3-13-2037/25 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask, Ruth Plaks ja Virgo Saarmets Määruse tegemise aeg ja koht

2. september 2014, Tallinn Haldusasja number 3-13-2037 Haldusasi Uus Päike OÜ kaebus Maa-ameti 04.07.2013 käskkirja nr 257 tühistamise ja selle tagajärgede kõrvaldamiseks kohustamise nõudes Menetlusosalised Kaebaja – Uus Päike OÜ, volitatud esindaja v. adv Rivo Kaldvee Eeldatav vastustaja – Maa-amet Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 20. juuni 2014. a määrus Menetluse alus ringkonnakohtus Uus Päike OÜ määruskaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON Jätta Uus Päike OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 20. juuni 2014. a määrus asjas nr 3-13-2037 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Keskkonnaministeerium esitas 20.12.2008 Harju Maavalitsusele Tallinnas Tuukri tn 21a maaüksuse (1511 m2) riigi omandisse jätmise taotluse. Maa-ameti 04.07.2013 käskkirjaga nr

257 otsustati jätta riigi omandisse riigi maareservina Harju maakonnas Tallinna linnas asuv Tuukri tn 21a maaüksus. Käskkirjas märgiti, et tegemist on riigi endise raudteemaaga. Maaüksuse riigi omandisse jätmine on vajalik Petrooleumi ja Tuukri tänava ristmiku ning kavandatava Reidi tee ühendustee ehitamiseks, et tagada Põhjaväila ehitamise ajaks Vanasadamast lähtuva autoliikluse suunamine linnaruumi; pärast ühendustee valmisehitamist antakse maaüksus eeldatavasti Tallinna linnale teehoiu korraldamiseks ja tee avaliku kasutamise tagamiseks. Maaüksuse riigi omandisse jätmise menetlus toimus 30.12.2008 – 04.07.2013.

2. Uus Päike OÜ esitas 27.09.2013 kaebuse Maa-ameti 04.07.2013 käskkirja nr 257 tühistamiseks ja vastavate tagajärgede kõrvaldamiseks kohustamiseks. Kaebaja on riigi omandisse jäetud maaüksusega piirneva kinnisasja Uus-Sadama tn 11a omanik, kes on esitanud

3-13-2037 2(6) taotluse maa erastamiseks maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lõike 1² alusel. Vastustaja oleks pidanud kaaluma, kas maa erastada või jätta riigi omandisse, seda ei ole aga tehtud. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse.

3. Tallinna Halduskohtu 14.10.2013 määrusega jäeti Uus Päike OÜ esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2014 määrusega jäeti Uus Päike OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 14.10.2013 määrus haldusasjas nr 3-13- 2037 muutmata.

4. Maa-amet palus 10.10.2013 vastuses jätta kaebuse rahuldamata. Maareformi seaduse alusel saab maad ostueesõigusega erastada üksnes õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanik, kes on esitanud tähtaegselt maa ostueesõigusega erastamise avalduse ning on tõendanud dokumentaalselt ehitise omandiõigust. Uus-Sadama tn 11a ehitise teenindamiseks vajaliku maa ehk krundi piirid ja suurus on kindlaks määratud 03.05.2006, katastriüksus on mõõdistatud 01.08.2006 ja plaan koostatud 15.08.2006 ning maakatastris registreeritud 26.10.2006, maa erastamise otsus on vastu võetud 21.12.2006 ja maa ostu-müügileping on sõlmitud 11.01.2007.

Uus-Sadama tn 11a katastriüksus on kinnistusraamatusse kantud 22.02.2007. See tähendab, et aadressil Uus-Sadama tn 11a maaüksusel asuva ehitise omanik Uus Päike OÜ on realiseerinud oma seadusest tuleneva õiguse maa omandamiseks ostueesõigusega erastamise teel temale kuuluva ehitise tarbeks. Omandija maareform Uus-Sadama tn 11a maaüksuse osas lõppes 22.02.2007 kande tegemisega kinnistusraamatusse. Kaebaja ei ole tõendanud, et piirdeaed ja betoonplatvorm kuuluvad talle õiguslikul alusel või et ta oleks nimetatud ehitised püstitanud õiguslikul alusel.

Tallinna linna pädevate ametnike hinnangul on piirdeaed rajatud omavoliliselt ehk piirdeaia puhul on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Ka seetõttu ei olnud ega ole praegu kaebajal õigust nõuda maa erastamist. Mistahes kaebaja nõuded ja väited maa täiendava ostueesõigusega erastamise õigusest seonduvalt Uus-Sadama tn 11a kinnisasjaga on alusetud ega tugine ühelegi MaaRS sättele ning maa riigi omandisse jätmine ei saa rikkuda tema õigusi. Seadusandja kehtestas MaaRS § 22 lõike 1² ja täiendas hiljem seda sätet ilmselgelt eesmärgiga anda võimalus „maareformi vigade parandamiseks”, et likvideerida nn erastamispraak.

Seeläbi anti võimalus maareformi käigus moodustatud kinnistute vahele mitmesugustel põhjustel looduses tekkinud või jäänud maaribade, -siilude ja -kiilude teatavatel tingimustel erastamiseks piirnevate kinnisasjade omanikele liitmiseks nende omandis olevate kinnisasjadega. Kuivõrd seadusega ei ole täpsustatud, kuidas tuleb mõista MaaRS § 22 lõikes 1² nimetatud iseseisvalt kasutatava kinnisasja moodustamise võimatust, siis on 22.02.2007 määruse nr 50 „„Maareformi seaduse“ § 22 lõikes 12 sätestatud maa erastamise kord“ § 1 lõige 2 selliseks täpsustavaks normiks.

See säte vastab MaaRS § 22 lõike 1² eesmärgile ning määruse nr 50 § 1 lõiget 2 ei saa mõista täiendavat erastamise õigust sätestava normina. Määruse nr 50 § 1 lõike 1 kohaselt ei kuulu riigi omandisse jäetav maa MaaRS § 22 lõike 1² alusel erastamisele. Tuukri tn 21a maaüksus on jäetud riigi omandisse avalikes huvides eesmärgiga rajada sellele maaüksusele Petrooleumi ja Tuukri tänava ristmiku ja kavandatava Reidi tee ühendustee, et tagada Vanasadamast lähtuva autoliikluse suunamine linnaruumi. Harju maavanem ei ole andnud luba Tuukri tn 21a maaüksuse erastamiseks MaaRS § 22 lõike 1² alusel ning Tallinna Linnavalitsus on MaaRS § 22 lõike 1² alusel algatatud maa erastamise menetluse lõpetanud.

Seega puudub Uus Päike OÜ-l alus nõuda Tuukri tn 21a maaüksuse erastamist MaaRS § 22 lõike 1² alusel. Samuti ei saa Uus Päike OÜ nõuda MaaRS § 22 lõike 1² alusel maa erastamist põhjusel, et ta ei olnud MaaRS § 22 lõikes 1² sätestatud maa erastamise avalduste esitamise lõpptähtaja (01.06.2006) saabudes veel Uus-Sadama tn 11a kinnisasja omanikuks, kellel vastava avalduse esitamise õigus oleks olnud. Seega ei saa Maa-ameti

3-13-2037 3(6) peadirektori 04.07.2013 käskkiri nr 257 “Maa riigi omandisse jätmine” rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Vaidlustatud haldusakti andmisele eelnenud menetluses ja haldusakti andmisel on kehtivaid menetlusja materiaalõiguse norme kohaldatud õigesti ning haldusakt on põhjalikult motiveeritud.

5. Tallinna Halduskohus tagastas 20.06.2014 määrusega kaebuse HKMS § 121 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel. Kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus, eeldades, et tema faktilised väited on tõendatud. Kaebusega ei ole võimalik saavutada kaebuse eesmärki. MaaRS § 22 lg 1² alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määruse nr 50 „„Maareformi seaduse“ § 22 lõikes 1² sätestatud maa erastamise kord“ § 1 lg 1 kohaselt reguleerib määrus eraomandis oleva kinnisasjaga piirneva maa, millest ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja (kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa), erastamist liitmiseks piirneva(te) kinnisasja(de)ga, tingimusel, et maa ei kuulu tagastamisele või erastamisele muul maareformi seaduses sätestatud alusel ning et see maa ei kuulu riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele.

Kaebaja omandisse kuuluv kinnistu Uus-Sadama tn 11a piirneb riigi omandisse jäetud Tuukri tn 21a maaüksusega ning eelviidatud määruse § 1 lg 1 kohaselt on erastamine võimalik vaid juhul, kui maa ei kuulu riigi omandisse jätmisele. Antud juhul on vaidlustatud käskkirjaga jäetud maa riigi omandisse. Uus-Sadama tn 11a maaüksusel asuva ehitise omanik Uus Päike OÜ on realiseerinud oma seadusest tuleneva õiguse maa omandamiseks ostueesõigusega erastamise teel ning erastamise menetlus on lõppenud 2007. aastal ostu-müügilepingu sõlmimisega ning kinnistusraamatusse kandmisega.

Kaebaja on küll osundanud Tallinna Linnavaraametile 07.09.2010 esitatud taotlusele kinnistu erastamise menetluse uuendamiseks, millest TLPA 10.03.2011 kirjaga keeldus haldusmenetluse uuendamise aluste puudumise tõttu, kuid erastamismenetluse uuendamise küsimus käesoleva vaidluse esemeks ei ole. Seega ei saa kaebaja maareformi seaduse alusel maaüksuse erastamist nõuda ning maa riigi omandisse jätmine ei saa rikkuda tema õigusi. Ka Tallinna Ringkonnakohus on oma 12.05.2014 määruses käesolevas asjas nõustunud, et tegemist on ilmselgelt perspektiivitu kaebusega, ning selgitanud, et vaidlusaluse käskkirjaga oma subjektiivsete õiguste rikkumisele võiks kaebaja tugineda siis, kui Tuukri tn 21a puhul oleks tegemist MaaRS § 22 lg 12 tunnustele vastava maatükiga.

Haldusasjas nr 3-12-1909 on kaebaja vaidlustanud Tallinna Linnavalitsuse 08.08.2012 korraldust nr 1063-k, milles nõustuti Tuukri tn 21a maaüksuse riigi omandisse jätmisega, ja Maa-ameti 14.08.2012 kirja, milles leiti, et Tuukri tn 21a maa riigi omandisse jätmise menetluse peatamiseks ja menetluse taastamiseks lähtuvalt MaaRS § 22 lõikest 1² ei ole alust. Tallinna Halduskohtu 17.09.2012 määrusega jäeti rahuldamata kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus ning 05.11.2012 määrusega tagastati kaebus. Tallinna Ringkonnakohtu 18.12.2012 määrusega jäeti kaebuse tagastamise peale esitatud määruskaebus rahuldamata.

Nimetatud määrustes on selgitatud, et MaaRS § 22 lõike 1² alusel oleks võimalik maa erastamine üksnes juhul, kui see ei kuulu riigi omandisse jätmisele. Antud juhul on aga otsustatud jätta Tuukri tn 21a maatükk riigi omandisse.

6. Uus Päike OÜ esitas 07.07.2014 Tallinna Halduskohtule määruskaebuse. Tallinna Halduskohus jättis 17.07.2014 määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Tallinna Ringkonnakohtule lahendamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-13-2037 4(6)

7. Uus Päike OÜ palub määruskaebuses tühistada halduskohtu määrus. Kohus on valesti kohaldanud HKMS § 121 lg 2 punkte 1 ja 2. Halduskohus ei ole täpsustanud, kumma punkti alusel kohus kaebuse tagastas. Kaebaja põhjendas kaebuses, et tal on määruse nr 50 § 1 lg 2 p 4 ja § 3 lg 1 alusel subjektiivne õigus Tuukri maaüksuse erastamisele või alternatiivselt MaaRS § 221 lg 1 ja § 7 lg 5 alusel subjektiivne avalik õigus Uus-Sadama kinnistu erastamise menetluse uuendamisele. Nimetatud subjektiivsete avalike õiguste realiseerimine on takistatud seeläbi, et riik jättis vaidlusaluse maaüksuse ebaseaduslikult riigi omandisse.

Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-39-08 rõhutanud, et maatüki riigi omandisse jätmine peab toimuma seaduses sätestatud korda järgides. Kuigi on õige, et määruse nr 50 alusel ei saa erastada maaüksust, mille osas on enne erastamise taotlust esitatud maa riigi omandisse jätmise taotlus või mis piirneb riigile kuuluva kinnisasjaga ning riigil on huvi jätta see riigi omandisse, siis praegusel juhul polnud enne kaebaja poolt maa erastamise taotluse esitamist algatatud riigi omandisse jätmise menetlust ning samuti ei piirnenud Tuukri maaüksus riigi kinnisasjaga.

Maa riigi omandisse jätmise menetlus algatati alles kaks aastat pärast kaebaja avalduse esitamist sama maa erastamiseks. Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määruse nr 226 „Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine“ alusel ei või riigi omandisse jätta maad, millel asub teise isiku ehitis. Praegusel juhul asuvad Tuukri maaüksusel kaebajale kuuluv piirdeaed ning osa hoonest. Vaidlustatud käskkiri on oluliste kaalutlusvigadega. Halduskohus ei ole kaebuse neile väidetele vastanud. Kaebaja esitas määruse nr 50 alusel taotluse maa erastamiseks 10.02.2006.

Selleks ajaks polnud maa riigi omandisse jätmise menetlust algatatud. Kaebaja arvates on maa riigi omandisse jätmine võimalik vaid juhul, kui huvi maa riigi omandisse jätmiseks on ilmutatud enne erastamistaotluse esitamist. Tallinna Halduskohus oleks pidanud selgitama, miks selline seisukoht on kohtu arvates väär. Kaebuse tagastamine kaebeõiguse puudumise tõttu oli ebaõige, sest HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel saab kaebuse tagastada üksnes faktiliste asjaolude õigsust eeldades. Sellisteks faktilisteks asjaoludeks on, et Tuukri maaüksus ei ole iseseisvalt kasutatav, selle liitmine kaebaja omandis oleva kinnistuga on otstarbekas ning sellel asub kaebajale kuuluv piirdeaed ja osa hoonest.

Nende eelduste olemasolul on kaebajal õigus nõuda maa erastamist. Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määruse nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ § 4 punktist 2 nähtub, et ehitise teenindamiseks tuleb määrata ehitisalune maa ning ehitist ümbritsev maa, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise. Kaebajal on subjektiivne õigus nõuda talle kuuluvate ehitiste tarbeks piisava koguse maa erastamist. Osa kaebaja ehitistest ei paikne juba erastatud maa-alal. Kaebus aitab kaasa kaebaja poolt soovitud eesmärgi saavutamisele.

Kaebaja eesmärgiks on saavutada vaidlusaluse maaüksuse liitmine kaebaja kinnistuga või kaebaja ehitiste tarbeks piisava maa erastamine, mis tuleb arvestada vaidlusalusest maaüksusest. Selle eesmärgi saavutamiseks on vajalik käskkirja nr 257 tühistamine. Kui vaidlustatud haldusakt on tühistatud, on võimalik jätkata erastamismenetlust või uuendada maa ostueesõigusega erastamise menetlus.

3-13-2037 5(6) Asjakohatu on halduskohtu viide lahenditele haldusasjas nr 3-12-1909. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-35-12 selgitanud, et teiste kohtuasjade järeldused ei ole kaebuse menetlusse võtmisel siduvad.

8. Maa-amet jääb 16.07.2014 vastuses toodud seisukohtade juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Kaebaja soovib Uus-Sadama tn 11a kinnisasjaga piirneva Tuukri tn 21a maa erastamist MaaRS § 22 lg 12 alusel. Vaidluse esemeks on Maa-ameti käskkiri, millega jäeti MaaRS § 31 lg 1 p 8 alusel riigi omandisse Tuukri tn 21a maaüksus. MaaRS § 20 lg 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Maa erastamise ulatust reguleerib MaaRS § 221 ja viise MaaRS § 22.

10. Kaebajal tekib õigus MaaRS § 22 lg 12 ja määruse nr 50 alusel taotleda vaidlusaluse maa erastamist juhul, kui maa ei kuulu riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele. Tuukri maaüksus on riigi omandisse jäetud. Faktiliseks asjaoluks on see, et vaidlusalusest maast on moodustatud kinnistu, mis on jäetud riigi omandisse. Kaebuses näidatud faktiliste asjaoludena ei ole käsitletavad hinnangud sellele, kas maad saab iseseisvalt kasutada või mitte ning kas sellest kinnistu moodustamine on võimalik ja põhjendatud. Kuna MaaRS § 22 lg 12 eeldused maa erastamiseks ei olnud täidetud, sest maa juba oli riigi omandisse jäetud, siis ei ole kaebajal ka õigust nõuda maa erastamist. Maa erastamise õigust ei teki, kui maa jäetakse riigi omandisse. Seejuures ei saa isik vaidlustada maatükist kinnisasja moodustamist väitega, et kinnisasja moodustamata oleks see isik saanud taotleda maa erastamist MaaRS § 22 lg 12 alusel.

11. Ringkonnakohus selgitas sama küsimust ka käesolevas asjas 12.05.2014 tehtud määruses, milles märkis: „Kaebuses leitakse, et vaidlusalune käskkiri rikub kaebaja MaaRS § 22 lg-s 12 antud õigust erastada talle kuuluva kinnisasjaga piirnev maatükk. Viidatud sättest tuleneb, et kui eraomandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, on piirnevate kinnisasjade omanikel õigus taotleda selle maa erastamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Kinnisasja iseseisva kasutamise võimatus on täpsustatud määruse nr 50 § 1 lg-s 2, mille järgi kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana käsitatakse riba-, siiluvõi kiilukujulist või muu kujuga iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, mis on looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järgselt. Seega ei ole viidatud normi eesmärgiks maa ostueesõigusega erastamiseks täiendavate võimaluste loomine, vaid vältida reformitud maaüksuste vahele iseseisva kasutusvõimaluseta peremehetute maatükkide tekkimist. Vaidlusaluse käskkirjaga oma subjektiivsete õiguste rikkumisele võiks kaebaja tugineda siis, kui Tuukri tn 21a puhul oleks tegemist MaaRS § 22 lg 12 tunnustele vastava maatükiga. Põhjendatud pole kaebaja väide, et käesoleval juhul see nii ongi, mida kinnitavat TLPA 08.10.2008 kiri. Viidatud kirjas märkis TLPA, et ei pea kõnealust maaüksust iseseisvalt hoonestatavaks, mitte seda, et selle maatüki baasil pole iseseisvalt kasutatava kinnisasja moodustamine võimalik, samuti on hilisemas menetluses olnud nii kohalik omavalitsus kui ka Harju maavanem seisukohal, et kõnealusel maaüksusel on iseseisva kinnisasja moodustamine võimalik. Katastriüksuse pindalaga 1515 m2 sihtotstarbega transpordimaa moodustamine ja katastriüksuse maakatastris registreerimine (10.07.2013), riigi kinnisvara registrisse kandmine ning maakohtu kinnistusosakonnale Tuukri tn 21a katastriüksuse kohta kinnistusregistriosa avamiseks kinnistamisavalduse esitamine (29.08.2013) näitab samuti, et tegemist on maaga, millest on võimalik iseseisva kinnistu moodustamine. Asjasse puutumatu on kaebuse väide, et riik ei saanud omada kõnealuse maatüki suhtes prioriteeti, sest kaebaja esitas MaaRS § 22 lg 12 kohase avalduse enne, kui Keskkonnaministeerium seda tegi. Kui iseseisvalt kasutatava

3-13-2037 6(6) kinnisasja moodustamine on võimalik, siis puudub maatükiga piirneva eraomandis oleva kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa erastamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Sellisel juhul ei saa selle maatüki riigi omandisse jätmine piirneva kinnisasja omaniku õigusi rikkuda, sõltumata sellest, kas ja millal valitsusasutus selle maatüki riigi omandisse jätmise suhtes huvi ilmutab või taotlus selle maa riigi omandisse jätmiseks esitatakse.“ Ringkonnakohus jääb selle seisukoha juurde.

12. Viidatud kohtumääruses selgitas ringkonnakohus, et maa ostueesõigusega erastamine väidetavalt kaebajale kuuluvate ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maana ei ole samuti võimalik. Maareform on Uus-Sadama tn 11a osas lõppenud maa ostueesõigusega erastamisega ja maa kinnistusraamatusse kandmisega. Nimetatud erastamismenetluse uuendamine käesoleva vaidluse esemeks ei ole ning erastamismenetlust ei ole uuendatud. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on 10.03.2011 kirjaga erastamismenetluse uuendamisest keeldunud uuendamise aluste puudumise tõttu. Seetõttu ei ole kaebaja ka maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt, kellel saaks olla sama maa riigi omandisse jätmise vaidlustamise õigus.

13. Seega on halduskohus õigesti kaebuse HKMS §121 lg 2 p 1 alusel tagastanud.

14. Halduskohus viitas kaebuse tagastamise alusena määruse põhjendustes ka HKMS § 121 lg

2 p-le 2, mille kohaselt kohus võib tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui kaebusega ei ole võimalik saavutada kaebuse eesmärki. Kuna vaidlustatud haldusaktiga kaebaja õigusi ei rikuta, ei ole kaebuse eesmärgi saavutamine võimalik. Kaebuse tagastamine oli õiguspärane. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

/allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets