2-14-11852/7 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

27. august 2014. a, Tartu

Tsiviilasja number

2-14-11852

Tsiviilasi

Anne

Kuilli

hagi

Nikolai

Fjodorovi

vastu

kinnistusraamatu kannete parandamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 10. aprilli 2014.a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Anne Kuilli määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (hageja): Anne Kuill (isikukood:

XXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

Jätta Tartu Maakohtu 10. aprilli 2014 määrus muutmata

ja Anne Kuilli määruskaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta määruskaebuse menetlemisel kantud menetluskulud

määruskaebuse esitaja kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule

15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

ASJAOLUD

1. Anne Kuill (hageja, määruskaebuse esitaja) esitas 17. märtsil 2014 Tartu Maakohtule hagi

Nikolai Fjodorovi vastu hagi, milles palub parandada ebaõigest esmakinnistamisest tulenevad

kinnistusraamatu kanded. Hageja palub kustutada korteriomandite nr XXXXXXX ja nr

XXXXXXX kanded, sulgeda registriosad ning avada uus registriosa, kuhu on sisse kantud I jakku

katastriüksus XXXXX:XXX:XXXX, pindala 557 m2, maa sihtotstarve elamumaa 100%, asukoht

X-XX, XXX; II jakku kinnistu kaasomanikena N. Fjodorov – 234/510 kaasomandi osa omanikuna,

ja A. Kuill – 276/510 kaasomandiosa omanikuna; III jaos ning IV jaos kanded puuduvad.

Alternatiivselt palub hageja sulgeda registriosa korteriomandi nr XXXXXXX osas tervikuna ning

korteriomandis XXXXXXX kustutada reaalosa kohta registriosa I jakku sisse kantud reaalosa

andmed; II jakku kinnistu kaasomanikena kanda N. Fjodorov – 234/510 kaasomandi osa

omanikuna, ja A. Kuill – 276/510 kaasomandiosa omanikuna; III jaos ning IV jaos kanded

puuduvad. Lisaks palub hageja tuvastada N. Fjodorovi nõusolek ülalmärgitud kandemuudatuste

tegemiseks ja lugeda, et kohtuotsus asendab eelpoolviidatud N. Fjodorovi nõusolekuid.

Hagiavalduse kohaselt leppisid osapooled kaasomandi tekkimises kokku 29.10.1996 ja 17.12.1996

asjaõiguslepingutes. Aleksandra Eik omandas 27,6/51,0 mõttelist osa eluruumist üldpinnaga 51,0

m2 ning Jekaterina Fjodorova omandas 23,4/51,0 mõttelist osa eluruumist üldpinnaga 51,0 m2.

Kuna notar ise ei koostanud erastamislepingut, vaid on kasutatud korterite erastamiseks Vabariigi

Valitsuse poolt kinnitatud eluruumi ostu-müügilepingu blanketti, siis on blanketipõhiselt

eluruumiks märgitud mitte elamu, vaid korter 1 aadressil X-XX, XXX-1 ning tõenäoliselt

lihtsustamaks tekkinud kaasomanike posti- ja elukoha aadresse tähistati esimene elukohta aadress

kui Y-YY, YYY ja teine kui Z-ZZ, ZZZ. Kaasomandisse erastamise osas kahtlust ei ole, kumbki

erastas kaasomandisse 27,6 m2 ja 23,4 m2, üldpinnaga 51,0 m2. Kuna elamus oli ainult üks korter,

siis ei saanud kumbki eelnevalt viidatud omandisse andmine moodustada 100% elamu korterite

üldpinnast, kuid vaieldamatult omandas kumbki 100-protsendiliselt oma kaasomandiosa.

Hageja on seisukohal, et ühepoolse kinnistamisavalduse esitamisel tõlgendati ekslikult

erastamislepingutest tekkinud kaasomandit ainuomandina ning kinnistusraamatus paluti

esmakinnistada kaks iseseisvat korteriomandit, mis kaasomandile omaste tingimustega ei ole

kooskõlas KOS § 2 lg 1 reaalosa nõuetega. Kuna AÕS § 68 lg 3 seob omandi tekkimise üksnes

seaduses sätestatud juhtudega, siis vastuolu korral seadusega pole korteriomandist tulenevat

ainuomandit tekkinud. Kinnistusraamatusse on kantud korteriomandid, kuid tegelikult kehtib

kinnistul tervikuna kaasomand. Kuna kinnistatud korteriomanditega varjatakse tegelikku

kaasomandit, on tegemist näiliku tehinguga TsÜS § 89 lg 3 mõttes. Hageja on omandanud

kaasomandi osa kinnistust, kuigi ta tehingu tegemise ajal uskus, et omandab korteriomandi.

Kinnistusraamatu kande õigsuse eeldus AÕS § 56 lg 1 järgi kehtib, kuni keegi pole tõendanud

vastupidist. Kostja pole siiani teinud midagi, et kinnistusraamatu kanded oleksid õiged. Hageja

leiab, et ebaõige kinnisasja omandiõiguse vorm rikub omaniku õigusi, kuna omanik ei saa neid

õigusi teostada.

MAAKOHTU LAHEND

2. Tartu Maakohtu 10. aprilli 2014 määrusega jättis kohus A. Kuilli hagi TsMS § 371 lg 2 p 1

alusel menetlusse võtmata.

Maakohtu põhjenduste kohaselt on hageja sisuliselt samade nõuetega pöördunud kohtu poole

varasemalt kolmel korral (tsiviilasjad nr 2-12-1500, 2-12-35720, 2-13-11010). Kohtud on jätnud

hagid menetlusse võtmata, leides, et puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks.

Hagi esitamise eesmärk ei ole käesolevaks ajaks muutunud. Hageja soovib parandada

kinnistusraamatu kandeid ja läbi selle saada kinnisasja ainuomanikuks AÕS § 561 lg 1 alusel. Nii

käesolevas kui eelnevates hagiavaldustes on hageja tuginenud samadele asjaoludele.

Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on korteriomandite ese ja sisu määratud 18.06.2001

asjaõiguslepinguga ning omanikeks on käesoleval hetkel hageja ja kostja. Seega on

kinnistusraamatu kande ning korteriomandi seadmise aluseks kehtivad kinnistamisavaldus ning

asjaõiguslepingud. Hageja õigusi ei ole rikutud ebaõige kandega AÕS § 65 lõike 1 alusel. Hageja

õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik, sest

hageja õigusi ei saa rikkuda asjaolu, et kinnistusraamatusse on kantud korteriomandid ning hagejal

ei teki kaasomandile omaseid õiguseid. Hagejale pidi korteriomandi ostmisel olema teada, et

korteriomandite omanike vahelised suhted ei ole kaasomandisuhted. Hageja ei saa nõuda ühe

korteriomanikuna teist korteriomandit kaasomandisse.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA SEISUKOHAD

3. A. Kuill esitas määruskaebuse, milles palub Tartu Maakohtu 10. prilli 2014 määrus tühistada.

Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) ei ole maakohus täitnud eelmenetluses mitte ühtegi kohtule pandud ülesannet. Maakohtu

määruse kirjeldav osa piirdub ainult hagi 5. leheküljega. Kohtumääruses ei ole viidatud ühelegi

asjaolule, mis on hagiavalduses esitatud alates 6. leheküljest. Samuti ei ole kohtumääruses

analüüsitud mitte ühtegi hagile lisatud tõendit ega hinnatud nende tõendite sobivust ega ole tehtud

järeldusi lisatud tõendite mittesobivuse kohta. Kogu eelmenetlus on läbi viidud hagi 5. lehekülje

alusel. Maakohus on jätnud kirjeldamata faktilised ja õiguslikud asjaolud, jätnud põhjendamata

tõendite hindamata jätmise ja nendest järelduste tegemata jätmise. Samuti on maakohus jätnud

täitmata TsMS § 392 lg-s 4 sätestatud kontrollikohustuse, kuna kohtumääruses ei ole esitatud

kohtu poolt väljaselgitatud ning kontrollitud asjaolusid ega neid tõendeid, mis kinnitavad kohtu

järeldusi. Kohus pole eelmenetluses täitnud mitte ühtegi kohtule pandud ülesannet;

2) ei ole maakohus põhjendanud, millel põhineb tema seisukoht, et hagi esitamise eesmärk ei ole

käesolevaks ajaks muutunud ja hageja on tuginenud samadele asjaoludele nagu eelnevates

hagiavaldustes. Hageja hagi eesmärk on suunatud kaasomandi tekitamisele ega põhine kinnisasja

heausksel omandamisel. Hagi põhineb eelkõige ebaõigel kinnisasja omandivormil, näivalt

kehtivatel korteriomanditel, mis AÕS § 68 lg 3 järgi pole korteriomandite omandiõigustena

tekkinudki, mis sisaldavad reaalosades kehtivat kaasomandit ning ei vasta eeltoodu alusel

eluruumidele kehtestatud tingimustele;

3) ei ole maakohus põhjendanud, millisest õigusnormist tuleneb kinnistusraamatusse kinnistamise

aluseks märgitud dokumendi õigsuse absoluutne kehtivus. Kui hagis kohtule esitatud AÕS ja KRS

sätted isegi kinnistusraamatusse kantavatele (piiratud) asjaõigustele ning märgetele absoluutset

õigsust ning kehtivust ei anna (AÕS § 56 lg 1), siis peab kohtu seisukoht, et kinnistamise alusena

märgitud kandedokument on ilma eranditeta õige ja absoluutselt kehtiv, põhinema õigusnormil,

mitte tautoloogial (kanne on õige, kuna kanne ütleb, et kanne on õige). Asjaõiguses kehtib numerus

clausus’e põhimõte, st kokkuleppega ei saa luua seaduses sätestamata asjaõigusi ega muuta

asjaõiguse seaduses sätestatud olemust. Kohus ei ole viidanud õigusnormile, mis sätestaks, et

kinnistusraamatusse

kantakse

asjaõiguslepingud,

ehkki

kande

tegemise

eelduseks

on

asjaõiguslepingu olemasolu (väljavõte asjaõiguslepingust). Kui selline õigusnorm puudub, siis ei

ole võimalik asjaõiguslepingu osas tugineda kinnistusraamatu kandele. Arusaamatuks jääb, kuidas

on kohus teinud järeldusi kehtiva kinnistamisavalduse olemasolu kohta;

4) puuduvad kohtumääruses hageja esitatud rikutud õigused, mida kohus oleks kirjeldanud ja

hinnanud ning millele tuginevalt järeldaks, et neid õigusi ei ole rikutud. Hageja ei ole esitanud oma

õiguse rikkumisena asjaolu, et ta omandas korteriomandi ja eeldas kaasomandiõigusi. Maakohtu

seisukoht on meelevaldne, kuna TsMS § 392 lg 1 ja lg 4 kohustused on täitmata;

5) ei ole maakohus viidanud õigesti TsMS § 371 lg 2 p-le 1. Kuna hagi on jäetud läbi vaatamata,

peaks õiguslik alus tulenema TsMS §-ist 423. Kuna kohus pole hagi eesmärki hinnanud hagis

esitatud asjaoludele ning tõenditele tuginevalt, vaid hagivälise ettekujutuse alusel, siis ei saa ka

kohtu järeldus olla õige, et hagi eesmärki ei ole võimalik saavutada. Õigusnorm on olemas

kinnistusraamatusse kantavate (piiratud) asjaõiguste ning märkuste eeldusliku õigsuse ja kehtivuse

kohta (AÕS § 56), mille hulka kuulub ka omandiõiguse õigsuse eeldus, mitte absoluutne kehtivus,

mistõttu omandiõigust tuleb kohtul kahtluse korral kontrollida. Puudub õigusnorm, mis nõuaks

kinnistusraamatusse asjaõiguslepingu kandmist. Asjaõiguslepinguid kontrollitud ei ole, tõendid on

jäetud hindamata, järeldused ja seisukohad ei ole seotud hagiga, kuna hagi on jäetud läbi

vaatamata, v.a 5. lehekülg. Ometi on hagis esitatud asjaolud õiged, kontrollitavad ja tõenditega

kinnitatavad. Eeldades nende õigsust, tuleb hagi menetlusse võtta ja rahuldada;

6) ei ole maakohus selgitanud välja hageja nõudeid. Hageja on esitanud esimese nõudena ebaõigest

esmakinnistamisest tuleneva kinnistusraamatu paranduskande kaasomandikandeks. Kohus ühe

seisukohana sätestab, et on tuvastanud paranduskandena ainuomandinõude AÕS § 56¹ lg 1 alusel

ning kohe seejärel viitab tuvastatud nõudele, et hageja jääb ise korteriomanikuks, kuid nõuab

kostja korteriomandit kaasomandisse. Hagis esitatud hageja kaasomandi paranduskannet kohus ei

tuvasta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse

tühistamiseks. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Maakohus keeldus õigesti hagi

menetlusse võtmisest, mistõttu tuleb määruskaebus jätta rahuldamata.

5. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuses esitatud väitega, et maakohus ei ole täitnud

eelmenetluse ülesandeid vastavalt TsMS §-le 392. Ringkonnakohus juhib A. Kuilli tähelepanu

sellele, et maakohus on õigesti viidanud TsMS § 371 lg 2 p-le 1, sest on jätnud hagi menetlusse

võtmata, mitte ei ole jätnud hagi läbi vaatamata, nagu on väidetud määruskaebuses. Menetlusse

võtmise otsustamisel ei lahenda kohus asja sisuliselt, seega on asjakohatu määruskaebuse esitaja

etteheide tõendite hindamata jätmise osas.

Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene seadusest kohtule kohustust korrata kohtulahendis kõiki

menetlusosalise poolt esitatud väiteid. Maakohtu määruses on märgitud hageja nõuded ja nõude

aluseks olevad asjaolud. Kõikide hageja väidete määruses esitamata jätmine ei tähenda, et kohus ei

oleks hageja väiteid arvestanud.

6. Maakohus leidis oma määruses põhjendatult, et hageja ei saa nõuda ühe korteriomanikuna teist

korteriomandit kaasomandisse ja sellest tulenevalt ei saa kinnistusraamatust nähtuv õiguslik

olukord rikkuda hageja õigusi. Maakohus ei pidanudki seega täiendavalt analüüsima, kas ja

milliseid hageja õigusi saaks olemasolev kinnistusraamatu seis rikkuda, kuna maakohus asus juba

seisukohale, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele

tuginedes üldse võimalik.

7. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et nõude aluseks olevad asjaolud ei ole muutunud

võrreldes hageja poolt esitatud hagidega tsiviilasjades nr 2-12-1500, nr 2-12-35720 ja nr 2-13-

11010. Isegi kui hageja on sõnastanud oma nõudeid mõnevõrra erinevalt, on hageja eesmärk

(saavutada korteriomandi muutmine kaasomandiks) jäänud samaks. Kohtud on korduvalt

selgitanud hagejale, et tema eesmärk ei ole kehtivate õigusaktide alusel saavutatav. Käesolevas

tsiviilasjas ei ole hageja esitanud asjaolusid ja põhjendusi, mis võimaldaksid asuda eeltoodud

tsiviilasjades tehtud kohtulahenditest erinevale seisukohale. Ringkonnakohus ei korda maakohtu

määruses esitatud põhjendusi.

8. Eeltoodust tulenevalt ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu

Maakohtu määrus muutmata. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta

TsMS § 171 lg 1 kohaselt A. Kuilli kanda.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/