3-13-1639/28 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask (eesistuja), Ruth Plaks ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 26. september 2014, Tallinn Haldusasja number 3-13-1639 Haldusasi AA kaebus Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatuse nr 9-13/606-2, 23.05.2013 ettekirjutushoiatuse nr 9-13/606-7 ning 27.06.2013 korralduse nr 323 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebaja – AA Vastustaja – Pärnu linn Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 14.03.2014 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Pärnu linna apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON 1. Rahuldada Pärnu linna apellatsioonkaebus. 2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 14.03.2014 otsus haldusasjas nr 3-13-1639 ning teha uus otsus, millega jätta AA kaebus rahuldamata. 3. Menetluskulud jätta poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse hiljemalt 27.10.2014, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

3-13-1639 2(8) tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. AAle kuulub Pärnu linnas, XXXXX XX XXX asuvast kinnistust (katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX) 578/2893 mõttelist osa ja reaalosana hoonest I korrusel asuv eluruum nr 1 üldpinnaga 57,80 m2. Kinnistu on jagatud 11 (üheteistkümneks) korteriomandiks. 2. Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatusega nr 9-13/606-2 nõuti AA XXXXX XX XXX kinnistul paiknevate hoonete sulgemist, krundile juurdepääsu takistamist ja maaüksuse korrastamist hiljemalt 15. maiks 2013 (p 1); ettekirjutus-hoiatuse punkti 1 tähtajaks täitmata jätmisel rakendatakse AA suhtes sunnivahendit summas 200 eurot asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras (p 2). Ettekirjutus-hoiatuse kohaselt tuvastati visuaalse vaatlusega, et kinnistul kasutuseta seisva 3-korruselise korterelamu juures ei ole tehtud mingisuguseid korrastustöid; elamu aknad ja uksed on lõhutud, hoonesse pääs vaba; katusel ja fassaadil on näha jälgi varisenud kividest, mis ohustavad Rääma tänava kõnniteel liikuvaid inimesi; hoone siseruumid on lõhutud; kinnistul olevate kuuride ja varjualuste uksed on avatud ning ehitised lagunenud ja risustatud; samuti puudub kinnistut piirav aed ning tühjalt seisvatele ehitistele on vaba juurdepääs; korrastamata on kinnistu territoorium. Ehitusseaduse (EhS) § 29 lg 1 p 4 kohaselt ei või ehitis ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda ja ehitise omanik on kohustatud tagama ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel, sealhulgas takistama juurdepääsu varisemisohtlikule või muude lagunemistunnustega ehitisele kuni selle lammutamiseni või korrastamiseni ja paigaldama sellise ehitise ümber hoiatussildid. Juurdepääsu piiramiseks lagunemistunnustega ehitisele tuleb katta hoone avad esimese korruse kõrguselt ja ohtlik ala piirata korraliku, püsiva taraga. Maaüksuse korrashoidmiseks tuleb seda korrapäraselt koristada. Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatus nr 9-13/606-2 tagastati Pärnu linnale postiteenuse osutaja poolt hoiutähtaja möödumisel. 3. Pärnu Linnavalitsuse 23.05.2013 ettekirjutus-hoiatusega nr 9-13/606-7 nõuti AA XXXXX XX XXX kinnistul paiknevate hoonete sulgemist, krundile juurdepääsu takistamist ja maaüksuse korrastamist hiljemalt 1. juuliks 2013 (p 1); ettekirjutus-hoiatuse punkti 1 tähtajaks täitmata jätmisel rakendatakse AA suhtes sunnivahendit summas 200 eurot asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras (p 2). Ettekirjutus-hoiatuse põhjendused on samad, mis Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatuses nr 9-13/606-2. 4. AA esitas 20.06.2013 Pärnu Linnavalitsusele vaide 23.05.2013 ettekirjutus-hoiatuse nr 9- 13/606-7 peale. Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2013 vaideotsusega nr 323 jäeti vaie rahuldamata haldusakti tühistamise nõudes, kuid pikendati 23.05.2013 ettekirjutus-hoiatuse nr 9- 13/606-7 täitmise tähtaega, määrates uueks täitmise tähtajaks 01.09.2013. Pärnu Linnavalitsus ei nõustunud vaide esitajaga, et temalt nõutakse teiste omanike kohustuste täitmist. Kinnistusraamatu andmetel on XXXXX XX XXX jagatud 11 (üheteistkümneks) korteriomandiks. Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik tegi XXXXX XX XXX kohta eraldi ettekirjutused kõikidele XXXXX XX XXX korteriomanikele, mis küll otseselt ei ilmne AA tehtud ettekirjutusest, ent see ei tähenda, et seda poleks tehtud. Tulenevalt ühisest valitsemise õigusest on kaasomanikel ka ühine kaasomandi korrashoidmise kohustus. Pärnu Linnavalitsus püüab mõista korteriomanike raskusi ühise kokkuleppe saamisel kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemisel, kuid leiab, et see ei saa olla takistuseks kinnisvara heaperemehelikul haldamisel.

3-13-1639 3(8) Pärnu Linnavalitsus leiab, et ettekirjutuse tegija on XXXXX XX XXX kinnistu korteriomanikelt, sh AA õigesti nõudnud kinnistul paiknevate hoonete sulgemist, krundile juurdepääsu takistamist ja maaüksuse korrastamist. 5. AA esitas 31.07.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 23.05.2013 ettekirjutus-hoiatuse nr 9-13/606-7 tühistamiseks. Linn nõuab kaebajalt alusetult ka teiste XXXXX XX XXX omanike kohustuste täitmist. Kaebajal on kohustus üksnes oma korteriomand korras hoida. Kaebajale kuuluva korteriomandi aknad ja uksed on puitplaatidega suletud ning korteriomandisse puudub sissepääs. Kaebajal puudub õigus ja kohustus teistele kaasomanikele kuuluvate korteriomandite akende kinni katmiseks ja nende kinni katmise püsivuse tagamiseks. Linnal ei ole õiguslikku alust nõuda kaebajalt kogu kinnistuga seotud kohustuste täitmist. Hoovis oleva prügi ladustas sinna II korruse korteriomanik H. Kippus. Kaebaja ei vastuta maaüksusel oleva prügi eest (korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 3). Kaebajal puuduvad kaasomanike suhtes sellised mõjutusvahendid nagu linnal. 6. Kaebuse 29.08.2013 täienduses taotleb kaebaja tühistada Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatus nr 9-13/606-2 ning 27.06.2013 korraldus nr 323. Ühtlasi esitas kaebaja kaebetähtaja ennistamise taotluse. 7. Pärnu linn palus jätta kaebetähtaja ennistamise taotlus ja kaebus rahuldamata. Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik tegi XXXXX XX XXX kohta eraldi ettekirjutus-hoiatused kõikidele XXXXX XX XXX korteriomanikele. Samuti on kõigile XXXXX XX XXX korteriomandi omanikele, kellele saadetud ettekirjutus-hoiatus on AS Eesti Post poolt hoiuaja möödumisel tagastatud, tehtud korduv ettekirjutus-hoiatus. Tulenevalt ühisest vara valitsemise õigusest on kaasomanikel ka ühine kaasomandi hoidmise kohustus. Kaebaja on jätnud tähelepanuta kaasomanike suhteid reguleerivad teised asjaõigusseaduse (AÕS) sätted. Riigikohus on juhtinud tähelepanu sellele, et AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (lahend nr 3-2-1-45-13). Vastustaja on teadlik, et kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemisel on korteriomandi omanikel ühise kokkuleppe saavutamine tihtipeale raskendatud, kuid see ei saa olla takistuseks kinnisvara heaperemehelikul haldamisel ja valitsemisel. 22.04.2013 on XXXXX XX XXX kinnistul paiknevate hoonete olukord muutunud veelgi ohtlikumaks, sest kinnistul paiknevas hoones oli tulekahju. XXXXX XX XXX ehitise ülevaatuste käigus on tuvastatud, et kasutuseta seisev 3-korruseline kortermaja laguneb, katus on osaliselt lõhutud, fassaadilt varisevad kivid kõnniteele, mis ohustavad Rääma tn kõnniteel liikuvaid inimesi, hoonesse on vaba sissepääs. Kinnistul olevate kuuride ja varjualuste uksed on avatud ning ehitised lagunenud ja risustatud, kinnistu ei ole piiratud, tühjalt seisvatele ehitistele on vaba juurdepääs. Linn on ettekirjutus-hoiatuse nr 9- 13/606-7 nõude esitamisel lähtunud eelkõige avalikust huvist, et linnaruumis avalikul tänaval liikuvate inimeste elu ja tervis ei oleks ohustatud, et nende vara ei saaks kahjustatud. 8. Pärnu linn palus vastuse täienduses lisaks eelnevale jätta rahuldamata kaebus Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatuse nr 9-13/606-2 tühistamisnõudes. Kaebajale kuulub XXXXX XX XXX kinnisasjast reaalosa (korter nr X) ning tema reaalosale vastavas proportsioonis mõtteline osa maast ja hoonete ühisest osast, kuid mitte konkreetne osa. Vastustaja on ühisest valitsemise kohustusest lähtuvalt teinudki kõigile XXXXX XX XXX kinnisasja omanikele ettekirjutus-hoiatuse, sh kaebajale ettekirjutuse nr 9-13/606-2 ja korduva ettekirjutus-hoiatuse nr 9-13/606-7. Samas näeb KOS § 15 lg 1 ette võimaluse korteriomanike kokkuleppega kehtestada teiselaadne kaasomandi osa valitsemine, kui seadus seda ette näeb. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et XXXXX XX XXX korteriomandite omanikud oleks kokku

3-13-1639 4(8) leppinud seadusega sätestatust erinevalt, et kaebajale oleks teiste XXXXX XX XXX korteriomandite omanikega kokkuleppel jäänud üksnes temale kuuluv reaalosa valitseda ja kaasomandi osa eest hoole kandmise kohustusest oleks teda vabastatud. Järelikult on kaebajal lisaks temale kuuluva reaalosa eest kohustus kanda hoolt koos teiste kaasomanikega ka ühise asja eest. Kaebaja väide, et tema ei vastuta XXXXX XX XXX kinnistul oleva prügi eest, sest selle paigutas sinna teine korteriomanik, oleks eelduslikult õige, kui kinnistu omanike vahel oleks sõlmitud kokkulepe kinnistu korrastamiseks. Kaebaja sellist kokkulepet esitanud ei ole. Tulenevalt ühisest valitsemise õigusest on kaasomanikel ka ühine kaasomandi hoidmise kohustus. 9. Tallinna Halduskohtu 14.03.2014 otsusega rahuldati AA kaebus, tühistati Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatus nr 9-13/606-2, 23.05.2013 ettekirjutus-hoiatus nr 9- 13/606-7 ning 27.06.2013 korraldus nr 323. Kohtuotsuse põhjendused olid peamiselt järgmised. 1) Hinnates nimetatud ettekirjutus-hoiatuste põhjendusi ja õiguslikke aluseid, on tegemist samasisuliste haldusaktidega, mistõttu käsitleb kohus neid koos. Asja lahendamisel ei oma tähtsust, et vastustaja on saatnud ka teistele kinnistu kaasomanikele märgukirjad ja ettekirjutushoiatused. Seda põhjusel, et kaebajale on esitatud selge nõue võtta tarvitusele abinõud kogu kinnistu suhtes ning nõude täitmata jätmisel kuulub tema suhtes rakendamisele sunniraha. Ehitusseaduse (EhS) § 29 lg 1 p 4 järgi on ehitise omanik kohustatud tagama ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel, sh takistama juurdepääsu varisemisohtlikule või muude lagunemistunnustega ehitisele kuni selle lammutamiseni või korrastamiseni ja paigaldama sellise ehitise ümber hoiatussildid. Asjas ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust ettekirjutus-hoiatustes XXXXX XX XXX kinnistul vastustaja ametiisiku poolt vaatlusega tuvastatud ning kirjeldatud kinnistu, hoonete ja ehitiste seisukorra üle. Järelikult on XXXXX XX XXX kinnistu kaasomanikud jätnud täitmata EhS § 29 lg 1 p-s 4 kirjeldatud kohustused. Seega on ettekirjutus-hoiatustes kirjeldatud kinnistu omanike tegevusetus õigusvastane. 2) KOS-s sätestatud korteriomandi mõistest ei tulene üksiku korteriomaniku õigusi kaasomandi eseme suhtes tervikuna ning iga korteriomanik on õigustatud käsutama temale kuuluva korteriomandi reaalosa koos selle juurde kuuluva kaasomandi mõttelise osaga. Kaasomanik on kohustatud kasutama nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa selliselt, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. Järelikult saab kaebajale ette heita vaid sellist tegevusetust, mille eest vastutuse võtmise eelduseks on seadusest või üldisest käibekohustusest tulenev kaebaja kohustus tegutseda. Kaebaja hinnangul on ta võtnud tarvitusele piisavad ja mõistlikud abinõud, vältimaks talle seadusega pandud kohustuste rikkumist. Vastustaja ei ole seda kahtluse alla seadnud. Ettekirjutus-hoiatustes kirjeldatud olukorda ei ole põhjustanud ainuüksi kaebaja tegevusetus. KOS § 11 lg 1 p-st 1 tulenevalt ei vastuta kaebaja korteriomanikuna reaalosa hulka mittekuuluva mõttelise osa korrashoiu eest ainuisikuliselt. Kaebajal kui kinnistu ühel kaasomanikul ei ole õigusaktidest ega hea usu põhimõttest tulenevalt üldist käibekohustust hoida korras kogu kinnistut koos seal asuvate ehitistega ning seetõttu kuuluvad vaidlustatud ettekirjutus-hoiatused tühistamisele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 10. Pärnu linna apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus, millega jäetakse AA kaebus Pärnu Linnavalitsuse 21.03.2013 ettekirjutus-hoiatuse nr 9- 13/606-2, Pärnu Linnavalitsuse 23.05.2013 ettekirjutus-hoiatuse nr 9-13/606-7 ja Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2013 korralduse nr 323 tühistamiseks rahuldamata. Apellatsioonkaebust põhjendatakse peamiselt järgmiselt.

3-13-1639 5(8) 1) Pärnu linna hinnangul põhineb halduskohtu otsus järgmistel ebaõigetel seisukohtadel: a) asja lahendamise seisukohalt ei oma tähtsust asjaolu, et vastustaja on saatnud ka teistele kinnistu kaasomanikele märgukirjad ja ettekirjutus-hoiatused ja seda põhjusel, et kaebajale on esitatud selge nõue võtta tarvitusele abinõud kogu kinnistu suhtes ning nõude täitmata jätmisel kuulub tema suhtes rakendamisele sunniraha; b) vastustaja ei ole kaebaja toodud väiteid selle kohta, et ta on võtnud tarvitusele piisavad ja mõistlikud abinõud, vältimaks talle seadusega pandud kohustuste rikkumist, kahtluse alla seadnud; c) kaebajale saab ette heita vaid sellist tegevusetust, mille eest vastutuse võtmise eelduseks on seadusest või üldisest käibekohustusest tulenev kaebaja kohustus tegutseda; kuna ettekirjutus-hoiatuses XXXXX XX XXX kinnistul kirjeldatud olukorda ei ole põhjustanud ainuüksi kaebaja tegevusetus, siis ei ole kaebajal kui kinnistu ühel kaasomanikul õigusaktidest ega hea usu põhimõttest tulenevat üldist käibekohustust hoida korras kogu kinnistut koos seal asuvate ehitistega. 2) Kohus on lõppjäreldustes jõudnud valele arusaamisele, mille järgi kaebajal kui kinnistu ühel kaasomanikul ei ole õigusaktidest ega hea usu põhimõttest tulenevalt üldist käibekohustust hoida korras kogu kinnistut koos seal asuvate ehitistega. Kohus on ekslikult ettekirjutus-hoiatusest aru saanud, et see kohustab kaebajat kogu kinnistu ulatuses astuma samme ja tegema tegusid selle korrashoiuks. Kaasomanikel on ühine kaasomandi korrashoidmise kohustus. Korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude katmise suhte alusel. 3) Pärnu linn ei nõustu kohtu seisukohaga, et ettekirjutus-hoiatuse tegemisel on linn pidanud kaebajat XXXXX XX XXX kinnistu ainuomanikuks ning nõuab temalt ka teiste omanike kohustuste täitmist. Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik tegi XXXXX XX XXX kohta eraldi ettekirjutused kõikidele XXXXX XX XXX korteriomanikele. Linn möönab, et kaebajale tehtud ettekirjutusest otseselt ei ilmne, et ettekirjutus on tehtud ka teistele korteriomanikele, ent see ei tähenda, et seda poleks tehtud. Korteriomanike raskused ühise kokkuleppe saamisel kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemisel ei saa olla takistuseks kinnisvara heaperemehelikul haldamisel. 4) Kaebaja on kohtumenetluses kinnitanud, et ta on asunud ettekirjutus-hoiatust täitma, mistõttu on arusaamatu kohtu järeldus, et linn oleks pidanud neid väiteid kahtluse alla seadma. Linn on järeldanud sellisest tegevusest, et kaebaja on aru saanud ettekirjutus-hoiatuse sisust ja eesmärgist ja asunud seda täitma. 11. AA palub jätta Pärnu linna apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 14.03.2014 otsus muutmata. Oma seisukohti põhjendab AA peamiselt järgmiselt. 1) Linn on esitanud valeinformatsiooni. XXXXX XX XXX kinnistu korrastati 10.02.2014. Lääne Päästekeskus teostas 18.03.2014 kinnistul paikvaatluse, mille käigus tuvastati üks puudus (väike keldriaken oli avatud), mis oli 22.04.2014 seisuga kõrvaldatud. Ajal, mil Pärnu linn esitas apellatsioonkaebuse (14.04.2014), ei olnud kinnistul puuduseid, mida apellatsioonkaebuses kirjeldatakse. 2) Halduskohus on ettekirjutus-hoiatusest õigesti aru saanud. AA jääb arusaamatuks, mida vastustaja ettekirjutus-hoiatusega öelda tahtis. Kohalik omavalitsus ei saa nõuda ühise kohustuse täitmist ühelt kaasomanikult (KOS § 15 lg 1). Kaebaja ei saa vastutada teiste isikute kohustuste eest ja selline nõudeõigus puudub ka linnal. Kaebaja kohustused on täidetud alates hetkest, kui ta korteriomandi omanikuks sai. Kaebaja ei soovi kasutada KOS § 15 lg-s 2 sätestatud õigust, sest tal puuduvad rahalised vahendid. Pärnu linnal puudub õigus nõuda kaebajalt kogu kinnistuga seotud kohustuste täitmist. Pärnu linna väide, et linn ei pea kaebajat kinnistu ainuomanikuks, ei muuda ettekirjutus-hoiatuse sisu, kuna haldusakti adressaat on kaebaja ning

3-13-1639 6(8) selles nõutakse kaebajalt kohustuse täitmist. Ebaõige on linna väide, et kaebaja on kinnitanud kohtumenetluses, et on asunud ettekirjutus-hoiatust täitma. Kaebaja kinnitas, et talle kuuluva korteriomandi aknad on suletud selliselt, et sinna puudub juurdepääs, sissepääsuna on suletud ka korterisse viiv välisuks ja nii on ka olnud alates korteriomandi soetamisest, mitte alates ettekirjutus-hoiatuse saamisest. 3) Vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks esineb jätkuvalt vajadus ja alus, sest need kohustavad kaebajat kandma kogu kinnistu omanike kohustusi, millel ei ole seaduslikku alust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 12. Apellatsioonimenetluses on menetlusosaliste vahel vaidlusaluseks küsimuseks, kas Pärnu linnal oli õiguslik alus teha kaebajale kui ühele XXXXX XX XXX kinnistu kaasomanikest ettekirjutus-hoiatus kinnistul paiknevate hoonete sulgemiseks, krundile juurdepääsu takistamiseks ja maaüksuse korrastamiseks. Esmalt lahendab kohus linna väite vaidlustatud haldusaktide tühistamise võimalikkusest käesolevas menetlusstaadiumis, seejärel küsimuse kaasomanike õigussuhetest kolmandate isikutega ning viimaks lahendab apellatsioonkaebuse ja jagab menetluskulud. 13. Pärnu linn on seisukohal, et vaidlustatud haldusakti tühistamiseks puudub vajadus ja alus, sest kaebaja on asunud ettekirjutus-hoiatust täitma. Kaebaja on kinnitanud oma vastuses apellatsioonkaebusele, et seisuga 22.04.2014 olid XXXXX XX XXX kinnistul paikneva elamu ja kuuride aknad ja uksed suletud ning seega puudus selle kuupäeva seisuga kõrvalistele isikutele sissepääs. 14. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 kohaselt kehtib haldusakt kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Vaidlustatud ettekirjutus-hoiatustega pandi kaebajale kohustused sulgeda kinnistul paiknevad hooned, takistada krundile juurdepääs ja korrastada maaüksus. Asja materjalides puuduvad andmed, et peale kinnistul asuvate hoonete sulgemise on täidetud ka muud kohustused, mistõttu ei ole vaidlustatud haldusaktid kehtivust kaotanud. Seetõttu on kaebaja õigesti märkinud, et haldusaktide tühistamiseks esineb vajadus ja alus. Haldusakti tühistamine on võimalik aga ka juhul, kui selle kehtivus on täitmise tõttu lõppenud: haldusakti täitmine kõrvaldab haldusakti siduvuse edasiulatuvalt ega takista selle tühistamist. Haldusakti andmise aja seisuga ei olnud kuurid ja varjualused suletud. Selles ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust. 15. Halduskohus on õigesti järeldanud, et asja lahendamisel ei oma tähtsust, kas Pärnu linn on saatnud teistele kaasomanikele samasisulised ettekirjutus-hoiatused kui kaebajale, sest kaebajale adresseeritud ettekirjutus-hoiatuste resolutiivosas on pandud talle kohustused kogu kinnistu ulatuses. HMS § 60 lg 2 kohaselt on kehtiva haldusakti resolutiivosa kohustuslik igaühele, sh haldusja riigiorganitele. Haldusakti resolutiivosa on haldusaktiga kindlaksmääratavaid õigusi ja kohustusi sisaldav osa (HMS § 60 lg 2 ls 2). Vaidlustatud ettekirjutus-hoiatustes on resolutiivosas nõutud kaebajalt XXXXX XX XXX kinnistul paiknevate hoonete sulgemist, krundile juurdepääsu takistamist ja maaüksuse korrastamist. Järelikult on kaebajale pandud kohustus kogu kaasomandis olevate hoonete ja krundi ulatuses ning haldusaktid on kaebajale täitmiseks kohustuslikud sõltumata asjaolust, kas ka teistele kaasomanikele on samasisulised ettekirjutushoiatused tehtud või mitte. 16. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga ka osas, et vaidlustatud ettekirjutus-hoiatused panevad kaebajale kohustused kogu kinnistu ulatuses. Vaidlustatud ettekirjutus-hoiatustes on selgesõnaliselt kohustatud AA sulgema XXXXX XX XXX kinnistul paiknevad hooned, takistama

3-13-1639 7(8) krundile juurdepääs ja korrastama maaüksus. Pärnu linn ei ole selgitanud apellatsioonkaebuses, kuidas oleks kohus pidanud ettekirjutus-hoiatusi teistmoodi mõistma ning millest nähtub, et AA ei ole pandud kohustusi kogu kinnistu ulatuses. Ainuüksi väide, et tegemist on kaasomanikega ning kaasomanikel on kohustus ühiselt tagada kinnistu korrashoid, ei muuda ettekirjutus-hoiatustes sätestatud kohustuste sõnastust. HMS § 55 lg 1 kohaselt peab haldusakt olema selge ja üheselt mõistetav. Juhul, kui Pärnu linn on soovinud reguleerida AA kohustust viisil, et ta peab sulgema korterelamus üksnes temale kuuluva reaalosa (korter nr X) aknad ja ukse ning tagama kaasomandi korrashoiu temale kuuluva mõttelise osa ulatuses, siis oleks pidanud ettekirjutushoiatustes selle ka nii sõnastama. Käesoleval juhul ei anna ettekirjutus-hoiatused selliseks tõlgenduseks alust. 17. EhS § 29 lg 1 p 4 paneb ehitise omanikule kohustuse tagada ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoid ning ohutus ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel, sh takistama juurdepääsu varisemisohtlikule või muude lagunemistunnustega ehitisele kuni selle lammutamiseni või korrastamiseni ja paigaldama sellise ehitise ümber hoiatussildid. Menetlusosaliste vahel pole vaidlust asjaolus, et kinnistul XXXXX XX XXX asuv korterelamu on jagatud üheteistkümneks korteriomandiks ning igale kaasomanikule on määratud vastav reaalosa. Vaidlustatud haldusaktidega pandud kohustused puudutavad ehitise kaasomandis oleva osa (sh aknad ja välisuksed, muud välispiirded) kasutamist, mitte aga kaebaja reaalosaga seotud küsimusi, mistõttu asja lahendamisel ei ole oluline, kas viidatud sättest tulenevad kohustused kaebaja korteri osas on täidetud või mitte. 18. Korteriomandi valitsemine on sätestatud korteriomandiseaduses. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad kaasomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena 1) kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamist; 2) korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist; 3) korteriomanike poolset kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja korteriomanike vastutuse kindlustamist; 4) kohase suurusega remondifondi kogumist; 5) majanduskava koostamist; 6) korteriomanikule mõistlike tavakommunikatsioonide rajamiseks ja säilitamiseks vajalike abinõude talumist; 7) energiaauditi ja energiamärgise tellimist (KOS § 15 lg 6). Seega toimub kaasomandi valitsemine kõigi korteriomanike huvides, erinevalt kaasomandi kasutamisest ja valdamisest, mis teenib üksiku omaniku huve. 19. Kaasomandi valitsemisega tuleb tagada selle ohutus ja korrashoid ning õigusaktide nõuetest tulenevate piirangute järgimine (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.06.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04). Juhul, kui korteriomanikud ei ole kaasomandi eseme korrashoiuks võtnud kasutusele kohaseid meetmeid ega volitanud sellist kohustust täitma kaasomandi eseme valitsejat (KOS § 20 tähenduses), siis on kaasomanikud jätnud EhS § 29 lg 1 p-st 4 tulenevad kohustused täitmata. Selles, et ka käesoleval juhul on kaasomanikud jätnud kaasomandi eseme korrashoiu tagamata, vaidlus puudub. 20. KOS § 16 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada KOS § 15 lg 3 kohaselt ega nõuda KOS § 15 lg 5 järgi. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. Vaidlustatud ettekirjutus-hoiatustega pandud kohustused ei kahjusta teiste kaasomanike omandis olevate reaalosade kasutamist ega kahjusta nende õigusi, sest ka teistel ehitise omanikel lasuvad EhS § 29 lg 1 p-st 4 tulenevad kohustused. Isegi kui vaidlustatud haldusaktidega pandud kohustus ületab KOS § 15 lõikes 1 loetletud kohustusi ning on käsitletav KOS § 16 lõikes 1 näidatud ehitusliku

3-13-1639 8(8) muudatuse või kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemise kohustusena, ei ole kaasomanike kokkulepe vajalik. 21. Sarnaselt võlaõigussuhetele on kaasomanikud üldjuhul ka avalik-õiguslikus suhtes solidaarvõlgnikud, välja arvatud kui eriseadus sätestab teisiti. Käesoleval juhul sätestavad nii EhS kui ka KOS korteriomaniku kohustuse tagada ehitise korrashoid, mistõttu on XXXXX XX XXX kaasomanikel solidaarne kohustus haldusorgani ees. Seega oli Pärnu linnal õigus teha AA ettekirjutus-hoiatus kinnistu XXXXX XX XXX hoonete sulgemiseks, krundile juurdepääsu takistamise tagamiseks ning kinnistu korrashoiuks. Pärnu linn on õigesti märkinud, et kaas-omanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt vastavalt nendele kuuluva mõttelise osa suurusega proportsionaalses summas kaasomandi korrashoiuks kulutuste tegemist (KOS § 13 lg 1 ja 2). Kaasomanike vahelistest suhetest ei sõltu haldusorgani õigus panna ehitise omanikele kohustusi hoonete ja krundi korrastamiseks. 22. Eeltoodust tulenevalt kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele ning Tallinna Halduskohtu 14.03.2014 otsus tühistamisele. 23. HKMS § 109 lg 4 kohaselt kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pärnu linn ega AA menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei ole, mistõttu jäävad menetluskulud poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets