3-13-70214/45 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 29.05.2014. a, Tallinn Haldusasja number 3-13-70214 Haldusasi K.A.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 20.11.2013 korraldusele nr 1610-k ning Tallinna Linnavalitsuse kohustamiseks Menetlusosalised Kaebaja – K.A., volitatud esindaja Heino Anderson Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Karin Laugas Kolmas isik – Tartu Ülikool, volitatud esindaja Kaspar Kamsakann Asja läbivaatamine Kirjalikus menetluses RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista K.A.ilt (ik xxxxxxxxxxx) Tartu Ülikooli (rk 74001073) kasuks välja menetluskulu summas (kolmsada kolmkümmend kolm) eurot. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul, arvates selle avalikult teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 30.06.2014, esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule.

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. K.A.ile kuulub Tallinna linnas Mustamäe linnaosas Kadaka tee 187a/1 kinnistu (katastritunnus 78405:502:2140).

2. Tallinna Linnavalitsuse 08.06.2011 korraldusega nr 987-k algatati Mustamäe linnaosas Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu koostamine.

3. Tallinna Linnavalitsuse 19.12.2012 korraldusega nr 1737-k võeti vastu Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneering. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 14.01 – 27.01.2013. K.A.

esitas ettepaneku peatada Mäealuse 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu menetlemine, kuna tema kinnistule 187a/1 puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) detailplaneeringu menetlust ei peatanud, tuues välja, et Tartu Ülikooli põhjenduste kohaselt ei ole võimalik tagada juurdepääsu Kadaka tee 187a/1 kinnistule läbi Mäealuse 14a kinnistu. TLPA selgitas, et Kadaka tee 187a/1 kinnistule on võimalik tagada juurdepääs nii läbi Kadaka tee 185 kinnistu, kuna osa Kadaka tee 185 kinnistust on ette nähtud Kadaka tee 187a/1 kinnistu suurendamiseks, kui ka läbi Kadaka tee 187 ja Kadaka tee 187a katastriüksustest koosneva kinnistu kaudu. Läbi naaberkinnistute juurdepääsutee kavandamine on võimalik ainult kinnistute omanike omavahelise kokkuleppe olemasolul. Juurdepääsutee kavandamist üle eramaa ei saa kohalik omavalitsus omanikule kohustuseks teha. Kuna K.A. ettepanekust ei loobunud ning see jäi lahendamata, esitati detailplaneering maavanemale kohustuslikuks järelevalveks. Harju maavanem nõustus Tallinna linna seisukohtadega ning leidis, et Mäealuse 14 ja 14a kinnistute detailplaneering vastab hetkel kehtivatele seadustele, normidele ja haldusaktidele. Maavanem andis oma heakskiidu Mäealuse 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringule ning tagastas planeeringu kohalikule omavalitsusele edasiseks menetlemiseks.

4. 22.11.2013 korraldusega nr 1610-k kehtestas Tallinna Linnavalitsus Tartu Ülikoolile kuuluvate Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu. Planeeritav maa-ala piirneb põhjast Kadaka tee 185, Kadaka tee 187a/1 ja Kadaka tee 187a kinnistutega, idast Mäealuse 12 ja Mäealuse 8 kinnistutega, lõunast Mäealuse tänavaga ning läänest Kadaka tee 187 kinnistuga. Planeeringu eesmärk on Mäealuse 14 ja Mäealuse 14a kinnistute liitmine, moodustatavale krundile sotsiaalmaa (ühiskondlike ehitiste maa) sihtotstarbe ja ehitusõiguse määramine olemasoleva kuni 4-korruselise hoone (milles asub Tartu Ülikooli Eesti Mereinstituut) laiendamiseks. Korralduse seletuskirjas märgitakse muuhulgas, et juurdepääs Kadaka tee 187a/1 kinnistule on otstarbekas ja põhjendatud lahendada Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringus (algatatud Tallinna Linnavalitsuse 19.03.2008 korraldusega nr 468-k), mistõttu Mäealuse 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu lahendus ei piira ega kahjusta vastuväite esitaja õigusi.

5. 20.12.2013 saabus Tallinna Halduskohtule K.A.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 20.11.2013 korraldusega nr 1610-k kehtestatud Mäealuse 14 ja 14a detailplaneeringu tühistamiseks osas, milles on jäetud lahendamata juurdepääs Kadaka tee 187a/1 kinnistult Mäealuse tänavale ning Tallinna Linnavalitsuse kohustamiseks uuesti läbi vaatama Mustamäe linnaosas asuva 0,26 ha suuruse maaala kohta koostatud Mäealuse 14 ja 14a kinnistute detailplaneering.

KAEBAJA SEISUKOHAD

6. Kaebajale kuuluv Kadaka tee 187a/1 kinnistu piirneb Kadaka tee 185, 185a ja 185c kinnistutega, mis kuuluvad OÜ-le Tabal ning Kadaka tee 187, 187a, 187d ja 187d/1 kinnistutega, mis kuuluvad OÜ-le Automeister. Praegusel hetkel puudub Kadaka tee 187a/1 kinnistult juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kõige lühem ja tehniliselt paremini teostatav oleks juurdepääsu loomine Mäealuse 14 kinnistu kaudu Mäealuse tänavale. Sellisel juhul tuleks kaebajal rajada 7,5 m pikkune teelõik üle Mäealuse 14a kinnistu haljasala kuni praegu kasutatava parklani. Kaebajal tuleks avalikult kasutatavale teele jõudmiseks läbida kolmanda isiku kinnistut 28,5 m pikkuse ja 5 m laiuse lõiguna. Kaebaja on teinud kolmandale isikule korduvalt ettepanekuid juurdepääsu võimaldamiseks ja servituudi seadmiseks, kuid kolmas isik ei ole sellega nõustunud. Kaebaja esitas 18.12.2013 Harju maakohtule avalduse juurdepääsu nõudes.

7. Tallinna Linnavalitsuse 22.10.2013 korraldusega nr 1610-k on rikutud tema omandiõigust sellega, et kehtestatud detailplaneeringus ei ole vaatamata kaebaja poolt planeerimismenetluses esitatud vastuväidetele arvestatud kaebuse esitaja õigusega saada ligipääs oma Kadaka tee 187a/1 kinnistult avalikult kasutatavale teele Mäealuse 14 ja 14a kinnistute kaudu ning juurdepääsu küsimus on selliselt jäetud lahendamata. Vaidlustatavast planeeringust ei selgu, et Kadaka tee 187a/1 kinnistu juurdepääsu küsimust oleks piisavalt analüüsitud ja kaalutud alternatiivseid lahendusi. Vastustaja seisukoht, et kaebajal on võimalik võõrandada oma kinnistu Kadaka tee 185 kinnistu omanikule, on ebaloogiline ja põhjendamatu. Vaidlustatav korraldus on antud kaalutlusõigust rikkudes.

8. Kadaka tee 187, 187a, 187d ja 187d/1 omanik AS Automeister on keeldunud oma kinnistute kaudu kaebajale juurdepääsu võimaldamast ning see ei oleks ka otstarbekas. Kadaka tee 185, 185c ja 185a kinnistute omanik OÜ Tabal on andnud Kadaka tee 185, 185c ja 185a kinnistute detailplaneeringu koostamisel oma nõusoleku tema kinnistute kaudu kaebaja kinnistule juurdepääsu loomiseks, kuid vastavat detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud ning isegi kui see kehtestatakse, siis OÜ Tabal on kaebajale teatanud, et ei hakka oma kinnistul ehitama ega muudatusi tegema lähema viie aasta jooksul. See aga tähendab, et kaebaja ei saa Kadaka 185 kinnistu kaudu niipea juurdepääsu, kuna Kadaka tee 185 ehitustegevuse korral ei pääseks kaebaja läbi ehitusplatsi oma kinnistule. Praegu tuleks kaebajal Kadaka tee kinnistut läbida ca 300 m ulatuses, mistõttu oleks juurdepääsu tasu kaebaja jaoks liialt kõrge. Samuti ei ole välistatud, et OÜ Tabal keeldub lõpuks kaebajale juurdepääsu võimaldamast. Kui aga Mäealuse 14 ja 14a detailplaneering realiseeritakse, ehitatakse kinni kõige mõistlikum juurdepääs kaebaja kinnistule.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

9. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, kuna leiab, et kaebajal puudub seadusest tulenev õigus saada juurepääs tingimata läbi kolmanda isiku kinnistu ja kaebaja soov ei anna alust korralduse tühistamiseks.

10. Servituut saab tekkida vaid kinnistuomanike omavahelise, vabatahtliku notariaalse kokkuleppe alusel ja seda ei saa seada ilma maaomaniku nõusolekuta. Kokkuleppe mittesaavutamisel lahendab asja kohus. Kehtestatud detailplaneering ei ole servituudi seadmise aluseks. Planeering näeb ette perspektiivset servituudi lahendust, mitte ei koorma kinnisasja servituudiga ja seega ei too planeeringus märgitud servituudi võimalus maaomanikele õiguslikke tagajärgi. Servituutide seadmise tingimused (õigused, kohustused, mõjud ja finantseerimine) ja protseduuri lepivad kokku servituudiga koormava ja -koormatava kinnisasja omanikud. Detailplaneeringus näeb kohalik omavalitsus ette servituutide perspektiivsed vajadused, servituutide seadmise korraldavad aga kinnistute omanikud. Planeerimismenetluses ei saa ära otsustada, kas kokkulepe servituudi seadmiseks pärast planeeringu kehtestamist saavutatakse või mitte. Kaebajal ei ole õnnestunud kokku leppida kinnistu omanikuga (kolmas isik) servituudi seadmises planeerimismenetluse vältel ja seega ei saa kohalik omavalitsus iga hinna eest ette näha ka juurdepääsu kolmanda isiku kinnistult. Juhul, kui kaebajal on servituudi vajadus, saab ta seda nõuda kohtu kaudu tsiviilkorras, mida kaebaja ongi teinud. Vastustaja on ka leidnud, et läbi kolmanda isiku kinnistu ei ole linnaehituslikult mõttekas juurdepääsu seada ning on seda korralduse seletuskirjas piisavalt põhjendanud.

11. Asjaõigusseaduse kohaselt on kinnisasja omanikel õigus otsustada, milliste naaberkinnisasjade kasuks oma kinnistut piiratud asjaõigusega koormata. Ka on kinnisasja omanikul õigus keelduda oma kinnisasja koormamisest, kui naaberkinnisasja omanikul on võimalik pääseda avalikult kasutatavalt teelt oma kinnistule teist teed mööda. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selle üle, et kaebajal on olemas ka muud võimalused (üle teiste kinnistute) oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks. Asjaõigusseaduse sätetest ega ka planeerimisseaduse sätetest ei tulene, et kinnistusraamatusse eraõiguslike isikute vaheliste servituutide seadmiseks oleks nõutav kehtestatud planeeringu olemasolu. Kaebajal on võimalik tsiviilkohtu vahendusel oma kinnistule juurdepääs saada ja vaidlustatud planeeringus servituudi vajaduse märkimata jätmine ei saa kaebaja õigusi rikkuda ega olla korralduse tühistamise aluseks.

12. Linn on korralduses õigesti kaalunud juurdepääsu küsimust. Planeeringuga määratav servituudi ettepanek peab olema põhjendatud ning koormatava kinnisasja omaniku seadusega kaitstud õigusi arvestav. Ühele kinnisasjale teise kinnisasja omaniku erahuvidest tuleneva kitsenduse seadmiseks peab olema saadud koormatava kinnisasja omanikelt sellekohane nõusolek enne planeeringu kehtestamist. Vastasel juhul puudub õiguslik garantii, et vajalikku teeservituuti on võimalik hiljem seada. Kolmas isik on olnud kogu menetluse vältel servituudi seadmise osas keelduval seisukohal. Kinnisasja omanikel ja teistel planeeringu lahendusest huvitatud isikutel on õigus nõuda, et planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus arvestaks nende huvidega, kuid nad ei või eeldada, et nende erahuvi kaalub igal juhul üles kolmandate isikute erahuvid või planeerimisdiskretsiooni omava kohaliku omavalitsuse seisukohad (RKEK 20.12.2001 otsus asjas nr 3-3-1-15-01).

13. Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneering näeb ette liita osa Kadaka tee 185 kinnistust Kadaka tee 187a/1 kinnistuga. Kaebajal on võimalik võõrandada Kadaka tee 187a/1 kinnistu Kadaka tee 185 kinnistu omanikule, et ellu viia kavandatud detailplaneeringu lahendust. Seega puudub vajadus ette näha Kadaka tee 187a/1 kinnistule juurdepääsutee Mäealuse tänavalt läbi Mäealuse tn 14a kinnistu. Kadaka tee 187a/1 kinnistule on võimalik tagada juurdepääs nii läbi Kadaka tee 185 kinnistu, kuna osa Kadaka tee 185 kinnistust on ette nähtud Kadaka tee 187a/1 kinnistu suurendamiseks, kui ka läbi Kadaka tee 187 ja Kadaka tee 187a katastriüksustest koosneva kinnistu kaudu. Kadaka tee 187a/1 kinnistu omaniku K.A.i ja Kadaka tee 185 kinnistu omaniku Osaühingu Tabal esindaja A. Kipperi poolt kooskõlastati 27.05.2013 Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringu põhijoonis, kuhu oli kantud juurdepääsuservituudi ala. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud kohalik omavalitsus enam vajalikuks kaaluda alternatiivseid lahendusi juurdepääsu tagamiseks Kadaka tee 187a/1 kinnistule.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD

14. Tartu Ülikool leiab, et kaebus on põhjendamatu ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Kaebaja väide, justkui puuduks tal praegusel juhul juurdepääs temale kuuluvalt kinnistult avalikult kasutatavale teele, on kohut eksitav ja vastuoluline. Kaebajal on olemas juurdepääs, sh olemasolev tee avalikult kasutatavale teele. Kolmanda isiku kinnistult seevastu aga juurdepääs puudub, kuivõrd kaebaja poolt soovitud juurdepääsu kohas asuvad parkla ning haljasala. Kaebaja soovitud juurdepääsu rajamiseks peaks juurdepääsuks rajama ka vastava tee, mille tulemusena ei ole kolmandal isikul võimalik tagada normatiivset parkimiskohtade arvu ja pole ka võimalik täita Keskkonnaameti nõuet kõrghaljastuse rajamiseks.

15. Kolmanda isiku kinnistul asub Eesti juhtiv mereuurimisega tegelev asutus – Tartu Ülikooli Eesti Mereinstituut, mis on oluline avaliku huvi objekt. Seoses instituudi töömahtude ja teadustöötajate koosseisu kasvuga on instituudil tekkinud ruumipuudus ning selle probleemi lahendamiseks on kolmas isik planeerinud kinnistu Mäealuse 14 liita kinnistuga Mäealuse 14a, mis võimaldab teha olemasolevale hoonele juurdeehituse. Juurdeehitatava 2-korruselise hooneosa esimesele korrusele kavandatakse 6 autoboksi, mis on hädavajalikud välitööde varustuse turvaliseks hoidmiseks. Kaebaja soov, et talle tagataks läbi juurdeehituse vähendamise loodava nn „kangialusega“ läbisõit kolmandale isikule kuuluva kinnistu hoovist, takistaks selgelt olulise avalikes huvides tegutseva teadusja arendusasutuse edasist tegevust.

16. Kohut ilmselgelt eksitav on ka kaebusele lisatud (lisa 11) Harju Maavalitsuse 22.05.2013 kiri nr- 6-7/2013/1378 Tallinna Linnavalitsusele, milles järelevalvet teostav maavanem juhib tähelepanu Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistuste detailplaneeringu puudustele, kuna viis päeva hiljem, s.o

27.05.2013 andis kaebaja koos OÜ Tabal esindajaga oma kooskõlastuse detailplaneeringu põhijoonisele, millega kaebaja jaoks nähti ette juurdepääsuservituut Kadaka tee 185 kinnisasja kaudu Kadaka teele, mille tõttu Harju maavanem oma 06.08.2013 kirjaga Mäealuse tn 14 ja 14a detailplaneeringu kooskõlastas, kuivõrd juurdepääsu tee määramise vajadus läbi kolmanda isiku kinnisasja langes ära.

17. Kaebaja väide, justkui oleks juurdepääsu tasu juurdepääsu eest läbi OÜ Tabal kinnistu kaebaja jaoks liiga kõrge, on paljasõnaline. Lisaks ei ole juurdepääsu küsimuse lahendamisel tasu suurus määrava tähtsusega. Kaebaja poolt soovitud viisil juurdepääsu määramine läbi temale kuuluva kinnistu oleks veelgi kulukam, kuivõrd antud kohas tee kaebaja kinnistuni puudub ning see tuleks alles rajada; detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse mahtu arvestades tuleks see rajada sisuliselt läbi rajatava hoone. Kaebaja soovi realiseerimisel tuleks kinnistuomanikul, so kolmandal isikul, jätta realiseerimata tema tegevuseks vajalik projekt ning see tähendaks omaniku õiguste olulist alusetut piiramist.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

18. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning uurinud esitatud tõendeid, leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

19. Planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg 2 p 2 kohaselt tagab kohalik omavalitsus planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning isikute huvide tasakaalustatud arvestamise. PlanS § 9 lg

2 p 13 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks muuhulgas servituudi vajaduse määramine. Seega põhimõtteliselt tuleb detailplaneeringu menetluses käsitelda juurdepääsude küsimusi. Samas on Riigikohus haldusasjas nr 3-3-1-78-12 leidnud, et „kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostajana ei anna lõplikku hinnangut, kas teeservituudi seadmine planeeringuala kinnistutele on asjaõigusseaduse järgi võimalik ja põhjendatud. Seda saab otsustada üksnes kohus hagita menetluses. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on kaaluda erinevate planeerimismenetluses osalejate huvisid, kas ja milliste kinnistute kaudu on juurdepääsu võimaldamine mõistlik ja otstarbekas ning riivab kõigi osalejate huvisid kõige vähem.

Sealhulgas peab kohalik omavalitsus hindama, kas ühe isiku huvi ehitustegevuseks, millega kaasneb juurdepääsutee tihedam kasutus ehitamise ajal ja pärast ehitiste valmimist, kaalub üles teise isiku huvi senise olukorra säilimiseks. Võimalikeks kaalutluskriteeriumiteks on sellisel juhul asjaolud, kas tegemist on elamuvõi äripiirkonnaga, milline on planeeritava juurdepääsu liikluskoormus, lähedus elamutele ja vastavus avalike teede nõuetele. Kolleegium leiab, et kohalik omavalitsus võib juurdepääsu küsimuse lahendamisel lähtuda servituudi seadmisega sarnastest kriteeriumitest olukorras, kus juurdepääsu soovival isikul on olemas teine juurdepääs avalikult kasutatavale teele või teise juurdepääsu kasutamine oleks odavam või muid isikud vähem koormav“ (otsuse p 11).

Detailplaneeringuga saab küll määrata, kas planeeringualale on vajalik seada servituut, kuid planeeringuga ei saa servituuti ennast seada. Kinnisomandi koormamiseks asjaõigusega on asjaõigusseaduse (AÕS) § 64¹ kohaselt nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe. Asjaolu, et detailplaneeringuga ei ole servituudi vajaduse küsimust lahendatud, ei takista iseenesest servituudi seadmist. Servituudi vajaduse määramine detailplaneeringus ei eelda vastava kinnistu omaniku nõusolekut, kuna servituudi võib kohus seada sõltumata koormatava kinnisasja omaniku nõusolekust (RKHK 15.05.2013 otsus asjas nr 3-3-1-78-12, p 12).

Seega ei saa detailplaneeringus juurdepääsuküsimuse reguleerimata jätmist põhjendada üksnes sellega, et kinnistu omanik ei oleks servituudi seadmisega nõus. Kaebaja on avaldusega servituudi seadmiseks pöördunud Harju Maakohtusse (tsiviiliasi nr 2-13-60245) ning selle asja raames otsustab kohus, millisele kinnistule tuleks kaebaja kinnistu kasuks servituut seada.

20. Planeerimisotsuste tegemisel on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusõigus. HKMS § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust hinnates kontrollib kohus ka kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt. Kohus ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Halduse kaalutlusehk diskretsiooniotsuste kohtulik kontroll on seega piiratud (vt ka RKHK 14.10.2003 otsus asjas nr 3-3-1-54-03, p 38). Riigikohtu praktika kohaselt puudub kohtul seejuures ka pädevus planeerimisotsustuste otstarbekuse kontrollimiseks. Isikud, kelle õigusi ja vabadusi planeeringud riivavad, on oma õiguste kohtulikul kaitsmisel õigustatud nõudma eelkõige õiguslike hüvede õiglase kaalumise kontrollimist. Kohtulikult kontrollitav on ka planeerimisdiskretsiooni teostamisele (planeeringu kehtestamisele) eelneva menetluse õiguspärasus (RKHK 18.02.2002 otsus asjas 3-3-1-8-02, p 6). Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lg 2 kohaselt peab haldusorgan otsuse langetamisel kaalutlusõigust teostama kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Otsustus selle üle, milline asjassepuutuvatest ja kaitsmist väärivatest õigustest ja huvidest on kaalukam, on halduse kaalutlusõiguse ruum. Sellise kaalumisotsuse tegemise pädevus on täitevvõimul, mitte kohtul. Õiguste ja huvide ebaõigele väärtustamisele saab kohus tugineda vaid juhul, kui see on toimunud ilmselgelt meelevaldselt, ebaratsionaalselt või vastuolus diskretsioonivolituse eesmärgiga, õiguse üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga (RKHK 20.03.2014 otsus asjas nr 3-3-1-87-13, p 19). Kohus käesoleval juhul sellist viga ei näe.

21. Vastustaja teatas küll pärast kaebaja ettepaneku saamist, et kaebajale kuuluv kinnistu on plaanis liita Kadaka tee 185 kinnistuga, kuid menetluse käigus selgus, et Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneering näeb hoopis ette liita osa Kadaka tee 185 kinnistust kaebaja kinnistuga. See vastustaja eksimus aga ei mõjuta vaidlustatud korralduse õiguspärasust, kuna vastustaja ei ole planeerimisotsuse põhjendustest nähtuvalt kaebaja väiteid tähelepanuta jätnud, vaid on analüüsinud põhimõttelist võimalust rajada kaebajale juurdepääs Mäealuse 14a kinnistult, mida näitab asjaolu, et avaliku väljapaneku käigus esitati kaebaja ettepanek korduvalt Tartu Ülikoolile, kellelt paluti oma seisukoha esitamist.

Seejärel on vastustaja kaalunud kaebaja ja kolmanda isiku huve. Vastustaja on välja toonud alternatiivsed lahendused juurdepääsu seadmiseks ja selgitanud, miks ta neid otstarbekamaks peab. Vastustaja on kohtu hinnangul õigesti kaalunud kaebaja ja Mäealuse 14 ja 14a omaniku huve. Kohtu arvates ei ole vastustaja rikkunud kaalutlusreeglit, pidades kolmanda isiku (ning selle kaudu ka avalikku) huvi kaebaja õigustest olulisemaks. Sellega, et Mäealuse 14 ja 14a detailplaneeringus ei ole lahendatud kaebaja juurdepääsutee küsimust, ei piirata kaebaja õigusi intensiivsemalt võrreldes kolmanda isikuga, kellele kaebaja soovitud juurdepääsutee rajamisega kaasneks suure tõenäosusega olukord, kus planeeringut ei saaks täies mahus realiseerida.

Tartu Ülikoolil on ehitamiseks võimalusi vähe, kuna kinnistu on suhteliselt väike ja vabaks jäävat kinnistu pinda arvestades ei saavutaks ta teistsugusel ehitamisel soovitud tulemust. Samas nähtub, et kaebaja soovib, et talle rajataks juurdepääs avalikule teele kinnistult, kus varem sellist juurdepääsu ei olnud, kaebaja soovib selliselt olemasoleva olukorra muutmist. Kaebuse esitaja ei ole selgitanud täpsemalt, miks ta sellise kinnistu soetas, kui ta nägi, et tal puudub väidetult oma kinnistule juurdepääs kolmandate isikute kinnistu kaudu ja kohtule ei ole täpsemalt ka teada, kuidas oli kinnistu omandamine võimalik, kui juurdepääs ka tegelikult puudus.

Kuivõrd kaebaja on selgitanud, et ta on senimaani oma kinnistule liikunud mujalt ja ta on ka kooskõlastanud planeeringu, mille kaudu talle tagatakse enda kinnistuni juurdepääs, siis ei saaks kaebaja viidata nn õigustatud ootusele, et ta ikkagi liigub tulevikus oma kinnistule, kasutades selleks kolmanda isiku Tartu Ülikooli kinnistut. Tartu Ülikooli kinnistul puudub tee seal, kuhu kaebaja sooviks tee rajamist. Kaebajal ei saanud olla õigustatud ootust ka selles, et kolmas isik ise oma kinnistule juurdeehitamist ei taotle. Mäealuse 14 ja 14a planeeringu realiseerimine kahandab väljavaadet luua kaebaja kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavale teele Mäealuse 14a kinnistu kaudu.

Kaebaja põhiline argument Mäealuse 14a kinnistule juurdepääsu seadmiseks on see, et tegemist oleks kaebaja jaoks kõige lühema teega. Kohus nõustub teiste menetlusosalistega, et üksnes kaebajale mugavam lahendus ei kaalu üles kolmanda isiku omandiõiguse ulatuslikku piiramist. Asjaolu, et vastustaja ei ole detailplaneeringut vastavalt kaebaja ettepanekule muutnud, ei tähenda, et vastustaja oleks kolmanda isiku huve kaebaja huvidele ebaproportsionaalselt eelistanud ja et vaidlustatud korraldus oleks õigusvastane. Kolmanda isiku DP ei näe ette lähteülesannetest servituudi seadmist kaebaja kasuks, kui eeldust DP kehtestamiseks.

DP peab ennekõike lahendama ülesanded, mis on vajalik kolmanda isiku taotluse lahendamiseks. Kehtiva õiguse kohaselt toimub servituutide seadmine eraõiguslikes suhetes ning pärast detailplaneeringu kehtestamist. Vastustajal puudub õigus tungida eraõiguslikku suhtesse ja hakata määrama kindlaks, mis põhjusel tuleks servituudileping sõlmida. Vastustaja ei saaks kuidagi hinnata /sätestada servituudilepingu tingimusi. Planeerimisseaduse seletuskirjast nähtub, et DP-s saaks märkida vaid servituudi seadmise vajaduse ja et DP saab sätestada vajaduse servituut seada, kuid servituudi seadmine toimub asjaõigusseaduses toodud korras.

Kuna servituudi seadmise kokkulepe on olemuselt vabatahtlik ning asjaõiguslike kitsenduste seadmine on reguleeritud asjaõigusseaduses, siis ei oleks lihtsustatud korras kokkuleppe sõlmimise reguleerimine võimalik. Kaebaja etteheide, et kui servituut jäi DP-s seadmata, on tegemist õigusvastase DP-ga, ei ole selliselt asjakohane. DP taotleja lahendus on seotud ja käsitleb asjakohaselt juurdepääsu omale kinnistule.

22. Kaebaja arvates oleks läbi Mäealuse 14a ainus mõeldav lahendus tema kinnistule juurdepääsu tagamiseks ning muud variandid, mille vastustaja on esile toonud, ei ole reaalsete alternatiividena arvestatavad. Tallinna Linnavalitsuse 19.03.2008 korraldusega nr 468-k on algatatud Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringu koostamine. Detailplaneeringut ei ole käesolevaks hetkeks küll vastu võetud, kuid kaebaja ja OÜ Tabal poolt on 27.05.2013 kooskõlastatud Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringu põhijoonis, kuhu on kantud ka juurdepääsuservituudi ala. Seega nähtub, et kaebaja juurdepääsutee küsimus lahendatakse kaebaja teadmisel ja asjas esitatud materjalide põhjal selles detailplaneeringus ning kaebaja juurdepääs oma kinnistule ei jää lahenduseta. Kaebaja on teatanud, et ka praegu pääseb kaebaja oma kinnistule OÜ Tabal kinnistu kaudu. Selle, kuidas on kõige mõistlikum kaebaja juurdepääs tagada ehk millisele kinnistule tuleb kaebaja kinnistu kasuks servituut seada, otsustab käesoleval ajal juba siiski maakohus, mistõttu ei hakka kohus käesolevas asjas seda küsimust pikemalt kaaluma.

23. Planeeringumenetluses on järgitud kohustuslikku protseduuri. Kaebajat teavitati planeeringu kehtestamisest (TLPA 22.11.2013 kiri nr 3-2/1497; tl 10), kaebaja sai esitada oma ettepanekud ja vastuväited, vastustaja esitas nendele oma seisukoha ning põhjendas seda. Kuna kaebaja ettepanek ei saanud lahendust, esitati planeering PlanS § 23 lg 3 p 5 kohaselt maavanemale kohustuslikuks järelevalveks. Maavanem tegi vastustajale oma märkused, millele vastustaja esitas oma selgitused. Pärast vastustajalt selgituste saamist asus maavanem seisukohale, et vastustaja on teavitanud avalikkust detailplaneeringu algatamisest ja vastuvõtmisest planeerimisseaduses ette nähtud korras ning järgitud on ka teisi avaliku menetluse nõudeid. Maavanem andis planeeringule heakskiidu.

24. Täpsustavalt lisab kohus, et nõustub vastustaja ja Tartu Ülikooli seisukohtadega.

Tõele ei vasta kaebaja väide, et tal puudub praegusel juhul juurdepääs temale kuuluvalt kinnistult Kadaka tee 187a/1 avalikult kasutatavale teele ning et vastustaja on Mäealuse tn 14 ja 14a detailplaneeringut kehtestades jätnud selle tähelepanuta ning selliselt juurdepääsu küsimuse lahendamata. Kaebaja on võtnud omaks, et OÜ Tabal on temale kuuluvate kinnistute Kadaka tee 185, 185a ja 185c detailplaneeringu koostamisel andnud oma nõusoleku tema kinnistute kaudu Kaebaja kinnistule juurdepääsu loomiseks. Kaebaja seisukohas, et juurdepääsul läbi OÜ Tabal kinnistu oleks juurdepääsu tasu tema jaoks liiga kõrge ning samuti ei ole välistatud, et OÜ Tabal keeldub vaatamata detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsuteele ikkagi kaebajale juurdepääsu võimaldamisest, nõustub kohus seisukohtadega, et käesoleval ajal võimaldavad kaebajale juurdepääsu kinnistule nii OÜ Tabal kui ka OÜ Automeister üle neile kuuluvate kinnisasjade.

Juurdepääs puudub aga kolmanda isiku Tartu Ülikooli kinnistult, kuna soovitud juurdepääsu asukohas asub parkla ning haljasala ja ei ole kunagi asunud teed (sissevõi väljasõiduks). Kaebaja soovi täitmiseks tuleks juurdepääsuks vastav tee alles rajada, milleks samuti ei ole kaebaja soovi avaldanud ega teinud omapoolset niisugust kompromissettepanekut, millega saaks arvestada või mida arutada. Kolmanda isiku kinnistul asub Eesti juhtiv mereuurimisega tegelev asutus – Tartu Ülikooli Eesti Mereinstituut, seega on tegemist ühtlasi ka avaliku huvi objektiga.

Tartu Ülikooli poolt on selgelt kinnitatud vajadust DP järele justnimelt põhjusel, et ruumipuudusega seotud probleemistiku lahendamiseks tuleb asuda ehitama ja seda olemasolevates tingimustes. TÜ on selleks planeerinud kinnistu Mäealuse 14 liita kinnistuga Mäealuse 14a, mis võimaldab olemasolevale hoonele juurdeehituse. Korraldusega on kehtestatud Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneering, mis näebki ette olemasolevale hoonele 2- korruselise laienduse rajamiseks ja olemasoleva hoone 1-korruselisele mahule korruse peale ehitamiseks.

Kaebaja soovi täitmiseks, et talle tagataks läbi juurdeehituse vähendamise loodava nn „kangialusega“ läbisõit TÜ kuuluva kinnistu hoovist, takistaks aga oluliselt TÜ tegevust. Kaebaja erahuvi ei kaalu üles kolmanda isiku huvi kasutada enda kinnistut ehk kasutada temale kuuluvat vara nii nagu see on võimalik. Detailplaneeringu seletuskirjas ongi märgitud, et Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringu lahenduses on nüüdseks määratud juurdepääs Kadaka tee 187a/1 kinnistule Kadaka teelt Kadaka tee 185 kaudu ning on viidatud asjaolule, et Kadaka tee 185 kinnistu omanik OÜ Tabal on aga nõus ca 162 m2 Kadaka tee 185 krundi pinnast liitma Kadaka tee 187a/1 kinnistuga, mis võimaldaks kaebaja kinnistule ehitusõiguse.

Nagu nähtub, ei ole kaebaja ja OÜ Tabal esindaja A. Kipperi poolt 27.05.2013 antud kooskõlastust Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringu põhijoonisel muudetud ja kaebajalt ära võetud võimalust talitada tema sõlmitud kokkulepete järgi. Vastustajal ei oleks olnud põhjust mitte arvestada teises haldusmenetluses saadud kooskõlastusega ja vastustajal puudub õigus tungida teiste isikute eraõiguslikku sfääri, kuna seda ei ole temalt eelnevast nähtuvalt palutud ja vastavad kokkulepped sõlmis kaebaja OÜ-ga Tabal.

Kaebaja väide, et juurdepääsu tasu juurdepääsu eest läbi OÜ Tabal kinnistu oleks liiga kõrge, on tõepoolest hetkel paljasõnaline, ent kui see ka niimoodi on, siis lahendatakse küsimus juurdepääsu taotluse lahendamisel, mil valitakse sobivaim juurdepääsutee ja juurdepääsu tasu. Asjaolu, kas esineb põhjust või missugustel põhjustel OÜ Tabal või siis AS Automeister võiksid edasiselt kaebajale keelduda juurdepääsu võimaldamisest, ei takistanud vastustajat käesolevat DP lahendamast ja kehtestamast. Kaebaja on algatatud tsiviilasjas nr 2-13-60245 esitanud avalduse kinnisasjale juurdepääsu õiguse määramiseks ja kinnistusraamatusse vastava märkuse kandmiseks nõusoleku saamiseks ning kui peaks ka selguma, et nt AS Automeister kinnistul võiksid puududa võimalused kaebajale väljapääsu võimaldamiseks, siis lahendab asja maakohus.

Viidatud kohtuasjas on menetlusosalistele ka teatatud, et AS Automeister soovib samuti oma tegevust laiendada ja et tema territooriumil puuduvad muud alternatiivsed võimalused laohoone ehitamiseks, mis on tema tegevuseks hädavajalik. Kõik nimetatud asjaolud kontrollib maakohus kaebaja algatatud kohtuasjas. TsMS § 6182 lg 1 alusel on avalikult kasutatavatele teele juurdepääsu ja tehnorajatiste talumise asjades menetlusosaliseks avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukohajärgne vallavõi linnavalitsus.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-42-10 p-s 24 märkinud, et TsMS § 198 lg 3 esimese lause ja § 6182 lg 1 esimese lause kohaselt tuleb kinnisasjale juurdepääsu võimaldamise nõudes asja lahendamisel kaasata kõigi kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab (st kõigi kinnisasjade, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla, omanikke) ja kinnisasjade asukohajärgne vallavalitsus. Seega lahendatakse kaebaja taotlust sõltumata käesoleva DP suhtes tehtavast halduskohtumenetluse lahendist. Kaebaja kompromissettepanekut puudutavas osas nõustub kohus, et kaebaja seda tegelikult ei esitanud, siis ei saa asja lahendada kompromissiga.

25. Kokkuvõttes on kohus seisukohal, et Tallinna Linnavalitsuse 20.11.2013 korraldus nr 1610-k on õiguspärane ning K.A.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 20.11.2013 korraldusega nr 1610-k kehtestatud Mäealuse tn 14 ja 14a detailplaneeringu tühistamiseks osas, milles on jäetud lahendamata juurdepääs Kadaka tee 187a/1 kinnistult Mäealuse tänavale ning Tallinna Linnavalitsuse kohustamiseks uuesti läbi vaatama Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneering, tuleb jätta rahuldamata.

26. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole. Kolmas isik taotleb kaebajalt õigusabi kulu summas 333 eurot (koos käibemaksuga) väljamõistmist. Kulu on kantud, mida tõendavad konto väljavõte (tl 138) ja maksekorraldus (tl 140), samuti on tehtud kulutused mõistlikud ja vastavad asja keerukusele ja mahule. Asjaolu, et kolmas isik esitas ühe maksekorralduse kaks päeva pärast lõplike seisukohtade esitamise tähtaega, teatades sellest ka ette (arve tasumise kuupäev saabus alles 06.05.2014), ei takista kohtul vastavat kulu arvestamast ja kolmanda isiku kasuks välja mõistmast. See ei ole põhjustanud menetluse viibimist, s.o otsuse kuulutamise aja edasilükkamist (vt nt RKHK 03.03.2014 otsus asjas nr 3-3-1-65-13, p 33). Kuna kolmanda isiku kulusid õigusabile saab pidada vajalikeks ja põhjendatuteks ning kaebajalt selle kulu välja mõistmine ei ole äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik, siis tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista 333 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Karin Kalmiste Kohtunik