3-14-50435/23 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. september 2014, Tallinn

Haldusasja number

3-14-50435

Haldusasi

J.P.i kaebus Kuusalu Vallavalitsuse 27. veebruari 2014

korralduse nr 109 tühistamise nõudes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 3. septembril 2014

Menetlusosalised ja

nende esindajad

Kaebaja: J.P.

Esindaja: adv Artur Sanglepp

Vastustaja: Kuusalu Vallavalitsus

Esindaja: v.adv Rivo Kaldvee

Kolmas isik: M.Ü.

Esindaja: Mihkel Leesment

RESOLUTSIOON

1. Jätta J.P.i kaebus rahuldamata.

2. Mõista J.P.ilt M.Ü. kasuks välja menetluskulu 630 (kuussada kolmkümmend) eurot.

Jätta teiste menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse

peale

võivad

menetlusosalised

esitada

apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt

20. oktoobril 2014.

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Harju

maakonnakomisjon tunnistas 25. jaanuari 1995 otsusega omandireformi objektiks Loksa

vallas asuva endise Haldisaare A-89 talumaa, mis koosneb 5,12 ha suurusest Haldi saarest ja

1,49 ha suurusest mandril asuvast lahustükist. Omandireformi õigustatud subjektideks selle

maa suhtes tunnistati võrdsetes 1/4 suurustes mõttelistes osades L. I. K., K.-A. V., E. P. ja

M.Ü.. E. P. loovutas 1995. aastal oma nõudeõiguse O. P.le, kes loovutas selle 2005. aastal T.

A.le, kes omakorda loovutas selle 2010. aastal J.P.ile. Haldi saarel asub kaks elamut, millest

üks kuulub M.Ü.le, teine aga J.P.ile, kes omandas selle 2003. aastal kinkelepinguga O. P.lt.

2. 2. septembril 1999 sõlmisid M.Ü. ja O. P. kokkuleppe Haldi saare jagamiseks. Kokkulepe on

vormistatud kaardile kantud joonena, millest ühele poole jääv osa on tähistatud kui M.Ü.le

tagastatav osa ning teine kui O.P.ile tagastatav osa (tl. 20).

3. Kuusalu Vallavalitsuse 25. märtsi 2010 korraldusega nr 263 lõpetati L. I. K.le ja K.-A. V.le

Haldisaare A-89 maa tagastamise menetlus kompenseerimise menetlust alustamata. Kuusalu

Vallavalitsuse 17. novembri 2011 korraldusega nr 861 otsustati Haldisaare A-89 maa

tagastada ¼ ulatuses tagastada M.Ü.le ning ¾ ulatuses J.P.ile. Viimatinimetatud korraldus

tühistati Tallinna Halduskohtu 27. märtsi 2012 otsusega haldusasjas nr 3-11-2941 ning samas

kohustati Kuusalu Vallavalitsust tegema Haldisaare A-89 maa tagastamise küsimuses uue

otsuse, lähtudes M.Ü. ja O.P.i vahel 2. septembril 1999 sõlmitud kokkuleppest.

4. Kuusalu Vallavalitsus andis 4. septembril 2013 korralduse nr 594 (tl. 73) , mida muutis 26.

septembri 2013 korraldusega nr 664 (tl. 76), kinnitades Haldisaare A-89 maa tagastamisel

Haldi saare osas M.Ü. ja O.P.i vahel 2. septembril 1999 sõlmitud kokkuleppe lähteülesandeks

katastriüksuse mõõdistamisele ning kohustas õigustatud subjekte esitama kolme kuu jooksul

tagastatava maa katastriüksuse moodustamise toimikud. M.Ü. tellis nimetatud korralduse

alusel katastriüksuse moodustamise tööd OÜ-lt TeeMaa Projekt, kes esitas katastriüksuse

toimiku Kuusalu Vallavalitsusele 6. jaanuaril 2014. J.P. katastriüksuse moodustamise töid ei

tellinud, samas ei vaidlustanud ka eelnimetatud korraldusi.

5. Kuusalu Vallavalitsus andis 27. veebruaril 2014 korralduse nr 109, millega otsustas

tagastada Haldi saarel asuvast endisest Haldisaare A-89 õigusvastaselt võõrandatud maast

3,85 ha suuruse tüki M.Ü.le.

KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

6. J.P. esitas 4. aprillil 2014 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Kuusalu

Vallavalitsuse 27. veebruari 2014 korralduse nr 109 tühistamist. Kaebaja on seisukohal, et

kuivõrd Haldisaare A-89 maa koosneb kahest lahustükist, tulnuks maa tagastamisel lähtuda

maareformi seaduse (MRS) § 12 lõikest 13 ning kaebajal on õigus sellele, et talle tagastataks

tema nõudeõiguse ulatuses maa ehitiste juurde kuuluva maana, ent vaidlustatud korraldus

muudab selles ulatuses temale maa tagastamise võimatuks. Samuti leiab kaebaja, et

vastustaja on igal juhul jätnud põhjendamatult tagastamise tulemusena moodustatavate

kinnistute piiri määramisel arvestamata ja kaalumata kaebaja huvid ja Haldi saare

väljakujunenud kasutusega seotud asjaolud.

7. Kaebaja on seisukohal, et MRS § 12 lg 13 esimene lause kujutab endast imperatiivse

iseloomuga erinormi, millest ei ole võimalik poolte kokkuleppega kõrvale kalduda ning

Haldisaare A-89 maa peaks tagastamisele kuuluma selliselt, et M.Ü.le tagastatakse maa

ehitise juurde kuuluva maana vastavalt tema nõudeõiguse osale (¼), kaebajale samuti

vastavalt tema nõudeõiguse osale (¼) ning kogu sellest üle jääv maa tagastataks sellisel juhul

M.Ü.le. Kaebaja märgib, et MRS § 12 lg 13 esimene lause ei sisalda reservatsiooni poolte

kokkuleppe kohta, nagu see sisaldub MRS § 14 lõigetes 1 ja 3. Kaebaja hinnangul on MRS §

12 lg 13 eesmärk võimaldada ehitise omanikule maa tagastamine ühe võimalikult suure

kinnistuna ehitise juurde selliselt, et ehitise omanik saaks seda tagastatavat maad kasutada

ja majandada viisil, mis on olemuslikult selle ehitisega seotud.

8. Kaebaja leiab, et O.P.ilt ei saanud 1999. aasta kokkulepet sõlmides eeldada tahet loobuda

MRS § 12 lõikest 13 tulenevast õigusest, sest sellest normist tulenev subjektiivne õigus tekkis

O.P.ile alles hiljem. Samuti toob kaebaja välja, et kokkuleppe sõlmimise ajal lähtus O.P.

ilmselgelt ekslikult eeldusest, et M.Ü.l on ¾ maa tagastamise nõudeõigus. Täiendavalt peab

kaebaja küsitavaks seda, kas olukorras, kus 1999. aasta kokkuleppes ei ole midagi otseselt

MRS § 12 lg 13 kohaldamise välistatusele viitavat, saab algselt omandireformi õigustatud

subjektiks kuulutatud isiku õigusjärglasele, kes on nõudeõiguse omandanud pärast MRS § 12

lg 13 jõustumist, välistada MRS § 12 lõikele 13 tuginemise võimaluse.

9. Kaebaja hinnangul tuleb M.Ü. ja O.P.i vahelisi kokkuleppeid tõlgendada selliselt, et

nendega määrati kindlaks, millistes proportsioonides kogu maa tagastatakse, kuid ei

välistatud ühtegi võimalikku subjektiivset avalikku õigust, mis võidakse hiljem riigi poolt

pooltele või nende õigusjärglastele luua.

10. Kaebaja rõhutab, et haldusakti õiguspärasust tuleb hinnata vastavalt selle andmise

aja õiguslikule ja faktilisele olukorrale. Kaebaja hinnangul ei tulene vastustaja poolt viidatud

maareformi seaduse muutmise seaduse seletuskirjast, et seadusandja oleks soovinud maa

tagastamist juhul, kui tagastataval maal paikneb õigustatud subjekti omandis olev ehitis,

reguleerida kuidagi teisiti, kui nähtub MRS § 12 lg 13 sõnasõnalisest ning süstemaatilisest

tõlgendusest. Kaebaja märgib, et 1999. aasta kokkulepe sõlmiti mingil muul eesmärgil, kui

maa tagastamise tulemusena moodustatavate kinnistute piiride kindlaksmääramiseks ning

seda ei saa käsitada kokkuleppena, millega õigustatud subjekt on piiranud talle või tema

õigusjärglasele seadusest tulenevaid õigusi. Kaebaja toob ka välja, et kohtuasjas nr 3-11-

2941 ei analüüsitud 1999. aasta kokkuleppe sõlmimise asjaolusid ega sisu ega selle

tähendust MRS § 12 lg 13 valguses. Kaebaja hinnangul ei ole ka vastustaja poolt

kohtumenetluses viidatud Maa-ameti seisukoht MRS § 12 lg 13 sõnastusega kooskõlas.

11. Kaebaja meelest ei välista vastustaja kirjalikus seletuses viidatud kohtupraktika MRS § 12

lg 13 kohaldamist ning antud juhul tuleb arvestada sellega, et see, et M.Ü. nõudeõiguse osa

on vaid 1/4 , selgus alles haldusasjas 3-07-1211 tehtud ringkonnakohtu otsuse jõustumisel,

mistõttu ei saanud M.Ü.l olla kunagi õiguspärast ootust sellele, et tema suhtes MRS § 12 lg

13 ei kohaldata. Seevastu on kaebaja seisukohal, et hoopis temal tekkis õiguspärane ootus

maa tagastamisele kooskõlas MRS § 12 lõikega 13 pärast seda, kui haldusasjas nr 3-07-1211

selgus, et kolmandal isikul ei olnud tegelikkuses nõudeõigust ¾ ulatuses, vaid siiski võrdselt

kaebajaga vaid ¼ osas.

12. Kaebaja hinnangul on MRS § 12 lg 13 põhjendatav ka praktiliste argumentidega, mis on

välja toodud kaebaja 5. juuli 2013 avalduses vallavalitsusele (tl. 29). Nimetatud kirjas märkis

kaebaja, et ta soovib saarele püsivalt elama asuda, mis eeldab aga saare läänekaldale

kaebaja elamule kütte-energiat tootva tuulegeneraatori ning paatide ja mandrile jäetud

sõidukite järelevalve teostamist võimaldava vaateplatvormi püstitamist. Samuti toob kaebaja

selles kirjas välja, et O.P.ile 1991. aastal eraldatud krunt hõlmas ka kahe praeguse elamu

vahele jäänud vundamenti ning kogu seda maad on kaebaja kasutanud oma õue-aiamaana.

13. Kaebaja leiab, et vaidlustatud korraldus ei arvesta tema põhjendatud huvide ja

maakorralduse nõuetega. Viidates maakorraldusseaduse § 5 punktidele 1, 3 ja 5, leiab

kaebaja, et kahe kinnistu vaheline piir on võimalik määrata selliselt, et see ei kulge läbi

kaebaja õuemaa ega mõjuta ei kaebaja ega kolmanda isiku väljakujunenud elukeskkonda,

ent vastustaja pole seda arvestanud. Kaebaja toob välja, et antud juhul on tegemist

elamumaaga ning on ilmne, et enim vastab sihtotstarbele selline elamumaa, mis arvestab

võimalikult terviklikul kujul väljakujunenud elukeskkonnaga. Samuti toob kaebaja välja, et

MaakS § 5 lg 2 p 7 tähenduses tuleb muude ehitistena käsitada kaebaja poolt maa

tavapärase majandamise käigus rajatud väikeehitisi.

14. Kaebaja hinnangul ei ole vastustaja arvestanud sellega, et kaebaja elamu juures oleva

hoovi kujundamine algas O.P.ile Kirovi nimelise kalurikolhoosi poolt krundi eraldamisest ja

selle mahamärkimisest 1991. aastal ning õigustatud subjektiks tunnistamise ajal oli krunt

välja mõõdetud ning sellel krundil oli valminud eluhoone. Kaebaja toob ka välja, et M.Ü.

alustas oma eluhoone püstitamist pärast õigustatud subjektiks tunnistamist ning arvestades

O.P.i poolt välja mõõdetud krundi piiridega, rajas oma maja sellest väljapoole, hakates oma

õuemaad kujundama teises suunas. Veel toob kaebaja välja, et on teinud saarel erinevaid

investeeringuid (varustanud elamu elektriga, ehitanud varasema suvila ümber elamuks,

rajanud septiku koos imbväljakuga, istutanud õuemaale puud ja põõsad, rajanud

korvpalliplatsi), millest tulenevalt on tal õigustatud ootus, et piir oleks määratud viisil, mis

võimaldab maa tagastamise tulemusena moodustatavat kinnistut kasutada tervikliku

elukeskkonnana. Kaebaja märgib, et vaidlusaluse korralduse kohaselt tagastatakse M.Ü.le

üle poole kaebaja väljakujunenud hoovist, sellele maale jääks ka kaebaja rajatud

kalasuitsutamise ahi, korvpalliplats, kaebaja istutatud ploomi- ja õunapuud ning sarapuud,

erilise emotsionaalse tähtsusega puud, võrkude puhastamise plats ja puude kuivatamise

varjualune. Kaebaja märgib veel, et piir sulgeb ka ainukese tee saarel, mida saab kasutada

talvel septiku tühjendamiseks.

15. Viimaks toob kaebaja välja, et O.P.i tahe ei saanud olla suunatud sellele, et tagastatava

maa piir kulgeks 1999. aasta kokkuleppel näidatud sirge joonena. Siinkohal toob kaebaja

välja, et plaanil, millel kokkulepe vormistati, ei olnud kujutatud hooneid ning seega polnud

O.P.il võimalik hinnata, kui kaugelt hoonest selline piir kulgeks. Kaebaja hinnangul lähtusid

1999. aasta kokkuleppe pooled sellest, et maamõõtja mõõdab välja mõistliku piiri. Kaebaja

hinnangul ei olnud tegemist siduva piirikokkuleppega.

16. Kaebaja on seisukohal, et ei pidanud vaidlustama Kuusalu Vallavalitsuse 4. ja 26.

septembri 2013 korraldusi, sest nende korraldustega ei ole piiri nõuetekohaselt kindlaks

määratud. Kaebaja toob välja, et 4. septembri korraldusele lisatud plaanile on kantud kolm

erinevat piiri, samas 26. septembri korraldusele pole plaani lisatud. Kaebaja selgitab, et

kuivõrd varasema kohtuotsusega oli 1999. aasta kokkuleppest lähtuvast piirist juhindumine

niikuinii kohustuslikuks tehtud ning samas oli ka ilmne, et üksüheselt sellest looduses

lähtuda ei saa, siis ei olnud kaebajal mingit põhjust eelnimetatud korraldusi vaidlustada.

Kaebaja hinnangul võivad eelnimetatud korraldused olla haldusmenetluse seaduse § 63 lg 2

p 5 kohaselt tühised, sest nendest nähtuvad kohustused on otseselt vastukäivad ega ole

piisavalt selged. Kaebaja toob välja, et vastustaja on ühest küljest teinud kohustuslikuks

lähtumise 1999. aasta kokkuleppest nähtuvast sirgest joonest, samas kohustanud õigustatud

subjekte esitama eraldi katastriüksuste moodustamise toimikud. Kaebaja selgitab, et

vastustaja pidi teadma, et eraldi katastriüksuse moodustamise toimikute esitamise korral ei

lange piirid kokku ei omavahel ega 1999. aasta kokkuleppega.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

17. Kuusalu vald vaidleb J.P.i kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Esiteks

leiab vastustaja, et kaebajal ei ole võimalik kaebusega oma eesmärki saavutada ning

vaidlusaluse korralduse tühistamise korral tuleks anda uus korraldus maa tagastamise kohta

samades piirides, sest kaebaja ei ole vaidlustanud Kuusalu Vallavalitsuse 4. septembril 2013

korraldust nr 594, mida on muudetud 26. septembri 2013 korraldusega nr 664. Viidates

Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993 määruse nr 36 „Õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise kord“ (edaspidi VVm 1993/36) punktidele 55 ja 563 ning VVm 2003/264 § 3

lõikele 1, § 7 lõikele 1 ja § 23 lõikele 1, selgitab vastustaja, et nende korraldustega kinnitati

tagastatava maa katastriüksuste moodustamise aluseks olev asendiplaan.

18. Vastustaja selgitab, et 26. septembri 2013 korraldusest tuleneb üheselt, et

asendiplaanina on käsitatav 1999. aasta kokkuleppe osaks olev kaart ning seega pole õige

kaebaja väide, et nimetatud korraldusega on määratud kolm erinevat piiri. Vastustaja viitab

Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr 3-3-1-38-01 ja leiab, et kaebaja oleks pidanud 4. ja 26.

septembri 2013 korraldused vaidlustama. Vastustaja toob ka välja, et nimetatud

korraldustest tulenes kaebajale selge ja üheselt mõistetav kohustus esitada vallavalitsusele

kindla tähtaja jooksul katastriüksuse moodustamise toimik, korraldustes sisaldus ka

nõuetekohane vaidlustamisviide. Vald ei nõustu kaebaja seisukohaga nende korralduste

võimaliku tühisuse osas ning leiab, et korraldustest tuleneb üheselt, mida käsitatakse

tagastatava maa asendiplaanina ning samuti tulenes sealt selgelt kohustus esitada

katastriüksuse moodustamise toimikud.

19. Teiseks ei nõustu vastustaja kaebaja seisukohaga MRS § 12 lg 13 kohaldatavuse osas.

Vastustaja leiab, et kui õigustatud subjektid on MRS § 14 lg 3 kohaselt maa jagamises kokku

leppinud, peab kohalik omavalitsus lähtuma just pooltevahelisest kokkuleppest ega saa seda

eirata. Vastustaja toob ka välja selle, et 1999. aasta kokkuleppe sõlmimise ajal MRS § 12 lg 13

ei kehtinud ning selle kohaldamine antud olukorrale tähendaks õigusnormi tagasiulatuvat

kohaldamist. Vastustaja hinnangul tuleneb seisukoht, et 1999. aasta kokkuleppe õigusliku

tähenduse hindamisel tuleb lähtuda selle kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud seadusest, ka

haldusasjas nr 3-11-2941 tehtud ringkonnakohtu otsuse põhjendustest. Vastustaja hinnangul

ei ole MRS § 12 lg 13 näol tegemist materiaalõigusnormiga, vaid menetlusnormiga ning

kuivõrd see võeti vastu pärast 1999. aasta kokkuleppe sõlmimist, siis ei kuulu see HMS § 5

lõikest 5 tulenevalt kohaldamisele. Siinkohal viitab vastustaja ka Riigikohtu otsusele

kohtuasjas 3-3-1-15-06.

20. Samuti viitab vastustaja maareformi seaduse muutmise seaduse eelnõu 681 SE

seletuskirjale ning leiab, et ka sealt tuleneb seadusandja selge tahe, et kui maa tagastamise

õigustatud subjektid sõlmivad maa jagamise kokkuleppe, siis tuleb lähtuda sellest

kokkuleppest. Veel viitab vastustaja selles osas ka asjaolule, et kohustus lähtuda 1999. aasta

kokkuleppest tuleneb sõnaselgelt haldusasjas 3-11-2941 tehtud jõustunud kohtuotsusest.

Viimaks toob vastustaja välja, et ka Maa-amet on oma 20. juuni 2013 kirjas nr 6.2-2/8272 (tl.

82) vastustajale selgitanud, et MRS § 12 lg 13 ei ole antud juhul kohaldatav, kuna õigustatud

subjektid on sõlminud maa jagamise kokkuleppe. Vastustaja on seisukohal, et MRS § 12

lõikest 13 ei tulene kaebajale subjektiivset avalikku õigust nõuda, et maa tagastamisel

mindaks mööda 1999. aastal O.P.i ja M.Ü. vahel sõlmitud kokkuleppest. Vastustaja on

seisukohal, et eelnimetatud kokkuleppe muutmine, tühistamine või tühisuse tuvastamine

oleks võimalik vaid tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud alustel, ent juba haldusasjas

nr 3-11-2941 tehtud kohtuotsuses on tuvastatud, et neid aluseid ei esine.

21. Vastustaja meelest soovib kaebaja sisuliselt seda, et talle tagastataks maa, mida ta on

harjunud kasutama, samas selgitamata, millisel õiguslikul alusel põhineb soov saada enda

omandisse maa, millele jäävad käesoleval ajal kaebuses nimetatud kalasuitsetamise ahi,

korvpalliplats, viljapuud, sarapuud, Kanada kuusk, tamm, võrkude puhastamise plats ning

puude kuivatamise varjualune.

22. Vastustaja on ka seisukohal, et piiri kindlaksmääramisel on MRS § 12 lõikes 13 sätestatut

sisuliselt siiski arvesse võetud ning piir on määratud selliselt, et faktiliselt jääb kaebaja maale

tema elamu alune ning elamu teenindamiseks vajalik ja piisav kogus maad. Vastustaja ei

nõustu ka kaebaja käsitlusega, et elamu juurde tuleks tagastada võimalikult palju maad,

märkides, et MRS § 6 lg 33 kohaselt määratakse ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks

ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad.

23. Vastustaja on seisukohal, et J.P.ile ja M.Ü.le tagastatava maa piir on määratud

õiguspäraselt. Mis puudutab piiri määramisel J.P.i huvidega arvestamist, siis selgitab

vastustaja, et kaebaja on esitanud vallavalitsusele oma ettepaneku piiri kulgemise osas, ent

see piir ei kattunud 1999. aastal sõlmitud kokkuleppega, samas kui M.Ü. nõudis piiri

määramist võimalikult selliselt, nagu 1999. aasta kokkuleppes märgitud. Vastustaja toob

välja, et tegelikult jäi ka M.Ü. poolt esitatud ettepaneku kohaselt kaebajale rohkem maad kui

eelnimetatud 1999. aasta kokkuleppe järgi. Samuti toob vastustaja välja, et ka vaidlusaluse

korraldusega maa tagastamisel jäävad J.P.i maale tema elamu, kuur koos puude kuivatamise

varjualusega, imbväljak ja kuivkäimla. Vastustaja leiab, et moodustatava kinnisasja

otstarbekohast kasutamist ei takista kuidagi see, et kaebajale tagastatavale maale ei jää

korvpallirõngast, kalasuitsetamise ahju, puude kuivatamise varjualust ning mõningaid puid,

sest nende rajatiste ning haljastuse kasutamise võimalikkus ei ole kogu kinnisasja kasutamise

eeltingimuseks. Vastustaja rõhutab, et tulenevalt kohtuasjas nr 3-11-2941 tehtud otsusest

pidi vallavalitsus maa tagastamisel lähtuma 1999. aasta kokkuleppest ning kuna see küsimus

on juba jõustunud kohtuotsusega lahendatud, ei saa kaebaja seda uuesti käesolevas

vaidluses vaidlustama asuda.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

24. Kohtumenetlusse kolmanda isikuna kaasatud M.Ü. ei pea kaebust põhjendatuks ning

taotleb selle rahuldamata jätmist. Kolmas isik rõhutab, et haldusasjas nr 3-11-2941 tehtud

haldus- ja ringkonnakohtu otsustest tuleneb üheselt, et antud olukord tuleb lahendada

vastavalt MRS § 14 lõikele 3, mitte aga lähtuda MRS § 12 lõikest 13. Kolmas isik leiab, et

hoopis MRS § 14 on MRS § 12 lg 13 suhtes erinormiks, sest vastasel juhul muutuks MRS § 14

lõiked 1 ja 3 sisutuks. Kolmanda isiku hinnangul kinnitab seda ka maareformi seaduse

muutmise seaduse eelnõu 681 SE seletuskiri, millest nähtuvalt on MRS § 12 lg 13 eesmärk

reguleerida olukordi, mida ei ole lahendatud subjektide kokkulepetega. Kolmas isik märgib

samuti, et ei saa eeldada, et O.P. ei oleks 1999. aastal kokkulepet sõlminud, kui ta oleks

teadnud, et M.Ü. nõudeõiguse suurus on ¼. Siinkohal selgitab kolmas isik, et O.P.ile oli

teada, et L. I. K. ja K.-A. V. tegelik soov ja tahe oli, et M.Ü. saaks õiguse ¾ maa tagastamisele,

ent see ei realiseerunud juriidiliste minetuste tõttu. Kolmas isik usub, et ausa, heauskselt

käituva ja õiglase inimesena oleks O.P. aktsepteerinud teiste subjektide soove ja nõustunud

maa tagastamisega kokku lepitud proportsioonides.

25. Kolmas isik leiab, et tagastatava maa piiride määramisel ei saa arvesse võtta kaebaja

plaane ja kavatsusi, mis tal on seoses eluga saarel (tuulegeneraatori ja/või vaateplatvormi

rajamine, lambakasvatus jne). Siinkohal toob kolmas isik välja, et tema enda huvides on

säilitada saarel senine elukeskkond: vaikus, looduslähedus ja rahu, mida igasugune

majandustegevus häiriks.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

26. Hinnanud menetlusosaliste seisukohti ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja

vastastikkuses seoses, leian, et J.P.i kaebus tuleb rahuldamata jätta. Kuusalu valla otsus

tagastada M.Ü.le Haldi saarel 3,85 ha suurune maatükk, on õiguspärane ning tagastatava

maa piiride kindlaksmääramisel ei ole rikutud kaebaja õigusi. Kaebaja seisukoht, et MRS § 12

lg 13 kohaselt tuleks kogu tema nõudeõigusele (1/4 Haldisaare A-89 õigusvastaselt

võõrandatud maast) vastav maa talle tagastada ehitise juurde Haldi saarel, ei ole õige.

Vallavalitsus on M.Ü.le maa tagastamisel õigustatult lähtunud O.P.i ja M.Ü. vahel 1999.

aastal Haldi saare maa jagamise kokkuleppest. Põhjendamatu on ka kaebaja seisukoht, et

M.Ü.le maa tagastamisel ei ole arvestatud maakorraldusnõuetega. Vaidlusaluses korralduses

määratud piirides maatüki tagastamine M.Ü.le ei muuda võimatuks tulevikus kaebajale

tagastataval maal maakorraldusnõuetele vastava ja sihtotstarbeliselt kasutatava kinnistu

moodustamist. Seevastu asjaolu, et kaebaja on mingit osa mitmele õigustatud subjektile

tagastamisele kuuluvast maast enne maareformi lõpuleviimist kasutanud kui isiklikku maad,

ei anna alust eirata õigustatud subjektide vahel tagastatava maa jagamiseks sõlmitud

kokkulepet. Seadusest ei tulene kaebajale õigust nõuda, et tema istutatud puud või tema

poolt rajatud muud objektid, mis ei ole käsitatavad õiguslikul alusel püstitatud ehitistena

MRS-i ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) tähenduses (nt. korvpalliväljak,

suitsuahi), jääksid temale tagastatavale maale. Asjassepuutumatud on ka kaebaja

argumendid, mis seonduvad tema poolt Haldi saarel elukeskkonna kujundamiseks tehtud

kulutustega (nt. elamu väljaehitamine püsivaks elamiseks) ning edasisi plaane (nt. saarele

püsivalt elama asumine, tuulegeneraator-vaateplatvormi püstitamine) või kaebaja

tegevusest tulenevaid erilisi vajadusi saarel olevat maad teatud viisil kasutada.

27. Vallavalitsuse kohustus lähtuda Haldisaare A-89 maa tagastamisel 1999. aasta

kokkuleppest, tuleneb esiteks jõustunud kohtuotsusest haldusasjas 3-11-2941. Nimetatud

kohtuotsuse resolutiivosas on pandud Kuusalu Vallavalitsusele sõnaselge kohustus teha

Haldisaare A-89 maa tagastamise küsimuses uus otsus, lähtudes M.Ü. ja O.P.i vahel 2.

septembril 1999 sõlmitud kokkuleppest. Eelviidatud haldusasjas tehtud halduskohtu otsuse

põhjendava osa punktis 17 ning samas asjas tehtud ringkonnakohtu otsuse põhjendava osa

punktis 15 on selgitatud, et Haldi saarel maa tagastamisel tuleb juhinduda MRS § 14 lõikest 3

ja eelnimetatud kokkuleppest. Kohtuotsuse resolutiivosa on täitmiseks kohustuslik ning juba

seetõttu ei tohtinuks vallavalitsus jälle teha endise Haldisaare A-89 maa tagastamise osas

mistahes otsuseid, mis ei arvestaks 1999. aasta kokkuleppega. Siinkohal pole tähtsust sellel,

et haldusasjas nr 3-11-2941 tehtud kohtuotsustes ei ole MRS § 12 lg 13 kohaldamise

küsimust analüüsitud. See, et maa tagastamisel tuleb lähtuda 1999. aasta kokkuleppest, ei

tulene antud juhul mitte kohtuotsuste põhjendustest, vaid on sõnaselgelt kirjas kohtuotsuse

resolutsioonis. Kaebaja ei saa nõuda vallalt maa tagastamist jõustunud kohtuotsusega

määratust erineval viisil argumendiga, et tema hinnangul tuleks kehtivast õigusest lähtudes

lahendada asi teisiti, kui kohtuotsuses ette nähtud. Siinkohal võiks arutelu MRS § 12 lg 13

kohaldatavuse üle antud asjas ka põhimõtteliselt lõppeda. Siiski, selgitan järgnevalt, et

vaidlusalune korraldus ei ole nimetatud õigusnormiga ka sisuliselt vastuolus.

28. Esiteks ei keela MRS § 12 lg 13 maa tagastamist seal nimetatud maa tagastamise

õigustatud subjektide vahel sõlmitud kokkuleppest lähtuvalt. Vastupidine tõlgendus oleks

vastuolus maareformi, aga ka õigussuhete reguleerimise üldise loogikaga ning sellel puuduks

igasugune legitiimne eesmärk. MRS-ist tuleneb üheselt seadusandja eelistus, et maareformi

käigus tekkivate vastandlike huvide korral tuleb eelistada olukorra lahendamist huvitatud

isikute vahelise kokkuleppega. Nii annab seadus õiguse õigustatud subjektidest piirinaabritel

leppida kokku maa tagastamises maa endisi piire eirates (MRS § 6 lg 1); ENSV taluseaduse

alusel maakasutusõiguse saanud taluperemees ja maa tagastamise õigustatud subjekt võivad

kokku leppida, et taluseaduse alusel antud maa kas osaliselt või täielikult siiski tagastatakse

õigustatud subjektile (MRS § 8 lg 1); maa tagastamise õigustatud subjekt ja õigusvastaselt

võõrandatud maal asuva ehitise omanik võivad kokku leppida maa tagastamises seaduses

sätestatust erinevalt (MRS § 7 lg 1, § 9 lg 1); juhul kui maa tagastamise õigustatud subjekte

on mitu, on neil võimalik leppida maa tagastamises kokku teisiti, kui rangelt oma

nõudeõiguste ulatust arvestades. Selline regulatsioon lähtub sellest, et maareformi

teostamisel põrkuvad alati konkreetsete isikute huvid ning mingisugust arvestatavat avalikku

huvi selle vastu, kellele mingi konkreetne maatükk tagastatakse või erastatakse, üldjuhul ei

ole.

29. Regulatsioon, mis keelaks maareformi läbiviimisel vastandlike huvidega isikutelt

omavahel kokkuleppele jõudmast või pädeval haldusorganil otsustamast maa tagastamist

(või erastamist) selliselt, nagu asjast huvitatud isikud omavahel kokku leppinud on, oleks

ilmselgelt mittevajalik ja ebaproportsionaalne ning seeläbi vastuolus põhiseaduse §-ga 11.

Mingit põhjust pole ka MRS § 12 lõiget 13 sellisel moel tõlgendada. Ainuüksi asjaolu, et MRS

§ 12 lõike 13 esimeses lauses pole sõnaselgelt sätestatud, et õigustatud subjektid võivad

teisiti kokku leppida, sellist tõlgendust ei õigusta. Asjakohane pole ka viide avaliku õiguse

normide imperatiivsele iseloomule. Avaliku õiguse normide imperatiivsuse põhimõtte

eesmärk on kaitsta avalikke huve ning vältida avaliku võimu teostamisel avalike huvide või

selgelt määratlemata kolmandate isikute huvide kahjustamist. Seetõttu ei saa näiteks

maksuhaldur ja maksukohustuslane kokku leppida seaduses sätestatust erineva maksumäära

kohaldamises, samuti ei saa maksukohustuslane oma kohustusi lepinguga üle anda teisele

isikule, ka ei saa näiteks isik ametnikuga kokku leppida õigusaktides sätestatust suurema

avalik-õigusliku toetuse maksmises jne. Eeltoodud põhimõte ei välista avaliku võimu

teostamisel isikutevaheliste kokkulepetega arvestamist, kui nende kokkulepete mõju jääb

üksnes kokkuleppe sõlminud isikute vahele. Maareformi raames see nii ongi. Olukorras, kus

konkreetse omandireformi objektiks oleva maatüki tagastamise kõik õigustatud subjektid

lepivad omavahel kokku, kuidas maa nende vahel jagada tuleks, jääb selle kokkuleppe mõju

üksnes nende endi vahel, see ei puuduta teisi isikuid ega avalikke huve.

30. Seisukohta, et MRS § 12 lõiget 13 ei saa tõlgendada keeluna tagastada maad õigustatud

subjektide vahelise kokkuleppe alusel, kinnitab ka vastava seaduseelnõu seletuskiri, millele

kaebaja ja kolmas isik põhjendatult viitasid. 27. novembril 2005 jõustunud maareformi

seaduse muutmise seaduse eelnõu (681 SE) seletuskirjast1 saab järeldada, et MRS § 12 lõike

1 kättesaadav arvutivõrgus:

http://www.riigikogu.ee/?op=emsplain2&content_type=text/html&page=mgetdoc&itemid=051600006

13 eesmärk on reguleerida olukordi, kus vastandlike huvidega õigustatud subjektid mõistliku

aja jooksul tagastatava maa jagamises omavahel kokkuleppele ei jõua ning selleks puhuks

sätestatakse selged reeglid, millest juhindudes maa tagastada tuleb. Kuivõrd tõlgendus, mille

kohaselt oleks õigustatud subjektide vahelise kokkuleppe alusel MRS § 12 lõike 13 esimesest

lausest kõrvale kaldumine välistatud, oleks maareformi olemusega vastuolus, saaks

seadusandja eesmärgist just selline piirav regulatsioon kehtestada, rääkida juhul, kui see

eesmärk selgelt seaduseelnõu menetlusdokumentidest nähtuks. Antud juhul see nõnda pole.

Samuti tuleb tähele panna, et maa tagastamise nõudeõiguse on üldjuhul käsutatav (MRS §

191). 1999. aasta kokkuleppe näol ei ole küll tegemist nõudeõiguse loovutamisega

eelnimetatud normi tähenduses, ent olukorras, kus seadus võimaldab üheselt mõistetavalt

loovutada ühel maa tagastamise õigustatud subjektil oma nõudeõigus teisele sama maa

suhtes õigustatud subjektiks tunnistatud isikule, pole mistahes loogilist põhjust, miks ei võiks

õigustatud subjektid omavahel kokku leppida tagastatava maa jagamises. Liiati on õigustatud

subjektide vahelise kokkuleppe sõlmimine sõnaselgelt ette nähtud MRS §-s 14, mis

reguleerib maa tagastamist mitme õigustatud subjekti vahel. Eeltoodut arvestades tuleb

MRS § 12 lõiget 13 ja § 14 lõiget 3 koosmõjus tõlgendada selliselt, et ka juhul, kui tagastatava

maa lahustükil paikneb ühe õigustatud subjekti omandis olev ehitis, võivad õigustatud

subjektid leppida kokku maa tagastamises MRS § 12 lõikest 13 sätestatust erineval viisil ning

maa tagastamise otsustamisel peab sellest kokkuleppest lähtuma.

31. Teiseks on oluline, et MRS § 12 lg 13 jõustus 27. novembri 2005, M.Ü. ja O.P. sõlmisid

Haldi saare jagamise kokkuleppe aga juba 2. septembril 1999. Riigikohus on korduvalt

märkinud, et omandireformi käigus on oma õigust realiseerima asunud isikul õiguspärane

ootus sellele, et menetluse kestel muutunud õigusnormid tema olukorda ei halvenda. Nii

märkis Riigikohus haldusasjas nr 3-3-1-15-06, et vaba põllumajandus- ja metsamaa

erastamine tuleb viia lõpuni erastajate nimekirjade kinnitamise ajal kehtinud õiguse alusel.

Põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-2-99 selgitas Riigikohus, et isikutel, kes vara

tagastamise või kompenseerimise avalduse tähtaegselt või kelle avalduse esitamise tähtaeg

ennistati, oli kooskõlas õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttega alust eeldada, et

nende omandireformi õigustatud subjektiks tunnistamine otsustatakse avalduse esitamise

ajal kehtinud seaduse alusel. Riigikohus selgitas, et avalduse esitamisega asusid need isikud

realiseerima seadusega antud õigust nõuda õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist või

kompenseerimist ning neil oli mõistlik ootus, et seda õigust põhjendamatult ära ei võeta.

Haldusasjades nr 3-3-1-30-00 ja 3-3-1-32-01 tehtud otsustes on Riigikohus selgitanud, et

omandireformi kestel kehtestatud ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise

hindamise uut regulatsiooni ei saa kohaldada nende omandireformi õigustatud subjektide

suhtes, kelle poolt taotletav vara tulnuks endisel individualiseeritaval kujul säilinuks lugeda

vara tagastamise avalduse esitamise ajal kehtinud normide metoodika kohaselt. Kuigi ükski

eelviidatud Riigikohtu lahenditest ei puudutata käesolevas asjas vaidluse all olevaid norme,

nähtub neist üheselt, et kui maa tagastamise õigustatud subjekt on asunud realiseerima oma

õigust, ei tohi õigusliku regulatsiooni hilisem muutmine teda kahjustada. Samamoodi nagu

Riigikohus käsitles õiguse realiseerima asumisena vara (maa) tagastamise avalduse esitamist,

tuleb õiguse realiseerimisena vaadelda ka õigustatud subjektide vahel tagastatava maa

jagamise kokkuleppe sõlmimist. Selle kokkuleppega, mille sõlmimine oli sõlmimise ajal

seaduse kohaselt võimalik, määratlesid M.Ü. ja O.P. teineteise ning maa tagastamist

korraldava haldusorgani jaoks siduvalt ära selle, milline maa kummalegi neist tagastatakse.

Õigustatud subjektidel on õigus, et sellest kokkuleppest lähtutakse, sõltumata õigusliku

regulatsiooni muutumisest tulevikus. Käesoleval juhul ei saa tõusetuda küsimust ka sellest,

kas MRS § 12 lg 13 kui hilisem regulatsioon on õigustatud subjektidele varasemast soodsam

või kahjulikum. Juhul kui uus regulatsioon on ühe isiku jaoks soodsam, teise jaoks aga

ebasoodsam, kaitsevad õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõte seda teist isikut uue

regulatsiooni kohaldamise eest, mitte ei anna esimesele neist õigust nõuda uue ja teisele

isikule kahjulikuma regulatsiooni kohaldamist. Ainetu on siinkohal kaebaja ja vastustaja

vaheline vaidlus küsimuses, kas MRS § 12 lg 13 näol on tegemist materiaalõigus- või

menetlusnormiga. Ka eelviidatud Riigikohtu lahendites käsitletud normid reguleerisid seda,

kas või kui suures ulatuses konkreetsel isikul on õigus mingit vara omandireformi käigus

enda omandisse saada. Nii Riigikohtu otsustes käsitletud normid, kui ka käesolevas asjas

vaidluse all olev MRS § 12 lg 13 on käsitatavad materiaalõigusnormidena, sest ei reguleeri

mitte isikute õiguste teostamise korda, vaid õiguste ulatust ja õiguse tekkimise aluseid.

Samas ei kaitse õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõtted isikuid mitte üksnes

menetlusnormide, vaid ka materiaalõiguse ebasoodsamaks muutumise vastu. Eeltoodust

tulenevalt tuleks Haldi saarel maa tagastamisel 1999. aasta kokkuleppest juhinduda isegi siis,

kui MRS § 12 lg 13 keelaks maa tagastamise selles sättes nimetatud tunnustele vastavate

õigustatud subjektide vahelise kokkuleppe alusel.

32. Kolmandaks ei lange käesolev olukord MRS § 12 lg 13 esimese lause kohaldamisalasse

selle sätte sõnastusest tulenevalt. Nimetatud normis on sätestatud, et kui […] ühe õigustatud

subjekti omandis olev ehitis paikneb tagastatava maa lahustükil ja maa tagastamise

õigustatud subjekte on mitu, tagastatakse ehitise omanikule maa vastavalt tema

nõudeõiguse osale tagastatavast maast eraldi kinnistuna ehitise juurde kuuluva või ehitise

teenindamiseks vajaliku maana sellest lahustükist […]. Selles normis peetakse silmas

olukordi, kus maa tagastamise õigustatud subjektide hulgas on isik(ud), kelle omandis on

lahustükil paiknev ehitis ja teised isikud, kelle omandis sel lahustükil ehitisi ei paikne.

Käesoleval juhul on Haldisaare A-89 maa tagastamise õigustatud subjekte kaks ning mõlemal

neist on Haldi saarel elamud. Samuti leiab kaebaja ekslikult, et MRS § 12 lg 13 kohaldamise

korral tuleks M.Ü. nõudeõiguse osana arvestada ¼ endise Haldisaare A-89 talumaast.

Haldusasjades nr 3-07-1211 ja 3-11-2491 tehtud kohtuotsustes on tuvastatud küll see, et

M.Ü. ei omandanud maa tagastamise nõudeõigust L. I. K.lt ega K.-A. V.lt, ent M.Ü.

nõudeõiguse ulatuse hindamisel tuleb arvestada ka õigustatud subjektide vahel maa

jagamiseks sõlmitud kokkuleppeid, eeskätt eelviidatud 1999. aasta kokkulepet. Sellist

seisukohta on haldusasjas nr 3-3-1-23-10 avaldanud ka Riigikohus. Riigikohtu poolt käsitletud

kaasuse asjaolud erinesid küll käesoleva kaasuse omadest, ent eelviidatud seisukohast saab

juhinduda ka käesoleval juhul. See tähendab seda, et MRS § 12 lg 13 esimese lause

tähenduses on kajastuvad J.P.i ja M.Ü. nõudeõigused Haldi saarel maa tagastamiseks just

1999. aasta kokkuleppes. Seega, isegi kui käesoleva asja lahendamisel kohaldada MRS § 12

lõiget 13, määraks kaebaja ja M.Ü. nõudeõiguse ulatuse Haldi saare maa osas ära

lõppkokkuvõttes ikkagi 1999. aasta kokkulepe.

33. Asjakohatu on kaebaja väide, et O.P.i tahe ei saanud olla suunatud MRS § 12 lõikest 13

tuleneva subjektiivse õiguse vältimisele. Kokkuleppe sõlmimise ajal eelnimetatud norm ei

kehtinud ning mingisugust õigust O.P.ile sellest normist ei tulnud. Samas, 1999. aasta

kokkulepe ei ole tingimuslik. Selles on selgelt ja üheselt mõistetavalt kokku lepitud, kuidas

Haldi saarel olev maa õigustatud subjektide vahel jagatakse. See, et maa tagastamisel

moodustatavate kinnistute piir ei saa kulgeda päris täpselt sealt, kus 1999. aasta kokkuleppel

märgitud, ei muuda põhimõtteliselt selle kokkuleppe iseloomu. Seda, et nimetatud

kokkulepet tuleb käsitada õigustatud subjektide vahelise maa tagastamise kokkuleppena,

millest maa tagastamisel juhinduda tuleb, on Tallinna Ringkonnakohus selgitatud haldusasjas

3-07-1211 tehtud kohtuotsuse põhjendava osa punktides 7 ja 19 ning haldusasjas nr 3-11-

2491 tehtud otsuse põhjendava osa punktis 15. Kui õigustatud subjektid on tagastatava maa

jagamise kokkuleppe vormistanud selliselt, et eraldanud tagastatavat maatükki kujutaval

plaanil joonega kummalegi tagastamisele kuluva osa maast, siis ei saa kuidagi tõlgendada

sellist kokkulepet nii, et pooled leppisid vaid üldjoontes kokku tagastatava maa ulatuse.

1999. aasta kokkuleppe sisuks on üheselt mõistetavalt see, kust peab kulgema tagastatava

maa piir.

34. Tagastatava maa lõplik piir määratakse lõplikult kindlaks maa tagastamise korralduses

pärast katastriüksuse moodustamist, ent kui õigustatud subjektid on piiri kulgemises kokku

leppinud, siis saab katastrimõõdistamisel see piir kokkuleppest hälbida vaid ulatuses, mis on

maakorralduslikult vältimatult vajalik. Antud juhul pole vaidlust selles, et 1999. aasta

kokkuleppes märgitud piir läbistanuks käesoleval ajal kaebaja elamu terrassi. Seda asjaolu on

katastriüksuse moodustamisel arvesse võetud ning kokkuleppes näidatud piiri vastavalt

korrigeeritud. See, et kokkuleppes märgitud piiri täpne järgimine ei ole võimalik, ei tähenda

aga seda, et kaebaja saaks nõuda, et maa tagastamisel kokkulepitust põhimõtteliselt mööda

vaadataks.

35. O.P.i ja M.Ü. 1999. aasta kokkulepe on väga konkreetne. Selles ei ole kokku lepitud, et

O.P.ile tagastatakse kogu talle kolhoosi poolt eraldatud maa või kogu tema faktilises

kasutuses olev või kogu tema huvisfääri jääv maa. Seda, kas O.P. kokkuleppe sõlmimisel

tegelikult adus, kus hakkaks kokkuleppesse märgitud piir looduses kulgema, kui kaugele see

jääks tema elamust jms, pole antud juhul oluline. See ei mõjuta selle kokkuleppe kehtivust.

Nagu juba haldusasjas 3-11-2491 tehtud kohtuotsustes selgitatud, on see kokkulepe kehtiv

ning võimalikele tehingu tühisuse alustele tuginemine ei ole kaebajal enam võimalik. Seda,

mida O.P. kokkuleppe sõlmimisel tegelikult mõtles või arvas, ei ole liiati tagantjärele nii ehk

naa võimalik objektiivselt kindlaks teha. Tsiviilõiguslike tehingute tõlgendamist reguleerivad

normidki ei näe ette võimalust tehingu tõlgendamisel hälbida selgelt fikseeritud

kokkuleppest argumendiga, et tegelikult soovis üks lepingu pool midagi muud. O.P.i ootus, et

maamõõtja mõõdab mõistliku piiri, sai põhjendatud olla üksnes ulatuses, mis puudutab

maakorralduslikult mõistliku looduses esinevaid tingimusi arvestada piiri määramist. Mingil

juhul ei saanud O.P. 1999. aasta kokkulepet sõlmides jääda lootma sellele, et talle

tagastatakse kogu tema poolt seni faktiliselt kasutatud maa.

36. Õige pole ka kaebaja seisukoht, nagu oleks küsitav 1999. aasta kokkuleppe siduvus J.P.i

suhtes, kes omandas maa tagastamise nõudeõiguse alles pärast MRS § 12 lg 13 jõustumist.

J.P.ile ei saanud nõudeõiguse omandamisega tekkida mingisuguseid täiendavaid õigusi, mida

ei olnud talle nõudeõiguse loovutanud isikul. M.Ü. ja O.P.i vahel nõudeõiguse jagunemist

reguleeris 1999. aasta 2. septembrist alates nende vaheline kokkulepe ning just selles

kokkuleppes näidatud ulatuses sai O.P. oma nõudeõiguse loovutada.

37. Nõustuda ei saa kaebaja etteheidetega, et M.Ü.le maa tagastamisel ei ole arvestatud

maakorralduse nõudeid. Kaebaja viidatud maakorraldusseaduse § 5 lg 2 punktidest 1, 5 ja 7

ei tulene kuidagi, et tagastataval maal paikneva ehitise omanik peaks igal juhul ja teiste

õigustatud subjektidega sõlmitud kokkulepetest sõltumata tagasi saama kogu selle maa,

mida ta enne maa tagastamist harjumuspäraselt kasutanud on. Väär on kaebaja seisukoht, et

vaidlusaluse korralduse tõttu ei ole võimalik kaebajale tagastatavast maast moodustada

maakorraldusnõuetele vastavat maatükki. Kaebajale on Haldi saarel asuva elamu juurde

võimalik tagastada maa ühes terviklikus tükis. Kaebaja elamu jääb tervikuna sellele maale.

M.Ü.le tagastatava maa plaanilt nähtuvalt jääb kaebaja elamu ning M.Ü.le tagastatud maa

piiri vahele piisav hulk maad, mis on vajalik kaebaja ehitise korrashoiu tagamiseks. Sellest, et

moodustatav kinnistu ei ole otstarbekalt või sihipäraselt kasutatav saaks MaakS § 5 lg 2

punktide 1 ja 3 tähenduses, saaks rääkida siis, kui kinnistule puuduks mõistlik juurdepääs või

näiteks, kui moodustatav elamumaa sihtotstarbega kinnistu oleks sellise kujuga, et tava-

arusaama kohaselt mõistliku kujuga elamut sellele ehitada võimalik ei ole. Sellel, et

naaberkinnistu piir asub elamule lähemal kui elamu omanik sooviks, ei ole

maakorralduslikult

tähtsust.

Antud

juhul

tuli

katastriüksuse

moodustamisel

maakorralduslikult tagada see, et kaebaja elamu ei jääks M.Ü.le tagastatavale maale ning see

antud juhul ka tagati. Võrreldes 1999. aasta kokkuleppele kantud piirijoont ning vaidlusaluse

korraldusega tagatud maa piiri, nähtub, et kaebaja elamu juurest on tegelik piir viidud 1999.

aasta kokkuleppega võrreldes mõnevõrra eemale, samas on Haldi saare läänepoolse külje

juures vastavalt piiri 1999. aasta kokkuleppega nihutatud teisele poole. Lõppkokkuvõttes on

M.Ü.le seega tagastatud maa, mille suurus ja piirid vastavad 1999. aasta kokkuleppele

niivõrd kuivõrd see maakorralduslikult võimalik oli. Võrreldes 1999. aasta kokkuleppel

kajastatud piiri M.Ü.le tagastatud maaüksuse piiriga, ei saa väita, et talle oleks tagastatud

rohkem maad kui kokkuleppes ette nähtud või et tagastatava maa piiri kindlaksmääramisel

on oluliselt kahjustatud kaebaja huve. Kaebaja ehitise ümber on jäetud piisav hulk maad, mis

tagab talle tulevikus tagastatava maa sihtotstarbelise kasutamise võimalikkuse.

38. Maa tagastamise seisukohast ei oma antud juhul tähtsust O.P.ile Kirovi kalurikolhoosi

poole tehtud maaeralduse suurus ja piirid. Kuna tegemist on väljaspool linna asuva maaga,

mille suhtes oli O.P. tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks, ei oma see

maaeraldus maa tagastamise seisukohast mingit tähtsust. Samuti ei anna see maaeraldus

võimalust tõlgendada 1999. aasta kokkulepet kuidagi teisti kui eelpool märgitud.

Maakorralduse nõuetest ei tulene vajadust lähtuda maa tagastamisel sellest, kuidas

huvitatud isikud maad varem kasutama harjunud olid.

39. Õige ei ole kaebaja väide, et tema rajatud korvpalliväljakut, puude kuivatamise

varjualust, võrkude puhastamise platsi ja suitsuahju tuleks käsitada muude rajatistena

MaakS § 5 lg 2 p 7 tähenduses. Nimetatud sättes peetakse silmas erinevaid teid, trasse ja

tehnorajatisi, mille rajamine eeldab kinnistute moodustamist just teatud viisil. See säte ei

anna mingil juhul maa tagastamise õigustatud subjektile õigust mingi maatüki tagastamist

nõuda argumendil, et ta soovib sinna rajada (või on juba rajanud) mingisuguse objekti, mille

võiks (võinuks) rajada ka kuhugi mujale või mille rajamiseks mingit vältimatut, st. maatüki

objektiivsest kasutusotstarbest lähtuvat vajadust iseenesest pole. Suitsuahi, korvpalliväljak ja

võrkude puhastamise plats on seotud konkreetselt kaebaja tegevusega, mitte aga sellega, et

tegemist on elamumaa sihtotstarbega maaga. Seega ei kuulu need objektid MaaKS § 5 lg 2 p

7 kohaldamisalasse.

40. Vastustaja leiab õigesti, et soovi saada maad tagasi rohkem kui 1999. aasta kokkuleppes

sätestatud, ei saa kaebaja õigustada oma elukorralduse ja tulevikuplaanidega seotud

asjaoludega. Kaebaja soov rajada Haldi saare läänekaldale tulevikus tuulegeneraator-

vaateplatvorm ei anna talle õigust nõuda maa tagastamist. Ka see, et kaebaja on kalur, kes

vajab hõlpsat ligipääsu saare teises otsas olevale sadamale, ei anna talle täiendavaid õigusi

maa tagastamisel. Mis puudutab sadamaid, väljakuid, suitsuahju, siis pole kaebaja esitanud

ühtki tõendit, mis kinnitaks, et tegemist on õiguslikul alusel püstitatud ehitistega MRS § 6 lg

3 ja AÕSRS § 14 tähenduses. Õiguslikul alusel püstitatud ehitis, mille olemasolu mõjutab isiku

õigust maa tagastamisel või erastamisel, on selline ehitis, mille rajamiseks oli isikul kehtiv

maakasutusõigus ja ehitusluba. Ehitusloata või maakasutusõiguseta püstitatud ehitised on

AÕSRS § 14 lg 1 kohaselt maatüki olulised osad. Selliste hoonete või rajatiste olemasolu ei

takista nende aluse maa tagastamist teisele isikule.

41. Kaebaja väited selle kohta, kus asub tema poolt rajatud hoov koos eelnimetatud

objektidega, on esitatud fotomaterjali põhjal iseenesest usutavad. Küll aga ei anna need

objektid õigust nõuda nende aluse maa tagastamist, kui õigustatud subjektid on kokku

leppinud teisiti. Kindlasti ei saanud kaebajal tekkida mingisugust õiguspärast ootust maa

tagastamisele seoses sellega, kuidas ta on omandireformi objektiks olnud maad enne maa

tagastamise otsustamist kasutama asunud. Isegi kui leiaks tuvastamist, et O.P. oli praegusel

kujul seda maad kasutanud juba enne 1999. aasta kokkuleppe sõlmimist, ei muudaks see

vajadust lähtuda maa tagastamisel maksimaalselt sellest kokkuleppest. Kaebaja poolt

investeeringute tegemine oma elamu ümberehitamisse, samuti enne maa tagastamise

otsustamist sellele muude ehitiste rajamine ei anna samuti õigust nõuda maa tagastamist

rohkem kui 1999. aasta kokkuleppes märgitud. Õigus nõuda, et tagastatava maa piir hälbiks

1999. aasta kokkuleppes märgitust, on kaebajal vaid määral, mis on minimaalselt vajalik

maakorraldusnõuete täitmiseks. Nagu juba öeldud, saaks kaebaja sisuliselt nõuda vaid seda,

et tema elamu ei jääks teisele õigustatud subjektile tagastatavale maale ning et tema elamu

ümber jääks selle ehitise hooldamiseks vähim vajalik maa. Nende nõuetega vaidlustatud

korraldus ka vastuollu ei lähe. Vastupidi, kõrvutades 1999. aasta kokkulepet M.Ü.le

tagastatud maa plaaniga, saab asuda seisukohale, et kaebaja elamu ja piiri vahele on jäetud

pigem rohkem maad kui tingimata vältimatult vaja olnuks. Iseenesest ei ole kaebaja esitanud

ka ühtki põhjendatud vastuväidet vastustaja ja kolmanda isiku selgitusele, et vaidlustatud

korralduse tõttu jääb kaebajale tagastamiseks rohkem maad, kui 1999. aasta kokkuleppe

järgi.

41. Eeltoodust tulenevalt ei ole vaidluse lahendamise seisukohast lõpuks tähtsust sellel, et

kaebaja ei vaidlustanud Kuusalu Vallavalitsuse 4. septembri 2013 korraldust nr 594, mida on

muudetud 26. septembri 2013 korraldusega nr 664. Vastustajal on siiski lõppkokkuvõttes

õigus selles, et eelnimetatud korralduste vaidlustamata jätmise tõttu ei oleks kaebajal

vallavalitsuse 27. veebruari 2014 korralduse nr 109 vaidlustamisega oma tegelikku eesmärki

võimalik saavutada. Selleks eesmärgiks on kaebuse kohaselt see, et kaebajale tagastataks

Haldi saarel maatükk, mille suurus vastab ¼-le kogu Haldisaare A-89 õigusvastaselt

võõrandatud maa pindalast. VVm 1993/36 punkti 55 tulenevalt toimub õigusvastaselt

võõrandatud maa tagastamisel katastriüksuste moodustamine kas plaani- ja kaardimaterjali

alusel või katastrimõõdistamise teel. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et plaani- ja

kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamine võimalik ei olnud. VVm 2003/264 § 3 lg

1 kohaselt algab katastriüksuse moodustamine asendiplaani koostamisega. Sarnaselt

ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku tegemisele, tuleb ka

katastrimõõdistamise teel õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise korral tagastatava

maa asendiplaani koostamist käsitada eelhaldusaktina (vt. Riigikohtu 3-3-1-78-06), millega ei

otsustada maa tagastamist lõplikult, ent mis on aluseks maa tagastamist taotlevate isikute

poolt katastrimõõdistamise tööde teostamisel. Eelhaldusaktiga määratakse siduvalt kindlaks

asja lõpliku lahendamise seisukohast olulised asjaolud. Käesoleval juhul on Kuusalu

Vallavalitsus 26. septembri 2013 korraldusega nr 664 määranud, et J.P.ile ja M.Ü.le

tagastatava maa asendiplaaniks on 1999. aasta kokkulepe. Põhjendamatu on kaebaja

etteheide, et korraldusest ei ole võimalik aru saada, millisest piirist tuleks katastriüksuste

moodustamisel lähtuda. Kui 4. septembri 2013 korraldusele oli lisatud plaan ning korralduse

resolutiivosa punktis 2 viidati sellele plaanile kui tagastatava maa asendiplaanile, siis 26.

septembri 2014 korraldusega vallavalitsus muutis 4. septembri 2013 korraldust, määrates, et

katastriüksuse moodustamise aluseks oleva asendiplaanina tuleb käsitada M.Ü. ja O.P.i vahel

2. septembri 1999 kokkulepet. Arusaadavalt ei olnud nimetatud kokkuleppe dokumenti

vallavalitsuse 26. septembri 2013 korraldusele nr 664 lisatud, küll aga oli selle dokumendi

olemasolu kõigile asjaosalistele teada. Samuti tulenes vallavalitsuse 26. septembri 2013

korraldusest õigustatud subjektidele sõnaselge kohustus esitada tagastatava maa

katastriüksuse toimikud kolme kuu jooksul. Eeltoodud korraldustega määras Kuusalu

Vallavalitsus seega õigustatud subjektide jaoks siduvalt kindlaks, et Haldi saare maa

tagastamisel võetakse katastriüksuste moodustamisel aluseks 1999. aasta kokkuleppes

kajastuv piir. Eeltoodust tulenevalt saab kaebaja M.Ü.le maa tagastamise kohta antud

korraldust vaidlustada argumendil, et moodustatud katastriüksus ei vasta 1999. aasta

kokkuleppele ning erinevused sellest kokkuleppest ei ole maakorralduslikult põhjendatud.

Vallavalitsusel on õigus, et ka juhul kui vaidlusalune käskkiri tühistada, tuleks õigustatud

subjektidel, kellest kumbki pole vallavalitsuse 4. ja 26. septembri 2014 korraldusi

vaidlustanud, siiski tellida katastrimõõdistamine, võttes aluseks 1999. aasta kokkuleppes

näidatud piiri. Siinkohal ei saa kindlasti nõustuda kaebaja seisukohaga, et vallavalitsuse

eelnimetatud korraldused on tühised. Selle üle, kas need on antud õiguspäraselt, võinuks

ilmselt vaielda, kui üks adressaatidest oleks seda õigel ajal teinud, ent neist korraldustest

tulenevad kohustused on piisavalt selged ja arusaadavad. HMS § 63 lg 1 p 5 kohaselt on

haldusakt tühine, kui sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või

seda ei ole muul objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita. Eelviidatud korraldustest

tuleneb üheselt, et mõlemad pooled peavad tellima kolme kuu jooksul katastriüksuse

moodustamise lähtudes 1999. aasta kokkuleppest, mida tuleb katastriüksuse moodustamisel

kohaliku omavalitsuse poolt koostatud asendiplaanina. Kaebaja hinnang, et katastriüksuse

mõõtmise tööde tellimine oleks tähendanud ainult tarbetut kulu, kuna kummagi subjekti

tellimusel moodustatud katastriüksuste piirid ei oleks kokku langenud, ei ole asjakohane. Kui

kaebaja leidis, et kõnealuses korralduses talle pandud kohustus õigusvastane või

põhjendamatu, oleks tulnud see vaidlustada. Kaebaja seda ei teinud. See ei välista antud

juhul iseenesest vaidlusaluse korralduse vaidlustamist kaebaja poolt, küll aga tähendab see,

et igal juhul ei saa kaebaja selles menetluses kaitsta enda õigust saada maad tagasi oluliselt

teises ulatuses või teistes piirides kui 1999. aasta kokkuleppes kajastatud. Muuhulgas tuleb

märkida, et kaebaja, jättes vallavalitsuse 4. septembri 2013 korralduses (mida muudeti 26.

septembri 2014 korraldusega) talle pandud kohustuse täitama, riskis põhjendamatult

võimalusega, et vallavalitsus loeb ta VVm 1993/36 punkti 56 viimase lõike ning Eesti

Vabariigi omandireformi aluste seaduse § 12 lg 7 kohaselt lugeda nõudest loobunuks ning

lõpetada maa tagastamise menetluse talle.

42. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja on taotlenud kaebajalt

enda kasuks õigusabikulu välja mõistmist. Kohtupraktikas on välja kujunenud seisukoht, et

seadusest tulenevaid haldusülesandeid täitev haldusorgan ei saa üldjuhul nõuda

kohtumenetluses lepingulise õigusabi osutamisega seotud kulude väljamõistmist. Erandina

on see võimalik, kui vaidlus väljub olulisel määral haldusorgani pädevusvaldkonnast või on

eriliselt keerukas. Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise otsustamine on kohaliku

omavalitsuse pädevuses, kohaliku omavalitsuse ülesanne on vastavate asjas tähtsust

omavate asjaolude välja selgitamine ja õiguse rakendamine. Käesoleva vaidluse kohta, kuigi

sellel on pikk ajalugu, ei saa väita, et tegemist oleks pädeva haldusorgani harilikust

tegevusest oluliselt väljuva vaidlusega. Seetõttu leian, et vastustaja kasuks kaebajalt

menetluskulude väljamõistmine ei ole põhjendatud. See ei tähenda, et vastustaja poolt

lepingulise õigusabi kasutamine oleks kuidagi taunitav või mittevajalik. See, kuidas

haldusorgan enda esindamise kohtus korraldab, samuti see, kas või kui palju ta kasutab

lepingulist õigusabi näiteks haldusmenetluse läbiviimisel, on haldusorgani enda otsustada,

küll aga ei ole põhjendatud sellega seotud täiendavate kulude panemine haldusvälise

subjekti kanda, isegi kui vaidluses haldusorganile lõpuks õigus jääb. Seetõttu tuleb vastustaja

menetluskulud jätta vastustaja enda kanda. HkMS § 108 lõikes 8 sätestatakse, et kolmanda

isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele.

Kuivõrd M.Ü. vaidles kaebusele vastu ja taotles selle rahuldamata jätmist, tuleb lugeda ta

kolmandaks isikuks, kes osales menetluses vastustaja poolel. Kolmas isik on taotlenud kokku

630 (tl. 184, 195) euro suuruse õigusabikulu välja mõistmist. Kulu on kantud. HkMS § 109 lg

6 kohaselt tuleb välja mõista põhjendatud ja vajalik kulu. Kolmanda isiku õigusabikulu ei saa

pidada ülemääraseks. Ka kompromissläbirääkimistel osalemisega seotud õigusabikulu tuleb

pidada õigustatuks, arvestades, et kompromissläbirääkimised toimusid kohtu ettepanekul

ning pidades silmas seda, et kolmas isik tegi kohtumenetluses ettepaneku lahendada vaidlus

igati mõistliku ja üldjoontes 1999. aasta kokkulepet austava kompromissiga selliselt, et maa

tagastataks kaebaja poolt kohtule esitatud joonisel (tl. 40) näidatud piires. Tegemist oleks

olnud mõistliku kompromissiga, mis oleks igati arvestanud kaebaja huvi, et tagastatavat

maade vaheline piir asuks tema elamust kaugemal ning et talle tagastataks rohkem seda

maad, mida ta reaalselt kasutama on harjunud. Kaebaja selle ettepanekuga ei nõustunud,

jäädes seisukohal, et tal on õigus saada Haldi saarel oluliselt rohkem maad. Leian, et

kolmanda isiku pingutused kompromissi leidmiseks olid põhjendatud ja seega on õigustatud

ka selle kulu välja mõistmine kaebajalt.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik