3-13-2306/33 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Silvia Truman, Ruth Plaks ja Kaire Pikamäe

Määruse tegemise aeg ja koht

14. juuli 2014, Tallinn

Haldusasja number

3-13-2306

Haldusasi

OÜ BPT Varahaldus kaebus Tallinna Linnaplaneerimi-

se Ameti 26.09.2013 ehitusloa nr 66372 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ BPT Varahaldus

Vastustaja – Tallinna linn

Eeldatav kolmas isik – OÜ Mirco Invest

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 11.11.2013 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ BPT Varahaldus määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta OÜ BPT Varahaldus määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 11.

novembri 2013. a määruse resolutsiooni punkt 1 haldusasjas nr 3-13-2306 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määrus on lõplik ja selle peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ-le BPT Varahaldus kuulub kinnistu asukohaga Tartu mnt 63, Tallinn (registriosa nr

xxxxxxxx). Kinnistul asub ärihoone Valge Maja, mille ruume kaebaja välja üürib. Kinnistu

piirneb ühest küljest Laulupeo tn 2 kinnistuga (registriosa nr xxxxxxx), mis kuulub OÜ-le

Mirco Invest ning mis on hoonestamata elamu- ja ärimaa.

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 26.09.2013 ehitusloa nr 66372

ehitise püstitamiseks aadressil Laulupeo tn 2.

3. OÜ BPT Varahaldus esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 26.09.2013 ehitusloa

nr 66372 tühistamiseks, leides, et TLPA on rikkunud head haldustava, uurimisprintsiipi ja

kaebaja õigust olla ära kuulatud. Ehitusluba ei ole õiguspärane, kuna ei ole kooskõlas kehtiva

õigusega ning on antud kaalutlusvigadega; ehitusloa andmine on motiveerimata.

Ehitusprojekti muudeti, kuid enne ehitusloa andmist ei võimaldatud kaebajal muudetud pro-

jektiga tutvuda ja oma seisukohti esitada. Muudetud ehitusprojekt ei vasta detailplaneeringule,

mis näeb Tartu mnt 63 kinnistule juurdepääsutee Laulupeo tänavalt kahest kohast – projektee-

3-13-2306

2(8)

ritava parkimismaja juurest ja Tartu mnt poolsest otsast. Ehitusprojekti järgi kaob üks juurde-

pääsutee. Sellega muutub hoones tegutseval toitlustusasutusel oluliselt raskemaks ja kuluka-

maks igapäevase majandustegevusega tegelemine. Juurdepääsutee kaotamisega kaasneb kae-

bajale suur varaline kahju ning võimatus või oluline raskendatus hoonet eesmärgipärasel viisil

kasutada.

Ehitusprojekti kohaselt on evakuatsiooniväljapääsudeks püstitatava hoone aknad alates teisest

kuni viienda korruseni, mis avanevad Tartu mnt 63 kinnistule. See takistab Tartu mnt 63 hoo-

ne kasutamist. Ehitusprojekt on vastuoluline. Esialgse projekti järgi oli Laulupeo tn 2 kinnis-

tule kavandatud hoonel ka kaks evakuatsiooniväljapääsu esimese korruse uste näol, mis ava-

nesid kaebaja kinnistule. Ebaselge on, kas neid uksi ehitatakse või mitte. Ehitusprojekti sele-

tuskirja kohaselt küll mitte, kuid projekti joonistel on uksed olemas. Ehitusprojekt ei vasta ka

tuleohutusnõuetele (Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad

tuleohutusnõuded“ § 20 lg 2, § 22 lg 1). Kaebaja kinnistul ei ole võimalik planeerida tegevusi,

mis takistavad evakuatsiooniväljapääsude avamist või kasutamist (tuleohutuse seaduse § 3 lg

1 p 6). Kinnistusraamatust nähtuvalt on Laulupeo tn 2 kinnistu suurus 409 m2 ning ehitusloa

kohaselt on kavandatava hoone ehitusalune pind 331,9 m2. Seega on kavandatav hoone, võr-

reldes kinnistu suurusega, ebamõistlikult suure ehitusaluse pinnaga. Seetõttu ei oleks võimalik

tagada kinnistul päästetööde tegemist (Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 § 28 lg 1 p-d 2-4)

ning faktiliselt toimuksid päästetööd kaebaja kinnistul.

Kavandatav ehitis vähendab kaebaja kinnistu väärtust. Hoone ehitatakse kahe kinnistu piirile

ning kaebaja hoonest 3 m kõrgemana, mistõttu väheneb ehitusloa realiseerimisel oluliselt

loomuliku valguse hulk ning vaate atraktiivsus. Ebasobiv on kavandatava hoone arhitektuurne

lahendus ning hoone paiknemine kinnistul. Kavandatav hoone saab olema kaebaja hoonele

ebamõistlikult lähedal. Ehitusprojekti joonise järgi planeeritakse hoone ehitada kokku kaebaja

kinnistul oleva hoonega ja seda ilma kaebaja nõusolekuta. Kavandatav hoone varjab kaebajale

kuuluva hoone linnale avatud osa kogu ulatuses. Selle tulemiks võivad olla m.h üürnike soov

üüri alandada või üüripinnast loobuda ning kaebaja raskused uute üürnike leidmisega. Ehitus-

projekti kohaselt on Laulupeo tn 2 kinnistult sadeveed juhitud kaebaja kinnistule, mis ohustab

kaebajale kuuluva hoone seisukorda ning kahjustab seda.

Kaebaja esitas ka esialgse õiguskaitse taotluse ehitusloa kehtivuse peatamiseks. Ehitustege-

vuse alustamisega luuakse kaebaja omandiõiguse rikkumise ning vara väärtuse kahanemise

oht; ehitusloa realiseerimisega kaasneks kaebaja vara väärtuse oluline vähenemine ning kae-

baja omandiõiguste rikkumine. Kaebajale kahjulike tagajärgede saabumine ei ole kindlasti

välistatud ja on pigem tõenäoline. Ehitusloa alusel ehitamiseks tuleb vältimatult kasutada

kaebaja kinnistut, millega kaebaja ei ole nõustunud. Laulupeo tn 2 kinnistult sadevete juhti-

mine kaebaja kinnistule kahjustab kaebaja vara väärtust oluliselt ning toob kaebajale kaasa

kulutusi. Ehitusloa vastuolu detailplaneeringuga toob kaasa kaebaja kinnistule juurdepääsu

sulgemise.

4. Tallinna Linnaplaneerimise Amet palus jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

Kaebus on ilmselgelt perspektiivitu. Kaebusest ei nähtu ühtegi kaebaja õigust, mis kuuluks

käesolevas kohtuvaidluses kaitsmisele. Kaebajale ei tulene ühestki õigusaktist õigust atrak-

tiivsemale vaatele või suuremale valgusehulgale. Naaberkinnistute omanike vahelised võima-

likud erimeelsused on lahendatavad tsiviilkohtumenetluses. Tõendamata on väide kinnistu

väärtuse vähenemisest ja arusaamatu on väide, et kaebajal muutub võimatuks oma kinnistu

kasutamine, kui kõrvale ehitatakse üks täpselt samalaadne hoone. Esialgse õiguskaitse kohal-

damine saaks kõne alla tulla siis, kui kaebuse eesmärgi saavutamine võiks osutuda oluliselt

raskendatuks või võimatuks. Vastustajale jääb kaebuse eesmärk selgusetuks. Ehitusloa alusel

rajatakse linnakeskkonda sobiv ja visuaalselt meeldiv hoone. Kaunis ja väljapeetud linnaku-

jundus on kaitsmisele kuuluv avalik huvi. Ehitusluba on antud kehtiva detailplaneeringu alu-

3-13-2306

3(8)

sel ning esialgse õiguskaitse kohaldamine rikuks ebaproportsionaalselt Laulupeo tn 2 kinnistu

omaniku õigusi. Vaidlustatud ehitusloa realiseerimine ei too kaebajale kaasa pöördumatuid

tagajärgi, sest kaebajale positiivse kohtuotsuse korral saab ta nõuda tekitatud kahju hüvita-

mist. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid võimalike kahjulike mõjutuste kohta. Ehitusluba on

nõuetekohaselt motiveeritud. Kaebaja oli menetlusse kaasatud, tema vastuväiteid kaaluti ja

enamuse vastuväidetega ka arvestati. Kaebajale on muudetud ehitusprojekti tutvustatud ja

vastupidine väide pole õige. Laulupeo tn 2 kinnistule projekteeritud äri-, büroo- ja eluhoone

on vastavuses kehtiva detailplaneeringuga lubatud hoonestusalaga, hoonealuse pinnaga, sule-

tud brutopinnaga, korruselisusega, kõrgustega ning maa sihtotstarvetega. Arhitektuurse la-

henduse on heaks kiitnud TLPA kesklinna piirkonna arhitekt, Tallinna Kesklinna Valitsuse

arhitekt ning ameti projektide läbivaatamise komisjon. Detailplaneering näeb ette juurdepääsu

Tartu mnt 63 kinnistule Laulupeo tänavalt projekteeritud parkimismaja juurest ja seda juurde-

pääsuõigust ehitusprojektiga ei piirata. Projektiga ei kavandata kaebaja kinnistule mingeid

ehitisi, tehnovõrkudega seonduvat ehitustegevust, pinnakatete uuendamist ega ka evakuat-

siooni väljapääse; evakuatsioon toimub trepikoja kaudu sisehoovi. Hädaväljapääsudeks on

büroo- ja elukorrustel avatavad aknad. Laulupeo tn 2 kinnistu sajuvesi juhitakse kinnistu ka-

nalisatsioonitorustiku ühisvoolsesse liitumiskaevu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 147, samuti

kohtupraktika kohaselt peab naaber taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga.

5. OÜ Mirco Invest esialgse õiguskaitse taotluse osas seisukohta ei esitanud.

6. Tallinna Halduskohus jättis 11.11.2013 määruse p-ga 1 esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata. Taotlus ei ole põhjendatud. Esitatud ei ole asjaolusid, mis tingiksid ehitusloa

kehtivuse peatamise. Kaebaja on saanud oma arvamuse esitada ning tema seisukohtadega on

osaliselt ka arvestatud. Tartu mnt 63 kinnistut soetades pidi kaebaja arvestama kehtiva de-

tailplaneeringuga ja sellest tulenevate naaberkinnistul ehitamise võimalustega. Toitlustusasu-

tus (ilmselt peab kaebaja silmas restorani Mack Bar-B-Que) asub kaebaja kinnistul paikneva

hoone Tartu mnt ja Hermanni tänava poolses nurgas. Kaebaja kinnistu avarasse siseõue, kus

eeldatavalt toimub kauba laadimine, on olemas juurdepääsud nii Laulupeo tänavalt nn parki-

mismaja juurest kui ka Hermanni tänavalt. Kohtule ei nähtu, et ehitusprojektiga need võima-

lused kaoksid. Samas ei nähtu, et teist kaebaja viidatud sissepääsu/juurdepääsu Laulupeo tä-

navalt Tartu mnt poolses otsas saaks ka praegu kasutada veokite liikumiseks. Samas seda ligi-

pääsu ei kaotata ja see jääb endisesse seisu. Kaebaja ei saa loota, et ta kasutaks juurdepääsu-

dena teise isiku kinnistut, mis seni oli ehitisteta.

Kohtule ei nähtu, et projekteeritud hoone evakuatsiooniväljapääsud takistaksid kaebajal min-

gil moel oma kinnistu eesmärgipärast kasutamist. Laulupeo tn 2 planeeritav hoone ei ületa

detailplaneeringus ette nähtud hoone kõrgust. Samuti ei ületa Laulupeo tn 2 kinnistu ehiti-

sealune pind detailplaneeringus ettenähtut (detailplaneeringu kohaselt 365 m2, projekti järgi

331,9 m2). Kaebaja kinnistu sihtotstarve on kinnistusraamatu kohaselt ärimaa. Kaebajale kuu-

luvas hoones asuvad peamiselt bürooruumid ja kaubanduspinnad. Vabariigi Valitsuse

26.01.1999 määrusest nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“ tulenevad nõuded

eluruumidele, kuid äriruumidele ei kehti nõudeid, mille kohaselt peaks neis olema tagatud

teatud hulk insolatsiooni. Seega ei saaks kohus sellel alusel ehitusluba tühistada ka juhul, kui

kaebaja hoonete osades ruumides ehitusloaga ehitatav hoone varjab loomuliku valguse. Ka

äriruumidest avaneva vaate muutumise tõttu või kaebaja ärikinnisvara linnapildis nähtavuse

vähenemise tõttu ei saa kohus ehitusluba tühistada.

Sajuveed juhitakse mitte kaebaja kinnistule, vaid sajuvee eelvooluks on olemas linna ühiseel-

voolu ühiskanalisatsioon, mis paikneb Laulupeo tänaval. Hoone arhitektuurse lahenduse osas

on oma seisukohad avaldanud pädevad spetsialistid. Hooneid ei ehitata seejuures üksteise

külge või üksteisega kokku, nagu märgib kaebaja.

3-13-2306

4(8)

Kohtule seni esitatu põhjal võib järeldada, et kaebuse rahuldamise tõenäosus on pigem vähe-

ne. Ei nähtu, et kaebajale kaasneksid ehitusloa realiseerimisega pöördumatud kahjulikud taga-

järjed. Seetõttu ei ole alust asuda seisukohale, et kaebajal esineks esialgse õiguskaitse vajadus.

Esialgse õiguskaitse kohaldamine riivaks intensiivselt kolmanda isiku õigusi. Avalikku huvi

taotletud õiguskaitse meetme kohaldamiseks käesoleval juhul kohtule otseselt ei nähtu. Samas

saab möönda, et kui omavalitsusel on soov antud kinnistutel korrastada linnaruum sinna sobi-

vate hoonete ehitamisega, siis ei oleks avalikes huvides tõkestada plaanide elluviimine, mille-

ga kaasneb korrastatuse saavutamine.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

7. OÜ BPT Varahaldus palub määruskaebuses Tallinna Halduskohtu 11.11.2013 määruse

p 1 tühistada ning esialgse õiguskaitse taotlus rahuldada või alternatiivselt saata esialgse õi-

guskaitse taotlus halduskohtule uueks lahendamiseks. Halduskohus kohaldas ebaõigesti mate-

riaalõigust, hindas vääralt tõendeid ning rikkus oluliselt menetlusnorme (HKMS § 180 lg 1

koosmõjus HKMS § 203 lg-ga 2).

Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus ning kaebus ei ole ilmselgelt perspektiivitu. Kaebajat

ei ole sisuliselt ära kuulatud ega tema vastuväiteid arvesse võetud. See, et isikule on pelgalt

formaalsuse täitmiseks antud võimalus vastuväidete esitamiseks, ei anna kinnitust sellest, et

ärakuulamine oli tagatud.

Kaebaja ei väida, et Laulupeo 2 kinnistule ei tohiks üldse midagi ehitada, kuid ehitusprojekti

koostamisel ja ehitusloa andmisel tuleks siiski arvestada ka Tartu mnt 63 kinnistu omaniku

õigustatud huve. Ehitusprojekti realiseerimisel väheneb kaebaja vara väärtus vähemalt

600 000 euro ulatuses, mida tõendab ekspert Monica Meldo eksperthinnang. Vastustaja ei ole

kaebaja 21.12.2012 esitatud vastuväidetega arvestanud ega ehitusprojekti vastavalt muutnud.

TLPA on ehitusloa andmise otsustanud puudulikele andmetele tuginedes. Lahendamata on

küsimus pinnaveetaseme tõusust ning sellega kaasnevast võimalikust uputuse ohust Tartu mnt

63 asuvale Valgele Majale. Ehitusprojekti kaustas olev ehitusgeoloogiline uuring on poolik

ega kajasta kõike olulist, lisaks ei ole uuringus lähtutud täpselt sellest projektist, millele ehi-

tusluba on antud. Seetõttu polnud TLPA-l võimalik objektiivselt hinnata, kuidas ehitustööd ja

planeeritava hoone püstitamine mõjutab Tartu mnt 63 kinnistul olevaid hooneid. Välistatud

pole Tartu mnt 63 kinnistu ja Valge Maja vajumise ning hoone varisemise oht.

Ehitusprojekti materjalide juures olevate 3D piltide põhjal võib eeldada, et planeeritav hoone

ehitatakse kaebaja hoonega kokku ning vastustaja vastupidine väide on paljasõnaline. Kui

kokku ehitamist siiski ei toimu, siis ei nähtu ehitusprojektist hoonete vahelised kaugused.

Ehitusprojekt ei ole detailplaneeringuga kooskõlas, kuna kaotatud on üks juurdepääs Laulu-

peo tänavalt Tartu mnt 63 kinnistule. See, et juurdepääs Laulupeo tänavalt läbi ehitatava par-

kimismaja jääb alles, ei väära ehitusprojekti vastuolu detailplaneeringuga. Detailplaneeringu

kaardilt on näha, et juurdepääs Tartu mnt 63 kinnistule on olemas ka Laulupeo tänavalt Tartu

mnt poolsest osast. See juurdepääs on ka sõidukitega kasutatav ning võimaldab hoovi pääse-

mist ja toidukoha Viimne Reliikvia teenindamist; juurdepääs Hermanni tänavalt jääb liiga

kaugele.

Vastupidiselt TLPA kinnitusele on planeeritava hoone evakuatsiooniväljapääsud lahendatud

esimesel korrusel oleva kahe uksega, mis avanevad Tartu mnt 63 kinnistule. Selle projektla-

henduse, millega kaebaja ei nõustu, on kooskõlastanud ka Päästeamet. Projekti, mille kohaselt

evakuatsiooniväljapääsud lahendatakse vaid akende abil, ei ole Päästeamet kooskõlastanud.

Tartu mnt 63 kinnistu alale, kuhu avanevad Laulupeo 2 kinnistule kavandatud hoone evakuat-

siooniväljapääsud, soovib kaebaja planeerida haljastust ning lahendada ka parkimist või teisi

Tartu mnt 63 üürnike huve teenivaid tegevusi.

3-13-2306

5(8)

Kaebajale kuuluvat vara võib kahjustada ja vara väärtust vähendada see, kuidas on ehituspro-

jektis lahendatud sademevee ära juhtimine. Ehitusloa andmisel ei ole kaebaja sellekohase vas-

tuväitega arvestatud ega probleemi lahendatud. Ehitusprojekti kaustas on mitmeid kaarte ning

mõnelt neist on Tartu mnt 63 kinnistu osa, kuhu sademeveed on suunatud, lihtsalt ära kustuta-

tud, teistelt aga nähtub, et Laulupeo tn 2 sademeveed on ära juhitud üle Tartu mnt 63 kinnistu.

Halduskohus jättis põhjendamatult tähelepanuta asjaolu, et ehitusprojekt tugineb 2004. a keh-

testatud detailplaneeringule ning vastavalt Tallinna linna ehitusmääruse § 30 lg-le 2 tuleb

taotleda ehitise arhitektuur-ehituslikud tingimused juhul, kui ehitise projekteerimise aluseks

olev detailplaneering on kehtestatud enam kui viis aastat tagasi. Ehitusprojekti materjalide

hulgas vastavaid tingimusi ei ole ning nende väljastamist ei nähtu ka Tallinna planeeringute

registrist.

Vaatamata TLPA kinnitusele, et parkimist Laulupeo tn 2 ehitatava hoonega seonduvalt ei pla-

neerita Tartu mnt 63 parkimismaja kaudu, nähtub ehitusprojektist, et vastavaid muudatusi

tehtud pole. Ehitusprojekti kohaselt peab Laulupeo tn 2 hoone kohta olema tagatud 14 parki-

miskohta. Parkimiskorralduse sisulise lahendamata jätmise korral ei saa rääkida linnaruumi

korrastamisest, pigem raskendab ilma parkimiskohtadeta hoone rajamine juba olemasolevate

hoonete kasutamist. Praegu ei ole Laulupeo tn 2 korrastamata kinnistu, vaid sellel tegutseb

parkla.

Kavandatud hoone ei sobi Laulupeo tn 2 kinnistule, mida kinnitab määruskaebusele lisatud

spetsialisti arvamus. Uus hoone on Valgest Majast oluliselt kõrgem, ei taga piisavat loomu-

likku valgust Valgele Majale, samuti ei sobi see linnaruumi seetõttu, et varjab täielikult Valge

Maja kui olulise näite Eesti 20. sajandi arhitektuurist.

Ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt on asjaomaste isikutega (kelle kooskõlastused on esialg-

sel projektil) kooskõlastamata, mistõttu ei vasta see ka Tallinna linna ehitusmääruse § 34 lg-le

6. Samuti puudub ehitusloa aluseks oleval ehitusprojektil energiamärgis, mis on ehitusseaduse

(EhS) § 32 lg-te 1 ja 4 kohaselt kohustuslik; energiamärgis on antud 25.09.2012, st enne ehi-

tusprojektis tehtud muudatusi.

8. Tallinna Linnaplaneerimise Amet palus jätta määruskaebus rahuldamata ja jäi haldus-

kohtule esitatud seisukohtade juurde, märkides täiendavalt järgmist. Uputuse ohust pole kae-

baja varem rääkinud, mistõttu tuleb see väide jätta tähelepanuta. Samuti ei ole kaebaja vari-

semis- ja uputamisohtu millegagi tõendanud, samas linna toimikus sisalduvad nõuetekohased

uuringud just vastupidise tõendamiseks. Arusaamatud ja valed on kaebaja väited toimiku ma-

terjalidest ja kaartidelt mingisuguste andmete kustutamise kohta. Kui kaebajal on andmeid

kellegi kriminaalse tegevuse kohta, tuleb sellest linna teavitada, mitte oletuslikke ja alusetuid

süüdistusi esitada. M. Meldo eksperthinnanguga palub vastustaja mitte arvestada, sest seda ei

olnud halduskohtule esitatud; lisaks on hinnangu koostamise aluseks võetud andmed, millest

ei oleks saanud lähtuda. Samuti lähtub eksperthinnang sellest, et nn Valgel Majal ei ole või-

malik rohkem oma kinnistule midagi planeerida. Seda võimalust nagunii kehtiva detailplanee-

ringu järgi kaebajal ei ole, sest pärast parkimismaja valmimist on ta oma ehitusõiguse am-

mendanud. Tähelepanuta tuleb jätta ka nn spetsialisti hinnang Laulupeo tn 2 hoone sobivuse

kohta ümbruskonda; selles osas on otsust pädev tegema kohalik omavalitsus.

9. OÜ Mirco Invest palub jätta määruskaebus rahuldamata. Tartu mnt 63 kinnistu oman-

damisel pidi kaebaja detailplaneeringust teadlik olema ega saanud eeldada, et kehtiva planee-

ringu alusel kinnistule midagi ehitama ei hakata. Pealegi nähtub kinnistusraamatust Laulupeo

2 kinnistu osas, et kaebaja kasuks on 25.04.2008, s.o samal päeval, kui kaebaja on kinnistus-

raamatusse kantud Tartu mnt 63 kinnistu omanikuna, seatud eelmärge omandiõiguse üleand-

mise nõude tagamiseks. Seega sõlmisid kaebaja ning Laulupeo tn 2 kinnistu tolleaegne oma-

nik OÜ Marati Maja Laulupeo tn 2 kinnistu suhtes eellepingu, mis näitab kaebaja huvi Laulu-

3-13-2306

6(8)

peo tn 2 kinnistu ise ära osta. Mingil põhjusel jäi kaebajal eellepingust tulenev ostuõigus rea-

liseerimata ning kinnisasja omandas kolmas isik OÜ Mirco Invest. Kaebaja käitumisviis on

selgelt ajendatud huvist, et Laulupeo tn 2 kinnistule ei saaks ärihoonet ehitada keegi teine

peale tema enda ning oma tegevusega soovib kaebaja teadlikult takistada kolmandal isikul

ettevõtlusvabaduse teostamist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Määruskaebuses toodud väited ei anna selle rahuldamiseks ja halduskohtu määruse tühis-

tamiseks alust. Nõustudes halduskohtu määruse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus vajali-

kuks neid HKMS § 201 lg-le 4 ja § 203 lg-le 2 tuginedes korrata ning vastuseks määruskae-

busele märgib vaid järgmist.

Ringkonnakohus märgib esmalt, et ehitusluba saab puudutatud isik vaidlustada vaid on sub-

jektiivsete õiguste kaitseks. Kaebaja väidab, et vaidlusaluse ehitusloa realiseerimisel tekivad

talle sellised tagajärjed, mis piiravad oluliselt tema kinnistu kasutamise võimalusi ja tema vara

väärtus väheneks märkimisväärselt. Seega on kaebuse eesmärk naabrusõiguste rikkumise väl-

timine ning kaebajal esialgse õiguskaitse vajadust ei saa eitada. Samas nõustub ringkonnako-

hus halduskohtuga, et kaebusel puudub arvestatav eduväljavaade ning sel põhjusel pole

esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendatud. Kaebaja ei saa eeldada, et tema kinnistu kõrval

olevale äri- ja elamumaa sihtotstarbega krundile, mida seni on parklana kasutatud, hooneid

kunagi ei ehitata. EhS § 19 lg 1 näeb ette, et ehitise püstitamiseks ja laiendamiseks koostatava

ehitusprojekti aluseks on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailpla-

neering ning olemasolu korral kohaliku omavalitsuse väljastatud lisatingimused, mis täpsus-

tavad ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, mida detailplaneering ei sisalda. Asja

materjalide põhjal ei ole ringkonnakohtu arvates alust väita, et vaidlusaluse ehitusloa aluseks

olev ehitusprojekt kehtivale detailplaneeringule ei vasta. Kehtiv detailplaneering näeb Laulu-

peo tn 2 kinnistule äri- (50%) ja elamumaa (50%) sihtotstarbega 410 m2 suuruse ja maksi-

maalselt 365 m2 ehitusaluse pinnaga krundi moodustamise ning krundile ühe kuni 5/6-

korruselise hoone (hoonestuse kõrgus Laulupeo tn ääres 5 korrust, tagasiastega kuues korrus)

ehitamise. Vaidlusaluse ehitusloa aluseks oleva ehitusprojektiga neist tingimustest kõrvale ei

kalduta. Väites, et ehitise planeerimisel ei ole arvestatud muutunud olukorda ja ei ole taotletud

Tallinna linna ehitusmääruse § 30 lg 2 alusel arhitektuur-ehituslikke tingimusi, ei ole kaebaja

selgitanud, kuidas on olukord detailplaneeringu kehtestamise ajaga võrreldes muutunud ning

kuidas ehitusmääruses nimetatud tingimuste taotlemata jätmine tema õigusi rikub. Selliste

lisatingimuste eesmärgiks on tagada, et linnaruumi areng oleks ühtne ning planeeritav hoone

sobiks ümbruskonda. Käesoleval juhul on hoone arhitektuursele lahendusele pädevad spetsia-

listid, sh kesklinna piirkonna arhitekt hinnangu andnud, mistõttu ei saanud kaebaja väidetud

puudus asja sisulist otsustamist mõjutada. Kavandatud hoone sobivuse üle antud piirkonda on

pädev otsustama kohalik omavalitsus ning ehitusprojekti heakskiitmisega on Tallinna linn

seda ka teinud.

Vastuseks määruskaebuse esitaja väitele, et teda pole nõuetekohaselt ära kuulatud, on haldus-

kohus asjakohaselt ja piisavalt selgitanud, et kaebaja on olnud ehitusloa menetlusse kaasatud

ning asjaolu, et tema kõigi vastuväidetega ei arvestatud, ei tähenda, et ärakuulamine polnud

tagatud.

Kaebaja väited sellest, et ehitusprojekti kaustas olevad materjalid on poolikud ja nende põhjal

polnud vastustajal võimalik objektiivselt asjaolusid hinnata, on paljasõnalised ja põhistamata.

Ehitusloa taotluse kohaselt on ehitusgeoloogiliste ja –geodeetiliste tööde tegija Hades Geo-

deesia OÜ (reg. kood xxxxxxxxxx). Nimetatud töö on ka ehitusprojekti toimikus. Samuti on

ehitusprojekti seletuskirjas eraldi peatükk „Geoloogiline ehitus ja ehitusgeoloogilised tingi-

mused“, mille alapeatükiks on mh „Pinnaseveetase“. Viidatud alapeatükis on märgitud, et on

3-13-2306

7(8)

põhjust arvata, et ehitustegevuse tõttu selles piirkonnas on pinnaseveetase viimase 10. a jook-

sul alanenud. Kaebaja selle väite ümberlükkamiseks tõendeid esitanud ei ole. Küsimuse pin-

nasevee taseme tõusust ja sellega kaasneda võivast uputuse ohust tõstatas kaebaja ka ehitusloa

andmise menetluses ning seda seoses asjaoluga, et ehitusloa taotluse eelprojekti kohaselt soo-

viti projekteerida ka maa-alused korrused. Kaebaja vastuseisu tõttu on sellest loobutud ning

sama küsimuse taas tõstatamine pole asjakohane. Määruskaebuse esitaja väited Tartu mnt 63

kinnistu vajumise ja sellel paikneva hoone varisemise ohust m.h põhjusel, et kavandatav hoo-

ne ehitatakse kaebajale kuuluva hoonega kokku, on otsitud ja tõendamata. Ehitusprojekti ma-

terjalidest ei nähtu, et Laulupeo tn 2 kavandatud hoone ehitatakse Tartu mnt 63 hoonega kok-

ku ja sellele toetuvalt. Seda seisukohta ei lükka ümber ka ehitusprojekti 3D illustratiivsed

pildid. Nii ehitusprojekti (asendiplaan, töö nr 536, joonis nr 01) kui ka detailplaneeringu

(krundijaotusplaan, töö nr 02152-GE) kohaselt jääb kavandatav hoone Laulupeo tn 2 kinnistu

piiridesse ning kaebaja kinnistul asuva hoone ja kolmanda isiku kinnistule planeeritava hoone

vahele on projekteeritud ka tulemüür.

Ehitusloa taotlusele 21.12.2012 esitatud vastuväidetes ei väitnud kaebaja, et ehitusprojekti

kohaselt juhitakse Laulupeo tn 2 kinnistult sademeveed kaebaja kinnistule ja et see võib kaasa

tuua Tartu mnt 63 hoone keldri uputuse ja seeläbi kaebajale olulise kahju tekitada. Vastuseks

kaebuses ja esialgse õiguskaitse taotluses esitatud sellekohasele väitele on vastustaja selgita-

nud, et sademevee allikaks on ainult hoone katus. Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud,

et igale krundile on toodud omaette kanalisatsiooni liitumispunkt väljaspool krundi piiri.

Vastavalt ehitusprojekti tehnovõrkude koondplaanile on kolmanda isiku kinnistul olemas sa-

juveekanalisatsiooni hooneväljundtoru, mille kaudu juhitakse sajuvesi kanalisatsioonitorusti-

ku ühisvoolsesse liitumiskaevu. Ehitusprojekti materjalidest ei tulene, et sademevee ärijuhti-

mine toimuks üle Tartu mnt 63 kinnistu.

Detailplaneeringu krundijaotusplaanilt (töö nr 02152-GE) nähtub, et kaebaja kinnistule on

Laulupeo tänavalt juurdepääs krundile (positsioon 4) läbi parkimismaja. Lisaks on samale

krundijaotusplaanile märgitud juurdepääs Laulupeo tänavalt kolmanda isiku kinnistule (posit-

sioon 3). Kaebaja märgib 09.12.2013 avalduses, et kasutas Laulupeo tn 2 kinnistul asuvat

parklat. Asjaolu, et pärast hoone ehitamist ja parkla kaotamist Laulupeo tn 2 kinnistult kaotab

kaebaja ka sõidukitega juurdepääsu nimetatud kohast oma kinnistule (sh hoone hoovi), ei tä-

henda, et vaidlustatud ehitusluba või ehitusprojekt oleks vastuolus detailplaneeringuga. Ehi-

tusprojektiga ei kaotata detailplaneeringuga ettenähtud juurdepääsu kaebaja krundile.

Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on tuletõrjeautodel tagatud juurdepääs kõigile hoone kül-

gedele, v.a hoone tagumine nurk, mis külgneb vahetult Tartu mnt 63 hoonega; seega siseneb

päästemeeskond Laulupeo tn 2 hoonesse Laulupeo tn poolsest välisuksest. Vastustaja selgitu-

sel evakuatsioon korrustelt toimub maja tagumises nurgas asuva trepikoja kaudu ning aknad

on evakuatsiooniteeks vaid äärmise häda korral. Halduskohus on piisavalt põhjendanud, et

evakuatsiooniuste olemasolu või avanemine kaebaja kinnistu poole ei saa kaebajal kinnistu

seniseid kasutamise võimalusi ja omandiõiguse realiseerimist takistada ega kinnistu väärtust

vähendada. Samuti on kohus asjakohaselt märkinud, et akende kasutamine evakuatsiooniks on

samuti mõeldav, kuid sellist hädaolukorda, mil neid väljapääse tuleks kasutada, on tõenäoli-

selt harva. Kui õnnetus siiski juhtub ja teise isiku kinnistu saab kahjustatud, siis tekkinud kah-

jud tuleb hüvitada sõltumata sellest, kuhu evakuatsiooniteed avanevad.

Asja materjalidest nähtub, et ehitusprojekt on kaebaja viidatud ametkondade ja asutuste (Pääs-

teamet, Eesti Gaas, AS KH Energiakonsult, Tänavavalgustuse osakond, Tallinna Kommunaa-

lamet, Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Liikumispuudega Ini-

meste Ühing, Tallinna Sotsiaal- ja Tervishoiuamet ning AS Tallinna Vesi) poolt kooskõlasta-

tud ning asjaolu, et kooskõlastused on antud enne kaebaja vastuväidete põhjal projekti sisse

viidud muudatusi, ei tähenda, et ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt ei vasta Tallinna linna

3-13-2306

8(8)

ehitusmääruse § 34 lg-le 6. Samuti ei nähtu kaebusest ega määruskaebusest, kuidas kooskõ-

lastuste, mida vastustaja on vajalikuks pidanud, olemasolu või puudumine, samuti naaber-

kinnistul parkimiskorralduse väidetav lahendamata jätmine kaebaja õigusi mõjutada võiks.

Ehitusprojekti materjalide juures on 25.09.2012 väljastatud energiaarvutusel põhinev ener-

giamärgis (hoone köetav pind 1611.3 m2), mille kohaselt vastab projekteeritud hoone energia-

tõhususe miinimumnõuetele. Väites, et ehitusprojektil, millele ehitusluba on antud, puudub

energiamärgis, sest energiamärgise aluseks olev arvutus ei tugine õigetele andmetele, ei ole

kaebaja näidanud, milles andmete ja arvutuste ebaõigsus seisneb.

Vastuseks kaebaja väitele, et AS Rime Kinnisvara Vahendus eksperthinnangu nr

0126112013MM järgi on Tartu mnt 63 kinnistu turuväärtus praegu 13 miljonit eurot ning

Laulupeo tn 2 kinnistule planeeritava hoone rajamine võib vähendada kaebaja kinnistu

41väärtust hinnanguliselt 5% võrra, märgib ringkonnakohus, et kuigi kõrvalkinnistule hoone

püstitamine võib mõjutada kaebaja kinnistu turuväärtust, on kaebajal talumiskohustus, kui

kehtiv detailplaneering näeb vastavas mahus hoone ehitamise ette.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaire Pikamäe

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Silvia Truman