3-12-716/79 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Plaks, Kaire Pikamäe ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 18.07.2014, Tallinn Haldusasja number 3-12-716 Haldusasi RH kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 14.02.2012 kasutusloa nr 12186 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebaja - RH Vastustaja - Tallinna linn, esindaja Karin Laugas Kolmas isik – KR, esindaja Kalle Liiv Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 11.03.2013 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus RH apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kohtuistungil 10.07.2014

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Halduskohtu 11.03.2013 otsus haldusasjas nr 3-12-716 muutmata ja RH apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 18.08.2014, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoime-tamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg

1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

3-12-716 2(9) tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 14.02.2012 kasutusloa nr 12186 Ravi tn 15a/1 elamu kasutamise otstarbe muutmiseks – muu hulgas kasutamiseks bürooja haiglavälise arstiabi osutamise hoonena (perearstikeskus, polikliinik, ambulatoorium). 2. RH esitas 06.04.2012 Tallinna Halduskohtule kaebuse 14.02.2012 kasutusloa nr 12186 tühistamiseks.

2.1. Kasutusluba on väljastatud elamu kaasomanike teadmata ja valeandmete alusel. Valeandmete esitamine seisneb selles, et mõõdistusprojekti seletuskirjas väidetu kohaselt on liikumispuudega patsientide teenindamiseks paigaldatud kaldtee rööpad kooskõlastatud kaasomanikega. Kasutusloa väljastamisel ei kontrollitud, et tegelikult kaasomanike kooskõlastus puudub. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 kohaselt on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe, sest trepikoja majanduslikku otstarvet muudetakse oluliselt. Muutus kaasneb büroo tegevuse alustamisega, mis toob kaasa trepikoja teistsuguse kasutusrežiimi. Korteriomandiseadus (KOS) § 16 eeldab kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremate muudatuste tegemisel kaasomanike kokkulepet. KOS § 15 lg-d 3 ja 5 ei kohaldu. KOS § 10 lg 1 sätestab, et korteriomanik võib korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjutused. Büroo tegevus võib jääda tavakasutuse piiridesse, kui büroo oli korterelamus algusest peale ette nähtud. Senise eluruumi büroona kasutusele võtmine toob kaasa omandi kasutuse olulise muutumise ja teised korteriomanikud ei ole kohustatud taluma sellega kaasnevaid mõjutusi.

2.2. Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti ning otsuse vastuvõtmiseks vajalikku korteriomanike poolthäälte enamust ei saavutatud. Otsuse projekt ei olnud eelnevalt teada ja koosolekust ei teavitatud vähemalt 1 nädal kirjalikult ette. Korteriomanike otsus on seetõttu tühine ja haldusorgan oleks pidanud selle välja selgitama.

2.3. Kasutusluba ei oleks tohtinud anda ehitisele, mis ei ole nõuetekohane. Kaldtee ei ole ratastooliga ligipääsetav. Kaldtee ei vasta majandusja kommunikatsiooniministri 28.11.2002 määruse nr 14 „Nõuded liikumis-, nägemis-, kuulmispuudega inimeste liikumisvõimaluste tagamiseks üldkasutatavas ehitises“ (määrus nr 14) §-de 5 ja 14 nõuetele, sest puuduvad käsipuud mõlemal pool kaldteed ning lävepaku kõrgus on rohkem kui 20 mm, mis ei ole ratastooliga ületatav. Ehitise projektikohane kasutamine kahjustab ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi. Kui ilmneb, et ehitusluba ei oleks tohtinud välja anda, kuna ehitusprojekt ei ole nõuetekohane, siis ei või kasutusluba anda. Elanike ja ettevõtja huve oleks tulnud kaaluda. Reeglina tuleks kaalukamaks pidada seniste elanike huve.

2.4. Kaldtee takistab kaebajal kasutada enda omandit. Kaldtee paigaldamine ei võimalda ohutult treppi kasutada. Kasutusloa alusel muutub osaliselt maa sihtotstarve, mille tulemusena tekivad kaebajale rahalised kohustused ärimaa maamaksu näol. Kahjulike mõjude tõttu (müra, tundmatute isikute trepikojas viibimine ning sellega kaasnev turvatunde kadumine ja privaatsuse vähenemine) väheneb korteri turuväärtus ning kaasneb eraelu puutumatuse riive. Äriruumi külastavad kliendid takistavad kaebajal kinnistu kasutamist parkimiseks. 3. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata.

3-12-716 3(9) 4. KR kaebusele ei vastanud. 5. Tallinna Halduskohus jättis 11.03.2013 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

5.1. Kasutusloa andmine on kaalutlusotsus ning kohaliku omavalitsuse kohustuseks on kaaluda elamus asuvate eluruumide kasutusotstarbe muutmiseks kasutusloa andmisel seniste elanike õigusi ja huve. Kuigi kasutusluba ei ole antud kaasomandis oleva trepikoja kasutusrežiimi muutmiseks, võib seniste eluruumide mitteeluruumidena kasutamise õiguse andmine mõjutada negatiivselt ka kaasomandis oleva trepikoja kasutust. Riivatud võivad olla nii kaebaja omandiõigus kui eraelu puutumatus. Isegi kui korteriomanike enamus on andnud oma nõusoleku kasutusotstarbe muutmiseks, ei välista see haldusorgani kohustust hinnata, kas kasutusrežiimi muutmine võib tuua teiste isikute õigustele kaasa ülemäärase negatiivse mõju ning kas faktiline kasutus erineb kaasomandi osa tavapärasest kasutusest määral, mis nõuab kõigi korteriomanike kokkulepet. Haldusorgan saab seejuures tugineda nii põhiseaduse (omandi ja eraelu puutumatuse kaitse, proportsionaalsus), AÕS kui ka KOS sätetele.

5.2. Ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Vastavalt EhS § 32 lg-le 11 antakse kasutusloaga nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Antud juhul on kasutusluba antud kolmanda isiku omandis oleva kahe eluruumi (korteriomandi reaalosa) kasutusotstarbe muutmiseks. Sealjuures ei toimunud ehitusluba nõudvat ehitustegevust, vaid üksnes senise kasutusotstarbe muutmine eluruumist mitteeluruumiks. Seega ehitusloale ja projektile vastavust ei pidanud 1923. aastal kasutusse lubatud hoone puhul kontrollima. EhS § 33 lg 8 kohaselt esitab kasutusloa taotluse ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Haldusorganile esitati 20.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille kohta koostatud dokumendist nähtuvalt arutati ja otsustati Ravi tn 15a elamus asuvate eluruumide nr 8 ja 13 muutmine ning kasutusele võtmine äriruumidena ja ehitise (elamu) kasutamise otstarbe muutmine äriruumidega elamuks. Otsusest nähtuvalt on korteriomanikeks 7 füüsilist isikut ning oma allkirja (nõusoleku) on andnud 4 korteriomanikku. EhS § 33 lg 4 sätestab, et kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Kohalik omavalitsus võib kaasata ehitise ülevaatuse tegemisse selleks pädevaid isikuid ja institutsioone. 31.01.2012 ehitise ülevaatuse akti kohaselt osalesid ülevaatusel ehitusjärelevalveametnik, projekteerija, Terviseameti Põhja talituse juhtivinspektor, Päästeameti esindaja, linnaosa esindaja. Samuti on Terviseameti Põhja talitus koostanud 25.11.2011 kontrollakti. 25.11.2011 kontrollimisel tuvastati, et trepile oli paigaldatud teisaldatav kaldtee. Ruumide kasutatavuse ravikabinetina on 24.11.2011 kooskõlastanud Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühing.

5.3. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et ehitis ei ole nõuetekohane ega sobi ravikabinetina kasutamiseks. Kaebaja väited ei ole tõendatud. Vaidlust ei saa olla selle üle, et kaldteed on võimalik paigaldada, sest fotodelt nähtuvalt on kaldtee paigaldatud või on olnud paigaldatud. Määrus nr 14 on kehtestatud EhS § 3 lg 10 alusel. EhS § 72 lg 1 kohaselt ei pea enne EhS jõustumist ehitatud ehitis vastama EhS § 3 nõuetele, v.a ehitise ohutusele sätestatud nõuete osas. Määruse nr 14 § 19 kohaselt tuleb olemasoleva üldkasutatava ehitise rekonstrueerimisel ja laiendamisel, samuti ehitamise käigus olemasolevatele ehitistele üldkasutatavate ehitiste funktsioonide andmisel tagada rekonstrueeritavate või laiendatavate osade vastavus määruses nr 14 kehtestatud nõuetele. Kuna antud juhul ei toimunud ehitamist, siis ehitatavate ehitiste kohta kehtivad nõuded ei kohaldu. Ruumid peavad siiski olema kasutatavad vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (EhS § 32 lg 1), muu hulgas olema ligipääsetavad puuetega inimestele ja ka

3-12-716 4(9) ohutud. Eelnevalt viidatud pädevate isikute poolt teostatud ülevaatuse tulemusel tuvastati ehitise nõuetelevastavus. Lävepaku ratastooliga ületatavust ja kaldtee ohutust kinnitab ka Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühingu kooskõlastus. Kohtul pole mõistlikku põhjust kompetentsete isikute hinnangus kahelda.

5.4. EhS § 33 lg 8 ei näe ette, et kasutusloa taotluse esitamiseks peaks olema kõigi kaasomanike või korteriomanike nõusolek (kokkulepe). Samuti ei pane EhS haldusorganile kohustust kontrollida korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise nõuetekohasust või seda, kas üldkoosolek üldse toimus. Küll saab haldusorgan kontrollida seda, kas kasutusloa andmiseks (vaatamata taotluse EhS § 33 lg 8 nõuetele vastavusele) oli vajalik korteriomanike/kaasomanike enamuse nõusolek või kõigi korteriomanike/kaasomanike nõusolek AÕS või KOS kohaselt, samuti seda, kas dokumentidel ei ole võltsimise tunnuseid ja kas nende sisu on selge.

Antud juhul oli korteriomanike enamus andnud nõusoleku kasutusotstarbe muutmiseks ning selle tuvastas haldusorgan 20.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsuse ja 02.12.2011 seoses katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega esitatud avalduse alusel. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et tegemist oleks võltsitud allkirjadega või 20.09.2011 koostatud dokument oleks üksnes osalejate nimekiri, mitte hääletanute otsus. Kohtul pole mõistlikku põhjust kahelda, et tegemist on korteriomanike enamuse tahte väljendusega eluruumide nr 8 ja nr 13 kasutusotstarbe muutmiseks.

Kõigi korteriomanike nõusolek ei olnud vajalik. Kasutusluba on antud kolmanda isiku omandis oleva kahe eluruumi (reaalosa) kasutusotstarbe muutmiseks, kusjuures ehitusluba nõudvat ehitustegevust ei toimunud. Tegemist on taastusravi (nõelravi) pakkuva ravikabinetiga, mis koosneb garderoobist, vastuvõturuumist, protseduuride toast, sanitaarruumist (korter nr 8) ning bürooruumist koos sanitaarruumiga (korter nr 13). Protseduuride tuba on kavandatud korraga ühe patsiendi vastuvõtuks. Kaebaja osutatud Riigikohtu lahendis (nr 3-3-1-62-03) käsitletud asjas toimus korterite ümberehitamine kaupluseruumideks, milleks anti nii ehitusluba kui hiljem ka kasutusluba, kusjuures lubade taotlemisel ei esitatud kaasomanike nõusolekut, mida tol ajal kehtinud planeerimisja ehitusseadus ei nõudnud.

Praeguses asjas oli korteriomanike enamus andnud kasutusloa taotlemisel vajaliku EhS § 33 lg-le 8 vastava nõusoleku kahe eluruumi kasutusotstarbe muutmiseks. Nagu kohus eelnevalt märkis, ei vabastanud elamu korteriomanike häälteenamusega antud nõusolek kasutusloa menetlejat kohustusest hinnata kasutusotstarbe muutmise mõju kaasomandi osa kasutamisele. Vastustaja esindaja väitel seda ka tehti. Kohtu hinnangul ei too praegusel juhul kahe eluruumi kasutusotstarbe muutmine kaasa kaasomandis oleva trepikoja kasutusotstarbe olulist muutumist ning ravikabineti klientide poolt trepikoja kasutamine ei välju tavapärase kasutamise raamest.

Eeldatavalt paari kliendi teenindamine päevas ei too kaasa mõjusid, mida võiks pidada tavakasutusega (eluruumina kasutamisega) võrreldes oluliselt intensiivsemaks. Tavakasutuses oleva trepikoja puhul ei saa ratastooli või lapsevankrite liikumise hõlbustamiseks teisaldatava kaldtee paigaldamist pidada kuidagi tavapäratuks.

5.5. Maamaksu küsimus ei ole vaidluse lahendamisel asjassepuutuv, kuna see ei seondu kaasomandi osa faktilise kasutamisega.

5.6. Samuti ei saa pidada kasutusluba õigusvastaseks seetõttu, et ravikabineti patsiendid võivad kasutada elamu juures asuvaid parkimiskohti või parkida auto selliselt, et see takistab kaebaja liikumist. Ka see, kas trepikoda on patsientide vastuvõtu ajal lukustatud ja avatakse vaid patsiendi saabumisel, ei ole käesoleva kohtuvaidluse teema, vaid kaasomanike omavahelise kokkuleppe küsimus. KOS § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud reguleerida kaasomandi eseme kasutust kokkuleppega. Ravikabinetti külastab üks patsient korraga. Seega ei toonud kasutusotstarbe muutmine parkimisvõimaluste osas kaasa olulist muutust võrreldes olukorraga, kus samad ruumid oleks jäänud korteriteks. Puudub õigusnorm, mis kohustaks olemasolevas ehitises mõne ruumi kasutusotstarbe muutmisel esitama nõuet täiendavate parkimiskohtade ra-

3-12-716 5(9) jamiseks. Kaasomanikel on võimalik parkimiskohtade kasutuskord kindlaks määrata ning sellega reguleerida ühtlasi ka kolmanda isiku klientide parkimist. Parkimiskohtade kasutuskord ei ole küsimus, mida peaks lahendama haldusorgan kasutusloa menetluses.

5.7. Kaebaja väitel esitati vastustajale joonise seletuskirjas valeandmeid kaldtee kaasomanike poolt kooskõlastamise kohta ning vastustaja pidanuks selle tuvastama. Kasutusloa taotlust menetledes ei pea vastustaja kontrollima kõiki asjaolusid, nt joonise seletuskirjas esitatud kõigi väidete õigsust. See, kas korteriomanikud küsivad kasutusotstarbe muutmist otsustades huvitatud isikult teavet ja dokumente või annavad allkirja asja sisusse süüvimata, ei vaja haldusorgani poolt väljaselgitamist. Haldusorgani poolt tõendite kogumine ja asjaolude tuvastamine saab piirduda üksnes sellega, mida rakendatavad normid ette näevad.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 6. RH palub apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 11.03.2013 otsuse tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada.

6.1. Kohus leidis ebaõigesti, et kasutusotstarbe muutmiseks oli olemas korteriomanike enamuse nõusolek. Kasutusluba väljastatakse ehitise kohta. Ehitisregistri andmetel asub Ravi tn 15a kinnistul kaks ehitist – 2-korruseline Ravi tn 15a/1 hoone ning 1-korruseline Ravi tn 15a/2 hoone. Nii Tallinna Linnavalitsuse 13.02.2012 protokolliline otsus nr 6, millega lubati TLPA-l väljastada kasutusluba, kui ka kasutusluba ise viitavad konkreetsele ehitisele, milleks on Ravi tn 15a/1 eluhoone. Kinnistusraamatu andmetel asub Ravi tn 15a/1 hoones 7 korterit (korterid nr 7-13). Korter nr 14, mille omanik GK võttis osa korteriomanike nn üldkoosolekust, ei ole Ravi tn 15a/1 eluhoone osa, vaid asub eraldi hoones Ravi tn 15a/2. Ehitise definitsioonist lähtudes (EhS § 2) ei olnud korteri nr 14 omanik Ravi tn 15a/1 ehitise kaasomanik. Ravi tn 15a/1 hoonel ei ole mitte 7, vaid 6 omanikku (MH, KR, RH, LK, AV ja KF). Seega, isegi kui asuda seisukohale, et 20.09.2011 korteriomanike üldkoosolek toimus, on väidetava nõusoleku andnud ainult 3 korteriomanikku – KR, AV ja KF. See tähendab, et EhS § 33 lg-st 8 tulenev kasutusloa taotluse esitamise eeldus – korteriomanike enamuse nõusolek – puudub. Vastustaja pidanuks EhS § 34 lg 1 p 4 alusel kasutusloa andmisest keelduma, sest korteriomanike enamuse nõusoleku puudumise tõttu ei vastanud kasutusloa taotlus nõuetele. Andmed Ravi tn 15a/1 eluhoone kohta on kinnistusraamatust igaühele kättesaadavad. Haldusorgan pidanuks andmete kontrollimisel tuvastama, kes on Ravi tn 15a/1 hoone kaasomanikud, kellel on õigus osaleda ja hääletada selle hoone korteriomanike üldkoosolekul.

6.2. Kohus jättis hindamata kaebaja väite, et korteriomanike 20.09.2011 koosolekut ei ole toimunud. Üldkoosoleku otsuse allkirjastanud korteriomanikud AV ja KF kinnitavad 20.02.2013 kirjas kaebajale, et tegelikult mingit koosolekut ei toimunud. See näitab täiendavalt, et EhS §

33 lg-st 8 tulenev korteriomanike häälteenamuse otsuse nõue on täitmata.

6.3. Halduskohus on haldusorgani kaalutlusõiguse teostamise sisulise hindamise asemel üksnes nentinud, et vastustaja väitel seda tehti, ning kahe eluruumi kasutusotstarbe muutmine ei too kaasa kaasomandis oleva trepikoja kasutusotstarbe olulist muutumist. Praeguses vaidluses on peamine küsimus seoses kolmanda isiku majandustegevusega trepikotta väidetavalt paigaldatud kaldteega, mis võib oluliselt muuta trepikoja kasutamise otstarvet ning kahjustada teisi majaelanikke. Riigikohtu otsusest nr 3-3-1-62-03 tuleneb üheselt, et haldusorganil on kohustus sisuliselt hinnata, kas kasutusloa andmine võib kaasa tuua negatiivseid tagajärgi. Käesoleval juhul ei ole seda tehtud. Kasutusloa andmise aluseks oleva otsuse seletuskirjas on üksnes viidatud ehitusprojektide kooskõlastamisele pädevate ametkondade poolt, kuid võimalike negatiivsete mõjude hindamist pole mainitud. Kaebaja ei ole kohustatud tõendama, et treppidel liikumine on ohtlik. See ei pruugigi olla otseselt ohtlik, negatiivseks mõjuks võib pidada ka põhjendamatut

3-12-716 6(9) ebamugavust. Sellise kaldtee paigaldamine tekitaks väga suuri ebamugavusi trepikojas liikumisel, arvestades eriti seda, et sissekäigust mõlemal pool seisavad lapsevankrid ning majas on 5 väikest last. Vastustaja ei ole järginud uurimispõhimõtet. Vaatamata sellele, et menetluses osalesid kooskõlastuste andjana ka teised haldusorganid, sh Päästeamet, on õiguspärase haldusakti andmise eest vastutav vastustaja.

6.4. Kohtu seisukoht, et kaebaja väide seoses maamaksu olulise suurenemisega pole vaidluse lahendamisel asjassepuutuv, kuna ei seondu kaasomandi osa faktilise kasutamisega, on vastuolus Riigikohtu seisukohaga (nt otsused nr 3-3-1-62-03; 3-3-1-34-05; 3-3-1-60-07), mille kohaselt tuleb kasutusloa väljastamise otsustamisel muu hulgas hinnata ka seda, kas ehitise või selle osa kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist. Ehitise kasutusotstarbe muutmine selliselt, et osa elamumaast muutub ärimaaks, toob kaasa olukorra, kus kõik Ravi tn 15a/1 hoone korteriomanikud on sunnitud hoone äripinna osa eest maksma maamaksu hoolimata sellest, kas nad olid teise isiku äritegevusega nõus või mitte. Tegemist on kasutusloa muutmisega mittenõustunud korteriomanike õiguste intensiivse riivega ning seetõttu vajas küsimus haldusorgani poolt sisulist hindamist. Kõik väidetava üldkoosoleku otsusele mitte alla kirjutanud isikud on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p-st 3 tulenevalt haldusmenetluses kolmandad isikud, kellele oleks tulnud vastavalt HMS § 40 lg-le 1 anda enne haldusakti andmist võimalus esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Arvestades, et korteriomanike vahel puudus selles küsimuses konsensus ning see pidi olema vastustajale teada, oli vastustajal kohustus kaasata kasutusloa menetlusse kõik kinnisasja kaasomanikud ja muud puudutatud isikud ning nende arvamused ja vastuväited ära kuulama. Vastustaja ei ole seda teinud. 7. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja nõustub halduskohtu seisukohtadega ja lisab järgmist.

7.1. Kohus leidis õigesti, et kasutusotstarbe muutmiseks oli andnud nõusoleku korteriomanike enamus. Väär on kaebaja seisukoht, et GK-il ei olnud õigust osaleda koosolekul. Kinnistusraamatu registriosa nr 1346601 väljavõtte kohaselt kuulub kolmandale isikule 376/3060 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 8 ning kaasomandi osa on kitsendatud muu hulgas korteriomandi nr 13467201 koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega. Kinnistusraamatu registriosa nr 13467101 väljavõtte kohaselt kuulub kolmandale isikule 306/3060 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr 13 ning kaasomandi teostamine on kitsendatud muu hulgas korteriomandi nr 13467201 koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega. Korteriomand nr 13467201 kuulub GK-le. Kaebaja seisukoht on vale ka seetõttu, et 02.12.2011 avalduses on korteriomanike enamus väljendanud oma tahet seoses korteriomandite nr 8 ja 13 kasutamise otstarbe muutmisega.

7.2. Väär on väide, et haldusorgan ei ole kasutusloa väljastamisel teostanud kaalutlusõigust ning on rikkunud uurimisprintsiipi. Vastustaja kogus menetluses kõik vajalikud andmed ja kaasas menetlusse pädevad haldusorganid, kelle esindajad on teostanud ehitise ülevaatuse ja kinnitanud, et ehitis vastab nõuetele ning seda on võimalik kasutada taotletud otstarbel. 8. KR palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

8.1. Eksitav on kaebaja väide, et nõusoleku on andnud Ravi tn 15a/1 hoone kolm korteriomanikku kuuest. Kasutusloa taotlusega kaasnes ka avaldus elamumaa sihtotstarbe osaliseks muutmiseks ning kaebaja ei ole arvestanud neljanda korteriomaniku MH nõusolekuga. Avaldusel on väljendatud nelja ehk siis omanike enamuse soov. Kuna Ravi tn 15a korteriomanike poolt rikkumistega moodustatud korteriühistu on Harju Maakohtu jõustunud 12.11.2010 otsusega tsiviilasjas nr 2-10-19308 tunnistatud likvideeritavaks, kuid on siiani likvideerimata, ei ole õige

3-12-716 7(9) viidata üldkoosolekule või selle puudumisele. Seadus ei määratle häälteenamuse saavutamise konkreetset vormi.

8.2. Korteriomanike enamuse häältega esitatud avaldusele oli lisatud ka kolmanda isiku allkirjastatud dokument, millega ta garanteeris elamumaa osaliselt ärimaaks muutmisel maamaksu hinnavahe tasumise eranditult kõigile selle kinnistu kaasomanikele. Kolmas isik kinnitab ka kohtule, et nõustub ja kohustub tasuma kõrgemast maamaksust tuleneva hinnavahe kõigile maa kaasomanikele ning kellegi kulud kolmanda isiku tagasihoidlikust ja suurt nõudlust omavast meditsiiniteenuse osutamisest (neuroloogiline nõelravi) ei suurene.

8.3. Trepikoja poolkorrusele vajadusel (kui ilmub selline patsient) paigaldatavat ja teisaldatava kaldteed aktsepteeris Liikumispuuetega Inimeste Ühing, Terviseameti Põhja talitus, Põhja-Eesti Päästekeskus ja Kesklinna Linnaosa Valitsus. Väited nende ajutiste rööbaste ohtlikkusest ei ole kõneväärsed. Korteriomandi väärtuse vähenemine nende tõttu ei ole tõendatud.

8.4. Parkimisprobleeme ei ole. Hoone esine tänavapool kuni Hospidali tänavani on vaba tasuta parkimiseks 2 tunni jooksul. Kinnistu tänavapoolsel osal kolmanda isiku büroo kõrval asub kolmanda isiku poolt välja ehitatud kivisillutisega 1-kohaline parkimiskoht, mis on põhiliselt vaba ja mida kolmas isik pole keelanud kasutada ka kaebajal.

8.5. Kuna kolmanda isiku alaline elukoht on Kasahstanis ning patsiente võtab ta Eestis vastu ainult aprillist oktoobrini, siis ei ole ruumid suuremal osal ajast üldse kasutusel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 9. Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsusega kasutusloa tühistamiseks alust. 10. Apellatsioonimenetluses käib jätkuvalt vaidlus selle üle, kas on täidetud EhS § 33 lg-st 8 tulenev nõue, mille kohaselt esitab kasutusloa taotluse korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et haldusorgan ei ole seda sätet ebaõigesti kohaldanud. Kaebaja leiab apellatsioonkaebuses, et korteriomanike enamuse nõusolek puudus, kuna kasutusluba on antud Ravi tn 15a/1 eluhoone kasutusotstarbe muutmiseks, GK on aga Ravi tn 15a/2 hoones asuva korteri omanik ning seetõttu ei saanud haldusorgan tema nõusolekuga arvestada. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi lg 2 näeb ette, et korteriomandi esemeks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 1 lg 4 kohaselt peavad korteriomandid olema ühe kinnisasja piires. Kinnistusraamatu registriosadest nr 13466501, nr 13466601, nr 13466701, nr 13466801, nr 13466901, nr 13467001, nr 13467101 ja nr 13467201 nähtuvalt on kõik Ravi tn 15a kinnistu korteriomanike 20.09.2011 üldkoosoleku otsuses ja 02.12.2011 avalduses, millega korteriomanikud taotlesid seoses Ravi tn 15a korterite nr 8 ja 13 kasutamise otstarbe muutmisega muuta katastriüksuse sihtotstarvet, loetletud korteriomandid sama kinnisasja piires. Kuna kõigi kaheksa korteriomandi, sh GK-le kuuluva korteriomandi, osaks on muu hulgas mõtteline osa ühest ja samast kinnistust, oli GK korteriomanik, kelle nõusolekuga sai kasutusloa taotlemisel ja andmisel arvestada. 11. Seoses kaebaja jätkuvate väidetega haldusorganile esitatud üldkoosoleku otsuse mitmeti mõistetavuse ja koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega leiab ringkonnakohus, et korteriomanike üldkoosoleku otsusest koos korteriomanike 02.12.2011 avaldusega ei saa tekkida

3-12-716 8(9) kahtlust selles, et korteriomanike enamus oli nõus korterite nr 8 ja 13 kasutuselevõtmisega äriruumidena ning ehitise kasutamise otstarbe ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega. Otsuses ja avalduses puuduvad vaid kaebaja ja LK allkirjad. Kinnistusraamatu registriosa nr 13466 andmetel on kaebaja ja LK korteri nr 9 (783/3060 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruum nr 9) ühisomanikud ning registriosast nr 13467001 nähtuvalt kuulub neile ka ühisomandina 1/2 korteri nr 12 (388/3060 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum nr 12) kaasomandist (1/4 kaasomandist kuulub AV-le ja 1/4 KF-le). KOS § 19 lg 1 näeb ette, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt ning nendel on mitme peale üks hääl. Seega on kaebajal ja LK-l kahepeale kokku 1 hääl. Kui kaebaja ei olnud üldkoosoleku otsusega nõus, oli tal võimalus taotleda selle kehtetuks tunnistamist.

12. Apellatsioonkaebuse esitamisel pidas kaebaja vaidluse peamiseks küsimuseks trepikoja kasutusotstarbe olulise muutumisega seonduvat. Ringkonnakohtu istungil kinnitas kaebaja, et trepikoja kasutamise ja kaldteega seonduvat temaatikat ei pea ta enam oluliseks. Seetõttu ringkonnakohus neid küsimusi pikemalt ei käsitle ning väljendab vaid nõustumist halduskohtu seisukohaga, et praegusel juhul ei toonud kahe korteri kasutusotstarbe muutmine kaasa kaasomandis oleva trepikoja kasutusotstarbe muutumist ning ravikabineti klientide poolt trepikoja kasutamine ei välju tavapärase kasutamise raamidest.

13. Kaebaja peab enda õiguste ülemääraseks riiveks maamaksu suurenemist seoses sellega, et osa elamumaast muutub ärimaaks. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega, kuid korteriomanikud võivad sellest suhtest kokkuleppe alusel kõrvale kalduda. Kolmas isik on 16.04.2012 avalduses kinnitanud, et ta kohustub kõigile teistele korteriomanikele (korterid 7, 9, 10, 11, 12, 14) kompenseerima maamaksu suurenemise seoses tema korterite 8 ja 13 kasutusotstarbe muutmisega. Sama kinnitas kolmas isik ka kohtumenetluses. Seega ei koorma maamaksu suurenemine kaebajat.

14. Seoses ringkonnakohtu istungil kaebaja poolt taas tõstatatud parkimise temaatikaga nõustub ringkonnakohus halduskohtu otsuse seisukohtadega ning HKMS § 201 lg-le 4 tuginedes ei korda neid.

15. Apellatsioonkaebuses on kaebaja leidnud ka seda, et haldusmenetluses oleks tulnud tema arvamus ja vastuväited ära kuulata. Kaalutlusotsuse puhul on asjast huvitatud isikute ärakuulamine oluline, kuid see ei tähenda, et kui mingil põhjusel pole huvitatud isiku seisukohad otsuse tegijani jõudnud, on kaalutlusotsus igal juhul diskretsioonivea tõttu õigusvastane ja halduskohtul tuleb see tühistada. Kui halduskohus tuvastab, et kaalutlusotsuse tegemisel on puudutatud isiku olulised huvid jäänud kaalumata, siis on tegemist materiaalselt õigusvastase haldusaktiga, mis tuleb tühistada. Samas, kui kohus leiab haldusorgani kaalutlusruumi arvestades, et kaebaja poolt kohtus esile toodud asjaolud ei ole sellised, mis saanuks nende kaalumise korral tuua kaasa asja teisiti otsustamise, ei ole tegemist materiaalselt õigusvastase haldusaktiga. Praeguses asjas ei ole põhjust asuda seisukohale, et kasutusloa andmine riivaks ebaproportsionaalselt kaebaja õigusi või huve. Kasutusluba on õiguspärane ja selle tühistamiseks ei ole alust.

16. Ringkonnakohus ei tee otsus kaebaja kasuks, mistõttu jäävad kaebaja apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 109 lg 1 alusel nende endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

3-12-716 9(9) Kaire Pikamäe

Ruth Plaks Silvia Truman