2-12-50001/15 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. september 2014 Tartu

Tsiviilasja number

2-12-50001

Tsiviilasi

OÜ

Manderon

hagi

OÜ

Büroopost

Kinnisvara

(likvideerimisel) vastu võlgnevuse, intressi ja viiviste

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

114 441,46 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 03. märtsi 2014 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ

Büroopost

Kinnisvara

(likvideerimisel)

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

02. september 2014

Menetlusosalised ja nende

esindaja

Apellant (kostja): OÜ Büroopost Kinnisvara (likvideerimisel)

(registrikood 11347623), esindaja Einar Vallandi

Vastustaja (hageja): OÜ Manderon (registrikood 10530928),

esindaja vandeadvokaat Eva Mägi

RESOLUTSIOON

1. Muuta Tartu Maakohtu 03. märtsi 2014 otsuse

resolutsiooni punkti 1.1. sõnastust, teha asjas tasaarvestus

ja

mõista

välja

OÜ-lt

Büroopost

(likvideerimisel)

OÜ

Manderon

kasuks

põhivõlgnevus

summas

86 194,22 eurot. Tühistada resolutsiooni punktid 1.3. ja 1.4.

2

osaliselt väljamõistetud viivise suuruse osas ja välja mõista

OÜ-lt

Büroopost

Kinnisvara

(likvideerimisel)

OÜ

Manderon kasuks sissenõutavaks muutunud viivis seisuga

22.09.2014 summas 29 578,29 eurot.

Muus osas jätta Tartu Maakohtu 03. märtsi 2014 otsus

muutmata.

2. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

„2.1. Rahuldada OÜ Manderon hagi OÜ Büroopost

Kinnisvara (likvideerimisel) vastu.

2.2.

Välja

mõista

OÜ-lt

Büroopost

Kinnisvara

(likvideerimisel) OÜ Manderon kasuks põhivõlgnevus

86 280,72 eurot (kaheksakümmend kuus tuhat kakssada

kaheksakümmend eurot 72 senti).

Teha taaarvestus Tartu Maakohtu 19. jaanuari 2012

määrusega tsiviilasjas nr 2-11-24800 OÜ-lt Manderon OÜ

Büroopost

Kinnisvara

(likvideerimisel)

kasuks

väljamõistetud menetluskuluga summas 86,50 eurot

(kaheksakümmend kuus eurot 50 senti) ning lugeda

lõplikult väljamõistetuks OÜ-lt Büroopost Kinnisvara

(likvideerimisel) OÜ Manderon kasuks põhivõlgnevus

summas 86 194,22 eurot (kaheksakümmend kuus tuhat

ükssada üheksakümmend neli eurot 22 senti).

2.3.

Välja

mõista

OÜ-lt

Büroopost

Kinnisvara

(likvideerimisel) OÜ Manderon kasuks intress summas

4 657,57 eurot (neli tuhat kuussada viiskümmend seitse

eurot 57 senti).

2.4.

Välja

mõista

OÜ-lt

Büroopost

Kinnisvara

(likvideerimisel) OÜ Manderon kasuks seisuga 22.09.2014

sissenõutavaks muutunud viivis summas 29 578,29 eurot

(kakskümmend üheksa tuhat viissada seitsekümmend

kaheksa

eurot

29

senti)

ning

alates

23.09.2014

põhivõlgnevuselt summas 86 194,22 eurot viivis VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni täitmiseni.

Viivise

arvestus

ja

sissenõudmine

lõpetada,

kui

väljamõistetud intressi (4 657,57 eurot), sissenõutavaks

muutunud viivise (29 578,29 eurot) ning edasiulatuvalt

arvestatava

ja

sissenõutava

viivise

summa

kokku

võrdsustub põhivõlgnevusega 86 194,22 eurot.

2.5. Menetluskulud maakohtus jätta OÜ Büroopost

Kinnisvara (likvideerimisel) kanda.“

3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud ringkonnakohtus jätta OÜ Büroopost

Kinnisvara (likvideerimisel) kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

3

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Manderon (hageja) esitas 28.11.2012 hagi OÜ Büroopost Kinnisvara (likvideerimisel,

kostja) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja (ostja) ja kostja (müüja) 31.01.2008 müügiks

ettevalmistamise ja arendamise lepingu tulevikus tekkiva korterihoonestusõiguse, asukohaga

Lossi tn 25 Viljandi, müügilepingu sõlmimise osas. Vastavalt lepingu punktile 9 tasus hageja

31.01.2008 kostjale 200 000 krooni (s.o 12 782,32 eurot).

Pooled sõlmisid 11.03.2008 võlaõigusliku kokkuleppe hoonestusõiguse jagamiseks ja

korterihoonestusõiguse müügiks Viljandis Lossi tn 25 asuva hoone osas. Lepingu punkti 1.1.1

kohaselt oli kinnistule ehitatavale kinnistule ehitusloa saamise hiliseim tähtpäev 01.06.2010.

Vastavalt lepingu punktile 3.8 tasus hageja kostjale kokku 2 500 000 krooni ning lisaks sellele

29.05.2008 kostja poolt esitatud arve nr 1 (arve elektriga liitumise eest) alusel 82 788,80 krooni.

Kuna kostjal ei õnnestunud saada ehitusluba 01. juuniks 2010, taganes hageja 30.06.2010 lepingu

punkti 4.8.1 alusel lepingust. Täidetud on taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused.

Ehitusluba ei ole kostjal õnnestunud hankida ka pärast 01.06.2010. Juhindudes VÕS § 189 lg-st 1

ja VÕS § 113 lg-st 1 teatas hageja taganemisavalduses, et nõuab kostjalt lepingu alusel üle antud

1 350 000 krooni (86 280,72 eurot) ning arve nr 1 alusel tasutud 82 788,80 krooni tagastamist,

intressi tasumist alates raha saamisest kuni lepingu ülesütlemiseni ja viivise tasumist

põhivõlgnevuselt hiljemalt 08.07.2010. Kostja tagastas 23.12.2010 hagejale 82 788,80 krooni.

Hageja nõuab kostjalt põhivõlgnevuse 86 280,72 eurot, intressi 4 657,57 eurot ja viivise tasumist.

Kostja vaidles 08.07.2010 e-kirjas taganemisavaldusele vastu ning esitas 22.07.2010 omapoolse

taganemisavalduse põhjendusega, et hageja pole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi. Lepingu

punkti 4.9 alusel leidis kostja, et tal on õigus lugeda hageja poolt tasutud 1 350 000 krooni

leppetrahviks. Hageja leidis, et ei ole lepingut rikkunud, mistõttu puudus kostjal õigus lepingust

taganeda. Samuti ei ole kostja andnud hagejale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks ning ei

esitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast väidetavast rikkumisest teadasaamist.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt olid pooled kaasarendajad, kes võtsid endale

kohustuse võrdsetel alustel panustada nii raha kui ka isiklikku aega ja energiat, teha igakülgset

koostööd selle nimel, et hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva ehitise valmimine kulgeks

optimaalse aja- ja rahakuluga. Hageja seaduslik esindaja Tiit Mädamürk hakkas varsti pärast

lepingu sõlmimist koostööst kõrvale hoidma. Lepingu eesmärk eeldas kõigi kaasarendajate

aktiivset osalemist arenduse kõikides etappides. Lisaks lepingus sätestatule viitab kostja hageja

koostöökohustuse alusena VÕS § 23 lg 1 p-le 1 ning VÕS § 23 lg-le 2.

4

Hagejal ei olnud materiaalõiguslikku alust lepingust taganemiseks seetõttu, et ehitusloa tähtajaks

mittesaamise tingis olulisel määral hageja enese käitumine. Kui kohus leiab, et taganemisavaldus

on kehtiv, ei kuulu hageja nõutav summa tagastamisele seetõttu, et lepingu punktis 3.8 määratlesid

pooled ühise koostöö esimeses etapis makstava 1 350 000 krooni suuruse summa tasuna

kaasarendusõiguse eest. Hageja sai kokkulepitud kaasarendusõiguse ning see kuulus talle rohkem

kui kahe aasta vältel. VÕS § 195 lg 5 kohaselt ei kuulu kasutatud õiguse eest tasutu tagastamisele.

Kostjal oli piisav materiaalõiguslik alus lepingus taganemiseks, kuna hageja ei täitnud

koostöökokkuleppest tulenevaid kohustusi parimal võimalikul viisil. Sellele vaatamata ei pidanud

kostja arendust ühist lõpuleviimist võimatuks. Alles siis, kui kostja sai hageja taganemisavalduse,

sai kostja teada, et hageja ei soovi ilmselt tulevikus hagejaga koostööd teha. 82 778,80 krooni

tagastamisega hagejale ei tunnistanud kostja hageja taganemisavalduse kehtivust ja tagastusnõude

täitmise kohustust, vaid täitis lepingu punkti 4.9. Kui kohus leiab, et kostja peab midagi tasuma,

on kostjal õigus tasaarvestada oma nõue hageja vastu (Tartu Maakohtu 19.01.2012 määrus

tsiviilasjas nr 2-11-24800) hageja poolt kostjalt nõutava summaga

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 03. märtsi 2014 otsusega hagi ja mõistis OÜ-lt Büroopost Kinnisvara

(likvideerimisel) OÜ Manderon kasuks välja põhivõlgnevuse 86 280,72 eurot, intressi

4 657,57 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 25 628,84 eurot ning sissenõutavaks muutumata

viivise alates 03. märtsist 2014 kuni põhinõude või selle tasumata osa kohase täitmiseni VÕS

§ 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus määras sissenõutavaks muutunud viivise arvestuse ja

sissenõutavuse lõpetatuks, kui see koos väljamõistetud intressi 4 657,57 eurot ja sissenõutavaks

muutunud viivisega 25 628,84 eurot summaarselt võrdsustub väljamõistetud põhinõudega

86 280,72 eurot. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohtu põhjenduste kohaselt tuleb olukorras, kus pooled on erinevalt 11.03.2008 lepingu

tingimusi ja lepinguga seonduvaid asjaolusid kirjeldanud, kohtul pöörduda VÕS § 29 poole.

Lepingu tõlgendamisel tuleb arvesse võtta tõlgendust, mille lepingupooled on samale

lepingutingimusele varem andnud (VÕS § 29 lg 5 p 2). 31.01.2008 sõlmisid pooled müügiks

ettevalmistamise ja arendamise lepingu, mille punkti 12 kohaselt soovib müüja müüa Lossi 25

Viljandi hoonestusõiguse hinnaga 3 500 000 krooni (ostuhind) ja ostja ostab selle ostuhinnaga.

Sellest nähtub ühemõtteliselt poolte tahe, s.o müüja soov müüa hoonestusõiguse osa ja ostja soov

see 1 350 000 krooni eest osta. Hilisemalt leidis see tahteavaldus realiseerumist 11.03.2008

lepingus. Lepingu ese nähtub punktist 1.2, mille kohaselt on lepingu esemeks lepingu punktis 1.1

nimetatud hoonestusõigus, mis on seatud kostja kasuks.

11.03.2008 lepingu punktist 3.8 koorub välja pooltevahelise vaidluse põhiküsimus. Nimelt on

hageja tasunud 200 000 krooni ja tasutava 1 150 000 krooni tasumist käsitletud poolte koostöö

esimeses etapis tasuks lepingu eseme kaasarendusõiguse eest. Lepingu muudes punktides terminit

„kaasarendusõigus“ kasutatud ei ole. Lepingu punktis 1.3 on lepingu eesmärgi kirjeldatud

kasutatud terminit arendamine sulgudes sõnaühendi „sealhulgas kommunikatsioonide rajamisel“

järel. Lepingu tõlgendades tekib küsimus, kas hagejale kaasarendajana kandusid üle ka hoonestaja

(kostja) kohustused. Sellele küsimusele on kohtu hinnangul vastus eitav. Hoonestusõigus on

spetsiifiline õigus, mis kinnistusraamatusse kandmisega seab hoonestajale kohustused, mis ei

kandu üle lepingus käsitletud kaasarendajale (hagejale). Teisiti ei ole kaasarendaja ja hoonestaja

vahekord tõlgendatav, kuna ka lepingus ei ole kaasarendusõigust lahti kirjutatud. Lepingu punktis

3.1. on üldsõnaliselt fikseeritud, et hageja ja kostja teevad igakülgset, lepinguosaliste konsensusel

põhinevat koostööd hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva hoone ehitamise ettevalmistamisel,

sealhulgas selle liitumiseks kommunikatsioonidega. Samas ei saa tähelepanuta jätta, et lepingu

p 3.2. kohaselt pidi lepingu p-s 3.1. nimetatud tegevusi koordineerima kostja (müüja), kellel oli

5

õigus sõlmida kolmandate isikutega selleks kõiki kokkuleppeid omal äranägemisel. Kohtu

hinnangul on lepingus kaasarendusõiguse tasu seotuna lepingu esemega (hoonestusõigusega) ja

eesmärgiga käsitletav tasuna tulevikus omandatava korterihoonestusõiguse eest koos

arendustegevusega kommunikatsioonide rajamisel. Hageja koostöö kostjaga on käsitletav seega

hageja kui ostetud korterihoonestusõiguse (hoonestusõiguse ühe osa) omaniku ja kostja kui

hoonestaja (hoonestusõiguse omaja) omavahelise tegevusena hoonestamisel. Arvestada tuleb ka

asjaoluga, et kostja koostöö ei piirdunud mitte üksnes hagejaga, vaid ka Viljandi Maavalitsusega,

Viljandi Linnavalitsuse ja Tartu Ülikooliga, millesse hageja kaasatud ei olnud. Hoonestusõiguse

mõiste ja ulatus on sätestatud AÕS §-s 241. Hoonestamisega oli seotud terve rida kohustusi, millest

olulisemaks oli ehitusloa saamine hiljemalt 01.06.2010. Hageja ei olnud hoonestusõigusest

tulenevalt kohustuste kandja. Kostja kui hoonestaja kohustused on üksikasjalikult kirjeldatud

11. märtsi 2008 lepingus. Hagejal sellekohaseid konkreetseid kohustusi ei ole lepingus fikseeritud.

Seltsingu mõiste on sätestatud VÕS §-s 580. Kuna lepingust otseselt ei tulene poolte osalemine

seltsinglastena, siis on kostja väitnud, et poolte vahel toimis vaikiv seltsing, mis on sätestatud VÕS

§-s 610. Kohtu hinnangul ei ole igasugune koostöö käsitletav poolte vahel seltsingulise (vaikiva

seltsingulise) suhtega.

Kostja lähtekohti seoses seltsingu ja kaasarenduse müümisega hagejale ei pidanud kohus

asjakohasteks.

Hageja on VÕS § 116 alusel lepingust põhjendatult taganenud. Kostja lepingust taganemist ei pea

kohus selle esitamise aluste puudumise tõttu põhjendatuks. Hagi põhinõudes 86 280,72 eurot tuleb

täies ulatuses rahuldada. Seoses põhinõude rahuldamisega tuleb rahuldada hageja intressi ja viivise

nõudes.

Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ Büroopost Kinnisvara (likvideerimisel) esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu

Maakohtu 03. märtsi 2014 otsuse tühistamist ja asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks

saatmist.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1) on maakohus poolte vahel 11.03.2008 sõlmitud lepingut tõlgendades ebaõigesti kohaldanud

VÕS § 29 lg 1, 4, 6 ja 8;

2) ei ole kohus esitanud selget käsitlust, kas lepingus poolte koostööd ning korterihoonestusõiguse

ja ehitushinna seotust puuduvad sätted tuleb jätta täies ulatuses kohaldamata seetõttu, et need täies

ulatuses ei kehti ning kui need sätted ei kehti, siis millisel põhjusel;

3) on maakohus ebaõigesti leidnud, et:

3.1) kuna Lossi tn 25 kinnistu hoonestusõigus kuulus apellandile, sai hoone rajada apellant

isiklikult ja üksi;

3.2) kui pooled olid kord lihtkirjalikult väljendanud kavatsust osta-müüa loodav

korterihoonestusõigus konkreetse hinnaga, ei saa kehtida hiljem notariaalselt tõestatud kokkulepe;

3.3) kuna 11.03.2008 leping ei reguleeri poolte koostöökohustust detailselt, ei tekkinud selle alusel

vastustajal mingit koostöökohustust;

3.4) kuna kokkulepped müügihinna ja ehitusmaksumuse lineaarse seotuse ning sellest tulenevalt

kulutuste omavahel eelneva kooskõlastamise kohta ei kehti, siis ehitamise kallinemise ja

tasuvusaja pikenemise riski pidi kandma apellant ainuisikuliselt;

6

3.5) apellandiga sarnane mõistlik isik ei oleks tahtnud pärast lihtkirjalikult hinna kokku leppimist

oma riske maandada ja saavutada olukorda, kus ostmisest huvitatud isik kohustub tasuma

korterihoonestusõiguse ehitamise omahinna;

4) on alusetu kohtu käsitlus, nagu piiraks kinnistu hoonestusõiguse apellandi omandis olek

apellandi võimalust kaasata kokkuleppe alusel selle õiguse alusel hoone või hoone osa rajamisse

muid isikuid, nii nagu seda on 11.03.2008 sõlmitud lepingu alusel tehtud. Vastustaja ja apellandi

vahelise koostöökohustuse puudumist ei saa põhjendada sellega, et erinevalt apellandist ei olnud

vastustaja kantud kinnistusraamatusse hoonestusõiguse omajana. Samuti ei saa koostöökohustuse

puudumist põhjendada sellega, et erinevalt apellandist ei osalenud vastustaja piirkonna tervikliku

arendamise nimel naaberkinnisasjade omanikega toimunud suhtluses ja muus kooskõlastatud

tegevuses;

5) sisaldab 11.03.2008 leping hulgaliselt poolte kehtivaid tahteavaldusi, millest kohus pidanuks

vaidluse korral lähtuma. Tegeledes poolte tegeliku tahte väljaselgitamisega, on kohus

põhjendamatult välistanud võimaluse, et 2008. aasta algul, kui mitmed märgid juba viitasid üldise

majandusliku olukorra halvenemise võimalusele, kuid ei olnud teada majanduslanguse kestus ja

ulatus, võisidki pooled arendusega kaasnevate riskide jaotumise üle läbi rääkida ja saavutatud

kokkuleppe vormistada sellisena, nagu 11.03.2008 lepingus kirjas on. Kohus on

ebaproportsionaalselt suurt tähtsust omistanud lepingueelsele olukorrale. 11.03.2008 lepingu

olemuseks ja eesmärgiks ei ole kunagi olnud apellandi poolt vastustajale n.ö „võtmed kätte“

lahenduse pakkumine;

6) jättis kohus analüüsimata apellandi tõendid ning vastuväited hagile. Kohtu lakooniline väide, et

apellandi vastuväited ei vasta tegelikule olukorrale, ei ole käsitatav TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule.

Kohtul jäi tähelepanuta asjaolu, et apellant viitas õigusele tasaarvestada Tartu Maakohtu

19.01.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-11-24800 vastustajalt apellandi kasuks välja mõistetud

summa vastustaja poolt apellandilt nõutava summaga;

7) jättis kohus käsitlemata apellandi väite, et hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1) ei ole kooskõlas

see, kui hageja rohkem kui aasta kestel ootas formaalset alust kostjale millegi ette heitmiseks. Kui

hagejale oli 2009. a kevadel selge, et Lossi tn 25 kinnistule hageja ja kostja koostöös mingit hoonet

ei ehitata ning ta heitis kostjale 30.06.2010 ette ehitusloa mittehankimist selle hoone tarbeks, mida

hageja enese juba rohkem kui aasta kestnud veendumuse kohaselt kunagi ei ehitata, siis ei ole see

tsiviilõiguste heauskne teostamine. Nii käitudes võis vastustaja kaotada taganemisavalduse

tegemise ajaks lepingust taganemise õiguse ka VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel;

8) on otsuses käsitlemata apellandi oluline vastuväide, et vastustaja taganemisavalduse ajendiks

valitud asjaolu on vastustaja enese käitumisega sellises seos, mis muudab taganemise lubamatuks.

Kui ringkonnakohus erinevalt maakohtust leiab, et 11.03.2008 kokkuleppes müügihinna

kujunemist ja poolte koostööd käsitlevad sätted siiski mingilgi määral kehtivad, on vaja hinnata,

kas ja mil määral vastustaja nendest kokkulepetest tulenevaid kohustusi täitis ja kas vastustaja

poolt taganemisavalduse alusena esile toodud asjaolu on vastustaja enese käitumisega seotud viisil,

mis muudab taganemise lubamatuks.

5. OÜ Manderon vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) taganes vastustaja müügilepingust alles 30.06.2010, kuna varasemalt ei andnud leping (mille

valmistas ette apellant) alust müügilepingust taganeda;

2) ei selgu apellatsioonkaebusest, mida täpsemalt vastustaja tegemata jättis. Olukorras, kus

apellandi väitel takistas ehitusloa hankimist vastustaja käitumine, oleks VÕS § 111 lg-s 1

7

sätestatud keeldumisõiguse realiseerimiseks apellant pidanud seda selgesõnaliselt tegema viitega

konkreetsele kohustusele, mille täitmisel vastustaja poolt saaks apellant oma kohustuse täita;

3) ei vasta tõele apellandi väited selle kohta, et vastustaja kaotas arenduse vastu 2009. aastal huvi.

Ebaõiged on ka apellandi väited selle kohta, nagu oleksid pooled ühiselt avaldanud soovi

11.03.2008 lepingus fikseeritud tähtaegasid (sh ehitusloa saamise tähtaeg) edasi lükata. Apellant

ei ole esitanud selliste väidete kinnitamiseks ühtegi tõendit (v.a apellandi endise juhatuse liikme

(käesoleval ajal likvideerija) abikaasa poolt tunnistajana antud ütlused, mis ei ole usaldusväärsed.

12.08.2009 koosoleku protokoll on võltsitud ehk koostatud tagantjärgi käesoleva menetluse

tarbeks;

4) tõlgendas maakohus õigesti poolte vahel sõlmitud lepinguid. Apellandi poolt lepingu

käsitlemine seltsingulepinguna on meelevaldne ja rajaneb vaid ühel lepingupunktil (p 3.8).

Lepingut ei saa tõlgendada lähtudes vaid ühest lepingupunktist, vaid lepingu tõlgendamisel tuleb

vaadelda lepingut kui tervikut (VÕS § 29 lg 6), samuti arvestama lepingueelseid läbirääkimisi

(VÕS § 29 lg 5 p 1);

5) asjaolu, et hageja poolt tasutud 86 280,72 euro näol on tegemist ostuhinnaga, kinnitavad

eellepingu punktid 1 ja 12, samuti apellandi juhatuse liikme (käesoleval ajal likvideerija) Enn

Ariva 15.04.2009 e-kiri Kultuuriakadeemiale;

6) on kohtuotsuses õigesti viidatud VÕS § 29 lg 4 ja lg 5 p-le 2, lg 5 p-le 4. Asjaolusid arvestades

saab mõistlik isik aru, et 11.03.2008 sõlmitud lepingu näol oli tegemist müügilepinguga. Poolte

vahel ei tohiks olla vaidlust selles, et lepingu eesmärgiks oli OÜ Büroopost Kinnisvara poolt

korterihoonestusõiguse, asukohaga Lossi 25, võõrandamine OÜ-le Manderon;

7) isegi kui käsitleda poolte vahel sõlmitud lepingut seltsingulepinguna, lasub apellandil ikkagi

VÕS § 603 lg 1 alusel kohustus tagastada vastustajale viimase poolt tehtud panus summas

86 280,72 eurot, alternatiivselt hüvitada apellandile seltsingulepingu rikkumise tagajärjel tekkinud

kahju summas 86 280,72 eurot;

8) kui kedagi saab üldse käsitleda kaasarendajatena, on need 24.01.2008 sõlmitud ühiste tegevuse

lepingu pooleks olevad OÜ Büroopost Kinnisvara, OÜ Büroopost, Tartu Ülikooli Viljandi

Kultuuriakadeemia, Viljandi Maavalitsus ja Viljandi linn. Vastustaja viidatud lepingu pooleks ei

ole, samuti ei osalenud vastustaja ühelgi kokkusaamisel, mis lepingupoolte vahel toimusid;

9) asjaolu, et vastustaja pidi korterihoonestusõiguse omandamisega seonduvalt teatud asjades

kaasa rääkima, ei tee vastustajast veel kaasarendajat. Vastasel juhul oleksid kõik ehitusjärgsus

olevate korterite ostjad kaasarendajad;

10) põhjustas tegelikkuses Lossi 25 arendustegevuse peatumise OÜ Büroopost Kinnisvara ja

Kultuuriakadeemia vahel tekkinud konflikt;

11) on maakohus õigesti jätnud tsiviilasjas nr 2-11-24800 tehtud Tartu Maakohtu 19.01.2012

määrusega välja mõistetud summa tasaarvestamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus,

arvestades OÜ Büroopost (likvideerimisel) tasaarvestuse vastuväidet, teeb asjas tasaarvestuse ja

mõistab lõplikult välja OÜ-lt Büroopost (likvideerimisel) OÜ Manderon kasuks põhivõlgnevuse

summas 86 194,22 eurot. Seoses sellega, et muutub väljamõistmisele kuuluva põhivõlgnevuse

suurus, muutub ka viivise suurus alates 27.12.2012, s.o ajast, mil loetakse tasaarvestus toimunuks.

Muus osas tuleb jätta Tartu Maakohtu 03. märtsi 2014 otsus muutmata.

8

7. Poolte vahel on eelkõige vaidlus lepingu liigi üle. Hageja väite kohaselt on poolte vahel

11.03.2008 sõlmitud leping korterihoonestusõiguse müügilepingu eelleping, kostja vastuväite

järgi sõlmiti poolte vahel 11.03.2008 seltsinguleping.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 11.03.2008 leping (I kd tl 13-17) on

korterihoonestusõiguse müügilepingu eelleping ning ükski apellandi väide ei anna alust asuda

maakohtust erinevale seisukohale.

Poolte vahel 11.03.2008 sõlmitud lepingu punkti 1.3. järgi on lepingu eesmärgiks määratleda

lepinguosaliste koostöö hoonestusõiguse alusel püstitatava ehitise ehitamise ettevalmistamisel,

ehitamisel, sealhulgas kommunikatsioonide rajamisel ning poolte õigused ja kohustused, milliste

täitmisel on ostjal (s.o hagejal) õigus nõuda müüjalt (s.o kostjalt) hoonestusõiguse jagamist ning

jagamisel tekkiva korterihoonestusõiguse omandiõigust käesolevas lepingus kokku lepitud

tingimustel. Lepingu punkti 3.4. järgi on müüja ja ostja kokku leppinud, et punktis 3.1. nimetatud

kohustuste kohase täitmisega ostja poolt kohustub müüja ostjale müüma lepingu eseme jagamisega

tulevikus tekkiva ühe korterihoonestusõiguse, mille reaalosaks on mitteeluruumid arvestusliku

pindalaga 450 m2 hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva hoone esimesel korrusel. Lepingu punkti

3.7. kohaselt on punktis 3.4. nimetatud tekkiva korterihoonestusõiguse müügihind käeoleval ajal

määratlemata; lepinguosalised on kokku leppinud, et ostjal on õigus oma kohustuste kohase

täitmise korral nõuda punktis 3.4. nimetatud korterihoonestusõiguse müüki hinnaga, mis vastab

selle korterihoonestusõiguse valmimiseks kuni müügilepingu sõlmimiseni tehtud tegelikele

kuludele.

VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima

lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel.

Nähtuvalt lepingu viidatud punktidest on pooled sõlminud lepingu, mille sisuks on kohustus

sõlmida tulevikus korterihoonestusõiguse müügileping. Nimetatud asjaolu kinnitab muuhulgas ka

lepingu punkt 4.1., mille kohaselt on müüja (kostja) ja ostja (hageja) kokku leppinud, et lepingu

eseme jagamisel tekkiva korterihoonestusõiguse müügileping sõlmitakse kolmekümne päeva

jooksul arvates hoonestusõiguse oluliseks osaks olevale ehitisele ehitusloa väljastamisest.

8. Asjaolu, et pooled on lepingu punktides 3.1. ja 3.3. kokku leppinud igakülgses koostöös

hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva ehitise ehitamisel, ei anna alust väita, et pooled sõlmisid

11.03.2008 vaikiva seltsingu lepingu VÕS § 610 mõttes. Eellepingu näol on tegemist tavalise

lepinguga ning see võib lisaks kohustusele sõlmida põhileping sisaldada ka muid poolte õigusi ja

kohustusi.

Alusetu on apellandi väide, et maakohus oleks pidanud võtma seisukoha selles, kas 11.03.2008

lepingus poolte koostööd ning korterihoonestusõiguse ja ehitushinna seotust puuduvad sätted tuleb

jätta täies ulatuses kohaldamata seetõttu, et need ei kehti ning kui need sätted ei kehti, siis millisel

põhjusel. Poolte vahel ei ole iseenesest vaidlust selles, kas 11.03.2008 sõlmitud lepingu punktid,

mis puudutavad lepinguosaliste koostöökokkuleppeid ja nõudeõiguse eeldusi tekkiva

korterihoonestusõiguse müügiks on tühised (kehtetud) või mitte. Seetõttu ei pidanudki maakohus

viidatud osas seisukohta võtma.

9. Maakohtu põhjendustest ei nähtu apellandi poolt esitatud seisukohad, mille kohaselt on

maakohus leidnud, et:

1) kuna Lossi tn 25 kinnistu hoonestusõigus kuulus apellandile, sai hoone rajada apellant isiklikult

ja üksi ja;

2)

kui

pooled

olid

kord

lihtkirjalikult

väljendanud

kavatsust

osta-müüa

loodav

korterihoonestusõigus konkreetse hinnaga, ei saa kehtida hiljem notariaalselt tõestatud kokkulepe.

9

Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et kostjal kui isikul, kelle kasuks oli hoonestusõigus

seatud, oli kohustus kokkulepitud tähtaja jooksul nõutava ehitise püstitamiseks, kuid sellist

kohustust ei olnud hagejal. Samas ei tulene vaidlustatud otsusest, et ehitise pidi püstitama apellant

isiklikult ja üksi ning selline apellandi kohustus ei tulene ka seadusest.

Samuti ei ole vaidlustatud otsuses asutud seisukohale, et kui pooled olid kord lihtkirjalikult

väljendanud kavatsust osta-müüa loodav korterihoonestusõigus konkreetse hinnaga, siis ei saa

kehtida hiljem notariaalselt tõestatud kokkulepe ning apellandi vastupidine väide on alusetu.

Maakohus on viidanud 31.01.2008 sõlmitud lihtkirjalikule lepingule tõlgendades 11.03.2008

lepingut ning asunud tõlgendamise kaudu seisukohale, et 11.03.2008 leping on

korterihoonestusõiguse müügilepingu eelleping.

10. Maakohus on vaidlustatud otsuses leidnud, et „Hageja koostöö kostjaga on käsitletav seega

hageja, kui ostetud korterihoonestusõiguse (hoonestusõiguse ühe osa) omaniku ja kostja, kui

hoonestaja (hoonestusõiguse omaja) omavahelise tegevusena hoonestamisel.“ Seega on alusetu

apellatsioonkaebuses esitatud väide, et maakohtu seisukoha kohaselt ei tekkinud 11.03.2008

lepingu alusel hagejal mingit koostöökohustust.

Samuti ei ole vaidlustatud otsusest väljaloetav apellandi väide, et maakohtu seisukoha kohaselt

kokkulepped müügihinna ja ehitusmaksumuse lineaarse seotuse ning sellest tulenevalt kulutuste

omavahel eelneva kooskõlastamise kohta ei kehti ning seetõttu ehitamise kallinemise ja tasuvusaja

pikenemise riski pidi kandma apellant ainuisikuliselt.

11. Kuna 11.03.2008 leping oli kehtiv leping (s.o ei olnud tühine ega tühistatud), siis on iseenesest

õige apellandi väide, et leping sisaldab poolte kehtivaid tahteavaldusi. Samas aga ei anna apellandi

väide alust asuda seisukohale, et 11.03.2008 leping on vaikiva seltsingu leping või

kaasarendusõiguse müügi leping. Asjaolu, et lepingu punkti 3.8 kohaselt loetakse 1 350 000 krooni

tasuks lepingu eseme kaasarendusõiguse eest, ei tähenda, et kostja müüs hagejale

kaasarendusõigust. Lepingu punktis 3.8. nimetatud summa pidi hageja tasuma koostöö raames

(s.o lepingu punkti 3.1. täitmiseks) ning lepingu punkti 3.5. kohaselt hageja poolt tasutud summa

pidi nimetatud summat arvestama korterihoonestusõiguse müügil.

12. Asja materjalide kohaselt taganes hageja 11.03.2008 sõlmitud lepingust 30. juuni 2010

avaldusega lepingu punkti 4.8.1. alusel, kuna kostja ei täitnud kohustust saada ehitusluba hiljemalt

01.06.2010 ning kostja ei olnud kutsunud hagejat lepingu punktide 4.1. ja 4.4. järgi

asjaõiguslepingu sõlmimisele (I kd tl 18-19).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja on 11.03.2008 lepingust kehtivalt taganenud ning

ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust

tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).

11.03.2008 lepingu punkti 4.8.1. järgi on ostjal õigus kuni tekkiva korterihoonestusõiguse

müügilepingu sõlmimiseni käesolevast lepingust ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse alusel

taganeda ja leping üles öelda, kui ostjast olenemata põhjustel ei õnnestu hoonestusõiguse oluliseks

osaks oleva hoone ehitamiseks saada ehitusluba ja/või kasutusluba selleks ettenähtud tähtajaks või

kui hoonestaja rikub hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevaid oma kohustusi selliselt, et

hoonestusõigus langeb seetõttu tagasi kinnistu omanikule.

Lepingu punktis 1.1.1. on fikseeritud, et hoonestusõiguse alusel teostatava hoonestuse puhul on

ehitusloa saamise hilisem tähtpäev 01.06.2010. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja hoonestajana

ehitusluba tähtpäevaks ega ka hilisemalt ei saanud. Kostja väite kohaselt oli hagejale juba 2009

kevadel selge, et Lossi tn 25 kinnistule hageja ja kostja koostöös mingit hoonet ei ehitata ning

seetõttu alles 30.06.2010 lepingust taganemine ei ole tsiviilõiguste heauskne teostamine ja hageja

10

võis kaotada taganemisavalduse tegemise ajaks lepingust taganemise õiguse VÕS § 118 lg 1 p 1

alusel.

VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda,

kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi teada saama.

Asjaolust, et kostja ei saa hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva hoone ehitamiseks tähtpäevaks

ehitusluba, sai hageja siiski teada siis, kui saabus vastav tähtpäev, s.o 01.06.2010.

Taganemisavaldus on tehtud 30.06.2010, s.o mõistliku aja jooksul, ja hageja ei olnud kaotanud

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt õigust lepingust taganeda. Samuti ei ole hageja käitumine, mille

kohaselt ta ootas, kuni saabub ehitusloa saamise hilisem tähtaeg, käsitletav hea usu põhimõtte

(VÕS § 6 lg 1) rikkumisena.

13. Kostja väite kohaselt on taganemisavalduse ajendiks valitud asjaolu hageja enese käitumisega

sellises seoses, mis muudab taganemise lubamatuks.

Hageja esitas taganemisavalduse seoses sellega, et kostja rikkus lepingu punkti 4.8.1., kuna ta ei

täitnud kohustust saada ehitusluba hiljemalt 01.06.2010. Vastav kohustus oli kostjal kui

hoonestajal ning hoonestaja ei saa oma kohustuse täitmata jätmist põhjendada kolmanda isiku

(s.o hageja) tegevusega. Lisaks eeltoodule tuleneb lepingu punktist 3.2., et hageja ja kostja vahelist

koostööd koordineerib kostja, s.o kui kostja leidis, et hageja rikub koostöökokkulepet, mis takistab

tal omakorda lepingu täitmist, siis oleks ta pidanud rakendada abinõusid, mis oleksid taganud

lepingu täitmise, kuid antud juhul ei ole selge see, millist konkreetset kohustust hageja rikkus, mis

tõi kaasa omakorda kostjapoolse olulise lepingurikkumise. Samuti on kokkulepe ehitise

püstitamise kohta hoonestusõiguse sisuks, s.o tegemist on kokkuleppega kinnisasja omaniku ja

hoonestaja vahel. Asjakohatu on siinkohal kostja väide, et 12.08.2009 koosoleku protokolli

kohaselt (I kd tl 152) nõustus hageja ehitusloa taotlemise tähtaja edasilükkamisega. Hageja on

vastu vaielnud viidatud koosolekul osalemisele ning ainuüksi Tiit Mädamürgi märkimine

osavõtjana ei tõenda asjaolu, et hageja esindaja võttis osa (protokollil puudub Tiit Mädamürgi

allkiri). Lisaks eelnevalt märgitule ei tõenda viidatud protokoll seda, et hageja ei olnud õigustatud

lepingust taganema. Tähtaeg ehitise püstitamiseks (sh ehitusloa saamiseks) oli kokku lepitud

hoonestusõiguse seadmisel kinnisasja omaniku ja hoonestaja (kostja) vahel ning hageja ja kostja

vaheline kokkulepe ehitusloa saamise tähtaja edasilükkamise kohta ei muudaks hoonestusõiguse

sisu.

Kuna hageja on kehtivalt taganenud 11.03.2008 sõlmitud lepingust, siis jättis maakohus õigesti

hindamata kostja 22.07.2010 lepingust taganemise avalduse.

14. Õige on apellandi väide, et kuigi apellant esitas menetluse kestel tasaarvestuse vastuväite, on

maakohus jätnud selle tähelepanuta. Ringkonnakohus parandab maakohtu minetuse.

VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele

rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki poolt (tasaarvestatav pool) oma

nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja

teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

Kostja on kohtumenetluses esitanud tasaarvestuse vastuväite ning juhul, kui kohus tuvastab

tasaarvestuseks kasutatud nõude olemasolu ja tasaarvestuse lubatuvuse, loetakse tasaarvestus

toimunuks alates hetkest, mil teine pool tasaarvestuse vastuväite protsessis esitamisest teada sai

RKTKo 3-2-1-58-04 p 13).

Asja materjalide kohaselt esitas kostja tasaarvestuse vastuväite protsessis kirjalikus vastuses

hagiavaldusele 27.12.2012 (I kd tl 38-42) ning hageja on tasaarvestuse vastuväite esitamisest teada

11

saanud samuti 27.12.2012 (kostja esindaja saatis hageja esindajatele kirjaliku vastuse e-posti

aadressil 27.12.2012). Seega loetakse tasaarvestus toimunuks alates 27.12.2012.

Kostja on soovinud tasaarvestada Tartu Maakohtu 19. jaanuari 2012 määrusega tsiviilasjas

nr 2-11-24800 hagejalt kostja kasuks välja mõistetud menetluskulu summas 86 eurot 50 senti.

Ringkonnakohus leiab, et puuduvad tasaarvestuse piirangud (VÕS § 200) ning tasaarvestus on

lubatav. Tasaarvestades kostja nõude hageja vastu summas 86,50 eurot hageja nõudega kostja

vastu summas 86 280,72 eurot, on hageja nõue kostja vastu alates 27.12.2012 summas 86 194,22

eurot. Lähtudes nõuete tasaarvestusest, muutub alates 27.12.2012 viivise suurus.

Eeltoodu alusel on viivise arvestus järgmine:

• 86 280,72 eurot (09.07.2010 – 26.12.2012)

1) 09.07.2010 – 30.06.2011, s.o 357 päeva x 0,0219% x 86 280,72 eurot = 6 745,69 eurot

2) 01.07.2011 – 31.12.2011, s.o 184 päeva x 0,0226% x 86 280,72 eurot = 3 587,90 eurot

3) 01.01.2012 – 26.12.2012, s.o 361 päeva x 0,0219% x 86 280, 72 eurot = 6 821,27 eurot

• 86 194,22 eurot (27.12.2012 – 22.09.2014)

1) 27.12.2012 – 31.12.2012, s.o 5 päeva x 0,0219% x 86 194,22 eurot = 94,38 eurot

2) 01.01.2013 – 14.04.2013, s.o 104 päeva x 0,0212% x 86 194,22 eurot = 1 900,41 eurot

3) 15.04.2013 – 30.06.2013, s.o 77 päeva x 0, 0240% x 86 194,22 eurot = 1 592,87 eurot

4) 01.07.2013 – 31.12.2013, s.o 184 päeva x 0,0233% x 86 194,22 eurot = 3 695,32 eurot

5) 01.01.2014 – 30.06.2014, s.o 181 päeva x 0, 0226% x 86 194,22 eurot = 3 525,86 eurot

6) 01.07.2014 – 22.09.2014, s.o 84 päeva x 0,0223% 86 194,22 eurot = 1 614,59 eurot

Kokku 29 578,29 eurot.

15. Tasaarvestuse vastuväide ei muuda intressi arvestust ning seetõttu tuleb jätta maakohtu poolt

kostjalt hageja kasuks väljamõistetud intressid summas 4 657,57 senti muutmata.

16. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt, kuid arvestades seda, et rahuldamine

seisneb tasaarvestuse tegemises ning ei muutu hagi rahuldamise ulatus, siis jäävad menetluskulud

ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 1 alusel apellandi kanda.

Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja

lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva

kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese

astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude

koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Viivi Tomson