2-12-33365/73 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. mai 2014. a Tartu

Tsiviilasja number

2-12-33365

Tsiviilasi

KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale Logistic OÜ (end OÜ

Õnneratas)

vastu

võlgnevuse

3 088,51

euro

väljamõistmiseks.

Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas) vastuhagi KÜ

Koidula-Maja N vastu OÜ Õnneratas seaduslike õiguste

rikkumise

tunnistamiseks,

KÜ

Koidula-Maja

N

keeldumise

17.09.2006

allkirjastatud

kokkuleppest

ebaseaduslikuks

tunnistamiseks

ning

17.06.2009

kokkuleppe täitmise kohustamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

KÜ Koidula-Maja N apellatsioonkaebuse hind 1 892,38 eurot

Packdale

Logistic

OÜ

vastuapellatsioonkaebuse

hind

11 696,13 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KÜ Koidula-Maja N apellatsioonkaebus

Packdale Logistic OÜ vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja/vastuhagis kostja/vastuapellatsioonkaebuses

vastustaja): KÜ Koidula-Maja N (registrikood 80175570,

asukoht

XXX

20307

Narva,

e-posti

aadress

koidula.maja@gmail.com),

esindajad

Juri

Patrabolov,

Aleksandra Nikitina

Vastustaja (kostja/vastuhagis hageja/vastuapellant): Packdale

Logistic OÜ (end Õnneratas) (registrikood 10161572,

asukoht Rahu 4a-201 21003 Narva), esindaja Oksana

Smirnova

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus

osas, millega jäeti KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale

Logistic OÜ vastu osaliselt rahuldamata ja teha

tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi

täielikult ja välja mõista Packdale Logistic OÜ-lt KÜ

Koidula-Maja N kasuks põhivõlgnevuse ajavahemiku

detsember 2009 – juuni 2012 eest summas 2 366,71 eurot

ja viivise summas 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot.

2. Muus osas jätta Viru Maakohtu 18. novembri 2013

otsus muutmata.

3. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

„3.1. Rahuldada KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale

Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas) vastu täielikult.

3.2. Välja mõista Packdale Logistic OÜ-lt KÜ Koidula-

Maja N kasuks põhivõlgnevus ajavahemiku detsember

2009 – juuni 2012 eest summas 2 366,71 eurot ja viivis

summas 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot (kolm tuhat

kaheksa eurot 51 senti).

3.3. Jätta rahuldamata Packdale Logistic OÜ (end OÜ

Õnneratas) vastuhagi KÜ Koidula-Maja N vastu.

3.4. Menetluskulud maakohtus jätta Packdale Logistic

OÜ kanda.“

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud ringkonnakohtus jätta Packdale Logistic

OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. KÜ Koidula-Maja N (hageja) esitas 27.08.2012 hagi Packdale Logistic OÜ (end OÜ

Õnneratas; kostja) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

Hagiavalduses esitatu kohaselt on Narva linnas Koidula tänav 7 asuva korterelamu ühiseks

majandamiseks korteriomanike poolt moodustatud KÜ Koidula-Maja N. Kostjale kuulub

elumajas Koidula tn 7 mitteeluruum M1. Hageja ja kostja vahel on 01.04.2008 sõlmitud

17.09.2006 lepingu lisa, mille kohaselt on majandamiskulude tariif muutunud ning tõstetud

2,70 kroonini ruutmeetri kohta. Kostja ei ole nimetatud lisa vaidlustanud ning tasus arved täies

ulatuses

õigel

ajal.

05.02.2009

toimunud

korteriühistu

üldkoosolekul

kinnitatud

majandustegevuse aastakava kohaselt oli määratud maja teenindamise tariifiks 5,13 kr/m²,

laenumakseks 1,57 kr/m², maja kindlustuseks 0,25 kr/m², treppide koristamiseks 20 kr/iga korteri

kohta jne. Kostjale saadeti 05.02.2009 ühistu protokolli koopia ja majandustegevuse aastakava

2009. aastaks posti teel. Korteriühistu Koidula-Maja N 05.02.2009 üldkoosoleku otsust pole

vaidlustatud ja see on jõus. Nimetatud otsuse alusel hakkas KÜ Koidula-Maja N juhatus kostjale

saatma arved majandamiskulude eest tariifiga 5,13 kr/m². 2009 novembrini tasus kostja kõik

arved. Pärast 2009 novembrit kuni käesoleva ajani pole kostja ühtegi arvet tasunud. 08.04.2010

toimunud üldkoosolekul kinnitati hoolduse tariifiks alates 01.04.2010 4,63 kr/m² ja remonttööde

fondi tariifiks 0,65 kr/m², kokku 5,28 kr/m². 14.09.2010 üldkoosolekul otsustati keelduda kostja

ettepanekust tasuda majandamiskulude eest vähem kui teised ühistu liikmed ning jätkata arvete

saatmist tariifiga 5,28 kr/m². Samal üldkoosolekul otsustati esitada hagiavaldus OÜ Õnneratas

vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. 26.10.2010 saatis hageja kostjale tähtkirjaga 14.09.2010

üldkoosoleku protokolli koopia. 05.05.2011 üldkoosolekul otsustati, et kostja peab tasuma

hoolduse tariifi samadel alustel nagu teised ühistu liikmed. 30.05.2011 teatas hageja posti teel, et

17.09.2006 leping on kehtetu seoses 05.05.2011 toimunud üldkoosolekuga, kus ühistu liikmed

otsustasid tõsta tariifi hooldustasu ja kommunaalteenuste eest. 12.03.2012 toimunud

üldkoosolekul otsustati samuti, et OÜ Õnneratas peab tasuma hooldustasu ja kommunaalteenuste

eest sama tariifi järgi nagu teised ühistu liikmed. Kuivõrd kostja ei ole üldkoosoleku otsuseid

seaduses ette nähtud tähtaja jooksul vaidlustanud, on 08.04.2010, 14.09.2010, 05.05.2011 ja

12.03.2012 üldkoosoleku otsused kehtivad ja kuuluvad täitmisele.

KÜ Koidula-Maja N põhikirja punkti 4.2 alapunkti e) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma

regulaarselt, üks kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt kehtestatud tähtajast ja suurusest

sihtotstarbelisi makseid maja majandusliku hooldamise jooksvate kulude katmiseks (prügi

väljavedu, maja ja tema juurde kuuluva krundi korrashoid, võimalike küttesüsteemide,

veevarustuse, kanalisatsiooni ja elektrivarustuse avariide likvideerimine, eraldised remondifondi,

laenude kustutamine, töötasu jne; punkti 4.2 alapunkti f) kohaselt on ühistu liige kohustatud

tasuma regulaarselt, üks kord kuus, mitte hiljem korteriühistu poolt kehtestatud tähtajast ja

suurusest, teenustasusid, mida tarbitakse maja üldiste kommunikatsioonide kaudu (sooja-,

veevarustus, kanalisatsioon jm), punkti 4.2 alapunkti g) kohaselt on ühistu liige kohustatud

tasuma juhatuse poolt kehtestatud korras ja suuruses erakorralised maksed, mis katavad

edasilükkamatute remonditööde kulusid, kindlustamaks maja mõtteliste osade säilivust. KÜ

juhatus arvestab makseid võrdeliselt juriidilistele ja füüsilistele isikutele.

Alates 2009 detsembrist on kostja jätnud arved tasumata, seega ei ole kostja oma kohustusi

ühistu ees täitnud seaduste (MTÜS, AÕS, KOS, KÜS) ja põhikirjaga ettenähtud korras. Kostja

võlgnevus korteriühistu ees on perioodil alates 2009 detsembrist kuni 2012 juunini esitatud

arvete eest 2 366,71 eurot (põhivõlg) ja 641,80 eurot (viivised), kokku 3 088,51 eurot.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt esitas hageja õigusvastaselt arveid nii

kommunaalteenuste kui ka kütte eest kõrgendatud hinnamäära järgi.

3. Kostja esitas 29.10.2012 vastuhagi (I kd, tl 85-86), milles taotles tunnistada aadressil Koidula

7 Narva asuva mitteeluruumi M1 ainuomaniku OÜ Õnneratas seaduslike õiguste rikkumist,

tunnistada ebaseaduslikuks KÜ Koidula-Maja N keeldumine täita 17.09.2006 allkirjastatud

kokkulepet Narvas Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on

kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta, kohustada

KÜ Koidula-Maja N täitma 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet. Kohtukulud palus vastuhageja

jätta KÜ Koidula-Maja N kanda.

Vastuhagis märgitu kohaselt allkirjastasid OÜ Õnneratas ja KÜ Koidula-Maja N tsiviilasja

nr 2-05-17971-280 raames kompromisskokkuleppe Narvas Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning

sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste

jagamise kohta. KÜ Koidula-Maja N on 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet rikkudes esitanud

õigusvastaselt kütte eest maksmiseks arved sellises mahus, mis ületas korteriühistu poolt

sõltumatu eksperdi käest tellitud arvamuses märgitud arvutusi. Täites kohustusi, mis

OÜ Õnneratas on 17.09.2006 allkirjastatud kokkuleppe raames endale võtnud, kanti 22.09.2006

KÜ Koidula-Maja N arveldusarvele ühekordselt 49 586,23 krooni, sealhulgas katuse

renoveerimise kulude katmise osa, kuid tasumist tõendavaid dokumente ega nimetatud tööde

üleande-vastuvõtuakte ei ole OÜ-le Õnneratas esitatud. KÜ Koidula-Maja N on teinud

OÜ-le Õnneratas takistusi maja kasutamiseks, likvideeriti kanalisatsiooniühendus, mille

tulemusena toimub kuni käesoleva ajani OÜ-le Õnneratas kuuluva mitteeluruumi üleujutamine

heitveega.

4. KÜ Koidula-Maja N vaidles vastuhagile vastu. Vastuväidete kohaselt on vastuhagi

põhjendamatu, õigusvastane ja paljasõnaline. 17.09.2006 kokkuleppe punkti 4 alapunkti 4.5

alusel on kaugkütte maksmise määr keldri mitteeluruumi jaoks 0,91%, mis on tehtud vastavalt

Tatjana Dobrjanskaja arvutustele. Kostja oli tariifiga 0,91% nõus, mille järgi kirjutas lepingule

alla. Kostja poolt tasutud raha maja katise remondiks on kookõlas KÜ Koidula-Maja N põhikirja,

KOS §-de 1, 2 ja 13 ning KÜS §-ga 15ˡ.

MAAKOHTU LAHEND

5. Viru Maakohus rahuldas 18. novembri 2013 otsusega KÜ Koidula-Maja N hagi osaliselt ning

mõistis Packdale Logistic OÜ-lt põhivõla katteks 1 070,46 eurot ja seisuga 18.11.2013 viivise

katteks 125,67 eurot, kokku 1 196,13 eurot.

Kohus jättis Packdale Logistic OÜ vastuhagi täielikult rahuldamata. Kohus jättis KÜ Koidula-

Maja N menetluskulud põhihagis 50% tema enda kanda ja 50% Packdale Logistic OÜ kanda,

KÜ Koidula-Maja N menetluskulud vastuhagis Packdale Logistic OÜ kanda ning Packdale

Logistic OÜ menetluskulud vastuhagis tema enda kanda.

Kohus leidis, et nii põhihagi kui ka vastuhagi lahendamiseks tuleb esmalt otsustada, kas hagejal

on õigus nõuda kostjalt kulude tasumist suuremas määras, kui on kokku lepitud poolte vahel

17.09.2006 sõlmitud lepingus ja 01.08.2008 lisas. Poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud leping ei ole

kohtu poolt kinnitatud kompromiss. Lähtudes 30.05.2011 „lepingu lõpetamise teate“ tekstist on

see 17.09.2006 lepingu erakorraline ülesütlemisavaldus VÕS §-s 195 sätestatud mõttes.

KÜ Koidula-Maja N teatas mõistliku aja ette lepingu ülesütlemisest ja seletas selle põhjust.

Kohus luges tõendatuks, et alates 01.07.2011on poolte vahel 17.09.2006.a sõlmitud leping üles

öeldud ja ei kehti. Kohus leidis, et hageja saab nõuda kostjalt tasu alles alates 01.07.2011

KÜ Koidula-Maja N liikmete 05.05.2011 üldkoosolekul vastuvõetud tariifide järgi, senini kehtib

17.09.2006 lepingu 01.06.2008 lisas kokkulepitud tariif. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et

Packdale Logistic OÜ kui mitteeluruumi M1 omanik on KÜ Koidula-Maja N liige. Vastavalt

KÜS § 13 lg 4 korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute

tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslikud. Tulenevalt KÜS § 13 lg-st 1 jõustub korteriühistu üldkoosoleku otsus otsuse

tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel

õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole

kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohtule ei ole esitatud väiteid ega

tõendeid selle kohta, et Packdale Logistic OÜ oleks vaidlustanud 05.05.2011 üldkoosoleku

otsuseid.

Kohus leidis, et KÜ-l Koidula-Maja N on õigus nõuda Packdale Logistic OÜ-lt 1 070,46 eurot.

Kuna kohus luges tõendatuks, et uus tariif hakkas kehtima Packdale Logistic OÜ suhtes alates

01.07.2011, muutus KÜ Koidula-Maja N nõue sissenõutavaks alates 01.09.2011 (KÜ Koidula-

Maja N esindaja seletuse järgi). Viivis moodustab kokku 125,67 eurot.

Vastuhagi nõudeks on tunnistada aadressil Koidula 7 Narva asuva kütteta mitteeluruumi M1

omaniku Packdale Logistic seaduslike õiguste rikkumist; tunnistada ebaseaduslikuks

KÜ Koidula-Maja N keeldumine täita 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet Narvas Koidula

tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise

piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta; kohustada KÜ-d Koidula-Maja N täitma

17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet.

Kohus on tuvastanud põhihagi lahendamisel, et poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud leping on üles

öeldud alates 01.07.2011, seega kõik vastuhagi nõuded on põhjendamatud ning maakohus jättis

vastuhagi rahuldamata.

Kohus jättis TsMS § 163 lg 1 alusel põhihagi poolte menetluskulud 50% ulatuses põhihagi

hageja kanda ja 50% ulatuses põhihagi kostja kanda. Kohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel

vastuhagi hageja menetluskulud tema enda kanda ja vastuhagi kostja menetluskulud vastuhagi

hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. KÜ Koidula-Maja N esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 18. novembri

2013 otsuse tühistamist osaliselt ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täielikult või

saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1) on kohus ebaõigesti viidanud poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingule ning arvestanud

lepingu sätteid võlgnevuse summade arvestamisel ja väljamõistmisel. Apellandi arvates on see

seadusega vastuolus ning ei vasta Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-42-04 sätestatule;

2) on kohus ekslikult leidnud, et nii põhihagi kui vastuhagi lahendamiseks tuleb esmalt

otsustada, kas KÜ-l Koidula-Maja N on õigus nõuda Packdale Logistic OÜ-lt kulude tasumist

suuremas määras, kui on kokku lepitud poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingus ja 01.08.2008

lisas. Apellandi arvates ei saanud kohus pooltevaheliste suhete kindlaksmääramisel lähtuda

sõlmitud lepingust, kuna kohus ise tunnistas, on kostja on kohustatud tasuma korteriühistu

esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest ning selline kohustus tuleneb kostjale

korteriühistuseadusest. Kuna kohtuotsusega (ning ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi poolt) on

tuvastatud, et KÜ ja selle liikme vahel liikmelisusest tulenevad suhted rajanevad

korteriühistuseadusel, ei saa antud juhul viidata lepingule. Vastustajal on kohustused apellandi

ees, mis tulenevad korteriühistuseadusest, mitte võlaõigusseadusest ja selle alusel sõlmitud

lepingust;

3) ei ole kohus oma otsuses järjekindel. Isegi kui eeldada poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud

lepingu õiguspärasust, siis kohus kostja võla summa kindlaksmääramisel oleks pidanud lähtuma

lepingus sisalduvatest tariifidest. Kohus on küll tunnustanud nimetatud lepingu õiguspärasust,

kuid on võtnud aluseks üksnes summad, mis kuuluvad tasumisele pärast lepingu tähtaja

lõppemist. Apellant on tõendanud, et vastustaja põhivõlg korteriühistu ees on perioodil alates

2009 detsembrist kuni 2012 juunini 2 366,71 eurot ja viivis 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot;

4) on kohus ebaõigesti arvestanud viivist. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega

viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata

jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule

järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kohtule esitatud viiviste arvestamise kord on õige ja

kostja viivis põhivõlgnevuse summalt 2 366,71 eurot moodustab 641,80 eurot;

5) on kohus põhivõla ja viivise arvestamisel võtnud aluseks kehtetu poolte vahel sõlmitud

lepingu. Kohus oleks pidanud võtma aluseks korteriühistus kehtivad tariifid;

6) ei ole vaidlustatud kohtuotsus põhjendatud, kuna kohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid, mis

olid poolte poolt esitatud. Kohus ei ole piisavalt asjaolusid kaalunud ning seetõttu on kohtuotsus

olulises ulatuses jäänud põhjendamata.

7. Packdale Logistic OÜ esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu

18. novembri 2013 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata täies

ulatuses ja rahuldada Packdale Logistic OÜ vastuhagi. Kohtukulud palub vastuapellant jätta

vastustaja kanda.

Vastuapellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1) on kohus ebaõigesti arvestanud vastuapellandi liikmelisust korteriühistus võlgnevuse

summade arvestamisel ja väljamõistmisel. Majandamiskulud KÜS § 15ˡ mõttes on seotud

eluruumidega. Vastuapellandile kuulub mitteeluruum, kus puudub elekter, vee- ja

kanalisatsioonitorud, keskküttesüsteem. Järelikult ei saanud vastustaja lähtuda otseselt KÜS-st

ja pidi arvestama sellega, et mitteeluruumi omanikul peab olema oma tariif, mis oli kindlaks

määratud poolte vahel sõlmitud lepinguga. Mitteeluruumi omaniku ja korteriühistu suhted

majandamiskulude, elamu mõtteliste osade, elamu ümbruse osa hoolduse ning elamu

remondikulude osas peavad olema reguleeritud lepinguga;

2) on vastuapellant korduvalt juhtinud kohtu ja vastustaja tähelepanu sellele, et tema

mitteeluruumides puudub elekter, vesi, kanalisatsioon ja keskküte. Järelikult on arvete esitamine

vastuapellandile KÜ poolt kehtestatud üldtariifi järgi alusetu rikastumine. Vastuapellant ei

saanud korteriühistult teenuseid, mille eest ühistu nõuab temalt võlgnevust. Vastuapellant on

mitteeluruumi omanik ning ei pea kandma kulutusi võrdeliselt eluruumi pinnaga;

3) on kohus lähtunud ebaõigetest (ekslikest) poolte vaheliste suhete tekkimise alustest, seega on

ekslik ja ebaõige ka võla ning viivise summade arvestus.

8. KÜ Koidula-Maja N vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata

jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.04.2004 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-42-04 kohaselt ka

korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS § 15ˡ loetletud teenuseid.

Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide

omaniku;

2) vastavalt KÜS § 13 lg-le 1 jõustub korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus otsuse tegemise

ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Vastuapellant pole üldkoosoleku otsuseid seadusega

määratud tähtajal vaidlustanud, järelikult otsused on jõustunud ning vastuapellant peab neid

täitma;

3) reguleerib KÜ ja korteriomanike suhteid KÜS ning neid ei saa reguleerida lepinguga ning

seega ei kuulu kohaldamisele VÕS sätted;

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus

leiab,

et

apellatsioonkaebus

tuleb

rahuldada

osaliselt

ja

vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus tuleb

osaliselt tühistada hagi rahuldamise ulatuse osas ning ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega rahuldab KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas)

vastu täielikult ja mõistab välja Packdale Logistic OÜ-lt (end OÜ Õnneratas) KÜ Koidula-Maja

N kasuks põhivõlgnevuse ajavahemiku detsember 2009 – juuni 2012 eest summas 2 366,71 eurot

ja viivise summas 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot.

TsMS § 173 lg 3 alusel tuleb vastavalt muuta ka menetluskulude jaotust.

Muus osas tuleb jätta Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus muutmata.

10. Käesolevas tsiviilasjas on vaidluse all kostja kohustused hageja ees seoses mitteeluruumi

nr M1 (asukohaga Koidula tn 7 Narva) majandamisega. Hagi on esitatud majandamiskulude

võlgnevuse nõudes perioodi detsember 2009 kuni juuni 2012 eest. Kostja on esitanud asjas

vastuhagi (I kd tl 85-86), milles esitatud asjaolude kohaselt tema kui mitteeluruumi omaniku ja

hageja kui korteriühistu suhted majandamiskulude ning remondikulude osas on reguleeritud

17.09.2006 sõlmitud kokkuleppega (I kd tl 23-25) ning kostjale kui mitteeluruumi omanikule ei

kohaldu KÜS § 151.

11. Apellatsioonimenetluses tugineb kostja jätkuvalt vastuhagis toodud seisukohtadele ja

vastuväidetele ning on esitanud vastuapellatsioonkaebuse. Ringkonnakohus leiab, et kuna

vastuapellatsioonkaebuse lahendamisest oleneb hageja apellatsioonkaebuse lahendamine, siis

vastab kohus eelkõige vastuapellatsioonkaebuses esitatud väidetele.

Vastapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

11.1. Alusetu on kostja väide, et mitteeluruumi omaniku ja korteriühistu suhted

majandamiskulude, elamu mõtteliste osade, elamu ümbruse osa hoolduse ning elamu

remondikulude osas peavad olema reguleeritud lepinguga.

KÜS käsitab hoonet (elamut) kui ühtset tervikut ega näe ette erinevaid valitsemisvorme ühe

hoone piires, s.o seadusest ei tulene, et mitteeluruumide omanike ja eluruumide omanike suhted

korteriühistuga põhineksid erinevatel alustel.

KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud

kinnisasja korteriomanikud. Korteriomandiseaduse § 2 lg 1 kohaselt kuuluvad korteriomandi

reaalosa hulka võrdsetel alustel eluruumidega ka mitteeluruumid.

KÜS § 15 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt koostab ja esitab korteriühistu juhatus igal aastal korteriühistu

liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab

korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning

korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulude ja koormatiste kandmisel.

Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike

toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslikud.

Seega on korteriühistu majandamiskulude suuruse kehtestamine seadusest tulenevalt

korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning hageja üldkoosoleku otsused (kui nad kehtivad) on

majandamiskulude suuruse kehtestamise kohta kohustuslikud kõigile korteriühistu liikmetele,

sh kostjale kui mitteeluruumide omanikule.

11.2. KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu

vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa

hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud

teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi

üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Seega tulenevalt seadusest arvestatakse majandamiskulusid eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri

kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Korteriühistu põhikirja (I kd tl 15-21) p-i 4.2.e. alusel maksete suuruse määramisel lähtutakse

ühistu liikme omaduses oleva korteri üldpinna suuruse osast kogu maja elu- ja mitteeluruumides

ning põhikirja p-i 4.2.f. kohaselt teenustasude suuruse määramise aluseks on veevarustuse ning

kanalisatsiooni osas vastavate mõõteriistade näidud või korteris elavate inimeste arv ja kütmise

soojusenergia osas korteri köetava pinna suurus.

Kostja ja hageja vahel on 17.09.2006 sõlmitud leping, mis on pealkirjastatud järgnevalt: „Leping

kohustuste kasutamise ja jagamise piiramisest maja nr 7 aadressil Koidula tänav Narva linnas,

koos külgneva maatükiga, mis on osaliseks omandiks“ (I kd tl 23-25). Lepingu on allkirjastanud

hageja nimelt juhatuse esimees Juri Patrabolov.

Ringkonnakohus leiab, et 17.09.2006 leping ei saa olla aluseks kostja poolt tasumisele kuuluvate

majandamiskulude suuruse kindlaksmääramisele. Lepingu sõlmimise ajal kehtis KÜS § 151 lg 1

ja korteriühistu põhikiri, mis reguleerisid majandamiskulude arvutamise aluseid. Tulenevalt KÜS

§ 151 lg-st 1 juhul, kui mitteeluruumide omanike suhtes oleks soovitud kohaldada teistsuguseid

majandamiskulude arvutamise aluseid kui eluruumide omanike suhtes, oleks pidanud vastav

asjaolu olema sätestatud põhikirjas, kuid antud juhul ei tulene põhikirjast, et kostja suhtes

kehtivad majandamiskulude kindlaksmääramiseks teistsugused alused võrreldes teiste

korteriomanikega.

Vastavalt hageja põhikirja p-le 6.3.a. üldkoosoleku kompetentsi kuulub ühistu põhikirja

muutmine, täiendamine ja uue põhikirja vastuvõtmine, ning p-i 6.3.j. kohaselt ühistu

majandusliku tegevuse aastaaruande ja aasta majandustegevuse aastaplaani kinnitamine. KÜS

§ 15 lg 1 p-dest 1 ja 2 tuleneb samuti, et korteriühistu üldkoosoleku pädevuses on korteriühistu

majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise

eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulude ja koormatiste

kandmisel, kinnitamine.

Arvestades eeltoodut, on hageja ja kostja vahel 17.09.2006 sõlmitud leping tühine TsÜS § 87

alusel, sest seadusest tulenevalt tuleb korteriomanikule langeva majandamiskulude suuruse

arvutamisel lähtuda KÜS § 151 lg-s 1 ja korteriühistu põhikirjas sätestatust, kuid korteriühistu

juhatusel puudus pädevus otsustada majandamiskulude suuruse üle ning sõlmida korteriühistu

mõne liikmega kokkuleppeid, millega neile pannakse erinevaid kohustusi võrreldes ülejäänud

liikmetega. Ringkonnakohus on seisukohal, et iseenesest oleks korteriühistul õigus kehtestada

soovi korral erinevaid kohustusi erineva kasutusotstarbega korteriomandite/mitteeluruumide

omanikest liikmetele, kuid niisugused erisused peaksid tulenema kas vahetult korteriühistu

põhikirjast või korteriühistu üldkoosoleku otsusest selliselt, et üheselt oleks arusaadav osale

liikmetele teistest erinevate kohustuste asetamine.

12. Lähtudes käesoleva otsuse punktis 11 märgitust, tuleb hageja apellatsioonkaebus rahuldada.

12. 1. Õige on hageja väide, et majandamiskulude eest tuleb kostjal tasuda kooskõlas

üldkoosoleku kehtivate otsustega. Hageja väitel on vaieldaval perioodil majandamiskulu tariif

määratud 05.03.2009, 08.04.2010, 05.05.2011 ja 12.03.2012 üldkoosoleku otsustega (I kd

tl 32-33; tl 34-36; tl 40-42; tl 44-46). Viidatud üldkoosoleku protokollidest ei nähtu, et uus tariif

pidi laienema üksnes eluruumidele. Vastupidi, kahes viimases protokollis on rõhutatud, et

mitteeluruumi M1 omanik peab tasuma samadel alustel kui eluruumide omanikud.

Viidatud üldkoosoleku otsusega vastuvõetud tariifid on majandamiskuluks KÜS § 151 lg 1

mõttes. Hageja on esitanud kostjale arveid lähtudes kehtivatest üldkoosoleku otsustest ning

arvestades ka OÜ Tadias poolt määratud soojuskadude arvutusest tulenevat kostjapoolset kütte

maksumuse protsenti 0,91 (I kd tl 192-193). Nähtuvalt kostjale esitatud arvetest (I kd tl 181-191)

kajastuvad nendel majandamiskulud (vastavalt korteriomandi üldpinnale ja üldkoosolekul

kinnitatud tariifidele) ning kommunaalteenused (kostja puhul on arvestatud seda, et tegemist on

kaudsoojusega, seega on protsent 0,91). Arusaamatu on kostja poolt vastuapellatsioonkaebuses

esitatud väide, et kuna tegemist on mitteeluruumiga, kus puuduvad elekter, vee- ja

kanalisatsioonitorud, siis on arvete esitamine üldtariifi järgi alusetu. Nähtuvalt hageja poolt

maakohtule esitatud arvetest ning vastavast arvestusest (ringkonnakohus juhindub arvestusest,

mis on esitatud koos apellatsioonkaebusega) ei olegi hageja nõudnud kostjalt vee ja elektri eest

tasumist ning tasu kütte eest on arvestades lähtudes OÜ Tadias poolt määratud protsendist.

Paljasõnaline on kostja väide, et teda ei ole teavitatud üldkoosoleku toimumise ajast. Kostja ei

ole esitanud konkreetseid taotlusi (nõudeid) ja tõendeid seoses üldkoosolekute otsustega ning

seetõttu ei saanud maakohus ega saa ka ringkonnakohus hinnata üldkoosolekute otsuste kehtivust

(või kehtetust).

12.2. Kostja väite kohaselt kandis ta lepingu täitmiseks 22.09.2006 hageja arvele ühekordselt

49 586,23 krooni (sh katuse renoveerimise kulud), kuid mingeid tasumist tõendavaid dokumente

ega tööde üleandmise-vastuvõtmise akti ei ole ta saanud.

Ringkonnakohus leiab, et kostja väide ei vabasta teda majandamiskulude tasumisest. Juhul, kui

kostja leidis, et ta kandis alusetult mingi summa hagejale, siis oleks ta pidanud esitama hageja

vastu vastava nõude, samuti oli tal võimalik esitada asjas tasaarvestuse vastuväidet, kuid kuna ta

seda ei teinud, siis ei saanud kohus analüüsida kostja väiteid.

12.3. Kostja on rikkunud hageja ees oma kohustusi ja viivitanud majandamiskulude maksmisega,

mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt KÜS § 7 lg 4 ja põhikirja alusel viivise tasumist 0,07 %

maksmata jäänud summalt päevas. Nähtuvalt hageja poolt esitatud nõudest, on ta taotlenud

viivise väljamõistmist seisuga juuni 2012 summas 641,80 eurot. Kuna hageja põhinõue summas

2 366,71 eurot kuulub rahuldamisele, siis tuleb rahuldada ka viivise nõue summas 641,80 eurot.

13. Seoses hagi täieliku rahuldamisega ja vastuhagi rahuldamata jätmisega tuleb menetluskulud

maakohtus jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb

samuti TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostja kanda.

Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja

lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva

kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese

astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud

kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja Andra Pärsimägi Viivi Tomson