3-13-868/294 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi, Kaire Pikamäe ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht

28. mai 2013, Tallinn Haldusasja number 3-13-868 Haldusasi MTÜ Pirita Seltsi kaebus Tallinna Linnavolikogu 21.03.2013 otsuse nr 33 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebaja – MTÜ Pirita Selts, seaduslikud esindajad Lea Nilson ja Ene Väli, volitatud esindaja v.adv Ksenia Kravtšenko Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Raul Keba ja Mari Heinsoo Kolmandad isikud – AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus, esindajad Aivar Tuulberg, Urmas Lind ja v.adv Paavo Paas; OÜ TopSpa Kinnisvara; Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu); AS Tallinna Vesi, esindaja Merli Liivik; OÜ Elektrilevi Kaasatud haldusorganid – Keskkonnaamet, esindaja Maiu Paloots, Harju maavanem, esindaja Ahto Pahk Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 14. novembri 2013. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Tallinna linna apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine 14.04.2014

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata MTÜ Pirita Selts taotlus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 14.11.2013 otsus haldusasjas nr 3-13-868 ja teha asjas uus otsus, millega jätta MTÜ Pirita Selts kaebus Tallinna Linnavolikogu 21.03.2013 otsuse nr 33 tühistamiseks rahuldamata.

3. Välja mõista MTÜ-lt Pirita Selts AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus kasuks 2640 (kaks tuhat kuussada nelikümmend) eurot ja Tallinna linna kasuks 15 (viisteist) eurot menetluskulude katteks. MTÜ Pirita Selts menetluskulud jäävad tema enda kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse p 1 peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 235 ja 252 lg 7) ning ülejäänud osas kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.06.2014, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

3-13-868 2(24) Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus (edaspidi TOP) esitas 28.05.2001 detailplaneeringu algatamise taotluse Tallinnas Regati pst 1, 3, 5 asuvate kinnistute ehitusõiguste muutmiseks. Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 15.01.2003 korraldusega nr 74. Avalikud arutelud toimusid 21.11.2003 ja 15.06.2004. Keskkonnamõju strateegiline hindamine algatati 05.01.2008. Detailplaneering võeti vastu 01.12.2010 ning oli avalikul väljapanekul 27.12.2010 kuni 07.02.2011. Avaliku väljapaneku järgsed arutelud toimusid 17.03.2011, 30.08.2011, 14.09.2011 ja 04.10.2011. Maavanem andis detailplaneeringule heakskiidu 02.08.2012.

2. Tallinna Linnavolikogu kehtestas 21.03.2013 otsusega nr 33 Regati pst 1/3/5 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (edaspidi DP otsus).

DP otsuse kohaselt asub planeeritud maa-ala Pirita linnaosa keskuses, Pirita asumi serval mere ääres ja Pirita jõe suudmes. Planeeritud alale jäävad Regati pst 1/3/5 ja Purje tn 6 (Elektrilevi OÜ, tootmismaa) kinnistud, lisaks paikneb alal Pirita tee 3a (AS Tallinna Vesi, tootmismaa) katastriüksus. Suur osa planeeritud maa-alast on reformimata riigimaa. Regati pst 1/3/5 kinnistu sihtotstarve on 50% ärimaa ja 50% sotsiaalmaa. Kinnistu omanikud on OÜ TopSpa ja TOP. Kinnistul paikneb hoonetekompleks koos jahisadamaga, sadama parklad, kaubandus-, bürooja äriruumid, hotell, tervisekeskus koos ujula ja spordisaaliga, restoran ja kohvikud. Planeeritud alale jääb ka Pirita jahisadama akvatooriumi ala. Alal asub Tallinna Olümpiapurjespordikeskus, mis on tunnistatud arhitektuurimälestiseks ning mille kaitsevöönd on kogu kinnistu. Kinnistule ulatub Läänemere ranna piiranguvöönd (200 m), veekaitsevöönd (20 m) ja kallasrada (10 m) ning Pirita jõe kalda piiranguvöönd (100 m), ehituskeeluvöönd (50 m) ja veekaitsevöönd (10 m). Tallinna Linnavolikogu 19.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt on tegemist segafunktsiooniga alaga, tehnoehitiste maaga ning pargi ja rohealaga. Detailplaneeringuga jagatakse Regati pst 1/3/5 kinnistu ja muudetakse osaliselt maa sihtotstarvet (sotsiaalja ärimaast osaliselt tootmismaaks, elamumaaks, transpordimaaks ning üldkasutatavaks maaks). Reformimata riigimaast moodustatakse maaüksust. Detailplaneeringuga kavandatakse ka ridaja korterelamute ehitamine koos parkimisaladega; purjespordikeskuse rekonstrueerimine ja juurdeehitus; haljasalade, kõnnija kergliiklusteede võrgu täiendamine ja sidumine; sõidutee ühendus Kose tee ristmikule; Masti tn pikendamine ning osaliselt merre krundi moodustamise teel veekeskuse rajamine. Veekeskuse rajamise tarbeks vähendatakse Läänemere ranna ehituskeeluvööndit, mis on käsitletav üldplaneeringu muutmisena.

3-13-868 3(24)

3. MTÜ Pirita Selts esitas 22.04.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 21.03.2013 otsuse nr 33 tühistamiseks. Kaebuse põhjendused olid järgmised.

Kaebus on esitatud avalikes huvides.

Pirita linnaosa üldplaneeringu muutmine ei ole piisavalt põhjendatud. Planeeringus taotletakse ranna ehituskeeluvööndi vähendamist rannajooneni, kuid ei nähtu, mis on seda õigustavad kaalukad argumendid. DP otsusest ei nähtu, et kinnistu omanikul oleks ülekaalukas ja õiguspärane erahuvi senise maa sihtotstarbe muutmiseks ja eriti ehituskeeluvööndi vähendamiseks. Keskkonnamõju omav kaalutlusotsus (ranna ehituskeeluvööndi vähendamine) peab olema eriti hoolikalt motiveeritud, kuid antud otsus seda ei ole.

Planeerimismenetluse läbiviimisel on rikutud menetlusnorme. Avalikule väljapanekule esitatud detailplaneeringus pole täidetud põhjendamiskohustus. Detailplaneeringu menetluses ega hiljem DP otsuses ei ole välja toodud analüüsile põhinevaid ruumilise arengu eesmärke (planeerimisseadus (PlanS) § 2 lg 2), et üldsus saaks teada selged põhjendused, miks just selliseid ehitisi kavandatakse. Ainsa põhjenduse võib leida DP seletuskirja punktist 6, kuid ka see on üldsõnaline. Planeeringu lähteseisukohtade avalikustamine (PlanS § 16) ei ole olnud piisav, lähteseisukohtade sisu ei ole avalikustamisel põhjendatud. Detailplaneeringu lahenduses ei ole kaalutud varianti, kus antud ala hoonestus piirduks avaliku funktsiooniga ning enamuse alast moodustaks varjuline park. Avalikkuse võimalus osaleda dialoogis, muuhulgas ka sobivaima lahenduse leidmisel, peaks selliste projektide puhul tähendama arhitektuurse lahenduse (konkursi) tegemist juba planeeringu kehtestamise eelselt.

Planeeringu vastuvõtmise järgse avaliku väljapaneku ja avalike arutelude korraldus oli vastuolus PlanS nõuetega, rikuti PlanS §-des 18-21 sätestatut. Planeering kehtestati rohkem kui aasta pärast viimast arutelu ja rohkem kui kaks aastat pärast avalikku väljapanekut. Vastused vastuväidete ja ettepanekute esitajatele jäeti õigeaegselt saatmata. 17.02.2011 tutvustati avaliku väljapaneku tulemusi, teine arutelu toimus 30.08.2011. Sealjuures kirjad arutelu toimumise kohta jõudsid vastuväiteid esitanud isikuteni alles paar päeva enne arutelu või isegi samal päeval, mis ei võimaldanud arutelul osaleda või piisavalt aruteluks valmistuda. Teine arutelu korraldati ajal, mil paljud olid seotud ettevalmistustega kooliks. Vastustes tutvustati vastuväidete tulemusel planeeringusse sisse viidud muudatusi. Pretensioonide tulemusel lubati panna muudatused linna veebilehele ja korraldada uus arutelu 14.09.2011. Alles 12.09.2011 ilmus veebilehele muudatustega planeeringu põhijoonis. Arvestades planeeringusse sisse viidud muudatusi, oli tegemist planeeringu põhilahenduse muudatusega (nt linnapoole jääva elamugrupi jagamine neljaks varasema kolme asemel; hoonete ehitusmahtude muudatused; hoonestuse TOP- le lähemale viimine; krundi suurus; hoonestusala suurus; ehitusõiguse näitajad jm), mis oleks pidanud kaasa tooma planeeringu uue kooskõlastamise ja avaliku väljapaneku ning arutelu kordamise (PlanS § 21). Arutelu toimus 14.09.2011 ja jätkuarutelu 04.10.2011. Ühe avaliku arutelu asemel mitme korraldamine ei ole seadusega kooskõlas. Samuti tulnuks arutelude ajaks panna välja planeeringu teksti ja jooniste muudatused. Kuna planeeringu menetlusnõudeid rikuti oluliselt, tuleb õigustühiseks lugeda ka maavanema järelevalve.

Pole toimunud avalike ja erahuvide tasakaalustatud arvestamist ning otsus on selles osas põhjendamata. Avalikkuse vastuseis oli kõige suurem linnapoolses osas asuva parkla ala täisehitamise vastu (planeeritud on 8 3-kordset elamut), kus sooviti näha ennekõike puhkeja kultuurifunktsiooniga ala. Lubatavad võiksid olla ka suvised välikohvikud. Samuti sooviti vanalinnale ja merele avaneva vaate võimalikult ulatuslikult avatuna hoidmist (vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus § 8 lg 1). Merevaate avatuna hoidmine Pirital oli ka linna 2005-2014 arengukava

3-13-868 4(24) eesmärk (arengukava p 3.5.2). Selle arengukava kinnitanud määrus tühistati Tallinna Linnavolikogu 19.06.2008 otsusega nr 129 ja uues arengukavas perioodi 2009-2027 kohta pole see eesmärk äramärkimist leidnud. Pirita linnaosa üldplaneeringu keskkonnamõju hindamisel peeti vajalikuks ala säilitamist ja arendamist pargina või rohealana, et tagada roheala ühendus mererannaga.

Planeering muudab põhjendamatult Pirita aedlinlikku ilmet ja väljakujunenud looduslikku miljööd. Alale lisandub kaevatava planeeringuga 288 korterit. Selline elukeskkond, kus on tihedalt kasutatav avalik ruum, ei ole mugav tulevastele elanikele ega avaliku ruumi kasutajatele – paratamatult tekib tugev konflikt. TOP-i ümbruses on juba kinnitatud 6 detailplaneeringut 4966 m² elamispinna ja 1232 m² büroode ehitamiseks. Regati pst ja Purje tn nurgale ei sobi 3-korruselised korterelamud, kuna see ei järgi piirkonna hoonestusstruktuuri (väikesemahuliste pereelamute ala). Asustus toob kaasa olulise liikluskoormuse kasvu niigi ülekoormatud Pirita teel, seega ka müra suurenemise. Mürataseme tõus halvendab oluliselt Masti tn ja Regati pst vahelisel alal elavate individuaalelamute elanike elukeskkonda.

Purjespordikeskuse hoonetekompleks on Eesti arhitektuuri tippteos, mis on ka muinsuskaitse all. Planeering muudab selle kompositsiooni ja vaate, mis on vastuolus muinsuskaitse põhimõtete ja nõuetega. Kavandatud veekeskus TOP-i ja mere vahel varjab TOP-i hoonet ja on konkureeriv maamärk. Ka Eesti Arhitektide Liidu arvates on veekeskuse maht liialt suur.

Planeeringust jäeti välja jõe parem kallas, mistõttu ei haaku see ala Pirita linnaosa keskuse käsitlusega. Lisaks menetletakse kontaktvööndis veel 10 detailplaneeringut, mis samuti tervikkäsitluse kontseptsiooniga ei haaku. Kinnistute kaupa planeerimisega ei saa linnaruumi hästi kujundada ning see toob kaasa liigse investorite huvi arvestamise.

Vaatamata avalikkuse tugevale vastuseisule elamute ehitamisele antud asukohta, ei ole linn argumenteeritud põhjendusi oma tegevuse õigustamiseks esitanud. Väited, et toimiv tehniline ja transpordi infrastruktuur tingib võimalikult suure hulga eluja töökohtade loomise vajaduse, täiendavate eluruumide ehitamine väldib valglinnastumist ning promenaadil jalutajatele vajalikku teenindust ilma korterelamute ehitamiseta ei teki, ei ole põhjendatud. Pirita on puhkepiirkond, mistõttu ei peaks seal tekitama juurde elamispindu ega töökohti. Arvestades kinnisvaramüügi portaale, pole Pirital valmis elamispindade vähesust ning planeeritavate korterelamute hinda arvestades poleks neis korterite soetamine eluaset vajavatele inimestele nagunii jõukohane. Promenaadiga sobiv teenindus ei pruugi tekkida, kui arvestada Rannahoone näidet. Detailplaneeringu otsuses puuduvad põhjendused ja kaalutlused, miks just selline lahendus on piirkonna ning kogu linna tasakaalustatud ruumilise arengu seisukohalt kohane, vajalik ja sobiv (PlanS § 1 lg 2; § 4 lg 2 p 2). Otsus ei ole õiguspärane sisult ega otstarbekuse põhimõttest lähtuvalt. Sisulisi põhjendusi elamute ehitamise kasuks ei ole tänaseni esitatud.

PlanS § 10 lg 6 kohaselt ei tohi eraõiguslik isik olla detailplaneeringu koostamise tellija.

4. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. Vaidlusalune detailplaneering on oma olemuse tõttu kehtestatud avalikes huvides. Tallinna linna terviklikku arengut silmas pidades on oluline, et ehitatakse uusi elamuid ja loodaks uusi töökohti ning korrastatakse avalikku linnaruumi, sealhulgas ehitatakse valmis rannapromenaad ja korrastatakse rohealad. Detailplaneeringus on planeeritud alale kavandatud juurde ehitada ligikaudu 650 m sõiduteid ja 3100 m kergliiklusning kõnniteid. Välja vahetatakse kogu olemasolevate teede valgustus, uute teede valgustamiseks paigaldatakse kuni 40 tänavavalgustit, kergliiklusja kõnniteede valgustamiseks paigaldatakse kuni 390 madalamat valgustit, iga elamu või elamugrupi õuealale ehitatakse laste mänguväljak. Rannapromenaadi väljaehitamine ning uued kõnnija

3-13-868 5(24) kergliiklusteed loovad jalakäijatele turvalise ja sõbraliku keskkonna, kõigilt piki mere kallast kavandatud hoonestusaladelt pääseb sõiduteed ületamata promenaadile ja veekeskusesse. Kokkuvõttes korrastab ja elavdab piirkonda kõik detailplaneeringus kavandatu, sest uued koduomanikud suhtuvad oma ümbrusesse hoolivalt, lisaks rajatakse veekeskusest ja hotellist koosnev vabaaja keskus kogu linna elanikele. See omakorda muudab atraktiivsemaks ka Pirita jahisadama. Oluline on lisada, et planeeringulahenduses on arvestatud lastehoiuteenuse pakkumisega ligi 120 – 130 lapsele. Arvestades planeeritud korterite arvu, pakub antud lahendus lastehoiu kohta ka teistele Pirita elanikele. Detailplaneering on koostatud lähtuvalt avalikust huvist, sest ligikaudu 17% TOP-i kinnistust on planeeringulahenduses ette nähtud avalikult kasutatavaks. Detailplaneeringuga kavandatu aitab vältida Tallinna valglinnastumist ja sellega seonduvaid probleeme, nagu nt igapäevane liikluse suurenemine linna sisse ja linnast välja, infrastruktuuri koormamist teiste kohalike omavalitsuste elanike poolt jmt. Korterite ja ärihoonete rajamine hea juurdepääsetavusega kesklinna lähedusse koormab linna teedevõrku oluliselt vähem, kui sama arvu elanike linna lähialadele elama asumine. Seejuures vastab ala asutustiheduse suurendamise eesmärk säästva arengu põhimõtetele, eelkõige tänu sotsiaalseja tehnilise infrastruktuuri heale kättesaadavusele.

Kaebaja vaidlustab kaevatava haldusaktiga kehtestatud detailplaneeringu otstarbekust ja sobivust (nt on vaidlustatud planeeritud ehitusmahte ja hoonete sobivust, kõrgust ning kokkuvõttes kogu planeeringulahenduse otstarbekust). Nimetatud asjaolud ei allu kohtulikule kontrollile. Kaebuses pole sisuliselt viidatud ühelegi konkreetsele õigusnormile, mille rikkumisest võiks vaidlustatud haldusakti õigusvastasus tuleneda.

Detailplaneeringu menetlemisel ega kehtestamisel ei ole õigusakte rikutud ja planeering vastab kehtivale õigusele ning kaebuses toodud väited ei lükka seda ümber.

Regati pst 1/3/5 kinnistu ja lähiala asub vastavalt looduskaitseseadusele Läänemere ranna ehituskeeluvööndis, mis on 50 meetrit, ja ranna piiranguvööndis, mis on 200 meetrit. Kinnistule ulatub vastavalt veeseadusele veekaitsevöönd 20 meetrit ja kallasrada 10 meetrit. Vastavalt looduskaitseseadusele ulatub planeeritavale maa-alale Pirita jõe kalda piiranguvöönd 100 meetrit, ehituskeeluvöönd 50 meetrit ja veekaitsevöönd 10 meetrit. Ehituskeeluvööndi vähendamist taotleti veekeskuse ja pool maa-aluse parkla rajamiseks. 18.07.2011 kirjas nr HJR 14- 9/11/6820-5 tõdes Keskkonnaamet, et planeeringulahenduse elluviimisega ei ole ette näha negatiivse mõju ilmnemist ranna kaitse-eesmärkidele. Tuginedes nimetatud kirjas toodud asjaoludele ning lähtudes LKS §-s 40 sätestatust, asus Keskkonnaamet seisukohale, et detailplaneeringualal on lähtuvalt ala praegusest kasutusfunktsioonist ning kavandatava tegevuse iseloomust põhjendatud ehituskeeluvööndi vähendamine kruntidel pos 9 ja 10. Kuna pos 8 on kavas üksnes sadamahoone rajamine, mis kuulub LKS § 38 lg 5 p-s 2 sätestatud erandi alla, ei ole ehituskeeluvööndi vähendamine nimetatud positsioonil põhjendatud. Seega on pädev asutus ehituskeeluvööndi vähendamise heaks kiitnud ning seda heakskiitu ei ole vaidlustatud.

Põhjendatud ei ole kaebaja kriitika detailplaneeringu lähteseisukohtade avalikustamise osas, samas ei ole kaebaja toonud välja viidet õigusnormile, mida vastustaja kõnesoleva punktiga seoses rikkunud oleks.

Detailplaneeringu kehtestamise otsuses on välja toodud nii linna kaalutlused kui ka planeeringulahenduste põhjendused – Pirita keskuse kujundamine; üldkasutatavate haljasalade rajamine, mis tugevdab piirkonna kui vaba aja veetmise ja sportimise koha identiteeti ning aitab kompleksi kohandada inimeste muutunud vajaduste ja võimalustega; linnaehituslik sobivus, arvestades vajadust muuta mereäärne ala atraktiivsemaks; atraktiivse rannapromenaadi ala valmisehitamise, mis seob Pirita tee äärse haljasala Pirita jõe äärse jahisadama alaga ja sealt üle Pirita

3-13-868 6(24) silla supelranna ja parkmetsaga; jalakäijatele ligipääsetavuse tagamine jne. Alternatiive on kaalutud nii keskkonnamõju strateegilise hindamise käigus kui ka hilisemalt. Detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande lõppjärelduses märgiti, et kavandatud tegevusest põhimahus loobumine ning selle asemel eeskätt parkimisplatside alale haljasala kujundamine on sotsiaalset aspekti arvestades sobiv alternatiiv, aga kuna avalik võim ei ole väljendanud valmisolekut kõnealuse maa omandamiseks ja arendamiseks ning nn haljasala alternatiiv ei ole maaomaniku huvidele vastav, siis on tegu pigem ebarealistliku/hüpoteetilise arengualternatiiviga (st tegelikult jätkuks olemasolev olukord). Olemasoleva olukorra säilimisele on eelistatud alternatiivid, millega kavandatakse ala arendamist. Kinnistu omandamiseks on pöördutud linna erinevate ametite, riigi, Eesti Kunstiakadeemia jt isikute poole, kes aga ei ole üles näidanud huvi nimetatud kinnistu omandamiseks. Linna seisukohalt ei ole täiendavate haljasalade omandamine otstarbekas, kuna Pirita linnaosa on Tallinna kõige rohelisem linnaosa, mis hõlmab 11,7% Tallinna pindalast, kuid kus elab kõigest 3,8% Tallinna elanikest.

Vastustaja korraldas mitu avalikku arutelu just isikute soovile vastu tulles, mistõttu on sellekohased süüdistused alusetud. Pealegi, kui lugeda mitme avaliku arutelu korraldamist või selleks kulunud aega menetlusveaks, siis ei annaks see haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58 kohaselt alust nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist. Arusaamatuks jääb väide nagu oleks detailplaneeringu kehtestamine rohkem kui aasta pärast viimast arutelu ja rohkem kui kaks aastat pärast avalikku väljapanekut PlanS §-dega 18-21 vastuolus. Arvestades vahepealsel ajal jätkunud menetlust ja seda, et kaebaja ei ole välja toonud olulisi muutunud asjaolusid, ei ole käesoleval juhul tegemist olulise menetlusveaga.

Pärast avalikku väljapanekut tehtud parandused ja täiendused ei muutnud detailplaneeringu põhilahendusi. Väiksemal osal planeeritavast alast kolme krundi asemel võimaluse jagada maaala kuni neljaks krundiks ette nägemist ning hoonestusala vähendamist ei saa lugeda planeeringu põhilahenduse muudatuseks. Arvestada tuleb, et nimetatud kruntide hoonestamine saab toimuda läbi arhitektuurivõistluse, mistõttu ei ole tegemist olulise muudatusega, vaid loodi lihtsalt võimalus parema linnaehitusliku lahenduse saamiseks.

Planeeringulahendusest tuleneva kasvava liikluskoormuse mõju minimeerimiseks muudeti planeeringualaga külgneval väikeelamuala tänavatel planeeringuala lõunapoolse osa liikluslahendust Pirita tee ja Regati pst ristmiku ning Masti tn osas. Lisaks säilitab Regati pst ja Pirita tee uus ristmikulahendus väärtusliku haljasala planeeringuala lõunapoolses otsas. Samuti on täpsustatud avaliku parkla ja bussipeatuste asukohti ning lisatud on täiendav reguleeritud jalakäijate ülekäik üle Pirita tee. Keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande kohaselt on detailplaneeringu elluviimine võimalik ilma, et kaasneks olulist negatiivset keskkonnamõju. Pirita teel liikluskoormus prognooside kohaselt tulevikus oluliselt ei suurene, üldine mürafoon samuti mitte. Õhusaastatus planeeritaval alal jääb lubatud normide piiresse. Planeeringu elluviimine võib võrreldes olemasoleva olukorraga mõnedes piirkondades müra poolt elanikele tekitatud negatiivseid mõjusid isegi vähendada. Detailplaneeringus on tehtud autoliikluse parandamiseks järgmised ettepanekud:

- rekonstrueerida Regati pst alates TOP-i kompleksi linnapoolsest otsast, pikendades tänavat kuni ristumiseni Pirita teega;

- rekonstrueerida Pirita tee ja Kose tee ristmik, arvestades Regati pst uue trassiga;

- olemasolevatel tänavatel, mis liituvad Pirita teega, säilitada olemasolev liiklusskeem, st ühesuunalise liiklusega tänavad sissesõiduga Pirita teelt piki Purje tänavat ja väljasõiduga Pirita teele piki Toominga tänavat ning Regati pst lõigus Purje ja Masti tänava vahel kahesuunaline liiklus;

3-13-868 7(24)

- piki hotellikompleksi merepoolset külge kulgev kahesuunalise liiklusega tänav ühendada uue 7,0 m laiuse kahesuunalise tänavalõigu kaudu Regati pst rekonstrueeritava lõiguga ja Pirita teega. Ka Russalka ristmiku liikluskoormus, -müra või õhusaaste ei ületa lubatud piirmäärasid.

5. Kolmas isik AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus palub jätta kaebuse rahuldamata.

Kuna kaebus on esitatud avalikes huvides, ei ole kohtuliku kontrolli objektiks võimalike subjektiivsete õiguste riived ning kohtulik kontroll peaks piirduma üksnes haldusakti seaduse või muu õigusaktiga võimaliku vastuolu hindamisega. Samuti saab kohus populaarkaebuse puhul kaalutlusõiguse kasutamist kontrollida ning akti motiveeritust hinnata üksnes avaliku huvi aspektist.

Isegi kui asuda seisukohale, et haldusaktis on ehituskeeluvööndi vähendamise motivatsioon puudulik, ei saaks see HMS § 58 kohaselt kaasa tuua haldusakti kehtetuks tunnistamist. Kohalik omavalitsus ei ole rikkunud põhjendamiskohustust. Planeeringuala hoonestamise alternatiive on planeeringu menetluses samuti põhjalikult kaalutud. Alternatiivsete lahenduste teema juures tuleb silmas pidada, et antud juhul on planeeringualale kavandatud elamute ja veekeskuse ehitamine ette nähtud juba üldplaneeringuga (avaldatud https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=115296). Kaebaja ei ole Pirita linnaosa üldplaneeringut vaidlustanud. Detailplaneeringu menetluses ei saa enam tõstatada vaidlust sisuliste küsimuste üle, mis on juba varem kehtestatud üldplaneeringuga siduvalt lahendatud. Seega on ainetu vaidlus selle üle, kas ehitada planeeringualale veekeskus ja elamud või hoopis avalik park.

Kaebaja rahulolematus nelja avaliku arutelu korraldamisega on arusaamatu. Planeerimisseadus kehtestab avalikkuse kaasamise osas üksnes minimaalsed nõuded ning planeeringut menetleval haldusorganil on alati võimalik avalikkust planeeringu menetlemisse rohkem kaasata. Kaebaja on kaebuses tendentslikult tõlgendanud Riigikohtu halduskolleegiumi poolt haldusasjas nr 3-3- 1-28-04 väljendatud seisukohti. Erinevus viidatud haldusasja ja käesoleva asja vahel seisneb selles, et käesolevas asjas jätkus planeerimismenetlus ka väidetava viivituse ajal (toimus maavanema järelevalvemenetlus, sõlmiti tehnovõrkude ja –rajatiste väljaehitamist puudutav leping). Samuti ei ole kaebaja välja toonud ühtegi muutunud asjaolu, mis oleks tinginud uue avaliku väljapaneku ja arutelu korraldamise.

Peale avalikku väljapanekut planeeringusse sisseviidud muudatused on detailse iseloomuga ega kujuta endast planeeringu olulist muutmist. Kaebaja ei ole kaebuses viidanud, milliste õigusnormidega on tema arvates vastuolus planeerimismenetluses tehtud sisulised lahendused. Vastupidi – kaebaja märgib ka ise kaebuses, et sisulised vastuväited põhinevad kõik avalikel huvidel ja väärtustel. Samas on ka kohalik omavalitsus erinevaid huvisid kaaludes jõudnud järeldusele, et vaidlustatud planeering teenib avalikke huve. Kuna kohus ei saa kohaliku omavalitsuse asemel otsustada, milline avalik huvi on planeerimisotsustuste tegemisel kaalukam, puudub alus ka kaebuse esitaja poolt planeerimislahendustele esitatud sisuliste vastuväidete hindamiseks.

Viide PlanS § 10 lg-st 6 tulenevale keelule ei ole asjassepuutuv, kuna planeerimismenetluses ei ole kohalik omavalitsus andnud tellija õigusi üle eraõiguslikule isikule. Kuna tegemist on populaarkaebusega, ei ole asjassepuutuvad ka kaebuse viited kohalike kinnisvaraomanike väidetavatele subjektiivsete õiguste rikkumisele. Kõnealused isikud ei ole kohtusse pöördunud.

3-13-868 8(24)

6. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) seisukoha kohaselt on Maa-ameti 26.08.2010 kirjas nr 6.2-3/5027 tehtud ettepanekute ja märkustega valdavalt arvestatud ning vastavad täiendused ja muudatused detailplaneeringusse sisse viidud. Arvestamata jäetud ettepanekutele on antud selgitused Tallinna Linnavolikogu 21.03.2013 otsuse nr 33 motiveerivas osas.

Maa-amet nõustub vastustajaga, et detailplaneering ja kaevatav otsus baseeruvad Pirita linnaosa üldplaneeringul, mida kaebaja ei ole vaidlustanud. Maa-ameti seisukohalt on detailplaneering ja selle kehtestamise otsus õiguspärased ning kaalutlusvigadeta. Maa-amet nõustub vastustajaga ka selles, et kuigi planeerimismenetlus on olnud pikaajaline ning selle käigus toimunud avalikud väljapanekud ja arutelud on võimaldanud kaebajal ja kõigil teistel isikutel oma ettepanekuid ja vastuväiteid esitada korduvalt, ei ole kaebuses toodud väited menetlustähtaegade rikkumiste kohta kokkuvõttes asja otsustamist mõjutanud. Maa-amet on seisukohal, et kaebuse väited ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks.

7. Harju maavanem, kes kaasati menetlusse arvamuse andmiseks, leiab, et planeering teenib kohaliku omavalitsuse poolt väljatoodud avalikke huve, linna arengu vajadusi ning lähtub üldplaneeringus fikseeritust. Arvestatud on rannaala avatuse, läbitavuse ja avaliku kasutuse tagamise vajadusega. Maavanema järelevalve pädevus detailplaneeringu üle on piiratud. Maavanem ei saa otsustada detailplaneeringu lahenduse otstarbekuse üle. Valdavas osas vastab lahendus Pirita linnaosa kehtivas üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbele. Pirita üldplaneeringu muutmise vajadust on piisavalt põhjendatud DP seletuskirjas, kehtestamise otsuses ning kehtestamise otsuse lisaks olevas seletuskirjas. Üldplaneeringu muutmine oli tingitud Läänemere ranna ehituskeeluvööndi vähendamisest ning mere täitmisest.

Keskkonnamõju strateegilise hindamise aruandes (edaspidi KSH) on hinnatud planeeringust tulenevaid mõjusid ning seatud keskkonnakaitsetingimused ja seiremeetmed. KSH on heaks kiitnud keskkonnamõju strateegilise hindamise üle riiklikku järelevalvet teostav Keskkonnaamet oma 08.07.2010 kirjaga nr HJR 6-8/30503. Samuti on Keskkonnaamet nõustunud looduskaitse seaduse alusel ranna ehituskeeluvööndi vähendamisega.

Kohalik omavalitsus on andnud kõikidele avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetele oma seisukohad. Nendes kirjades on kohalik omavalitsus põhjendanud oma kaalutlusi. Nende põhjenduste piisavus on tõlgendamise küsimus. Kohaliku omavalitsuse vastused vastasid PlanS §

20 lg 2 nõuetele.

PlanS § 21 lg 1 ei välista ühe avaliku väljapaneku järgse arutelu asemel mitme arutelu korraldamist. Avalikkuse kaasamine on olnud piisav. DP paranduste/täienduste näol ei ole tegemist planeeringu põhilahenduse muutmisega. DP avaliku väljapaneku ning kehtestamise otsuse vaheline aeg (ligikaudu 2 aastat) ei too vältimatult kaasa avaliku väljapaneku kordamise vajadust. Kaebaja on jätnud välja toomata väidetava viivituse tagajärjed ja planeerimisotsusele avalduva mõju.

8. Keskkonnaamet, kes kaasati menetlusse arvamuse andmiseks, on seisukohal, et planeeringu kehtestaja oli õigustatud ehituskeeluvööndit vähendama, sest oli saanud LKS § 40 lg-s 3 nõutava nõusoleku Keskkonnaametilt ranna ehituskeeluvööndi vähendamiseks. Keskkonnaamet on 18.07.2011 kirjaga nr HJR 14-9/11/6820-5 andnud nõusoleku ehituskeeluvööndi vähendamiseks planeeringu põhijoonisel (planeeringu joonis nr A-4 “Põhijoonis”, kuupäev 27.06.2011) näidatud ulatuses kruntidel positsioonidega 9 ja 10. Keskkonnaameti 18.07.2011 otsust ei ole vaidlustatud.

3-13-868 9(24) Ehituskeeluvööndi vähendamise otsustamisel on Keskkonnaamet lähtunud LKS sätestatud kriteeriumitest: 1) LKS § 40 lg 1 sätestatud tingimustest: arvestatud on rannaja kalda kaitse eesmärke ning lähtutud taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teedeja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest; 2) LKS § 34 sätestatust, mille kohaselt on ranna või kalda kaitse eesmärk rannal või kaldal asuvate looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine. Kehtiv õigus ei sätesta menetlustoimingu vorminõudeid. Menetlustoimingu saab lugeda motiveerituks, kui menetlusosalistele on avatud menetlustoimingu vajalikkuse tagamaad ning põhjendustest lähtub menetlustoimingu mõju. Keskkonnaamet on menetlustoimingut põhjendades neid nõudeid järginud.

9. Teised menetlusosalised ei ole kirjalikke seisukohti esitanud.

10. Tallinna Halduskohtu 14. novembri 2013 otsusega rahuldati kaebus ja tühistati Tallinna Linnavolikogu 21.03.2013 otsus nr 33. Kohus põhjendas otsust järgmiselt.

Pirita linnaosa üldplaneeringu muutmine ehituskeeluvööndi vähendamiseks on piisavalt põhjendatud. Ehituskeeluvööndi vähendamist taotleti antud juhul veekeskuse ja pool maa-aluse parkla rajamiseks. PlanS § 9 lg 7 kohaselt võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut. LKS § 38 lg 3 kohaselt on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. LKS § 40 lg 1 sätestab võimaluse ranna ja kalda ehituskeeluvööndit suurendada või vähendada. Sama paragrahv lg 3 kohaselt ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamine võib toimuda Keskkonnaameti nõusolekul. LKS § 40 lg 5 paneb sellest seadusest tulenevate avalike huvide kaalumise kohustuse kooskõlastust andvale haldusorganile. Keskkonnaamet hindab ehituskeeluvööndi vähendamise vastavust ranna või kalda kaitse eesmärgile, lisaks lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teedeja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-5-11, p 16). Ehituskeeluvööndi vähendamise taotlemist õiguslikult võimalikuks pidanud kohalik omavalitsus saab taotluse pädeva haldusorgani poolt aktsepteerimisel tugineda kooskõlastusele ning tema põhjendamise kohustus seondub planeeringulahenduse (sh üldplaneeringu muutmise) põhjendamisega. Haldusorgani põhjendused sisalduvad nii vaidlustatud otsuses kui ka selle otsuse seletuskirjas (p 6).

Puudub vastuolu ka Riigikohtu praktikaga (lahend asjas nr 3-3-1-79-09), mille kohaselt on üldplaneeringu detailplaneeringuga muutmine erandlik ning õigustatud üksnes üldplaneeringu kehtestamise järgselt tekkinud ülekaaluka õiguspärase erahuvi korral. Kuna kehtestatud detailplaneering teenib avalikke huve, puudus vajadus tuua välja muutmist õigustavat ülekaalukat ja õiguspärast erahuvi. Erinevate avalike huvide kaalumine ja arvestamine otsuse tegemisel on haldusorgani pädevuses. Põhjendustest ei nähtu vastuolu või ilmset ebaratsionaalsust, mis võiks viidata õigusvastaselt diskretsiooni teostamisele. Keskkonnaamet on antud nõusolekut piisavalt põhjendanud 18.07.2011 kirjas ning kaebaja pole selles toodud seisukohti vaidlustanud.

Planeeringu algatamise taotlusest nähtuvalt taotleti detailplaneeringu algatamist ehitusõiguse muutmiseks ja kinnistu sihtotstarbe muutmiseks ärija elamumaaks. Ka juhul, kui nõustuda kaebajaga selles, et lähteülesanne võinuks kajastada planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärke, sh teadaolevate avalike huvide vaatevinklist, ei saa see kaasa tuua otsuse tühistamist. Avalikkusele olid loodud piisavad võimalused vajadusel lähteseisukohtade osas selgitusi küsida. Antud menetlus kestis ligikaudu 10 aastat ning hõlmas mitmeid avalikke arutelusid ja

3-13-868 10(24) planeeringulahenduse tutvustamisi. Selle kestel kehtestati Pirita üldplaneering, mis määras ala maakasutuse juhtotstarbe ja selle kujundamise linnaosa keskuseks. Kaebaja ei ole põhjendanud, kuidas menetluse alguses tehtud väidetav menetlusviga mõjutas DP kehtestamise otsust.

AS-le Tallinna Olümpiapurjespordikeskus ei tulene 07.04.2010 sõlmitud lepingust nr 2-5/65 õigust tellida detailplaneeringu koostamist, lepingust nähtuvalt on tellijaks Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Seega puudub vastuolu PlanS § 10 lg 6¹ p-ga 2. Detailplaneeringu koostamisega seotud kulude tasumise kohustuse panemine huvitatud isikule ei ole õigusaktide kohaselt keelatud.

Õige ei ole kaebaja väide, et planeerimisseadus lubab pärast vastuvõetud planeeringu avalikku väljapanekut korraldada vaid ühe avaliku arutelu. Sellest, et PlanS § 21 lg 1 kasutab mõistet avalik arutelu ainsuses, ei saa järeldada keeldu pidada neid mitu, sest seadus sätestab üksnes miinimumnõuded. Avalik arutelu on üks planeerimismenetlusse kaasamise, ärakuulamise ja selgituste andmise vorm ning seadusega võrreldes paremate võimaluste loomine ei saa olla kaebaja õigusi rikkuv. Eelviidatud normist, mis sätestab, et avalik arutelu peab toimuma kuue nädala jooksul avaliku väljapaneku lõppemisest, ei tulene samuti korduva arutelu keeldu. Esimene arutelu, mis piirdus avaliku arutelu tulemuste tutvustamisega, toimus nõutud ajavahemikul. Menetlustähtajad lähtuvad menetlusökonoomia tagamise eesmärgist. PlanS § 21 lg 1 määrab ära mõistliku aja vastuste koostamiseks ja saatmiseks ning laiemalt on normi eesmärgiks vältida menetluse liiga pikka kestvust peale avaliku väljapaneku lõppemist, kuid põhjendamatu viivituse vältimiseks ei pea tõlgendama PlanS §-i 21 kitsendavalt. Õige on kaebaja seisukoht, et haldusorgan saanuks avalike arutelude korraldamist paremini planeerida ja läbi viia, kuid see ei ole aluseks DP otsuse tühistamisele. Kohtu jaoks ei ole veenev, et peale avalikku väljapanekut toimunud arutelude käigus ei saanud üldsus oma positsiooni piisavalt selgitada ning see võis mõjutada menetluse lõpptulemust. Kaebaja oletused arutelude korduva korraldamise tegelike põhjuste (kõrvaldada varasemaid menetlusvigu) osas ei oma tähtsust. Sõltumata põhjusest tekkis üldsusel korduv võimalus osaleda arutelude kaudu aktiivselt menetluses, sh esitada oma seisukohad.

PlanS § 20 lg 2 kohaselt tuleb koos arutelust teavitamisega esitada seisukoht ettepanekute ja vastuväidete kohta. Esimese arutelu ajaks (17.02.2011) ei jõutud kirjalikult vastata kaebaja seisukohtadele, kuid enne teise arutelu toimumist (toimus 30.08.2011) saadeti kirjalikud vastused vastuväidete ja ettepanekute esitajatele, sh 26.08.2011 Pirita Seltsile ja Pirita Seltside Koostöökojale. Arutelust teavitati vastustes ja avalikult. 30.08.2011 arutelu lõppes kokkuvõttega, et täiendustega DP tehakse avalikult kättesaadavaks ja korraldatakse 3. arutelu. Sellele järgnes kolmas arutelu 14.09.2011, mistõttu vastuste vahetult teise arutelu eel saatmine ei saanud kuidagi takistada nendega tutvumist kolmandaks aruteluks. 3. arutelust teavitati väljaannetes Pirita leht, Päevaleht, Pealinn ning Tallinna linna veebilehel. Kaebaja viidatud PlanS § 18 lg 5 ei puuduta detailplaneeringu arutelust teavitamist. DP põhijoonis avaliku väljapaneku järgsete muudatustega ei olnud tehnilistel põhjustel koheselt kättesaadav ning viga parandati kui vastav teave jõudis haldusorganini. Väljapanekul oli see perioodil 05.-14.09.2011. Paberkandjal dokumendiga oli vastustaja sõnul samuti võimalik tutvuda. Kaebaja väidab, et sai tutvuda elektrooniliselt väljapandud dokumendiga alles 12.09.2011. 3. arutelu toimus 14.09.2011 ning arutamine toimus veel ka 04.10.2011. Kaebaja esindaja viibis mõlemal märgitud arutelul. Seega ei olnud kaebajal ega teistel huvitatud isikutel takistusi oma seisukohtade esitamiseks avalikel aruteludel, sh ka planeeringu muudatuste kohta.

Avalike arutelude kestel esitatud kirjalikele seisukohtadele ei ole kohustust vastata kirjalikult, seega pole menetlusnorme selles osas rikutud. Eelmise arutelu protokolli saatmata jätmine ei ole samuti ühegi planeerimisseaduse normi rikkumine. 4. arutelust teavitamise osas ei väida

3-13-868 11(24) kaebaja probleemide esinemist. Asja materjalidest nähtub, et kaebajal ei olnud takistusi aruteludel osalemiseks ja oma seisukohtade esitamiseks. Selliseid menetlusvigu, mis oleksid mõjutanud asja otsustamist, ei esinenud.

PlanS § 20 lg 2 kohane vastus (26.08.2011) on piisavalt põhjalik ning kaebaja ei ole välja toonud, milles seisnes täpselt vastuse mitteammendavus. Kuna vastus ei ole haldusakt, siis ei ole asjakohane viidata kaalutlusvigadele vastuses. Ainsaks kaebaja poolt mainitud „ekslikuks informatsiooniks“ võib kaebuse kohaselt pidada seda, et Pirita seltsid justkui nõustusid Pirita üldplaneeringuga. Vastustaja seisukoht, millele tuginetakse ka kohtuvaidluses, on see, et üldplaneering oli kehtiv ja Pirita Seltsi poolt kohtulikult vaidlustamata. Väide, et tegelikult selts Pirita üldplaneeringuga ei nõustu, ei ole seega õiguslikult asjassepuutuv.

Kaebaja väide maavanema järelevalve õigustühiseks pidamise osas ei ole arusaadav, sest maavanema järelevalvemenetluse tulemuste kohta koostatav arvamus ei ole haldusakt.

Kaebaja on seisukohal, et kui planeeringu menetluse viimasest menetlustoimingust kuni kehtestamiseni möödub enam kui 6 kuud, ei saa selline kehtestamise otsus olla õiguspärane. Kaebaja on Riigikohtu lahendit asjas nr 3-3-1-28-04 käsitlenud ekslikult. Riigikohtu lahendis haldusasjas nr 3-3-1-47-12 leiti, et juhul, kui menetlus jätkub, ei oma viimase menetlustoimingu ja kehtestamise otsuse vahelise perioodi pikkus tähtsust, kuid pikem periood nõuab siiski täiendavaid põhjendusi kehtestamise otsuses või seletuskirja täiendamist. Antud asjas toimus avalik väljapanek 2010.a detsembrist kuni 2012.a veebruarini ning kehtestamine 2013.a märtsis. Maavanema heakskiit anti 02.08.2012. Vastustaja on selgitanud 03.06.2013 menetlusdokumendis, et pärast maavanema järelevalvet toimus planeeringu realiseerimiseks vajalike avalikke huve tagavate lepingute sõlmimine kohaliku omavalitsuse ja huvitatud isiku vahel. Kaebaja ei ole välja toonud olulisi muudatusi, mis oleks kehtestamiseni kulunud ajavahemikul aset leidnud. Ainuüksi kehtestamiseni kulunud ajavahemiku kestusega ei saa põhjendada otsuse tühistamist, kuna tegemist ei ole seadusest imperatiivselt tuleneva tähtajaga, mille rikkumisele seadusandja oleks soovinud ette näha sellise tagajärje.

Kaebaja leiab, et kruntide pos 15-18 (uusehitiste ala planeeringu lõunapoolses osas) osas toimunud muudatused on põhilahenduse muudatused, sest nende kruntide pindala moodustab ligikaudu 1/3 planeeritavast alast. Kaebaja on välja toonud, et avalikul väljapanekul olnud detailplaneering nägi selgelt ette, et pos 15-18 planeeritakse neli elamugruppi, mis on eraldatud

30 m laiuste haljasaladega tagamaks pääsu rannapromenaadile ja merevaate olemasolu Pirita teelt. Elamukvartalit teenindav liiklusskeem oli seejuures korraldatud selliselt, et ühendus Pirita teega toimus positsioonil 29 rajatava ristmiku kaudu – ehk kogu liiklusvoog oli suunatud planeeritava ala lõunapoolsesse (linnapoolsesse) ossa. Avalikul väljapanekul olnud planeeringus esitati selged ja täpsed nõuded TOP-ist lõunapoole jääva ala hoonestamiseks – neli elamugruppi kõrgusega kolm korrust, maa-aluse garaaži põrand maapinnast -2,5 -3,0 m; kolm 30 m laiust haljas-koridori nelja elamugrupi vahel; pikisuunaline haljaskoridor hoonestuse keskel; ärija elamufunktsiooni suhe 10/90. Kehtestatud planeering seab väga lõdvad ja ebatäpsed tingimused

– elamute ja ärihoonete kõrgus 3 korrust; ristisuunaline 3,5 m laiune läbipääs hoonete vahelt; ärifunktsioon 10 – 100%; ühtne krundi hoonestusala kõigile formaalselt neljale krundile, maaaluse garaaži põrandapinna sügavust maapinnast ei ole antud. Seega muudeti kaebaja arvates väga oluliselt maakasutusja ehitustingimusi TOP-ist linnapoole jääval alal. Lisaks on oluliselt muudetud liikluslahendust, kavandades uue tee põhiliseks juurdepääsuks kogu detailplaneeringu kohasele TOP-i kompleksile ning oluliselt muutes liikluskorraldust Pirita teel.

Vastustaja on 13.03.2013 vastuses planeeringu muudatustena välja toonud järgmise (muudatused on toodud ka DP seletuskirja p-s 4.1.3 ja DP otsuse seletuskirja p-s 10):

3-13-868 12(24)

- ümbritseva keskkonnaga paremini sobiva asendiplaanilise lahenduse leidmiseks on krundid varasemate positsiooninumbritega 15 – 18 muudetud üheks krundiks, mis detailplaneeringu elluviimisel on lubatud jagada kuni neljaks krundiks ning määratud on üks suur hoonestusala, mis hõlmab varasemate planeeritud kruntide pos 15, pos 16, pos 17 ja vähendatud ulatuses pos

18 hoonestusalasid ja nende vahelist ala;

- planeeringuala lõunapoolsesse otsa suurema avaruse ja haljasala jätmiseks on hoonestusala nihutatud krundi lõunapoolsest piirist 15 m kaugusele;

- täiendava võimalusena on lubatud 15% ulatuses mere poolse hoonestusala piirist hoonete ulatumine kuni ranna ehituskeeluvööndi piirini (50 m merepiirist), et soodustada liigendatud hoonestusjoone kujunemist merega külgneval alal;

- vähendatud on pos 15-18 kruntide planeeritud brutopinda 4700 m² võrra 30 300 m²-lt 25 500 m²-ni ning hoonete suurimat arvu on vähendatud 18-lt 12 hooneni, minimaalselt on lubatud 2 hoonet;

- hoonestusalal on seatud täiendavad nõuded, mis tagavad kvaliteetse keskkonna kujunemise ja linnaehituslike põhimõtete järgimise;

- mere äärse avaliku jalakäiguala aktiviseerimiseks ja teenindavate äripindade tagamiseks on seatud nõue, et vähemalt pooled tänava tasapinnal asuvad äripinnad peavad avanema rannapromenaadi poole;

- varasema planeeringulahenduse hoonestusala ja haljasala omavahelise suhte säilitamiseks on seatud tingimus, et vähemalt 7000 m² hoonestusalast peab olema avaliku haljasalaga külgnev avatud haljasala. Jalakäijate ühenduse tagamiseks läbi hoonestusala on seatud nõue, et hoonestusala läbib mere suunas minimaalselt 3,5 m laiune kõnnitee;

- vaadete avamiseks TOP-i hotellikompleksile pos 11 ning avara jalakäiguühenduse loomiseks rannapromenaadi ja Pirita tee äärse pargiala vahel on seatud nõue, et planeeritava hoonestusala ja TOP-i hotellikompleksi vaheline ala tuleb kujundada kvaliteetse avaliku jalakäiguruumina;

- TOP-ist lõunapoole jäävale alale planeeritava hoonestuse funktsionaalse mitmekesisuse suurendamiseks on suurendatud minimaalset lubatud ärimaa funktsiooni 5% -lt 10% -ni;

- on antud võimalus kuni 100% ärifunktsiooniga hoonestuse püstitamiseks, välistades suure toidukaupluse ning autosid teenindava funktsiooni;

- veekeskuse pos 9 mõju vähendamiseks TOP-ile avanevatele vaadetele on vähendatud hoone suletud brutopinda ligikaudu 1/3 võrra planeeritud 30300 m²-lt 21 000 m²-ni. See teeb võimalikuks hoone mahulise modelleerimise parima arhitektuurse ja linnaehitusliku lahenduse leidmisel ning alternatiivide kaalumise arhitektuurivõistlusel, mida nõuab planeeritava hoone silmapaistev asukoht. Brutopindala vähendamine võimaldab neljanda korruse osalist ehitamist, katusemaastiku dünaamilisemaks ja skulptuursemaks muutmist, mis omakorda vähendaks planeeritava hoone massiivsust ning domineerivust TOP-i suhtes. Brutopinna vähenemisega väheneb ka parkimiskohtade vajadus ja liikluskoormus ümbritseval alal;

- planeeringulahendusest tuleneva kasvava liikluskoormuse mõju minimeerimiseks planeeringualaga külgneval väikeelamuala tänavatel ning parandamaks rohekoridori ja kergliiklustee jätkuvust piki Pirita teed, on muudetud planeeringuala lõunapoolse osa liikluslahendust Pirita tee ja Regati pst ristmiku ning Masti tn osas. Lisaks säilitab Regati pst ja Pirita tee uus ristmikulahendus väärtuslikku haljasala planeeringuala lõunapoolses otsas. Samuti on täpsustatud avaliku parkla ja bussipeatuste asukohti ning lisatud on täiendav reguleeritud jalakäijate ülekäik üle Pirita tee.

Eeltoodu näol ei ole tegemist planeeringu põhilahenduse muutmisega. Ainuüksi paranduste ja täienduste loetelu pikkuse põhjal ei saa sellist järeldust teha. Planeerimisseadus ei sätesta põhilahenduse määratlust. PlanS § 23 lg 7 teise lause kohaselt ei ole põhilahenduse muutmiseks näiteks planeeringu osalise kehtestamisega seotud planeeritava maa-ala suuruse muutmine. Tegemist peab olema seega mingi olulise, ulatusliku muudatusega, mis muudab planeeringu põ-

3-13-868 13(24) hisisu. Kohalik omavalitsus saab planeerimismenetluses öelda, mis on antud planeeringu põhisisu ning kohus saab selle määratlemata õigusmõiste sisustamise õigsust kontrollida. Planeeringu muutmise korral ei peaks avalikku väljapanekut kordama siis, kui tehtud muudatused ei saa objektiivselt kellelegi negatiivset mõju avaldada. Menetlusökonoomia kaalutlustel ei ole avaliku väljapaneku kordamata jätmine põhjendatud.

Vaidlustatud planeeringus muudetud liikluslahendus Masti tn pikenduse näol ei oma mingit laiemat negatiivset mõju. Kaebaja ei väida müra, õhusaaste vm mõjude osas õigusaktides sätestatud normide ületamist. Lisanduv juurdepääsutee toob kaasa sujuvama ligipääsu kavandatavale linnaosa keskusele, sh promenaadile, sadamale ja veekeskusele, kuna varasema kahe juurdepääsu asemel pääseb ligi kolme tänava kaudu. Kaebaja väide, et valdav enamus hakkab kasutama juurdepääsuks Masti tn lõiku ja see muutub põhiliseks juurdepääsuks planeeringualale, on oletuslik. Kaebaja oletuse realiseerumisel on võimalik kasutada liiklust rahustavaid ja korraldavaid vahendeid, mis mõjutavad juurdepääsu valikut.

Õige on vastustaja seisukoht, et põhilahenduse muudatuse hindamisel tuleb lähtuda planeeritavast alast tervikuna, mitte kitsalt nelja krundi pindalast või ehitusõigusest. Nelja hoonestusala asemele ühe hoonestusala määramine ei tähenda, et nelja hoonestusalaga seotud projekteerimisnõuded oleks kaotatud. Positsioonidel 15-18 oli avalikul väljapanekul olnud planeeringus ette nähtud maksimaalne täisehitusprotsent 29,1 - 40%, mille puhul on ehitusaluseks pinnaks

10 100 m², brutopind 30 300 m², kõrgus 3 korrust, kuid mitte üle 11 m. Neljale krundile oli ette nähtud 18 hoonet, hoonestusala suurused olid 55*76 m² (pos 15), 50*76 m² (pos 16 ja 17) ning 34*76 m² (pos 18). Lisaks oli määratud, et parkimistasand asub 2,0-3,0 m allpool olemasolevast maapinnast ning parkimine enda krundil. Kehtestatud planeering näeb pos 15-18 osas maksimaalse ehitusaluse pinna 10 100 m² (sama eelmisega). Maksimaalne korterite arv on samuti sama. Maksimaalset brutopinda vähendati seoses avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega 4800 m² võrra, s.o 25 500 m²-ni. Hoonete kõrguse osas muudatusi ei toimunud. Hoonete arvu osas näeb kehtestatud detailplaneering ette 4-14 hoonet (mitte ühte suurt hoonet), mis ei ole oluline muudatus. Krundid on lubatud jätta esialgu jagamata ja lõplik kruntide arv selgub arhitektuurikonkursi käigus ning see ei või olla suurem kui neli. Parkimine on hoonetevahelisel alal lubatud üksnes pool maa-alusel korrusel, varem parkimistasandil 2,0-3,0 m allpool olemasolevat maapinda. Haljastuse osakaal on ligikaudu 36%. Pos 15-18 avalikul väljapanekul olnud planeeringus on hoonestusala pikkuseks (Pirita tee poolt mere poole) 76 m, kehtestatud planeeringus 76,7 m. Hoonestusala TOP-i poolses osas on mõlemal juhul 10 m kaugusele krundipiirist, linna poolses osas on hoonestusala krundipiirist varasemaga võrreldes 10 m kaugemal. Hoonestusala Regati pst äärses osas on avalikul väljapanekul olnud planeeringus 5 m kaugusel ning kehtestatud planeeringus 3 m kaugusel krundipiirist, mere poolses osas vastavalt 12 m ning 15 m kaugusel krundipiirist. Eelnimetatud muudatusi ei saa nimetada oluliseks.

Krundi kasutamise sihtotstarbe määramisel on lähtutud PlanS § 9 lg-test 4 ja 4¹ ning varasema lahendusega võrreldes olulist muudatust pole tehtud. Kehtestatud planeeringus lubatakse pos 15-18 ehitada kuni 100% ärifunktsiooniga hooned, lisaks võimalusele 90% elamumaa ja minimaalselt 10% ärimaa osakaaluga lahendusele (DP p 4.1.3). Avalikul väljapanekul olnud planeeringus nähti ette pos 16-18 osas 95% elamumaa ja minimaalselt 5% ärimaa ning pos 15 osas 90% elamumaa ja minimaalselt 10% ärimaa. Seega on mõlema planeeringulahenduse puhul võimalik funktsionaalse mitmekesisuse osas arhitektuurivõistlusel pakkuda pea samasuguseid lahendusi. Tulevase arhitektuurivõistlusega saab põhjendada ka seda, et kruntide sihtotstarbe osas on fikseeritud ärifunktsiooni osa miinimumina ja võimaldatud ühe suure krundi piires kujundada sobiv funktsioon sobivasse krundi ossa.

3-13-868 14(24) Arhitektuurivõistluse korraldamist enne detailplaneeringu kehtestamist seadus ei nõua. Avalikkuse osalemisele detailplaneeringumenetluses pärast detailplaneeringu kehtestamist korraldatav konkurss takistusi ei sea. Otsus, kas teha võistlus enne või pärast detailplaneeringu kehtestamist, tehakse otstarbekuse kaalutlusel ning arvestades kõnealuse ala erilist asukohta ja ümbrust, ei ole põhjust pidada arhitektuurivõistlusel valdkonna spetsialistidele suurema loomingulise vabaduse jätmist ebakohaseks kaalutluseks.

Kehtestatud planeeringulahendus ei välista hoonete paigutamist nii, et hoonete vahele jääksid vaatekoridorid. Veekeskuse brutopinda pelgalt vähendati ning muud tingimused jäid samaks. Seega osas, milles planeeringut on peale avalikku väljapanekut muudetud, on antud planeeringu mastaapsust arvestades tegemist detailsete muudatustega, mis planeeringu põhisisu muutnud ei ole.

Kaebaja väidab, et asustus toob kaasa olulise liikluskoormuse kasvu niigi ülekoormatud Pirita teel, seega ka suurema müra, samuti liiklusummikute suurenemise Russalka ristmikul. Mürataseme tõus planeeringualal halvendab oluliselt Masti tn ja Regati pst vahelisel alal elavate individuaalelamute elanike elukeskkonda.

Vastustaja on välja toonud detailplaneeringus ettepanekud, mis on tehtud autoliikluse parandamiseks:

- rekonstrueerida Regati pst alates TOP-i kompleksi linnapoolsest otsast, pikendades tänavat kuni ristumiseni Pirita teega;

- rekonstrueerida Pirita tee ja Kose tee ristmik, arvestades Regati pst uue trassiga;

- olemasolevatel tänavatel, mis liituvad Pirita teega, säilitada olemasolev liiklusskeem, st ühesuunalise liiklusega tänavad sissesõiduga Pirita teelt piki Purje tänavat ja väljasõiduga Pirita teele piki Toominga tänavat ning Regati pst lõigus Purje ja Masti tänava vahel kahesuunaline liiklus;

- piki hotellikompleksi merepoolset külge kulgev kahesuunalise liiklusega tänav ühendada uue

7 m laiuse kahesuunalise tänavalõigu kaudu Regati pst rekonstrueeritava lõiguga ja Pirita teega.

Kaebaja väidatav liikluskoormuse kasv on sisse planeeritud juba Pirita üldplaneeringusse (ala kujundamise linnaosa keskuseks koos uute elamuja äripindade kavandamisega), mida kaebaja ei pidanud vajalikuks vaidlustada. Kaebaja ei väida, et liikluslahenduse muutmisest tingitud mõjud ületaksid norme. Seega saaks olla küsimus üksnes selles, kas mingid negatiivsed mõjud avalikele huvidele kaasnevad ning kas vastustaja on neid hinnanud ja teinud õiguspärase kaalutlusotsuse. Kaebaja seisukohtadest võib järeldada, et avalikuks huviks on mõistlik liikluskorraldus, mis seisneb Pirita tee liikluse sujuvuses ja Russalka ristmiku läbilaskevõimes. Mõistlik liikluskorraldus ei ole õiguslik kriteerium, vaid planeeringulahenduse sobivuse ja otstarbekuse küsimus. Pirita teel liikluskoormus prognooside kohaselt tulevikus oluliselt ei suurene, üldine mürafoon samuti mitte. Õhusaastatus planeeritaval alal jääb lubatud normide piiresse. Planeeringu elluviimine võib võrreldes olemasoleva olukorraga mõnedes piirkondades müra poolt elanikele tekitatud negatiivseid mõjusid isegi vähendada. Kaebaja vastupidist tõendanud ei ole.

Pirita tee ja Russalka ristmiku sõidukite läbilaskvuse probleemi ei saa otseselt seostada antud detailplaneeringuga, sh siduda selle lahendamist detailplaneeringu kehtestamisega. Liikluse läbilaskvuse probleem vajab lahendamist sõltumata vaidlusalusest detailplaneeringust. Vastustaja on selgitanud, et elanikkonna kasv linnaosas on vajalik sh selleks, et tõhustada ühistransporti (lisada busse ja suurendada kasutust). Planeeritava ala asukoht linnaosa kõige kesklinnapoolsemas osas ja Pirita tee ääres on ühistranspordiühenduse seisukohal positiivne ehk teisisõnu, toob antud ala asutamine kaasa tõenäoliselt väiksema liikluskoormuse kasvu, kui elanike asumine Viimsi valda või mõnda teise Pirita linnaosa piirkonda.

3-13-868 15(24)

Vastustaja selgitas, et detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu käigus tehtud ettepanekute alusel täiendati liiklusskeemi ning võimaldati juurdeja väljapääs nn Masti tänava pikenduse kaudu. Selline lahendus on Masti ja Toominga vahelise kvartali elanike huvides – kui varem toimus juurdepääs Purje, Masti, Toominga tänavate kaudu ning väljapääs Masti ja Toominga tee kaudu (sõites läbi kvartali), siis nn Masti tn pikendusega on võimaldatud pääs otse Pirita teele. Linna poolt tulles on Pirita teelt ette nähtud tagasipööre enne nn Masti tänava pikendust, mida hakkavad kasutama pos 15-18 tulevased elanikud ja kliendid, Masti tn pikenduse juures on Pirita teel ette nähtud aeglustusrada ja vasakpöörde koht ning samuti on võimalik vasakpööre teha Purje tänavale. Pirita poolt tulles on esimene võimalik marsruut TOP-i alale Purje tänava kaudu, mistõttu ei ole põhjendatud kaebaja kartus, et kasutama hakatakse vaid nn Masti tänava pikendust ja et see võiks kuidagi takistada liiklust Pirita teel. Viide vastuolule planeeringu teksti p 4.3 ja joonise vahel on otsitud. Detailplaneeringu põhijoonisel on näidatud ca 60 m pikkune ühendustee Masti tänava ja Pirita tee vahel (nn Masti tn pikendus). Piirkonna elanike huvides on planeeringus ette nähtud jalakäijate ülekäigurada Pirita teel Masti tn pikenduse juures, mis võimaldab kokku hoida ca 300 m, võrreldes olemasoleva ülekäigukohaga, et jõuda Regati puiesteele.

Seega pole kaebaja väited avaliku huvi arvestamata jätmisest liikluskorralduse kehtestamisel põhjendatud.

Koos planeeringuala muutumisega muutus ka planeeringu nimetus. Detailplaneeringu lisaks olev P.Jänese arhitektuurne nägemus puudutab vaid TOP-i kompleksi renoveerimist, mitte elamukvartali ehitamist, kuid DP otsuse seletuskirjas (p 5) on viidatud arhitekt P.Jänese arhitektuursele visioonile, kuid mitte seoses lõunapoolse planeeringuala uushoonestusega. Need kaebaja väited ei seondu kaevatava otsuse õiguspärasusega.

Kaevatavas haldusaktis puuduvad arusaadavad põhjendused planeeringuala lõunapoolses osas (krundid pos 15-18) 100% ulatuses ärifunktsiooniga hoonete püstitamiseks. Põhjendatuks saab otsust pidada sama ala suhtes segafunktsiooni (90% elamumaa ja minimaalselt 10% ärimaa) ettenägeva planeeringulahenduse osas. Kuna tegemist on kaalutlusotsusega, siis toob ühe lubatava planeeringulahenduse osas põhjenduste puudumine kaasa olukorra, kus kohtul ei ole võimalik kontrollida kogu kaalutlusotsuse sisulist õiguspärasust ning tühistada tuleb otsus tervikuna.

Kuigi esialgses kaebuses tõi kaebaja välja, et nad ei nõustu planeeringuala positsioonide 15-18 hoonestamisega, on hilisemas menetluses rõhutatud, et planeeringuga lubatakse 100% ärifunktsiooniga hooneid, kuid puudub põhjendus, kuidas sellise sihtotstarbega hooned mitmekesistavad piirkonda ja tagavad, et piirkond poleks öösel tühi. Vastustaja on põhjendanud üksnes elamumaa sihtotstarbe toomist piirkonda – planeeringuga alale elamufunktsiooni lisamine mitmekesistab ala positiivses mõttes; ala hoonestamisest on huvitatud kinnistu omanik, kes võtab kohustuse korrastada avaliku kasutusega mereäärne promenaad, kergliiklusteed koos valgustusega, laiendab ristmiku, korrastab sadamaala, ehitab veekeskuse; elanikkonna lisandumine on laiemalt üldistes huvides, kuna väldib valglinnastumist ja kasvatab elanikkonda alal, kus on tagatud hea ühistranspordiühendus ja seetõttu võib eeldada, et liiklustihedus kasvab vähem, kui elamispindade planeerimisel mõnda teise linnaosa piirkonda; suureneb ala turvalisus.

Kaebaja väide nagu oleks avalikes huvides kulutuste tegemise väljatoomine lubamatu kauplemine, mitte kaalutlusotsuse tegemisel lubatav kaalutlus, ei ole õige. Haldusasjas nr 3-10-2805 (Kakumäe jahisadama planeering) pidas kohus võimalikuks, et avalike ülesannete märkimisväärses mahus enda kanda võtmine arendaja poolt on oluline asjaolu, mida tuleb

3-13-868 16(24) arvestada lubatud ehitusmahtude määramisel. Vastustaja on lisaks selgitanud, et käesoleval hetkel puuduvad tal piisavad ressursid kõigi mainitud ja vajalike avalikes huvides toimuvate arendustööde tegemiseks, mis näiteks osade elamute puhul tähendab sattumist ärauhtumisohtu pealetungiva mere poolt. Nimetatud kaalutlused ei ole lubamatud, nagu ei ole lubamatu ka avaliku võimu ja erasektori koostöö avalike huvide realiseerimisel. Kuna materiaalsed kaalutlused on paratamatult igasuguse ehitustegevuse puhul olulised, ei saa nende arvestamist pidada kaalutlusveaks. Samas ei saa see kaalutlus olla ainus ja määrav. Käesoleval juhul on osad planeeringulahenduse põhjendused sobivad nii elamukui ka ärifunktsiooni põhjendamiseks, kuid mitte kõik. Kohtul ei ole võimalik hinnata, kas teatud põhjenduste välistamisel on sellise planeeringulahenduse (100% ärifunktsiooniga hoonestus) puhul erinevaid huve (eelkõige avalikke huve) tasakaalustatult arvestatud ega ole tehtud meelevaldset kaalutlusotsust. Erinevate huvide kaalumine on haldusorgani pädevuses ja seda viga kohtumenetluses kõrvaldada ei ole võimalik. Täies ulatuses ärihoonestust ettenägeva planeeringulahenduse kaalumist ei nähtu kaevatavast otsusest ega planeeringu materjalidest.

Kogu planeeringumenetluse kestel selgitati ja põhistati lahendust, millega kruntidele pos 15-18 kavandati mitmeotstarbelist hoonestust (elamud, koos väiksemas mahus teenindusja äripindadega), kuigi planeeringu tekst ise ei välistanud ka suuremat äripindade osakaalu. Konkureeriv planeeringulahendus (100% ärifunktsiooniga hoonestuse püstitamiseks) lisati alles peale avalikku väljapanekut, selgitades paindlikumat lahendust üldsusele vastutulekuna ja avaliku huvi järgimisena. DP otsuse seletuskirja punkti 10 kuuendas lõigus on märgitud, et hoonestuse funktsionaalse mitmekesisuse suurendamiseks on suurendatud ärihoonestuse minimaalset protsenti 10%-le. Järgmises lauses märgitakse, et lisaks on antud võimalus rajada kuni 100% ärifunktsiooniga hoonestus. Viimatine lause ei saa ilmselgelt käia hoonestuse funktsionaalse mitmekesistamise kohta, kuna mitmekesistamiseks on peetud elamufunktsiooni lisamist olemasolevasse ärihoonete rajooni. Seega ei ole antud lahenduse kohta esitatud ühtegi asjakohast põhjendust. Planeeringumenetluse materjalidest ei nähtu, et üldsus oleks nõustunud 100%-lise äriotstarbelise hoonestusega. Samuti ei nähtu, millise avaliku huvi kaalu sellega suurendati. Avalikkuse vastuseisu tõttu hakati kaaluma kultuurivm avalike objektide rajamist, pakkudes krunte erinevatele asutustele. Kuna TOP-i lõunapoolne planeeringuala kavandati elamufunktsiooniga alaks, toimus sellest eesmärgist lähtuvalt ka huvide arvesse võtmine ja kaalumine. Ei saa välistada, et 100%-lise ärifunktsiooniga planeeringulahendus on planeeringusse pandud täiesti formaalse võimalusena, mida kasutada ei kavatsetagi (arhitektuurivõistlusel ei võimaldata sellist arhitektuurset lahendust pakkuda). Siiski ei ole kohtul võimalik kontrollida selle lahenduse osas kaalutlusotsuse sisulist õiguspärasust, kuna esitatud materjalid ei võimalda tuvastada selle planeeringulahenduse põhjendusi. Seega tuleb kaevatav haldusakt tühistada.

Planeeringulahendus, mis näeb ette elamud koos äripindadega, on haldusorgani poolt põhistatud ning kohtul ei ole alust teha etteheiteid ka kaalutlusõiguse kasutamise osas. Ühtegi meelevaldset ja põhistamata seisukohta selles osas ei ilmne. Otstarbekuse kaalutlused ei ole õigusvaidluse objektiks. Kohus ei saa ka haldusorgani asemel hinnata, milline avalik huvi peaks olema kaalukam. Selline planeeringulahendus on kooskõlas linnaosa üldplaneeringuga (https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3002&aktid=115296&fd=1&leht=2&q_sort=elex_akt.akt_v kp). Üldplaneeringu lisa 1 p 5 (puhkeja haljasalade süsteem) ap 4 näeb ette säilitada ning edasi arendada üldkasutatavate ülelinnaliste puhkening virgestusaladena muuhulgas Pirita tee ning mere vahelist haljasala. Üldplaneeringu lisa 1 p 7.4 (mis käsitleb piirkonna elektrivarustust) nimetatakse TOP-i ala uusehitiste alana ning märgitakse et Regati puiestee 1, 3, 5 detailplaneeringuga kavandatakse uued korterelamud, bürood ja veekeskus. Üldplaneeringu lisa 1 p 9.2 kohaselt on TOP-i ümbruse segafunktsiooniline ala Pirita linnaosa uus tõmbekeskuse arenguala, millest peaks kujunema linnaosa tähtsusega multifunktsionaalne keskus, kus asuvad ühiskondlikud hooned, kaubandusja teenindusettevõtted, elamud, pargid

3-13-868 17(24) ja parklad. Olemasolev elamupiirkond on pereja korterelamuteala. Üldplaneeringu lisa 2 (maakasutuse joonis) annab TOP-i ala juhtotstarbeks segafuktsioonilise ala, kus võib paikneda kaubandus-, teenindusja vaba aja veetmise asutusi, ühiskondlikke hooneid, alakorrusel paiknevate kaubandusja teenindusruumidega elamuid, tehnoehitisi, parklaid, parke, haljasalasid, mänguja spordiväljakuid jms. Üldplaneeringu lisa 1 p 9.1 sätestab, et tõmbekeskusena toimivas TOP-i piirkonnas ei tohi elamufunktsiooni osatähtsus segafunktsiooniga aladel ületada 50% lisanduvast ehitusõigusest. Üldplaneeringu tekstist ja maakasutuse jooniselt nähtub, et eraõiguslikele isikutele Osaühingule TopSpa Kinnisvara ja Aktsiaseltsile Tallinna Olümpiapurjespordikeskus kuuluva Regati pst 1 // 3 // 5 kinnistu osas näeb üldplaneering ette tõmbekeskuse rajamise koos korterelamute, büroode ja veekeskusega, samal ajal kui üldkasutatav haljasala (Regati pst ja Pirita tee vaheline ala, samuti nn TOPi kinnistust linna poole jääv reformimata riigimaa) tuleb säilitada üldkasutatava alana. Kehtiv üldplaneering on avalikke huve väljendav konsensuslik kokkulepe linnaosa territooriumi maakasutuse suhtes. Detailplaneeringu kehtestamisel ei välista see haldusorgani kaalutlusõigust, kuid üldplaneeringule tuginevat maaomaniku soovi oma kinnistu kasutamiseks ei saa eirata. Seepärast pole õige kaebaja väide, et detailplaneeringu kehtestamise otsust oleks ala hoonestamise aspektist tulnud veel täiendavalt põhjendada.

Kaebaja tugineb ka Pirita linnaosa arengukavale. Selles toodud arenguvisioone tuleb arvestada üldplaneeringu koostamisel. Detailplaneeringu koostamisel aluseks võetav konkreetne planeerimisdokument on üldplaneering. Kuna käesolevas asjas ei ole vaidlus üldplaneeringu õiguspärasuse üle, siis on viide asjakohatu.

Detailplaneeringu on kooskõlastanud Muinsuskaitseamet (17.06.2010) ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet (17.06.2010). Kaebaja ei ole väitnud, et kooskõlastused oleks õigusvastased. Seega tuleb lugeda kehtestatud planeering nende ametite pädevusse kuuluvas osas õigusaktidele vastavaks. Kaebaja on oma põhjendused esitanud, lähtudes sobivuse kriteeriumist (TOP-i hoone vaadeldavus ja vaade vanalinnale ei ole piisav ning TOP-i hoonele ei peaks kõrvale ehitama konkureerivat maamärki). Sobivuse küsimust õigusvaidluses ei hinnata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

11. Tallinna linn taotleb esitatud apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamata jätmist, esitades järgmised põhjendused. Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ning oluliselt rikkunud kohtumenetluse normi, mis on kaasa toonud ebaõige kohtuotsuse. Kohtuotsuses on kummutatud praktiliselt kõik argumendid, millega kaebaja põhjendas detailplaneeringu väidetavat õigusvastasust. Kohus ei tuvastanud detailplaneeringu kehtestamisel menetlusnormide rikkumist. Detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistas kohus üksnes seetõttu, et detailplaneering võimaldab planeeringuala positsioonidel 15-18 ühe alternatiivina äripindadega korterelamute asemel ehitada ka 100% ärifunktsiooniga hoonestuse, kuid põhjendusi, miks 100% ärifunktsioon on antud piirkonda sobiv, detailplaneering ega selle kehtestamise otsus kohtu arvates ei sisalda. Samas ei ole kaebaja põhjendanud enda väiteid detailplaneeringu kehtestamise otsuse õigusvastasusest sel motiivil ei esialgses ega ka täiendatud kaebuses, sellele küsimusele ei pööratud tähelepanu ka kohtuistungil ning sellele järgnevates menetlusosaliste poolt esitatud menetlusdokumentides. Kohtuotsus ei tohi olla poolte jaoks üllatuslik, antud juhul rajaneb aga kohtuotsus põhjendusel, mida ei olnud välja toodud ei kaebuses, selle täiendustes ega ka kohtuistungitel. Detailplaneeringu kehtestamise otsuse preambulas on 100% ärifunktsiooniga hoonestuse põhjendusena toodud muuhulgas:

3-13-868 18(24)

- planeeringulahendus võimaldab Tallinna olümpiapurjespordikeskuse hoonestusest lõunapoolset ala käsitada tervikliku avaliku ruumina, mille sees paiknev hoonestus pigem toetab ümbritseva haljasala avalikku kasutust. Olemasolevate parkimisplatside asemele ärihoonete või selliste korterelamute planeerimine, mille esimesel korrusel asuvad äriruumid, ei halvenda mereäärse ala senist kasutust vaba aja veetmise kohana;

- detailplaneeringus luuakse lisavõimalused TOPi kui kaubandus-, spordija puhkekeskuse paremaks väljaarendamiseks ja laiendamiseks ning praegu ebaotstarbekalt kasutatud alade ja hoonestuse atraktiivseks muutmiseks;

- planeeritud uus hoonestus ühelt poolt tugevdab piirkonna kui vaba aja veetmise ja sportimise koha identiteeti ning aitab kompleksi kohandada inimeste muutunud vajaduste ja võimalustega. Ka detailplaneeringu kehtestamise otsuse seletuskirjas on toodud asjakohased põhjendused 100% ärihoonestuse kavandamise kohta:

- seletuskirja p 8 kohaselt: „TLPA asus seisukohale, et lisanduv brutopind ei mõjuta märkimisväärselt olemasolevat infrastruktuuri ja ühistransporti, vaid muudab nende kasutuse üsna hõreda hoonestusega alal tulusamaks ja linnamajanduse tervikuna, sh ühistranspordi, tõhusamalt toimivaks; TLPA hinnangul on planeeringulahendus (sh kavandatava veekeskuse asukoht) linnaehituslikult sobiv, arvestades vajadust muuta mereäärne ala atraktiivsemaks“;

- seletuskirja p 10 kohaselt: „Nimetatud muudatused üheskoos parandavad võimalusi leida hoonestatavale alale parim arhitektuurne ja asendiplaaniline lahendus, mis varjaks minimaalselt vaateid TOPi hoonekompleksile, vanalinnale ja merele, säilitaks TOPist lõuna pool oleva pargiala ja rannapromenaadi tervikliku avalikult kasutatava rohealana. Muudatused loovad eelduse käsitada kogu TOPist lõunasse jäävat ala sidusa pargialana, kus on keskkonda sobiva arhitektuurse lahendusega hoonestussaared. … Planeeringu muudatused üheskoos arvestavad suurel määral avaliku väljapaneku kestel esitatud vastuväidete ja ettepanekutega, tagades kinnistuomanike põhiseadusliku õiguse ja avaliku huvi tasakaalu ning kvaliteetse linnaruumi kujunemise.” Samuti on detailplaneeringu kehtestamise otsuse seletuskirjas viidatud planeeringu realiseerimisega lisanduvatele uutele büroopindadele ja sellega seonduvale töökohtade lisandumisele. Erinevalt kohtuotsuses toodust kavandatakse planeeringus mitte 100% ärihoonestust, vaid kuni 100% ärihoonestust. Isegi juhul, kui kavandatakse ärimaa sihtotstarbe osakaal 95%, on siiski kõik kohtu poolt õiguspäraseks tunnistatud kaalutlused pädevad. Kohtu poolt välja toodud valglinnastumise vältimine on argumendina põhjendatud ka juhul, kui pos 15-18 kavandatakse 100% ärihoonestus ning seda seetõttu, et piirkondlik keskus koondab enda ümber rohkem inimesi (nii elama, töötama kui vaba aega veetma), kellele võimaldatakse töökoht või vaba aja veetmise võimalus elukoha vahetus läheduses. Avalik huvi seisneb sellisel juhul linna kulude optimeerimises muuhulgas läbi (ühis)transpordikulude kokkuhoidmise, teedevõrgu väiksema koormamise jms. Sama loogika käib funktsionaalse mitmekesistamise ja turvalisuse kohta. Turvalisuse osas on kohus viidanud, et ärifunktsiooni puhul ei ole tagatud (suurenenud) turvalisus öisel ajal, jättes samas märkimata, et päevasel ajal on turvalisus just ärihoonestuse puhul suurem. Lisaks on öisel ajal ka ärihoonestuse korral piirkonna turvalisus suurem, kuna on tavapärane, et kontorites ja äriruumides kasutatakse tehnilise valve teenust. Kuna käesolevas asjas ei moodusta kruntidele pos 15-18 kavandatud hoonestus teiste detailplaneeringu alusel rajatavate objektidega ühtset funktsionaalse eesmärgiga kompleksi, oleks kohus võinud kaaluda detailplaneeringu osalist tühistamist (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-63-10).

12. Pirita Selts vaidles apellatsioonkaebusele vastu järgmiste põhjendustega.

3-13-868 19(24) Väide kohtuotsuse üllatuslikkusest pole põhjendatud. Kohus juhtis vastustaja tähelepanu ebapiisavale põhjendusele detailplaneeringu kruntide pos 15-18 funktsiooni osas. Seda käsitleti pikemalt 16.09.2013 istungil ning kohus andis vastustajale 10-päevase tähtaja seisukoha esitamiseks kaebaja poolt 16.09.2013 esitatud erinevate versioonide võrdluse kohta. Tegelikult polekski vastustaja kohtus esitatud selgitused asja lahendust muutnud, sest planeeringu puudujääke ei saa kohtumenetluses kõrvaldada. Kaebaja ja teiste puudutatud isikute vastuväited olid suunatud eelkõige elamute ja ärihoonete ehitamise vastu detailplaneeringu positsioonidel 15-18, milline ehitus muudab kardinaalselt olemasolevat olukorda detailplaneeringu piirkonnas ja sellega külgnevatel aladel. Avalikkuse vastuseisu tõttu hakati kaaluma kultuurivm avalike objektide rajamist, pakkudes krunte erinevatele asutustele. Kuna TOP-i lõunapoolne planeeringuala kavandati elamufunktsiooniga alaks, toimus sellest eesmärgist lähtuvalt ka huvide arvesse võtmine ja kaalumine.

PlanS § 2 lg 2 kohaselt esitatakse planeeringu tekstis planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringulahenduste kirjeldused ja põhjendused. Sätte eesmärgiks on tagada, et planeeringu väljapanekute ajal oleks avalikkusel võimalik tutvuda põhjendustega, miks just selline planeeringulahendus just sellises kohas on vajalik, kohane ja proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Planeeringu tekstis sisalduvad põhjendused on sama olulised kui planeeringu kehtestamise otsuses esitatud kaalutlused. Seejuures ei tohi planeeringu koostaja ega haldusorgan piirduda vaid üldiste kaalutlustega, vaid peavad välja tooma, millised kohaspetsiifilised põhjendused õigustavad detailplaneeringuga kavandatud tegevust. Käesoleval juhul on planeeringus ja haldusaktis esitatud mõningad universaalsed põhjendused (nt valglinnastumise vältimine, TOP-i arendamine linnaosa keskuseks), millega saab põhjendada väga erinevaid arendaja plaane, kuid põhjendusi, miks just selles kohas just nii kõrgete hoonete ehitamine kõigist võimalikest arenguvariantidest parim on, esitatud ei ole. Ka vastustes elanike ettepanekutele/vastuväidetele puuduvad sellised põhjendused. TOP-ist linna poole jääva ala võimalikke arenguvariante ei ole analüüsitud ja põhjendatud, kuigi avalikkus on korduvalt seda nõudnud.

Vastustaja poolt välja toodud põhjendused ei kummuta kohtu järeldusi, et ärifunktsiooni planeerimine vaidlusaluses kohas on põhjendamata. Need põhjendused on haldusaktis esitatud teiste põhjendustega läbisegi ning haldusakti ülesehitusest ei ole võimalik üheselt aru saada, kas konkreetne punkt puudutab vaidlusaluse ala hoonestamist elamutega või ärihoonetega. Tegemist on väga üldise sõnastusega. Apellandi poolt rõhutatud fraas “olemasolevate parkimisplatside asemele ärihoonete või selliste korterite planeerimine, mille esimesel korrusel asuvad äriruumid, ei halvenda mereäärse ala senist kasutust vaba aja veetmise kohana” ei toeta apellandi seisukohta, et sellega põhistatakse 100% ärifunktsiooniga hoonestust. Hoopis vastupidi – sellest lausest tuleneb otseselt, et lubatud on nii ärihooned kui ka elamud, vastavalt omaniku soovile. Siinkohal on vajalik rõhutada, et selline ebamäärane krundi kasutamise sihtotstarbe määramine on vastuolus PlanS § 4 lg-ga 41, mis sätestab, et krundi kasutamise sihtotstarve PlanS tähenduses on võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama.

Kohus on õigesti märkinud, et osad detailplaneeringu põhjendused on kohased mõlema planeeringulahenduse jaoks (positsioonidele 15-18 planeeritud elamud või ärihooned). Tegemist on väga erinevate lahendustega, mis vajavad erinevaid põhjendusi, ning kohus on õiguspäraselt asunud seisukohale, et apellandi kaalutlusi ei ole haldusakti põhjenduste alusel võimalik kontrollida. Apellandi väiteid turvalisuse suurenemise kohta 100% ärihoonestuse puhul ei ole haldusaktis käsitletud ning need on apellatsioonkaebuse lahendamise seisukohast asjakohatud.

3-13-868 20(24) Haldusaktis toodud kaalutlused ei ole piisavad selleks, et põhjendada elamute ja ärihoonete rajamist, kuna selles osas on piirdutud vaid märkusega, et ärihoonete ja korterelamute planeerimine ei halvenda mereäärse ala senist kasutust vaba aja veetmise kohana. Planeeringu põhilahenduste realiseerimise (s.o elamute ja ärihoonete ehitamine) vajalikkust üritatakse selgitada vähemoluliste rannapromenaadi ja haljastuse korrastamise lubaduste kaudu, millele on pühendatud 3 punkti 11-st, analoogne argumentatsioon on esitatud haldusakti seletuskirja p-s 8.1 (haldusakti lk 12-13).

Kuigi kaebajal polnud võimalik kohtuotsust apelleerida, vaidleb ta kohtuotsuse põhjendustele vastu. Kaebaja on rõhutanud oma 16.09.2013.a menetlusdokumendi osas 1, et positsioonidele 15-18 planeeritu kujutab endast planeeringu põhilahendust – tegemist oli detailplaneeringu olulisima osaga nii krundi omanike kui ka kaebaja ja üldsuse jaoks. Käesoleval juhul on elamualal kehtestatud planeeringus võrreldes väljapanekul olnud planeeringuga toimunud järgmised olulised muudatused: nelja selgelt piiritletud hoonestusalaga (mis on väiksem kui kavandatud krunt) krundi asemele on alale planeeritud üks tervik-krunt ühe hoonestusalaga, mis kattub krundi piiriga; esialgse planeeringu nõue, et nelja elamugrupi vahel peab olema kolm 30 m laiust (ristsuunalist) haljaskoridori ja et kõiki hoonestusgruppe peab ühendama haljastatud siseõu, on taandunud nõudeks, et elamute vahele tuleb jätta üks 3,5 m laiune ristsuunaline kõnnitee. Sellega muudetakse ära vastuvõetud detailplaneeringu üks kõige olulisem sisuline elukeskkonna nõue, mis muudab elamugrupi „õhulisemaks“ ja „läbipaistvamaks“; elukeskkonna tunduva halvenemise peab justkui kompenseerima kehtestatud detailplaneeringu nõue, et „planeeritava hoonestusala ja TOP-i hotellikompleksi vaheline ala tuleb kujundada kvaliteetse avaliku jalakäiguruumina .“ Kohus on otsuses märkinud, et kehtestatud planeeringulahendus ei välista hoonete paigutamist nii, et hoonete vahele jääksid vaatekoridorid (otsuse lk 25, viimane lõik). Samas ei välista planeering ka sellist lahendust, mille puhul vaatekoridore ei ole – ning mõlemad lahendused oleksid kooskõlas kehtestatud detailplaneeringuga. Kuna arhitektuurikonkursi tulemuste vaidlustamine ei ole enam võimalik, siis sõltub lõplik lahendus vaid vastustaja ja kinnistu omaniku otsustusest.

Seoses planeeringu põhilahenduse mõiste sisustamisega juhib kaebaja tähelepanu PlanS § 9 lgs 2 esitatud detailplaneeringu ülesannete loetelule. Esimesed kolm punkti sellest loetelust – s.o krundijaotus, krundi ehitusõigus, krundi hoonestusala – moodustavad detailplaneeringu põhilahenduse elemente, kõik muud elemendid (tehnovõrgud, servituudid jms) on põhilahendust täiendavad tingimused. Käesoleval juhul on kehtestatud planeeringuga muudetud kõiki elamuala hoonestamise põhitingimusi – krundijaotust, krundi hoonestusala (st ka hoonete) suurust ja paigutust, elamuja äriotstarbe suhet, haljastustingimusi. Vastustaja on veendunud, et seda tuleb kindlasti käsitleda TOP lõunapoolse ala ja ka kogu planeeringu põhilahenduse muudatusena, mis nõudis korduva avaliku väljapaneku korraldamist.

Kohus on nõustunud kaebajaga, et menetluslikud rikkumised leidsid aset ning et haldusorgan saanuks avalike arutelude korraldust paremini planeerida, kuid see ei ole aluseks detailplaneeringu tühistamisele. Kaebaja sellega ei nõustu. Just pärast 27.12.2010 – 07.02.2011 toimunud avalikku väljapanekut tehtud menetlusvead tõid endaga kaasa planeeringu põhilahenduse muudatused, esialgse elamute paigutuse ja krundijaotuse muutmise ning lõpuks ka elamute asemele 100% ulatuses ärimaa lubamise, st menetlusvead detailplaneeringu koostamisel mõjutasid oluliselt asja otsustamist ehk planeeringu sisu.

Vaidlus puudub selles osas, et pärast 1. avalikku arutelu viidi planeeringusse sisse mitmed muudatused. Vaidlus puudub ka selles osas, et teist avalikku väljapanekut ei korraldatud. Kaevatava otsuse p-s 15.3.2 on kohus leidnud, et kaebaja viibis mõlemal pärast detailplaneeringu muutmist

3-13-868 21(24) toimunud arutelul (14.09.2011 ja 04.10.2011), samuti sai ta tutvuda muudetud planeeringuga veebis. Seega ei olnud kohtu arvates kaebajal (ega teistel huvitatud isikutel) takistusi oma seisukohtade esitamiseks avalikel aruteludel, sh planeeringu muudatuste kohta. Kuna kaebaja esitas populaarkaebuse, ei oma tähtsust, kas ta on planeerimismenetluses osalenud. Asjaolu, et vastustajale oli tagatud võimalus planeerimismenetluses osaleda, ei tähenda, et menetlusnorme ei olnud rikutud, kuna vastustaja ei ole samastatav avalikkusega. Muudetud detailplaneeringu avalikustamisele esitatakse samad nõuded mis esialgsele planeeringule, tagamaks, et kõikidel huvitatud isikutel oleks võimalus planeeringulahendustega tutvuda ning oma seisukohad avaldada. Arvestades vaidlusaluse detailplaneeringu menetlusel kujunenud asjaolusid (paljude piirkonna elanike vastuseis, ettepanekud maa-alale teise sihtotstarbe määramiseks) on PlanS § 18 lg 2 p 2 kohase korduva avaliku väljapaneku korraldamata jätmine oluline menetlusviga, mis on mõjutanud detailplaneeringu käiku ning kaevatavat otsust. Sellisel kujul, nagu vaidlusalune detailplaneering sai kaevatava otsusega kehtestatud, ei ole seda kunagi nõuetekohaselt avalikustatud.

Õige ei ole halduskohtu seisukoht, et pärast PlanS § 18 kohast avalikku väljapanekut võib korraldada mitmeid avalikke arutelusid. Kui kohalik omavalitsus tahab korraldada rohkem avalikke arutelusid, on PlanS § 16 alusel võimalik neid korraldada enne planeeringu vastuvõtmist, planeeringu koostamise ajal. Avaliku väljapaneku tulemuste avaliku arutelu tagajärjeks saab PlanS § 21 lg 4 kohaselt olla vaid ebaoluliste paranduste tegemine planeeringusse ja selle edastamine maavanemale järelevalve teostamiseks, mitte aga planeeringulahenduste muutmine ning täiendavate kokkusaamiste korraldamine. Juhul, kui planeeringulahendused muudetakse väljapaneku tulemustena olulisel määral, korraldatakse PlanS § 21 lg 5 järgi uus avalik väljapanek, mitte aga korduvad koosolekud/arutelud. Viidatud seaduse sätete kohaselt kujutab avalik arutelu endast lõplikku suhtlemist avalikkusega, mille käigus peab selguma nii avalikkuse kui ka kohaliku omavalitsuse seisukoht, kas planeeringulahendust aktsepteeritakse või vaieldakse sellele vastu. Avaliku arutelu tulemustest sõltub edasine menetlus – st planeeringu edastamine järelevalveorganile, selle kehtestamine või muutmine ja uus avalik väljapanek. Käesoleval juhul ei korraldatud 4 arutelu vaidlusaluse planeeringu menetluses mitte selleks, et kodanike ja seltside huvidega paremini arvestada ja muudatused planeeringusse sisse viia, vaid üksnes põhjusel, et linnavalitsus on korduvalt rikkunud avalikkuse kaasamise kohustusi, jättes huvitatud isikute vastuväidetele õigeaegselt vastamata ning planeeringumaterjale nõuetekohaselt avalikustamata. Tegelikult toimus sisuline arutelu ainult viimasel nimetatud koosolekutest, sellel, mis toimus abilinnapea juures – 30. augusti koosolek katkestati, sest inimesed ei olnud kätte saanud vastuseid aastavahetusel korraldatud avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetele, teine koosolek katkestati varsti pärast algust, sest koosoleku korraldamiseks valitud ruumis ei olnud võimalik koosolekut läbi viia.

13. Kolmas isik AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus toetas apellatsioonkaebust.

14. Kaasatud Harju maavanem toetas apellatsioonkaebust.

15. Kaasatud Keskkonnaamet apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei avaldanud.

16. Kaebaja esitas 14.05.2014 ringkonnakohtule taotluse esialgse õiguskaitse korras vaidlustatud otsuse kehtivuse ja täitmise peatamiseks, selle alusel üksikaktide andmise keelamiseks, sh projekteerimistööde alustamiseks ja ehitusloa andmiseks. Kaebaja taotleb õiguskaitset, kuna kinnistu omanikud ja linnavalitsus on asunud detailplaneeringut realiseerima – moodustati uued katastriüksused ning asuti kooskõlastama arhitektuurivõistluse lähteülesannet. Kui väljastatakse ehitusload, pole kaebajal võimalust neid vaidlustada ja detailplaneeringu tühistamise korral võib ehitiste olemasolu raskendada endise olukorra taastamist.

3-13-868 22(24)

17. Tallinna linn palub jätta taotluse rahuldamata, kuna kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Kaebaja poolt näidatud tegevused ei too kaasa kohtuotsuse täitmise raskenemist, samas on kinnistute jagamine vajalik, et asuda renoveerima amortiseerunud hooneid. Ehituslubade väljastamist pole keegi taotlenud.

18. TOP palus taotluse läbi vaatamata või rahuldamata jätta, sest kinnistute jagamist ettevalmistavad toimingud ning konkursi ettevalmistamine ei tingi esialgse õiguskaitse kohaldamist, ehituslubade väljastamist ei kavatse TOP enne käesolevas asjas kohtulahendi jõustumist taotleda.

19. Kaasatud Maa-amet leidis samuti, et alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ei ole ning praeguseni tehtud ettevalmistused on kooskõlas kehtiva haldusaktiga. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

20. Apellatsioonimenetluses on vaidluse all olevate teemade ring mõnevõrra kitsamaks tõmbunud, sest kohus rahuldas kaebuse üksnes planeeritava hoonestuse kuni 100%-lise ärilise otstarbe ebapiisava põhjendamise tõttu ning vastustaja vaidlustas kohtuotsuse selles osas, kaebaja vaidles aga kohtuotsusele sisuliselt vastu osas, milles kohus leidis, et planeeringusse sisse viidud muudatused ei kujuta endast põhilahenduse muutmist ning täiendavat avalikku väljapanekut polnud vaja läbi viia, samuti osas, et mitme avaliku arutelu läbiviimine ja nende korraldus ei mõjutanud planeeringu otsust ega saa kaasa tuua planeeringu tühistamist. Ülejäänud vaidluse punktide osas ei ole kaebaja kohtuotsuse õigsust kahtluse alla seadnud ning ringkonnakohus ei pea vajalikuks neis osades kohtuotsuse põhjendusi üle korrata, nõustudes kirjapanduga.

21. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga selles, et detailplaneeringus lubatud hoonestuse 100%-line otstarve on piisavalt põhjendamata. Vastustaja apellatsioonkaebuses esitatud viited detailplaneeringu kehtestamise otsuse preambulale ja seletuskirja p-dele 8 ja 10 näitavad seda, et haldusorgan on kaalutletult näinud ühe võimalusena ette hoonestuse 100%-liselt äriotstarbega. Kuna menetluses esitatud vastuväited puudutasid hoonete paigutamist antud alale üldse ning uute elanike lisandumist, on vastustaja detailplaneeringu kehtestamist otsustades põhjendatult keskendunud just neis küsimustes esile toodud argumentide kaalumisele. Hoonestuse paigutamise tingimused on nii ärihoonete kui eluja ärihoonete puhul samad, seega sobivad ärihoonete paigutamist antud alale õigustama kõik väited, mis antud positsioonide hoonestamist üldse põhjendavad, kusjuures asjaolu, et äriotstarbega hoonete korral ei lisandu elanikke, peaks avalikkuse poolt esitatud vastuväiteid arvestades olema plussiks. Nagu asja materjalidest nähtub ning vaidlevad pooled kinnitavad, vaidlustati detailplaneering seetõttu, et antud alale ei soovita üldse hoonestust, samuti ei peetud detailplaneeringumenetluses kohaseks paigutada sinna elamuid, büroohoonete või äripindade kui selliste vastu pole kaebaja ka kohtumenetluses mingeid konkreetseid pretensioone esitanud. Kaebaja on märkinud üldsõnaliselt, et 100%-lise ärifunktsiooniga hoonestuse planeerimist põhjendavad argumendid on paigutatud dokumentides erinevatesse kohtadesse ega ole hästi jälgitavad. Selline väide ei saa kaasa tuua detailplaneeringu tühistamist. Tegemist on kümme aastat kestnud menetluse tulemusena antud otsusega, mille valmimisel on püütud leida kompromiss kinnistu omanike, mereäärse ala korrastamist soovivate isikute ning hoonestuse vastaste vahel. Arvestades seda, et tegemist on kuluka menetlusega, ei ole põhjendatud selle menetluse tulemuse tühistamine pelgalt seetõttu, et põhjendused pole hästi leitavad või loetavad. Hoonestuse antud detailplaneeringu ala positsioonidel nägi ette juba Pirita üldplaneering ning üldplaneeringu lisa 1 p 9.1 kohaselt mõeldakse üldplaneeringus hoonestusalade iseloomustuses korterelamu all kuni 3-korruselist kolme või enama korteriga elamut. Seega nägi üldplaneering antud alal ette kuni 3-korruseliste korterelamute ehitamise ning vastustaja põhjendamiskohustus oli sellevõrra väiksem.

3-13-868 23(24)

22. PlanS § 21 lg 5 sätestab, et kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt §-des 17-20 ja samas paragrahvis sätestatule. Kaebaja on leidnud, et detailplaneeringu punktis 4.1.3 väljatoodud muudatused on sedavõrd kaalukad, et detailplaneeringu avalikku väljapanekut ja järgnevaid menetluse etappe oleks tulnud korrata. Ringkonnakohus nõustub siinkohal halduskohtuga, et tegemist oli avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemusena sündinud muudatustega, mis ei kvalifitseeru põhilahenduse muutmisena. Ringkonnakohus ei pea määratlemata õigusmõiste „põhilahenduse muutmine“ sisustamisel määravaks küll detailplaneeringu ala pindala, mida muudatus puudutab, ning ka mitte seda, et muudatused objektiivselt kedagi negatiivselt ei puuduta, vaid üksnes muudatuste olulisust planeeringulahenduse mõttes. Muudatus võib ju puudutada üksnes väikest osa territooriumist, kuid olla määrav lahenduse suhtes ning negatiivse mõju ilmnemist ei ole täie kindlusega võimalik ette näha. Ka käesoleval juhul sooviti muudatustega lähendada detailplaneeringulahendust selle vaidlustajatele, kuid kaebaja väidab hoopis, et muudetud lahendus on veel halvem. Põhilahenduse muutmise mõistet on kõige parem selgitada näidete varal, nt kui kaubanduskeskuse asemel soovitakse ehitada tankla, on kindlasti tegemist põhilahenduse muutmisega. Aga kui läbirääkimiste tulemusena vähendatakse ehitusealust pindala või krundil liigutatakse hoonestamiseks ette nähtud ala, pole ilmselt tegu põhilahenduse muutmisega. Igal üksikul juhul tuleb hinnata, milline on planeeringu põhilahendus ja kas seda muudetakse, kuid need kriteeriumid ei saa olla väga karmid, sest vastasel korral võiks oht, et kulukat menetlust tuleb korrata, hakata pärssima erinevate huvigruppide seisukohtade arvestamist avaliku arutelu tulemusena.

23. Käesoleval juhul oli planeeringu põhilahenduseks antud detailplaneeringu alal 3-korruseliste kortermajade ehitamine, mille esimesed korrused tulid reserveerida äripinnaks. Kortermajade ehitusalune pindala ega kõrgus pole muutunud, liigutatud on hoonestusala, et praegusest parklast lõuna poole jäävat haljastust rohkem säilitada. Küsitav võiks olla sihtotstarbe sellises ulatuses muutmine, kuid kuna äriotstarbe võimaldamisel on kehtestatud piirang, et suure külastajate arvuga kaubanduspinnad või autosid teenindav funktsioon pole lubatavad, ning äriotstarve vähemalt 5-10%-lisena oli nagunii kavandatud, ei tähenda ka see muudatus põhilahenduse muutmist. Mis puudutab kaebaja väidetud varasema lahenduse õhulisust või läbipaistvust, siis see peaks säilima, kuna lubatud ehitise alune pindala jääb samaks ning lubatud hoonete arvu isegi vähendati. Seega pole tegemist planeeringu põhilahenduse muutmisega ning menetlustoiminguid polnud vaja korrata.

24. PlanS § 21 lg 1 sätestab, et kohalik omavalitsus korraldab üldplaneeringu ja selle avaliku väljapaneku tulemuste avaliku arutelu kuue nädala jooksul pärast avaliku väljapaneku lõppemist. Kaebajal on õigus, et avaliku väljapaneku järgselt tuleks teha üks avalik arutelu kuuenädalase tähtaja sees, kuid kui seda tähtaega korrektse, seaduse nõuetele vastava arutelu läbiviimisel rikuti, tooks see detailplaneeringu tühistamise kaasa ikkagi ainult siis, kui on alust arvata, et see menetlusviga võis mõjutada asja otsustamist. Praegu sellise olukorraga tegemist pole, sest halduskohus on õigesti viidanud, et menetlustähtaeg on siin kehtestatud eelkõige detailplaneeringu kehtestamisest huvitatud isiku kaitseks. Avalik arutelu korraldati tunduvalt hiljem, kui seadus ette nägi, kuid pole alust arvata, et asjast huvitatud üldsus oleks detailplaneeringu lahenduse unustanud möödunud ajavahemiku tõttu, sest vastuväiteid esitanud isikutele esitati põhjendatud vastused vahetult enne 30.08.2011 arutelu. Linna poolt läbiviidud korduvad arutelud võisid kanda eesmärki, et parandada esimese avaliku arutelu kokkukutsumisel ilmnenud viga – kõigile arvamuste ja ettepanekute esitajatele polnud jõutud selleks tähtajaks korrektselt vastata, kuid ka see asjaolu ei tähenda, et detailplaneering tuleks tühistada.

25. Eelnevast tulenevalt tühistab ringkonnakohus halduskohtu otsuse ja jätab uue otsusega kaebuse rahuldamata.

3-13-868 24(24)

26. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus ei ole põhjendatud. Kaebaja viidatud detailplaneeringu elluviimiseks tehtavad ettevalmistavad toimingud ei avaldu reaalses keskkonnas ega takista seetõttu kaebajale positiivse otsuse täitmist. Arvestades seda, et arhitektuurikonkurssi alles kavandatakse, ei ole usutav, et enne kohtuvaidluse lõppu tuleks kõne alla ehituslubade taotlemine TOP-st lõunasse jäävale vaidlust põhjustanud planeeringualale, veel vähem aga ehitustöödega alustamine.

27. Kaebaja on taotlenud halduskohtus 3700 euro väljamõistmist menetluskulude (riigilõivud ja esindajatasu) katteks, halduskohus mõistis välja 3690, sest 10 eurot oli kaebaja tasunud määruskaebuse esitamise eest liigselt. Apellatsioonimenetluses taotles kaebaja esindajatasu katteks 1170 euro väljamõistmist. Kolmas isik AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus taotles halduskohtus 2640 euro väljamõistmist esindajatasu katteks (kulu ilma käibemaksuta). Kulude kandmine on tõendatud. Vastustaja on tasunud 15 eurot riigilõivu apellatsioonkaebuse esitamiselt. Kuna kohtuotsus tühistatakse, tuleb HKMS § 109 lg 4 kohaselt ümber jagada menetluskulud. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad HKMS § 108 lg 1 kohaselt kaebaja kulud tema enda kanda, ta peab kandma ka vastustaja kulud ning HKMS § 108 lg 8 kohaselt tuleb temalt välja mõista kolmanda isiku AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus kasuks 2640 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Viive Ligi

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe

/allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask