3-14-44/31 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Madis Ernits, Tiina Pappel ja Einar Vene Määruse tegemise aeg ja koht

26. märts 2014, Tartu Haldusasja number 3-14-44 Haldusasi Nikolai Lüteri kaebus Lohusuu Vallavalitsuse

7. veebruari 2013. a korralduse nr 28 ja 16. aprilli 2013. a korralduse nr 64 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2014. a määrus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Nikolai Lüteri määruskaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebaja Nikolai Lüter, esindajad v. adv Aivar Pilv ja adv Epp Lumiste Vastustaja Lohusuu vald, esindaja v. adv Tiia Nurm Kolmas isik German Bestšastnõi Kaasatud haldusorgan Maa-amet, esindaja Toomas Kutti RESOLUTSIOON Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2014. a määrus muutmata. EDASIKAEBAMISE KORD Määrus on lõplik (HKMS § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Ida-Viru Maavalitsuse komisjoni 7. augusti 1997. a otsusega nr 13-202 tunnistati Lohusuu vallas asuva endise maaomandi Lohusuu nr 236, 238 ja 238A maa tagastamise õigustatud subjektideks German Bestšastnõi, F.G. ja M.R. igaüks 1/3 talumaa osas. Lohusuu Vallavalitsuse 2. oktoobri 1997. a korraldusega nr 154-k kompenseeriti M.R. kogu tema nõudeõiguse osa. Lohusuu Vallavalitsuse 25. oktoobri 2000. a korraldusega nr 191-k tagastati F.G. omandusse Lohusuu nr 236, 238 ja 238A arvelt kokku 3,62 ha F. maaüksusena. Lohusuu Vallavalitsuse 25. oktoobri 2000. a korraldusega nr 197-k kompenseeriti F.G. le 1,479 ha.

Lohusuu Vallavalitsuse 7. veebruari 2013. a korraldusega nr 28 tagastati Lohusuu vallas

15 858 m2 suurune maa-ala G. Bestšastnõile ühe katastriüksusena XXX vastavalt Lohusuu Vallavalitsuse 7. märtsi 2011. a otsusele nr 4 „Lohusuu valla Peipsi järve äärse rannaala üldplaneeringu kehtestamine“.

Lohusuu Vallavalitsuse 16. aprilli 2013. a korraldusega nr 64 parandati korralduses nr 28 esinenud ebatäpsused ja puudused.

2. N. Lüter esitas 06.06.2013 Tartu Halduskohtule kaebuse nimetatud korralduste tühistamiseks, kuna need takistavad N. Lüteril maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud ning õigusaktidega lubatud suuruses maa erastamist XXX asuva elamu juurde. Koos kaebusega esitas N. Lüter esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus XXX kinnistu (katastritunnus XXX ) kohta avatud kinnistusraamatu registriosasse number XXX kanda märge, mille kohaselt keelatakse kinnistu võõrandamine ja koormamine piiratud asjaõigustega ning muude kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega ja keelatakse teostada kinnistul XXX mistahes toiminguid või välja anda nimetatud kinnistuga seotud lubasid. Esialgse õiguskaitse taotluse kohaselt:

2.1. Olukorras, kus kohtumenetluse ajal otsustab kinnisasja omanik selle kas võõrandada või koormata piiratud asjaõiguste või muude kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega või rajab sinna mistahes objekti, võib muutuda võimaliku kohtu poolt kaebaja kasuks tehtava otsuse järel võimatuks ebaseaduslikult tagastatud maa ostueesõigusega erastamine kaebajale.

2.2. Juhul kui kaebajal tekib võimalus hetkel XXX kinnistuna tagastatud maa ostueesõigusega erastamiseks, peab ta asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 10 lg 5 kohaselt hakkama taotlema igalt puudutatud isikult kande parandamiseks nõusolekut. Sellise nõusoleku saamine kohtumenetluseta ei ole eluliselt usutav. Seega on kaebajal enda õiguste kaitse muutnud ebaproportsionaalselt koormavaks.

2.3. Kolmas isik on käitunud pahaukselt, kuna ta on taotlenud temale mittekuuluva maa tagastamist ligi viis aastat hiljem pärast seda, kui 18. aprilli 2007. a korraldusega tagastati talle kogu endiste kinnistute Lohusuu 236, 238 ja 238A maa arvel tagastamisele kuuluv maa.

3. Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2014. a määrusega jäeti N. Lüteri esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Määruse kohaselt:

3.1. Tiheasustuses paikneva maareformi seaduse (MaaRS) § 7 lg-s 1 nimetatud mistahes ehitise puhul erastatakse maad ostueesõigusega vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maana ehk krundina, kusjuures taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurus ei ole oluline ega kohalikule omavalitsusele siduv. Taotluses märgitava erastamiseks taotletava maa suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda MaaRS § 6 lg-st 33 ning arvestada ka planeeringu ja maakorralduse nõuetega, ehitise kasutusotstarbe, maa-alal paiknemise, otstarbekuse ja muude asjaoludega.

3.2. MaaRS § 40 lg 1 sätestab, et avaldusi maa ostueesõigusega erastamiseks võetakse vastu kuni 31. detsembrini 2003, kui seadusest ei tulene varasem tähtaeg. Varasem tähtaeg maa ostueesõigusega erastamise avalduste esitamiseks tuleneb 30. novembril 1997 jõustunud maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seadusest maareformi seaduse rakendamise kohta (MaaRSMS) § 14 lg-st 2, mille kohaselt tuleb isikul, kellel maareformi seaduse alusel on õigus maad ostueesõigusega erastada ja kes ei ole vastavat avaldust esitanud, see esitada hiljemalt 1998. a 1. jaanuariks. MaaRSMS § 14 lg-s 22 sätestatab, et kui ehitis omandatakse pärast 1998. a 1. jaanuari vallasasjana ja ehitise võõrandaja oli hiljemalt 1. jaanuariks 1998 esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, jääb ehitise võõrandaja poolt 1998. a 1. jaanuariks esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus kehtima ka ehitise uue omaniku suhtes. Kaebaja esitas kohtule

29. jaanuaril 2014 täiendava tõendina 28. augusti 2008. a enampakkumise akti, millega

N. Lüterile müüdi ehitis (elamu) asukohaga XXX , Lohusuu ning mis tõendab N. Lüteri omandiõigust kõnealusele ehitisele. Maatüki üks eelmistest omanikest H.R. esitas

16. detsembril 1997 seaduses sätestatud tähtaja jooksul avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 0,35 ha ulatuses. Lohusuu valla maakorraldaja on 27. septembril 1999 koostanud

XXX piiride kulgemise ettepaneku (asendiplaan M1:500), millelt graafiliselt mõõdetuna on erastatava maa suuruseks 550m2 ja millega nõustumist on maa erastaja H.R. oma allkirjaga ka kinnitanud. Hiljem on ta sellele tuginenud ka Lohusuu vallavalitsusele 2. augustil 2000 esitatud avalduses. Kuna H.R. esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse seaduses sätestatud tähtaja jooksul, kohaldub antud asjas MaaRSMS § 14 lg 22.

3.3. Tallinna Halduskohtu menetluses on haldusasi nr 3-14-50083, milles kaebaja on vaidlustanud Vabariigi Valitsuse 14. novembri 2013. a korraldust nr 479, millega anti Lohusuu valla munitsipaalomandisse kohaliku omavalitsuse üksuse ülesannete täitmiseks ja arenguks vajaliku maana Lohusuu alevikus asuv XXX maaüksus avalikult kasutatava juurepääsutee tagamiseks, mis on vajalik kohalike inimeste pääsemiseks Peipsi järvele. Vaidlust ei ole selles, et XXX eraldab kolmandale isikule tagastatud XXX kinnistut ja vaidlusalust XXX maatükki, millel asub kaebajale kuuluv ehitis (ehitisregistri koodiga 102031343). Haldusasja toimiku järgi ei ole tõendanud, et temale väidetavalt kuuluv elamu asuks mõnel endiste talumaade Lohusuu nr 236, 238 või 238A lahustükil, vaid vastupidi, kuivõrd kaebaja on sõnaselgelt väitnud, et temale väidetavalt kuuluv elamu asub tagastatud XXX vahetus läheduses, siis ei saa Järve tee tagastamine G. Bestšastnõile rikkuda väidetavalt kaebaja õigusi. Seega ei asu kaebaja ehitis tagastamistaotlusega õigusvastaselt võõrandatud maal. Kuivõrd kaebajal puudub puutumus tagastatud õigusvastaselt võõrandatud maaga, puudub kaebajal ka esialgse õiguskaitse vajadus.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. N. Lüter esitas määruskaebuse, milles palus Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2014. a määruse tühistada ning kohaldada esialgset õiguskaitset. Määruskaebuse põhjendused:

4.1. Tartu Halduskohus on ekslikult leidnud, et kaebuse eduväljavaated on kaheldavad. Sellele järeldusele on halduskohus jõudnud tuginedes üksnes kaasatud haldusorgani selgitustele. Kaebaja esitatud väited on sootuks tähelepanuta jäetud.

4.2. XXX elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise kohta on esitatud kolm taotlust kolme erineva elamu omaniku poolt. Esimene taotlus on esitatud 1997. a ning soovitud ostueesõigusega erastatava maa suuruseks on märgitud 0,35 ha. XXX üle-eelmine omanik esitas 2004. a taotluse maa ostueesõigusega erastamise kohta kokku 5 ha ulatuses. Kinnistu eelmine omanik esitas 2006. a taotluse elamu juurde kuuluva maa erastamiseks kogupindalaga 5 ha. Lohusuu Vallavalitus ei ole nimetatud taotlusi menetlenud, kuigi taotlused on haldusorgan kätte saanud. Kuna vastav menetlus on siiani läbi viimata ja seetõttu ka lõppemata, on rikutud kaebaja õigust heale haldusele. Vastava rikkumise olemasolu peaks kaasa tooma esialgse õiguskaitse taotuse rahuldamise.

4.3. Esialgse abinõu kohaldamata jätmine toob kaebaja jaoks kaasa pöördumatute ja negatiivsete tagajärgede tekke. Kolmas isik on alustanud XXX kinnistul ulatuslikke töid. Muuhulgas on alustatud ehitustöödega.

4.4. Isegi kui nõustuda halduskohtu seisukohaga, et maa ostueesõigusega erastamise suuruse aluseks tuleb võtta H.R. 1997. a esitatud taotlus maa ostueesõigusega erastamise kohta, on

N. Lüteril õigus vähemalt 0,35 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamisele. XXX (endise aadressiga XXX ) ehitise omanikku saab lugeda vähemasti 0,35 ha suurusest ostueesõigusega erastamise nõudest loobunuks, kui sellest väiksemas suuruses maa erastamine on otsustatud vallavalitsuse korraldusega ning seda korraldust ei ole vaidlustatud. Sellist korraldust Lohusuu Vallavalitsus vastu võtnud ei ole. Kaebuse lisast T4 nähtub, et 2007. a on maamõõtja teostanud XXX (praeguse aadressiga XXX ) mõõtmise ning koostanud plaani. Kaebuse lisast T4 nähtub üheselt, et kaebaja elamu juurde maa ostueesõigusega erastatava maa suurus ning paiknemine on määratud selliselt, et see hõlmab ka vaidlustatud korraldustega tagastatud õigusvastaselt võõrandatud maad (st XXX kinnistut). Seega on kaebajal vaieldamatult puutumus XXX kinnistuga. Mitte ühestki asjaomasest õigusaktist ei tulene kohustust, et

XXX juurde erastatav maa tuleb määrata selle endise kinnisasja maa arvelt, millel elamu asub. Veelgi enam, kuna ei ole teada, kus asusid endiste kinnistute nr 236, 238 ja 238A nn lahustükid, ei saa ka väita, et XXX elamu ei asunud nimetatud endistel kinnistutel.

4.5. Halduskohus ei ole hinnanud, kas esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine saaks riivata kolmanda isiku õigusi. Kaebaja hinnangul kolmanda isiku õiguste riive puudub, kuna puudusid alused kolmandale isikule XXX õiguspäraseks tagastamiseks. Endiste kinnistute nr 236, 238 ja 238A tagastamisel viidi läbi ümberkruntimine MaaRS § 6 lg 1 kohaselt. Ümberkruntimiskava ei näinud ette XXX tagastamist.

4.6. Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et maa ostueesõigusega erastamise taotluses märgitud maa suurus ei ole kohalikule omavalitsusele siduv. Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ p 7 kohaselt ei ole maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust esitajal õigus muuta. Kohalik omavalitsus võib avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ja otstarbekusest tulenevalt. Käesolevas vaidluses nimetatud eeldusi ostueesõigusega erastatava maa suuruse muutmiseks ei esine.

5. Lohusuu valla vastuses määruskaebusele leitakse, et määruskaebuses tuleb jätta rahuldamata ning et esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ei ole alust. Vastuse põhjendused:

5.1. Halduskohus leidis põhjendatult, et kaebusel puuduvad eduväljavaated. Nimetatud aspekti analüüsimine esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel on nõutav.

5.2. Viide hea haldustava rikkumisele ei ole asjakohane, kuna kaebaja on vaidlustanud vastustaja korraldusi, mitte viivitust maa ostueesõigusega erastamise taotluse lahendamisel.

5.3. Halduskohus on õigesti leidnud, et kaebajal puudub puutumus vaidlustatud korraldustes märgitud maaga, seega ei saa maa tagastamine rikkuda kaebaja õigusi.

5.4. Kaebajale maa erastamise õiguse tuvastamisel tuleb lähtuda H.R. esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusest, milles on erastamiseks taotletava maatüki suurusena märgitud 0,35 ha. Õige ei ole kaebaja väide, et seega tuleks eeldada, et kaebajal on õigus vähemalt 0,35 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamisele. MaaRS § 221 lg 1 kohaselt võib ostueesõigusega maad erastada MaaRS §-des 7, 8 ja 10 sätestatud ulatuses, kui MaaRS §-st 221 ei tulene teisiti. MaaRS 221 sätestab, et erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 lg-des 5 ja 51 sätestatud alustel. Maareformi seaduse kohaselt on ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramine kohaliku omavalituse ainupädevuses. Kohalik omavalitsus lähtub teenindamiseks vajaliku maa suuruse määramisel MaaRS § 6 lg 33 ja Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määruse nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ nõuetest. Tallinna Ringkonnakohus on 11. aprilli 2011. a otsuses haldusasjas nr 3-08-719 leidnud, et määruse nr 144 p-st 7 ei tulene vallavalitsuse jaoks keeldu võimaldada maad erastada avalduses märgitust väiksemas ulatuses.

5.5. Halduskohus tuvastas õigesti, et maakorraldaja 27. septembril 1999 koostatud XXX piiride kulgemise ettepanekut on H.R. tunnustanud ja sellele tuginenud ka 2. augustil 2000. a Lohusuu Vallavalitsusel esitatud avalduses. Plaanilt on näha, et piiride kulgemise ettepanekuga hõlmatud maa ei ulatu kolmandale isikule tagastatud maani. Seega ei ole kaebajal puutumust maaga, mis tagastati kolmandale isikule kaevatavate haldusaktidega.

5.6. Kuigi puudub korraldus, millega oleks enne maa tagastamist määratud kindlaks ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid, omaks nimetatud rikkumine tähtsust üksnes juhul, kui kaebajal oleks õigus erastada maad, mis on õigustatud subjektile tagastatud.

5.7. Riigikohus on 15. detsembri 2009. a otsuses nr 3-3-1-82-09 selgitanud, et ehitise omanike vahetumine ei saa olla selline õiguslik või faktiline asjaolu, mis annaks aluse erastamist võimaldavat haldusakti kehtetuks tunnistada. MaaRSMS § 14 lg-st 22 järeldub, et ehitise varasema omaniku erastamisavaldus jääb kehtima ka uue omaniku suhtes, millest tulenevalt lähevad uuele omanikule üle ka erastamise eeltoimingutest tulenevad õigused ja kohustused. See tähendab, et ehitise uutele omanikele läks erastamise õigus üle 27. septembril 1999. a koostatud XXX krundi piiride kulgemise ettepanekus toodud piirides, mida H.R. on aktsepteerinud. Tähtsust ei oma, et 15. oktoobril 2007 on Lohusuu valla maakorraldajaehitusnõunik koostanud ja allkirjastanud XXX asendiplaani, millele on kantud XXX elamu juurde moodustatava katastriüksuse piiriettepanek, mille alusel väljastas katastripidaja 30. oktoobril 2007 maamõõtjale mõõdistamise lähteülesande AT0710300031, mille kohaselt on moodustatava maaüksuse suurus 4510 m2 ja mille piirid kattuvad osaliselt tagastatud maa piiridega. Nimetatud dokumente ei ole erastamise õigustatud subjekt allkirjastanud, millest järeldub, et kaebaja ei ole nõustunud määratud piiridega. Kaebaja ei ole tõendanud, et katastriüksuse moodustamine nimetatud dokumentide alusel oleks algatatud või lõpule viidud.

5.8. Esialgse õiguskaitse taotluse menetlemisel ei pidanud kohus lahendama küsimust, kas õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine kolmandale isikule toimus õiguspäraselt. Kuna kaebajal ei ole õigust erastada maad tagastatud maa arvelt, ei saa kaebaja õigused menetluse kestel halveneda, mistõttu puudub alus ja vajadus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Esialgse õiguskaitse kohaldamine olukorras, kus kaebust tuleb pidada perspektiivituks, tooks kaasa kolmanda isiku õiguste ebaproportsionaalse riive, kuna kolmandal isikul eksisteerib ilmselgelt põhjendatud huvi tagastatud kinnistut kasutada ja käsutada.

6. Maa-ameti vastuses N. Lüteri määruskaebusele leitakse, et Tartu Halduskohus jättis põhjendatult N. Lüteri esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Vastuse põhjendused:

6.1. Tallinna Halduskohtu menetluses on kaebus haldusasjas nr 3-14-50083, milles N. Lüter on vaidlustanud Vabariigi Valitsuse 14. novembri 2013. a korralduse nr 479 „Maa munitsipaalomandisse andmine“, millega anti Lohusuu valla munitsipaalomandisse kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks ja arenguks vajaliku maana Ida-Viru maakonnas Lohusuu vallas Lohusuu alevikus asuv 1060 m2 suurune transpordimaa sihtotstarbega XXX maaüksus avalikult kasutatavalt kasutatava juurdepääsutee rajamiseks, mis on vajalik kohalike inimeste pääsemiseks Peipsi järvele. XXX katastriüksus eraldab teineteisest XXX kinnistut ning XXX (endine XXX ), millel asub kaebajale kuuluv elamu.

6.2. MaaRS §-st 20, § 6 lg 2 p-st 3, §-st 22 ja AÕSRS §-st 13 järeldub, et maa ostueesõigusega erastamine on maa tagastamise ja maa munitsipaalomandisse andmise ees eelistatud üksnes juhul, kui tagasitaotletaval või munitsipaalomandisse andmiseks taotletaval maal asuvad maa ostueesõigusega erastamist taotlevale isikule kuuluvad ja maa ostueesõigusega erastamist võimaldavad ehitised.

6.3. Ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramisel tuleb lähtuda MaaRS §-dest 221, 7, 8, 9 ja 10. Tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 lg-des 5 ja 51 sätestatud alustel. MaaRS § 6 lg 33 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Analoogne regulatsioon tuleneb Vabariigi Valitsuse määruse nr 144 p-st 4. Kui maale on esitatud tagastamise taotlus, tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtuda maaüksuse õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest.

6.4. Kuivõrd maareformi seaduse kohaselt on krundi ning ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiride ja suuruse määramine kohaliku omavalitsuse ainupädevuses, ei ole taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurus määrava tähendusega ega kohalikule omavalitsusele ka siduv, sest taotlejale ei ole õigusaktidega antud õigust määrata kindlaks maa suurust ja piire.

6.5. Kuna XXX kinnistu endised omanikud on esitanud maa erastamiseks kokku kolm avaldust, tuleb avalduste paljususe korral juhinduda Vabariigi Valitsuse määruse nr 267 p 13 ls-st 3, mis sätestab, et kui isik on esitanud sama ehitise juures maa ostueesõigusega erastamiseks mitu avaldust, lähtutakse erastatava maa suuruse ja piiride määramisel viimasest enne 1. jaanuari 1998 esitatud avaldusest. Samas sätestab määrus nr 267 p 7 ls 2 juba alates

14. maist 1998 maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suuruse muutmise keelu ning kehtib alates 9. märtsist 2000 sõnastuses, mille kohaselt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindaala suurust ei ole avalduse esitajal õigus muuta. Alates 2. märtsist 2007 kehtestati määruse nr 267 p 7 ls 3, mille kohaselt kohalik omavalitsus võib avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt.

6.6. Käesolevas asjas on oluline, et Lohusuu Vallavalitsus on vastu võtnud H.R.

16. detsembril 1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, milles on erastamiseks taotletava maatüki suuruseks märgitud 0,35 ha ning tema avaldust on vallavalitsus ka menetlenud. 27. septembril 1999 koostatud XXX piiride kulgemise ettepanekust nähtub graafiliselt mõõdetuna erastatava maa suuruseks olevat ca 550 m2, millega nõustumist kinnitab H.R. allkiri. Kuivõrd nii 6. oktoobril 1969 koostatud õue-aiamaa nr 2 skeemil,

9. oktoobril 1997 koostatud XXX krundi plaanil kui ka 1996. a septembris koostatud XXX katastriüksuse plaanil on XXX krundi piire ja suurust ning ruumikuju läbi aastate sarnaselt kujutatud, saab asuda seisukohale, et Lohusuu vald on ka 27. septembril 1999 koostatud XXX krundi piiride kulgemise ettepaneku tegemisel lähtunud krundi senisest suurusest ja piiridest ning pidanud sellise maa ostueesõigusega erastamist otstarbekaks ja võimalikuks. Seega on kaebajal õigus nõuda, et talle erastatakse ostueesõigusega XXX (endine XXX ) asuva elamu krunt 0,05 ha ulatuses.

6.7. MaaRS § 23 lg 2 saaks kohaldada ainult juhul, kui kaebajale kuuluv elamu oleks asunud tagastamisele kuulunud XXX või munitsipaalomandisse antud XXX maaüksusel. Kuivõrd kaebaja ei ole väitnud ega tõendanud, et temale kuuluv elamu asuks mõnel endiste talumaade Lohusuu nr 236, 238 ja 238A lahustükil või munitsipaalomandisse antud XXX maaüksusel, vaid vastupidi, kuivõrd kaebaja on sõnaselgelt kinnitanud, et temale kuuluv elamu asub tagastatud XXX vahetus läheduses, siis ei saa XXX tagastamine G. Bestšastnõile ega XXX maaüksuse andmine Lohusuu valla munitsipaalomandisse rikkuda kaebaja õigusi.

6.8. Kaebaja ei ole esitanud mitte ühtegi dokumenti, millest nähtuks, millal on 2007. a koostatud piiride kulgemise ettepanek talle kätte antud või saadetud ning kas üldse on ja kui on, siis millal on kaebaja piiride kulgemise ettepaneku alusel tellinud maamõõtjalt katastriüksuse moodustamise tööd, mistõttu ei ole võimalik tuvastada, kas katastriüksuse moodustamine on rakendusaktides sätestatud korras algatatud või mitte. Kuivõrd piiriprotokoll on katastriüksuse plaani lahutamatu lisa ning kuivõrd piiriprotokoll on õigustatud isiku poolt jäetud allkirjastamata, saab seda tõlgendada selliselt, et õigustatud isik ei ole nõustunud maamõõtja poolt määratud ja tähistatud piiridega looduses. Kuna erastatava maa täpne suurus sõltub otseselt ja ainult määratud piiridest, ei saanud maamõõtja katastriüksuse moodustamist lõpule viia ega esitada katastriüksuse moodustamise toimikut kohalikule omavalitsusele, kes Vabariigi Valitsuse määruse nr 267 p 131 ja p 15 kohaselt peab oma otsuses fikseerima maa erastamise seisukohalt olulised tingimused, sh määrama kindlaks erastatava maa täpse suuruse, asukoha ja sihtotstarbe ning märkima maa ostueesõigusega erastamise õigusliku aluse koos viitega maareformi seaduse vastavatele sätetele. Seega jäid XXX maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud lõpule viimata kaebajast olenevatel põhjustel, eeldatavasti tema tegevusetuse tagajärjel.

6.9. Kolmas isik ei ole XXX kinnistul ehitustöid alustanud. Juuritud on ainult võsa ja roostikku, teostatud on ka setete eemaldamine ja pinnase tasandamine, milleks on olemas Keskkonnaameti Viru regiooni 30. oktoobri 2013. a kooskõlastus nr V 14-4/13/22737-2 „Peipsi järve ranna puhastamine Lohusuu vallas“.

7. G. Beštšastnõi vastuses N. Lüteri määruskaebusele leitakse, et määruskaebuse rahuldamiseks ei ole alust. Vastuse põhjendused:

7.1. Halduskohus on määrust tehes kaalunud asjaosaliste seisukohti ning hinnanud asjakohaseid tõendeid ning leidnud põhjendatult, et esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ei ole alust. Kaebust tuleb lugeda perspektiivituks, kuna korraldustega tagastatud maal (XXX ) ei paikne kaebajale kuuluvaid ehitisi, need asuvad hoopiski tagastatud maaga külgneval maatükil, mida eraldab teineteisest munitsipaalomandis olev XXX kinnistu. Seega on maa ostueesõigusega erastamine külgneva tagastatud maa arvelt välistatud.

7.2. Kaebusest ja sellele lisatud dokumentaalsetest tõenditest ei nähtu, millisel alusel ja millal on kaebaja XXX elamu omandanud ning millisele õiguslikule alusele tuginedes ta väidab, et tal on õigus maad ostueesõigusega erastada.

7.3. Käesolevas menetlusstaadiumis ei ole kohtul võimalik asuda seisukohale, kas Lohusuu Vallavalitsus on rikkunud head haldustava.

7.4. Kolmandale isikule tagastatud maa kuulus varasemalt tema esivanematele, kõik toimingud seoses selle maa tagastamismenetlusega on läbi viidud ettenähtud korras ja ajal.

7.5. Esialgse õiguskaitse kohaldamine võib kolmandale isikule kaasa tuua märkimisväärseid kahjusid, kuna sel juhul tuleks ehitustööd peatada. Sisuliselt puudutaks kaebaja poolt nõutav maa kõigest 15% kolmandale isikule kuuluvast maast. Seega oleks XXX kinnistu osas kinnistusraamatusse märke kandmine ja ehitustööde peatamine ebaproportsionaalne kolmanda isiku suhtes ning teda puudutav õigusriive oleks märkimisväärselt suurem kaebaja võimalikust kahjust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

9. HKMS § 249 lg 1 ls 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Riigikohtu halduskolleegiumi praktika kohaselt kohaldatakse esialgset õiguskaitset siis, kui on kahjuliku tagajärje saabumise oht, kaebus ei ole ilmselgelt perspektiivitu ning haldusakti tagasitäitmine ei ole võimalik või tagajärgede kõrvaldamine pole mõistlik (vt Riigikohtu halduskolleegiumi

22.11.2004. a määrus nr 3-3-1-76-04, p 6). Lisaks tuleb HKMS § 249 lg 3 järgi esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestada ka avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hinnata kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi.

10. N. Lüter on halduskohtule esitanud kaebuse, milles vaidlustab Lohusuu valla korraldusi, millega XXX tagastati maa tagastamise õigustatud subjektile G. Bestšastnõile. N. Lüter leiab, et tal on maa ostueesõigusega erastamise õigus kolmandale isikule tagastatud maa arvelt, mistõttu on tema õiguste kaitseks tarvilik kohaldada esialgset õiguskaitset, mis seisneks XXX kinnistu (katastritunnus XXX ) kohta avatud kinnistusraamatu registriosasse number XXX märke kandmises, mille kohaselt keelatakse kinnistu võõrandamine ja koormamine piiratud asjaõigustega ning muude kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega ja keelatakse teostada kinnistul XXX mistahes toiminguid või välja anda nimetatud kinnistuga seotud lubasid.

11. Senise menetluse vältel on vastustaja ja kaasatud haldusorgan leidnud, et kaebust ei saa pidada perspektiivikaks, kuna kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda tema nimetatud ulatuses maa ostueesõigusega erastamist kolmanda isiku maa arvelt. Nimetatud seisukohaga nõustus esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmisel ka halduskohus. Väite kinnituseks on viidatud eelkõige XXX (endine XXX ) varasema omaniku H.R. 16. detsembril 1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusele, milles viimane avaldas soovi maa ostueesõigusega erastamiseks 0,35 ha ulatuses (tl 48 ja 48p). 27. septembril 1999 koostas Lohusuu valla maakorraldaja XXX piiride kulgemise ettepaneku, millelt nähtub nii maakorraldaja kui ka H.R. allkiri, millest järeldub H.R. nõustumine tehtud piiriettepanekuga (tl 67). Lisaks on H.R. oma nõustumust avaldanud ka 2. augustil 2000 esitatud avalduses, milles ta soovis enda nimele maa-ala vormistamist, mis nähtub koostatud piiride kulgemise ettepanekust (tl 67p).

12. XXX kinnistuga seonduvalt on maa ostueesõigusega erastamise avaldused esitatud ka 14. juunil 2004 (tl 22p) ning 23. veebruaril 2006 (tl 23p). Mainitud avaldustes on maa ostueesõigusega erastamist soovitud 5 ha ulatuses. Kuna ühe kinnistu osas on esitatud mitu avaldust, tuleb sellisel juhul lähtuda MaaRSMS § 14 lg-st 22 ja Vabariigi Valitsuse määruse nr 267 p 13 ls-st 3, mis sätestab, et kui isik on esitanud sama ehitise juures maa ostueesõigusega erastamiseks mitu avaldust, lähtutakse erastatava maa suuruse ja piiride määramisel viimasest enne 1. jaanuari 1998 esitatud avaldusest. Samas sätestab määrus nr 267 p 7 ls 2 juba alates 14. maist 1998 maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suuruse muutmise keelu ning kehtib alates 9. märtsist 2000 sõnastuses, mille kohaselt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindaala suurust ei ole avalduse esitajal õigus muuta. Alates 2. märtsist 2007 kehtestati määruse nr 267 p 7 ls 3, mille kohaselt kohalik omavalitsus võib avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt. Kuna H.R. oli maa ostueesõigusega erastamiseks avalduse esitanud lähtudes MaaRSMS § 14 lg 2 regulatsioonist, mis sätestab varasema tähtaja MaaRS § 40 lg-s 1 nimetatud tähtaegadest, ei saanud isikutel hiljem esitatud avalduste alusel tekkida õiguspärast ootust, et neile toimub maa ostueesõigusega erastamine suuremas ulatuses kui see, mis oli märgitud H.R. poolt esitatud avalduses.

Toodud sätetest järeldub, et kui endine omanik on juba esitanud ostueesõigusega erastamise avalduse, kehtib see ka järgnevate omanike suhtes, st neil ei ole kohustust uut avaldust esitada. Ühtlasi järeldub nimetatud regulatsioonist, et kehtima peaks jääma ka esimeses avalduses näidatud maa-ala suurus ja piiride ulatus. Siinkohal tuleb märkida, et ringkonnakohtu hinnangul ei ole taotleja avalduses näidatud soovitud maa-ala suurusel siduvat iseloomu otsust langetava haldusorgani jaoks. MaaRS § 221 lg 6 ja Vabariigi Valitsuse määrus nr 144 p 4 annavad kohalikule omavalitsusele siinkohal ulatusliku hindamisruumi ning kaalutlusõiguse (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 29. märtsi 2006. a otsus nr 3-3-1-81-05, p 11). Siduva iseloomu jaatamine tooks kaasa absurdse olukorra, kus isikud hakkaksid neile kuuluva ehitise juurde taotlema maad ulatuses, mis ei haaku kuidagi varasemalt kehtinud olukorraga ega maa otstarbeka majandamise põhimõtetega. Lisaks kaasuksid taolise võimaluse olemasoluga teravad konfliktid puudutatud kinnistute omanike vahel. Eriti kehtib see tiheasustusega alade osas. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kaebaja ja kolmanda isiku kinnistud asuvad tiheasustusega alal.

13. Seega tuleks ringkonnakohtu hinnangul analüüsida seda, milline maa on ajalooliselt kuulunud XXX elamu juurde, st kui suur on elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Kuigi elamu omanikul on MaaRS § 221 lg-test 1 ja 6 ning § 7 lg-test 5 ja 51 tulenevalt õigus üldjuhul erastada kogu tema õiguspärases kasutuses olev maa, ei ole see õigus absoluutne ning teatud tingimuste esinemisel võidakse isikule erastada ka vähem maad, kui tema senises õiguspärases kasutuses on olnud (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 12. novembri 2007. a otsus nr 3-3-1-57-07, p 11). Isikul puudub subjektiivne õigus nõuda tema senises õiguspärases kasutuses mitteoleva maa talle ostueesõigusega erastamist (vt Riigikohtu halduskolleegiumi

12. novembri 2007. a otsus nr 3-3-1-57-07, p 16).

14. Õue-aiamaa nr 2 skeemil (koostatud 6. oktoobril 1969; määruskaebemenetluses esitatud Maa-ameti vastuse lisa nr 14) on kujutatud H.R. le kuuluv elamu ja selle juurde kuuluv maa 0,05 ha. Asjas esitatud materjalidest nähtub, et 9. oktoobri 1997. a XXX (praegune XXX ; määruskaebemenetluses esitatud Maa-ameti vastuse lisa nr 10) krundi plaani kohaselt on selle pindala ca 0,05 ha. Ka 1996. a septembris koostatud XXX katastriüksuse plaanil kujutatu kohaselt on XXX (praegune XXX ) kinnistu pindala ca 0,05 ha (määruskaebemenetluses esitatud Maa-ameti vastuse lisa nr 12). Nimetatud katastriüksuse plaani juurde kuuluva piiriprotokolli kohaselt võttis XXX piiride kättenäitamisest osa ka H.R. , kelle allkiri nähtub

27. septembri 1996. a piiriprotokollist (määruskaebemenetluses esitatud Maa-ameti vastuse lisa nr 13). Analoogne maa-ala kujutamine nähtub ka 27. septembri 1999. a piiride kulgemise ettepanekust (tl 67). Seetõttu järeldub asjas esitatud materjalidest pigem see, et kaebajale ei saaks ostueesõigusega maad kolmanda isiku kinnistu arvelt erastada. Kuna kinnistu kuulub tiheasustuse alale, tuleb erastatava maa piiride ja ulatuse määramisel lähtuda MaaRS § 7 lgdest 5 ja 51 ning Vabariigi Valitsuse määruse nr 144 p-st 4. Kaebajale kuuluva maa piiride ja suuruse kindlaksmääramisel on õigustatud lähtuda XXX kohta varasemalt koostatud dokumentidest ning hoone juurde märgitud maa-ala piiridest ja ulatusest. Selline lähenemine oleks enam kooskõlas ka MaaRS § 7 lg-dega 5 ja 51.

15. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et käesoleval juhul ei kohaldu MaaRS § 23 lg 2, mis sätestab, et õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine otsustatakse pärast seda, kui vallavõi linnavalitsuse korraldusega on ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määratud. Käesoleval juhul ei ole kinnitust leidnud, et maa ostueesõigusega erastamist võimaldav teisele isikule kuuluv ehitis asuks endisel õigusvastaselt võõrandatud maal, mille tagastamist taotletakse. Sama kehtib ka munitsipaalomandisse antava maa puhul (vt siinkohal

27. septembril 1999 Lohusuu valla maakorraldaja koostatud XXX piiride kulgemise ettepanekut, tl 67; 1996. a septembris maamõõtja koostatud XXX katastriüksuse plaani (määruskaebemenetluses esitatud Maa-ameti vastuse lisa nr 12); 6. oktoobril 1969 koostatud õue-aiamaa nr 2 skeemi (määruskaebemenetluses esitatud Maa-ameti vastuse lisa nr 14). Antud lähenemise õigsust kinnitavad ka MaaRS § 20 lg 1, § 6 lg 2 p 3 ja § 7 lg 1.

16. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et XXX ja XXX kinnistuid eraldab XXX katastriüksus, mis anti Vabariigi Valitsuse 14. novembri 2013. a korraldusega nr 479 „Maa munitsipaalomandisse andmine“ Lohusuu valla munitsipaalomandisse kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks ja arenguks vajaliku maana. Ilmselt saab jaatada avalikku huvi XXX munitsipaalomandisse andmiseks. Iseenesest ei saa ainult ehitise vahetus läheduses kulgev tee takistada ehitise teenindamiseks piisava suurusega maatüki erastamist. Kui ehitisega samal pool teed olevast maast ei piisa teenindusmaaks, ei ole välistatud täiendava maatüki teenindusmaaks määramine ehitist ümbritsevast maast teisel pool teed (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 16. novembri 2006. a otsus nr 3-3-1-78-06, p 14). Samas tuginedes eelpool esitatule, ei leia ringkonnakohus, et kaebaja oleks õigustatud kolmanda isiku kinnisasja arvelt teostama maa ostueesõigusega erastamise õigust. Seda eelkõige lähtudes sellest, et asjaoludest tulenevalt ei ole kaebaja ehitise teenindamiseks vajalik erastada niivõrd suures ulatuses maad, et see hõlmaks ka juba kolmandale isikule tagastatud osa tema kinnisasjast. Kui ei ole ilmselget vajadust juba senises õiguspärases kasutuses olevast maast suurema maa-ala erastamiseks, ei ole millegagi põhjendatud ka see, et munitsipaalomandis olevast teest teisel pool määratakse teenindusmaaks maatükk, mis ei ole otseses ühenduses ehitisega, mille teenindamiseks ta tarvilik on. Sellist tõlgendust toetavad ka MaaRS § 6 lg 33 ja Vabariigi Valitsuse määruse nr 144 p 4 alap 2.

17. Ringkonnakohus nõustub ka vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadega, et esialgse õiguskaitse kohaldamine kaebaja soovitud ulatuses ja viisil kahjustaks ebaproportsionaalselt kolmanda isiku subjektiivseid õigusi, seda eriti olukorras, kus asja materjalidest nähtuvalt ei saa kaebajal esineda õigust, mis võimaldaks tal maa ostueesõigusega erastamist kolmandale isikule tagastatud maa arvelt.

18. Tulenevalt eelnevalt esitatud seisukohtadest jääb N. Lüteri määruskaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 31. jaanuari 2014. a määrus muutmata.

Madis Ernits Tiina Pappel Einar Vene