haldusakti andmiseks või toimingu sooritamiseks algab taotluse esitamisega haldusorganile. Haldusorgan teatab menetlusosalistele haldusakti andmiseks või toimingu sooritamiseks taotluse esitamisest (haldusmenetlusse kaasamise kohustus). Siit nähtub, et haldusorgan kaasab alustatud haldusmenetlusse isikuid, kelle õigusi või kohustusi võib taotletav haldusakt puudutada (riivata). Riigikohtu Halduskolleegium 08.10.2002 otsuse nr 3-3-1-56-02 p-s 9 leidis, et ehitusloa andmisel tuleb arvestada kõikide erinevate huvidega, mida ehitusnormid jm ehitamist reguleerivad õigusaktid kaitsevad või peavad kaitsma, eriti naabrite subjektiivsete õigustega, s.h omandiõigusega. Naabrite õiguste piiramine ei välista ehitusloa andmist, kuid neile tuleb anda võimalus kaasa rääkida neid puudutava otsuse tegemisel. Tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel. Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada isikutel enda omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve. (RKHKo nr 3-3-1-42-03, p 16). 6.2 07.08.2012 palus kolmas isik vastustajale esitatud taotluses ( tl 135, I kd) vastustajal väljastada Viru pst 14 kinnistule kaubandushoone rajamiseks ehitusluba vastavalt taotlusele lisatud ehitusprojektile (tl 7, I kd). 6.3 Haldusasja materjalidest järeldub, et kaebajale kuuluva kinnistu asukohaks on Viru pst 6 ning tegemist on vahetus läheduses asuvate kinnistutega (Viru pst 14 ja Viru pst 6). Arvestades eeltoodut, on kohus seisukohal, et alates haldusmenetluse alustamisest, mille käigus hakkas vastustaja otsustama ehitusloa väljastamise või väljastamata jätmise üle, pidi vastustaja kaasama haldusmenetlusse ka kaebajat ehk isikut, kelle õigusi võiks ehitusloa 8

väljaandmine puudutada. Vastustaja ei ole esitanud kohtule mitte ühtegi tõendit, millele tuginedes saaks kohus teha järelduse, et kaebaja kaasati haldusmenetlusse. 6.4 Vastavalt HMS § 40 lg-le 1 enne haldusakti andmist peab haldusorgan andma menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Demokraatliku õigusriigi põhimõttest (PS § 10) ning õiguste ja vabaduste kaitse kohustusest (PS § 14) tuleneb, et enne isiku õigusi riivava haldusakti andmist tuleb teda teavitada käimasolevast menetlusest ja anda talle võimalus avaldada kavandatava haldusakti suhtes oma arvamust. Tänaseks on see õigus reguleeritud HMS §-s 40. Isiku ära kuulamine võimaldab haldusorganil selgitada, millises ulatuses kavandatav haldusakt isiku õigusi ja huve riivab ning otsida võimalusi kõiki puudutatud isikuid rahuldava lahenduse saavutamiseks (RKHKo nr 3-3-1-25-02, p 22). Ärakuulamise hetk ei ole õiguslikult kindlaks määratud, kuid pigem seda tehakse menetluse lõppfaasiss.o ärakuulamisõiguse tõhusaks kasutamiseks peaks isik olema informeeritud akti eeldatavast resolutsioonist ja akti peamistest põhjendustest (RKHKo 3-3-1-52-13, p 34). 6.5 Vastustaja väidab, et kaebaja oli kutsutud eelprojekti arutamisega seotud nõupidamisele, kuid kaebaja ei ilmunud. Vastustaja kinnitab, et kaebajal oli kaasarääkimise võimalus, mida ta kasutas vesteldes haldusmenetluse ajal kolmanda isiku esindajatega ja vastustajaga. 6.6 Kohus märgib, et haldusasja materjalides puuduvad tõendid, mis võiksid kinnitada vastustaja väidet kaebaja 31.07.2012 toimunud nõupidamisele kutsumise kohta. 6.7 Kohus tutvus haldusasja materjalidega ning tegi kindlaks, et kaebaja küll esitas enne vaidlustatavat haldusakti, aga samuti ka enne 31.07.2012 toimunud nõupidamist vastustajale 11.07.2007 kirja, milles juhtis vastustaja tähelepanu ehitusprojektis esinenud puudustele, kuid see oli tehtud ajal, mil kaebaja ei teadnud ega pidanud teadma vahetult enne vaidlustatava haldusakti väljaandmist vastustaja lõplikku seisukohta ja kinnitatud ehitusprojekti tingimusi. Kohus leiab, et vastustaja on jätnud HMS § 40 lg-st 1 tuleneva ärakuulamise kohustuse nõuetekohaselt täitmata. 6.8 Vastustaja on leidnud, et kaebaja ära kuulamata jätmine ei võinud mõjutada vastustaja otsust, kuna ehitusloa väljaandmisel pidi ta juhinduma kehtestatud detailplaneeringust ning seetõttu puudus tal kaalutlusõigus. Vastustaja sõnul vaidlusaluse ehitusloa andmisel saavutati erinevaid huve tasakaalustav lahendus. 6.9 HMS § 58 kohaselt haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. 6.10 Tulenevalt ehitusseaduse (EhS) § 22 lg 1 p-st 1 ehitusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek muu hulgas ka püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele või veekogusse ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi. Ehitusloa andmine on diskretsiooniotsus ja selle tegemisel tuleb arvestada asjaosaliste kõigi kaalukate huvidega (RKHKo nr 3-3-1-64- 02). Menetlusosaline ei saanud küll nõuda, et tema omandiõigust üldse ei piirataks, kuid piirang peab olema proportsionaalne. Detailplaneering ei määra täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse, see sõltub ehitise projektist. Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, on kohalik omavalitsus kohustatud 9

ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve, samuti avalikke huve (RKHKo nr 3-3-1-42-03, p 21). 6.11 Sellest tulenevalt oli haldusorganil, lähtudes detailplaneeringus kehtestatud nõuetest, ehitusprojekti aktsepteeriva ehitusloa väljaandmisel kohustus kaaluda ka puudutatud isikute õiguste riive proportsionaalsust. Tuginedes eeltoodule, ei saa asuda seisukohale, et vastustajal puudus otsusdiskretsioon ehitusloa väljastamise või väljastamata jätmise otsustamise üle. Kohus leiab, et kui vastustaja oleks nõuetekohaselt kaasanud kaebajat haldusmenetlusse ning teda ka ära kuulanud, siis käesolevas otsuses tuvastatud asjaolude põhjal (hoonestuse pind ei vasta DP-s kehtestatud tingimustele) oleks vastustaja pigem keeldunud vaidlustatava haldusakti andmisest. Vastustaja ei ole otsuse andmisel kaalunud poolte erinevaid huve ning ei ole juhindunud DP-s kehtestud tingimustest, jättes DP-ga vastuolus oleva ehitusprojekti muutmata. Vaidlustatud haldusakti DP-s kehtestud tingimustest kõrvale kaldumise osas on see ka motiveerimata. 7. Kirjeldatu alusel ja juhindudes HKMS § 5 lg 1 p-st 1, kohus tühistab vastustaja poolt 09.08.2012 välja antud korralduse nr 545-k. 8. Menetluskulud 8.1 HKMS § 108 lg 1 kohaselt menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Sama paragrahvi lg-st 6 tulenevalt, kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. 8.2 Kaebaja esindaja poolt esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt tegi kaebaja esindaja halduskohtumenetluse raames käesolevas haldusasjas järgmised toimingud: tutvus haldusasja materjalidega, valmistas kohtuistungiks ette ja osales 07.08.2014 kohtuistungil, kokku 7 tundi - 490,00 eurot (1 tund - 70,00 eurot), koos käibemaksuga 588,00 eurot. Samuti kohtule oli edastatud maksekorraldus kaebaja poolt menetluskulude, summas 588,00 eurot tasumise kohta. Tuginedes eeltoodule, peab kohus kaebaja esindamiseks kantud menetluskulud summas 588,00 eurot mõistlikeks ja põhjendatuteks kuludeks ning vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 mõistab kaebaja poolt kantud menetluskulud summas 588,00 eurot ja kaebuse esitamise eest makstud riigilõiv, summas 15,00 eurot, kokku 603 € (tl 6, I kd) vastustajalt kaebaja kasuks. 8.3 Tulenevalt HKMS § 108 lg-st 8 kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. 8.4 09.10.2014 esitas kolmas isik kohtule taotluse menetluskulude hüvitamiseks summas 53 835,15 € (IV kd tl 76-154) , koos menetluskulude nimekirjaga, seisuga 09.10.2014. Taotluse kohaselt palub kolmas isik kohtul välja mõista haldusmenetluse käigus kantud menetluskulud vastustajalt või kaebajalt alternatiivselt. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama seadustiku § 108 lg 11 ja § 109 lg 6 võimaldavad välja mõista üksnes vajaliku ja põhjendatud menetluskulu ning jätta kulu täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui nende väljamõistmine oleks äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Juriidilisest isikust kolmandal isikul on küll õigus palgata endale õigusteadmistega lepinguline esindaja, kuid arvestades selle haldusasja keerukust ja haldusdokumentide mahtu, saab halduskohus käesoleval juhul pidada vastavat kulutust vajalikuks, põhjendatuks ja 10

mõistlikuks üksnes 4141,50 euro ulatuses. Vastavalt HKMS § 108 lg-tele 8 ja 11 ja HKMS § 109 lg-le 6, mõistab eelpoolnimetatud menetluskulud summas 4141,50 eurot välja vastustaja Sillamäe linnalt kolmanda isiku kasuks. Ülejäänud menetluskulud jäävad kolmanda isiku enda kanda. (digitaalselt allkirjastatud) Ülle Polluks kohtunik 11