3-13-2270/22 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi, Oliver Kask ja Kaire Pikamäe Määruse tegemise aeg ja koht

27. märts 2014, Tallinn Haldusasja number 3-13-2270 Haldusasi Korteriühistu K. Kärberi 18 kaebus nõudega kohustada Tallinna linna kehtetuks tunnistama Tallinna Linnavalitsuse 14.08.2002 ehitusluba nr 27905 Menetlusosalised Kaebaja – Korteriühistu K. Kärberi 18, seaduslik esindaja Ljudmila Bariševski Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Karin Laugas Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 5. veebruari 2014. a määrus Menetluse alus ringkonnakohtus Korteriühistu K. Kärberi 18 määruskaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON Tühistada Tallinna Halduskohtu 5. veebruari 2014 määrus haldusasjas nr 3-13-2270 ja saata asi edasiseks menetlemiseks samale halduskohtule.

EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Korteriühistu K. Kärberi 18 esitas 28.10.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna linna kohustamiseks tunnistada kehtetuks 14.08.2002 ehitusluba nr 27905. Kaebuse kohaselt on ehitusluba väljastatud garaažiühistule (hooneühistule) Sadam (registrikood 80067981) aadressil K. Kärberi 18 asuva hoone laiendamiseks. Ehitusluba hõlmab K. Kärberi 18 hoone esimese ja teise korruse ülessõidu kohal asuvate ruumide ümberehitamist. Ehitusloa tegelik taotleja V F asus töid teostama 2013. a juunikuus, mil lammutas osa hoone kandevseinast. Ehitisregistri andmetest ilmnes nii ehitusloa olemasolu kui asjaolu, et 11.07.2013 on esitatud taotlus töödega alustamiseks. Kaebaja esitas seejärel taotluse ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks ja ehitustööde peatamiseks Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA), kes jättis kaebaja taotluse 27.09.2013 otsusega nr 4-3/1309-3 rahuldamata.

3-13-2270 2(4) Ehitustööd ja nende jätkumine kahjustavad K. Kärberi 18 säilimist tervikuna. Ehituskonsult Grupp OÜ poolt teostatud analüüsis on märgitud, et rekonstrueerimise üheks tööks on tänava poolt hoone välisseina ukseava sisselõikamine, millega oli vaatluse hetkeks alustatud. Projektis puudub välisseinast väljalõigatava osa tugevdamise konstruktiivne lahendus, ilma milleta ei ole võimalik kindlaks teha, kui ohutud on teostatavad tööd hoone konstruktsioonidele. Ehituskonsult Grupp OÜ on toonud välja, et puuduste tõttu tuleb omanikul ehitustööd peatada ning tellida ekspertiis olemasoleva projekti vastavuse kohta. Kaebaja tellis ekspertiisi, kuid selle tulemused ei ole hetkel veel selgunud. Ehituskonsult Grupp OÜ analüüsiga on tõendatud, et ilma täiendavate uuringuteta ei ole tööde ohutus väljaselgitatav. Ehituskonsult Grupp OÜ poolt esitatud arvamus on piisavalt tõsiseks argumendiks tööde peatamiseks ja väljastatud ehitusloa kehtivuse kontrollimiseks. Olukorras, kus ehitusloa alusel teostatavad tööd on hoonele ohtlikud, lasub TLPA-l kohustus vastavaid asjaolusid sisuliselt kontrollida. V F sõnul on ehitusloa alusel tehtud töid viimati 2002. a, mil ehitati AS Javelin poolt ehitusloaga ettenähtud ukseava. Ehitamise alustamise teatise esitamisest alates aga ehitustöid teostatud ei ole. Tegemist on kontrollimata ja ebaõige väitega. Kaebaja teavitas 2013. a juunikuus munitsipaalpolitseid K. Kärberi 18 hoone seina ukseava lõikamisest. Vastav kaebus on Tallinna ametiasutuste dokumendiregistrist nähtuvalt ka fikseeritud ning kaebajale teadaolevalt on munitsipaalpolitsei asjaomaseid isikuid ka trahvinud. Tööde teostamise jätkumisel tulnuks TLPA-l vaidlusalune ehitusluba kehtetuks tunnistada või tehtavad ehitustööd peatada. Olukorras, milles V F on väitnud ukseava ehitamist 2002. a, kui tegelikkuses on see toimunud 2013. a, ei ole usutavad ka kõik ülejäänud V F väited või ehituspäevikutesse kirjapandu. Kahtlusi süvendab asjaolu, et AS Javelin ei omanud väidetavate tööde teostamise ajal majandustegevust.

2. Tallinna Halduskohus tagastas 05.02.2014 määrusega Korteriühistu K. Kärberi 18 kaebuse HKMS § 121 lg 2 punkti 1 alusel. HKMS § 44 lõike 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks. Korteriühistu on mittetulundusühistu, kes tegutseb vastavalt korteriühistuseadusele (KÜS) ja mittetulundusühingute seadusele (MTÜS). Kumbki nimetatud seadusest ei anna korteriühistule õigust pöörduda oma liikmete huvides halduskohtusse. KÜS § 2 lõike 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Tulenevalt MTÜS § 27 lõikest 1 on juhatuse liikmel õigus esindada MTÜ-d kõikide tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuna HKMS § 44 lõikega 2 viidatakse erandlikule seadusest tulenevale kaebeõigusele, peab vastavast seadusest ilmnema selgelt seadusandja tahe lubada ühendusel oma liikmete huvides kohtusse pöörduda. Kehtiva KÜS-ga ega MTÜS- ga ei anta korteriühistule sõnaselgelt õigust oma liikmete või muude isikute huvides halduskohtusse pöördumiseks. Korteriühistul K. Kärberi 18 puudub kaebeõigus.

3. Korteriühistu K. Kärberi 18 esitas halduskohtu määruse peale 25.02.2014 määruskaebuse, mille Tallinna Halduskohus jättis 05.03.2014 määrusega rahuldamata ja edastas lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

4. Korteriühistu K. Kärberi 18 palub oma määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 05.02.2014 määrus ning saata kaebus menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi Tallinna Halduskohtule. KÜS § 2 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki ühine majandamine. Olukorras, kus ühe korteriomaniku poolt teostatavad tööd ohustavad hoone kui terviku säilimist, tegutseb kaebaja halduskohtule kaebust esitades seadusega sätestatud korteriühistu eesmärgi raames. Riigikohus on korduvalt tunnustanud korteriühistu

3-13-2270 3(4) õigust panna oma nimel ja kohtulikult maksma ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui korteriühistu liikmete endi vastu (vt RKTKm 3-2-1- 18-12). Korteriühistu saab viidatud otsuse kohaselt nõuda enda liikmelt ebaseaduslikult muudetud kaasomandi osa taastamist ja kahju hüvitamist, korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Riigikohtu seisukoht on kohaldatav ka haldusasjades – antud juhul on ehitise osale väljastatud ehitusluba, mille realiseerimisel muudetakse kaasomandi osaks oleva hoone konstruktiivosakandevseinu ehk seatakse ohtu hoone säilimine tervikuna. Riigikohus on tuvastanud korteriühistu õiguse nõuda kaasomandiosa taastamist ja võimaliku kahju hüvitamist, mistõttu on korteriühistul õigus nõuda ka sellise tegevuse eelnevat peatamist. Sellist ennetavat tegevust saab realiseerida antud juhul vaid haldusmenetluses. Kaebaja on hoone K. Kärberi 18 korteriomanik, mistõttu on tal kaebeõigus ka HKMS § 44 lõike 1 järgi.

5. Tallinna linn nõustub 27.02.2014 esitatud vastuses korteriühistu K. Kärberi 18 määruskaebusega. Korteriühistul on KÜS § 2 lg 1 kohaselt kaks eesmärgipärast ülesannet – korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamist, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike õiguste kaitseks. Riigikohus on leidnud, et korteriühistul on KÜS-st tulenev kaebeõigus. Vastustaja nõustub tulenevalt Riigikohtu praktikast (vt 3-2-1-76-04, 3-2-1-85-07, 3-2- 1-18-12) määruskaebuses esitatud seisukohtadega, mis puudutavad kaebuse menetlusse võtmist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. KÜ § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

7. Riigikohtu 27.03.2012 määruse nr 3-2-1-18-12 p-s 10 on Riigikohus märkinud: „Hageja on esitanud nõude, et kostja taastaks maja küttesüsteemi ühe osa. Riigikohus on oma praktikas korduvalt tunnustanud korteriühistu õigust oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1- 83-04, p 17; 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10; 23. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15; 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25). Muu hulgas on Riigikohus leidnud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26).“

8. Ringkonnakohus leiab, et õige on kaebaja seisukoht, et korteriühistul on võimalus kaitsta korteriomanike ühiseid huve ühistu nimel esitatud kaebusega ka halduskohtus. Samuti on põhjendatud kaebaja seisukoht, et omades nõudeõiguse kaasomandiosa taastamiseks ja kahju hüvitamiseks, on igati loogiline, et nõudeõigus on ka sellise eelneva tegevuse peatamiseks, kui see tegevus seab ohtu hoone säilimise tervikuna, nagu kaebaja praegusel juhul väidab.

3-13-2270 4(4) Lisaks on kaebaja ka ühe korteriomandi omanik, nagu nähtub tl 33 asuvast Harju Maakohtu kinnistusosakonna väljatrükist.

9. Kuna korteriühistu on esitanud kaebuse oma õiguste kaitseks, on tal kaebeõigus ja kaebuse tagastamine pole põhjendatud.

/allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/ Viive Ligi /allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe