2-12-49200/57 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iko Nõmm, Ande Tänav, Imbi Sidok-Toomsalu

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.09.2014, Tallinn

Tsiviilasja number

2-12-49200

Tsiviilasi

TB hagi 4D Capital Management OÜ vastu kahju

20 974,64 euro hüvitamiseks ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26.03.2014 otsus

Tsiviilasja hind

8324,27 eurot – TB apellatsioonkaebuse hind

12 650,37 eurot – 4D Capital Management OÜ

apellatsioonkaebuse hind

Kaebuste esitajad ja kaebuste liik

TB apellatsioonkaebus ja

4D Capital Management OÜ apellatsioonkaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja TB (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX X-

XX, XXXXXXX)

Kostja 4D Capital Management OÜ (registrikood

11075449, asukoht Tartu mnt 2, Tallinn), lepinguline

esindaja advokaat Kaija Koik

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 26.03.2014 otsus tühistada osaliselt viivise väljamõistmise osas.

Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Kohtuotsuse resolutsioon sõnastada järgmiselt:

2.1.Hagi rahuldada osaliselt.

2.2.Välja mõista 4D Capital Management OÜ-lt TB kasuks 12 650,37 eurot.

2.3.Välja mõista 4D Capital Management OÜ-lt TB kasuks põhinõudelt, s.o 12 650,37

eurolt, viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud suuruses alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni.

3. TB apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. 4D Capital Management OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Apellatsioonkaebuste esitamisest tingitud menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele

ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma vandeadvokaadi

vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. TB esitas 23.11.2012 Harju Maakohtule hagi 4D Capital Management OÜ vastu kahju

20 974,64 euro hüvitamiseks ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise välja mõistmiseks

0,075% päevas arvates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohase täitmiseni.

2. Hageja on XXXXXX XXXXX asuva X. XXXXXXX XX X kinnistu kaasomanik ½

mõttelises osas. 07.06.2005 sõlmis hageja koos teise kaasomanikuga Lidl Eesti UÜ-ga

notariaalse võlaõigusliku hoonestusõiguse lepingu, millega hageja kui kinnistu kaasomanik

koormas kinnistust ligikaudu 7000 m2 suuruse osa hoonestusõigusega Lidl Eesti UÜ

kasuks. Lepingut muudeti 26.04. ja 09.10.2006 kokkulepetega. 10.11.2006 astus senise

hoonestaja asemele kostja, kes võttis võlaõiguslikust hoonestusõiguse seadmise lepingust

tulenevad hoonestaja kohustused Lidl UÜ-lt üle. Lepingu p 2.3.1. pani hoonestajale

kohustuse teostada omal kulul kõik vajalikud toimingud, s.h mõõdistamine, maakatastris ja

kinnistusraamatus registreerimine, mis on vajalikud kinnistu jagamiseks selliselt, et tekiks

hoonestusõigusega koormatav kinnistu. Lepingu p 5.4. pani hoonestajale kohustuse teha

kõik toimingud ja kanda kõik kulud, mis on seotud kinnistule detailplaneeringu

koostamisega. Lepingu p-s 5.6. (09.10.2006 lepingu muutmise kokkuleppe redaktsioonis)

võttis kostja kohustuse mitte viivitada omapoolsete toimingute teostamisega, et kinnistule

oleks võimalik kehtestada detailplaneering hiljemalt 01.11.2009. Kinnistu jagamine jäi

kostjal tegemata. Kostja ei teinud vajalikke mõõdistamistöid hoonestusõigusega

koormatava kinnistu moodustamiseks ega registreerinud seda maakatastris ega

kinnistusraamatus. Detailplaneeringu koostamine jäi kostjal pooleli ja detailplaneering jäi

seetõttu kohaliku omavalitsuse poolt kokkulepitud tähtajaks kehtestamata.

3. Hageja saatis 13.01.2009 kostjale detailplaneeringut puudutava märgukirja, 17.02.2009

nõude lepingu täitmiseks, 06.04.2009 nõude detailplaneeringu Sillamäe Linnavalitsusele

saatmiseks ning 05.11.2009 korduva avalduse lepingu täitmiseks. 18.11.2008 saatis hageja

teabenõude Sillamäe Linnavalitsusele. Linnavalitsus 01.12.2008 vastuses nr 7-1.4/115

teatas, et kostja poolt koostatud planeeringulahendus ei vasta eelnevale menetlusele ja

linnavalitsusel on pretensioone ka vormistuslikule poolele. Seetõttu tagastas linnavalitsus

09.10.2008 materjalid kostjale koos ettepanekute ja märkustega. Vaatamata korduvatele

nõudmistele kostja detailplaneeringut linnavalitsusele ei esitanud ning lasi tekkida

olukorral, kus detailplaneering jäi 09.11.2009 kehtestamata.

4. Lepingu p 13.1. pani kostjale täieliku varalise vastutuse hoonestusõigusega seotud

kohustuste mittetäitmisega tekkinud varalise kahju eest. Lepingu rikkumisega põhjustas

kostja hagejale varalise kahju, mis seisneb mõõdistamistööde ja detailplaneeringu tegemata

jätmises. Vastavalt OÜ Geotar pakkumusele maksab kinnistu jagamine, 7000 m2

katastriüksuse mõõdistamine, toimikute koostamine ja katastris registreerimine 564 eurot.

Vastavalt AB Standup OÜ hinnapakkumisele maksab detailplaneeringu koostamine

kinnistule koos käibemaksuga 16 032 eurot. Seoses kostja poolt lepingu ennetähtaegse

lõpetamisega tuli hagejal anda nõusolek kostja kasuks tehtud eelmärke kustutamiseks

kinnistusraamatust. Allkirja tõestamise eest maksid kaasomanikud notar Evelyn Rootsi

pangaarvele 52,54 eurot (822 krooni). Kaasomanikel jäi saamata tulu, s.t hoonestusõiguse

tasu, mille nad oleksid saanud, kui kostja oleks oma lepingulised kohustused täitnud ja

lepingut poleks ennetähtaegselt lõpetanud. Tulu jäi saamata ajavahemiku eest, millal

kostjaga oli leping lõppenud, kuid uus hoonestaja polnud veel hoonestusõiguse tasu

maksnud, s.o 01.04.2010 - 31.12.2011. Uue hoonestajaga sõlmiti hoonestusõiguse seadmise

võlaõiguslik leping 03.11.2011 ning hoonestusõiguse tasu maksmise kohustus algas

01.01.2012. Vastavalt lepingu p-le 10.1.1. oli hoonestusõiguse tasuks 1,53 eurot iga

ruutmeetri kohta 2010.aastal. Vastavalt lepingu p-le 10.1.2. oli hoonestusõiguse tasuks 1,92

eurot iga ruutmeetri kohta 2011.aastal. Seega on saamata jäänud tulu 2010.a. 9 kuu eest

8248 m2 maatüki eest 9464,58 eurot. Hoonestusõiguse tasu 2011.a eest on 15 836,16 eurot.

Kokku on saamata jäänud tulu 25 300,74 eurot. Varaline kahju, hõlmates nii otsese kahju

kui saamata jäänud tulu, on kokku 41 949,28 eurot - 16 648,54 + 25 300,74, millest hagejale

langev 1/2 osa on 20 974,64 eurot.

Kostja vastuväited

5. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, kuivõrd

kostja ei pidanud korraldama kinnistu jagamist enne detailplaneeringu kehtestamist.

Kinnistu

jagamine

muutus

aktuaalseks

alles

detailplaneeringu

kehtestamisest.

Detailplaneeringu koostamine ei olnud kostja kohustus. Lepingust tulenevalt oli kostja

detailplaneeringu koostamise ettepaneku tegija. Detailplaneeringu koostamise ettepanek oli

kohalikule omavalitsusele tehtud ning planeerimismenetlus oli algatatud. Tegelikkuses jäi

detailplaneering kehtestamata hagejast tingitud asjaolu tõttu.

6. Kahju olemasolu hagejal ei ole tõendatud, samuti on tõendamata põhjuslik seos rikkumise

ja kahju vahel.

Maakohtu otsus

7. Harju Maakohus rahuldas 26.03.2014 otsusega hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 12 650,37 eurot ja viivise põhinõudelt 0,075% päevas alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni nõude kohase täitmiseni. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.

8. Hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on

täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg

1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), s.t rikkumine ei ole VÕS § 103

lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju

on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli

rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks

olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1

teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab

kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

9. Vaidlust ei ole selles, et hageja on kinnistu XXXXXXX XXXXXX XXXXXXX XX X

kaasomanik. Hageja ja Lidl Eesti UÜ vahel sõlmiti 07.06.2005 võlaõiguslik

hoonestusõiguse seadmise leping, mida muudeti 26.04. ja 09.10.2006 kokkulepetega; et

kostja oli Lidl Eesti UÜ eriõigusjärglane 07.06.2005 hoonestusõiguse seadmise lepinguga

loodud võlasuhtes ning kostja kohustused hageja ees olid kajastatud lepingu p-des 2.3.1,

5.4 ja 5.6. Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2013 kohtulahendiga on tuvastatud, et

lepinguliste kohustuste täitmise tähtaeg oli 01.11.2009. Poolte vahel oli vaidlus selles,

millised olid lepingulises suhtes kostja kohustused, kas kostja rikkus oma kohustusi. Samuti

selle üle, kas hagejale tekkis kahju ja kas võimaliku kahju ja kostja tegevuse vahel on

põhjuslik seos.

10. 07.06.2005 võlaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu p 2.3.1. järgi hoonestaja

kohustub teostama kõik vajalikud toimingud ning tasuma kõik kulud, sh mõõdistamisega,

maaktastris ja kinnistusraamatus registreerimisega seotud kulud, mis on vajalikud kinnistu

jagamiseks selliselt, et tekiks hoonestusõigusega koormatav kinnistu, p 5.4 järgi hoonestaja

kohustub tegema Sillamäe Linnavalitsusele ettepaneku kinnistule detailplaneeringu

koostamise algatamiseks ja kandma kinnistule detailplaneeringu koostamise kulud. Samuti

kohustus hoonestaja kandma kõik ehitise püstitamisega seotud kulud ning taotlema ja

hankima kõik ehitise püstitamisega seotud load ja nõusolekud, samuti muud vajalikud

avalik õiguslikud load. Lepingu p 5.5 kohaselt omanikud kohustusid andma notariaalakti

tõestamise päeval hoonestajale lihtkirjaliku volituse tähtajaga kuni 30.11.2006 koos

edasivolitamise õigusega kõikide toimingute teostamiseks, mis on vajalikud kinnistu suhtes

detailplaneeringu

koostamiseks

alates

detailplaneeringu

algatamisest

kuni

detailplaneeringu kehtestamiseni. Nimetatud sätet muudeti 09.10.2006 lepingu muutmise

kokkuleppega, millega omanikud kohustusid andma hoonestajale volituse tähtajaga

01.11.2009 koos edasivolitamise õigusega kõikide toimingute teostamiseks, mis on

vajalikud kinnistu suhtes detailplaneeringu koostamiseks alates detailplaneeringu

algatamisest kuni detailplaneeringu kehtestamiseni. Samuti lisasid pooled lepingu

muutmise kokkuleppega lepingusse p 5.6, mille järgi omanikud ja hoonestaja kohustuvad

mitte viivitama omapoolsete toimingute teostamisega, et kinnistule oleks võimalik

kehtestada kohaliku omavalitsuse poolt detailplaneering hiljemalt 01.11.2009.

11. Kohus leidis, et kuigi lepingu p 5.4 järgi hoonestaja kohustus tegema Sillamäe

Linnavalitsusele vaid ettepaneku kinnistule detailplaneeringu koostamise algatamiseks ja

kandma kinnistule detailplaneeringu koostamise kulud, tuleb lepingut tõlgendada

koosmõjus p-dega 5.5 ja 5.6 ning seega laiendavalt. Sellist seisukohta toetab eelkõige

07.06.2005 lepingu p 5.5. sõnastus. Kui lepingu sõlmimisel oleksid lepingu pooled olnud

seisukohal, et kostja õiguseellasel ei olnud kohustust detailplaneeringut koostada, ei oleks

pooled lepingus sellise mahuga volitust sisaldavas sättes kokku leppinud. Kui

detailplaneeringu koostamisega oleksid kohustunud tegelema kinnistu omanikud, puudus

neil igasugune vajadus anda hoonestajale niivõrd laiapõhjalisi volitusi.

12. Et lepingut tuleb tõlgendada laiendavalt, s.o hoonestajal oli kohustus koostada

detailplaneering, kinnitab ka poolte hilisem käitumine. Nii on kostja kui ka kostja

õiguseelneja esindaja osalenud aktiivselt detailplaneeringu koostamise ettevalmistamisel ja

läbirääkimistel Sillamäe linnaga. 2006.a detsembris esitas planeeringuprojekti Sillamäe

linnale kostja õiguseelneja ja 15.09.2008 kostja. Samuti osalesid kostja ja tema õiguseelneja

erinevatel planeeringu kehtestamisega seotud töökoosolekutel. Et selline käitumine ei olnud

üksnes rahastaja võimalik huvi oma investeeringu vastu, kinnitab mh kostja poolt kohtule

esitatud kirjavahetus üldiselt. Kirjavahetusest nähtuvalt on ka kostja tõlgendanud lepingut

ja sellest tulenevaid volitusi sarnaselt hagejaga. Muuhulgas kinnitab sellist positsiooni

kostja esindaja MT 05.12.2007 e-kiri Sillamäe linnavalitsusele, milles MT kinnitab, et

„teeme DP projektis vastavad muudatused ja esitame Teile“. Samuti selgub see MT

25.01.2008 e-kirjast hagejale, mille kohaselt „poolte ühine eesmärk on, et kõnealuse

kinnistu detailplaneering saaks ükskord linna poolt kehtestatud.“ 21.11.2008 e-kirjast

hagejale nähtub, et käesoleva aasta juunis-juulis-augustis täpsustas kostja Sillamäe

linnavalitsusega kommunikatsioonivahendite vahendusel detailplaneeringu üksikasju ning

edastasid 15.09.2008 detailplaneeringu mapi linnale koos CD-ga. Vastuseks sai kostja e-

kirja manuses olevad dokumendid ja DP mapi. Seega tegi kostja detailplaneeringu

koostamiseks toiminguid.

13. 11.02.2008 kirjas MTle osundab hageja: „meie kui omanikud ei ole andnud hoonestajale

volitusi koostada DP selliselt, kus omanikele pannakse tasuta hoonestusõiguse seadmise

kohustus.“ Hageja rõhutab 11.02.2008 kirjas, et on andnud hoonestajale volitused

detailplaneeringu koostamiseks. Kostja ei ole lepingu kehtivuse ajal juhtinud hageja

tähelepanu sellele, et hageja on kostja kohustusi ekslikult liiga laiendavalt tõlgendanud.

Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, millest nähtuvalt kostja ei nõustunud hageja

seisukohaga ning vaidleks vastu hageja arusaamale kostja kohustustest detailplaneeringu

koostamisel. Hageja saatis kostjale märgukirju ja nõudeid lepingu täitmiseks, kostja ei ole

kirjadele vastanud ega juhtinud hageja tähelepanu sellele, et tal ei ole selliseid lepingust

tulenevaid kohustusi nagu väidab hageja. Samas on 10.09.2007 e-kirjas hagejale kostja

esindaja osundanud, et kindlasti ei ole avalike teede rahastamine kaetud pooltevahelise

lepingu p-ga 5.4, seega juhtis kostja vajadusel hageja tähelepanu sellele, et hageja omistab

kostjale kohustust, mida 07.06.2005 lepinguga kostjale pandud ei ole. Seega on kostja alles

pärast 07.06.2005 lepingu ülesütlemist ning kohtumenetluse käigus asunud seisukohale, et

ta on oma lepingust tulenevad kohustused täitnud ja asunud lepingut kitsendavalt ning

üksnes p 5.4 sõnastusest lähtuvalt grammatiliselt tõlgendama.

14. Kuigi kostja on menetluses asunud seisukohale, et ta ei ole hageja nõudekirju kättesaanud,

leidis kohus, et kostja väide ei ole asjakohane. Nii on hageja kohtule esitatud märgukirjadele

lisanud ka AS-i Eesti Posti kviitungid, millest nähtub, et need on saadetud kostja asukohta.

Hageja tõendas, et on nimetatud kirjad kostjale saatnud. Seega oli kostja kohustus tõendada

või põhistada, et tegelikkuses nimetatud tähtkirju märgitud aadressile toimetatud ei ole,

seda kostja teinud ei ole. Kostja ei ole esile toonud, et hageja oleks saatnud kirjad kostjaga

mitteseotud aadressidele, kus kostjal puudus võimalus kirju kätte saada.

15. Kostja leidis, et ei pidanudki korraldama kinnistu jagamist enne detailplaneeringu

kehtestamist, kuivõrd see ei olnud otstarbekas. Hageja tõendas kohustuse rikkumist

asjaoluga, et kostjal ei ole esitada maakatastri või kinnistusraamatu väljavõtteid, mis uue

7000 m2 pindalaga kinnistu olemasolu tõendaksid. Ka kostja ise ei ole kohtu ette toonud

asjaolusid, millest nähtuks, et ta on oma lepingulise kohustuse täitnud. Vastupidi, ka kostja

ise on kinnitanud, et lepingu p 2.3.1. on täitmata (I kd tl 115, 118). Kostja leidis, et

rikkumine on vabandatav, kuivõrd enne detailplaneeringu kinnitamist puudus vajadus

kinnistu jagamise suhtes. Kinnisasja jagamine enne detailplaneeringu kehtestamist võib

kostja hinnangul olla ebamõistlik ning seega tuleb mõista lepingu p 2.3.1 selliselt, et

kinnistu jagamine tuli kostjal korraldada pärast detailplaneeringu kehtestamist. Kohus

leidis, et 07.06.2005 võlaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu p 2.3.1. järgi

hoonestaja kohustub teostama kõik vajalikud toimingud ning tasuma kõik kulud, mis on

vajalikud kinnistu jagamiseks selliselt, et tekiks hoonestusõigusega koormatav kinnistu.

Asja materjalidest nähtuvalt määrasid lepinguosalised 09.10.2006 lepingu muutmise

kokkuleppes lepingusse lisatud p-ga 5.6, p 2.3.1. ja 5.4 täitmiseks tähtaja 01.11.2009. Ka

Tallinna Ringkonnakohus on 17.06.2013 lahendis tuvastanud, et pärast 01.11.2009 võis

hageja nõuda kohustuse täitmist. Seega oli kostjal kohustus teha toiminguid uue kinnistu

moodustamiseks.

Praegusel

juhul

ei

ole

lepingu

täitmine

seatud

sõltuvusse

detailplaneeringu kehtestamisest. Kui kostja asus pärast kohustuse võtmist seisukohale, et

kinnistu jagamine enne detailplaneeringu koostamist on ebamõistlik, oli tal võimalus

pöörduda kinnistu omanike poole vastavasisulise lepingu muutmise ettepanekuga. Isegi kui

asuda seisukohale, et detailplaneeringu koostamine ei olnud kostja kohustus, rikkus kostja

oma kohustusi, kuivõrd kinnistu jagamist kostja teinud ei ole.

16. Kohus leidis, et detailplaneeringu vastuvõtmine on kohaliku omavalitsuse pädevuses, kuid

kostja pidi tegema kõik endast oleneva detailplaneeringu kehtestamiseks, kuid ei viinud

oma toiminguid lõpule. Nii selgub Sillamäe Linnavalitsuse 09.10.2008 kirjast kostjale, et

kostja poolt esitatud detailplaneering ei vasta dokumentidele. 01.12.2008 vastuses selgitab

linn hagejale, et ootab detailplaneeringu esitamist. Et kostja oleks linna poolt nõutud

parandusi või täiendusi esitanud ning seega oma kohustused täitnud, kostja tõendanud ei

ole. 07.06.2005 lepingust tulenevalt oli detailplaneeringu ettevalmistamine ja esitamine

kostja ülesanne.

17. Kostja leidis, et detailplaneeringu kehtestamine jäi tegemata hagejast tuleneval põhjusel.

Hageja ei soostunud täitma Sillamäe Linnavalitsuse eeltingimusi ega esitanud ettepanekuid

lepingu sõlmimiseks. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et hageja andis teed avalikuks

kasutamiseks linnalt ja isikutelt tasu nõudmata ning on oma seisukohast teavitanud ka

Sillamäe linna. Hageja pöördus ka ise linnavalitsuse poole, selgitamaks välja, mida hagejal

on omalt poolt vaja teha, et detailplaneering saaks kehtestatud. Vastuseks teatas linn, et

ootab detailplaneeringu esitamist, mis oli aga kostja kohustus.

18. Kohus leidis, et juhul, kui kostja oleks lepingu kehtimise ajal olnud seisukohal, et just

hageja rikkus pooltevahelist lepingut, oleks tal olnud võimalus leping üles öelda

hagejapoolsele rikkumisele tuginedes. Kostja seda ei teinud, leping on üles öeldud põhjusel,

et lepingu p-s 15.1 toodud tingimused ei olnud täidetud. Kui kostja oleks lepingu

ülesütlemisel seisukohal, et hageja tegevus takistas 07.06.2005 lepingu eesmärgi

saavutamist, oleks kostja saanud lepingu üles öelda mõnel muul seadusest või lepingust

tuleneval alusel. Kohus leidis, et kostja rikkus oma lepingulisi kohustusi ning kostja ei ole

esile toonud selliseid asjaolusid, millest saaks teha järelduse, et rikkumine oli vabandatav.

19. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 101 lg 1 p-de 3 ja 4 järgi, kui

võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist ja/või taganeda

lepingust või öelda leping üles. Kahju hüvitamise nõude esmaseks eelduseks on võlasuhtest

tuleneva kohustuse rikkumine. Kahjustatud pool saab kohustatud poolelt nõuda kohustuse

täitmise asemel täitmata jätmise tõttu tekkiva kahju hüvitamist. Seega ei ole kahju

hüvitamiseks nõutav, et võlasuhtest taganeks või ütleks lepingu esimesena üles just

kahjustatud pool. Kohus leidis, et vastupidine lähenemine viiks olukorrani, kus kahju

hüvitamise nõude välistaks see, kui lepingust taganeks või ütleks lepingu üles mõnel

formaalsel põhjusel esimesena kohustatud pool, mis aga ei oleks kooskõlas kahju

hüvitamise instituudiga.

20. Kohus leidis, et hageja otsene varaline kahju, mis seisneb detailplaneeringu koostamise

kuludes 8016 eurot, tuleb kostjalt jätta välja mõistmata, kuivõrd tõendeid selle kohta, et

hagejal oleks nimetatud kulu tekkinud või tekkimas, ei ole esitatud. 26.03.2013

halduslepingust nähtus, et kõik uue detailplaneeringu koostamisega seonduvad kulud

kannab Maxima Eesti OÜ. Iseenesest on hagejal õigus, et halduslepinguga ei astu Maxima

Eesti OÜ 07.06.2005 lepingus kostja asemele, kuid kostja põhistas nimetatud tõendiga selle,

et hagejal viidatud kulusid tekkida ei saa, kuivõrd need kannab Maxina Eesti OÜ. Kuivõrd

hagejal detailplaneeringu koostamise kulusid ja seega ka kahju tekkida ei saa, siis selles

osas tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Samuti tuleb jätta rahuldamata hageja nõue

kinnistu jagamisega seonduvate kulude hüvitamiseks. Vaidlusalune kinnistu on jätkuvalt

jagamata, seega hageja kinnistu jagamisega seonduvaid kulusid kandnud ei ole. Sillamäe

Linnavalitsusele esitatud teise kinnistu kaasomaniku e-kirjast nähtuvalt on kinnistu

omanike eeltingimuseks kinnistu jagamine kaheks eraldi kinnistuks, kusjuures Maximale

on eraldatud temale vajalik osa ligikaudse pindalaga 11 320 m2. Seega moodustatakse uus

kinnistu hoopis teistes mõõtudes, kui seda lepiti kokku 07.06.2005 lepingus. Puudub alus

eeldada, et hageja asub tegema toiminguid XXXXXXX X kinnistu jagamiseks ja uue

hoonestaja vajadustele mittevastava kinnistu moodustamiseks. Sellega on kostja

põhistanud, et hagejal puudub vajadus jagada kinnistu uueks 07.06.2005 lepingus

määratletud pindalaga kinnistuks ning hagejal ei saa nimetatud kahju ka tulevikus tekkida.

Lisaks ei ole uue hoonestaja vajadustele vastava kinnistu jagamisega kantavad kulud

hõlmatud 07.06.2005 lepingust tuleneva kahju hüvitamise kohustusega.

21. Samuti tuleb kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamise avalduse notariaalse

tõestamise kulu 26,27 eurot jätta kostjalt välja mõistmata. Osundatud kulu ei ole hagejal

tekkinud kostja poolt kinnistu jagamata jätmise või detailplaneeringu kehtestamata jätmise

tõttu, seega ei ole see kulu hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse eesmärgiga.

22. Kostjalt tuleb välja mõista hageja saamata jäänud tulu 12 650,37 eurot. Sisulisi vastuväiteid

kostja hageja arvutuskäigule esitanud ei ole. Kohus nõustus hageja käsitlusega selles, et kui

kostja oleks oma kohustusi kohaselt täitnud, ei oleks kostja pidanud lepingut

ennetähtaegselt üles ütlema ja hageja oleks sellisel juhul saanud hoonestusõiguse tasu ka

pärast 29.03.2010.

23. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse

viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist

kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni

põhinõude täitmiseni. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise väljamõistetud

summalt arvates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohtuotsuse täitmiseni 0,075% päevas iga

viivitatud päeva eest. 07.06.2005 lepingu p 13.4 järgi on omanikel hoonestusõiguse

tasumisega viivitamisel õigus nõuda hoonestajalt viivist 0,075% päevas iga viivitatud päeva

eest. Kuivõrd kohus tuvastas, et kostja on kohustusi rikkunud ja hagejale on kahju tekkinud,

tuleb kostjalt viivis välja mõista.

TB apellatsioonkaebus

24. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis kostjalt välja mõistmata

kahju 8324,27 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

25. Maakohus rikkus asja lahendamisel VÕS § 115 lg-t 1. Kohus ei lähtunud asjaolust, et kahju

tekkimise aluseks on kohustuse täitmata jätmine. Kuna kahjuhüvise nõue esitatakse rikutud

kohustuse asemel, määrab hüvise suuruse kohustuse maksumus, mida rikuti.

26. Kuna kostja jättis tegemata lepingu p-s 2.3.1. ning p-des 5.5. ja 5.6 märgitud toimingud, on

kahju suuruseks kulutused, mis on vajalikud X. XXXXXXX XX X kinnistu jagamiseks ja

hoonestusõigusega koormatava eraldi kinnistu moodustamiseks ning kõikide toimingute

tegemiseks, mis on vajalikud kinnistule detailplaneeringu kehtestamiseks. OÜ Geotar ja AB

Standup OÜ hinnapakkumistega on hageja tõendanud kahju, s.o kui palju kostja poolt

täitmata jäänud kohustused maksavad. Lisaks on hageja kahju suurust kinnitanud TÜ

Pihlakas, OÜ Viimsi Valla Arenduskeskus ja FIE PM võrdlushinnapakkumistega.

27. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et kuna uue detailplaneeringu koostamisega seotud

kulud kannab Maxima Eesti OÜ, siis hagejal kahju ei tekkinud. Kohtul ei olnud õigust

Maxima Eesti OÜ tegevust detailplaneeringu koostamisel ja rahastamisel hageja kahjuga

tasaarvestada. Tasaarvestada saab vastastikuseid kohustusi. Maxima Eesti OÜ ei olnud

07.06.2005 lepingus pooleks, ta ei ole ka kostja õigusjärglane. Kas kolmas isik 26.03.2013

halduslepingu alusel detailplaneeringut koostab ja kulusid kannab, ei puuduta hageja ja

kostja vahelist võlasuhet.

28. Vastutasuks lepingu p-des 2.3.1. ning 5.5. ja 5.6. võetud kohustustele määras hageja

kostjale oluliselt madalama hoonestusõiguse tasu, kui oleks tulnud tasuda juhul, kui

detailplaneeringu koostamist ei oleks kostja enda peale võtnud. Saades hagejalt

hoonestusõiguse hinnas soodustuse, jättis kostja täitmata oma kohustused, mis talle sellise

soodustuse andsid. Sellega tekitas kostja hagejale kahju.

29. Lepingu p-i 2.3.1 osas ei nõustu apellant, et kahju ei tekkinud, kuna ei olnud alust eeldada,

et hageja asub tegema toiminguid kinnistu jagamiseks või kas tal puudub vajadus jagada

kinnistu uueks 07.06.2005 lepingus määratletud pindalaga kinnistuks. Kahju tulenes

07.06.2005 lepingu rikkumisest kostja poolt. Lepingu p-s 2.3.1. märgitud kohustused pidid

kostjal olema täidetud 01.11.2009. Hagejal oli vaja, et kostja lepingu kehtivuse ajal oma

kohustusi täidaks.

30. Ebaõige on maakohtu väite, nagu ei oleks notari tasu 26,27 euro maksmine seotud kostja

poolt kinnistu jagamata jätmise või detailplaneeringu kehtestamata jätmisega. Kui kostja

poleks kohustusi rikkunud, ei oleks kostjal tekkinud aluseid lepingust taganemiseks. Seega

poleks tekkinud ka alust eelmärke kustutamiseks ning hagejal notaritasu maksmiseks.

31. Kostja apellatsioonkaebusele vaidleb hageja vastu.

4D Capital Management OÜ apellatsioonkaebus

32. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja

menetluskulud jätta hageja kanda.

33. Apellant on seisukohal, et maakohus on lepingu tõlgendamisel mitmed olulised asjaolud ja

tõendid tähelepanuta jätnud ning ebaõigesti kohaldanud nii TsÜS §-i 117 kui ka VÕS §-i

29, jõudes seeläbi detailplaneeringu koostamise kohustuse osas ebaõigele lõppjäreldusele.

Lepingu sõlmimise asjaoludest nähtub, et poolte ühiseks tegelikuks tahteks ei olnud

detailplaneeringu koostamise kohustuse panemine apellandi õiguseellasele.

34. Apellandi õiguseellane sõlmis võlaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu, kuivõrd

soovis saada kinnistu hoonestamise õigust arvates lepingu p-s 15.1 ning selle alapunktides

sätestatud asjaõiguslepingu sõlmimise eeltingimuste saabumisest. Seejuures võttis

apellandi õiguseellane lepingu p-dest 2.3.1 ja 5.4 nähtuvalt enda kanda kinnistu jagamise

toimingute tegemise ning vastavate kulude kandmise kohustuse, detailplaneeringu

koostamise algatamise ettepaneku tegemise ja detailplaneeringu koostamisega seonduvate

kulude kandmise kohustuse, lepingus sätestatud ehitiste püstitamise tarbeks vajalike lubade

ja nõusolekute taotlemise kohustuse ning ehitiste püstitamisega seonduvate kulude

kandmise kohustuse. Apellandi õiguseellane nõustus seega tegema olulisi investeeringuid

vastustaja ja kinnistu teise kaasomaniku hüvanguks. Ühtlasi nõustus apellant maksma

vastustajale ja kinnistu teisele kaasomanikule alates hoonestusõiguse kandmisest

kinnistusraamatusse hoonestusõiguse tasu. Seda tulenevalt majanduslikust huvist arendada

seni hoonestamata kinnistul välja ärikeskus, teenida seeläbi tasa selleks tehtud

investeeringud ning teenida potentsiaalselt ka tulu.

35. Lepingu p-st 5.5 nähtuv kokkulepe kinnitab, et pooled lähtusid arusaamast, et

detailplaneeringu koostamiseks vajalike toimingute tegemine on vastustaja ja kinnistu teise

kaasomaniku õigus ja kohustus, ning arvates vastava volituse andmisest on ka apellandi

õiguseellasel õigus teha vastavaid toiminguid vastustaja ja kinnistu teise kaasomaniku

nimel. Lepingu p 5.5 ei anna aga alust järeldada, et apellandi õiguseellane võttis sellega

detailplaneeringu koostamise kohustuse.

36. 30.06.2005 vastustaja ja JV (detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikud), apellandi

õiguseellase (detailplaneeringu koostamise rahastaja) ja Sillamäe linna vahel sõlmitud

lepingust detailplaneeringu koostamise kohta, täpsemalt selle p-dest 2.1 - 2.8 ja 4.1 - 4.2,

nähtub ühemõtteliselt, et detailplaneeringu koostamise ja Sillamäe Linnavalitsusele

vastuvõtmiseks esitamise kohustus koos mitmete planeerimismenetluse toimingute

tegemise kohustusega lasus vastustajal ja kinnistu teisel kaasomanikul. Juhul, kui

lepingupoolte ühiseks tegelikuks tahteks olnuks detailplaneeringu koostamise kohustuse

panemine apellandi õiguseellasele, oleks vastav kohustus nii lepingus kui ka 30.06.2005

detailplaneeringu koostamise lepingus selgesõnaliselt apellandi õiguseellasele pandud.

Samuti oleksid vastustaja ja kinnistu teine kaasomanik detailplaneeringu koostamise

kohustuse apellandi õiguseellasele üleandmise korral viimasega eelduslikult oluliselt

selgemalt kokku leppinud ka detailplaneeringu koostamise üksikasjades. Kuigi selleks

puudunuks mistahes takistused, lepingupooled eeltoodut ei teinud, mistõttu puudub

igasugune alus arvata, et nende ühine tegelik tahe oli suunatud millelegi muule kui apellandi

õiguseellasele detailplaneeringu koostamise toimingute tegemise võimaluse loomisele.

Lepingupoolte käitumine pärast lepingu sõlmimist ei kinnita detailplaneeringu koostamise

kohustuse lasumist apellandil.

37. Arvestades apellandi ärihuve detailplaneeringulahenduse suhtes, lepingu alusel vastustaja

ja kinnistu teise kaasomaniku hüvanguks tehtavaid investeeringuid ning lepingu p-ga 5.5

apellandile antud õigust detailplaneeringu koostamise toimingute tegemiseks vastustaja ja

kinnistu teise kaasomaniku nimel, kasutas apellant vastavat õigust. Maakohus ei ole välja

toonud ainsatki mõistlikku põhjust, miks tuleks apellandi õiguseellase/apellandi aktiivsust

detailplaneeringu menetluses käsitleda märgina detailplaneeringu koostamise kohustuse

võtmisest, mitte aga detailplaneeringu koostamise toimingute vastustaja ja kinnistu teise

kaasomaniku nimel teostamise õiguse realiseerimisena.

38. Apellandi hinnangul tuleneb maakohtu ebaõige hinnang lepingupoolte käitumisele pärast

lepingu sõlmimist maakohtu ekslikust arusaamast volituse instituudi olemusest. Juhul, kui

maakohus oleks TsÜS §-ile 117 tähelepanu pööranud ning andnud asjaoludele osutatud

sätte valguses korrektse hinnangu, pidanuks maakohus järeldama, et ei lepingupoolte

käitumine pärast lepingu sõlmimist ega maakohtule esitatud kirjavahetus ei anna alust

järeldada, et detailplaneeringu koostamine oli apellandi lepingust tulenev kohustus.

39. Apellandi hinnangul on maakohus VÕS § 29 lg-t 3 ekslikult kohaldanud, kuivõrd faktilised

asjaolud ning menetluses esitatud tõendid, sh vastustaja 11.02.2008 e-kiri, ei anna selleks

mistahes alust. Vastustaja käsitleb nimetatud kirjas apellandile antud volitusi, mitte

apellandile pandud kohustusi. Teiseks, kolm aastat pärast lepingu sõlmimist ning kaks

aastat pärast lepingu apellandi poolt ülevõtmist apellandile saadetud vastustaja e-kiri ei

tõenda, missuguses tähenduses mõistis vastustaja lepingu detailplaneeringu koostamise

toiminguid puudutavaid sätteid ja kas apellandi õiguseellane või apellant lepingu sõlmimise

ajal seda tähendust teadis või pidi teadma.

40. Vastustaja ei ole esitanud ka muid tõendeid, millest nähtuks, et vastustaja mõistis juba

lepingu sõlmimise ajal detailplaneeringu koostamist kohustavana, või et apellandi

õiguseellane/apellant seda lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Vastustaja esitas

apellandile detailplaneeringu koostamisega seonduvaid nõudmisi esmakordselt alles

13.01.2009 märgukirjas, käsitledes siiski apellanti detailplaneeringu koostamiseks

kohustatuna üksnes kaudselt.

41. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et detailplaneeringu kehtestamata jäämise eest vastutab

apellant. Sillamäe Linnavalitsus on kogu detailplaneeringu menetluses olnud läbivalt

seisukohal, et lepingu sõlmimine planeeringualale jäävate avalike teede, välisvalgustuse ja

sadeveekanalisatsiooni väljaehitamise ning edasise haldamise osas on planeeringu

kehtestamise eelduseks. Vastavasisulise lepingu sõlmimist nõuab ka teeseaduse § 4 lg 3.

Lepingus nähakse ette eratee kasutamise kord ja tähistus, hüvitis eratee omanikule ning

teehoiukulude kandjad.

42. 2007. ja 2008. a leidsid aset läbirääkimised vastustaja ja kinnistu teise omaniku, Sillamäe

linna ja apellandi vahel, et leida kõigile osapooltele vastuvõetav lahendus teede

väljaehitamise, selle rahastamise ja teede kasutamise küsimuses. Osutatud läbirääkimised

takerdusid aga veebruaris 2008. a enne lepingu sõlmimist. 18.02.2008 avaldusest nähtuvalt

leidis vastustaja jätkuvalt, et mistahes eraldiseisva lepingu sõlmimine teede väljaehitamise,

hooldamise ja kasutamise küsimuses lisaks detailplaneeringule tarvis ei ole. Sillamäe linn

seevastu oli 05.03.2008 vastusest nähtuvalt seisukohal, et ainuüksi detailplaneeringu

seletuskirjast ei piisa, teatas, et tarvis on eraldi lepingu sõlmimine planeeringualale jäävate

avalike teede, välisvalgustuse ja sadeveekanalisatsiooni väljaehitamise ning edasise

haldamise kohta ning palus, et vastustaja esitaks ettepanekud lepingu sõlmimise kohta.

Sellisele seisukohale viitas linnavalitsus ka 01.12.2008 kirjas. See kinnitab, et nii 05.03. kui

ka 01.12.2008 oli teede küsimus jätkuvalt läbirääkimiste staadiumis ning seda just

vastustajast

tulenevalt.

Vaatamata

eeltoodule

ei

esitanud

vastustaja

Sillamäe

Linnavalitsusele ettepanekuid lepingu sõlmimiseks ega näidanud mistahes muul viisil üles

valmisolekut lepingu sõlmimiseks.

43. Olukorras, kus puudus nõutud leping teede väljaehitamise, selle rahastamise ja teede

kasutamise ja hooldamise küsimuses ning vastustaja ei soostunud seda sõlmima vaatamata

asjaolule, et linnavalitsus käsitles lepingu olemasolu eeltingimusena detailplaneeringu

kehtestamisele, ei saanud detailplaneeringut koostav OÜ Ateljee Süd detailplaneeringut

vastavas küsimuses täpsustada. Veelgi enam, detailplaneeringu kehtestamine ei oleks

sõltumata mistahes detailplaneeringu parandustest ja täiendustest võimalik olnud.

44. Arvestades faktilisi asjaolusid ja esitatud tõendeid, pidanuks maakohus sedastama, et

apellant ei vastuta lepingu rikkumise eest, kuivõrd detailplaneering jäi lõpetamata ja

kehtestamata ülalkirjeldatud vastustajast ja kinnistu teisest kaasomanikust tulenenud

asjaolude tõttu. Seetõttu pidanuks maakohus ka niisugusel juhul vastustaja nõuded täies

ulatuses rahuldamata jätma.

45. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et apellant vastutab kinnistute jagamise kohustuse rikkumise

eest. Apellant on seisukohal, et maakohus jättis mitmed olulised asjaolud tähelepanuta ning

kinnistu jagamise kohustuse ja selle väidetava rikkumise käsitlemisel alusetult tähelepanuta

planeerimisseaduse sätted ning kohaldamata VÕS §-i 101 lg 3, jõudes seeläbi ebaõigele

järeldusele, et apellant vastutab kinnistu jagamise kohustuse rikkumise eest.

46. PlanS (detailplaneeringu koostamise algatamise hetkel kehtinud redaktsioonis) § 9 lg 2 p-

dest 1-3 nähtuvalt planeeritakse detailplaneeringuga maa-ala kruntideks jaotamine, krundi

ehitusõigus ja krundi hoonestusala ehk krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega

lubatud hooneid. Samasisuline regulatsioon sisaldub ka kehtiva PlanS § 9 lg 2 p-des 1-3.

Kinnisasja jagamine enne, kui eeltoodud küsimused on detailplaneeringuga lahendatud, ei

ole seega võimalik. Seega on ebaõige maakohtu seisukoht, justkui olnuks võimalik ja

tulnuks kinnistu jagada enne detailplaneeringu kehtestamist ning apellant pidanuks

nimetatud kohustusest vabanemiseks saavutama vastavasisulise lepingu muudatuse

sõlmimise. VÕS § 101 lg 3 alusel pidanuks kohus ühtlasi järeldama, et ka kinnistu jäi

jagamata vastustajast ja kinnistu teisest kaasomanikust tulenevatel asjaoludel.

47. Kuivõrd maakohus tuvastas ebaõigesti, et detailplaneeringu koostamine oli apellandi

kohustus, ning et selle kohustuse rikkumise eest vastutab apellant, on ebaõige ka maakohtu

hinnang, et vastustajal on apellandi vastu saamata jäänud tulu nõue 12 650,37 eurot.

Arvestades, et apellant lõpetas lepingu õiguspäraselt, ning et leping on kehtivalt lõppenud,

pidanuks maakohus järeldama, et vastustaja ei oleks lepingu lõppemisest arvates lepingu

alusel enam mingit tulu saanud, mistõttu puudub vastustajal ka apellandi suhtes mistahes

saamata jäänud tulu hüvitamise nõue. Vastustaja ei ole tõendanud VÕS § 128 lg-s 4

sätestatud tõenäosust, et juhul, kui hagis väidetud rikkumisi ei oleks esinenud, oleks

detailplaneering soovitud tähtajaks kehtestatud ning vastustaja oleks saanud 2010. ja 2011.a

apellandilt hoonestusõiguse tasu.

48. Faktilistest asjaoludest nähtub vastustaja vastuseis Sillamäe Linnavalitsuse nõudmisele

sõlmida lisaks detailplaneeringu seletuskirja p-s 11 sätestatule ka eraldiseisev leping

planeeringualale jäävate avalike teede, välisvalgustuse ja sadeveekanalisatsiooni

väljaehitamise ning edasise haldamise kohta. Arvestades vastustaja soovimatust niisugust

lepingut sõlmida ning asjaolu, et vastava lepingu sõlmimine oli linnavalitsuse korduvate

rõhutuste kohaselt detailplaneeringu kehtestamise eelduseks, on tõenäoline, et ka juhul, kui

detailplaneeringu koostamine olnuks apellandi kohustus ning apellant oleks sõltumata

eelnimetatud lepingu puudumisest korraldanud detailplaneeringus kõigi korrektuuride

tegemise, mida ilma vastava lepingu olemasoluta saanuks teha, ei oleks Sillamäe

Linnavalitsus detailplaneeringut ikkagi lepingus sätestatud tähtajaks, s.o 01.11.2009,

kehtestada saanud. Seetõttu on omakorda tõenäoline, et apellandil olnuks sõltumata

mistahes täiendavate detailplaneeringu koostamise toimingute tegemisest ikkagi õigus

lepingust taganeda ning leping oleks ka niisugusel juhul hiljemalt 29.03.2010 lõppenud.

49. Isegi kui maakohus leidnuks vaatamata eeltoodule, et tõenäolisem on asjade kulg, mille

kohaselt oleks Sillamäe Linnavalitsus hiljemalt 01.11.2009 detailplaneeringu kehtestanud,

leping seetõttu kehtima jäänud ning vastustaja hoonestusõiguse tasu nõue säilinud,

pidanuks maakohus kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 kohaselt maha arvestama kasu, mille

vastustaja sai kahju tekitamise tagajärjel ning vähendama VÕS § 139 lg 1 alusel

kahjuhüvitist osas, milles kahju tekkis vastustajast tulenevatel asjaoludel.

50. Apellant on seisukohal, et maakohus on VÕS § 113 lg-t 1 ebaõigesti kohaldanud ning

saamata jäänud tulu hüvitamise nõudelt ebaõigesti välja mõistnud viivise määraga 0,075%

päevas. Vastustaja nõuab apellandilt saamata jäänud tulu, mis on olemuslikult seadusest,

mitte lepingust tulenev nõue. Seetõttu puudus VÕS § 113 lg 1 kohaselt alus viivise

väljamõistmiseks lepingujärgses määras.

51. Hageja apellatsioonkaebuse palub kostja jätta rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

52. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebustega ja asja materjalidega, leiab, et TsMS §

657 lg 1 p 2 alusel tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega maakohus mõistis välja

viivise 0,075% päevas, ning uue otsusega mõista välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud suuruses. Kostja apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada. Muus osas tuleb

maakohtu otsus jätta muutmata ja hageja apellatsioonkaebus rahuldamata. Põhinõude

lahendamise osas ei anna apellatsioonkaebuste väited alust seisukohaks, nagu oleks

maakohus rikkunud menetlusõiguse norme või ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse

norme. Maakohus on otsust jälgitavalt põhjendanud. Ringkonnakohus nõustub põhinõude

lahendamise osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda neid.

Vastuseks apellatsioonkaebuste väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

53. Hageja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust seisukohaks, nagu oleks hagejal õigus

nõuda kahju hüvitamist detailplaneeringu koostamise väärtuses. Hageja tugines asjaolule,

et detailplaneeringu koostamise kohustuse rikkumisega tekitatud kahju seisneb

detailplaneeringu puudumises. Kooskõlas VÕS § 127 lg-tega 1 ja 5 on maakohus

asjakohaselt põhjendanud, et Maxima Eesti OÜ kulul koostatakse uus detailplaneering.

Asja materjalide kohaselt (kd III tl 59–64) kohustus Maxima Eesti OÜ tellima uue

detailplaneeringu. Hageja apellatsioonkaebusest ei nähtu, kuidas toodud asjaolule

vaatamata oleks hagejal siiski õigus nõuda kogu detailplaneeringu puudumises seisneva

kahju hüvitamist. Hageja on apellatsioonkaebuses kinnitanud, et ta ei pea uut

detailplaneeringut koostama ega rahastama ning seda peab tegema Maxima Eesti OÜ.

Hageja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda seisukohale, et nagu oleks maakohus

jõudnud ebaõige järelduseni, kui on nimetatud asjaoluga arvestanud. Hageja ei ole kaebuses

esile toodud, kuidas kahjustab tema õiguspositsiooni asjaolu, et detailplaneering tuleb uue

lepingu kohaselt koostada lähteülesande kehtivusaja jooksul, võrreldes sellega, et

detailplaneering oleks koostatud 09.11.2009, ning milles seisneb otsene varaline kahju ja

kui suur saaks olla hüvitis sellise otsese varalise kahju eest ning kuidas seda arvestada.

Toodud tagajärgede kahjulikus vahes seisneva kahju hüvitise suurus ei saa olla

detailplaneeringu koostamise hind. Hageja apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt

Maxima Eesti OÜ ei koosta detailplaneeringut kostja kohustuse täitmiseks, on asjakohatu.

Kuna Maxima Eesti OÜ täidab detailplaneeringu koostamisel oma halduslepingust

tulenevat kohustust, puudub alus väiteks, et hageja kahju saaks seisneda Maxima Eesti OÜ

ees VÕS § 1018 lg 1 või § 1042 lg 1 alusel kohustuse tekkimises.

54. Maakohus on kinnistu jagamise toimingute tegemata jätmises seisneva väidetava kahju

hüvitise välja mõistmata jätmist piisava selgusega põhjendanud. Maakohus on märkinud,

et uus kinnistu moodustatakse teises mõõdus kui 07.06.2005 lepingus kokku lepitud. Hageja

apellatsioonkaebuses ei ole maakohtu seisukohale vastu vaieldud. Kuna maakohtu otsuses

märgitu kohaselt jagatakse kinnistu teisiti kui 07.06.2005 lepingus kokku lepitud, on õige

maakohtu järeldus, et 07.06.2005 tulenenud kinnistu jagamise kohustuse täitmata jätmine

ei kuulu VÕS § 127 lg 1 järgi hüvitamisele.

55. Maakohus on arusaadavalt leidnud, et kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamise

avalduse notariaalse tõestamise kulu summas 26,27 eurot ei ole hõlmatud rikutud

lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Hageja ei ole

apellatsioonkaebuses esile toonud, milles seisneb maakohtu seisukoha ebaõigsus.

56. Kostja apellatsioonkaebuse väited, mille kohaselt detailplaneeringu koostamine ei olnud

kostja kohustus, ei anna samuti alust maakohtu otsuse muutmiseks. Maakohus on

kolleegiumi hinnangul jõudnud õigele järeldusele, et detailplaneeringu koostamine oli

kostja kohustus ning kohus on oma seisukohti selles osas veenvalt põhjendanud. Kostja

viide hageja, JV, Lidl Eesti UÜ ja Sillamäe linna vahel 30.05.2005 sõlmitud lepingule on

asjakohatu. Maakohus on tuvastanud, et kostja oli Lidl Eesti UÜ eriõigusjärglane

07.06.2005 hoonestusõiguse seadmise lepinguga loodud võlasuhtes. Kostja ei ole toonud

kaebuses esile väiteid ja tõendeid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et kostja oleks Lidl

Eesti UÜ eriõigusjärglane ka 30.06.2005 lepingus. Maakohus on 07.06.2005 lepingu

tõlgendamisel õigesti käsitlenud poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist. Maakohtu

otsusest on arusaadav, et maakohus ei ole kohaldanud VÕS § 29 lg-t 3, vaid on sellele

sättele viidanud üksnes VÕS § 29 lg 5 p 3 tõlgendamisel ja kohaldamisel.

57. Maakohus on mõistetavalt põhjendanud seisukohta, et kostja on detailplaneeringu

kehtestamisele suunatud toimingute tegemise kohustuse rikkumise eest vastutav. Maakohus

on õigesti viidanud Sillamäe linna 01.12.2008 vastusele, mille kohaselt detailplaneeringu

menetluse jätkamiseks ootas Sillamäe linn detailplaneeringu esitamist, mis arvestaks

Sillamäe linna ettepanekute ja märkustega (kd I tl 53). Kostja kaebuse väide, mille kohaselt

detailplaneeringu kehtestamine ei oleks olnud võimalik mis tahes parandustest ja

täiendustest sõltumata, on nimetatud tõendiga vastuolus ning põhjendamatu. Kostja ei ole

esile toonud tõendeid, millele tuginedes saaks asuda seisukohale, et ka veel pärast

01.12.2008 oleks detailplaneeringu menetlust ja kehtestamist takistanud väidetav asjaolu,

et hagejast ja teisest kaasomanikust tulenevalt jäi sõlmimata leping teede väljaehitamise ja

kasutamise kohta.

58. Kostja kaebuse seisukoht, mille kohaselt kostja ei vastuta kinnistu jagamise kohustuse

rikkumise eest, tugineb väidetel, et detailplaneeringu koostamine ei olnud kostja kohustus

või kostja selle kohustuse rikkumise eest ei vastuta, ning on alusetu. Maakohus on

jälgitavalt põhjendanud, et kostjal oli kohustus teha toiminguid uue kinnistu

moodustamiseks ning kohustuse täitmise tähtajaks lepiti kokku 01.11.2009. See ei tähenda,

et kinnistu oleks tulnud jagada enne detailplaneeringu kehtestamist.

59. Kostja lepingurikkumiste vabandatavuse kohta esitatud kaebuse väiteid, millel rajaneb ka

seisukoht hageja saamata jäänud tulu hüvitamise nõude ebaõige lahendamise kohta, on

kohtud käsitlenud. Kostja 07.06.2005 lepingust taganemise avaldus tugines asjaolul, et

lepingu punktis 15.1 nimetatud tingimused ei olnud tähtajaks täidetud (kd I tl 54).

Maakohus on õigesti leidnud, et kui leping ei ole lõppenud, oleks hageja tõenäoliselt saanud

hoonestusõiguse tasu. Kohus on sellekohast seisukohta piisavalt põhjendanud ning

kolleegium ei pea vajalikuks maakohtu põhjendust selles osas taas esitada. Kostja ei ole

kaebuses millegagi põhjendatud väidet, et maakohus oleks pidanud saamata jäänud tulu

hüvitisest maha arvestama kasu, mille hageja sai kahju tekitamise tagajärjel, ning hüvitist

VÕS § 139 lg 1 alusel vähendama.

60. Viivise väljamõistmisel on maakohus ebaõigesti hinnanud tõendit ja kohaldanud VÕS §

113 lg 1 kolmandat lauset. Hageja on viivise määra alusena tuginenud 07.06.2005 lepingu

punktile 13.4 (kd I tl 21). Sõltumata, kas pooled peavad lepingut selles osas kehtivaks, ei

saaks lepingu p 13.4 alusel välja mõista viivist 0,075% päevas. Lepingu p 13.4 kohaselt on

omanikel õigus nõuda hoonestajalt viivist 0,075% päevas hoonestusõiguse tasu tasumisega

viivitamisel. Lepingu p 13.4 ei annaks alust rakendada nimetatud viivisemäära muu rahalise

kohustuse täitmisega viivitamisel, sh käesoleva kahju hüvitamise kohustuse täitmisega

viivitamisel. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud suuruses. Viivis tuleb vastavalt hagis esitatud taotlusele mõista välja alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni otsuse täitmiseni.

61. Hageja apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud peavad kaebuse

rahuldamata jätmise tõttu jääma TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Kuna kostja

apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele üksnes otsuse täitmata jätmisel rakenduda võiva

viivise määra muutmise osas, ei pea ringkonnakohus mõistlikult võimalikuks eristada

hageja

apellatsioonkaebuse

esitamisest

tingitud

menetluskulusid

kostja

apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud kuludest. Seetõttu peab kolleegium õigeks jätta

kostja kaebuse menetlemisega seotud kulud vaatamata kaebuse osalisele rahuldamisele

kostja enda kanda. Kokkuvõttes jätab kolleegium ringkonnakohus kantud menetluskulud

poolte endi kanda.

Iko Nõmm

Ande Tänav

Imbi Sidok-Toomsalu