3-13-701/34 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Enno Loonurm Otsuse tegemise aeg ja koht 11.07.2014; Tallinna Halduskohus Haldusasja number 3-13-701 Haldusasi

A. H kaebus Maardu linna kohustamiseks Maardus, A asuva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise toiminguid jätkama ning lõpule viima Asja läbivaatamise kuupäev Kohtuistung 30.06.2014 Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebuse esitaja – A. H, lepingulised esindajad Marko Woronowicz ja Andrei Novikov; Vastustaja – Maardu Linnavalitsus, volitatud esindaja Tiiu-Ann Kaldma RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus ja kohustada vastustajat Maardus, A asuva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise toiminguid jätkama ja neid selleks ettenähtud korras lõpule viima;

2. Mõista Maardu linnalt menetluskuluna A. H kasuks välja tema poolt tasutud riigilõiv summas 15 eurot Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Otsuse avalikult teatavakstegemise päev on 11.07.2014. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. ENSV Põllumajanduse Ministeeriumi a/ü kohaliku komitee koosoleku 28.01.1960 protokolli nr 12 päevakorra punkti 2 alusel kinnitati aianduskrunt nr 217 Ü. Li nimele, hiljem on koosoleku protokolli tehtud parandus ning Li perekonnanime kõrvale on kirjutatud H (tl 8-10).

2. ENSV Põllumajanduse Ministeeriumi a/ü kohaliku komitee 08.02.1960 tüüplepinguga anti aianduskrunt nr 217 asukohaga Muuga aiandusasulas ning pindalaga 900 m2 tasuta kasutamiseks Ü. L. Lepingu lõppu on tehtud 05.05.1962 maakasutaja märge, et kasutamisõigus on üle antud ja et uue maakasutaja vastu nõudmisi ei ole (tl 11-14).

2

3. Eesti NSV Põllumajanduse Ministeeriumi Ametiühingu Kohaliku Komitee nõustus 10.11.1965 tähtajatu kasutuslepingu sõlmimisega K. Hga (tl 15).

4. A. H esitas 11.12.1997 Maardu Linnavalitsusele avalduse 831 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks aadressil A ning 12.11.1998 on esitatud avaldus ostueesõigusega erastatava maa erastamisväärtpaberitega ettemaksu tasumiseks (tl 42-43).

5. A. H esitas 01.04.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse nõudega avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omava faktilise asjaolu kindlakstegemiseks ning erastamise eeltoimingute tegemise kohustamise nõudes (tl 3-5).

6. Tallinna Halduskohtu 03.05.2013 määrusega jäeti kaebus käiguta. Kohus juhtis tähelepanu asjaolule, et kaebajal tuleks kõigepealt selgitada, millal on esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus, millises menetlusjärgus vastavad eeltoimingud on ja millisest tulenevalt katkestas kohalik omavalitsus eeltoimingute läbiviimise kui avaldus oli kunagi tähtaegselt esitatud ja kui erastamise eeltoimingutega alustamine oli sellel ajal õigustatud ning põhjendatud. Lisaks märkis kohus, et mis puutub kaebuses nimetatud avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omava faktilise asjaolu kindlakstegemisse, siis ei nähtu esitatud materjalist, kuidas see võiks seostuda maa erastamisega, mille eeltoimingutega on kohalik omavalitsus eeldatavalt alustanud ning need seejärel mingisugusel põhjusel katkestanud (tl 35-36).

7. A. H esitas 22.05.2013 kaebuse käiguta jätmise määrusele vastuse, milles märkis, et on pöördunud Maardu Linnavalitsuse poole kinnistu ostueesõigusega erastamiseks 11.12.1997. Erastamisprotsess katkes kaebaja hinnangul siis, kui Maardu linn ei olnud nõus erastamisel rakendama maareformi seaduse § 22 lg 1, mille kohaselt ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel. Kaebaja selgitas, et Maardu Linnavalitsus oli soovitanud pöörduda liitkaebusega halduskohtusse, et kohus teeks kindlaks, kas kaebaja on kinnistut vallanud üle

50. aasta ja kas tema maakasutus on seaduslik ning Maardu linna kohustamiseks erastamise eeltoimingute lõpule viimiseks (tl 40-41).

8. Tallinna Halduskohtu 28.11.2013 määrusega võeti A. H kaebus menetlusse. Kohus tõlgendas nõuet nii, et see oli esitatud kohaliku omavalitsuse kohustamiseks Maardus, A asuva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise toiminguid kõigepealt lõpule viima, sest puudusi võib olla rohkem ja üksnes kaebaja poolt nimetatud avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omava faktilise asjaolu kindlakstegemise taotlus ei pruugi veel maa ostueesõigusega erastamist tagada. Samuti selgitas kohus, et vajaduse korral on võimalik nõuet hilisemas menetlusjärgus või kohtuistungil täpsustada (tl 46).

KAEBUSE SISU JA TAOTLUS

9. A. H selgitab, et on koos oma isa K Hga vallanud alates 05.05.1962 katkematult kinnisasja aadressil Maardu, A. Nimetatud aadressil asuva kinnistu omanikuks on Maardu linn ja Maardu Linnavalitsusel ei ole seni olnud midagi selle vastu, et A. H saaks antud kinnistu omanikuks. Probleem on selles, et A asuval kinnistul on läbi viimata maareform.

10. Vaatamata sellele, et A. Hl endal olid vajalikud dokumendid originaalkujul säilinud, eelkõige 10.11.1965 Eesti NSV Põllumajanduse Ministeeriumi Ametiühingu Kohaliku Komitee nõusolek tähtajatu kasutuslepingu sõlmimiseks kaebaja isa K Hga aianduskrundi A kohta, ei olnud Maardu Linnavalitsus nõus kinnistu erastamisel rakendama maareformi seaduse § 22 lõiget 1, mille kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel. Eeltoodu tõttu on A. Hl katkenud eelnimetatud kinnistu erastamisprotsess.

11. Maardu Linnavalitsuses 13.11.2012 toimunud kohtumisel Maardu Linnavalitsuse arhitekti R. L ja Maardu Linnavalitsuse juristiga soovitati kaebajal pöörduda kaebusega halduskohtusse, et kohus teeks

3 kindlaks, kas kaebaja on kinnistut vallanud üle 50. aasta ja kas tema maakasutus on seaduslik, mis on avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omav faktiline asjaolu ja et kohus kohustaks Maardu Linnavalitsust kinnistu erastamise eeltoiminguid lõpuni viima.

12. Täiendavas 14.03.2014 seisukohas märgib kaebaja, et ei vaidle vastu sellele, et A asuva maaüksuse peal on olemas ehitis, mille vormistamisel võivad esineda puudujäägid ja mis AÕSRS § 14 lõike 11 alusel on hinnatav õigusliku aluseta püstitatud ehitisena, kuid eeldab, et nimetatud ehitise kohta oli omal ajal väljastatud ehitusluba. Kaebaja arvates ei oma praegu erilist tähendust see, et vastustaja on varem pööranud kaebaja tähelepanu ja teinud ettepaneku A asuva ehitise seadustamiseks. Kaebajal ei ole huvi nimetatud ehitist säilitada ja plaanib maaüksusel oleva ehitise lammutada. Seetõttu ei võinud kaebajal tekkida ka mõistlikku vajadust ehitise vormistamiseks ja ehitusloa saamiseks. Kaebajal on huvi ainult maaüksusel asuva krundi vastu. Kaebaja ja tema isa valdasid nimetatud maaüksust heauskselt. Vastustaja ei ole ka ise selle vastu vaielnud, et kõnealuse maaüksuse faktilised kasutajad on alates 1962. aastast olnud K ja A. H ja ei ole vastu olnud sellele, et A. H saaks antud kinnistu omanikuks.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

13. Maardu linn leiab, et kaebajal on täitmata A maaüksuse ostueesõigusega erastamise eeldused. Tuvastamata on avaldaja seadusliku maakasutusõiguse olemasolu ning A maaüksusel asuv ehitis on püstitatud ehitusloata.

14. Maa erastamist ostueesõiguse alusel reguleerib täpsemalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise kord. Nimetatud korra punktis 11 on sätestatud dokumendid, mis tuleb maa ostueesõigusega erastamise avaldusele lisada (ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid, senist maakasutust tõendavad dokumendid, maa kasutamiseks andmise otsus, maa looduses eraldamise akt, krundi plaan ja maa plaanid).

15. A. H ei ole Maardu linnale A maaüksuse erastamiseks esitatud avalduses esitanud andmeid maatükil asuvate ehitiste ega nende omandamise kohta.

16. Vastustaja on tuvastanud, et A ja K asuv aianduskrunt on eraldatud kodanik Lile, kes ei ole maa ostueesõigusega erastamise avaldust esitanud. Harju rajoonis, Muugal A aadressile on väljastatud 13.04.1960 arhitektuur-planeerimise ülesanne aianduskrundi hoonestamiseks, kuid ülesandest ei nähtu, kellele see on väljastatud. Samuti ei paikne ehitisregistri andmetel A krundil ehitisi ja puudub mistahes dokument, millest nähtuks, et A. H on A maakasutusõiguse omaja või ehitise omanik. Kinnistul asub ehitis, mis on ehitatud ehitusloata.

17. Kaebaja on esitanud Eesti NSV Põllumajanduse Ministeeriumi A/Ü komitee 10.11.1965 kirja, millest nähtub, et kohalik komitee on nõus tähtajatu kasutamise lepingu sõlmimisega kodanik K J poeg Hga temale 1960. aastal antud aianduskrundi kohta Muuga aiandusrajoonis Aasnurmiku tee nr 19, kuid samas ei nähtu, et selline leping oleks tegelikult sõlmitud. Kaebaja ei ole esitanud ühtki dokumenti, mis kinnitaks, et maakasutusõigus on kehtestatud korras üle läinud K Hle või A. Hle. Vastustajale teadaolevalt on K H surnud 03.06.2010, seega tema poolt antud volitus on lõppenud. Kuni ei ole tuvastatud, et K Hl ja tema võimaliku õigusjärglasena A. Hl on olemas A seaduslik maakasutusõigus, ei ole võimalik nimetatud maaüksuse erastamise eeltoimingutega jätkata.

KOHTU PÕHJENDUSED

18. Käesolevas haldusasjas taotleb kaebaja Maardu linna kohustamist jätkama maa ostueesõigusega erastamise toimingute läbiviimist ja neid lõpule viima. Lähtuvalt halduskohtumenetluse seadustiku paragrahvist 49 täpsustati nõuet veel ka kohtuistungil ning kaebaja märkis, et see on kaebuse menetlusse

4 võtmise määruses eesmärgipäraselt formuleeritud (kohtuistungi protokoll, tl 105). Kaebaja selgitas, et erastamist takistavad asjaolud on jäänud ebaselgeks ja olukorras, kus maad ei peaks saama (mingisugusel põhjusel) erastada, nähtuksid vastavast haldusaktist kirjalikud põhjendused (kohtuistungi protokoll, tl 105-106).

19. Nähtuvalt haldusasja materjalist ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selles, et maa ostueesõigusega erastamise avaldus oli 1997. aastal esitatud ja seda menetleti, kuid seejärel on kohalik omavalitsus eeltoimingute läbiviimise sisuliselt katkestanud. Toimikus on küll Maardu Linnavalitsuse arhitektuuri ja maakorralduse osakonna 15.10.2001 kiri, milles on toodud välja maa erastamise kaks olulist eeldust (maakasutusõigus ja seaduslikus korras püstitatud ehitise olemasolu) ja haldusasjas on ka viiteid linnavalitsuses toimunud nõupidamistele, kuid konkreetseid ettekirjutusi ei ole kaebajale tehtud.

Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra punktis 4 on sätestatud, et kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamisel õigusaktides sätestatud eeltoiminguid, selgitades välja kõik maa ostueesõigusega erastamise seisukohalt tähtsust omavad asjaolud ning punkti 19 kohaselt oli kohalik omavalitsus kohustatud teostama kõik maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud 3 kuu jooksul maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise päevast arvates. Ettevalmistavad toimingud pidid lõppema katastriüksuse moodustamise toimiku esitamisega riigi maakatastri pidajale katastriüksuse registreerimiseks ja ostueesõigusega erastamise toimiku esitamisega erastamise korraldajale.

Samas punktis on täpsustatud, et kui eeltoimingute lõpetamine viibib kohalikust omavalitsusest mitteolenevatel põhjustel, pikeneb vastavalt eeltoimingute teostamise tähtaeg. Maa ostueesõigusega erastamise korra punktide 133 ja 134 kohaselt määratakse vajaduse korral tähtaeg katastriüksuse moodustamise toimiku linnavõi vallavalitsusele esitamiseks ja kui vastav tellimus jääb tähtaegselt esitamata, siis lõpetab linnavõi vallavalitsus oma otsusega maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. Maa ostueesõigusega erastamise korra punktis 136 on sätestatud, et punktides 133 ja 134 nimetatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid lõpetavas linnavõi vallavalitsuse otsuses peab olema märgitud erastamise menetluse lõpetamise põhjus ja õiguslik alus viitega maareformi seaduse vastavale sättele.

Otsus tehakse taotlejale teatavaks allkirja vastu või tähtkirjaga. Eelnimetatu reguleerib küll menetluse lõpetamist seonduvalt sellega, et katastriüksuse moodustamist ei ole võimalik tellida, kuid kaudselt järeldub sellest regulatsioonist, et keelduv haldusakt on vaja anda ka siis, kui erastamise lõpetamise põhjus peaks selguma varasemas menetlusfaasis. See tuleneb ka haldusmenetluse üldistest põhimõtetest. Ka vastustaja möönis kohtuistungil, et vajaduse korral on võimalik anda keelduva sisuga haldusakt ning märkida põhjused, mille tõttu ei saa maad erastada (kohtuistungi protokoll, tl 106).

Praegu on aga erastamine seiskunud ning täpseid põhjuseid haldusasja materjalist ei ilmne, vähemalt ei ole need kaebajale päris lõpuni mõistetavad olnud. Arvestades asjaolu, et kaebaja poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise taotluse osas ei ole keelduvat haldusakti antud, kuid sisuliselt on vastav menetlus seiskunud, siis tuleb kaebus rahuldada ning kohustada vastustajat A asuva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise toimingutega jätkama ning neid selleks ettenähtud korras lõpule viima. Eelnimetatu ei tähenda seda, et vastustaja peab võimaldama kaebajale ilmtingimata ostueesõigusega maad erastada kui avaldus ei ole maa ostueesõigusega erastamise korra punktiga 11 kooskõlas või kui selleks on mingisugused muud põhimõttelised takistused, kuid erastamisest keeldumise korral nähtuksid kaebajale selgelt, millised on need olemuslikud põhjused, kui palju neid on ja kas need oleksid üldse ületatavad.

Nii näiteks ei ole kaebajal otstarbekas kõrvaldada mõnda üksikut puudust, kui mõne teise olulise vajakajäämise tõttu jääks taotlus hiljem nagunii rahuldamata. Kaebaja jaoks on vaja selgust. Vastustaja poolt käesoleva haldusasja menetluse käigus välja toodud etteheited või puudused ei asenda maa ostueesõigusega erastamise korra alusel vastuvõtmisele kuuluvat haldusakti. Seega tuleb maa erastamise eeltoimingutega lähtuvalt käesoleva kohtuotsuse põhjendustest jätkata.

20. Tulenevalt halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lõikest 1 mõistab kohus kaebuse rahuldamise korral kaebaja taotlusel vastustajalt menetluskuluna välja ka haldusasjas tasutud riigilõivu. Kaebaja on tasunud riigilõivu summas 15 eurot. Nimetatud summa tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Muus osas kaebajal menetluskulusid ei olnud (kohtuistungi protokoll, tl 106, keskel).

5

(allkirjastatud digitaalselt)

Enno Loonurm Kohtunik