2-12-13402/44 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Määruse tegemise aeg ja koht

1. oktoober 2014, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-13402

Tsiviilasi

Eesti Vabariigi (Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu)

avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 4. juuli 2014 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu

määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Eesti Vabariik (Riigimetsa

Majandamise Keskuse kaudu) (rk: 70004459), esindajad

Toomas Haas ja vandeadvokaat Indrek Lillo

Vastustajad (puudutatud isikud): Ruth Poljakov (ik: xxx) ja

Ruben Poljakov (ik: XXXX), esindaja vandeadvokaat Tarmo

Pilv

Arvamust andev asutus: Luunja vald Luunja Vallavalitsuse

kaudu, esindaja advokaat Heiki Kuningas

RESOLUTSIOON

Jätta määruskaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu 4. juuli 2014 määrus muutmata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda ja ringkonnakohtus Eesti

Vabariigi (Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu) kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. Eesti Vabariik Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu (avaldaja) esitas 02.04.2012

maakohtule avalduse Ruth Poljakovi kohustamiseks võimaldama igaühe ligipääs XXX

kinnistule (kinnistu nr XXX ) Ruth Poljakovile kuuluvat XXX kinnistut (kinnistu nr XXX )

läbiva XXX tee kaudu, sh ligipääs mistahes mootorsõidukitega, ja kanda XXX kinnistule

(nr XXX ) juurdepääsu võimaldamise kohta märkus kinnistusraamatusse Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX III jakku.

Avalduse kohaselt kuulub Eesti Vabariigile Tartu maakonnas Luunja vallas Kavastu külas

XXX kinnistu. Kinnistul asub avalikus kasutuses olev Emajõe-Suursoo looduskeskus.

Looduskeskus pakub külastajatele erinevaid tasuta kasutusvõimalusi. Kinnistul asuvad

peahoone, paadikuur, parkla, paadisild, lõkkeplats ja vaateplatvorm kiigega, looduskeskusest

saab alguse ka matkarada. Looduskeskuse territooriumile pääseb mööda XXX teed (tee number

4320002), mis läbib XXX kinnistut. Juurdepääsuteed kasutati piiranguteta kuni 27.03.2012, mil

XXX kinnistu omanik lukustas XXX kinnistut läbiva teelõigu algusesse paigaldatud tõkkepuu,

mis muutis juurdepääsu looduskeskuse territooriumile võimatuks. XXX kinnistu erastati

Luunja Vallavalitsuse 20.02.1998 korraldusega nr 60, mis näeb ette, et kinnistu omanik ei tohi

takistada liiklust maaüksust läbival üldkasutataval teel. Avaldaja on püüdnud kinnistu

omanikuga kokkuleppele jõuda, kuid see ei ole kinnistu omaniku ebamõistlike nõudmiste tõttu

õnnestunud. Avaldaja kinnisasjal puudub avalikule teele juurdepääs. Ainuke võimalik tee

kulgeb mööda XXX kinnistut. Antud juhul on kaitstavaks hüveks ka avalikkuse ehk igaühe

huvi külastada looduskaitseala ja kasutada seal asuvaid vaba aja veetmise võimalusi.

Juurdepääsutee kulgeb mööda ajalooliselt kasutuses olnud teed XXX kinnistu ühes servas,

mitte läbi kinnistu n-ö privaattsooni, seega ei saa looduskeskuse külastajate liikumine mööda

seda teelõiku olla puudutatud isikutele koormav. Puudutatud isikud on kohustatud tagama

looduskeskusele juurdepääsutee ka looduskaitseseaduse § 15 lg 1 järgi.

24.05.2012 määrusega rahuldas maakohus avaldaja taotluse ja kaasas tsiviilasja menetlusse

puudutatud isikuna Ruben Poljakovi.

2. Ruth ja Ruben Poljakov (puudutatud isikud) ei esitanud vastuväiteid juurdepääsu

määramisele XXX kinnistule neile kuuluva XXX kinnistu XXX tee kaudu, kuid olid

seisukohal, et juurdepääsu määramisel peab arvestama liikluskoormusega ning heakorraga tee

lähiümbruses. Sellest tulenevalt on õiglane, et avaldaja teeb tee korda (st rajab tolmuvaba

teekatte). Kui tee tehakse korda, ei soovi puudutatud isikud rahalist hüvitist. Kui avaldaja leiab,

et selline ettepanek on ebamõistlik, soovivad puudutatud isikud saada rahalist hüvitist, mille

eest oleks neil endil võimalik tagada tee korrashoid. Juhul kui avaldaja ei ole nõus tolmuvaba

teekatte rajamisega, peaks hüvitis sisaldama ka puudutatud isikute kulutusi teehooldusele

talveperioodidel. Tolmuvaba teekatte olemasolul tegeleks teehooldusega kohalik omavalitsus.

3. Luunja vald toetas taotletud juurdepääsu määramist, kuna XXX tee on ainus ligipääs

looduskeskusele. Juurdepääs läbib seitsmele omanikule kuuluvat kinnistut, kellest kolmega on

sõlmitud tee avaliku kasutamise lepingud (tasuta). Tee korrashoidu teostab kogu ulatuses

Luunja vald. Tee katmiseks tolmuvaba kõvakattega puuduvad vallal rahalised vahendid.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 4. juuli 2014 määrusega Eesti Vabariigi Riigimetsa Majandamise

Keskuse kaudu avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks ning määras XXX

kinnistule, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna registriosa

nr XXX , katastritunnus 43203:002:0318, juurdepääsu avalikult kasutatavalt Kavastu-Koosa

teelt

üle

XXX

kinnistu,

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

Tartu

maakonna

kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX , katastritunnus 43203:002:0320, mööda XXX teed (tee

nr 4320002). Juurdepääs on tähtajatu ja tasuline ning juurdepääsu on õigus kasutada

ööpäevaringselt jalgsi ja igat liiki sõidukitega. XXX kinnistu nr XXX igakordne omanik on

kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma XXX kinnistu nr XXX igakordsele omanikule tasu

120 eurot aastas alates juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumisest kalendriaasta eest ette.

Maakohus kohustas andma nõusoleku (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX III jakku

2. järjekohale märkuse kandmiseks: tähtajatu tasuline sõidukitega juurdepääs avalikult

kasutatavale teele (Kavastu-Koosa) vastavalt 4. juuli 2014 kohtumääruse p-s 3 määratud

tingimustele XXX kinnistu nr XXX igakordse omaniku kasuks.

Menetlusosaliste menetluskulud jättis maakohus nende endi kanda

Määruse kohaselt ei piirne XXX kinnistu avaliku teega ja ainuke võimalik juurdepääs (XXX

tee nr 4320002) sellele kulgeb XXX kinnistu äärest. Vastavat teed on aastakümneid kasutatud,

st tegemist on ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuteega. Juurdepääsu tagamise kohustus

maaüksust läbiva üldkasutatava tee kaudu on seatud tingimuseks maa ostueesõigusega

erastamisel Ruth Poljakovile Luunja Vallavalitsuse 20.02.1998 korraldusega nr 60. Seega on

avaldaja õigustatud nõudma asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel juurdepääsu avalikult

kasutatavalt teelt oma kinnisasjale ning juurdepääsu määramise eeldused on täidetud.

Juurdepääs on vajalik ja põhjendatud määrata tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki

sõidukitega. Juurdepääsuõigus avaldajale teel parkimisõigust ei anna.

Kohus märkis, et juurdepääs on AÕS § 156 lg 1 järgi tasuline. Tasunõuet ei välista asjaolu, et

juurdepääsu võimaldamisega kaitstakse lisaks avaldaja huvidele ka avalikkuse, s.o kõigi

Emajõe-Suursoo looduskeskuse külastajate, huve ega ka asjaolu, et praeguse ajani on XXX

kinnistut läbiva XXX tee kasutamine toimunud tasuta.

Kuna menetlusosalised ei ole tasu osas kokkulepet saavutanud, tuleb juurdepääsu kasutamise

tasu määrata kohtul. Tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus. Riigikohus on leidnud, et

teeomanikul on õigus nõuda tee kasutajalt tasuna vähemalt teeseaduse (TeeS) § 37 lg 3 järgses

ulatuses tee kasutamisega seotud kulutuste hüvitamist ning arvestada tuleb ka tee omamisega

kaasnevaid kohustusi, kusjuures tee omamisega kaasneva kohustusena saab käsitada maamaksu

tasumise kohustust maa eest, mis vastab juurdepääsutee pindalale. Lisaks võib eratee omanik,

kes peab AÕS § 156 lg 1 järgi lubama teed kasutada teisel isikul, nõuda veel hüvitist teise isiku

teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest, kuid seda vaid ulatuses, milles see on

suurem TeeS § 37 lg 3 järgi arvestatavast hüvitisest (3-2-1-170-12, p 12).

Puudutatud isikud ei ole taotlenud proportsionaalse osa tee alla jääva maa maamaksu hüvitamist

ega ka teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise hüvitamist. Puudutatud isikud on

soovinud, et avaldaja teeks tee korda, st rajaks tolmuvaba kattega tee, või maksaks puudutatud

isikutele rahalist hüvitist, mille eest oleks neil endil võimalik tagada tee korrashoid.

Avaldaja ei ole tulenevalt TeeS § 25 lg-s 4 sätestatust kohustatud XXX kinnistut läbivat XXX

teed omal kulul korda tegema. Kohtupraktika kohaselt säilib eratee omanikul kohustus hoida

talle kuuluv tee korras ning tagada seal liiklusohutus ka siis, kui ta peab taluma

juurdepääsuõigust. Riigikohus on osundanud, et teeseadusest ei tulene, et teeomanik vabaneb

nendest kohustustest, kui tal on kohustus taluda kõrvalkinnistu omaniku juurdepääsuõigust ja

õigus nõuda selle eest tasu AÕS § 156 lg 1 alusel (3-2-1-90-11, p 12).

Kuivõrd tuvastamist on leidnud, et Luunja vald teeb kulutusi puudutatud isikute omandis oleva

XXX teelõigu hooldamiseks ja puudutatud isikud on jäänud tee korrashoiu kulutuste kandmise

osas paljasõnaliseks, tuleb jätta puudutatud isikute taotlus TeeS § 37 lg 3 järgi arvestatava

hüvitise väljamõistmiseks rahuldamata. Kohtu hinnangul ei peaks avaldaja puudutatud isikutele

tee ehitamise kulusid tasuma ka kulude tõendatuse korral, sest puudutatud isikud kinnistu

omanikena on seda teelõiku remondituna kasutanud praeguseks ajaks rohkem kui 14 aastat,

mistõttu on nad ise saanud tee remondikulud suures osas ära tarbida hüvena, et seda teed

kasutada. Samuti ei ole puudutatud isikud tee väidetava korrashoiu maksumuse tõendamiseks

esitanud kohtule ühtegi tõendit, millest kohus saaks lähtuda avaldajalt kui eratee kasutajalt tee

kasutamisega seotud kulude katteks hüvitise suuruse määramisel ja väljamõistmisel.

12.06.2014 kohtuistungil avaldasid puudutatud isikud, et soovivad saada juurdepääsutasu nii

tee korrashoiu kulude kui nende privaatsuse pideva segamise eest kokku 2000 eurot aastas.

Kohtu hinnangul on antud juhul juurdepääsutasu vaja määrata eelkõige põhjusel, et hüvitada

XXX kinnistu omanike omandiõiguse riive. Seejuures tuleb kaaluda mõlema poole – avaldaja

ja puudutatud isikute – huve. Kohus arvestas, et tegemist on olemasoleva ajalooliselt

väljakujunenud juurdepääsuteega, mis on avalikus kasutuses, tagamaks igaühe ligipääsu

Emajõe-Suursoo looduskeskusele ja -kaitsealale. Kuigi puudutatud isikutele oli 1998. a teada,

et nad erastavad koos XXX maaüksusega tee, mis on ainuke olemasolev juurdepääs XXX

kinnistule, tuleb lähtuda asjaolust, et juurdepääsu kasutamise intensiivsus on võrreldes

1998. aastaga suurenenud seoses looduskeskuse hoone renoveerimisega ja selle külastajatele

erinevate kasutusvõimaluste pakkumisega (sh on Emajõe-Suursoo looduskeskuse kodulehe

andmetel võimalik kogu keskuse rent kuni 30 inimesele). Vaidlusalune tee võimaldab

juurdepääsu XXX kinnistule nii jalgsi kui mootorsõidukitega. Vaatamata sellele, et tee ei läbi

puudutatud isikute koduõue (hoovi ja õueala), vaid kulgeb kinnistu servast, põhjustab

mootorsõidukitega liiklemine suhteliselt hoonete lähedalt (abihoone on teest ca 6 m ja elamu

ca 25 m kaugusel) rida ebameeldivusi nagu tolm, müra, liiklejate poolt mahavisatud praht,

pärssides sellega kinnisasja kasutamismugavust. Kohtu hinnangul on puudutatud isikute nõutav

tasu 2000 eurot aastas ebamõistlik ja juurdepääsuõiguse omajale majanduslikult koormav.

Avaldaja omandab siiski üksnes õiguse läbida puudutatud isikute kinnistut – XXX kinnistu jääb

jätkuvalt terviklikuks ja puudutatud isikute omandis olevaks. Kohus leidis, et õiglane ja

mõistlik tasu juurdepääsutee kasutamise eest kompenseerimaks puudutatud isikute

omandiõiguse riivet on 120 eurot aastas, s.o 10 eurot kuus.

Kuna puudutatud isikud olid sulgenud juurdepääsu XXX kinnistule ning avaldaja ja

puudutatud isikud ei suutnud juurdepääsu kohtuväliselt lahendada, oli avaldaja kohtusse

pöördumine oma õiguste kaitseks ainuvõimalik viis. Kohus leidis, viidates TsMS § 172 lg 1

sättele, et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

5. Eesti Vabariik Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu esitas määruskaebuse, milles taotleb

Tartu Maakohtu 4. juuli 2014 määruse tühistamist osas, milles kohus määras XXX kinnistu

igakordsele omanikule kohustuse tasuda juurdepääsuõiguse eest XXX kinnistu igakordsele

omanikule tasu 120 eurot aastas alates juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumisest, ning

teha selles osas uus määrus, määrates XXX kinnistule avalikult kasutatavalt Kavastu-Koosa

teelt juurdepääsu üle XXX kinnistu tasuta.

Samuti ei nõustu määruskaebuse esitaja maakohtu määratud menetluskulude jaotusega ning

palub jätta menetluskulud Ruth Poljakovi ja Ruben Poljakovi kanda.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt:

1) ei ole juurdepääsutasu määramine õigustatud, kuna tegemist on avalikus kasutuses oleva

teelõiguga, mida on aastakümneid XXX kinnistule juurdepääsuks kasutatud. Maa erastamisel

on seatud eeltingimuseks, et XXX kinnistu omanikud peavad tagama XXX kinnistule

juurdepääsu XX kinnistut läbiva XXX tee kaudu. Nimetatud haldusakti kõrvaltingimus on

vaadeldav maaomaniku nõusolekuna, kuivõrd maaomanikud ei ole haldusakti vaidlustanud.

TeeS § 52 järgi on erateed võimalik kasutada üksnes tee omaniku nõusolekul. Seega ei ole XXX

kinnistut läbiv XXX tee eratee teeseaduse mõttes. Juurdepääsutasu tuleks määrata juhul, kui

AÕS § 156 lg 1 järgi kasutatakse juurdepääsuna erateed (3-2-1-90-11, p 11). Riigikohus on

rõhutanud, et juurdepääsutasu osas tuleb kindlasti arvestada seda, et puudutatud isikud pidid nii

tee kasutamisest tuleneva koormisega kui ka varasema kinnisasja tasuta kasutamise tavaga

arvestama juba maa erastamisel (3-2-1-85-05, p 24);

2) on vastavalt AÕS § 156 lg-le 1 hüvitise määramise eesmärk taastada võimalikult lähedane

olukord sellele, mis oli enne juurdepääsu määramist. Seega eeldab juurdepääsutasu määramine,

et kinnistu omanikud jäävad juurdepääsu tõttu millestki ilma. Antud juhul see nii ei ole, kuna

juba maa erastamisel on seatud tingimuseks, et kinnistu omanikud ei tohi takistada liiklust XXX

teel, st avalikult kasutataval teel. XXX kinnistule on alati olnud tasuta juurdepääs XXX

kinnistut läbiva XXX tee kaudu. Samuti kasutavad puudutatud isikud ise igapäevaselt XXX

teed. Ka õiguskirjanduses on rõhutatud, et vajadus hüvitada kinnistu omanikele juurdepääsu

võimaldamine ilmneb siis, kui juurdepääsutee määratakse kohta, kus seda seni ei ole olnud ja

kus koormatud kinnisasja omanik seda ise ei kasuta. Hüvitise määramisel tuleb arvestada ka

sellega, kas tee kasutamine selles kohas on väljakujunenud tava või rajatakse kinnisasjale täiesti

uus tee (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, T. Puri. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud

väljaanne. Tallinn, Juura 2014, § 156 p 3.5.1);

3) on juurdepääs määratud avalikes, mitte üksnes avaldaja huvides. Varasema praktika kohaselt

on kohus määranud juurdepääsutasu juhul, kui avaldaja saab endale õiguse võõra kinnisasja

kasutamiseks (Harju Maakohtu 23.09.2013 määrus asjas nr 2-11-33862). Antud juhul annab

juurdepääs XXX kinnistule kõigile soovijatele võimaluse külastada Emajõe-Suursoo

looduskeskust ja Emajõe-Suursoo looduskaitseala objekte. Looduskeskus asub Emajõe kaldal

ning pakub külastajatele palju erinevaid tasuta kasutusvõimalusi. Antud asjas on juurdepääsu

määramine erandlik tavapärastest juurdepääsu võimaldamise juhtudest;

4) ei ole juurdepääsutasu põhjendanud ka seetõttu, et XXX kinnistut läbivat XXX teelõiku

hoiab korras Luunja vald. Samuti ei ole XXX kinnistu väärtus juurdepääsu tõttu vähenenud ja

hüvitamisele ei kuulu ka juurdepääsutee alla jääva maa maamaksu osa. Kohus on varasemale

praktikale viidates öelnud, et juurdepääsutasu määramisel tuleb arvestada TeeS § 37 lg-s 3

tooduga, juurdepääsutee alla jääva ala maamaksu suurusega ja juurdepääsutee tõttu kinnistu

turuväärtuse vähenemisega (kui see on suurem TeeS § 37 lg 3 järgi arvestatavast hüvitisest).

Puudutatud isikud ei ole taotlenud tee alla jääva maa maamaksu ega kinnistu turuväärtuse

võimaliku vähenemise hüvitamist. Niisiis tuleb võimaliku tasu määramisel lähtuda TeeS § 37

lg-st 3, mille järgi on tee omanikul õigus nõuda tee kasutajalt tee kasutamisega seotud kulude

katteks hüvitist. Puudutatud isikud ei kanna tee kasutamisega (s.o kulumisega) seotud kulusid.

Kogu XXX teed kui avaliku kasutusega teed hooldab aastaringselt Luunja vald. Luunja vald

on kinnitanud, et jääb edaspidigi XXX teed hooldama. Puudutatud isikud väitsid, et on XXX

kinnistut läbivat XXX teelõiku remontinud nii 1994. kui 2000. a, kuid ei ole esitanud selle

kohta ühtegi tõendit. See ei vasta ka tõele. Selle kohta on aga kohus põhjendatult leidnud, et

isegi kui kulud oleksid tõendatud, ei peaks avaldaja neid hüvitama, sest puudutatud isikud on

seda teelõiku remondituna kasutanud praeguseks rohkem kui 14 aastat, mistõttu on nad ise

saanud tee remondikulud suures osas ära tarbida seda teed igapäevaselt kasutades;

5) ei riiva juurdepääs puudutatud isikute omandiõigust. Kohus on vastupidisele seisukohale

jõudnud üksnes tuginedes puudutatud isikute alusetutele ja tõendamata väidetele. Seeläbi on

kohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 (koostoimes TsMS § 463 lg-ga 2) ja TsMS § 5 lg-t 3

(koostoimes TsMS § 477 lg-ga 5). Kohus peab ise koguma tõendid, et määrata kindlaks õiglane

juurdepääsu tasu (3-2-1-170-12, p 11). Maakohus ei ole ühtegi asjaolu ise välja selgitanud ega

nende kohta tõendeid kogunud. Avaldaja on tõendanud, et XXX kinnistule juurdepääsu

võimaldamine ei kahjusta XXX kinnistu omanike huve. Teelõik ei läbi XXX kinnistu

n-ö privaattsooni. Aastakümneid kasutuses olnud XXX tee kulgeb mööda XXX kinnistu ühte

serva. Mõningase liiklusega on puudutatud isikud sunnitud leppima, kuna erastasid maatüki,

mida läbib avalikus kasutuses olev tee;

6) ei ole juurdepääsutasu määramine antud juhul mõistlik ega õiglane. Kohus peab

juurdepääsutasu väljamõistmisel lähtuma mõistlikkuse põhimõttest (Harju Maakohtu

17.02.2014 määrus nr 2-13-45508) ning määrama juurdepääsu eest üksnes õiglase tasu

(Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, Juura 2014, § 156 p 3.5). Olukorras,

kus mitmed kinnistute omanikud tagavad XXX tee kasutamise vabatahtlikult ja tasuta, oleks

äärmiselt ebaõiglane määrata XXX kinnistut läbiva teelõigu kasutamise eest aastatasu

120 eurot. Sellise lahendi jõustumine tekitaks naaberkinnistute omanike vahel ebaõiglust ja

vaenu (mh ka avaldaja suhtes). Samuti annab selline lahend inimestele vale signaali, nagu oleks

alati mõistlik kõigele vastu vaielda, avalikus kasutuses olev tee päeva pealt sulgeda ning asuda

teed kasutada soovivatelt inimestest juurdepääsu eest raha nõudma;

7) juhul kui kohus asub seisukohale, et juurdepääsutasu tuleb siiski määrata, palub avaldaja tasu

suurust vähendada. Võttes arvesse, et puudutatud isikud ei ole juurdepääsutasu arvestamisel

palunud arvesse võtta ei maamaksu proportsionaalset suurust ega kinnistu väärtuse võimalikku

vähenemist, kõik tee korrastuskulud kannab Luunja vald ja puudutatud isikute omandiõiguse

riive kohta ei ole esitatud ühtegi tõendit, oleks äärmiselt ebaõiglane määrata juurdepääsutasu

120 eurot aastas. Kohus ei ole sellises suuruses tasu määramist ka millegagi põhjendanud.

Varasema praktika kohaselt ei ole peetud põhjendatuks niivõrd kõrget juurdepääsutasu

olukorras, kus kinnistu omanik ei kanna tee hooldamisega seotud kulusid. Tavaliselt on tasu

arvestamisel lähtutud juurdepääsutee alla jääva ala maamaksu proportsionaalsest suurusest;

8) oleks kohus pidanud TsMS § 172 lg 1 lause 2 järgi jätma menetluskulud puudutatud isikute

kanda. Kohtu viidatud õigusnorm (TsMS § 172 lg 1) ei võimalda jätta menetluskulusid

menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isikud sulgesid XXX kinnistule juurdepääsu ilma

õigusliku aluseta, rikkudes ka erastamiskorralduse eeltingimust tagada juurdepääs XXX

kinnistule XXX kinnistut läbiva XXX tee kaudu. Hoolimata avaldaja palvetest puudutatud

isikud väravat ei avanud. Neilt, kes XXX kinnistule pääseda soovisid, küsisid puudutatud

isikud raha. Probleemi lahendamiseks pöördus avaldaja ka valla poole. Seega on ilmselge, et

avaldaja oli sunnitud kohtusse pöörduma üksnes tulenevalt puudutatud isikute õigusvastasest

käitumisest. Avaldaja oli sunnitud kohtusse pöörduma, et kaitsta ka avalikku huvi.

VASTUSTAJATE VASTUVÄITED

6. Ruth Poljakov ja Ruben Poljakov taotlevad määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulude

Riigimetsa Majandamise Keskuse kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on AÕS § 156 eesmärk koormatud kinnisasja omaniku huvide võimalikult vähene

kahjustamine ja talle kitsenduse eest hüvitise tagamine (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud

väljaanne. Tallinn, Juura 2014, § 156 p 1, lk 602). Tegemist on diskretsiooniotsusega ning

kohus on määranud õiglase juurdepääsutasu. XXX kinnistu võimaldab juurdepääsu

ööpäevaringselt nii jalgsi kui mootorsõidukitega, mis toob kaasa ebameeldivused nagu pidev

autode ja busside voorimine, mis keerutab üles ohtralt tolmu, müra, mida tekitavad külastajad

hilisöösel ja varahommikul, kuulates muusikat, selle taustal üksteisega valjult kõnelemine ja

pidutsemine, liiklejate mahavisatud praht, sh suitsukonid, suitsupakid, söögipakendid, taara,

mida kinnisasja omanikud peavad koristama suveperioodil igapäevaselt. See kõik pärsib

kinnisasja normaalset kasutamist;

2) võis kohus määrata valesti tee liigi, ent sisuliselt see kohtumäärust ei muuda. TeeS § 52 alusel

on tegemist erateega, kuid puudutatud isikud on pandud olukorda, kus nad peavad taluma, et

nende erateed kasutatakse kui avalikku üldkasutatavat teed. TeeS § 33 lg 8 ls 2 sätestab, et

omanik peab lubama teed tasuta kasutada juhul, kui avalikult kasutatav tee on avarii või

loodusõnnetuse tagajärgede likvideerimiseks suletud. Antud juhul ei ole olemas avalikult

kasutatavat teed ning puudutatud isikud on seatud ebaõiglasesse olukorda, mil nad peavad

lubama pidevalt võõraid inimesi oma maale ja taluma sellega kaasnevaid ebameeldivusi.

Avaldaja väide, et puudutatud isikud pidid sellise tee kasutamisega arvestama juba maa

erastamisel, on väär. Puudutatud isikud erastasid kinnistu 1998. a. 2000–2004 renoveeriti

looduskeskus ning juurdepääsu kasutamise intensiivsus on märgatavalt tõusnud (sh on

looduskeskuse kodulehe andmetel võimalik kogu keskuse rent kuni 30 inimesele);

3) lisaks Luunja vallale hooldavad teed ka puudutatud isikud. Lisaks peavad puudutatud isikud

pidevalt korrastama tee ääri, korjates sealt olmepürgi suveperioodil iga päev. Vaatamata sellele

ei nõua puudutatud isikud tee alla jääva maa maamaksu hüvitamist ega ka turuväärtuse

vähenemist seoses juurdepääsu kasutamise intensiivsuse kasvamisega. Juurdepääsutasu

maksmine on õiglane ja vastab seaduse eesmärgile;

4) kannab TsMS § 146 lg 1 p 1 alusel menetluskulud menetluse algatamist või muu

menetlustoimingu tegemist taotlenud isik, seega on selleks Riigimetsa Majandamise Keskus.

TsMS § 172 lg 7 alusel, kui kohus algatab hagita menetluse isiku tegevuse või avalduse tõttu,

võib kohus jätta menetluskulud menetluse põhjustanud isiku kanda, kui menetlus on

põhjendamatu ja põhjustati isiku poolt tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Avaldaja

määruskaebus on täiesti põhjendamatu, seega tuleks jätta kõik kohtukulud avaldaja kanda.

7. Luunja vald taotleb määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on seisukoht, et juurdepääs läbi XXX kinnistu peab olema tasuline, kooskõlas AÕS § 156

lg-ga 1. Tulenevalt AÕS § 155 lg 3 ja TeeS § 4 lg 3 mõttest ei ole XXX kinnistut läbiv tee

avalik tee. Asjaolu, et maa erastamisel seati ostjale kohustuseks tagada kinnistust läbipääs seal

olevat teed pidi, ei tähenda, et läbipääs peaks olema tasuta. Maa ostueesõigusega erastamise

korralduse selline tõlgendus on vastuolus AÕS § 156 lg 1 mõttega;

2) ei läbi XXX kinnistut mitte üksi avaldaja, vaid ka paljud teised isikud. Mida rohkem on tee

kasutajaid, seda enam on kinnistu koormatud ja kinnistu omaniku huvid riivatud. Kohus on

piisavalt põhjendanud, kuidas riivab tee kasutamine puudutatud isikute omandiõigust;

3) ei ole tähtsust asjaolul, et vald on XXX teed korras hoidnud. XXX tee on osaliselt avalik

tee, st valla omandis, ja osa teed on avalik eratee omanikuga TeeS § 4 lg 3 alusel sõlmitud

lepingu alusel. Arvestades, et teehooldust ei saa teostada lõiguti, on hooldatud teed tervikuna.

Tee korrashoid on selle omaniku kohustus (TeeS § 25 lg 4) ning isegi kui seda teostab kohalik

omavalitsus, jääb see kohustus kestma.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Vastavalt TsMS §-le 659 ja § 651 lg-le 1 ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras

esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi

kaevatud.

Käesoleval juhul on vaidlustatud maakohtu määrust juurdepääsutasu ja menetluskulude jaotuse

osas ning ringkonnakohus kontrollibki maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust

nimetatud osas.

9. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu vaidlustatud

määrus muutmata. Maakohus on kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme,

andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele ning ei ole juurdepääsutasu suuruse määramisel

ületanud diskretsiooni piire.

10. Maakohus määras avaldajale kuuluvale XXX kinnistule tähtajatu ja tasulise (120 eurot

aastas) juurdepääsu üle puudutatud isikutele kuuluva XXX kinnistu. Tegemist on

kohtulahendist tuleneva kitsendusega ja selle sisuks on vaidlustatud määrusest tulenevalt

puudutatud isikute kohustus taluda kinnistut läbival teel ööpäevaringselt jalgsi ja igat liiki

sõidukitega liiklemist avaldaja kinnistule.

Määruskaebuses taotleb avaldaja juurdepääsu määramist ilma tasuta ning seega peab

ringkonnakohus kontrollima, kas maakohtu poolt juurdepääsutasu määramine on põhjendatud

ja seadusega kooskõlas.

AÕS § 156 lg 1 teise ja kolmanda lause kohaselt juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja

tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle

kasutamise tasu kohus.

Nimetatud sättest tulenevalt on juurdepääsuõigus üldjuhul tasuline ning kui eratee omanik

nõuab üle tema kinnisasja määratud juurdepääsu eest tasu, võib kohus selle välja mõistmata

jätta üksnes erandlikel asjaoludel. Sellist tõlgendust toetab ka Riigikohtu praktika (näiteks

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-44-11 p 28; nr 3-2-1-90-11 p 10, 11; 3-2-1-108-04 p 21). Samuti

tuleneb Riigikohtu praktikast, et juurdepääsuõiguse eesmärgiks on koormatud kinnisasja

omaniku huvide võimalikult vähene kahjustamine ja talle kitsenduse eest õiglase hüvitise

tagamine.

Puudutatud isikute seisukohast (t.l 159) lähtuvalt määras maakohus nendele juurdepääsutasu

omandiõiguse riive hüvitamiseks seoses nende kinnistut läbiva juurdepääsuteega avaldaja

kinnistule. Ringkonnakohus leiab, et tasu nõudmine omandiõiguse riive hüvitamiseks seoses

juurdepääsu kasutamise intensiivsuse suurenemisega on käsitletav talumiskohustuse täitmisest

tuleneva hüvitisena, mis hõlmab muuhulgas ka maamaksu osa, mida puudutatud isikud on

kohustatud maksma juurdepääsutee aluse maatüki osale vastavas suuruses.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et puudutatud isikute talumiskohustuse

intensiivsus on oluliselt suurenenud seoses avaldaja kinnistul Emajõe-Suursoo looduskeskuse

hoone renoveerimisega ja selle külastajatele erinevate kasutusvõimaluste pakkumisega.

Määruskaebuses esitatud väide, et maakohus on nimetatud asjaolu tuvastanud üksnes

puudutatud isikute väidete alusel, on põhjendamatu. Avaldusest maakohtule, milles taotleti

juurdepääsutee määramist, on avaldaja peamiselt tuginenud just sellele, et tema kinnistul

asuvad Emajõe-Suursoo looduskeskus ja selle objektid ning looduskeskust ja selle objekte

võivad kasutada kõik isikud, kes seda soovivad. Seega on ilmne, et puudutatud isikute kinnistut

läbiva tee kasutamise intensiivsus on olulisel määral suurenenud võrreldes 1998. a, mil

puudutatud isikud XXXXuu maaüksuse erastasid.

11. Juurdepääsutasu suuruse määramine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema

astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus

leiab, et maakohus ei ole juurdepääsutasu suuruse (10 eurot kuus) määramisel diskretsiooni

piire ületanud ning on seejuures kõiki esile toodud asjaolusid õigesti hinnanud. Määruskaebuses

esitatud seisukoht, et juurdepääsutasu suuruse määramisel peaks arvestama üksnes

juurdepääsutee alla jääva ala maamaksu proportsionaalset suurust (antud juhul 2,9 eurot aastas),

ei ole õige ning sellist seisukohta ei toeta ka kohtupraktika. Nii on Riigikohus lahendis

nr 3-2-1-41-08 asunud seisukohale, et minimaalse tasu suuruseks võiks olla maatüki osale

vastava maamaksu suurus. Antud vaidluse asjaolud on teistsugused ning talumiskohustuse

intensiivsuse suurenemine on antud juhul peamine, miks maakohus määras juurdepääsutasu

suuruseks 10 eurot kuus. See, et mitmed teised kinnistute omanikud tagavad XXX tee

kasutamise tasuta, ei tähenda, et puudutatud isikutele juurdepääsutasu määramine oleks

ebaõiglane. Määruskaebuse esitaja vastupidine väide on ekslik.

Määruskaebuse esitaja viide TeeS § 37 lg-le 3 ei ole asjakohane, kuna maakohus on arvestanud,

et juurdepääsutee korrashoiukulusid on kandnud kohalik omavalitsus.

12. Vaidlusalune puudutatud isikutele kuuluv teelõik on eratee TeeS § 52 tähenduses ning

määruskaebuses esitatud vastupidine seisukoht on ebaõige. Asja materjalidest ei nähtu, et oleks

sõlmitud TeeS § 4 lg 3 kohane leping eratee avalikuks kasutamiseks. Asjaolu, et maa

ostueesõigusega erastamisel seati Luunja Vallavalitsuse 20.02.1998 korraldusega nr 60 (t.l 14)

puudutatud isikutele kohustus mitte takistama liiklust maaüksust läbival üldkasutataval teel, ei

muutnud vaidlusalust teed avalikult kasutatavaks teeks ega välistanud puudutatud isikute õigust

nõuda juurdepääsu kasutamise eest tasu. Ringkonnakohus märgib, et Luunja Vallavalitsuse

ülalmärgitud korraldusel on tähendus juurdepääsutee avalduse lahendamisel, mitte

juurdepääsutasu määramisel.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et vaidluse asjaolusid arvestades

(vaidlus seisnes peamiselt juurdepääsutasu üle) on õiglane jätta menetluskulud maakohtus

TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebuse esitaja väide, et TsMS

§ 172 lg 1 ei võimalda menetluskulude menetlusosaliste endi kanda jätmist, on ebaõige.

Ainuüksi asjaolu, et avaldaja ei saavutanud puudutatud isikutega kokkulepet juurdepääsu ja

selle tasu osas ning pidi selleks kohtusse pöörduma, ei anna alust jätta menetluskulusid

puudutatud isikute kanda.

TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad menetluskulud ringkonnakohtus seoses määruskaebuse

rahuldamata jätmisega määruskaebuse esitaja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja