3-11-2040/52 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Viive Ligi ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht

27. märts 2014, Tallinn Haldusasja number 3-11-2040 Haldusasi OÜ South Estonian Real Estate Recovery kaebus Pärnu linna poolt sundvõõrandamismenetluses tekitatud kahju hüvitamiseks summas 520 816,66 eurot ja viiviste väljanõudmiseks summas 93 382,31 eurot Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 8. märtsi 2013. a otsus Menetlusosalised Kaebaja – OÜ South Estonian Real Estate Recovery, esindaja Mihkel Leesment Vastustaja – Pärnu linn Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ South Estonian Real Estate Recovery apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ South Estonian Real Estate Recovery apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 8. märtsi 2013. a otsus haldusasjas nr 3-11-2040 muutmata. 2. Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 28. aprillil 2014 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

3-11-2040 2(10)

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linnavolikogu kehtestas 16.04.1998 otsusega nr 9 Papiniidu tn, Lao tn ja Suur- Jõe tn perspektiivse pikenduse edelapoolse osa detailplaneeringu, mida on osaliselt muudetud Pärnu Linnavolikogu 19.04.2001 otsusega nr 27. Detailplaneeringu kohaselt kuulus Papiniidu tn 17a asuv hoone (kauplus-ladu) lammutamisele ja vastava maa-ala kasutamise sihtotstarbeks oli 100% liiklusmaa. Papiniidu tn 17a hoone lammutamise nägi ette ka Pärnu Linnavolikogu 21.02.2002 otsusega nr 10 kehtestatud Riia mnt, Papiniidu tn ja Suur-Jõe tn perspektiivse pikenduse vahele jääva maa-ala detailplaneering, milles kavandati ehitada välja Suur-Jõe tänava pikendus Papiniidu tänavani.

AS Hansa Liising Eesti esitas 15.03.2000 Pärnu Linnavalitsusele avalduse Pärnus Papiniidu tn 17a asuva hoone juurde 2517 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks. Pärnu Linnavalitsus vastas 25.05.2000 kirjaga, et avalduses märgitud maa-ala on vastavalt kehtivale detailplaneeringule reserveeritud Suur-Jõe tänava pikendusele, mistõttu ei ole Papiniidu tn 17a maad võimalik erastada vastavalt maareformi seaduse (MaaRS) § 221 lg-le 6.

2. OÜ MWM Grupp (praegune ärinimi OÜ South Estonian Real Estate Recovery) omandas 14.02.2002 sõlmitud ostu-müügilepinguga Papiniidu tn 17a asuva ehitise. OÜ MWM Grupp esitas 21.02.2002 Pärnu Linnavalitsusele avalduse Papiniidu tn 17a asuva 2517 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks. Pärnu Linnavalitsus teatas 25.06.2002 kirjaga, et Papiniidu tn 17a hoonele kui ajutisele ehitisele ei ole võimalik teenindusmaad ette näha ega seda erastada ning tegi planeerimisja ehitusseaduse (PlES) § 30 lg-te 3 ja 5 alusel ettepaneku ehitise võõrandamiseks Pärnu linnale. Pärnu Maavalitsus teatas 04.05.2004 kirjaga nr 2.1- 1/853, et maa erastamine Pärnu linnas Papiniidu tn 17a asuva ehitise juurde ei ole võimalik kehtiva detailplaneeringu tõttu, mis näeb ette hoone lammutamise.

3. Pärnu Linnavalitsus teatas 23.12.2005 kirjas nr 2-4.1-6/9185 sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest ning valmisolekust omandada Papiniidu tn 17a hoone poolte kokkuleppel. Pärnu Linnavolikogu 16.03.2006 otsusega nr 29 otsustati Pärnu linnas Papiniidu tn 17a asuv ehitis sundvõõrandada ning taotleda sundvõõrandamismärke kandmist ehitisregistrisse. OÜ MWM Grupp esitas 16.04.2006 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavolikogu 16.03.2006 otsuse nr 29 tühistamiseks (haldusasi nr 3-06-730). OÜ MWM Grupp tegi 16.05.2006 kirjaga Pärnu Linnavalitsusele ettepaneku jätkata läbirääkimisi, vaatamata halduskohtule kaebuse esitamisest. Pärnu Linnavalitsus vastas 24.05.2006 kirjaga nr 5-5/3227-1, et kuna OÜ MWM Grupp on esitanud kaebuse, ei ole kokkuleppemenetluse alustamine võimalik. Tallinna Halduskohus jättis 20.06.2006 otsusega kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus lõpetas 27.08.2008 määrusega apellatsioonimenetluse seoses OÜ MWM Grupp loobumisega apellatsioonkaebusest.

4. Pärnu Linnavalitsuse poolt sundvõõranditasu arvestamiseks tellitud Papiniidu tn 17a hoone erakorralisel hindamisel määrati sundvõõrandatava vara turuväärtuseks 16.03.2006 seisuga 12 870 000 krooni (LMG Hindamine OÜ 05.07.2006 eksperthinnang nr 06061219).

3-11-2040 3(10) Pärnu Linnavalitsus loobus 05.01.2009 korraldusega nr 4 Papiniidu tn 17a asuva ehitise sundvõõrandamisest ja lõpetas sundvõõrandamise menetluse.

OÜ South Estonian Real Estate Recovery loovutas sundvõõrandamisest loobumisega Pärnu linna poolt tekitatud kahju hüvitamise nõude OÜ-le Leesment & Partnerid, kes esitas 10.12.2010 Pärnu Linnavalitsusele taotluse 8 149 010 krooni suuruse kahjuhüvitise ja

1 152 757,54 krooni suuruse viivitusintressi väljamaksmiseks. OÜ Leesment & Partnerid esitas 07.01.2011 halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse kohustamiseks tasuda kahjuhüvitis 520 816,66 eurot ja viivis 73 674,43 eurot (haldusasi nr 3-11-47). Tallinna Halduskohtu 07.02.2011 ja Tallinna Ringkonnakohtu 11.04.2011 määruste alusel tagastati kaebus selle esitajale läbivaatamatult kaebeõiguse puudumise tõttu.

5. OÜ South Estonian Real Estate Recovery esitas 22.08.2011 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu linna poolt sundvõõrandamise menetluse läbiviimisega tekitatud kahju hüvitamiseks summas 520 816,66 eurot, millele lisanduvad viivised summas 93 382,31 eurot.

Kaebaja omandas Papiniidu tn 17a asuva ehitise eesmärgiga erastada selle juurde maad ja kinnistu seejärel müüa või kinnistu esmalt välja üürida ja müüa see hiljem. Perioodil 25.05.2000 kuni 23.12.2009 polnud planeeritud äritegevust võimalik ellu viia, sest linn ei viinud läbi maa erastamist ega ehitise sundvõõrandamist, viidates detailplaneeringule, mille kohaselt planeeriti ehitise asemele rajada avalik tee. Pärnu linn oleks 15.03.2000 erastamisavalduse alusel pidanud viima läbi sundvõõrandamise või erastamise. Kuna linnavalitsus keeldus erastamisest 25.05.2000 kirjaga MaaRS § 221 lg 6 alusel, mis sellist võimalust ette ei näinud, algas sellest faktiliselt Papiniidu tn 17a ehitise sundvõõrandamise protsess. Ligikaudu 12 kuu jooksul pärast 25.05.2000 keeldumist oleks kaebaja saanud kas õiglase hüvitise või sundvõõrandamisest loobumise korral saanud erastada hoone juurde maad. Kuni 23.12.2005 ei viinud Pärnu linn läbi sundvõõrandamist ega erastamist, takistades kinnistul arendustegevuse läbiviimist, ehitise (ja maa) normaalset majandamist ja väärtuse tõstmist, tuginedes põhjustele, mille kõrvaldamine oli linna enda pädevuses. OÜ MWM Grupp ja WAL-BRO OÜ vahel toimusid 13.12.2005 läbirääkimised Papiniidu tn 17a hoone ja selle aluse maa võõrandamiseks ning tehing pidi toimuma 2006. a jooksul. Sundvõõrandamismärke kandmisega ehitisregistrisse välistas linnavalitsus võimaluse ehitis müüa ajal, mil kinnisvara hinnad lähenesid kõrgpunktile.

Pärnu linna otsus hoone sundvõõrandamiseks oli õigusvastane. Linnale oli juba otsuse tegemise ajal teada, et tee ehitamine on võimalik Papiniidu tn 17a ehitist lammutamata ning vajadus kavandatud tee järele puudub. Pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist viivitas vastustaja kokkuleppemenetluse alustamisega õigusvastaselt kuni 25.10.2006. OÜ MWM Grupp poolt halduskohtule kaebuse esitamine ei välistanud sundvõõrandamismenetluse jätkamist ega peatanud selle tähtaegade kulgemist. Linna pealekäimisel loobus OÜ MWM Grupp sundvõõrandamise protsessi kiirendamise eesmärgil apellatsioonkaebusest haldusasjas nr 3-06-703. Kokkuleppemenetluse alustamise 03.10.2008 teates on ehitise turuväärtuseks märgitud 7–8,8 miljonit krooni, kuid aluseks tulnuks võtta 10.07.2006 erakorralise hindamise aktis märgitud kõrgeim väärtus 12,87 miljonit krooni. Seadus ei näe ette kordushindamisi. Kuna erakorralisest hindamisest arvates kolme kuu jooksul sundvõõrandisaajaga kokkuleppemenetlust ei alustatud, toimus sundvõõrandamisest loobumine juba 10.10.2006 ja hilisem kokkuleppemenetluse alustamine oli õigusvastane.

Alates 25.05.2000 kuni 27.11.2008 ei olnud mingit alust arvata, et linn soovib sundvõõrandamisest loobuda, mistõttu esines OÜ-l MWM Grupp põhjendatud ootus, et menetlus päädib sundvõõrandamise ja õiglase hüvitisega. Kuigi OÜ MWM Grupp leidis

3-11-2040 4(10) 2000–2006, et linna eesmärke on võimalik saavutada ka sundvõõrandamist läbi viimata, aktsepteeris ta sundvõõrandamise toimumist siiski juba 2006. a-l. Linnaga peeti läbirääkimisi oktoobrist 2006 kuni novembrini 2008 ning mitmel korral jõuti juba ka enamust rahuldava kokkuleppeni. Kuna sundvõõrandamise märge kustutati ehitisregistrist 23.12.2009, toimus sundvõõrandamisest loobumine faktiliselt alles sellel ajal ning Papiniidu tn 17a asuva ehitise sundvõõrandamisest loobumisega viivitamine perioodil 10.10.2006 kuni 23.12.2009 tuleb lugeda õigusvastaseks. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 35 sätestab, et sundvõõrandamisest loobunuks tunnistamisel on sundvõõrandisaaja kohustatud hüvitama kõik sundvõõrandamisega seonduvad kahjud. Kahju tekitanud sündmuseks käesoleval juhul oli sundvõõrandamise menetluse läbiviimine, mis faktiliselt algas 25.05.2000 ning (juriidiliselt) lõppes 06.01.2009. Kui sundvõõrandamist poleks läbi viidud, oleks kaebaja saanud Papiniidu tn 17a juurde erastada maa ning hiljemalt 2002. a-l moodustada kinnistu, mida arendada või müüa. Kinnistu müügist oleks 2006. a-l võinud saada 12 870 000 krooni, kuid sundvõõrandamisest loobumise hetkeks oli kinnistu väärtus üksnes 3 220 000 krooni. Kaebaja kahju on vähemalt 8 149 010 krooni, mis koosneb hoone turuväärtusest 2006. a-l, millest on maha arvatud kinnistu turuväärtus 2009. a alguses ning hoone väljaüürimisest saadud tulu (1 500 990 krooni). Viivisenõude (kokku 1 461 115,7 krooni) õiguslikuks aluseks on riigivastutuse seaduse § 7 lg 4 ning võlaõigusseaduse § 82 lg-d 3 ja 7, § 101 lg 1 p 6 ja § 113.

6. Pärnu linn vaidles kirjalikus vastuses kaebusele vastu ning palus selle jätta rahuldamata. Papiniidu tn 17a sundvõõrandamise menetlus algas 02.03.2006 ja lõppes 05.01.2009. Kaebajale ei saanud tekkida kahju sundvõõrandamise menetluse tõttu põhjusel, et tal ei õnnestunud hoonet 2006. a-l müüa, sest ta poleks ka selleta saanud hoone juurde maad erastada ega moodustada võõrandatavat kinnistut. Maa erastamine viibis juba varem ning seda ei ole ka pärast sundvõõrandamisest loobumist ligi kolme aasta jooksul lõpule viidud. Pärnu Linnavolikogu 19.04.2001 otsusega nr 27 kehtestatud detailplaneeringu kohaselt kuulus Papiniidu tn 17a hoone lammutamisele. Pärnu Maavalitsuse 04.05.2004 kirjast nr 2.1-1/853 nähtub üheselt, et teenindusmaa erastamine Papiniidu tn 17a asuva ehitise juurde ei olnud detailplaneeringu tõttu võimalik. Vastustaja tegevuse ja kaebajale tekkinud väidetava kahju vahel puudub põhjuslik seos.

7. Tallinna Halduskohus jättis 08.03.2013 otsusega OÜ South Estonian Real Estate Recovery kaebuse rahuldamata. Kaebaja kahju hüvitamise nõue põhineb KASVS §-l 35 ning nõude aluseks on asjaolu, et kaebajal ei olnud 25.05.2000 kuni 06.01.2009 kestnud sundvõõrandamise menetluse ajal võimalik erastada talle kuuluva hoone juurde maad ega müüa hoonet koos selle juurde erastatava maaga. Esitatud asjaoludest ei ole võimalik järeldada, et kaebajale on tekkinud kahju hoone sundvõõrandamise menetluse läbiviimise tõttu. Kaebaja väited vastustaja väidetavalt kahju põhjustanud õigusvastase tegevuse kohta enne 14.02.2002 (s.o enne Papiniidu tn 17a hoone kaebaja poolt omandamist) on asjakohatud ega saa kuidagi seonduda kaebaja õiguste rikkumisega.

KASVS § 5 lg 1 järgi algas sundvõõrandamise menetlus vaidlusaluse hoone suhtes Pärnu Linnavolikogule hoone sundvõõrandamise eelnõu esitamisest 02.03.2006. Vastustajale ei tulenenud ühestki seadusest kohustust viia hoone sundvõõrandamise menetlus läbi enne 2006. a. Kuni 31.12.2002 kehtinud PlES § 30 lg 5 p 1 ja alates 01.01.2003 kehtiva planeerimisseaduse (PlanS) § 30 on kehtestatud eesmärgiga kaitsta kinnisasja omanike huve just tingimustes, kus kohalikul omavalitsusel puudub ajaliselt määratletud kohustus sundvõõrandamise menetlusega alustamiseks, mistõttu võivad kinnisasja omaniku huvid saada kahjustatud. Pärnu linn on teinud kaebajale 25.06.2002 ja 23.12.2005 kirjades ettepaneku võõrandada hoone linnale, kaebaja pole väitnud, et ta oleks nimetatud pakkumistele reageerinud hoone müügiettepanekuga. Sundvõõrandamise menetlus ei

3-11-2040 5(10) takistanud kaebajal ka vaidlusalust hoonet võõrandada, sest tegemist oli vallasasjaga. Lisaks ei nähtu esitatud dokumentidest kaebaja tõsikindlat soovi hoone kui vallasasja müümiseks. WAL-BRO OÜ oli nõus omandama hoone üksnes tingimusel, et 2006. a jooksul toimub selle juurde maa erastamine ja kinnistamine. Eluliselt ei ole ka usutav, et keegi soovinuks omandada ehitist, mis on kehtiva detailplaneeringu kohaselt määratud lammutamisele. Sundvõõrandamismenetluse algatamise ajal (02.03.2006) ei saanud kaebaja hoonet vallasasjana niikuinii enam käsutada, sest asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §

13 lg 6 järgi oli see võimalik vaid kuni 01.03.2006 (v.a erandid). Nimetatud käsutuskeelu tõttu ei olenenud hoone kui vallasasja omandi üleandmise võimalikkus kuidagi sundvõõrandamise menetluse läbiviimisest.

Väited Papiniidu tn 17a hoone juurde maa erastamisest keeldumise õigusvastasuse kohta oleks kaebaja pidanud esitama erastamisest keeldumise otsuse vaidlustamise menetluses. Kaebaja ei ole aga Pärnu Linnavalitsuse 25.06.2002 kirjas sisalduvat keelduvat otsust vaidlustanud, mistõttu tal puudub alus tugineda maa erastamata jätmise õigusvastasusele käesolevas menetluses. Käesoleva kaebuse esitamise hetkeks olid otsuse vaidlustamise ja sellega tekitatud kahju hüvitamise nõude tähtajad ammu möödunud. Tuleb siiski märkida, et kaebaja omandas Papiniidu tn 17a hoone 14.02.2002, mil vaidlusalune hoone kuulus nii kehtiva detailplaneeringu (Pärnu Linnavolikogu 16.04.1998 otsus nr 9) kui ka üldplaneeringu (Pärnu Linnavolikogu 20.09.2001 määrus nr 26) järgi lammutamisele. Ehitise arendamise ja hoonele teenindusmaa määramise välistas seetõttu detailplaneering, kuna lammutamisele kuuluva hoone juurde maa erastamine oleks eesmärgipäratu (vt MaaRS § 6 lg 33 ja § 221 lg 6). Seega puudusid kaebajal ka hüpoteetilised võimalused kinnistu moodustamiseks ja võõrandamiseks.

Iseenesest on õige kaebaja väide, et vastustajal puudus seadusest tulenev alus peatada sundvõõrandamise menetlus sundvõõrandamise otsuse halduskohtus vaidlustamise ajaks, kuid see ei anna siiski alust kaebuse rahuldamiseks, sest vastustaja eksimisest KASVS § 5 lg 2 vastu ei saanud kaebajal tekkida kaebuses taotletud kahju, sest sundvõõrandamismenetluse kestusest olenemata ei saanud ta asjaolusid arvestades hoonet koos maaga niikuinii võõrandada. Asjakohatu on väide, et sundvõõrandamise algatamine oli õigusvastane ja vastustaja oleks pidanud algusest peale aru saama, et ehitise lammutamine ei ole vajalik. Hoone lammutamise nägi ette kehtiv detailplaneering ja see oli täitmiseks kohustuslik ka linnavalitsusele endale. Sundvõõrandamismenetluse algatamise otsuse vaidlustamisest kaebaja loobus ega saa enam tagantjärgi tugineda selle õigusvastasusele kahju hüvitamise vaidluses. KASVS § 35 alusel saab nõuda sundvõõrandamismenetluse õiguspäraste toimingutega tekitatud kahju hüvitamist. Kaebajal ei saanud olla ka õiguspärast ootust hoone juurde maa erastamiseks ja kinnistu moodustamiseks ning selle arendamiseks, kuna ta omandas hoone ajal, kui see oli kehtivates planeeringutes määratud lammutamisele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

8. OÜ South Estonian Real Estate Recovery palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega tema kaebus rahuldada. Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud KASVS § 35, PlanS § 30 ja MaaRS § 6 lg 33. Halduskohus on kõiki norme tõlgendanud kaebajale ebasoodsalt, jõudes üldjoontes järeldusele, et haldusorgan võib nii erastamise kui ka sundvõõrandamisega põhjendamatult viivitada ning menetlusest pärast aastatepikkust menetlemist loobuda, ilma et see tooks talle kaasa mingitki hüvitamiskohustust. Kohtu käsitlus on vastuolus nõrgema poole kaitse põhimõttega. Menetlusosalise poolt kaebuste, avalduste ja taotluste esitamata jätmine ei võta haldusorganilt

3-11-2040 6(10) kohustust tegutseda vastavuses haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-tega 2 ja 3 ning viia haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt ning viivituseta. Pärnu linn ei ole 13 aasta jooksul täitnud temale pandud kohustusi (viinud läbi erastamist ega sundvõõrandamist), mille tõttu on äriühingu poolt soetatud ärihoone olnud pidevalt aktiivsest tsiviilkäibest väljas ning ta on pidanud tegema kulutusi asendushoone soetamiseks. Äriühing ei ole saanud kõnealust objekti võõrandada ega arendada. Linn loobus sundvõõrandamisest, kuid pole jätkanud ka erastamisega, mille osas halduskohus seisukohta ei võtnud. Halduskohtu viide Pärnu linna 25.06.2002 keeldumise kaebaja poolt vaidlustamata jätmisele ei ole põhjendatud, sest nimetatud kirjast ei olnud võimalik välja lugeda otsust erastamisest keeldumise kohta, vaid kiri sisaldas üksnes ettepanekut hoone võõrandada. Maa erastamisega viivitab linn õigusvastaselt senini.

Pärnu linn keeldus maa erastamisest juba 2000. a-l põhjusel, et detailplaneeringu kohaselt kuulub hoone lammutamisele ja selle asukohta tuleb avalik tee. Seega oli Papiniidu tn 17a tsiviilkäibest väljas just põhjusel, et hoone kuulus sundvõõrandamisele ning ekslik on seisukoht, et sundvõõrandamise menetlus algas 02.03.2006 ja varem toimunu ei oma tähtsust. Kui linn oleks sundvõõrandamise viinud läbi korrektselt ja õigeaegselt, oleks kaebaja saanud hoone eest õiglase tasu, mis arvestanuks ka hinnatõusu. Järeldus põhjusliku seose puudumisest sundvõõrandamisest loobumise ja kahju tekkimise vahel jääb arusaamatuks, sest loobumise tulemusel jäi kaebajal saamata tulu hoone hinnatõusust ning sundvõõrandamise protsessi tõttu tervikuna polnud kaebajal võimalik hoonet arendada ega seda tippajal müüa. Samuti ei ole õige eeldada, et ka ilma sundvõõrandamise protsessita ei oleks kaebaja saanud maad erastada ja müüa, sest kui sundvõõrandamise menetlust poleks toimunud, oleks linn täitnud seadust ja viinud lõpule maa ostueesõigusega erastamise, tehes selleks omal initsiatiivil ja oma kuludega vajalikud muudatused detailplaneeringusse ja muud vajalikud toimingud. Pärast seda tekkinuks kaebajal võimalus kinnisasi võõrandada või seda arendada. Halduskohus on jätnud tähelepanuta Pärnu Linnavalitsuse 10.09.2009 korralduse nr 580, millega algatati Papiniidu tn 17a maa-ala detailplaneering ning nähti ette teenindusmaa määramine ja ehitusõiguse tingimused hoone arendamiseks kuni 6-korruseliseks.

Hoone osteti tulu saamise eesmärgil ning seda ei välista asjaolu, et hoone oli määratud lammutamisele. Kaebaja mõistis juba hoonet omandades, et selle asukohta avaliku tee ehitamine ei ole mõttekas või on tee rajamine võimalik ka hoonet lammutamata. Seetõttu oli tegemist perspektiivse kinnistuga väga heas asukohas, mida oli võimalik arendada ja müüa. Kui linn oleks jäänud sundvõõrandamise juurde kindlaks, oleks olnud võimalik teenida kinnistu hinnatõusust. Kaebaja ei ole temale kahju tekkimises süüdi. Linnal on kohustus järgida õigusnorme ka ilma tema tegevuse kohtus vaidlustamiseta. Kaebaja on teinud kõik endast oleneva, et protsess lõpule viia, kuid linn on sellega pidevalt ebaseaduslikult venitanud. Halduskohus ei ole põhjendanud järeldust, et linn ei pidanud sundvõõrandamise menetlust alustama enne 2006. a. MaaRS § 6 lg 33 ei välista teenindusmaa määramist ka lammutamisele kuuluvale ehitisele. Papiniidu tn 17a ehitise näol ei ole tegemist ka peremehetu ega amortiseerunud ehitisega, vaid hooldatud kaubanduspindadena väljaüüritud hoonega. Teenindusmaa määramise võimalikkust on tunnistanud ka vastustaja 10.09.2009 korralduse nr 580 andmisega. Kui asjaolud muutuvad, tuleb muuta ka planeeringut. Ükski planeering ei ole mõeldud pimesi täitmiseks lihtsalt põhjusel, et see on kehtiv. Planeeringu muutmise pädevus on kohalikul omavalitsusel, kellel on võimalik võtta tarvitusele kõik meetmed, et kohandada alusdokumendid vastavaks tegelikele elulistele asjaoludele. Menetluse venimise tulemusel langes pidevalt ehitise väärtus, mis on käsitatav kaebaja saamata jäänud tuluna. Halduskohus ei andnud hinnangut kaebaja väitele, et Pärnu linn tuleks tunnistada juba 10.10.2006 sundvõõrandamisest loobunuks KASVS § 33 lg 2 p 2 alusel. Kokkuleppemenetlusega alustati õigusvastaselt enam kui kaks aastat ettenähtust hiljem,

3-11-2040 7(10) kusjuures sisuliselt vastavat menetlust üldse läbi ei viidudki (puudub KASVS § 26 lg-s 3 nõutud protokoll). Lisaks ei ole kohus seotud kaebuse õigusliku alusega ning kui halduskohus leidis, et KASVS § 35 alusel kahjunõuet rahuldada ei saa, pidanuks kohus nõude iseseisvalt ümber kvalifitseerima ja rahuldama selle muul alusel.

9. Pärnu linn vaidleb kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Kuna KASVS § 35 seob kahju hüvitamise nõude sundvõõrandamise menetlusega ja KASVS § 5 lg 1 sätestab konkreetselt menetluse algusja lõpuaja, siis on ilmselgelt ekslik rääkida sundvõõrandamise faktilisest algusest 25.05.2000. Sundvõõrandamise menetlus kestis antud juhul 02.03.2006–05.01.2009. Halduskohus märkis õigesti, et kaebaja väited Pärnu linna tegevuse väidetavast õigusvastasusest enne 14.02.2002 on asjakohatud, sest vastustaja ei saanud rikkuda kaebaja õigusi enne tema poolt hoone omandamist. Halduskohus jättis põhjendatult arvestamata kõik kaebaja väited, mis puudutasid sundvõõrandamise menetlusele eelnenud perioodi.

Asjas esitatud dokumentidest ei saa järeldada, et sundvõõrandamise menetlus oleks apellandil takistanud vaidlusalust hoonet võõrandada või muul viisil tsiviilkäibes kasutada. Kehtiva detailplaneeringu kohaselt kuulus hoone lammutamisele, mis takistas ka selle juurde teenindusmaa määramist ja erastamist, ning pole usutav, et keegi oleks olnud valmis sellistel tingimustel hoonet omandama. Hoone vallasasjana müügi välistas ka AÕSRS § 13 lg 6. KASVS § 35 alusel esitatud kahju hüvitamise nõudel puudub seos erastamisest keeldumise, erastamisega viivitamise, sundvõõrandamisega viivitamise või sundvõõrandamisest loobumise väidetava õigusvastasusega. KASVS § 35 puhul on tegemist õiguspärase tegevusega tekitatud kahju hüvitamise nõudega. Kui apellant ei nõustunud erastamisest keeldumisega või sundvõõrandamisest loobumisega nende õigusvastasuse tõttu, siis pidanuks ta vastavad otsused vaidlustama.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. HKMS § 201 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus, et nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata.

11. Ringkonnakohus märgib esmalt, et nagu halduskohus on õigesti rõhutanud, ei saa kaebaja õiguste rikkumist ühelgi juhul olla toimunud enne tema poolt Papiniidu tn 17a hoone omandamist (s.o enne 14.02.2002), mistõttu on varasema perioodiga seonduvad väited asjassepuutumatud. Tähtsust ei oma, et Papiniidu tn 17a hoone varasema omaniku AS Hansa Liising Eesti volitusel on 2000. aastal erastamisavaldused (I kd, tl 13-14) allkirjastanud sama hoonet kasutanud OÜ Ripoplast juhatuse liige Tiit Vunk, kes oli lisaks OÜ MWM Grupp (s.o kaebaja) seaduslikuks esindajaks ning allkirjastas ka 21.02.2002 avalduse Papiniidu tn 17a hoone juurde maa ostueesõigusega erastamiseks (I kd, tl 20). Juhatuse liikmete kokkulangemisele vaatamata oli äriühingute näol tegemist erinevate isikutega.

Samuti nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et praeguses menetluses ei ole kaebetähtaegade ilmselge ületamise tõttu enam võimalik esitada väiteid Papiniidu tn 17a hoone juurde maa erastamisest keeldumise õigusvastasuse ja sellega kahju tekitamise kohta, sest OÜ MWM Grupp 21.02.2002 erastamisavaldusele vastas Pärnu Linnavalitsus 25.06.2002 kirjaga (I kd, tl 21), millest kaebaja pidi mõistma, et tegemist on maa erastamisest

3-11-2040 8(10) keeldumisega. Asjaolu, et kaebaja keeldumisest ka üheselt aru sai, ilmneb tema poolt 01.04.2004 Pärnu maavanemale avalduse esitamisest, millega taotleti järelevalve teostamist Pärnus Papiniidu tn 17a asuva ehitise juurde teenindusmaa erastamise avalduse lahendamise seaduslikkuse üle, viitamata küll konkreetsele otsusele. Pärnu maavanem on 04.05.2004 vastuses nr 2.1-1/853 (I kd, tl 22) üheselt arusaadavalt märkinud, et Papiniidu tn 17a asuva ehitise teenindusmaa erastamine ei ole hoone lammutamist ettenägeva kehtiva detailplaneeringu tõttu võimalik. Viidatud asjaoludel puudub alus väita, et Pärnu linn oleks olnud kaebaja erastamisavalduse lahendamisel tegevusetu. Kaebaja positsioon on ka vastuoluline, sest sidudes ühelt poolt sundvõõrandamise menetluse väidetava alguse juba 25.05.2000 toimunud maa erastamisest keeldumisega, heidab ta vastustajale samas ette maa erastamiseks 21.02.2002 esitatud avalduse lahendamata jätmist. Kui kaebaja hinnangul on erastamisavaldus senini lahendamata, siis ei saanud ka väidetav sundvõõrandamise menetlus ratsionaalselt alata erastamisest keeldumisega.

Olukorras, kus detailplaneering nägi ette Papiniidu tn 17a hoone lammutamise ja selle asemele avaliku tee rajamise (Pärnu Linnavolikogu 16.04.1998 otsusega nr 9 kehtestatud ja 19.04.2001 otsusega nr 27 muudetud detailplaneeringu kaardil on Papiniidu tn 17a tähistatud lammutatava ehitisena – haldusasja nr 3-06-730 toimik, tl 46; Pärnu Linnavolikogu 21.02.2002 otsusega nr 10 kehtestatud detailplaneeringu kaardil on Papiniidu tn 17a tähistatud lammutatava ehitisena – haldusasja nr 3-06-730 toimik, tl 58), pidi vastustaja sellest ka lähtuma.

Kehtiv detailplaneering kui haldusakt on igaühele täitmiseks kohustuslik (HMS § 60 lg 2). Kohalikul omavalitsusel ei ole seadusest tulenevat kohustust asuda kehtestatud planeeringut omal initsiatiivil viivitamata muutma või kehtetuks tunnistama, kui hiljem selgub, et olemasoleva planeeringulahenduse elluviimine ei ole algselt kavandatud kujul siiski võimalik või soovitakse sellest muul põhjusel loobuda (vt PlES §-d 27 ja 29; PlanS §-d 27 ja 29). Pärnu Linnavalitsuse 10.11.2009 korralduse nr 580 „Papiniidu tn 17a maa-ala ja Papiniidu tn 17 kinnistu ning nende lähiümbruse detailplaneeringu koostamise algatamine“ (I kd, tl 18-19;

I kd, tl 86-87) preambulist ja p-st 1.1 nähtuvalt on ka selle haldusakti aluseks olnud just kaebaja enda 08.10.2009 taotlus. Samuti ilmneb korralduse p-st 4, et detailplaneeringu koostamise üheks tingimuseks on huvitatud isiku (s.o kaebaja) poolt linnaga eelnevalt lepingu sõlmimine detailplaneeringu rahastamise kohta. Seega ei ole mingit alust apellandi eeldusel, et kui sundvõõrandamise menetlust poleks toimunud, oleks linn viinud Papiniidu tn 17a maa ostueesõigusega erastamise lõpule, tehes selleks omal initsiatiivil ja oma kuludega vajalikud muudatused detailplaneeringusse ja muud toimingud, mille järel saanuks kaebaja kinnisasja kasumlikult võõrandada või seda arendada.

Detailplaneeringu algatamise korraldus ei saa lisaks kuidagi kinnitada, et Papiniidu tn 17a hoone juurde teenindusmaa määramine ja selle ostueesõigusega erastamine olnuks võimalik ka senise detailplaneeringu järgi, vaid sootuks vastupidi, see kinnitab, et maa erastamine saab võimalikuks alles siis, kui detailplaneeringut vastavas osas eelnevalt muudetakse. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et kuni ehitis kuulub kehtiva planeeringu järgi lammutamisele, ei võimalda MaaRS § 6 lg 33 ja § 221 lg 6 selle juurde teenindusmaad määrata ega erastada, sest selline tegevus oleks ilmselgelt eesmärgipäratu ja eiraks sellisena seaduse mõtet.

12. Nõustuda ei saa apellandi käsitlusega, et Pärnu Linnavalitsuse poolt Papiniidu tn 17a asuva hoone juurde maa erastamisest keeldumisega tuleb lugeda sundvõõrandamise menetlus alanuks, sest see on otseses vastuolus KASVS § 5 lg-ga 1. Nagu juba märgitud, oli kaebajal võimalik soovi korral vaidlustada maa erastamisest keeldumist, kui ta leidis, et sellega on õigusvastaselt piiratud tema võimalusi ärihoonet tulu saamise eesmärgil võõrandada ja arendada. Halduskohus on põhjendatult viidanud, et kaebaja ei ole väitnud, et ta oleks aktsepteerinud Pärnu Linnavalitsuse 25.06.2002 ja 23.12.2005 kirjades (I kd, tl 21; I kd, tl 25) esitatud ettepanekut võõrandada Papiniidu tn 17a asuvad ehitised Pärnu linnale ning

3-11-2040 9(10) informeerinud vastustajat oma nõudmistest hüvitise suuruse osas. PlES § 30 lg 5 p-st 1 ja PlanS § 30 p-st 1 ei tulenenud kohalikule omavalitsusele kohustust algatada sundvõõrandamise menetlus tingimata juba enne kehtestatud detailplaneeringu tegelikule realiseerimisele asumist, vaid kinnisasja või hoone kui vallasasja varasemaks omandamiseks pidanuks omanik esitama linnale vastavasisulise nõude. Andmeid selle kohta, et kaebaja oleks sellise nõudega Pärnu linna poole pöördunud, ei ole esitatud ka apellatsioonimenetluses.

Sundvõõrandamise menetlus algas 02.03.2006 (Pärnu Linnavolikogu 16.03.2006 otsuse nr 29 „Ehitise Papiniidu tn 17a sundvõõrandamine“ eelnõu esitamisega volikogule – haldusasja nr 3-06-730 toimik, tl 20-21) ja lõppes Pärnu Linnavalitsuse 05.01.2009 korraldusega nr 4 „Sundvõõrandamisest loobumine ja sundvõõrandamise menetluse lõpetamine“ (I kd, tl 40-41; I kd, tl 74-75). KASVS § 13 alusel kanti Papiniidu tn 17a ehitise sundvõõrandamise kohta ehitisregistrisse asja võõrandamist ja koormamist keelav märge 05.04.2006 ja see kustutati 23.12.2009. Halduskohus juhtis õigesti tähelepanu, et kuivõrd tegemist oli hoone kui vallasasjaga, mida kaebaja ei saanud AÕSRS § 13 lg-st 6 tulenevalt pärast 01.03.2006 enam niikuinii eraldiseisvalt käsutada, siis ei saanud sundvõõrandamise menetluse läbiviimine selles osas ka mingit täiendavat piirangut tema jaoks kaasa tuua. Enne 2006. a märtsi ei takistanud kaebajal hoone võõrandamist miski.

13. Pärnu Linnavolikogu 16.03.2006 otsuse nr 29 (ehitise sundvõõrandamise otsuse – I kd, tl 29-30) tühistamiseks esitatud kaebuse jättis Tallinna Halduskohus 20.06.2006 otsusega nr 3-06-730 rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohus võttis 27.08.2008 määrusega nr 3-06- 730 vastu OÜ MWM Grupp loobumise apellatsioonkaebusest ja lõpetas haldusasja apellatsioonimenetluse. Apellatsioonkaebusest loobumise motiividest (s.o Pärnu linnaga peetud läbirääkimised kohtumenetluse ajaks peatatud sundvõõrandamise menetluse kiireks lõpuleviimiseks) olenemata ei saa kaebaja käesolevas haldusasjas enam esitada vastuväiteid sundvõõrandamise menetluse algatamise õiguspärasusele. Halduskohus on põhjendatult möönnud, et vastustajal puudus küll KASVS § 5 lg-s 2 sätestatut arvestades õiguslik alus sundvõõrandamismenetluse peatamiseks haldusasjas nr 3-06-730 toimunud kohtumenetluse ajaks, ent see ei saanud kaebajale kahju põhjustada, kuna hoone kui vallasasja käsutamine oli sellel ajal seadusest tulenevalt niikuinii välistatud. Nimetatud seisukoht laieneb ka kaebaja väidetele, et Pärnu linn tulnuks juba 2006. aastal tunnistada KASVS § 33 lg 2 p 2 alusel sundvõõrandamisest loobunuks, sest kokkuleppemenetlusega alustati oluliselt ettenähtust hiljem (03.10.2008) ja vastav menetlus oli ka puudulik. Kui hoone võõrandamine või arendamine polnuks võimalik vastustaja tegevusest sõltumata, siis ei esine nende vahel ka põhjuslikku seost.

Asjakohatu on apellandi väide, et tema mõistis juba Papiniidu tn 17a hoonet soetades, et selle asukohta avaliku tee ehitamine ei ole mõttekas või on see võimalik ka hoonet lammutamata, sest asja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks enne 2009. aastat esitanud linnale taotlust kehtiva detailplaneeringu muutmiseks, mis saanuks ainsana võimaldada tal hoonet arendada ja selle juurde maad erastada. Kaebaja omandas hoone vallasasjana ajal, mil see oli kehtivates planeeringutes määratud lammutamisele ning tõsiseltvõetav ei ole seisukoht, et tegemist oli perspektiivse kinnistuga, mida oli võimalik arendada ja müüa. Sundvõõrandamismenetluse läbiviimine ei saanud takistada hoone käsutamist suuremal määral kui kehtivad planeeringud ja AÕSRS § 13 lg 6. Ehkki kinnisvaraturu kõrgpositsiooni tingimustes sundvõõrandamise menetluse lõpuleviimise korral oleks kaebaja hüpoteetiliselt tõepoolest saanud hoone eest tunduvalt suurema sundvõõranditasu kui majanduskriisi ajal (vrd LMG Hindamine OÜ 05.07.2006 eksperthinnang nr 06061219 – I kd, tl 32-37; OÜ Uus Maa Pärnu Büroo 08.12.2010 ekspertarvamus nr 111/1210 – I kd, tl 53-60), ei saa selline turuolukorra muutus olla iseenesest aluseks nõuda sundvõõrandisaajalt nimetatud summade vahe hüvitamist

3-11-2040 10(10) sundvõõrandiandja saamata jäänud tuluna ega piirata KASVS § 33 lg-s 1 sätestatud sundvõõrandisaaja õigust sundvõõrandamisest loobuda kuni sundvõõranditasu ja hüvitise maksmiseni. Sundvõõrandamisest loobumise korral säilitab sundvõõrandiandja oma omandiõiguse ja saab hoonelt tulu teenida edaspidi. KASVS § 35 alusel hüvitatavaks kahjuks saab olla eelkõige sundvõõrandamise otsusest tulenevate piirangute tõttu tekkinud kahju, mille tekkimine oli praegusel juhul välistatud, sest sundvõõrandamine ei piiranud kaebaja õigusi ulatuslikumalt, kui need olid piiratud juba seaduse ja kehtivate planeeringutega.

14. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb OÜ South Estonian Real Estate Recovery apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 08.03.2013 otsus muutmata.

15. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et OÜ South Estonian Real Estate Recovery on tasunud halduskohtule kaebuse esitamisel riigilõivu 1000 eurot (I kd, tl 170) vastavalt Tallinna Halduskohtu 07.05.2012 määruse nr 3-11-2040 resolutsiooni p-le 2 (vt ka Riigikohtu 11.12.2012 otsus nr 3-1-1-11-12) ning ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 750 eurot (II kd, tl 21; II kd, tl 26). Muude menetluskulude kandmise kohta esimese ega teise astme kohtus andmeid esitatud ei ole. Seega on apellandi menetluskulud kahes kohtuastmes kokku 1750 eurot. Kuna OÜ South Estonian Real Estate Recovery apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning ringkonnakohus jätab muutmata halduskohtu otsuse, millega jäeti kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel apellandi enda kanda. Pärnu linn ei ole menetluskulude kandmise kohta esimese ega teise astme kohtus andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Viive Ligi /allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets /allkirjastatud digitaalselt/

Silvia Truman