2-12-55248/72 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. aprill 2014.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-5XXXX48

Tsiviilasi

KÜ

Kangelaste

hagi

G.P.

vastu

võlgnevuse

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

13 820,58 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 17. septembri 2013.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

G.P. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

25. märts 2014.a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): G.P. (IK XXXX), lepinguline esindaja

Deniss Matvejev

Vastustaja (kostja): KÜ Kangelaste 3 (RK 80162XXXX1),

lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Roman

Golovenko

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 17. septembri 2013.a otsus osaliselt, s.o osas, milles kohus

rahuldas hagi täielikult ja mõistis G.P. lt KÜ Kangelaste 3 kasuks välja viivise summas

2 988,43 eurot ning lisanduva viivise alates 27.12.2012.a kuni põhinõude täitmiseni

0,07 % päevas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada KÜ Kangelaste 3 hagi osaliselt.

Jätta rahuldamata KÜ Kangelaste 3 nõue G.P. lt viivise väljamõistmiseks perioodi eest

jaanuar 2010 kuni november 2012 ja lisanduva viivise saamiseks alates 27.12.2012.a.

Välja mõista G.P. lt KÜ Kangelaste 3 kasuks viivis 0,07 % päevas põhivõlalt 8 627,76

eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

3. Sõnastada Viru Maakohtu 17. septembri 2013 otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-12-

5XXXX48 tervikuna järgnevalt:

„1. Rahuldada KÜ Kangelaste 3 hagi G.P. vastu osaliselt.

2. Välja mõista G.P. lt KÜ Kangelaste 3 kasuks põhivõlgnevus 8 627,76 eurot

(kaheksa tuhat kuussada kakskümmend seitse eurot ja seitsekümmend kuus senti). Jätta

rahuldamata KÜ Kangelaste 3 nõue G.P. lt viivise väljamõistmiseks põhinõudelt

8 627,76 eurot perioodi eest jaanuar 2010 kuni november 2012 ja lisanduva viivise

saamiseks alates 27.12.2012.a.

3. Välja mõista G.P. lt KÜ Kangelaste 3 kasuks viivis 0,07 % päevas põhivõlalt

8 627,76 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni.“

4. Rahuldada G.P. apellatsioonkaebus osaliselt.

5. Jätta rahuldamata G.P. 9. aprillil 2014.a ringkonnakohtule esitatud taotlus asjas

menetluse peatamiseks kuni tsiviilasjas nr 2-14-4514 tehtava lõpplahendi jõustumiseni.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 74,3 % ulatuses G.P.

kanda ja 25,7 % ulatuses KÜ Kangelaste 3 kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. 27. detsembril 2012 esitas KÜ Kangelaste 3 Viru Maakohtule hagi kostja G.P. vastu

põhivõlgnevuse 8 627,76 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 2 988,43 euro ja viivise

väljamõistmiseks alates 1. detsembrist 2012 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana

(tulenevalt KÜS 7 lg-st 4 ja põhikirja p-st 3.2.12. arvestusega 0,07 % põhinõudest päevas) ja

edaspidi 0,07 % päevas kuni põhinõude täitmiseni.

G. P. kuuluvad XXXX nr XXXX ja nr XXXX ning mitteeluruumid XXXX ja XXXX. Kostja

on korteriühistu liige. Hageja on esitanud kostjale igakuiselt arveid vastavalt kostja tarbitud

teenustele, korteriomandi reaalosa suurusele ja kostja mõttelise osa suurusele ühisest asjast.

Hageja nõuab hagis võlgnevust perioodi jaanuar 2010 kuni november 2012 eest 8 627,76

eurot. Sel ajavahemikul kehtis 3. novembri 2009 üldkoosolekul vastu võetud teenindamise ja

hooldamise tariif 0,78 eurot/m2 kohta (s.o 12,20 kr/m2). 3. novembri 2009 ja 17. septembri

2010 üldkoosolekute otsuseid ei ole vaidlustatud.

Hageja leiab, et kostjaga 3. juunil 2009 sõlmitud kokkulepe, mille sisuks on

majandamiskulude arvestamise aluste muutmine ja majandamiskulude suuruse vähendamine

kostja jaoks, on tühised. Teenindamise ja hooldamise tariif on majandamiskulu KÜS § 15¹

mõttes ja majandamiskulude arvestamise aluseid võib muuta ainult põhikirjaga. Põhikirja

muutmine on üldkoosoleku pädevuses. Korteriühistu üldkoosolek ei ole otsustanud 3. juuni

2009 kokkulepete sõlmimist ega ole neid ka hiljem heaks kiitnud. Majandamiskulude

arvestamise aluste muudatused on ilma põhikirja muutmiseta tühised. Samuti on 03. juuni

2009 sõlmitud kokkulepped vastuolus heade kommetega, sest kokkulepetega on rikutud

võrdse kohtlemise printsiipi. Kokkuleppe alusel peab hageja tasuma teenustasu summas

0,06 eurot/m² (1,01 krooni/m²), samal ajal kui kõik teised korteriomanikud maksavad

teenustasu summas 0,78 eurot/m² (12,20 krooni/m²).

Osa kostja poolt märgitud töödest ei ole seotud kaasomandiga, s.o kaupluse ruumi remont,

kaupluse keldriruumide akende vahetamine. Elamu katusele paigaldas lumehoidjad

korteriühistu. Kostja ei ole esitanud hagejale tasaarvestuse avaldust.

Kostja ei ole mitme aasta vältel täitnud majanduskulude kandmise kohustust ega täida

kohustust ka pärast hagi esitamist. Seetõttu ei ole viivise nõue hageja arvates hea usu

põhimõtte vastane.

2. G. P. vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja kohtukulud

hageja kanda. Kostja täidab oma kohustusi nõuetekohaselt.

Kostja leiab, et teenindamise ja hooldamise tariif 0,78 eurot/m2 kohta (s.o 12,20 kr/m2)

kohaldub ainult eluruumile. Hageja ei ole tõendanud, et mitteeluruumide omanikud peavad

tasuma majanduskulusid sama tariifi alusel. Korteriühistu ei ole kunagi tunnistanud

mitteeluruumide omanikke korteriühistu liikmetena. Mitteeluruumidel on autonoomsed sisse-

ja väljapääsud, täiendavalt on rajatud kohad peale- ja mahalaadimistöödeks (estakaadid) ja

punkrid kaupade otseseks mahalaadimiseks. Mitteeluruumide keldriruumid on elumajast

isoleeritud, neil on eraldi sissekäigud. Kostja erastas kaupluse Motovelokaubad (XXXX ja

XXXX) kaubanduspinnad 1993. a oktoobris. M3, erinevalt kaubanduspindadest M1, M2, M4,

XXXX ja XXXX, ei olnud ettenähtud kaubanduspinnaks, sellel olid korterid nr 1 ja nr 2, mis

arvati hiljem elamufondist välja. Korteriühistu asutati ja registreeriti 19. märtsil 2002, s.o 10

aastat peale mitteeluruumide M1, M2, M4, M5, XXXX ja XXXX erastamist.

Kostja on seisukohal, et 3. novembri 2009 üldkoosoleku otsus on tühine, kuna üldkoosoleku

kokkukutsumisel on rikutud kokkukutsumise korda. Ka viited muudele korteriühistu

üldkoosolekute protokollidele ei ole õiguspärased, kuna kõik korteriühistu üldkoosolekud on

vaidlustatud tsiviilkohtumenetluse korras: 2-10-2328 (liidetud 2-10-3765), 2-10-48236,

2-12-6418, 2-12-23343, 2-12-32719, 2-12-36841 ja 2-13-1485. Tsiviilasjas nr 2-12-6418 on

korteriühistu 16. novembri 2011 üldkoosoleku otsused ja tsiviilasjas nr 2-10-48236 on

02. juuli 2010 üldkoosoleku otsused tunnistatud tühiseks (otsused ei ole jõustunud).

Üldkoosolekute protokollija N. Issajeva ja koosoleku juhataja O. Närgi suhtes on algatatud

kriminaalmenetlus võltsimise kahtlustuses. 17. septembri 2010 põhikiri on vastu võetud 9

korteriomaniku poolt ja põhikirja võltsimise osas toimub kriminaalmenetlus.

03. juunil 2009 sõlmisid hageja ja kostja kokkulepped kostja poolt tarbitavate korteriühistu

teenuste ja nende eest tasumise kohta, mille kohaselt pidi kostja tasuma teenustasu

0,06 eurot/m² (1,01 krooni/m²). Hageja poolt allkirjastas kokkulepped hageja juhatuse liige

O. Fomin, kes kanti registrisse juhatuse liikmena 03. juuni 2007. O. Fominil oli esindusõigus

kõikides juriidilistes küsimustes, sh majandus- ja kommunaalmaksete suuruse ja nende

tasumise korra määramine ning ühistu liikmete ajutine vabastamine sihtotstarbeliste maksete

tasumisest (03. juunist 2007 kehtinud põhikirja p 5.14).

Tasumine vee ja kanalisatsiooni eest toimub korteriühistu arvele vastavalt arvestite näitudele.

Gaasi ja elektri saab kostja kätte teistelt tarnijatelt ja selles osas ei ole kostjal hageja ees

võlgnevust. Kostja on teostanud remonditöid vastavalt 03. juunil 2009 korteriühistu ja

mitteeluruumide kaasomanike kokkuleppele.

Hageja viivise nõue ei ole põhjendatud, sest kostjal ei ole võlgnevust hageja ees. Samuti on

viivise nõue hea usu põhimõtte vastane, sest varem ei ole hageja kostjalt viivist nõudnud.

Kostja leiab, et hageja esindajal puuduvad volitused korteriühistu esindamiseks, kuna ükski

üldkoosolek ei ole korteriühistu juhatusele sellist õigust andnud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohtu 17. septembri 2013 otsusega rahuldati KÜ Kangelaste 3 hagi täielikult ja

jäeti menetluskulud kostja kanda. Kohus mõistis G. P. lt välja põhivõlgnevuse 8 627,76 eurot

ja viivise 2 988,43 eurot ning viivise protsendina põhinõudelt (8 627,76 eurot) alates

27.12.2012 kuni põhinõude täitmiseni KÜS § 7 lg 4 sätestatud määras (s.o 0,07 % päevas)

(lisanduva viivise nõude osas tegi kohus paranduse 20. septembri 2013 määrusega).

Maakohus tuvastas, et pooled vaidlevad selle üle, 1) kas mitteeluruumide XXXX ja XXXX

omanikud on KÜ Kangelaste 3 liikmed, 2) kas korteriühistu 03. novembri 2009 üldkoosoleku

otsus on tühine, 3) kas 03. juuni 2009 sõlmitud kokkulepped on kehtivad, 4) kas

majandamiskulusid on tasutud õigesti, sh kas viivise arvestamine on seaduslik.

Kohus asus seisukohale, et mitteeluruumide omanikud on korteriühistu liikmed.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg 1 (2007 kehtinud redaktsioon) tähenduses olid

mitteeluruumid korteriomandi mõiste all ja mitteeluruumide omanikud olid korteriühistu

liikmed olenemata sellest, et mitteeluruumide omanikke ei kantud liikmete nimekirja.

Vastavalt KÜS § 3 lg-le 1 pidi korteriühistu asutamiseks olema korteriomanditeks jagatud

kinnisasja korteriomanike enamuse otsus. Korteriühistu asutamise seaduslikkust ei ole kostja

vaidlustanud.

Kohus tuvastas, et korteriühistu 3. novembri 2009 üldkoosolek oli tulenevalt põhikirja p-st 4.6

õigustatud võtma vastu majandus- ja kommunaalmaksete arvutamise aluste muudatused (sh

kehtestama uue teenindamise ja hooldamise tariifina endise 10,00 krooni/m² asemel alates

1. novembrist 2009 12,20 krooni/m²). Korteriühistu 3. novembri 2009 üldkoosolek oli

korduskoosolek ning selles võis osaleda määramata arv liikmeid. Kohtule esitatud protokolli

kohaselt osales korduskoosolekul 19 korteriomanikku (I kd tl 20). Kuna korteriühistu

3. novembri 2009 otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ja kõigile liikmetele kohustuslik.

Kostja poolt vaidlustatud hageja esitatud korteriühistu teistele otsustele ei saanud pooled

tugineda, sest need ei ole jõustunud.

Kohus leidis, et 3. juuni 2009 kokkulepete sõlmimise ajal kehtinud KÜ Kangelaste 3 põhikirja

p 5.17 kohaselt oli juhatus pädev otsuseid vastu võtma, kui juhatuse koosolekust võttis osa

vähemalt ½ juhatuse liikmetest. Kokkulepete sõlmimise ajal oli mittetulundusühingute ja

sihtasutuse registri registrikaardi väljavõtte kohaselt KÜ Kanglaste 3 juhatuses alates

28. augustist 2007 viis isikut: O. Fomin, V. Baikov, J. Väkram, J. Sizonenko, N. Smekalova

(II kd tl 82). Juhatuse protokolli kohaselt oli 3. juuni 2009 kokkulepete sõlmimise juures

O. Fomin ja N. Smekalova. Seega võttis juhatuse koosolekust osa vähem juhatuse liikmeid

kui on ette nähtud korteriühistu põhikirja p-s 5.17, st rikuti kvooruminõuet juhatuse

kokkukutsumisel. Kuna korteriühistu juhatus või üldkoosolek pole 3. juuni 2009 kokkulepet

hiljem heaks kiitnud, siis on 3. juuni 2009 kokkulepped TsÜS § 84 lg 1 alusel tühised.

Pooltel puudub vaidlus kostja poolt tarbitud vee, maagaasi ja elektrienergia osas. Hageja poolt

kohtule esitatud arvete jm dokumentidega (II kd, tl 22-39 pöördel) on tõendanud, et hageja on

täitnud korteriühistu majandamisfunktsioone ja tasunud maja majanduskulutusi. Kohus asus

seisukohale, et äriotstarbeks kasutavate hoone osade remontimine ei anna põhjust jätta

tasumata majandamiskulude eest, sest kostja ei ole esitanud korteriühistule nõuet hüvitada

talle tekitatud kulud ega vastuhagi kohtule.

Kinnistusregistri järgi on mitteeluruumi XXXX pind 63,7 m2 ja XXXX pind 281,6 m2, kokku

345,3 m2. Kostjale on arvestatud alates jaanuarist 2010 kuni novembrini 2012 (kaasa arvatud)

majandamiskulude eest tasumiseks teenindamise ja hooldamise tariifi 12,20 krooni/m2

(0,78 eurot/m2) järgi. Kostja on jätnud majandamiskulude eest osaliselt tasumata, kokku

summas 8 627,76 eurot. Samuti luges kohus põhjendatuks ka viivise nõude vastavalt KÜS § 7

lg 4 ja korteriühistu põhikirjale. Kostja ei ole vaidlustanud arvete kättesaamist.

Sissenõutavaks muutunud viivis on 31.11.2012 seisuga 2 988,43 eurot. Kohus leidis, et hageja

taotletud viivis ei ole ebamõistlikult suur, kuna protsent 0,07 % tuleb korteriühistuseadusest.

Lisaks pidas kohus põhjendatuks hageja viivise nõuet TsMS § 367 alusel.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. G.P. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 17. septembri 2013 otsuse

tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) on kohus 3. juuni 2009 kokkulepete tühisuse tuvastamisel hinnanud tõendeid valesti ja on

jätnud apellandile selgitamata, mida pidi apellant tõendama seoses kokkulepete tühisuse

tuvastamisega. Kohus ei ole selgitanud kostjale vajadust tõendada üldkoosoleku

otsustusvõimelisust. Kohus on jätnud tähelepanuta hageja väite, et kõik KÜ Kangelaste 3

korteriomanikud aktsepteerisid 3. juuni 2009 kokkuleppeid. Kohus on analüüsinud

eelnimetatud kokkulepete tühisust, ilma et hageja oleks esitanud kohtule aluseid tühisuse

tuvastamiseks. Apellant saab tõendada, et kokkulepped sõlmiti hageja juhatuse korraldusel,

mis on sarnane kokkuleppe heakskiitmisega hageja juhatuse poolt;

2) on kohus kohelnud pooli ebavõrdselt, ignoreerides põhjendamatult kostja viiteid

3. novembri 2009 üldkoosoleku otsuse tühisusele ja samas võttes arvesse hageja väiteid

3. juuni 2009 kokkulepete tühisuse kohta. Samuti on kohus hinnanud ebaõigesti 3. novembri

2009 üldkoosoleku otsust majandamiskulude suuruse kohta. Apellandi arvates on

majandamiskulude suurus kinnitatud ainult eluruumide jaoks;

3) on kohus jätnud analüüsimata apellandi poolt 15. augusti 2013 dokumendis esitatud

taotluse nõuda mittetulundusühingute registrist välja korteriühistu asutamisdokumendid.

Samuti on kohus ignoreerinud apellandi 21. märtsil 2013 ja 15. augustil 2013 esitatud taotlusi

liita käesolev asi tsiviilasjaga nr 2-12-5802 ja 23. jaanuari 2013 vastusele lisatud

dokumentaalseid tõendeid;

4) on kohus ignoreerinud apellandi väiteid seoses sellega, et hagejal ei ole õigust viivise

rakendamiseks. Hageja esitas viivise nõude esimest korda 27. detsembri 2012 hagiavalduses.

Hageja käitumine viivise nõudmisel ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega;

5) on kohus jätnud kohtuotsuse tegemisel hageja asendamata. Hagejatena osalesid

kohtuistungil N.Isaeva ja L.Yschmeneva ning hagejate lepingulise esindajana Roman

Golovenko, mis viitab hageja asendamisele. Järelikult on kohtuotsus tehtud isiku kasuks, kes

ei ole hageja antud menetluses. Samuti ei ole kostja lepingulisel esindajal Roman

Golovenko’l KÜ Kangelaste 3 esindusõigust. Volikirja andis esindajale korteriühistu juhatuse

liige N. Isaeva. Hageja põhikirja kohaselt ei kuulu juhatuse pädevusse volikirjade

väljaandmine. Seega pidi volituse andmise otsustama korteriühistu liikmete üldkoosolek.

Apellant palus tühistada maakohtu otsus ja jätta hagi läbi vaatamata.

5. KÜ Kangelaste 3 vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole vastustaja nõus apellandi seisukohtadega ja leiab, et kohus luges õigesti 3. juuni 2009

kokkulepped tühisteks. Kohus ei ole rikkunud selgitamiskohustust. Apellandi taotlus uute

tõendite vastuvõtmiseks ei ole põhjendatud. 3. juuni 2009 kokkulepete kehtivust ei mõjuta

asjaolu, kas 3. juuni 2009 kokkulepe sõlmimise otsustas juhatus, sest majandamiskulude

suurust võib muuta ainult korteriühistu üldkoosolek. Korteriühistu juhatuse 08. mai 2009

koosoleku protokoll ei ole usaldusväärne tõend, sest ei olnud vastustaja juhatusele endise

juhatuse poolt (s.o O. Fomin, N. Smekalova, J. Sizonenko ja J. Väkram) üle antud koos teise

dokumentatsiooniga üleandmise-vastuvõitmise akti järgi. Samuti ei olnud antud dokument

esitatud ka koos apellatsioonkaebusega;

2) võib kohus anda esitatud kokkuleppele õigusliku hinnangu ning kohtul on õigus oma

algatusel lugeda kokkulepe tühiseks (Riigikohtu 15.02.1999 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-99).

Kuna

KÜ

Kangelaste

üldkoosolek

pole

otsustanud

kokkuleppe

sõlmimist

majandamiskulude suuruse muutmise osas ega kiitnud seda heaks, siis on kokkulepe tühine.

Apellant ei ole kohtus väitnud ega tõendanud, et 3. juuni 2009 kokkuleppeid aktsepteerisid

kõik korteriomanikud. Kõik otsused, millega muudetakse majandamiskulude arvestamise

aluseid, on ilma põhikirja muutmiseta tühised. Samuti olid 3. juuni 2009 kokkulepped

vastuolus heade kommetega, kuna nendega rikuti võrdse kohtlemise printsiipi;

3) ei ole kohus kohelnud pooli ebavõrdselt, sest 3. juuni 2009 kokkulepete tühisus tuleneb

seadusest, 3. novembri 2009 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuleb aga tõendada, mida apellant

ei ole teinud ega põhjendanud, miks nimetatud üldkoosoleku otsuste tühisus omab tähtsust

käesoleva asja läbivaatamisel. Vastustaja leiab, et asjaolu, et korteriühistu liige ei ole nõus

teenindamise ja hooldamise tariifi suurusega, ei ole aluseks tariifi tühistamiseks või tühisuse

tuvastamiseks. Korteriühistu hilisematel üldkoosolekutel kinnitati antud tariifi korduvalt.

2010, 2011 ja 2012 majanduskavade kohaselt planeeris KÜ Kangelaste 3 tulusid elamu

hooldusest tariifi 0,78 EUR/m² (s.o 12,20 krooni/m²) alusel. Kuna Vastustaja ei tugine oma

nõude põhjendamises ainult 03. novembri 2009 üldkoosoleku otsusele, vaid ka kõikidele

teistele (12.02.2013 seisukoha lisad 3-7) üldkoosoleku otsustele, siis 3. novembri 2009

üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamine ei tõenda Apellandi väidet, et tariif 0,78 EUR/m²

(s.o 12,20 krooni/m²) ei kehti. Ka 28. mai 2013 üldkoosolekul kinnitati korduvalt 2010, 2011

ja 2012 majanduskavad;

4) on vale apellandi väide, et 03. novembri 2009 üldkoosolekul kinnitati majandamiskulude

suurus ainult eluruumide jaoks, sest seda ei nähtu vastuvõetud otsusest;

5) ei nõustu vastustaja apellandi väitega, et kohus on jätnud analüüsimata 19. augustil 2013

(apellandi viidatud 15. augustil 2013 ei esitanud apellant midagi) esitatud seisukohti. Samuti

ei ole apellant nimetanud neid konkreetseid väiteid ja tõendeid, mida kohus jättis apellandi

arvates tähelepanuta ega põhjendanud, millist olulist tähendust need omavad. Apellandi väited

on paljasõnalised. Samuti ei nõustu vastustaja apellandi väitega, et kohus on ignoreerinud

taotlusi asja liitmiseks tsiviilasjaga nr 2-12-5802. Kohus jättis taotluse rahuldamata;

6) on apellandi tuginemine hea usu põhimõtte sättele alusetu. Viivise nõudmise õigus tuleneb

nii seadusest (KÜS § 7 lg 4) kui ka põhikirjast (p 3.2.12). Kuna apellant ei olnud hagiavalduse

esitamise seisuga võlgnevust tasunud, oli vastustajal õigus nõuda apellandilt ka viiviseid.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt

tühistada. Otsus kuulub tühistamisele kostjalt hageja kasuks sissenõutavaks muutunud viiviste

väljamõistmise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab

rahuldamata hageja nõude sissenõutavaks muutunud viivise saamiseks. Kostjalt tuleb hageja

kasuks välja mõista viivis protsendina põhinõudest alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata osas, milles kohus rahuldas

hageja põhinõude ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 8627,76 eurot. Selles osas muudab

ringkonnakohus TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel kohtuotsuse põhjendusi. TsMS § 173 lg 3 alusel

tuleb vastavalt muuta ka menetluskulude jaotust.

G.P. apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.

7. Vaidlus puudub selles, et KÜ Kangelaste 3 on asutatud XXXX asuva elamu

majandamiseks. Kostja on KÜ Kangelaste 3 liige, kellele kuulub selles elamus neli

korteriomandit: eluruumid nr XXXX ja XXXX ning mitteeluruumid XXXX ja XXXX.

Käesolevas tsiviilasjas on vaidluse all üksnes kostja kohustused hageja ees seoses

mitteeluruumide nr XXXX ja XXXX majandamisega. Hagi on esitatud majandamiskulude

võlgnevuse nõudes perioodi eest jaanuar 2010 kuni november 2012.

7.1.

Apellatsioonimenetluses

tugineb

apellant

jätkuvalt

oma

23.01.2013.a

menetlusdokumendis

esitatud

seisukohtadele

ja

vastuväidetele.

Kostja

oli

selles

menetlusdokumendis seisukohal, et mitteeluruumide omanikuna ei ole ta korteriühistu liige ja

leidis, et korteriühistul puudub sisuliselt pädevus otsustada Kangelaste 3 elamu osaks olevate

mitteeluruumide majandamisega seotud küsimusi.

Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada, et kostja on korteriühistu liige nii eluruumide kui

mitteeluruumide osas. Asjatundmatud on väited, nagu alluks mitteeluruumide haldamine

kaasomanike vahelistele kokkulepetele, samal ajal kui eluruumide majandamist korraldab

korteriühistu. Korteriühistuseadus käsitab hoonet (elamut) kui ühtset tervikut ega näe ette

erinevaid valitsemisvorme ühe hoone piires.

7.2. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks

jagatud kinnisasja korteriomanikud. Korteriomandiseaduse § 2 lg 1 kohaselt kuuluvad

korteriomandi

reaalosa

hulka

võrdsetel

alustel

eluruumidega

ka

mitteeluruumid.

Ringkonnakohus märgib, et korteriomanikeks ja seega ka korteriühistu liikmeteks saavad olla

kas füüsilised või juriidilised isikud. Käesoleval juhul on G.P. näol tegemist füüsilise isikuga

(seda sõltumata asjaolust, et ta tegutseb füüsilisest isikut ettevõtja ehk FIE-na) ning ta on

korteriühistu liige olenemata sellest, kas talle kuulub üks või mitu eluruumi või mitteeluruumi

või mõlemat liiki ruume. KÜS § 3 lõikest 4 ei tulene, et korteriühistu liikmete nimekiri peaks

sisaldama eraldi loetelu elamus paiknevatest mitteeluruumidest. Liikmele kuuluvate

korteriomandite arv omab KÜS § 11 järgi tähtsust selles osas, mitu häält kuulub liikmele

korteriühistu liikmete üldkoosolekul.

8. Hageja nõue põhineb seisukohal, et perioodil jaanuar 2010 kuni november 2012 kehtis

korteriühistu liikmete suhtes teenustariifina 0,78 eurot/m2 eest, milline tariif oli vastu võetud

3. novembri 2009.a üldkoosolekul ja kinnitatud hilisematel üldkoosolekutel. Kostja on

seisukohal, et nimetatud teenustariif on kohustuslik üksnes eluruumide omanikest

korteriühistu liikmetele.

Kostja kui mitteeluruumide omanik tasub hagejale teenuste ja majandamiskulude eest

vastavalt 3. juunil 2009.a sõlmitud lepingule (I kd lk 56), mille on hageja nimelt allkirjastanud

juhatuse esimees Oleg Fomin. Lepingu kohaselt on kostjale alates 1. jaanuarist 2010 tariif

kõigi teenuste (avariiteenindus, suitsu- ja ventilatsioonikanalite puhastus, väliskanalisatsiooni

ja väliskaevude läbipesemine, hoone kindlustus, raamatupidamis-teenindus) eest kokku 1 m2

eest 1,01 (ühikut ei ole märgitud), mis teeb kokku 344,45 (ühikut ei ole märgitud). Lepingu

kohaselt tasub kostja hagejale vee eest vastavalt veemõõturi näitudele ja selles osas pooltel

vaidlus puudub. Vaidlusalusel perioodil kehtis hageja põhikiri, mis oli kinnitatud 20. juuni

2007 üldkoosoleku otsusega (II kd lk 7-8).

9. Maakohus asus oma otsuses seisukohale, et 3. juuni 2009 leping KÜ Kangelaste 3 ja G.P.

vahel on tühine TsÜS § 129 lg 1 alusel seetõttu, et O. Fomin tegi tehingu hageja nimel ilma

volituseta ning korteriühistu juhatus või üldkoosolek ei ole järgnevalt nimetatud lepingut

heaks kiitnud. Eelnevalt tuvastas maakohus, et kuna hageja juhatus oli viieliikmeline, aga 3.

juuni 2009 lepingu sõlmimise juures oli ainult kaks juhatuse liiget, siis rikuti hageja põhikirja

p-s 5.17 sätestatud kvoorumi nõuet (juhatuse koosolekul osales alla poole liikmetest).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, mille kohaselt on 3. juuni 2009 leping

tühine juhatuse esimehel O. Fominil tehingu tegemiseks pädevuse puudumise tõttu. Ebaõiged

on aga maakohtu otsuse õiguslikud põhjendused 3. juuni 2009.a lepingu tühisuse aluse osas.

Vastavalt hageja põhikirja p-le 5.16 võib juhatuse esimees ühingut esindada kõigis

õigustoimingutes ainuisikuliselt. Nimetatu on kooskõlas ka TsÜS § 34 lg-tega 1 ja 2 ning

MTÜS § 27 lg-ga 1 juriidilise isiku esindamise kohta. O. Fomin ei vajanud hageja nimel

kostjaga tehingu tegemiseks juhatuse otsust, nagu maakohus ekslikult leidis, ja nimetatud

põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Sel põhjusel on asjassepuutumatud ka kõik

apellandi väited seoses juhatuse 8. mai 2009.a koosolekuga ning ringkonnakohus jätab need

edasise tähelepanuta.

10. KÜ Kangelaste 3 ja G.P. vahel 3. juunil 2009.a sõlmitud lepingu tühisus tuleneb

asjaolust, et korteriühistu juhatusel puudus pädevus otsustada majandamiskulude suuruse üle

ning sõlmida korteriühistu mõne liikmega kokkuleppeid, millega neile pannakse erinevaid

kohustusi võrreldes ülejäänud liikmetega.

10.1. KÜS § 15 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt koostab ja esitab korteriühistu juhatus igal aastal

korteriühistu

liikmete

üldkoosolekule

kinnitamiseks

korteriühistu

majandustegevuse

aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid

tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulude ja koormatiste kandmisel.

Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks

vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu

liikmetele kohustuslikud.

Seega on korteriühistu majandamiskulude suuruse kehtestamine seadusest tulenevalt

korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning hageja üldkoosoleku otsused (kui nad kehtivad) on

majandamiskulude suuruse kehtestamise kohta kohustuslikud kõigile korteriühistu liikmetele,

sh kostjale kui mitteeluruumide omanikule.

10.2. Kuna KÜS § 15 lg-st 1 tulenevalt on majandamiskulude suuruse kehtestamine

korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning sarnaselt on see reguleeritud ka hageja põhikirja

p-s 5. 2, siis puudus korteriühistu juhatuse esimehel O. Fominil pädevus leppida kokku kostja

kui korteriühistu liikmega majandamiskulude tasu suuruses, mis erines üldkoosoleku otsusega

kehtestatud majandamiskulude tasu suurusest. Seetõttu on 3. juuni 2009 leping osas, millega

kostja majandamistasu suurus moodustab muutumatuna 1,01 ühikut ruutmeetri kohta, tühine

TsÜS § 129 lg 1 alusel. Lepingu tühisusele sai hageja tugineda vastuväite korras ning puudus

vajadus esitada eraldi hagi lepingu tühisuse tuvastamiseks.

11. Põhjendatud on hageja seisukoht, et majandamiskulude eest tuleb kostjal tasuda kooskõlas

üldkoosoleku otsusega. Hageja väitel on vaieldaval perioodil majandamiskulu tariif määratud

3. novembri 2009 üldkoosoleku otsusega. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et tegemist

oli korduskoosolekuga, mistõttu ei olnud vajalik järgida kvoorumi nõuet. Kostja on esitanud

vastuväite, et üldkoosoleku otsused on tühised, kuna on rikutud üldkoosoleku

kokkukutsumise korda.

Maakohus on jätnud kostja tühisuse vastuväitega arvestamata seetõttu, et 3. novembri 2009

üldkoosoleku otsust ei ole kooskõlas KÜS § 13 lg-ga 3 vaidlustatud kolme kuu jooksul otsuse

teadasaamise päevast arvates ja seetõttu on otsus seadusjõus. Ringkonnakohus nõustub

apellandi seisukohaga, et maakohus on ebaõigesti samastanud tehingu tühisuse ja

tühistatavuse õiguslikud alused. KÜS § 13 lg 3 reguleerib korteriühistu üldkoosoleku otsuse

tühistamist (vaidlustamist), millisel alusel kostja ei ole kohtule oma vastuväidet esitanud.

Kostja tugineb oma vastuväites MTÜS § 241 lg-s 1 sätestatule, mille kohaselt on

kättetoimetamise korra rikkumine aluseks korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse

tuvastamisele ja seadus ei kehtesta nimetatud nõude või vastuväite esitamiseks konkreetset

tähtaega. Kostjal oli seega õigus hagile vastu vaieldes tugineda nõude aluseks oleva

üldkoosoleku otsuse tühisusele.

12. Kostja väitel on 3. novembri 2009 üldkoosoleku otsus tühine selle kokkukutsumise korra

rikkumise tõttu. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud

üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse

vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta

headele kommetele. TsMS § 230 lg-st 1 tuleneb poole kohustus oma väiteid ja esitatud

asjaolusid tõendada. Seega pidi kostja tõendama ka oma väiteid, et hageja on 3. novembri

2009 üldkoosoleku kokkukutsumisel kokkukutsumise korda rikkunud.

12.1. Ringkonnakohus märgib, et kostja ei ole ei maakohtus ega ka apellatsioonikaebuses

selgitanud, milles üldkoosoleku korra rikkumine seisnes. Kostja on üksnes avaldanud, et korra

rikkumist tõendavad tunnistajad. Ka apellatsioonkaebuses ei ole kostja tühisuse asjaolusid

täiendavalt selgitanud, samuti ei ole kostja taotlenud apellatsioonimenetluses selle asjaolu

välja selgitamiseks nende tunnistajate ära kuulamist, kelle ülekuulamise taotlust maakohus ei

rahuldanud.

TsMS § 236 lg 3 kohaselt peab menetlusosaline tõendi esitamisel põhjendama, millise asjas

tähtsust omava asjaolu tõendamiseks ta soovib tõendit esitada. Kostja selgitus, et tunnistajad

tõendavad üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist, ei ole tõendi asjakohasuse

põhistamiseks piisav olukorras, kus kostja ei ole kohtule avaldanud, milles kokkukutsumise

korra väidetav rikkumine seisnes.

12.2. Oma 23.01.2013.a vastuses hagiavaldusele märgib kostja, et hageja ei teatanud vastavalt

seadusele ja KÜ Kangelaste 3 põhikirjale üldkoosoleku kokkukutsumisest kõikidele KÜ

Kangelaste 3 liikmetele, sh mitteeluruumide omanikele. Samas nähtub korteriühistu

03.11.2009.a üldkoosolekul osalejate nimekirjast (t I kd lk 20), et G.P. on viibinud sellel

koosolekul isiklikult kohal, kinnitades seda oma allkirjaga lahtrites nr XXXX ja nr XXXX.

Ehkki nimekirjas on samal leheküljel märgitud kostja G.P. nimi ka mitteeluruumide XXXX

ja XXXX juures olevatesse lahtritesse, ei ole kostja nimetatud lahtrites oma koosolekul

viibimist allkirjaga kinnitanud. Ringkonnakohus leiab, et G.P. on korteriühistu liige sõltumata

sellest, mitu korteriomandit (sh nii eluruumi kui mitteeluruumi) talle elamus kuulub. Liikmele

kuuluvate korteriomandite arvust saab sõltuda liikmele korteriühistu üldkoosolekul kuuluvate

häälte arv (KÜS § 11 lg 1, KÜ Kangelaste 3 20.06.2007.a põhikirja p 5.8), kuid liikmele

mitme korteriomandi kuulumine ei tähenda iseenesest seda, et liiget tuleks korteriühistu

üldkoosolekule kutsuda mitme eraldi kutsega. G. P. osalemine korteriühistu 03.11.2009.a

üldkoosolekul näitab, et ta oli üldkoosoleku toimumisest teadlik.

Eeltoodust tulenevalt on hageja 3. novembri 2009 üldkoosoleku otsus, millega on kinnitatud

maja teenindamise ja hooldamise tariifiks (majandamiskulu suuruseks) alates 1. novembrist

2009 12, 20 krooni/m2 eest (o, 78 eurot) kehtiv. Seetõttu ei võta ringkonnakohus seisukohta

vastustaja väidete osas, mis puudutavad hageja nõude tuginemist ka hilisemate

üldkoosolekute vastavatele otsustele. Tegemist ei ole tarbimise põhise, vaid omandi pindala

osatähtsuse põhise tariifiga, mistõttu hageja ei pidanud tõendama kostjapoolset teenuste

tarbimist vaieldaval perioodil.

13. Ringkonnakohtu arvates on ainetud apellandi (kostja) väited, et korteriühistu 03.11.2009.a

üldkoosolekul arutati hooldustasu tariifi tõstmist üksnes eluruumide omanike jaoks ning

otsuse tegemisel ei peetud silmas mitteeluruumide omanikke. T. I. kd lk 19 pöördel olevast

üldkoosoleku protokolli väljavõttest nähtub, et üldkoosoleku päevakorras oli maja

hooldustasu teenuse muutmine ja seoses sellega tariifi läbivaatamine. Juhatuse esimees O.

Fomin selgitas hooldustasu tariifi suurendamise põhjuseid seoses sellega, et tõusnud on

mitmete teenuste hinnad. Hääletati maja teenindamise ja hooldamise uue tariifi kinnitamist.

Protokollist ei nähtu, et uus tariif pidi laienema üksnes eluruumidele.

13.1. Kostja on rajanud oma väited, mille kohaselt ei laiene hooldustasu tariif 12,20 kr/m2

mitteeluruumidele, muuhulgas sellele, et 03.11.2009.a üldkoosolekul kinnitatud hooldustasu

tariifi kinnitamise aluseks oli „Elamispinna 1 ruutmeetri korrashoiu tasu arvestus alates

01.01.2009.a (tõlge t I kd lk 59). Samuti leiab kostja, et majanduskulude suurust

mitteeluruumide mõtteliste osade haldamiseks ei ole määratud käesoleva ajani ja seda tõendab

3. novembri 2009 üldkoosoleku protokolli eelnimetatud lisa.

Ringkonnakohus kostja (apellandi) sellekohase seisukohaga ei nõustu. Korteriühistuseadus

ega hageja põhikiri ei erista korteriühistu liikmeid sel alusel, kas nende omandis on eluruum

või mitteeluruum. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeteks kõik ühe või mitme

korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Sama sätestab hageja põhikirja p 2.1.

Seega kehtib nii seaduses kui hageja põhikirjas sätestatu kõikidele korteriühistu liikmetele,

kui üldkoosolek ei ole teistmoodi otsustanud. KÜS § 13 lg 4 järgi on korteriühistu otsused

elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude

kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

13.2. KÜ Kangelaste 3 03.11.2009.a üldkoosoleku otsusega vastuvõetud teenusetariif on

majandamiskulu KÜS § 151 lg 1 mõttes. Kuigi nimetatud normi teksti kohaselt on

majandamiskulu vajalik kulu „eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja

elamu ümbruse hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks

osutatud ja ostetud teenuste eest“, siis lähtudes korteriühistu moodustamise eesmärgist ning

korteriühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõttest saab nimetatud normi tõlgendades asuda

seisukohale, et KÜS § 151 lg 1 kohaldub ka mitteeluruumidest korteriomandite majandamisel.

Samast arusaamast lähtudes tõlgendab ringkonnakohus ka üldkoosoleku otsuse lisa (I kd lk

59). Eeltoodust tuleneb, et lisas esitatud majandamiskulu arvestus on vastavalt 03.11.2009.a

üldkoosoleku otsusele kehtiv ka mitteeluruumide omanikest korteriühistu liikmetele, sh

kostjale.

13.3. Asumaks seisukohale, et korteriühistu liikmeteks on nii eluruumide kui mitteeluruumide

omanikud ja korteriühistu eesmärgiks on kõigi liikmete, sh ka mitteeluruumide omanike,

huvide esindamine ja elamu kui terviku (sh selles asuvate mitteeluruumide) majandamine, ei

pidanud maakohus nõudma välja korteriühistu asutamisdokumente. Maakohus ei ole

dokumentide välja nõudmata jätmisel rikkunud menetlusnormi ja kostja sellekohase taotluse

rahuldamata jätmine ei ole toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemist.

Ringkonnakohus on seisukohal, et korteriühistul on õigus kehtestada soovi korral erinevaid

kohustusi erineva kasutusotstarbega korteriomandite/mitteeluruumide omanikest liikmetele,

kuid niisugused erisused peaksid tulenema kas vahetult korteriühistu põhikirjast või

korteriühistu üldkoosoleku otsusest selliselt, et üheselt oleks arusaadav osale liikmetele

teistest erinevate kohustuste asetamine.

14. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et kui mitteeluruumi omanik on remontinud

tema äriotstarbeks kasutavat hooneosa, ei anna see alust jätta 3. novembri 2009 üldkoosoleku

otsusega kinnitatud majandamiskulude eest tasumata. Kostja ei ole esitanud korteriühistule

nõuet hüvitada talle tekitatud kulud, lisaks ei ole kostja esitanud antud asjas tasaarvestuse

vastuväidet, mistõttu ei saanud kohus analüüsida kostja väiteid tehtud remonditööde osas.

Seega on maakohus asunud lõppjärelduses õigele seisukohale, et kostja on kohustatud tasuma

perioodil jaanuar 2010 kuni november 2012 majandamiskulude (hooldustasu ja remondifondi

eraldiste) eest korteriühistu 3. novembri 2009 üldkoosoleku otsusega kehtestatud tariifide

alusel ning apellandi vastupidine seisukoht on ekslik. Majandamiskulude võlgnevuse

arvestamisele ei ole apellatsioonikaebuses vastuväiteid esitatud. Maakohtu otsus tuleb

põhivõlgnevuse 8 627,76 euro väljamõistmise osas jätta muutmata.

15. Kostja on rikkunud hageja ees oma kohustusi ja viivitanud majandamiskulude

maksmisega, mistõttu võiks hagejal olla õigus nõuda kostjalt KÜS § 7 lg 4 ja põhikirja alusel

viivise tasumist 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas. Kostja on kogu menetluse kestel

olnud seisukohal, et hageja viivisenõue ei ole heauskne, kuna see on esitatud esmakordselt

alles hagiavalduses. Maakohus ei ole sellele kostja vastuväitele oma otsuses sisuliselt

vastanud, eeldades, et märgitud vastuolu ei saa esineda, kuna viivis on arvutatud seaduse

järgi.

15.1. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat,

kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-

41-07 asunud seisukohale, et „hea usu põhimõtte üheks funktsiooniks on välistada võimalus,

et õigustatud isik kuritarvitab oma õigusi. Kolleegium leiab, et põhimõtteliselt võib

viivisenõue, sealhulgas ka seadusjärgne viivisenõue olla vastuolus hea usu põhimõttega.

Tsiviilõiguse teoorias üldiselt tunnustatud seisukoha järgi kaotab võlausaldaja seadusest,

tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse

teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse

või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast (nt on ülekohtune).“

Asja materjalidest nähtub, et hageja nõude aluseks olevatel kostjale vaidlusaluse perioodi eest

edastatud arvetel (II kd lk 40-57 pöördel) viivise nõue puudus. Põhjendatud on kostja väide,

et viivise nõue on talle esitatud esmakordselt alles hagiavalduses, kuid nimetatud asjaolu

üksinda ei too kaasa viivisenõude vastuolu hea usu põhimõttega.

15.2. Analüüsides sissenõutavaks muutunud viivise nõude vastavust hea usu põhimõtetele

tuleb ringkonnakohtu arvates arvestada neid asjaolusid, mis võisid kaasa tuua kostjal

võlgnevuse tekkimise. Nimelt on hageja ise sõlminud kostjaga tühiseks osutunud 3. juuni

2009 kokkuleppe, milles leppis kostja kui mitteeluruumi omanikuga kokku väiksemas

majandamiskulude tariifis, kui oli otsustanud hageja üldkoosolek.

Samuti sõlmis hageja kostjaga samal päeval, s.o 3. juunil 2009, lepingu osalemise kohta

Kangelaste 3 hoone remonttöödes (t I kd lk 55 pöördel). Nimetatud lepingus on pooled

nimetanud end kaasomanikeks. Ringkonnakohus leiab, et hageja ise on oma vastuolulise

tegevusega põhjustanud kostjas arusaamise, et tema suhtes üldkoosoleku otsused

majanduskulude tasumise osas ei kehti, sest tema suhted korteriühistuga on reguleeritud

kahepoolsete lepingute alusel. 3. novembri 2009 üldkoosoleku otsuse lisas (I kd lk 59) on

arvestust nimetatud „Elamispinna 1 m2 korrashoiu tasu arvestuseks“, mis on süvendanud

kostjas arusaama, et mitteeluruumidest korteriomandite omanike kohta see üldkoosoleku

otsus ei kehti.

15.3. Sellises olukorras tuleb lugeda hageja sissenõutavaks muutunud viivise nõue perioodil

2010 jaanuar – 2012 november tasumata majandamiskuludelt hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks ja jätta rahuldamata.

16. Nii maakohus kui ringkonnakohus on käesolevas vaidluses jõudnud seisukohale, et kostjal

on täitmata kohustusi hageja ees, mistõttu kohtuvaidluse tulemusena peab kostjal olema

tekkinud selge arusaam oma täitmata kohustusest. Tagamaks kohtuotsuse täitmist peab

ringkonnakohus põhjendatuks mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis protsendina (0,07 %

päevas) põhinõudest alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni. Selles

ulatuses ei ole viivisenõue vastuolus hea usu põhimõttega.

17. Maakohtu otsuse tühistamiseks põhivõlgnevuse väljamõistmise osas ei anna alust ka

apellatsioonkaebuses esitatud ülejäänud etteheited.

Apellant heidab kaebuses maakohtule ette tsiviilasjade liitmistaotluse (liita käesolev asi

tsiviilasjaga nr 2-12-5802) tähelepanuta jätmist. TsMS § 374 kohaselt on hagide liitmine

kohtu õigus ja mitte kohustus, mistõttu ei viinud nimetatud taotluse tähelepanuta jätmine

maakohut ebaõige lahendini. 28. augusti 2013 kohtuistungi protokollis on hagejatena

märgitud mitte KÜ Kangelaste 3, vaid hageja juhatuse liikmed N. Isaeva ja L. Yachmeneva.

Tegemist ei ole hageja asendamisega, nagu on ekslikult arvanud apellant, vaid eksitusega

kohtuistungi protokolli koostamisel, millises osas oleks apellant saanud esitada maakohtule

taotluse protokolli parandamiseks kooskõlas TsMS § 53 lg-s 2 sätestatuga. Maakohus ei ole

teinud otsust isiku kasuks, keda ei ole menetlusse kaasatud.

18. KÜ-t Kangelaste 3 esindas maakohtus ja ka ringkonnakohtus lepingulise esindajana

vandeadvokaadi vanemabi Roman Golovenko, kes on hagiavalduses TsMS § 226 lg l alusel

kinnitanud esindusõiguse olemasolu. Väär on apellandi seisukoht, et volikirja väljaandmise

advokaadile pidi otsustama hageja liikmete üldkoosolek. Hageja liikmete üldkoosoleku

pädevuse sätestab põhikirja (kinnitatud 17. septembri 2010 üldkoosoleku poolt, kehtis hagi

esitamise ajal I kd lk 9-11) p 5.2, mis ei sätesta üldkoosoleku pädevusena korteriühistu

esindamist tehingute tegemisel, v.a esindaja määramine nõudes juhatuse või muu organi

liikme vastu. Käesoleva asja kostja ei ole hageja juhatuse või muu organi liige, mistõttu

kohaldub tema vastu nõude esitamisel juriidilise isiku esindamise üldine põhimõte, st

juriidilise isiku juhatus loetakse suhetes teiste isikutega juriidilise isiku seaduslikuks

esindajaks (TsÜS § 34 lg 1). TsÜS § 34 lg 2 kohaselt saab juriidilist isikut tehingu tegemisel

esindada iga juhatuse liige, kui seaduse või põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja

põhikirja, mis on kinnitatud ühistu liikmete poolt 17. septembri 2010 üldkoosolekul, p 6.3

kohaselt esindavad juhatuse liikmed ühistut kõigis juriidilistes toimingutes iseseisvalt, seega

oli hageja juhatuse liikmel N. Isaeval õigus volitada advokaat R. Golovenkot hageja nimel

hagi esitama. Apellandi taotlus jätta hagi läbi vaatamata tuleb jätta rahuldamata.

19. TsMS § 6XXXX lg 3 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuses

tuvastamata asjaolusid üksnes juhul, kui asjaolu, millele tugineti ja tõend, mis esitati, jäeti

põhjendamatult tähelepanuta või asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muuhulgas

põhjusel, et asjaolud või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja

lahendamist esimese astme kohtus.

Apellant esitas ringkonnakohtule koos 21. märtsi 2014.a täiendava kirjaliku seisukohaga uued

tõendid: KÜ Kangelaste 3 juhatuse 8. mai 2009 koosoleku protokoll koos tõlkega ja

kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-14-4514.

Vastustaja on esitanud koos vastusega apellatsioonkaebusele uue tõendina KÜ Kangelaste 3

28. mai 2013 üldkoosoleku protokolli koos lisadega.

Ringkonnakohus jätab poolte poolt apellatsioonimenetluses esitatud uued tõendid

tähelepanuta. Ehkki ringkonnakohus pidas oma 25.03.2014.a istungil võimalikuks võtta

esitatud dokumendid asja materjalide juurde, ei sisalda need dokumendid niisugust teavet, mis

aitaks kaasa asja õigemale lahendamisele. Ringkonnakohus ei tuvastanud asja sisulise

läbivaatamise käigus maakohtu poolt selgitamiskohustuse rikkumist, mis oleks toonud kaasa

vajaduse koguda asjas täiendavaid tõendeid. Asjaolu, et tsiviilasjas nr 2-14-4514 on

maakohus võtnud menetlusse OÜ Rosehill hagi KÜ Kangelaste 3 vastu korteriühistu

03.11.2009.a üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõudes, ei tähenda, et käesoleva aja

seisuga ei oleks võimalik viidatud üldkoosoleku otsusele tugineda.

20. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta apellandi väite, mis on esitatud esmakordselt alles

21. märtsi 2014 menetlusdokumendis ringkonnakohtule. Nimelt väidab apellant, et

kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on elumaja pindala 3625, 7 m2, samas kui 3. novembri

2009 üldkoosoleku otsuse lisas (I kd lk 59) on märgitud pindalaks 2621,7 m2. Sellest teeb

apellant järelduse, et kostjalt nõutav majandamiskulude suurus on arvestatud ebaõigesti.

Kostja ei ole nimetatud asjaolule maakohtu menetluses tuginenud. Apellandi väide, et ta

rääkis sellest viimasel, so 28. augusti 2013 kohtuistungil, ei ole kooskõlas kohtuistungi

protokolliga (II kd lk 154-159).

Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et kinnistusraamatu väljavõttes (I kd lk 12-

15) on märgitud mitte elumaja pindala, vaid terve kinnistu pindala ja see ei ole apellandi

väidetud 3625, 7 m2 vaid 3284 m2.

21. Apellant esitas ringkonnakohtule 09. aprillil 2014.a taotluse menetluse peatamiseks kuni

tsiviilasjas nr 2-14-4514 tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Nimetatud tsiviilasjas arutab

maakohus OÜ Rosehill poolt 30. jaanuaril 2014.a esitatud hagi alusel KÜ Kangelaste 3

03. novembri 2009.a üldkoosoleku otsuste kehtivust. Ringkonnakohus on seisukohal, et

menetluse peatamise taotlus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus jääb eelpool (p 19)

väljendatud seisukohale, et üldkoosoleku tühisuse tuvastamise hagi esitamine ei ole niisugune

asjaolu, mis TsMS § 356 lg 1 alusel tingiks käesolevas tsiviilasjas menetluse peatamise.

Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 200 lg-te 1 ja 2 kohaselt on menetlusosaline kohustatud

kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ning lubamatu on menetluse venitamine. Apellandil

oli võimalik tugineda kõnealuse üldkoosoleku otsuste tühisusele ka käesoleva menetluse

raames, kuid apellant ei toonud esile asjaolusid, mis oleksid võimaldanud kohtul tühisuse

tuvastada. Sellises olukorras ei ole menetluse peatamise taotluse esitamine pärast

apellatsioonimenetluses asja arutamise lõpetamist ringkonnakohtu arvates kooskõlas

menetlusõiguste heauskse kasutamise põhimõttega.

22. Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi põhinõude osas 8 627,76 eurot ja jätab hagi

rahuldamata sissenõutavaks muutunud viivise nõudes (TsMS § 133 lg 2 järgi hagihind

kõrvalnõude puhul: viivise suurus seisuga 31. november 2012 2 988,43 eurot ja ühe aasta eest

arvestatud viivise summa 2204,40 eurot = 5192,82 eurot), siis tuleb TsMS § 173 lg 3 ja § 163

lg 1 teise alternatiivi alusel määrata menetluskulude jaotus võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega ja jätta menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus 74,3 % ulatuses kostja

kanda ja 25,7 % ulatuses hageja kanda.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/