3-13-105/34 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Aili Maasik

Otsuse tegemise aeg ja koht

13.10.2014, Tallinn

Haldusasja number

3-13-105

Haldusasi

T.K.i

ja

T.P.

ühine

kaebus

majandus-

ja

kommunikatsiooniministri

17.12.2012

käskkirja

nr 12-0400 punkti 2 tühistamiseks ja ministri kohustamiseks

määrama sundvõõranditasuks 5 eurot/m².

Menetlusosalised

Kaebajad — T.K. ja T.P. (volitatud esindaja T.K.)

Vastustaja – Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium,

esindajad Eva Vanamb ja Katrin Alliksaar

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Jätta T.K.i ja T.P. kaebused rahuldamata.

2. Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul, arvates selle avalikult

teatavaks tegemisest 13.10.2014, esitada apellatsioonkaebuse

vahetult Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellatsioonkaebuses

ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil, võidakse see

lahendada kirjalikus menetluses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vabariigi Valitsus otsustas 16.02.2012 korraldusega nr 89 „Tartu maakonnas Ülenurme vallas asuvate

kinnisasjade osade sundvõõrandamine“ (RT III 21.02.2012, 8) sundvõõrandada osa Uus-Ratasepa I ja II

kinnisasjadest. Sundvõõrandamine seondus Maanteeameti ettevalmistatava teeprojektiga riigimaantee nr 2

Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu ehitamiseks.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.03.2012 käskkirjaga nr 12-0125 „Sundvõõrandamismenetluse

läbiviimine“ (tl 73) algatati sundvõõrandatavate kinnisasjade osade erakorraline hindamine (p 1), moodustati

kinnisasjade hindamiseks komisjon (p 2), tehti tegevuslitsentsi omavale maa hindajale ülesandeks viia läbi

kinnisasjade Uus-Ratasepa I (registriosa nr 1444404) ja Uus-Ratasepa II (registriosa nr 3461004) osade

erakorraline hindamine (p 3) ning nähti ette alustada pärast erakorralist hindamist kokkuleppemenetlust (p 4).

Käskkirja p 4.3 kohaselt määrati kokkuleppe sõlmimiseks 30 päeva kinnisasja omanikule ettepaneku esitamise

teate kättetoimetamisest arvates.

Tartu kohtutäitur Anne Böckler koostas 02.10.2012 kinnisasja üleskirjutamise ja hindamise aktid (tl 108–111).

Aktide kohaselt oli kinnisasjade hind ühe m2 kohta 2,11 eurot.

2. Majandus- ja kommunikatsiooniminister määras 17.12.2012 käskkirja nr 12-0400 punktiga 2 (tl 10-12) Uus-

Ratasepa I ja Uus-Ratasepa II kinnistute osade (vastavalt 4250 m² ja 2599m²) sundvõõranditasuks 2,11 EUR/m²,

mis kokku moodustab 15 200 eurot. Tasu on määratud arvestades Tartu kohtutäitur Anne Böckleri 02.10.2012

koostatud kinnisasja üleskirjutamise ja hindamise akte, 13.11.2012 sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse

protokolli ja kokkuleppemenetluse komisjoni 11.12.2012 ettepanekut.

2.1. Käskkirja kohaselt toimus 13.11.2012 koosolek eesmärgiga kokku leppida Uus-Ratasepa I ja Uus-Ratasepa II

kinnisasjade osade eest sundvõõrandiandjatele (T.K. ja T.P.) makstava sundvõõranditasu ja hüvitise suuruses ning

sundvõõrandisaajale eelnimetatud kinnisasjade osade valduse üleandmises. Sundvõõrandisaaja (Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium) pakkus sundvõõrandiandjatele tasu kinnisasjade osade võõrandamise eest DTZ

Baltic (OÜ Kinnisvaraekspert) 02.10.2012 koostatud eksperthinnangu nr 1204-4676-01/EE kohaselt Uus-

Ratasepa I kinnisasja osa eest 2,11 EUR/m² (9 700 EUR kinnisasjade sundvõõrandatavate osade eest kokku) ja

Uus-Ratasepa II kinnisasja osa eest 2,11 EUR/m² (5 500 EUR). Kuivõrd sundvõõrandiandjad ei nõustunud

pakutava tasuga, esitas sundvõõrandisaaja kompromissi saavutamise eesmärgil uue pakkumuse, suurendades tasu

20% võrra, mis Uus-Ratasepa I kinnisasja osa eest on 2,53 EUR/m2 (10 752,5 EUR) ja Uus-Ratasepa II kinnisasja

osa eest 2,53 EUR/m2 (6 575,47 EUR). Eksperdihinnangu koostanud hindaja vastas sundvõõrandiandja

küsimustele kokkuleppemenetluses 19.11.2012 e-kirja teel.

2.2. 13.11.2012.a esitasid T.K. ja T.P. majandus- ja kommunikatsiooniministrile teate, mille kohaselt loevad nad

neile tekitatud kahjuks 02.06.2011 toimunud maamüügi tehingu kohase hinna 7 EUR/m² ja eksperthinnangus

toodud hinna 2,11 EUR/m² vahet, kuid arvestades sundvõõrandatava maa edaspidist sihtotstarbelist kasutust

avalikes huvides, võtavad nad enda kanda reaalselt saadud müügihinna 5 EUR/m² vahe 2 EUR/m².

2.3. Kokkuleppemenetlust läbi viiv komisjon esitas 11.12.2012 sundvõõrandiandjale oma seisukohad, tehes

majandus- ja kommunikatsiooniministrile ettepaneku kokkuleppemenetluse lõpetamiseks. Sundvõõrandisaaja

rõhutas, et kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 16 lg 1 kohaselt lähtutakse sundvõõranditasu

kindlaksmääramisel sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise kuupäevast. KASVS § 27 lg-te 1 ja 2 kohaselt tuleb

juhul, kui kokkuleppemenetluses sundvõõranditasu ja hüvitise osas kokkulepet ei saavutata, lähtuda erakorralise

hindamise aktis väljaselgitatud kinnisasja kõrgeimast maksumusest. Viidatud sätteist tuleneb üheselt, et

kokkuleppemenetluses

peab

kinnisasja

väärtuse

osas

tuginema

erakorralise

hindamise

aktile,

st

sundvõõrandamiskomisjonil puudub võimalus sundvõõrandatava kinnisasja väärtust iseseisvalt määrata.

Sundvõõranditasu peab KASVS § 17 lg 1 kohaselt katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise

tõttu kandma. Erakorralise hindamise läbi viinud ekspert eksperdihinnangus täiendavaid kahjusid aga ei

tuvastanud, samuti ei vaidlustanud sundvõõrandandja kohtutäituri koostatud kinnisasja arestimise akti.

Sundvõõrandisaajale ei ole ka kokkuleppemenetluses esitatud dokumentaalselt tõendatud kahjunõudeid. Sellest

tulenevalt puudub vajadus korraldada täiendavat hindamismenetlust võimalike lisanduvate kahjude ja nende

suuruse tuvastamiseks.

2.4. Käskkirja kohaselt on sundvõõrandisaaja selgitanud sundvõõrandiandjatele sundvõõrandamismenetluse käiku

ning sundvõõrandisaaja menetluslikku rolli. Sundvõõrandiandjatele anti kokkuleppemenetluses võimalus saada

lisaselgitusi, on tagatud ärakuulamisõigus ning menetluses on rakendatud hea halduse põhimõtteid. Kuivõrd

sundvõõrandiandjad on väljendanud põhimõttelist nõusolekut kinnisasjade osade võõrandamiseks Eesti

Vabariigile, kuid ei nõustu erakorralise hindamise käigus koostatud eksperdihinnangus märgitud tasuga, ei ole

sundvõõrandamise poolte vahel võimalik saavutada kokkulepet sundvõõrandiandjate omandis olevate kinnisasjade

osade võõrandamiseks. Kokkuleppemenetlusega ei saa jätkata KASVS § 25 lõikest 1 tulenevalt, kuna

kokkuleppemenetluseks on ette nähtud seadusest tulenev tähtaeg 30 päeva.

3. T.K. ja T.P. esitasid 16.01.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille soovivad majandus- ja

kommunikatsiooniministri 17.12.2012 käskkirja nr 12-0400 punkti 2 tühistamist ja ministri kohustamist määrama

sundvõõranditasuks 5 eurot/m² (tl 44–45). Kohus võttis kaebuse 11.10.2013 määrusega menetlusse (tl 51-54) ja

määras asja 27.06.2014 määrusega kirjalikku menetlusse (tl 118-119).

KAEBAJATE SEISUKOHAD

4. Kaebuse (tl 3-6 ja 44-45) kohaselt on vaidluse all sundvõõranditasu ja selle suuruse määramise menetluse

seaduslikkus, kaalumisel reaalse turuhinna teadasaamiseks tehtud müügitehingu kõrvalejätmise õiguspärasus,

kohalike pakkumishindade (müügikuulutuste hindade) arvestamise ulatus ja seoses õigustatud ootusega õiglane

hind, lähinaabruses maanteeameti poolt omandatud transpordimaa tehingute sobivus võrdlushindadena ja kinnistu

asukohast tulenev mõju väärtusele.

4.1. Vaidlustatud käskkiri rikub kaebajate põhiseaduse (PS) §-st 32 tulenevaid õigusi ja kinnisasja

sundvõõrandamise seaduse üldpõhimõtet kaitsta kodanikku riigi omavoli eest ning hüvitada sundvõõrand täielikult

ja õiglaselt. Kaebajad pole määratud sundvõõranditasu suurusega nõustunud ega saanud komisjonilt piisavaid

selgitusi sisulist tähtsust omavates küsimustes. Komisjon on end taandanud talle seadusega pandud hindamise

kohustusest, jätnud tähelepanuta ja kaalumata kaebajate küsitud hinna põhjendused ning asjaolu, et kaebajad

polnud reaalse müügitehingu hinna eest nõus müüma maad ostja poolt soovitud ulatuses.

4.2. Kuna KASVS § 16 lg 4 kohaselt lähtutakse erakorralisel hindamisel maa hindamise seaduse (MHS) § 8 lg 2

alusel kehtestatud korrast, peab komisjon olema iseseisvalt pädev otsustama ja hindama vaidlusaluseid seisukohti.

Võrdlusmeetodil leitud harilikule väärtusele on võimalik kasutada alternatiivi, mis iseloomustab majanduslikku

kahju paremini (maa hindamise seaduses (MHS) viidatud korra punktid 16 ja 20). Kaebajate arvates on selleks

reaalne tehinguhind. Kaebajad on seisukohal, et komisjon võib, aga ei pea kaasama täiendavaid eksperte.

Erakorralise hindamise ja hindamisakti võib teha komisjon ning saata tulemuse ministrile. Olemas on võimalus

eksperthinnangu seisukohtade sisulisteks täpsustusteks ja muudatusteks, kuivõrd hindamisaruande vormile

vastavad ka ekspertarvamus ja lisahinnang. Komisjon ei ole oma kaalutlusõigust kasutanud ning minister pole seda

komisjonilt nõudnud.

4.3. Eksperthinnangu koostaja (hindaja) on eemaldunud vabaturutehingutest ja kasutanud tehinguid, kus hindaja

möönab küll erinevust vabaturuhindadest enda hinnangus, kuid ei pea võimalikuks aktsepteerida omanike

vabaturutehingut mida ta ei pea üheselt vabaturutehinguks. Vastustajad on täiesti tähelepanuta jätnud asjaolu, et

müügitehingus soovis ostja osta 3 ha maad, kuid kaebajad müüsid ainult 2 ha, sest kompromisshind 7 eurot/m²

polnud ahvatlev. Sobivate võrdlustehingute puudumisel on reaalne müügihind 7 eurot/m² tõepärasem alus

kokkuleppemenetluses hinna lähtealusena kui eksperthinnang ning vastab igati turuväärtuse nõuetele ja vajab tõsist

kaalumist, eriti alternatiivina tulenevalt nii KASVS üldpõhimõttest kui ka PS §-st 32 korvata sunniga tekitatud

kahjud täielikult ja õiglaselt. Kokkuleppemenetluses saab seda kaaluda ja hinnata vaid komisjon ise. Turuväärtus

(market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus

pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning

ilma sunnita.

Kaebajad ei ole soovinud pakkumushindade alusel tuvastada kinnisvara väärtust, vaid küsinud, kuidas mõistab

komisjon hindaja poolt eksperthinnangus toodud graafikus sisalduvat, et keskmine pakkumishind Tartu maakonnas

pole pikaajaliselt (2009–2012) langenud alla 15 euro/m², kuid õiglane hüvitis on sellest kuus korda madalam.

Samuti seda, kuidas seostub müüjate vaba tahtega ja hindaja seisukohaga, et väärtuse kuupäeva turusituatsioonis

on parimaks kasutuseks hoidmisotstarve (st. objektide soetamine investeeringuobjektidena) ning tulevikus müük

või arendamine. Kaebajad on seisukohal, et kuivõrd hindaja on välja toonud pakkumishindade muutuse ja graafiku

pikas perioodis ning pidanud kõige mõistlikumaks hoidmisotstarvet, on loomulik, et müügitehinguid tehakse vaid

hädavajadusel ja kiirmüügi hinnaga. Seetõttu ei peegelda tehinguhinnad maaturu olukorda täielikult ja tuletatud

ning määratud hind on ebaproportsionaalset väike.

Olukorras, kus hindaja väitel võrdluskõlbulikke tehinguid praktiliselt ei ole, on alternatiivina võimalik kaaluda ka

lähiümbruses mõnesaja meetri kuni kilomeetri kaugusel transpordimaana omandatud sarnaseid äralõikeid ja

kontrollida sisulist erinevust. Näiteks on naaberkinnistutest Tüki ja Müürsepa üle tee asuva transpordimaa kinnistu

samuti hoonestamata, kuid makstud hind on viis korda kõrgem. Kaebajate arvates vääriks võrdlus kaalumist, eriti

kui kaebajad soovisid kaks korda madalamat hinda, kuid seda pole tehtud. Selline otsustus on kaebajate arvates

komisjoni pädevuses.

Kuna hindaja on kinnitanud oma vastuses, et Ülenurme vallas on Tartumaa kõrgeimad maa hinnad väljaspool Tartu

linna ning Ülenurme vallas omakorda on kõrgeimad maa hinnad Tõrvandi alevikus ja Soinaste külas, võib väita,

et kinnistu asukoht Tõrvandi aleviku ja Ülenurme aleviku ning põhimaantee ja kohaliku tee vahel tõstab tema

väärtuse kindlasti keskmisest kõrgemale. Seda kinnitab ka reaalse müügitehingu hind 7 eurot/m², mis on

maatulundusmaa osas üle keskmise. Kaebajate arvates pole määratud sundvõõranditasu 2,11 eurot/m² KASVS

kohane õiglane tasu, kuna see on üle kahe korra väiksem Soinaste külas hoonestamata maatulundusmaa keskmisest

müügitehingute hinnast 5,79 eurot/m² ajavahemikul 01.01.2009–16.02.2012.

4.4. Kohustamisnõude suuruse kohta lisab kaebaja (tl 45) veel, et 02.06.2011 toimunud müügitehingu hind oli 7

eurot/m², mille eest müüdi vaid 2 ha maad ostja soovitud kolmest hektarist, naabruses Maanteeameti poolt

transpordimaa eest makstud hind on 11 eurot/m² ja hoonestamata maatulundusmaa pikaajaline keskmine hind

Soinaste külas 5,79 eurot/m². Mõistes avalikes huvides riigi teede ehitamiseks maade võõrandamise vajalikkust,

on kaebajad olnud nõus ka ilma sundvõõrandamiseta, kuid tekkis hinnavaidlus, kus kaebajate argumente ei

kaalutudki ning kokkulepet ei üritatud saada.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

5. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebajate kanda. Vastuseks kaebusele märgib

vastustaja järgmist (tl 68–71).

5.1. Kaebajatega on juba enne praeguses haldusasjas vaidlustatud käskkirja andmist peetud läbirääkimisi tee-

ehituseks vajaliku maa omandamiseks. Maanteeamet teavitas 05.10.2011 kirjadega nr 16-2/11-00258/058 ja 16-

2/11-00258/059 Uus-Ratasepa I ja Uus-Ratasepa II kinnisasjade kaasomanikke kinnisasjade osade

sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest. Ühtlasi esitas Maanteeamet kinnisasjade omanikele viimase

pakkumise, 0,41 eurot/m2, lisades leitud turuväärtusele eksperdihinnangu täpsusklassi. Vastuseks märkis T. Kibal

20.10.2011 kirjas kaasomanike nimel, et Maanteeameti esitatud eksperdihinnang sisaldab ebausaldusväärseid

andmeid ning läbirääkimisi kinnisasjade omanikega pole toimunud. Viidates varem mainitud Ratasepa kinnisasjast

(kinnistu registriosa nr 2804504) projektikohase äralõike võõrandamise läbirääkimistele, märgiti vastuses, et

õiglane hind Uus-Ratasepa I ja Uus-Ratasepa II kinnisasjade osalisel võõrandamisel on kaasomanike arvates 5

eurot/m2.

5.2. Kaebajad ei ole vaidlustanud Vabariigi Valitsuse korraldust sundvõõrandamise kohta. Kaebajad on ise

möönnud, et nad ei vaidlusta sundvõõrandamist ega kokkuleppemenetluse lõpetamist, kuid ei nõustu määratud

sundvõõranditasuga ning nõuavad, et kohus kohustaks ministrit määrama sundvõõranditasuks 5 eurot/m2.

5.3. Teede ehitamiseks vajalikke maaüksusi avaliku rahaga omandades ei ole riigil võimalik tasuda mistahes

nõutud hinda, vaid lähtuda tuleb omandatava kinnistu harilikust väärtusest ning tehingud peavad olema

majanduslikult põhjendatud.

5.4. Sundvõõranditasu on õiguspäraselt määratud. KASVS sätestab sundvõõranditasu määramise regulatsiooni.

KASVS § 16 lg-st 1 tuleneb kohustus maksta sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu kinnisasja (samuti selle osa)

harilikus väärtuses, mis kinnisasjal oli sundvõõrandamise otsuse kuupäeval. KASVS § 16 lg 3 sätestab, et

sundvõõranditasu kindlaksmääramisel ei arvestata kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtuse muutumist

sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise ja erakorralise hindamise vahelisel ajal ega selle võimalikku muutumist

tulevikus. Samasisuline nõue tuleneb ka KASVS § 16 lg-s 4 viidatud hindamise korra punktist 21.

5.5. Vastustaja andis sundvõõranditasu määramise käskkirja kooskõlas KASVS § 27 lg-ga 1, sest sundvõõranditasu

määramisele eelnenud kokkuleppemenetluses kokkuleppele ei jõutud. KASVS § 27 lg 2 kohaselt näidatakse

sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses KASVS § 16 lg 9 sätestatud hindamisaktis märgitud kõrgeim

kinnisasja väärtus. Vastustaja on sellest lähtunud, määrates sundvõõranditasuks erakorralise hindamise aktis

toodud sundvõõrandatud kinnisasja osa hariliku väärtuse – 2,11 eurot/m2. Komisjoni protokollis märgitud 2,53

eurot/m2 oli pakkumine, mis kaebajatele kompromissi eesmärgil ja hindamiseksperdi soovitusel tehti, kuid millega

kaebajad ei nõustunud.

5.6. Kaebajad ei ole kinnisasja arestimise akti täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras vaidlustanud. Seega on

kohtutäituri koostatud kinnisasja arestimise akt jõus ning käskkirjas on majandus- ja kommunikatsiooniminister

KASVS § 27 lg 2 tulenevalt sundvõõranditasu õigesti määranud. Tulenevalt KASVS § 16 lg-st 6 koostab

kohtutäitur kinnisasja arestimise akti, milles määratakse eksperthinnangule tuginedes ka sundvõõrandatud

kinnisasja (samuti selle osa) hind. Maa hindamisel osaleb MHS § 4 lg 1 sätestatud tegevuslitsentsi omav hindaja.

Ametnikest komisjoni liikmetel puudub pädevus asuda hindaja asemele ning esitatud eksperthinnangu sisuliseks

ülevaatamiseks. Sarnastele seisukohtadele on kohtud jõudnud ka senises praktikas (haldusasjad nr 3-11-2823 ja

3-10-1441).

5.7. Kohtutäitur on 2.10.2012 kinnisasja arestimise aktis selgitanud, et võlgnik ja sissenõudja võivad kohtutäituri

määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada täitemenetluse seadustiku (TMS) §-s 217 sätestatud

korras. Hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult.

Lisaks on kohtutäitur oma aktis selgitanud kohtutäituri tegevuse peale kaebuste esitamise üldist korda. Kui

sundvõõrandiandja jätab maa erakorralise hindamise tulemuse (kohtutäituri koostatud akt) vaidlustamata, ei saa

selles osas hindamistulemust enam muuta. Küll aga võib sundvõõrandiandja nõuda täiendavalt teatatud

sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamist (KASVS § 23) ning selle suhtes täiendava hindamismenetluse

läbiviimist (KASVS § 27 lg 2). Kaebajad ei ole majandus- ja kommunikatsiooniministrit täiendavatest kahjudest

teavitanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus, hinnanud poolte esitatud põhjendusi ja tõendeid nende kogumis leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

Kohtu põhjendused on järgmised.

7. Kaebajad ei ole vaidlustanud Vabariigi Valitsuse 16.02.2012 korraldust nr 89, millega otsustati sundvõõrandada

osa Uus-Ratasepa I ja II kinnisasjadest. Kaebajad möönavad ka ise, et on alati olnud nõus võõrandama maad

avalikes huvides, kuid mitte vastustaja pakutud hinnaga, mis on kordades väiksem nende poolt soovitust (tl 44).

Vaidlus on kaevatud käskkirjaga määratud sundvõõranditasu suuruse üle, samuti selles, kas kokkuleppemenetlust

läbi viinud komisjon on majandus- ja kommunikatsiooniministrile ettepanekut tehes õigesti lähtunud

hindamisaktist või oli tal otsustamisruumi tasu suuruse osas.

8. KASV § 2 lg 1 kohaselt on kinnisasjade sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta

üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest (vt ka Riigikohtu 20.06.2003 otsus haldusasjas nr 3-3-1-51-03,

p 9).

KASV § 15 lg 1 sätestab, et sundvõõrandisaaja peab kinnisasja sundvõõrandamise korral maksma

sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu. KASVS § 16 lg 1 kohaselt lähtutakse sundvõõranditasu ja hüvitise

kindlaksmääramisel erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud

asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Kinnisasja sundvõõranditasu ei või

olla madalam kinnisasja ja hoonestusõiguse harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke

seisuga. Sundvõõranditasu kindlaksmääramisel ei arvestata sundvõõrandatava kinnisasja või piiratud asjaõiguse

väärtuse muutumist sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise ja erakorralise hindamise vahelisel ajal ega selle

võimalikku muutumist tulevikus (KASVS § 16 lg 3).

9. Riigikohtu üldkogu on 18.03.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-59-04 (p-d 18-20) leidnud, et õiglane hüvitis

omandi sundvõõrandamise korral on üldjuhul asja harilik väärtus ehk selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Samas märgiti ka, et sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku väärtuse ehk

turuhinnaga ning põhiseaduse § 32 lg-ga 1 võib kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole

sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks tuleb üksikisiku

huve kaaluda üldiste huvidega. Üldkogu rõhutas, et ka Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni

rakendamise praktikas ei tähenda omandiõiguse kaitse sundvõõrandamise korral sundvõõrandatava asja

turuväärtuse täies mahus kompenseerimise kohustust.

10. Avalikes huvides kinnistu võõrandamise eest tasu kujunemise seisukohast tuleb eristada läbirääkimiste etappi

enne sundvõõrandamist ja sundvõõrandamismenetlust, mille raames on ette nähtud ka kokkuleppemenetlus.

Vastustaja on oma vastuses viidanud sundvõõrandamismenetlusele eelnenud läbirääkimistele, mille käigus

kaebajad ei nõustunud pakutud tasuga (tl 68–69).

11. Sundvõõranditasu suuruse aluseks olev väärtus selgitatakse välja KASVS-s sätestatud menetluse käigus.

KASVS § 16 lg-d 5-7 näevad ette, et pädev isik (käesoleval juhul KASVS § 16 lg 6 ls 1 kohaselt majandus- ja

kommunikatsiooniminister) teeb kinnisasja asukohajärgsele kohtutäiturile ülesandeks sundvõõrandatav kinnisasi

üles kirjutada, hinnata ja vajaduse korral hoiule võtta. Kinnisasja ja piiratud asjaõiguste hindamisel osaleb

tegevuslitsentsi omav maa hindaja ning kaasata võib ka täiendavaid eksperte. Sama paragrahvi lg 8 määrab

üleskirjutamise ja hindamise maksimaalseks tähtajaks 2 kuud ning lg 9 näeb ette, et erakorralise hindamise tulemus

vormistatakse hindamisaktina, mis saadetakse mh kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele.

12. Tartu kohtutäitur Anne Böckleri 02.10.2012 kinnisasja üleskirjutamise ja hindamise aktides (täiteasjad nr

182/2012/522 – 182/2012/525, tl 108-111) kajastub sundvõõrandatavate kinnisasja osade hind – 2,11 eurot/m2.

13. KASVS § 22 lg 2 kohaselt alustab pädev isik pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist ja erakorralist

hindamist viivitamata kokkuleppemenetlust. Vastava teate avaldamisega üleriigilise levikuga päevalehes tehakse

isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ettepanek teatada oma õigustest ja nõuetest teate avaldajale (§

23 lg 1), kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele tehakse ettepanek teatada sundvõõrandamisega

tekitatud kahjudest, mis KASVS § 16 lg-s 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu (§ 23 lg 2). KASVS § 24 lg 1

kohaselt kutsub pädev isik kokkuleppemenetluse osalistena välja sundvõõrandamise pooled ja teised isikud, kelle

õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ning teeb neile ettepaneku leppida kokku sundvõõranditasu ja hüvitise

suuruses ning maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ning kinnisasja ja hoonestusõiguse valduse

vabatahtliku üleandmise tingimustes.

Praegusel juhul on kokkuleppemenetlus toimunud majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.03.2012 käskkirja

nr 12-0125 alusel (tl 73) ning kokkuleppemenetluse käik ja tulemused kajastuvad 13.11.2012 protokollis (tl 13-

15).

14. KASVS § 25 lg-st 2 tuleneb, et kui määratud tähtaja (KASVS § 25 lg 1 järgi maksimaalselt 30 päeva), jooksul

kokkulepet ei saavutata, lõpetab pädev isik kokkuleppemenetluse ja sundvõõrandamismenetlus jätkub. Eelnevalt

viidatud 26.03.2012 käskkirjaga oli kokkuleppemenetluseks antud maksimaalne 30 päeva pikkune tähtaeg (p 4.3).

Kuna sundvõõranditasus ja kahjustatud õiguste eest makstavas hüvitises kokkuleppele ei jõutud, tegi

sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse pädeva haldusorganina majandus- ja kommunikatsiooniminister

vastavalt KASVS § 27 lg-le 1.

15. KASVS § 24 lg 3 kohaselt lähtuvad läbirääkimistel sundvõõranditasu ja hüvitise suuruses kokkuleppe

saavutamiseks sundvõõrandamise pooled ja teised isikud, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, käesoleva

seaduse § 16 lõikes 9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeimast kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtusest.

Seega on kokkuleppemenetluses võimalik erakorralise hindamise tulemustest suurema tasu kokkuleppimine. Seda

kinnitab ka KASVS § 26 lg 3, mille kohaselt märgitakse kokkuleppemenetluse protokolli sundvõõrandiandja ja

kustutatavate õiguste omajate poolt viimasena nõutud ning sundvõõrandisaaja poolt viimasena pakutud

sundvõõranditasu ja hüvitise suurus. KASVS § 27 lg 2 aga otsustajale tasu suuruse osas enam kaalumisruumi ei

anna. Selles menetlusetapis toimub täiendav hindamine ainult muude nõuete hindamiseks, millest on õigeaegselt

teatatud, kuid milles ei ole saavutatud kokkulepet. Asja materjalidest ei nähtu selliste muude nõuete esitamist.

Kaebajate esitatud kirjalik teade (tl 16) ei ole selline kahjunõue KASVS § 27 lg 2 tähenduses. Selles teates

väljendavad kaebajad oma mittenõustumist hindamisaktis määratud hinnaga.

16. Kaebajad leiavad, et komisjon on põhjendamatult lähtunud hindamisaktis esitatud hinnast ning jätnud

kasutamata enda pädevuse õiglase hinna määramiseks. Kaebajad on seisukohal, et komisjon on iseseisvalt pädev

otsustama sundvõõranditasu suuruse üle ja hindama vaidlusaluseid seisukohti. Kaebajad tuletavad sellise järelduse

KASVS § 16 lg-st 4, mille kohaselt lähtutakse erakorralisel hindamisel MHS § 8 lõike 2 alusel kehtestatud korrast,

ning selle korra punktidest 16 ja 20 (tl 4). MHS § 8 lõike 2 alusel antud maa erakorralise hindamise korra (Vabariigi

Valitsuse 25.10.1996 määrus nr 260) p 16 sätestab, et sundvõõrandamisel riigimaantee ehitamiseks või

omandamiseks on majandus- ja kommunikatsiooniministril õigus kaasata hindamisele erapooletuid eksperte,

moodustada komisjone ning korraldada sundvõõrandataval kinnisasjal vaatlusi. Komisjoni moodustamisel peab

selle üheks liikmeks olema vastavalt „Maa hindamise seaduse“ § 4 lõikele 1 tegevuslitsentsi omav maa hindaja.

Korra p 20 sätestab, et sundvõõrandatava kinnisasja hindamisel leitakse selle harilik väärtus, mille määramisel

kasutatakse käesoleva korra punktis 3 nimetatud meetodeid. Kui kinnisasja harilik väärtus ei iseloomusta

majanduslikku kahju, mida sundvõõrandiandja kannab, siis leitakse viimasest asjaolust tulenev väärtus.

Kohtu hinnangul ei tulene nimetatud sätetest kokkuleppemenetlust läbi viiva komisjoni pädevust otsustada

siduvalt sundvõõranditasu hindamisaktis näidatust suuremas ulatuses. Komisjon ei saa olukorras, kus

kokkuleppemenetlus lõpeb kokkulepet saavutamata, teha tasu suuruse kohta teistsugust otsustust tasu määramiseks

kui tuleneb KASVS § 27 lg-st 2. Komisjonil pole iseseisvat otsustuspädevust. KASVS ei näe ette, et komisjon

teeks sundvõõranditasu määrajale (praegusel juhul majandus- ja kommunikatsiooniminister) ettepaneku

sundvõõranditasu suuruse osas. KASVS § 26 lg-st 3 tulenevalt märgitakse tagajärjeta jäänud kokkuleppemenetluse

kohta protokolli kokkuleppemenetluse tulemusteta jäämise põhjused, sundvõõrandiandja ja kustutatavate õiguste

omajate poolt viimasena nõutud ning sundvõõrandisaaja poolt viimasena pakutud sundvõõranditasu ja hüvitise

suurus, st fikseeritakse kokkuleppemenetluses toimunu.

Lõpliku otsuse tegija – majandus- ja kommunikatsiooniminister – poleks saanud ka komisjoni teistsuguse

ettepaneku korral otsustada teisiti, kui KASVS § 16 lg-s 9 nimetatud hindamisaktile tuginedes lähtuda selles

nimetatud kõrgeimast hinnast.

17. Seega ei nõustu kohus kaebajatega selles, et kokkuleppe mittesaavutamisel oli kokkuleppemenetlust läbi viinud

komisjonil olukorras, kus menetlus lõppes kokkulepet saavutamata, pädevus ja kohustus hinnata sundvõõrandatava

maa väärtust kujundavaid asjaolusid ning teha väärtuse määramiseks hindamisaktis sisalduvast erinev otsustus.

18. Vaidlustatud käskkirjaga sundvõõranditasu määramise õiguspärasuse üle otsustamiseks tuleb lahendada

küsimus, mis on praegusel juhul „hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja väärtus“ KASVS § 27 lg 2 ja § 16 lg

9 koostoime tähenduses ning kas vaidlustatud käskkirja andmisel on sellest lähtutud.

KASVS § 27 lg 2 kohaselt näidatakse sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses sundvõõranditasu ja hüvitise

suurusena KASVS § 16 lõikes 9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja või piiratud asjaõiguse

väärtus. Hindamisaktideks KASVS § 16 lg 9 tähenduses on praegusel juhul kohtutäitur Anne Böckleri 02.10.2012

kinnisasja üleskirjutamise ja hindamise aktid (täiteasjad nr 182/2012/522 – 182/2012/525, tl 108-111). Aktides on

näidatud nii sundvõõrandamise esemeks olevate kinnistu osade kui ka kinnistute hind tervikuna, samuti

kinnisasjade hind ruutmeetri kohta (2,11 eurot/m2). Kohtutäituri aktidest nähtub, et kinnisasjade hindamine toimub

sundvõõrandamise menetluses ja nõude sisuks on sundvõõrandatavate kinnisasjade üleskirjutamine ja hindamine.

Samuti nähtub aktidest võlgnike (sundvõõrandiandjad) ja sissenõudjate (sundvõõrandisaajaks oleva Eesti Vabariigi

esindaja) ning manuka kohalolek.

19. Aktides on selgitatud ka vaidlustamisvõimalusi nii vara arestimise korral kui ka kohtutäituri otsuse või tegevuse

peale kaebamise korda üldisemalt, selgitatud täituri poolt kaebuse kohta tehtud otsuse edasikaebamise võimalust

maakohtule. Aktides on märgitud, et võlgnik ja sissenõudja võivad kohtutäituri määratud hinna vaidlustada

kohtutäiturile esitatava kaebusega täitemenetluse seadustiku (TMS) § 217 sätestatud korras ning et hinna

vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Toimikust ei

nähtu, et kaebajad oleksid kohtutäituri aktidega määratud hinda vaidlustanud. Vastustaja märgib vastuses

kaebusele (tl 70 pöördel), et kaebajad pole kinnisasjade arestimise akte vaidlustanud. Kohtule esitatud

sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse protokollist (tl 14) ja kohtuinfosüsteemist nähtuvalt on T.K.

vaidlustanud kohtutäitur Anne Böckleri tegevuse täiteasjades nr 182/2012/522 ja 182/2012/525 põhjusel, et

kohtutäitur on täitemenetlust alustanud ja viib seda läbi ilma seadusekohase täitedokumendita (tsiviilasi nr 2-12-

21682). 04.09.2012 kohtumäärusega jäeti T.K.i kaebus rahuldamata.

Sellises olukorras on sundvõõrandiandjatel küll võimalik halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud tingimustel

vaidlustada sundvõõranditasu määramise käskkirja ning taotleda selle käskkirja tühistamist ja vastustaja

kohustamist tasu määramiseks vastavalt hindamisaktis märgitud väärtusele. Seejuures ei ole võimalik aga nõuda

vastustaja kohustamist määrama tasu suuremas ulatuses, kui erakorralise hindamise aktis ette nähtud. Ka varasemas

kohtupraktikas (Tallinna Halduskohtu 21.06.2013 otsus haldusasjas nr 3-11-2823) on leitud, et erakorralise

hindamise tulemusi tuleb vaidlustada täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Selle võimaluse minetamisel ei

ole sundvõõranditasu määramise käskkirja vaidlustamisel võimalik enam vaielda hindamisaktiga kindlaks

määratud maa väärtuse üle. Sundvõõrandamise menetlus on teatud erimenetlus, mille jaoks määratakse

sundvõõrandatava kinnisasja väärtus siduvalt kindlaks täitemenetluses. Kohtutäituri aktide ja toimingute

vaidlustamiseks on seadusandja näinud ette eraldi menetluskorra täitemenetluse seadustikus. Eeltoodust tulenevalt

ei ole kohtul praeguse vaidluse lahendamisel võimalik hinnata, kas kaebajate poolt esile toodud tegurid võisid

mõjutada sundvõõranditasu määramisel aluseks olnud kinnisasjade väärtust.

20. Kohus märgib, et sundvõõranditasu määramise õiglases ulatuses tagab ühelt poolt KASVS §-s 16 lg-tes 5-9

ette nähtud erimenetlus, mille käigus toimuv erakorraline hindamine päädib kohtutäituri aktiga. Aktis sisalduv

hindamistulemus põhineb tegevuslitsentsi omava hindaja, kuid vajadusel ka teiste ekspertide ja komisjonide

seisukohal. Hindamisaktis määratud hinnaga mittenõustumisel on vaidlustamisvõimalus tagatud nii

sundvõõrandisaajale- kui ka andjale. Teisalt on õiglases ulatuses sundvõõranditasu kujunemiseks ette nähtud

kokkuleppemenetlus.

21. Kaebajad on 08.08.2014 esitanud kohtule taotluse notar Tiina Tombergi 15.05.2014 sõlmitud Ratasepa

kinnistu jagamise avalduse ja müügilepingu võtmiseks asja materjalide juurde. Kaebajad märgivad, et

kinnisvarabüroolt „Uus Maa“ tellitud eksperthinnangu kohaselt oli selle kinnistu turuhind seisuga 04.10.2013 6,9

eurot/m2 (tl 138-144). Vastustaja vaidleb taotlusele vastu (tl 160).

HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning

arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. KASVS § 16 lg 1 kohaselt lähtutakse

sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele

määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

Käesolevas haldusasjas vaidlusaluseks olevate Uus-Ratasepa I ja II kinnistute sundvõõrandamine otsustati

Vabariigi Valitsuse 16.02.2012 korraldusega nr 89. Seega on notar Tiina Tombergi 15.05.2014 sõlmitud Ratasepa

kinnistu jagamise avalduse ja müügileping käesolevas haldusasjas asjassepuutumatu.

22. Kohtu hinnangul on alusetud kaebajate väited kaalutlusõiguse teostamata jätmise kohta sundvõõranditasu

määramisel. Kohus leiab, et majandus- ja kommunikatsiooniminister on vaidlustatud käskkirja andmisel

põhjendatult ning kooskõlas KASVS § 27 lg-tega 1 ja 2 lähtunud hindamisaktides sätestatud kinnisasja osade

väärtusest ning kokkuleppemenetluse protokollist ja määranud sundvõõranditasu õiguspäraselt. Kaebusest ei nähtu

ka muid aluseid vaidlustatud käskkirja punkti 2 tühistamiseks.

Kuna esitatud tühistamiskaebus jääb rahuldamata, ei ole alust ka kohustamiskaebuse rahuldamiseks ega vastustaja

kohustamiseks määrata sundvõõranditasu kaebajate poolt taotletud ulatuses.

23. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmise

tõttu kuuluksid vastustaja menetluskulud kaebajatelt väljamõistmisele. Vastustaja on vastuses kaebusele palunud

jätta menetluskulud kaebajate kanda (tl 71 pöördel), ei ole aga esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ja

kuludokumente (HKMS § 109 lg 1) ning kohus ka ei leia, et käesolev kohtuasi oleks vastustaja igapäevase

põhitegevuse raamidest väljuv. Seetõttu jätab kohus menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Aili Maasik

Kohtunik