3-13-1465/54 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristina Maimann Otsuse tegemise aeg ja koht 16.05.2014, Tallinn Haldusasja number 3-13-1465 Haldusasi

G. K. jt kaebused 2013.a Maksuja Tolliameti poolt väljastatud maamaksuteadete tühistamiseks. Menetlusosalised Kaebuse esitajad – G. K., K.R., M.H., M.M. ja A.H.; esindaja Martin Huberg Vastustaja – Maksuja Tolliamet; esindaja Margo Karu

Asja läbivaatamise vorm Kirjalik menetlus Resolutsioon

1. Jätta kaebused rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu teatavakstegemisest (so hiljemalt 16.06.2014) esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 180, § 181 lg 1). Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK:

1. G.K.’ule kuulub korteriomand aadressil Tallinn, xxxx xx-x (registriosa nr xxxxxxx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, katastriüksuse sihtotstarve 70% elamumaa, 30% ärimaa). 05.06.2013 maamaksuteate nr 408347 kohaselt peab kaebaja tasuma 2013. aasta eest maamaksu 11,62 eurot. Maksuteate lisa kohaselt on kaebajale kuuluva maatüki mõttelise osa suurus 426/5428, sellele vastav maa suurus 89,8 m2, maksustamishind 1550 eurot, maksumäär 2,5% ja maksusumma 38,75 eurot. Maksuteate kohaselt on kaebajale arvutatud koduomaniku maksusoodustuse summa 27,12 eurot ning pärast selle summa mahaarvamist jääb kaebajale tasuda 11,62 eurot. Kaebuse halduskohtule esitas G.K. 08.07.2013.

2. K.R.’ele kuulub korteriomand aadressil Tallinn, xxx tn x-xx (registriosa nr xxxxxxx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, katastriüksuse sihtotstarve 70% elamumaa, 30% ärimaa). 07.06.2013 maamaksuteate nr 408525 kohaselt peab kaebaja tasuma 2013. aasta eest maamaksu 21,85 eurot. Maksuteate lisa kohaselt on kaebajale kuuluva kodualuse maa mõttelise osa suurus 486/22052, sellele vastav maa suurus 34,6 m2, maksustamishind 680 eurot, maksumäär 2,5% ja maksusumma 17 eurot. Maksuteate kohaselt on kaebajale arvutatud koduomaniku maksusoodustuse summa 11,90 eurot ning pärast selle summa mahaarvamist jääb kaebajale tasuda kodualuselt maalt 5,10 eurot ning lisaks 16,75 eurot kinnistult aadressiga Tallinn, xxxx pst xx. Kaebaja vaidlustab maamaksuteatest ainult selle osa (5,10 eurot), mis puudutab elukohana kasutavat kinnistut aadressil Tallinn, xxx x-xx. Kaebuse halduskohtule esitas K.R. 08.07.2013.

3. M.H.’ile kuulub korteriomand aadressil Tallinn, xxx tn xx-x (registriosa nr xxxxxx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, katastriüksuse sihtotstarve 85% elamumaa, 5% ärimaa, 10 % sotsiaalmaa). 13.06.2013 maamaksuteate nr 408906 kohaselt peab kaebaja tasuma 2013. aasta eest maamaksu 15,86 eurot. Maksuteate lisa kohaselt on kaebajale kuuluva maatüki mõttelise osa suurus 593/2995, sellele vastav maa suurus 38,5 m2, maksustamishind 4 230 eurot, maksumäär 2,5% ja maksusumma 105,75 eurot. Maksuteate kohaselt on kaebajale arvutatud koduomaniku maksusoodustuse summa 89,89 eurot ning pärast selle summa mahaarvamist jääb kaebajale tasuda 15,86 eurot. Kaebuse halduskohtule esitas M.H. 09.07.2013.

4. M.M.’ile kuulub korteriomand aadressil Tallinn, xxx tn x/xx-x (registriosa nr xxxxxxx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, katastriüksuse sihtotstarve 80% elamumaa, 20% ärimaa). 28.08.2013 maamaksuteate nr 415693 ja selle lisa kohaselt on kaebaja elukohana kasutatava korteri juurde kuuluva maatüki mõttelise osa suurus 571/48498, sellele vastav maa suurus 44,6 m2, maksustamishind 1990 eurot, maksumäär 2,5% ja maksusumma 49,75 eurot. Sellest on maha lahutatud koduomaniku maksusoodustuse summa 39,80 eurot ning tasuda jääb 9,95 eurot. Kaebuse halduskohtule esitas M.M. 26.09.2013.

5. A. H.’le kuulub korteriomand aadressil Tallinn, xxx tn x-x (registriosa nr xxxxxxx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, katastriüksuse sihtotstarve 55% elamumaa,45% ärimaa). Maksuja Tolliameti 26.11.2013 maamaksuteate nr 421712 kohaselt peab kaebaja tasuma 2013. aasta eest maamaksu 523,25 eurot. Maksuteate lisa kohaselt on kaebajale kuuluva, peamise elukohana kasutatava maatüki mõttelise osa suurus 1261/6729, sellele vastav maa suurus 80,8 m2, maksustamishind 26 200 eurot, maksumäär 2,5% ja maksusumma 655 eurot. Maksuteate kohaselt on kaebajale arvutatud koduomaniku maksusoodustuse summa 360,25 eurot ning pärast selle summa mahaarvamist jääb kaebajale tasuda kodualuselt maalt veel lisaks 294,75 eurot ning lisaks veel 228,50 eurot teiselt samas hoones asuvalt korteriomandilt. Kaebaja vaidlustab maamaksuteatest ainult selle osa (294,75 eurot), mis puudutab aadressil Tallinn, xxx x-x asuvat korteriomandit, kuhu on registreeritud tema elukoht. Kaebuse halduskohtule esitas A.H. 19.12.2013.

6. Kohus liitis kaebused 11.12.2013 ja 30.12.2013 määrustega ja määras lahendamisele kirjalikus menetluses.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD:

7. Kaebajad paluvad vaidlustatud maamaksuteated tühistada ja välja mõista vastustajalt nende menetluskulud.

7.1. Kaebajad on seisukohal, et tulenevalt maamaksuseaduse (MaaMS) § 11 lõikest 1 (01.01.2013 jõustunud redaktsioonis) on neil õigus täielikule maamaksuvabastusele.

Täidetud on kõik koduomaniku maamaksuvabastuse saamiseks esitatud tingimused: kaebajad on korteriomandi omanikud; kaebajate omandis on korteriomandi juurde kuuluv elamumaa; korteriomandi aadress on registreeritud rahvastikuregistris kaebajate elukohana (seda asjaolu tõendab fakt, et maamaksuteatel on koduomaniku maksuvabastust osaliselt arvutatud).

7.2. Kaebajatele kuuluvad korteriomandid asuvad liitsihtotstarbega katastriüksustel.

7.3. Kaebajad on seisukohal, et MaaMS § 11 lg 1 tekstist ja maksuvabastuse eesmärgist tulenevalt ei ole õigustatud piirata eluruumi omaniku maksuvabastust põhjusel, et samas kortermajas asub ka äriruume või sotsiaalpindu, millest tulenevalt on maatükil osaliselt ärija/või sotsiaalmaa sihtotstarve. Kaebajad eluruumi omanikuna ei saa sellest mingit täiendavat tulu või säästa kulusid. Pigem vastupidi – kortermajas toimuv äritegevus võib häirida elanike kodurahu ja põhjustada lisakulusid hoone ja selle krundi korrashoiuks või remondiks.

Kaebajad möönavad, et maksuvabastuse piiramine oleks õigustatud näiteks sellisel juhul, kui füüsilise isiku ainuomandis on kinnistu, millel asub lisaks eluruumile näiteks tootmishoone, kauplus või teenindusettevõte või on ta osa maast üürile antud ärilisel eesmärgil. Sel juhul kasutaks inimene oma kodu juures asuvast maast ühte osa elamumaana ja teist osa ärimaana või muud liiki maana (tootmismaa, maatulundusmaa jne).

7.3.1. G.K. elab kortermajas xxx tn xx, kus asub MTÜ Eesti Raudteelaste Ametiühing, kelle peamiseks tegevusalaks on oma liikmete tööja sotsiaalmajanduslike õiguste kaitse ja huvide esindamine tööandjate ja nende ühenduste ees, riigi ja kohaliku omavalitsuse asutuses, kohtus, töövaidlusorganites. Eesti Raudteelaste Ametiühing on füüsiliste ja juriidiliste isikute vabatahtlik mittetulunduslik ühendus, mille põhitegevuseks ei ole majandustegevuse kaudu tulu saamine. G.K. ei saa sellest hüvesid ega soodustusi, samuti ei kompenseeri MTÜ Eesti Raudteelaste Ametiühing kortermaja elanikele nende paiknemisega nimetatud kinnistul tekkivaid kulusid rohkem kui nende poolt kinnistu kasutamisega otseselt tekkivad kulud (nt kasutatud elekter, vesi, prügivedu jmt). Ka korteriomanike ühisus ei saa mingeid hüvesid.

7.3.2. K.R. elab kortermajas, kus asub Abimees Grupp OÜ, kes tegeleb kodumasinate paigalduse ja remondiga, samuti Eletrokiirabi OÜ, mis tegeleb kodumasinate remondija hooldusega ning Spordi Halduse OÜ, kes rendib ruume välja. Äripindade omanikud ei kompenseeri eluruumide omanike täiendavat maamaksu ega anna mingeid muid hüvesid.

7.3.3. M.H. elab korterelamus, kus tegutseb Tallinna ja Harjumaa Noorte Teabeja Nõustamiskeskus ning Indiras OÜ, kes pakub reklaamja trükiteenust. Ärija sotsiaalpindade omanikud ei kompenseeri eluruumide omanike täiendavat maamaksu ega anna mingeid muid hüvesid.

7.3.4. M.M. elab korterelamus, kus on terve I korrus äripindade all, seal asub Kalamaja raamatukogu, OÜ Haldur ja muid juriidilisi isikuid. Majaelanikud ei kasuta äripindadega samu sissekäike. Äripindade omanikud ei kompenseeri eluruumide omanike täiendavat maamaksu ega anna mingeid muid hüvesid.

7.3.5. A.H. elab hoones, kus asuvad baar ja restoran ning kinnistu sihtotstarve on 45% ulatuses ärimaa. Äripindade omanikud ei kompenseeri talle täiendavat maamaksu ega anna mingeid muid hüvesid (nt soodustusi baari või restorani külastamisel). Pigem võib majas toimuv äritegevus häirida kodurahu ja põhjustada lisakulusid hoone ja krundi korrashoiuks ja remondiks.

7.4. Kaebajad ei ole nõus sellega, et neist mittesõltuv ja majanduslikku olukorda mittemõjutav asjaolu muudaks neid justkui väheväärtuslikumaks koduomanikuks, kellele ei anta maksuvabastust täies ulatuses.

7.5. Kaebajatel ei ole mingeid õiguslikke võimalusi muuta maatüki sihtotstarvet või sundida äriruumide omanikke oma tegevust muutma.

7.6. Kaebajad peavad võimalikuks MaaMS § 11 lõiget 1 tõlgendada koostoimes Põhiseaduse §-st

12 tuleneva võrdse kohtlemise põhimõttega ning liitsihtotstarbega kortermajade puhul lugeda eluruumina kasutatava korteriomandi omanik hoone juures asuva elamumaa osa omanikuks ning äriruumi omanik ärimaa osa omanikuks. Selline tõlgendus vastab seadusandja eesmärgile ning tagab koduomanike võrdse kohtlemise.

7.7. Kui kohus siiski leiab, et MaaMS § 11 lõiget 1 ei ole võimalik sellisel viisil tõlgendada, siis paluvad kaebajad algatada põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse MaaMS § 11 lõike 1 vastuolu tõttu Põhiseaduse §-ga 12.

Kaebajad viitavad oma seisukohtade kinnitamiseks ka koduomanikke maamaksust vabastava maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjale (51SE). Maamaksuvabastuse eesmärk ja põhjendused kehtivad täpselt ühtemoodi kõikide kortermajade elanikele, sõltumata sellest, kas selles kortermajas asuvad ainult eluruumid või on seal ka muu kasutusotstarbega ruume. Korterelamus asuv äriruum ei vähenda eluruumi omaniku eluasemekulusid, ei muuda eluruumi kvaliteeti paremaks ega eluruume paremini kättesaadavaks. Seletuskirjas ei ole nimetatud mitte ainsatki põhjust, mis viitaks vajadusele kohelda osaliselt äripindu sisaldavate kortermajade elanikke kuidagi teisiti. Kaebajad ei ole nõus tõdemusega, et kortermaja esimesel korrusel asuv kauplus, hambaravikabinet või bürooruum muudaks selle maja elanike jaoks maamaksu vähem ebamoraalsemaks ning neid koduomanikke tuleks vähem väärtustada.

7.8. Kui seadusandja on osa maaomanikke ebaõiglasesse olukorda pannud, siis ei peaks lahenduste otsimine jääma nende õlgadele. Teoreetiliselt on võimalik maaomanike poolt kulude erinev kandmine, nt kui maja vajab remonti. Küll ei saa eeldada, et keegi soovib vabatahtlikult maksta suuremat maamaksu kui seadus ette näeb. Ka Riigikogus 17.02.2014 algatatud seaduseelnõu „Koduomanike maamaksuvabastust laiendav maamaksu muutmise seadus“ 596SE seletuskirjas märgitakse, et liitsihtotstarbega maast ei tõuse elamiseks mõeldud korteriomandi puhul selle omanikule arvestatavat tulu ega kasu või eelist ning teoreetiliselt võib edaspidi selline liitsihtotstarve tekitada pigem korteriomandi väärtust alandavat survet eeskätt kõrgema maksukoormuse tõttu.

7.9. Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine pelgalt korteriomanike enamuse tahte alusel ei ole õiguslikult võimalik. Samuti nagu ei ole võimalik, et äripindade omanik otsustaks muuta kogu kinnistu sihtotstarbe ärimaaks, keelates korterites elamise.

7.10. Riigikohus on 29.10.2014 lahendis asjas nr 3-4-1-52-13 toonud välja eesmärgi hoida kokku riigi raha ja samast lahendist võiks välja lugeda ka administreerimise lihtsuse argumendi. Kaebajate arvates tuleks hinnata, kas selline põhiõiguse riive ei ole meelevaldne ja ebamõõdukas. Kaebajate arvates ei ole neil võimalik mõistlike ja seaduslike pingutustega saavutada olukorda, mis riivet leevendaks. Kaebajate arvates on riive ebamõõdukas. See ei sõltu otseselt korteriomanikust, vaid teise korteriomaniku korteri ja maa kasutusest. Selleks, et riive oleks mõõdukas, peaks olema kehtestatud mõistlik menetlus ja korraldus, mis tagaksid võimaluse saavutada võrreldavalt soodne olukord.

8. Vastustaja palub jätta kaebused rahuldamata ning menetluskulud kaebajate kanda.

8.1. MaaMS § 1 lg 1 kohaselt on maamaks maa maksustamishinnast lähtuv maks. MaaMS § 2 kohaselt maamaksuga maksustatakse kogu maa, välja arvatud käesoleva seaduse paragrahvis 4 nimetatud maa. Tallinna Ringkonnakohus on 15.01.2009 otsuses haldusasjas nr 3-08-685 märkinud et, maksude kehtestamist ning nende suurust ei pea riik õigustama. Tegemist on eelkõige poliitilise küsimusega, mitte õigusliku valdkonnaga, mille osas saaks kohus oma hinnangu anda. MaaMS § 3 kohaselt maksab maamaksu maa omanik või kui maakasutus ei ole maareformi seadusega ettenähtud korras ümber vormistatud, maksab maamaksu maa kasutaja (MaaMS § 10 lg 1). MaaMS § 5 lg 1 teise lause kohaselt maksumäära kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus.

8.2. Maamaksuteadetel on selgelt kirjas, et MaaMS § 11 lg 1 kohaselt ärimaale maksuvabastus ei laiene.

8.3. Vabariigi Valitsuse 22.05.2001 määruse nr 179 „Maa maksustamishinna arvutamise kord“ §

2 lg 1 ja 2 kohaselt maatüki maksustamishinna arvutamiseks leitakse hinnatsoonide kaardilt hinnatsoon, kuhu maatükk kuulub ning leitakse maa väärtuste loetelust hinnatsoonile vastavate ja maatükil esinevate maakasutuse sihtotstarbe liikide ja kõlvikute väärtused, arvestades maatüki suurusest tulenevaid erisusi. Järelikult lähtutakse maksustamishinna määramisel maatükil esinevate sihtotstarbe liikidest.

Kortermajade puhul kuulub korteriomandi koosseisu reaalosana konkreetne korter või äripind. Iga korteriomandi reaalosa (konkreetse, plaani peal ära näidatud korteri või äripinna) juurde kuulub ka mõtteline osa (protsent) maatükist ja ehitise osadest ning seadmetest, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis, näiteks ehituse kandvatest konstruktsioonidest (katus, vundament, seinad, vahelaed, trepikojad jne). Vastustaja märgib, et kinnistusraamatusse kantakse kõik konkreetse katastriüksuse (maatüki) sihtotstarbed. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul kuulub maatükk korteriomanikele ühiselt, seega on igal korteriomanikul mõtteline osa elamumaast ja ärimaast ning seda hoolimata sellest, milline on tema reaalosa, korteri kasutusotstarve ning maamaksu arvestatakse registriandmete alusel. Järelikult ei oma käesolevas asjas sisulist tähendust kaebaja väide, et kaebajal ei ole võimalik saada mingit täiendavat tulu või säästa kulusid tulenevalt sellest, et samas hoones asub äriruume, kuivõrd maamaksu tasumise kohustus ei sõltu tulu saamisest või kulude säästmisest, vaid omanikuks või kasutajaks olemisest.

8.4. Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 2 lg 1 kohaselt kohalik omavalitsus määrab või muudab sihtotstarbe kinnisasja omaniku taotluse alusel. Järelikult ei vasta tegelikkusele väide, et kaebajatel ei ole mingeid õiguslikke võimalusi muuta maatüki sihtotstarvet või sundida äriruumide omanikke oma tegevust muutma. Vastustaja on seisukohal, et hoonealuse maa sihtotstarbe määramisel on võimalik korteriomanikel korteriühistu üldkoosolekul hääletada sihtotstarbe muutmise üle ja sõlmida kaasomanike vahel kokkuleppeid maamaksukulude kandmise osas.

8.5. Vastustaja ei nõustu kaebajate seisukohaga, et MaaMS § 11 lg 1 on vastuolus PS §-st 12 tuleneva võrdse kohtlemise põhimõttega ja rikub omandiõigust. Võrdsuspõhiõigus tähendab ennekõike isiku õigust sellele, et avalik võim kohtleks teda võrdselt temaga samas olukorras olevate isikutega ning ei kohtleks temaga võrdselt neid isikuid, kelle olukord tema omaga võrreldav ei ole.

Kuna kaebajatel on võimalik muuta katastriüksuse sihtotstarvet, realiseerida õigusi korteriomandi seaduse alusel, siis ei ole elamumaa sihtotstarbega kinnistutel asuvate korterelamute ja liitsihtotstarbega kinnistutel asuvate majade elanikud võrreldavad. Liitsihtotstarbega kinnistutel asuvate korterite omanikud saavad elamumaa eest maksuvabastuse.

Kaebajate paljasõnalised väited, et nad ei saa mingit kasu või hüvesid ei oma sisulist tähendust.

Kuna kortermaja alune ja teenindamiseks vajalik maatükk on kaasomandis, maksab iga kaasomanik maamaksu proportsionaalselt oma osa suurusele. Järelikult saavad kaebajad kasu sellest, et äriruumide korteriomanikud osalevad kinnisasja majandamisel ning kaebajate koormus majandamisel väheneb ning maamaksu arvestamine proportsionaalselt korteriomandi osa suurusega kogu maa eest on kooskõlas õigusaktidega.

8.6. Maamaksu objektiks ei ole korteriomand, vaid maa.

8.7. Lisaks märgib vastustaja, et M.H. on kaebuses märkinud oma aadressiks koha, mille alusel ei ole maamaksu määratud. A.H. ei ole märkinud liitsihtotstarbega kinnistul kodu omamisel häiriva asjaoluna, et tema kodus on registreeritud kaks äriühingut. Seega võiks väita, et tema maksuvabastus on üle läinud äriühingutele. Samas on sõlmitud ka kinnistu kasutuskord, mis näitab kokkulepete võimalikkust. Lisaks on A.H. aadressil xxx tn x registreeritud äriühingu osanik ja juhatuse liige, mistõttu ilmselt oleks võimalik maamaksu kulu hüvitamist nõuda. A.H. väited hüvede mittesaamise kohta on paljasõnalised.

8.8. Maamaksu tasumisest on vabastatud maa omanik tema omandis oleva elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas kuni 0,15 ha, kui sellel maal asuvas hoones on tema elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele (MaaMS § 11 lg 1). Maamaksuseadus, maa hindamise seadus ega ka maa maksustamishinna arvutamise kord ei sätesta nn kodualusele maale kogu omandis olevast maast erineva maksustamishinna määramist.

KOHTU PÕHJENDUSED:

9. Kohus kasutab, lähtudes MaaMS § 11 pealkirjast, maksusoodustuse mõistet. Vaidlust ei ole selles, et maksuteate kohaselt kohaldatakse kaebajatele maamaksusoodustust üksnes elamumaa osa eest (protsentuaalne osa kogu katastriüksusest). Samuti ei ole vaidlust, et kaebajad vastavad MaaMS § 11 lg-s 1 sätestatud maksusoodustuse kohaldamise tingimustele (elamumaa eest).

Kohus ei pea asja lahendamisel tähtsust omavaks vastustaja väidet, et M.H. on kaebuses märkinud oma aadressiks muu koha, mis ei ühti maamaksuteates märgitud elukohaga. Maamaksuteade koostatakse rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmete alusel ning maamaksuteadet ei ole kehtetuks tunnistatud põhjendamatult saadud maksusoodustuse tõttu. Samuti ei oma tähtsust vastustaja väide A.H.’i korteris registreeritud äriühingutele maamaksusoodustuse ülemineku kohta, kuna ka tema osas ei ole maamaksuteadet põhjendamatult saadud maksusoodustuse tõttu kehtetuks tunnistatud. Isikul võib olla mitu elukohta, kuid maamaksusoodustust on võimalik saada üksnes ühe, rahvastikuregistris isiku enda määratletud elukoha alusel. Samuti ei tulene seadusest piiranguid maamaksusoodustuse saamiseks, kui registris määratletud elukohas on registreeritud mõni äriühing, kuna see ei välista, et selles kohas on ka elukoht (kodu).

10. MaaMS § 11 lg 1 kohaselt maamaksu tasumisest on vabastatud maa omanik tema omandis oleva või käesoleva seaduse §-s 10 sätestatud maakasutaja tema kasutuses oleva elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas linnas, vallasiseses linnas, alevis, alevikus ning üldplaneeringuga kohaliku omavalitsusüksuse või maakonnaplaneeringuga maavanema poolt tiheasustusega alaks määratud alal kuni 0,15 ha ning mujal kuni 2,0 ha ulatuses, kui sellel maal asuvas hoones on tema elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele.

Kohtu arvates ei ole võimalik viidatud sätet, täpsemalt mõistet „elamumaa“, tõlgendada selliselt, et lugeda elamumaaks kogu kinnistu, st ka liitsihtotstarbega katastriüksuse muu sihtotstarbega osa. MaaMS §-dest 1, 2 ja § 11¹ lg-st 2 on tuletatav, et maamaks määratakse maa sihtotstarbest lähtudes ja kogu maa eest, arvestades maa maksustamishinda, mis omakorda sõltub maa (katastriüksuse) sihtotstarvetest (vt vastustaja vastusest viidet Vabariigi Valitsuse määrustele nr

179 ja 155). Ka koduomanike maamaksuvabastust ettenägeva eelnõu (51SE) seletuskirjast ei saa tuge kaebajate tõlgendusele. Samuti ei oleks sellisel juhul Riigikogul vaja menetleda eelnõud 596SE osas, mille eesmärgiks on liitsihtotstarbega maal kodu omavatele isikutele maksusoodustuse andmine selliselt, et nad ei peaks üldse maamaksu tasuma.

11. Seega peab kohus kontrollima asjassepuutuva sätte (MaaMS § 11 lg 1) põhiseaduspärasust osas, milles see võimaldab maksusoodustust (täielikku maamaksust vabastamist) saada üksnes elamumaa sihtotstarbega maa eest.

11.1. Kaebajad leiavad, et maamaksu määramise aluseks olev MaaMS § 11 lg 1 on vastuolus PS §-ga 12. Seda tuleks kohtu arvates käsitleda koosmõjus PS §-ga 32 (vt RKPSJK lahend asjas nr 3-4-1-52-13, p 43). Kaebajate hinnangul peaks maksusoodustus laienema neile täies ulatuses vaatamata sellele, et kinnistu on liitsihtotstarbega.

Vastustaja leiab esmalt, et elamumaa sihtotstarbega kinnistutel asuvate korterelamute ja liitsihtotstarbega kinnistutel asuvate korterelamute elanikud ei ole võrreldavad. Liitsihtotstarbega kinnistutel asuvate korteriomandite omanikud saavad samuti maksusoodustuse elamumaa eest. Ärimaa osa eest maamaksust vabastamine seadusest ei tulene ning sellest lähtuvaks erinevaks kohtlemiseks on mõistlikud põhjused.

Kohus leiab, et maamaksuseadus (§ 11 lg 1) näeb ette maksusoodustuse, mis toob osade korteriomandite omanikele kaasa maamaksust täieliku vabastamise kodualuse maa eest ning osa korteriomandite omanikke peab kodualuse maa eest osaliselt maamaksu tasuma. Mõistet „kodualune maa“ ei ole õigusaktis kasutatud. Kaebajad peavad kodualuseks maaks kogu kinnistut, kus asub nende registreeritud elukoht. Pooltel puudub vaidlus, et: korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kinnisasja kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub; maatükk ei ole korteriomandi puhul reaalosadena piiritletud, vaid see on kõigi korteriomanike kaasomandis; katastriüksusele määratud liitsihtotstarbe korral ei ole ärivõi sotsiaalmaa osa kinnistust konkreetselt piiritletud.

Maksusoodustuse kasutamist käesolevas asjas mõjutab see, kas maksustatav maa, millel asuvad korteriomandid on 100% elamumaa või liitsihtotstarbega maa. Muude seaduses (MaaMS § 11 lg 1) toodud maksusoodustuse kohaldamise tingimuste osas korteriomandite omanikke ei diferentseerita.

PS § 12 lg 1 sätestab, et kõik on seaduse ees võrdsed. Riigikohus on korduvalt leidnud, et see tähendab ka võrdsust õigusloome tähenduses. Võrdsuspõhiõiguse rikkumise tuvastamiseks tuleb esmalt leida võrreldavad grupid. Ebavõrdse kohtlemise tuvastamisele järgneb hinnang, kas selleks on mõistlik ja asjakohane põhjus. Kohtu arvates on vastustaja vastusest võimalik järeldada, et ka vastustaja peab koduomanikke kortermajas, mis asub 100% elamumaal ja liitsihtotstarbega maal võrreldavateks, vastasel juhul puuduks vajadus esitada erinevat kohtlemist õigustavaid argumente. Kohtu arvates on eelmärgitute näol tegemist võrreldavate gruppidega, keda koheldakse seadusandja poolt erinevalt ning tegemist on seega võrdsuspõhiõiguse riivega. Menetlusosaliste vaidlus taandub niisiis peamiselt sellele, kas erinevaks kohtlemiseks on mõistlikud ja asjakohased põhjused.

11.2. Kuigi Õiguskantsleri seisukoht ei ole kohtule siduv, peab kohus vajalikuks märkida, et kaebajad interpreteerivad Õiguskantsleri kirju oma positsioonist lähtuvalt. Õiguskantsler ei ole asunud seisukohale, et liitsihtotstarbega kinnistute maamaks oleks põhiseadusega vastuolus. Õiguskantsler on 14.02.2013 kirjas (tlk 138) märkinud, et ei näe põhiseaduspärasuse osas probleemi, kuid see ei välista kaebajatel oma õiguste kaitseks kohtusse pöörduda. Kohus märgib, et Õiguskantsler ei teosta seaduse põhiseadusele vastavuse osas konkreetset normikontrolli. Õiguskantsler leidis 14.02.2013 kirjas, et: „Oma koduomanike maamaksuvabastuse alase menetluse raames ei leidnud ma ühest põhiseaduslikku probleemi tänases regulatsioonis. Samas taunin ma tugevalt seda, et inimestele jäeti selgitamata, et maamaksuvabastuse saab vaid elamumaa eest, ja loodi mulje, et kõik koduomanikud saavad n-ö täisulatuses maamaksuvabastuse.“ Varasemas, 30.10.2012 kirjas (tlk 135-136) leidis Õiguskantsler, et elamumaa kriteerium moonutab maamaksuvabastuse eesmärki. Samuti pidas Õiguskantsler vajalikuks, et kui seadusandja ei pea vajalikuks vabastada koduomanikke täielikult maamaksust liitsihtotstarbega maa pealt, tuleks kaaluda koduomaniku maamaksuvabastuse eesmärgi ning sihtrühma täpsustamist.

11.3. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on 29.01.2014 lahendis asjas nr 3-4- 1-52-13 hinnanud MaaMS § 11 lg 3 põhiseaduslikkust. Riigikohus selgitas, et kuigi asjassepuutuv norm riivab PS § 12 lg-st 1 tulenevat põhiõigust koosmõjus PS §-ga 32, ei ole tegemist rikkumisega, kuna põhiõiguste riive ei ole meelevaldne ega ebamõõdukas ning seega ei ole vaidlusalune regulatsioon põhiseadusega vastuolus (otsuse punktid 42.5 ja 59). Riigikohus selgitas, et mitte igasugune erinev kohtlemine ei ole PS § 12 lg-ga 1 vastuolus, vaid üksnes selline, millel puudub õigustus (otsuse p 46) ning luges riive legitiimseks eesmärgiks kohalikele omavalitsustele tulu laekumise ja riigi raha kokkuhoiu ning maamaksu administreerimise lihtsuse (otsuse p 46 ning punktid 55 - 58). Viidatud lahendi punktis 47 selgitas kolleegium, et erineva kohtlemise mõistlikkuse ja asjakohasuse väljaselgitamiseks tuleb kaaluda erineva kohtlemise eesmärki ja tekitatud erineva olukorra raskust ning leidis, et mida erinevamad on võrreldavad grupid sisuliselt, seda erinevamalt võib seadusandja neid kohelda.

11.4. Ehtsate ehk maksupoliitiliste maksusoodustuste kehtestamine sõltub seadusandja poliitilisest tahtest. Selliste soodustuste kaudu võidakse realiseerida mitmesuguseid poliitilisi eelistusi või siis lihtsalt püütakse jätta valijatele muljet sellest, kuidas nende eest hoolitsetakse. (L.Lehis. Maksuõigus. Juura: Tartu 2004, lk 109). Kohus õiguslikus vaidluses seadusandja poliitilist tahet ei hinda. Kohus nõustub vastustajaga, et maksude kehtestamist ning nende suurust ei pea riik õigustama. Siiski ei tähenda see seda, et maksusoodustuse kehtestamisel ei peaks järgima põhiseadust. Riik peab tagama isikute ühetaolise kohtlemise (ebavõrdselt võib teatud tingimustel võrreldavaid isikuid kohelda, kui selleks on mõistlik põhjus ja selline kohtlemine ei ole meelevaldne). Kohus on antud juhul siiski seisukohal, et erinev kohtlemine ei ole PS § 12 lg-ga 1 vastuolus, kuna selleks on õigustus, lähtudes ka Riigikohtu eelviidatud põhiseaduslikku järelevalve lahendis toodust. Riigikohus pidas riive legitiimse eesmärgina aktsepteeritavaks kohalikele omavalitsustele tulu laekumist, riigi raha kokkuhoidu ning maamaksu administreerimise lihtsust.

Seaduseelnõu 596SE seletuskirja kohaselt laekuks liitsihtotstarbega seotud lahenduste puhul maamaksu vähem maksimaalselt 1,2 miljonit eurot. Maamaksukohustuse väljaselgitamine toimub kõigi maaomanike suhtes. Alustades kohalike omavalitsuste poolt maa maksustamishinna määramisega ja maaomanikule maa maksustamishinna akti (eelhaldusakt) teatavakstegemisega ning andmete edastamisega MTA-le. Seejärel väljastab MTA maamaksuteated. Tegemist on formaliseeritud, lihtsa menetlusega, kus maksu määramiseks vajalikud andmed saadakse elektroonilistest andmebaasidest.

Faktiliste asjaolude tuvastamist ja ülekontrollimist üldjuhul ei toimu. Administreerimise lihtsus võimaldab maamaksu määramisega seotud toimingute läbiviimist seaduses sätestatud tähtaegu järgides ja on ka muus mõttes ökonoomne. Maamaksu administreerimine oleks ilmselgelt ebamõistlik juhul, kui peaks hakkama tuvastama, kas liitsihtotstarbega kinnistul elamiseks korterit kasutavad omanikud saavad muust sihtotstarbest mingit tulu, kasu või eelist. Vaidlust ei ole, et maamaksust sooviti vabastada koduomanikud kodualuse maa eest. Vastustaja on märkinud, et ärimaa eest maamaksust vabastamine ei ole seetõttu põhjendatud.

Kohus nõustub, et juhul kui ärimaast (või sotsiaalmaast) tõuseb koduomanikule mingit tulu, oleks maksusoodustuse kohaldamine selle eesmärgist laiem. Antud juhul kaebajad ärija sotsiaalmaa (üksnes M.H.i puhul 10% liitsihtotstarbest) sihtotstarbe tõttu rahalist kasu, muud hüve või eelist tõenäoliselt ei saa, arvestades kaebajate esitatud tõendeid. Seaduseelnõu 596SE seletuskirja kohaselt on ka selle esitajad seisukohal, et liitsihtotstarbega maast ei tõuse elamiseks mõeldud korteriomandi puhul selle omanikule arvestatavat tulu ega kasu, sellega ei kaasne arvestatavat eelist ning tulevikus võib isegi tekkida korteriomandi väärtust alandav surve eeskätt kõrgema maksukoormuse tõttu.

Viidatud eelnõu seletuskirjas ei peeta kehtivat regulatsiooni põhiseadusvastaseks. Kohtu arvates ei ole tegemist kaebajate õiguste intensiivse riivega. Maamaksu kaotamata jätmise korral oleks kaebajad samamoodi erinevalt koheldud võrreldes nendega, kellel tuleks maamaksu maksta 100% elamumaa sihtotstarbest lähtuvalt, seega ei ole tekitatud eelnevalt ühetaoliselt koheldud isikute erinevat kohtlemist. Kaebajad on saanud maamaksusoodustuse kogu elamumaa sihtotstarbega osalt ning tasumisele kuuluvad maamaksusummad muu sihtotstarbega maa osas on 11,62; 5,10; 15,86 ja 9,95 eurot (va A.H., kellel tuleb tasuda 294,75 eurot, kuna kinnistu asub vanalinnas ning ärimaa osakaal on 45%).

Keegi kaebajatest ei ole väitnud, et sellises suuruses omandimaks oleks rõhuv ja/või tooks kaasa olukorra, kus omandist tuleks loobuda. Kaebustes viidatud seaduseelnõu 51SE menetlusinfost nähtub, et Riigikogus väljatoodud oluline maksuvabastuse eesmärk oli – liigkõrge omandimaksu tõttu omandist loobumise ärahoidmine. Sellise äärmusliku olukorraga, kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt, ühegi kaebaja puhul tegemist ei ole. Riigikohus on näiteks asjas nr 3-4-1-32-13 hinnanud pensioni vähenemist ligi 5 euro võrra väheintensiivseks riiveks ning toonud välja, et võrdlusgrupiga võrreldes on erinevast kohtlemisest tulenevalt väiksema pensioniga isikul võimalik kasutada soodustusi, mis ei saa osaks võrreldavale grupile.

Samuti on Riigikohus leidnud, et seadusandja avara otsustusruumi korral on ebavõrdne kohtlemine meelevaldne siis, kui see on ilmselgelt asjakohatu (asjas nr 3-4- 1-7-03, p 37). Kohus ei nõustu kaebajatega selles, et õiguslikult oleks välistatud kinnistuomanikule, kelle tegevuse tõttu on katastriüksusel ärimaa vm sihtotstarve, proportsionaalselt suuremate ühise majandamise kulude panemine võrreldes elamiseks korterit kasutavate omanikega, mis oleks käsitletav ärimaast saadava hüve või eelisena, mis riivet kompenseerib. Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 kohaselt kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.

KOS § 15 lg 3 sätestab, et kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. KOS § 17 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriühistuseaduse § 4 lg 2 alusel on põhikirjas võimalik reguleerida korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Samuti on kaebajad ise möönnud, et teatud juhtudel, kui füüsilise isiku ainuomandis on kinnistu, millel asub lisaks eluruumile näiteks tootmishoone, kauplus või teenindusettevõte või on osa maast üürile antud ärilisel eesmärgil, võib ärimaa tuua kaasa hüvesid.

Seega tooks selliste maaomanike ühetaoline kohtlemine võrreldes 100% elamumaa kinnistu omanikega kaasa ebavõrdsuse ega järgiks kodualuse maa maamaksust vabastamise eesmärki. Kohus nõustub küll sellega, et ärimaa, vm sihtotstarbe muutmine ei ole üksnes korteriomanike otsustamise küsimus, kuna katastriüksuse sihtotstarve määratakse maakasutusest lähtuvalt, mis omakorda sõltub maal asuva ehitise kasutusotstarbest. Kohus nõustub kaebajate argumentidega ka korteriomanike häälteenamuse alusel omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse piiramiseks õiguslike aluste puudumise osas.

Maakatastriseaduse § 2 p 9 kohaselt on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed ning Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 § 2 kohaselt kohalik omavalitsus määrab või muudab sihtotstarbe kinnisasja omaniku taotluse alusel, lähtudes §-s 6 toodud erinevate sihtotstarvete määratlustest. Kaebajate poolt märgitud, äriruumide kasutamisest tingitud häiringud iseenesest tähtsust ei oma, kuna need ei sõltu maksusoodustuse andmisest, vaid inimese enda valikust soetada eluruum äriruumidega hoones või korteriühistu otsusest lubada muuta eluruumi kasutusotstarvet kasutamiseks mitteeluruumina.

Kuna maatükk on korteriomanike kaasomandis, siis jääb arusaamatuks kaebajate väide, et eluruumide omanikud ei kasuta ärimaad.

Eelnevast võib kohtu arvates järeldada, et õigusloome mõttes erineva kohtlemise põhjused on olemas ning need ei ole ilmselgelt asjakohatud (meelevaldsed).

Kui seadusandja soovib, arvestades sealjuures eelkõige fiskaalset argumenti, võib ta maksusoodustust laiendada, kuna seadusandjal, mitte kohtul, on õigus määrata, kes peavad maksu maksma ja millistel tingimustel inimesed maksuvabastuse või -soodustuse saavad.

11.4. Kohtu hinnangul ei ole MaaMS § 11 lg 1 vastuolus põhiseaduse § 12 lg-ga 1 koosmõjus PS §-ga 32.

Seega jääb kaebajate menetluslik taotlus, asjassepuutuva sätte kohaldamata jätmiseks ja sellega põhiseaduslikkuse järelevalvemenetluse algatamiseks, rahuldamata.

12. Kaebused tuleb jätta rahuldamata.

13. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsust tehti. Osundatud sättest tulenevalt jäävad kaebajate menetluskulud nende endi kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmiseks taotlust esitanud, seega kannab ka vastustaja oma võimalikud menetluskulud ise.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristina Maimann