2-13-61604/23 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-13-61604

Kohus

Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Rüütli tn

Kohtunik

Heli Käpp

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

08.oktoober 2014, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu

Tsiviilasi

Korteriühistu Xxxxxxxxx xx hagi S.K. vastu põhivõla

429,80 € ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

931,40 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja:

Korteriühistu

Xxxxxxxxx

xx

(registrikood

xxxxxxxx, asukoht Xxxxxxxxx xx, xxxxx), seaduslik

esindaja juhatuse liige A.R.

Hageja lepinguline esindaja Raja Õnnik (OÜ Andrus

Õnniku Õigusbüroo, e-post: rajaonnik@gmail.com )

Kostja: S.K. (isikukood x, elukoht x)

Kohtuistung

18.august 2014

Kohtuistungil osalesid

R. Õnnik, A. Roosmaa, S. K.

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista S.K.’lt Korteriühistu Xxxxxxxxx xx kasuks 906,44 € (üheksasada kuus

eurot ja 44 senti, millest 476,64 € on põhivõlg ja 429,80 € otsuse 08.10.2014 (kaasa arvatud)

tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis).

3. Välja mõista S.K.’lt Korteriühistu Xxxxxxxxx xx kasuks viivis 0,07% tasumata

põhivõlast päevas, alates 09.10.2014 kuni põhivõla täieliku tasumiseni.

4. Menetluskulud jäävad täies ulatuses S.K. kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuses edasikaebekorra selgitamine ei ole edasikaebamiseks loa andmine TsMS § 442 lg

10 ja § 637 lg 21 tähenduses.

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse

apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna

Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses

ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse

esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Korteriühistu Xxxxxxxxx xx esitas 30.12.2013 Pärnu Maakohtule hagi S.K. vastu põhivõla

429,80 € ja sellelt kuni hagi esitamiseni arvestatud viivise 392,10 € väljamõistmiseks ning

lisanduva viivise väljamõistmiseks protsendina põhivõlast KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras

hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

Hagiavalduse kohaselt korteriühistu Xxxxxxxxx xx (edaspidi: ühistu) on korteriomandiseaduse

ja korteriühistuseaduse alusel moodustatud mittetulundusühing Pärnus, x asuva elamu (välja

arvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku)

maa ühiseks majandamiseks, ühistu liikmetele eluruumi kasutamisega seotud teenuste

osutamiseks ning ühistu liimete ühiste huvide esindamiseks. Xxxxxxxxx xx asuvas elamus on 85

korteriomandit ja ühistul on 85 liiget. Pärnus, aadressil x korteri nr x korteriomandi (registriosa

nr xxxxxxx) omanikuks on S.K..

Kuni 2010 aasta suveni parkisid Xxxxxxxxx xx majaelanikud oma autosid majaesisel maa-alal,

sh osaliselt ka seal asunud pesukuivatusalal. Parkimiseks kasutatav maa-ala oli kruusa-

mullakattega ning elamu poole kaldu, nii et sadeveed voolasid elamu vundamendi vahele. Kuna

selline auklikul maal, kruusa, osaliselt mulla ja pori sees parkimine ühistu liikmeid ei

rahuldanud, siis alustas juhatus parkla renoveerimistööde ettevalmistamist.

Parkla

asfalteerimine

ei

ole

lubatud

(ega

mõistlik)

ilma

vastava

sadeveekanalisatsioonisüsteemita, mille väljaehitamiseks on aga vaja koostada projekt ning

saada kohalikust omavalitsusest ehitusluba. Juhatus alustas vajalike lubade taotlemist. Selleks

telliti 2009. aastal OÜ-st Arcus Projekt x kinnistu territooriumi rekonstrueerimise tööprojekt.

01.09.2009 s Pärnu Linnavalitsus otsusega „Ehitusloa ja kirjaliku nõusoleku väljastamine“ anti

ehitusluba x kinnistusiseste parkimisplatside ja juurdepääsuteede rekonstrueerimiseks ning

kirjalik nõusolek kinnistusisese sademeveekanalisatsiooni ehitamiseks ühistu juhatuse esimehele

J.H.-le , kes oma ametist tulenevalt korraldas taotluste esitamist ja lubade saamist.

31.03.2010.a

üldkoosolekul

otsustasid

KÜ

Xxxxxxxxx

xx

liikmed

rekonstrueerida

korteriomanike ühises omandis oleva elamu juurde kuuluva parkla 550 000 krooni eest ning

finantseerida töid ühistu liikmete poolt selleks eraldi makstavate summadega. Kuna tegemist on

varem parklana kasutatud ala rekonstrueerimisega, siis piisas otsuse vastuvõtmiseks ühistu

liikmete üldkoosolekul häälteenamusega vastuvõetud otsusest. Üldkoosoleku otsust keegi, sh

koosolekul viibinud S.K., seaduses ettenähtud tähtaja jooksul kohtu kaudu ei vaidlustanud Otsus

muutus kõigile ühistu liikmetele kohustuslikuks selle vastuvõtmisest alates.

1. - 6. aprillini 2010 tutvustasid elamu trepikodade vanemad kõigis elamu korterites kõigile

ühistu liikmetele nende korterile langeva majaesise parkla rekonstrueerimistööde maksumuse osa

ning täpsustasid, mil viisil iga korteriomanik soovib maksta. Parkla rekonstrueerimistööde

maksumuseks koguti 550 000 EEK (35 151,41 €). Elamu eluruumide pindala on majas

3990,3 m2 ning 1 m2 maksumuseks seega 137,83 EEK (8,81 €). Kostjale kuuluva korteriomandi

eluruumide pind on 48,8 m2, millest tulenevalt kostja osa parkla renoveerimistööde maksumuses

on 6 726,31 EEK (429,80 €). VI trepikoja vanem tutvustas S.K.le tema korteri nr x kohta

arvestatud rekonstrueerimistööde summat. S.K. keeldus dokumendile allkirja andmast ning

omapoolset maksmise viisi teatamast.

S. K. ei vastanud ka ühistu juhatuse 06.04.2010 kirjalikule palvele teatada 10. aprilliks 2010, mil

viisil kostja kavatseb tasuda ühistu ees oleva teenuste võla. Kuna kostja keeldus teatamast,

millise tähtaja jooksul ja mitmes osas ta kavatseb summa tasuda, siis liideti summa 6726,31 EEK

tema 2010.a aprillikuu kommunaalteenuste arvel nr 20100379 näidatud võlgnevuse hulka

(võlgnevuse real oli kajastatud ka varasem kommunaalteenuste võlg).

Parkla uuendamistööd toimusid KÜ Xxxxxxxxx xx ja OÜ Artell Ehitus vahel 29.04.2010

sõlmitud töövõtulepingu alusel ajavahemikul mai - juuni 2010. Tööde käigus laiendati seni

parklana

kasutatud

ala

pesukuivatusala

arvelt,

ehitati

välja

parklaalune

sadeveekanalisatsioonisüsteem, asfalteeriti parkla ning ehitati välja uus pesukuivatusala. Kostja

parkla renoveerimistööde eest hagiavalduse esitamise ajaks tasunud ei ole.

Vaatamata korteriühistu 31. märtsi 2010.a. üldkoosoleku protokolli otsuse nr 3 sõnastuse

mõningasele ebatäpsusele oli ühistu liikmete tahtlus suunatud parkla uuendamisele ning seda

ühistu liikmete poolt kuni kolmes osas makstavate summade arvelt. 85-st korteriühistu liikmest

84 said aru, et iga ühistu liige maksab korteri suurusest oleneva summa korraga või kuni 3

osamaksena. Seisuga 30.06.2010.a olid oma osa täielikult tasunud 71 korteriomanikku ning

osaliselt või täielikult oli võlgnevuses veel 14 korteriomanikku, kellest 12 kustutasid oma võlad

2010.a lõpuks ning 1 isik 2011.a aprilli lõpuks. S.K. tema korterile langevat parkla uuendamise

kulu, summas 6726,31 krooni (konverteerimisel saadav summa oleks 429,89 €, kuid

raamatupidamises on kajastatud 429,80 €) siiani tasunud ei ole.

Ühistu juhatus on S. K. vastuväidete osas järgmisel seisukohal:

1) vaatamata asjaolule, et 31.03.2010 protokollis ei ole hääletamistulemusi kajastatud, on

see kehtiv, kuna ükski koosolekul osaleja, sh S.K., ei esitanud koosolekul ühtegi

vastuväidet ning koosoleku otsuseid ei ole kohtus vaidlustatud;

2) tegemist ei ole uue parkla ehitusega, kuna kõnealust ala kasutati majaelanike poolt

sõidukite parkimiseks ka varem. Ka ehitusloa kohaselt on tegemist kinnistusiseste

parkimisplatside ja juurdepääsuteede rekonstrueerimisega. Rekonstrueerimisega kaasnes

küll sadeveekanalisatsiooni ning uue pesukuivatusala ehitamine, kuid tegemist oli parkla

rekonstrueerimisega kaasnevate tööga ja seetõttu ei saa neid vaadelda eraldiseisvate

ehitusena. Olemasoleva parkla rekonstrueerimiseks piisab ühistu liikmete üldkoosolekul

lihthäälteenamusega vastuvõetud otsusest, mis on kohustuslik kõigile ühistu liikmetele;

3) S.K. keeldus teatele tema korterile parkla töödega langeva summa suuruse kohta allkirja

andmast, mida ta on ise ka suusõnaliselt (sh käesoleva hagiavalduse koostajale)

tunnistanud.

Kostja kasutab ühistu liikme hüvesid, ilma nende eest tasumata. Taoline teiste ühistu liikmete

arvel hüvede kasutamine on tekitanud teistes ühistu liikmetes sügavat rahulolematust. Olukorra

edasiseks lahendamiseks vajalike sammude astumiseks otsustas ühistu juhatus antud küsimuses

kokku kutsuda ühistu liikmete üldkoosoleku.

Kuna 31.03.2010.a koosoleku protokolli sõnastus on jäänud veidi üldsõnaliseks, täpsustas ühistu

02.12.2013 üldkoosolek 31.03.2010 üldkoosoleku otsuse punkti 3 sõnastust. Tegemist ei olnud

uue otsuse vastuvõtmisega, vaid olemasoleva otsuse formuleeringu täpsustamisega, ehk otsuse

sõnastuse vastavusse viimine 84 ühistu liikme tegeliku (ja nende poolt realiseeritud) tahtega.

Samuti otsustas koosolek anda juhatusele nõusoleku pöörduda S. K.lt võlgnevuse ja sellele

lisanduva viivise sissenõudmiseks hagiavaldusega kohtusse, loa sõlmida hagiavalduse

koostamiseks ja antud asjas ühistu esindamiseks leping juhatuse poolt valitud juristiga ning

kanda korteriühistu arvel kõik kohtupidamisega seotud kulud (riigilõiv, esindaja tasud).

Juhatuse 06.12.2013.a. otsusega anti S.K.le võlgnevuse tasumiseks aega veel kuni 17.12.2013.

S.K. 10.12.2013 kinnitas, et sai 02.12.2013 üldkoosoleku protokolli ja 06.12.2013 juhatuse

koosoleku protokolli kätte. Seisuga 17.12.2013 oli S.K. võlgnevus ühistu ees 429,89 € (sh

429,80 € parkla tööde eest ja 0,09 € 2013 täiendavalt korjatud remondifondi eest). Remondifondi

summat 0,09 € käesoleva hagiavaldusega hageja ei nõua.

Lisaks põhivõlal hageja taotleb välja mõista viivise. Hageja põhikirja punkti 3.2. 10) kohaselt

võib ühistu juhatus nõuda majanduskulude maksmisega viivitamisel korteri omanikult viivist

kuni 0,2 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majanduskulude

maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja lähtub siiski korteriühistu

seaduse § 7 lg-s 4 sätestatud viivisemäärast 0,07% võlgnevusest päevas. Parkla makse

võlgnevuse summa 429,80 € on kajastatud kostjale 08.04.2010 esitatud arvel nr 20100379, mille

tasumise tähtaeg oli 20.04.2010. Põhikirjast tulenevalt on juhatusel õigus arvestada võlgnevuselt

viivist kuni 0,2 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest alates

01.05.2010. Seisuga 30.12.2013 on kostja maksega võlgnevuses olnud kokku 1307 päeva.

Hageja nõuab kuni hagi esitamiseni määraga 0,07 % päevas (praegusel juhul 0,30 €/päevas)

arvestatud viivist summas 392,10 € ning lisaks viivist alates hagi esitamisest kuni põhinõude

täieliku täitmisena protsendina põhinõudest KÜS § 7 lõikes 4 sätestatud määras (0,07 % päevas).

Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.

Tulenevalt kostja vastuväidetest hageja 27.08.2014 täpsustas asjaolusid. 2009. aastal ei kogutud

raha parkla renoveerimistöödeks (sh ka mitte projekti tellimiseks) ning 31.03.2010 üldkoosoleku

otsuses märgitud 550 000 EEK hõlmab kõiki parkla renoveerimistöid (sh lubasid, projekti ja

reaalseid töid), millest tuleneb hageja põhinõue kostja vastu summas 429,80 eurot. 05.märtsi

2009.a. üldkoosoleku otsuses ei ole fikseeritud, et korjatakse raha parkla renoveerimistööde

projekti tellimiseks või muudeks parkla renoveerimistöödeks. Algselt tasuti osa parkla

renoveerimise eeltöid (geodeetilised plaanid, tööde projekt, riigilõivud jms) olemasolevate

üldreservide arvelt. Selguse huvides otsustati 31.03.2010.a üldkoosolekul koguda parkla

renoveerimistöödeks kokku 550 000 EEK, mis hõlmas kõiki parklaga seotud töid (sh juba varem

reservide arvelt tasutud summasid ja reaalseid töid).

Hageja täpsustab, et tööde käigus asfalteeriti kokku (parkla ja sissesõiduteed) 1707 m2. Sellest

parkla ala on 303,5 m2(60,7 m x 5,0 m) ja majaesine e. sissesõidutee 1403,50 m2. Majaesise tee

ja parkla renoveerimist/asfalteerimist ei ole võimalik käsitleda eraldi. Seda tuleb vaadelda

tervikprojektina, mida ei olnud võimalik ega keskkonnakaitseliste kitsenduste tõttu ka lubatud

jätta majaesise sadevee-kanalisatsioonisüsteemi ehitamisel teostamata. 01.05.2010 kehtestas AS

Pärnu Vesi tehnilised üldtingimused veevarustuse ja kanalisatsiooni projekteerimiseks ja

rajamiseks (tingimuste kehtestamine oli juba varemalt teada). Üldtingimuste punktis B

(Tehnilised tingimused kinnistu veevarustuse ja kanalisatsiooni rajamiseks) alapunktis 4.3. on

fikseeritud: „Üle 30 kohalise parkla sadevesi juhtida läbi 1. klassi liiva- ja õlipüüduri“. Seega ei

olnud ühistul lubatud alates 01.05.2010 parklat autode parkimiseks kasutada, kuna see ala ei

vastanud nõuetele ( st igasugused püüdurid puudusid).

Hageja on seisukohal, et parkla asfalteerimise puhul ei ole tegemist toreduslike töödega vaid

hädavajalike ja kohustuslike töödega ning tööde tegemise otsustamiseks oli piisav ühistu

üldkoosoleku häälteenamusega otsus. Ala kasutati ka varem parklana ning sellel parkis rohkem

kui 30 autot. Keskkonnakaitselistest tingimustest tulenevalt ei olnud ala lubatud ilma

sadeveekanalisatsiooni rajamata ja asfalteerimata parklana kasutada. 2010.a teostatud majaesised

sadeveekanalisatsioonitööd olid vajalikud maja säilimise huvides. Töid ei olnud lubatud teostada

osade kaupa (nt sissesõidutee ja parkla ala eraldi) vaid moodustasid ühtse terviku, mis tuli

teostada koos.

KOSTJA VASTUS

08.02.2014 kirjalikus vastuses kostja ei tunnista hageja nõuet ja ei soovi hagejaga nõude täitmise

osas kompromissi sõlmida. 2010.a kevadel toimus ühistu poolt elamu esise liikumistee katmine

uue asfaltkattega ja elamu kõrvale parkla ehitamine koos vajaliku sademeveekanalisatsiooni

rajamisega. Nende tööde eest nõuab ühistu kostjalt 6726,31 EEK ehk 429,80 € tasumist.

Kostja leiab, et ühistul ei tekkinud tema suhtes nõudeõigust 31.03.2010 toimunud üldkoosolekul,

ühistuliikmetele korraldatud küsitlusega, 03.05.2010 juhatuse koosolekul ega ühistu poolt

esitatud arvega 20100479.

Kostja toob esile, et ühistu omandas 14.08.2008 riigilt ostu teel ühistule kuuluva kinnistu kõrval

asuva kinnistu, mida kattis kruusa-liiva segu. Järgnes kinnistute mõõdistamine ja liitmine.

Ostetud maa-alal asus pesukuivatusplats ja seda maad kasutasid kortermaja elanikud autode

parkimiseks. Tegemist ei olnud kindlaksmääratud parkimiskohtadega ehk parklaga. Ühistu

juhatuse liikmele J.H.-le on Pärnu linnvalitsus 01.09.2009 otsustanud väljastada ehitusloa

kinnistusiseste parkimisplatside ja juurdepääsuteede rekonstrueerimiseks ning kirjaliku

nõusoleku kinnistusisese sademeveekanalisatsiooni ehitamiseks, kuid Ehitisregistri andmetel

väljastas Pärnu linnavalitsus ühistule ehitusloa ehitise püstitamiseks (parkla ehitamiseks) ja

kirjaliku nõusoleku väikeehitise püstitamiseks (sadeveekanalisatsioon). Ehitisregistris on

ühistule kuuluval kinnistul arvel kolm ehitist: 1) elamu ehk hoone; 2) parklad ja juurdepääsuteed

ehk rajatis; 3) kinnistusisene sadeveekanalisatsioon ehk rajatis, viimase kahe kohta on

esmaregistreering tehtud 31.08.2009 ehitusloa taotlusega. 2010 kevadel toimus elamu ees asuva

liikumistee üle asfalteerimine ja selle kõrvale parkla ehitamine. Parkla ehitamiseks vajaliku

ruumi saamiseks ja rohkematele autodele ruumi tegemiseks viidi parklaalale jääv

pesukuivatusplats elamu taha. Ehitisregistri andmetel on parkla pindala 1707 m2 ja

parkimiskohtade arv 45. Kostja leiab, et 2010. aastal ei remontinud ühistu juba olemasolevat

parklat, vaid ehitas parkla.

Ühistu omandis olev maa ja sellele ehitatud parkla kuuluvad korteriomanike kaasomandisse.

Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike

kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Parkla ehitus ühistu poolt 2010. aastal oli kaasomandisse

kuuluva maatüki tavapärasest valitsemisest ja korrapäraseks korrashoiuks vajalikust kulutustest

suurem muudatus ja rahaline kulutus. Parkla ehituseks oleks ühistu vajanud kõigi korteriomanike

kokkulepet ehk nõusolekut ning seda enne parkla ehitusega alustamist. Tuginedes KOS § 13 lg-

le 3, § 16 lg-le 1 ja § 15 lg-le 3 kostja leiab, et ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme

korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole

nõustunud, tööde tegemiseks puudub kaasomanike kokkulepe.

Parkla ehitamiseks ja liikumistee asfalteerimiseks puudub ka korteriomanike üldkoosoleku

häälteenamusega vastuvõetud otsus. 31.03.2010 toimunud ühistu üldkoosolekul, millel osales

isiklikult või volituse kaudu 46 ühistuliiget, ei võetud vastu üldkoosoleku otsust ei parkla koos

vajaliku sadeveekanalisatsiooniga ehitamise ja liikumistee asfalteerimise ega nende tööde

finantseerimise kohta. Protokolli 3. punkt käsitleb 2010. aastal ühistuliikmetelt raha kogumist

asfalteerimistöödeks (täpsustamata milliste asfalteerimistöödega on tegemist), ühes lauses on

ühistu otsus võtta asfalteerimistöödeks laenu 550 000 EEK, teise lausega on koosolek otsustanud

jätta makseviisi ja ühistule laenu võtmise ühistuliikmete valida. Koosolekul ei toimunud

ühistuliikmete hääletust juhatuse ettepaneku üle teostada asfalteerimine ega selle finantseerimise

osas, koosoleku protokollis puuduvad hääletamise tulemused. Üldkoosoleku protokollist ei selgu

üheselt mõistetavat ja konkreetselt sõnastatud, hääletamisega kinnitatud üldkoosolekul osalenud

ühistuliikmete otsust ehk ühistuliikmete tahet.

Üldkoosoleku järgselt võttis kostjaga ühendust trepikoja vanem, kes ei kuulunud ühistu juhatusse

ja ei olnud kursis planeeritavate töödega. Kostjalt küsiti vaid, kas ta soovib tema korterile

määratud üle 6000 krooni suuruse makse tasuda koheselt või osade kaupa või soovib, et ühistu

võtaks parkla ehitamiseks laenu. Kostja keeldus maksega nõustumisest, kuna 1) tegemist ei

olnud parkla ehituseks vajaliku kõigi korteriomanike kokkuleppe ehk nõusoleku saamise

küsitlusega 2) ei eksisteerinud üldkoosoleku otsust ja kostjale ei osatud vasta, kes ning mille

alusel määras tema korterile väidetava makse suuruse; 3) kostja pidas makse suurust ühe aasta

kohta ebamõistlikult suureks isiklikest vahenditest tasumiseks; 4) parkla ehitamist ja liikumistee

asfalteerimist elamu (millest sõltuvad kõigi korteriomanike elamistingimused ja kinnisvara

väärtus) olukorda arvestades ebamõistlikuks. Trepikoja vanem ühistu esindajana ei osanud

põhjendada liikumistee asfalteerimise ja parkla ehitamise vajalikkust, ei osanud vastata

küsimusele, kelle poolt ja millal võeti vastu tööde teostamise otsus ega anda infot teiste

ühistuliikmete otsuste kohta parkla ehitamise ja töö finantseerimise kohta. Ühistu juhatus

liikmete küsitluse tulemusi ühistu otsuseks ei vormistanud ja kõigile ühistuliikmetele teatavaks ei

teinud. Küsitluse käigus korteriomanikega kokkuleppeid (parkla ehitamiseks, parkla ehituse eest

tasumiseks) ei sõlmitud.

05.03.2009 toimunud üldkoosolekul (osales 45 ühistuliiget/liikme esindajat 85-st), kus juhatus

tegi ühistuliikmetele ettepaneku parkla ehitamise, liikumistee asfalteerimise ja õueala

korrastamise planeerimiseks ning soovis tellida tööde projekti, ei toimunud hääletust juhatuse

ettepanekute üle (protokollis puuduvad hääletamise tulemused), üldkoosolek ei otsustanud

planeerida nimetatud töid. 31.03.2010 toimud üldkoosolekul (osales 46 ühistuliiget/liikme

esindajat 85-st) ei võetud vastu üldkoosoleku otsust ehitada parkla, asfalteerida liikumistee ja

finantseerimist tööd ühistuliikmete omavahenditest, ei toimunud hääletust (protokollis puuduvad

hääletamise tulemused). 02.12.2013 toimunud erakorralisel üldkoosolekul (osales 47

ühistuliiget/liikme esindajat 85-st) oli osalejate ainus võimalus hääletada otsuse poolt.

03.05.2010 toimunud juhatuse koosoleku protokollis kajastub juhatuse otsus jätta ühistule laen

võtmata ja seitsmele korteriomanikule, kes olid eelistanud ühistule laenu võtmist, ja viiele

korteriomanikule, kellega ühistu ei olnud kontakti saanud, panna kohustas sihtkapital tasuda

järelmaksuga 2010.aasta lõpuks. Protokollist ei selgu, kes olid protokollis toodud

korteriomanikud. Juhatuse otsus ei saa asendada kõigi korteriomanike kokkulepet/nõusolekut

ega korteriomanike üldkoosoleku otsust. Juhatusel puudub õigus langetada üldkoosoleku

pädevusse jäävaid otsuseid (laenu võtmine) või muuta üldkoosoleku otsuseid. Üldkoosolek ei ole

juhatusele vastavat volitust andnud. Xxxxxxxxx xx ühistu seitsmeliikmelise juhatuse puhul on

juhatuse otsuseks vajalik juhatuse koosolekust osavõtnute häälteenamus. 03.05.2010 juhatuse

koosoleku protokolli järgi juhatuse hääletust ei toimunud, ei ole võimalik tuvastada juhatuse

koosolekust reaalselt osa võtnud juhatuse liikmete arvu. Juhatuse koosoleku toimumisest ja

juhatuse otsusest korteriomanikke ühistu poolt ei teavitatud (ei postkasti, trepikoja teadetahvli, e-

maili kaudu).

Alates oktoobrist 2009 ei olnud juhatusel õigust korteriühistut esindada ja ühistu nimel tehinguid

teha, sh teostada 2010.aasta suvel parkla ehitust ja liikumistee asfalteerimist ning nõuda

ühistuliikmetelt selle eest tasumist. Korteriühistu Xxxxxxxxx xx põhikirja kohaselt valitakse

juhatus ametisse kaheks kuni kolmeks aastaks. Ühistu valis juhatuse 12.10.2006 ja järgmine

juhatuse koosseis on valitud 26.03.2013. Vahepealsel ajal juhatust samas ega uues koosseisus

ühistu üldkoosolek valinud ei ole.

Ühistu väljastas kostjale 08.05.2010 kommunaalkulude arve nr 20100479 tasumise tähtajaga

20.05.2010. Arvel toodud lisareal „Parkla“ puudus summa. Arvel oli suurendatud kostja tol ajal

kommunaalkulude tasumisega viivitamisest tekkinud võlga summas 6726,31 EEK, mis on leitav

vaid erinevate arvete ja nende eest tasutud summade võrdlemisel ning mille põhjenduseks oli

arve serval märge „Parkla ehituse makse, mis oli kokku lepitud ja on veel tasumata“. Kostja ei

ole ühistuga sõlminud kokkulepet parkla ehituseks ja selle eest tasumiseks. Arve ei vasta

nõuetele, sest sellest ei selgu tehingu majanduslik sisu ja tehingu arvnäitajad (kogus, hind,

summa). Ühistul puudus arve esitamise hetkel arve aluseks olev ja arvet esitada lubav

üldkoosoleku otsus, kõigi korteriomanike kokkulepe/nõusolek. Sellisel kujul esitad arvet ei saa

lugeda ühistuliikmele sihtkapitali tasumise kohustusest teada andmiseks ja see arve ei tekitanud

ühistule kostja suhtes nõudeõigust. Arve esitamiseks ei andnud õigust ka juhatuse 03.05.2010

koosoleku mittekehtiv otsus, mis ei täpsustanud ühistuliikmeid, kellele juhatus kehtestas

järelmaksu kohustuse, otsus ei olnud juhatuse liikmete hääletamise tulemusena vastu võetud ja

seda ei olnud kõigile ühistuliikmetele teatavaks tehtud.

Kostjal ei olnud põhjust ega võimalust 31.03.2010 toimunud üldkoosoleku otsuse tühistamiseks

kohtusse pöörduda, sest sellel koosolekul vastuvõetud otsuste tühistamiseks põhjust ei olnud.

2010.aastast

ei

eksisteeri

ühtegi

korteriomanike/ühistuliikmete

tehtud

otsust/sõlmitud

kokkulepet, millest kostja teadlik oleks olnud ja mida tal oleks olnud põhjust vaidlustada.

Ühistu pöördus võlgnevuse tasumiseks kostja poole uuesti 2013.aasta oktoobris pärast ühistu

juhatuse uue koosseisu valimist. Esimesel kohtumisel A.R.ga õnnestus kostjal osaliselt tutvuda ja

saada ühistu üldkoosolekute ja juhatuse koosolekute protokollid. Ühistu keeldub andmast

informatsiooni möödunud aastatel sihtkapitalina kogutud summade kasutamise kohta ühistu

poolt, sh 2010. aastal tellitud parkla ehituse ja liikumistee asfalteerimist puudutavat

informatsiooni (tööde tegelik maksumus, ühistu poolt tööde ehitusfirma tellimise ehk

ehituslepingu sõlmimise aeg ja töödega alustamise aeg).

Ühistu nõuab alates 2013.aasta oktoobrist, et kostja tasuks 2010.aasta eest 429,30 eurot, väites, et

kõik ülejäänud 84 ühistuliiget on oma korteritele ühistu poolt määratud maksekohustuse täitnud

ja kostja rikub teiste ühistuliikmete huve ja õiglustunnet, kasutades ühistuliikmetele mõeldud

hüve selle eest tasumata. Tegelikkuses on Pärnus rannarajoonis asuva elamu esine liikumistee ja

parkla avatud kõigile soovijatele ja eriti suvel leiab rohket kasutust mitteühistuliikmete poolt.

Ühistu väidab, et 2010.aasta jooksul korteriühistu liikmete poolt, kes sõlmisid ühistuga

sihtkapitali tasumise kokkuleppe ja tasusid ühistule kas korraga või osade kaupa sihtkapitali, on

sihtkapitali maksete tegemisega langetanud otsuse ehitada parkla ja nõustunud parkla hinnaga,

ehituse ajaga, ehitajaga ja parkla ehituse eest ise maksma. Maksete erineval ajal tegemine ei

määra üheselt ühistuliikmete otsuse tegemise aega ega sisalda kogu informatsiooni makse

eesmärgi osas, mis peaks kajastuma korteriomanike otsuses.

Ühistu kutsus 02.12.2013 kokku erakorralise üldkoosoleku, et korrata 2010.aasta üldkoosolekut

ja võtta vastu 2010.aastal vastu võtmata jäänud ühistuliikmete otsus ehitada parkla, asfalteerida

liikumistee, kinnitada tööde maksumuseks 550 000 EEK ning korjata raha ehk finantseerida tööd

ühistuliikmete omavahenditest ja ühistule laenu mitte võtta. Koosoleku protokollis rõhutab

ühistu, et kõik 84 ühistuliiget, v.a kostja, on saanud 2010.aastal vastuvõetud otsusest (2010

üldkoosolekul ei võetud vastu ühistuliikmete otsust!) ühte moodi aru ja aktsepteerinud parkla

ehitust, liikumistee asfalteerimist ning tasunud nende korterile 2010.a määratud maksed.

Olukorras, kus töö on teostatud ja makse tasutud, ei olnud korteriomanikel võimalik otsustada,

kas tellida ja finantseerida töö. Korteriühistu puhul ei ole mõeldav, et enne tehakse elamu ja/või

kinnistuga seotud tehing/teostakse-tellitakse töö ja aastaid hiljem võetakse vastu selle tehingu

tegemist lubav üldkoosoleku otsus/sõlmitakse kõigi ühistuliikmete kokkulepe.

Kostja palub jätta hagi rahuldamata, kuna 1) kostja ei ole jätnud täitmata talle seaduslikult

kehtivat kohustust, vaid on vaidlustanud hageja nõude ehk vaielnud hageja nõudeõiguse üle; 2)

hageja nõudeks olev ühistule parkla ehitus ja selle finantseerimiseks hageja soovitud sihtkapitali

makse ei kuulu KÜS §151 toodud majandamiskulude hulka, millelt oleks KÜS § 7 lg 4 alusel

õigus viivist nõuda. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

1. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste selgitused kohtuistungil ning tutvunud igakülgselt ja

objektiivselt asjas esitatud kirjalike seisukohtadega ning tõenditega, leiab, et hagi tuleb

rahuldada.

2. Hageja esitas kostja kui korteriomandi omaniku ja korteriühistu liikme vastu hagi kinnistule

parkla koos sadeveekanalisatsiooni rajamise ja juurdepääsu tee asfalteerimistööde eest

võlgnevuse väljamõistmiseks.

Pooled ei vaidle järgmiste faktiliste asjaolude üle:

- kostja on Pärnus, x asuva korteriomandi (registriosa nr x) omanik ja Korteriühistu Xxxxxxxxx

xx liige;

- OÜ Artell Ehitus tegi korteriühistu tellimisel A. H. Xxxxxxxxx xx kinnistul 2010.a töid, mille

käigus rajati sadeveekanalisatsioon, asfalteeriti parkla ja olemasolev kinnistusisene sissesõidutee,

mis oli ka varem asfalteeritud.

- nimetatud tööde maksumusest 550 000 krooni on hageja arvestanud kostja korteriomandi

reaalosa suurusele 48,8 m2 vastavaks osaks 6726,31 krooni, mis on võlgnevusena kajastatud

kostjale 08.05.2010 esitatud arvel nr 20100479 (I kd, lk 86) ja on kostja poolt siiani tasumata.

Kursiga 1 € = 15,6466 EEK võlgnevus eurodes oleks 429,89 €, hageja väidetel aga kajastub

raamatupidamises võlasumma eurodes summas 429,80 € ja hageja nõuab seda summat.

3. Poolte vahel on vaidlus järgmiste asjaolude üle:

- kas parkla ja sissesõidutee koos sadeveekanalisatsiooniga ehitamine/renoveerimine on

kaasomandi eseme tavapärane majandamine ja korrashoid või kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalik töö, milleks piisab korteriühistu liikmete üldkoosolekul häälteenamusega vastuvõetud

otsusest, või peab nende tööde tegemiseks olema kõigi kaasomanike nõusolek.

- kas on olemas korteriomanike üldkoosoleku otsus tööde teostamiseks ja finantseerimiseks;

Kostja on esitanud vastuväited ka tehtud tööde maksumusele 550 000 krooni.

4. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 teisest lausest tuleneb, et kui korteriomanikud on

asutanud korteriühistu, valitsevad nad kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi.

Sama sätte kolmanda lause järgi kohaldatakse sel juhul kaasomandi eseme valitsemisele

korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega (KÜS).

Korteriühistu liikmeks on KÜS § 5 lg 1 järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja

korteriomanikud.

5. Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete

üldkoosoleku otsus jõustub KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta

teisiti. Korteriühistu liikmel on KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku

ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse

teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks

vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS §

13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus 13.02.2012 otsuses

tsiviilasjas 3-2-1-116-11 (p 20) märgib, et on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui

korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks

kohustuslik. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja

kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid

selle vastu.

Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb aga esmalt hinnata, kas korteriomanike

lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse

saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse

küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu

liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik

korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt ka nt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10;

18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10).

Eeltoodust tulenevalt on korteriühistu otsuse täitmine korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige

järgmiste tingimuste täitmisel:

•

otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu

majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude

kandmine;

•

küsimuse võis lahendada häälteenamusega;

•

otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;

•

otsus ei ole tühine (ei ole rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ja otsus ei ole

vastuolus heade kommetega vms);

•

otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.

6. Selles tsiviilasjas on vaidluse all küsimus, kas Pärnus, A. H. Xxxxxxxxx xx asuvale kinnistule

parkla ehitamist saab otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek häälteenamusega või on

selleks vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Hageja leiab, et tegemist oli hädavajaliku ja

kohustuslike töödega, mille tegemist võis otsustada üldkoosolek ning üldkoosoleku vastav otsus

on kostjale täitmiseks kohustuslik. Kostja leiab, et parkla ehitamiseks oli vajalik kõigi

kaasomanike kokkulepe, selline kokkulepe puudub; lisaks tegemist on kaasomandi eseme

korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest oluliselt suurema kulutusega, millega kostja ei

ole nõustunud ning KOS § 13 lg 3 alusel ei ole kostja kohustatud nende kulude kandmisel

osalema ka juhul, kui kulude tegemise otsustamine oleks olnud üldkoosoleku pädevuses.

7. Majandamiskulud KÜS § 151 lg 1 järgi on muu hulgas korteriühistu vajalikud kulud elamu

ümbruse hoolduseks ja remondiks. KÜS § 151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks töid,

millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid.

Eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade

paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu

heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11 tehtud lahendis tõlgendanud KÜS § 13 lg-t 4 ja § 151

lg-id 1 ja 2 selliselt, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes

vajalike kulude tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes, vaid

häälteenamusega võib otsustada ka selliseid KÜS § 151 järgseid kulusid, mida TsÜS § 63 p 2

mõttes peetakse kasulikeks kulutusteks.

8. Vaidlusaluse maa-ala, varasema aadressiga x ja üldpindalaga 437 m2, omandas ühistu

29.08.2008 ostueesõigusega erastamise käigus. Maa müügilepingu (I kd, lk 73 – 74) punkti 4.1

kohaselt on tegemist 100% korruselamumaaga. Maa müügilepingule lisatud katastriüksuse

plaani (I kd, lk 75) järgi ei olnud vaidlusalusel kinnistul mingeid ehitisi (peale krunti läbivate

sadevee- ja kanalisatsioonitrassi ja madalpingekaabli, millega kaasnevad kitsendused), kuid

kinnistu pinnakattena on osaliselt märgitud kruus.

Vaidlust ei ole, et kinnistu territooriumi rekonstrueerimiseks koostati tööprojekt ning Pärnu

linnavalitsuse planeerimisosakonna juhataja 01.09.2009 otsusega (I kd, lk 70) väljastati ühistu

tolleaegsele juhatuse esimehele J.H.-le ehitusluba kinnistusiseste parkimisplatside ja

juurdepääsuteede

rekonstrueerimiseks

ning

kirjalik

nõusolek

kinnistusisese

sademeveekanalisatsiooni ehitamiseks. Ehitisregistris on ehitusluba registreeritud kui luba ehitise

püstitamiseks. Seega ei ole õige hageja seisukoht, et vaidlusaluste töödega korrastati

olemasolevat parklat. Asjaolu, et ka varem autod parkisid sellel alal, ei muuda kinnistu osa

parklaks.

9. Parkla rajamine on ehitusseaduse (EhS) § 2 lg-te 1, 3 ja lg 6 p 1 tähenduses ehitamine ning

üldjuhul eeldab kinnistule ehitamine kõigi kaasomanike kokkulepet. Vaidlust ei ole, et

Xxxxxxxxx xx korteriomanike kokkulepet parkla rajamiseks ei ole sõlmitud. Seega formaal-

juriidiliselt on õige kostja seisukoht, et parkla rajamine on kinnistu kasutusotstarbe muutmine,

milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe.

10. Kaasomanike kokkuleppe väidetav puudumine ei muuda olukorda, et ühistu tellimisel on

tööd reaalselt tehtud ja nende eest on ühistuliikmetelt kogutud vahendite arvelt tasutud. Hageja

on tõendanud, et kinnistu rekonstrueerimistööde eest on tasunud kõik teised ühistu liikmed, peale

kostja (tabel II kd, lk 34 – 39), kohtul ei ole alust hageja esitatud andmetes kahelda. Veenev on

hageja esindaja selgitus 18.08.2014 istungil (II kd, lk 78), et koondtabel on koostatud ühistu

pangaväljavõtete järgi ning et vastuolu tabeli andmetes (mille kohaselt kõik maksed on tehtud

2010.a) ja 15.04.2011 üldkoosoleku protokolli punktis 1 kajastatud andmetes (mille kohaselt

selleks ajaks oli 5 korteril tööde eest maksmata) on seletatav sellega, et 2011.a koosolekuni

raamatupidaja arvestas tasusid jooksvate maksete katteks ning on teinud hiljem ümberarvestuse.

11. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 138 lg-tes 1 ja 2 sätestatakse hea usu põhimõte:

õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Õiguste teostamine ei ole

lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju

tekitamine teisele isikule. Hageja ja kostja vahel on liikmesusel põhinev, seadusest tulenev

võlasuhe VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata

ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte kohta sätestatu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 näeb ette,

et võlasuhte pooled peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele

ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt

vastuvõtmatu. Samuti on ühistu ja korteriomaniku vahelise suhte sisuks kaasomaniku

asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda

võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma

lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

12. Praeguseks on kujunenud olukord, kus kostja ei ole ehitustegevust ega selleks väljastatud

lube seaduses ettenähtud korras vaidlustanud, kuigi leiab, et tööde tegemiseks oli vajalik kõigi

korteriomanike kokkulepe. Samuti ei ole kostja vaidlustanud ühtegi ühistu üldkoosoleku otsust.

Kostja ei ole ka pöördunud nende otsuste saamiseks pöördunud kohtu poole, mistõttu jätab

kohus tähelepanuta kostja väited, et juhatus keeldus talle infot ja dokumente väljastamast. Kostja

on menetluse käigus kinnitanud, et maa-ala kasutati ka enne asfalteerimist sõidukite parkimiseks,

nii enne kui ka pärast asfalteerimist on kostja isegi parklat kasutanud. See, et parklas on võimalik

parkida ka võõrastel, ei puutu praeguse vaidluse esemesse.

Kostja on 02.12.2013 üldkoosolekul (protokoll I kd, lk 119 – 122) hääletanud 31.03.2010

üldkoosoleku otsuse punkti 3 täiendaval kinnitamisel otsuse poolt, millega otsustati renoveerida

olemasolev parkla ning paigaldada uus asfaltkate parklale ja majaesisele sõiduteele. Kostja

hääletas 02.12.2013 koosolekul vastu ainult tööde maksumuse ja tasumise korraga seotud

otsustele. Seega käitus kostja vastuoluliselt: kostja on pidanud võimalikuks tagantjärele (pärast

tööde teostamist) kinnitada üldkoosoleku otsust tööde tegemise kohta, kuigi leiab, et selleks on

vajalik kaasomanike kokkulepe ning sellel põhjusel ta keeldub ka tööde eest tasumisest.

Vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, mistõttu saab kostja vastuväited

tööde tegemiseks korteriomanike nõusoleku puudumise kohta jätta hagi lahendamisel

tähelepanuta.

Sadeveekanalisatsiooni paigaldamine ja olemasoleva juurdepääsutee üleasfaltimine, samuti

tööde tegija ja hinnaga seotud küsimuste otsustamine ei eelda kõigi kaasomanike kokkulepet,

vaid selle on pädev otsustama üldkoosolek häälteenamusega. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on

korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning

majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

13. Lisaks on kostja hääletamine 02.12.2013 üldkoosolekul käsitatav nõusolekuta tehtud tehingu

heakskiitmisena TsÜS § 111 tähenduses. Viidatud säte võimaldab nõusoleku tehingu tegemisele

anda ka tagantjärele (heakskiit). Kui tehing on heaks kiidetud, kehtivad õiguslikud tagajärjed

alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti (TsÜS § 113).

TsÜS § 114 lg 2 sätestab, et kui õigustamata isikul ei olnud eseme käsutamiseks õigustatud isiku

eelnevat nõusolekut, muutub tema poolt eseme käsutamine kehtivaks, kui õigustatud isik kiidab

käsutuse heaks. Seega ka juhul, kui tööde tegemiseks oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek,

on kostja selle nõusoleku tagantjärele heakskiiduna andnud.

14. Kohus leiab aga, et praegusel juhul on parkla ehitustööd seotud kinnistule vajalike töödega,

mistõttu tuleb ka parkla asfalteerimiskulusid lugeda kinnistule vähemalt kasulikeks,

majandamiskulude hulka kuuluvateks kulutusteks.

Põhjendatud on hageja seisukoht, et kinnistu rekonstrueerimistöid – juurdepääsutee

asfalteerimist, sadeveekanalisatsiooni paigaldamist ning parkla rajamist – tuleb vaadelda ühtse

projektina. Kinnistule (sh parkla alana kasutusel olnud kinnistu osale) sadevee äravoolusüsteemi

paigaldamine Pärnu rannarajoonis asuvale ning üleujutusriskialaga piirnevale kinnistule on kohtu

hinnangul TsÜS § 63 p 1 kohane vajalik kulutus. Hageja esindaja tõi kohtule esitatud kirjalikes

seisukohtades ja kohtuistungil välja, et elamus oli probleeme keldrisse koguneva sadeveega.

Sellise probleemi esinemist tunnistas ka kostja. On selge, et keldrisse kogunev vesi ohustab

pikemas perspektiivis ka elamu konstruktsioone, mistõttu on kõik selle probleemi lahendamiseks

tehtavad tööd käsitatavad elamu säilitamiseks vajalike töödena. Hageja selgituste kohaselt parkla

ja juurdepääsu tee asfalteerimisega muudeti kinnistul pinna kaldeid selliselt, et sadevesi ei

valguks elamu poole, lisaks paigaldati sadeveekanalisatsioon. Asjaolu, et vaidlusaluste tööde

tegemise järel probleem täielikult ei kadunud, ei vähenda tehtud tööde vajalikkust. Arusaadavalt

vajab sadeveekanalisatsiooni paigaldamiseks tehtud kaevetööde järel kinnistu igal juhul

korrastamist ja selleks tuleb teha kulusid. Linnakeskkonnas ei ole ka mõeldav, et parklana (ja

pesukuivatusplatsina) kasutataval alal torude paigaldamise järel pind üksnes silutakse ega

taastata isegi kasutuskoormusele vastavat kruusakatet. Samas tuleb ka teede-platside rajamiseks

paigaldada ja siluda-tihendada aluspinna kihid (sh killustiku- või kruusakiht). Seega igal juhul

olid ka parkla alal tehtud tööd vähemalt kuni asfaldikihi laotamiseni vajalikud tööd. Samuti on

linnalises elukeskkonnas, eriti kortermajade ümbruses, tavapärane, et parkla ala kaetakse

kõvakattega (kattekividega või asfalteeritakse). Sellega saavutatav kasutusmugavus ja kinnistu

välisilme paranemine on kõigi korteriomanike huvides. TsÜS § 63 p 2 kohaselt on kulutused

kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse. Kõikide selles asjas kohtu ette toodud

asjaolude ja esitatud tõendite põhjaliku analüüsimise tulemusel kohus asub seisukohale, et KÜS

§ 13 lg 4 ja § 151 lg 2 kolmanda lause kohaselt tuleb praegusel juhul lugeda parkla ja

juurdepääsutee asfalteerimist elamu majandamiskuludeks, mille tegemise võis otsustada

korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega. Kohus otsuses tuvastas, et üldkoosolek on hiljemalt

02.12.2013 sellise otsuse kinnitanud.

15. Korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord

nähakse KÜS § 4 lg 2 järgi ette korteriühistu põhikirjas. Korteriühistu Xxxxxxxxx xx põhikirja

punkti 3.2. alapunkti 6) kohaselt ühistu liige on muu hulgas kohustatud tasuma regulaarselt, üks

kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt määratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate

kulutuste (s.h prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter,

maksed

vee-,

kanalisatsiooni-

ja

elektriavariide

likvideerimiseks,

televisiooni

vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi ja ettemaksed, võetud laenude

tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) sihtotstarbelisi makseid juhatuse

poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel

lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas.

16. Hageja on määranud kostja võlgnevuse, lähtudes tööde maksumuse summas 550 000 krooni,

korteriomandite reaalosade kogupinnast 3990,3 m2 ja hageja korteriomandi pinnast 48,8 m2.

Hageja poolt kohtule esitatud kirjalike tõendite (Artell Ehitus OÜ arved ja hageja

maksekorraldused - II kd lk 13 - 27, lk 45-47; 48) alusel kohus tuvastas, et koos vajalike lubade

eest ettenähtud riigilõivuga ja projekti maksumusega on ühistu parkla ja sissesõidutee (majaesine

liikumistee) eest tasunud vähemalt 559 810,78 krooni (35 778,43 €). Kohus ei arvestanud selle

summa hulka 14.12.2010 maksekorraldusega nr 536 (II kd, lk 27) tasutud summat 2016,00

krooni, sest selle aluseks olevat arvet nr 29163 ei ole kohtule esitatud ning makset ei ole

võimalik

seostada

2010.a

mais-juunis

Xxxxxxxxx

xx

kinnistul

tehtud

parkla

renoveerimistöödega ega vaidlusaluse võlgnevusega. Eeltoodust nähtuvalt tööde tegelik

maksumus mõnevõrra isegi ületas hageja nimetatud ja üldkoosolekutel kõneks olnud tööde hinda

550 000 krooni. Kohus leiab, et hageja on tõendanud vaidlusaluste tööde ruutmeetri hinna

kujunemist ja vastavust KÜ Xxxxxxxxx xx põhikirjas sätestatud kulude jaotamise korrale.

Hageja nõue kostja vastu on esitatud suuruses 429,80 € (6726,31 krooni) põhjendatud ja kohus

VÕS § 108 lg 1 alusel rahuldab selle.

17. Lisaks põhivõlale taotleb hageja kostjalt välja mõista alates 01.05.2010 arvestatud ja hagi

esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 392,10 € ning alates hagi esitamisest

kuni põhinõude täitmiseni lisanduva viivise KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras, s.o 0,07%

võlgnevusest päevas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis

selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks

selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhivõlast. VÕS § 101 lg

1 p 6 ja § 113 lg 1 annavad võlausaldajale õiguse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitanud

võlgnikult viivist. KÜS § 7 lg 4 sätestab majandamiskulude tasumisega viivitamise puhuks

viivisemääraks 0,07% päevas. Alates 01.01.2014 (hagiavalduse esitamisele järgnev päev) on

kohtuotsuse 08.10.2014 tegemise seisuga täiendavalt sissenõutavaks muutunud viivis 281 päeva

eest kokku summas 84,54 € (429,80 € x 0,07% x 281 päeva). Eeltoodu alusel kohus rahuldab

hageja viivisenõude ning mõistab kostjalt lisaks põhivõlale hageja kasuks välja viivise 476,64 €

ja alates kohtuotsuse teatavakstegemise päevale järgnevast päevast lisanduva viivise protsendina

põhivõlast s.o 0,07% päevas, kuni põhivõla täieliku tasumiseni.

18. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuses

menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud

kannab pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kuna kohus hagi rahuldas, jäävad menetluskulud

kostja kanda. Menetlusosalisel on õigus taotleda hüvitatavate menetluskulude suuruse

kindlaksmääramist, esitades otsuse teinud kohtule taotluse 30 päeva jooksul alates otsuse

jõustumisest.

/Allkirjastatud digitaalselt/

Heli Käpp

Kohtunik