3-12-2243/48 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Maili Lokk, Madis Ernits, Tiina Pappel Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 25.03.2014, Tartu Haldusasja number 3-12-2243 Haldusasi P.H. , T.H. ja K.H. kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr 32 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Peipsiääre valla apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 05.03.2014 Menetlusosalised Kaebajad P.H. , T.H. ja K.H. , lepinguline esindaja vandeadvokaat Urmas Kiik Vastustaja/apellant Peipsiääre vald, lepinguline esindaja Maia Ploom seaduslik esindaja vallavanem Aleksandr Širokov volitatud esindaja Toomas Pekk Kaasatud haldusorgan Tartu maavanem Volitatud esindaja Tõnu Vesi RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus ning tühistada Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a otsus.

2. Teha P.H. , T.H. ja K.H. kaebuses Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr. 32 p 1 tühistamise nõudes uus otsus, millega jätta P.H. , T.H. ja K.H. kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr. 32 p 1 tühistamiseks rahuldamata ning poolte menetluskulud nende endi kanda.

3. Saata P.H. , T.H. ja K.H. kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr. 32 p 2 tühistamise nõudes arutamiseks tagasi Tartu Halduskohtule.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast, s.o 25.03.2014 arvates (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 18.01.2005 ostsid P.H. , T.H. ja K.H. Peipsiääre vallalt igaüks 1/3 mõttelises osas vallasasjana ehitise (ühekorruseline üksikelamu) XXXXXXX alevikus, Peipsiääre vallas Tartumaal. 15.03.2005 esitasid kaebajad vastustajale avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks neile XXXXXXX alevikus kuuluva ehitise juurde.

2. Peipsiääre Vallavalitsus leidis 23.05.2011. a korralduses nr 32 (tl 40 – 43), et kaebajatele kuuluv elamu XXXXXXX alevikus ei ole kõlblik alaliseks elamiseks ja tegemist on maareformiseaduse (edaspidi MaaRS) § 6 lg 31 kohaselt lagunenud ja kasutusest välja langenud hoonega. Lähtudes sellest anti kaebajatele tähtaeg kuni 01.10.2012 hoone korda tegemiseks ja määrati ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus 0,6 ha.

3. 22.06.2011 esitasid kaebajad vaide (tl 8), taotledes uue korralduse väljaandmist ja 23.05.2011. a korralduse kehtetuks tunnistamist, kuna see rikub kaebajate kui maa erastajate õigusi. 16.09.2011. a kirjaga nr 105 (tl 46 – 48) ei nõustunud Peipsiääre Vallavalitsus vaides esitatud seisukohtadega ja teavitas vaidlustatud korralduse jõusse jäämisest. 17.08.2012 esitas kaebaja P.H. vastustajale pöördumise (tl 7) sooviga saada teada, millal võib asjas oodata ametlikku, kindlate vorminõuete ja õiguslike põhjendustega vaideotsust. 11.09.2012. a korraldusega nr 24 (tl 5 – 6) jäeti P.H. , T.H. ja K.H. vaie rahuldamata.

4. 26.10.2012 esitasid kaebajad kaebuse Tartu Halduskohtusse, paludes Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr 32 tühistamist (tl 2 – 3).

Kaebuses rõhutatakse, et vastustaja müüs 2005. aastal vaidlusalust hoonet kui peremehetut vara enampakkumise korras elamuna. Kaebajate omanduses ei ole hoone seisukord märkimisväärselt muutunud, v. a elamu külge ehitatud abihoone katuse kokkuvajumine lume raskuse all. Pärast ostmist konserveerisid kaebajad elamu, et hoone lagunemist peatada. Kõik elamul esinevad puudused on olemuselt lihtsalt kõrvaldatavad, v.a. abihoone katuse parandamine, mis aga ei sega hoone eluruumide osa kasutamist elamuna. Seetõttu ei vasta vaidlusalune hoone MaaRS § 6 lg-le 31. Kaebajad täpsustasid, et ei soovi elamusse investeerida enne, kui on toimunud maa erastamine. Seega on elamu seisukorra halvenemise üheks olulisemaks põhjuseks vastutaja seitse ja pool aastat kestnud viivitus maa erastamisel.

Kaebuses selgitatakse, et korralduse nr 24 punkt 3.1 on kaebajatele üllatuslik. Kui kaebajaid oleks elamu ostmisel teavitatud vaid 0,6 ha erastamise võimalusest, ei oleks nad kehvas seisukorras peremehetut elamut omandanud. Elamu sai kaebajate poolt omandatud üksnes eeldusel, et sinna juurde on võimalik erastada kuni 50 ha maad.

5. 27.02.2013 toimunud kohtuistungil (tl 66 – 68) taotles vastustaja maavanema menetlusse kaasamist. Kompromissivõimalust pooled ei näinud.

6. Tartu Halduskohus rahuldas 27.02.2013. a otsusega (tl 84 – 87) kaebuse. Kohus järeldas vaidlustatud korraldusest, teistest asjas kogutud tõenditest ja vastustaja esindajate poolt kohtuistungil avaldatust, et vastustaja on vaidlustatud korralduse andnud eesmärgiga välistada kaebajatele kuuluva elamu juurde maa ostueesõigusega erastamine MaaRS § 221 lõikes 2 sätestatud määras ehk kuni 50 ha ulatuses. Vastustaja on tuginenud normidele, mille põhiliseks eesmärgiks on vältida maareformi käigus tagastamisele kuuluva maa ostueesõigusega erastamist. Samas ei nähtu ühestki tõendist, et vaidlustatud korralduse eesmärgiks on maareformi käigus MaaRS §-st 6 tulenevalt õige tagastamisele mittekuuluva maa määratlemine. Kohus leidis, et vaidlusalune korraldus evib eelhaldusakti tunnuseid osas, millega vaidlusalune korraldus määrab kaebajatele ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 0,6 ha.

Tartu Halduskohus asus seisukohale, et vastustaja on kaalutlusotsuse tegemisel eksinud nii seaduse ülimuslikkuse kui ka seaduse reservatsiooni põhimõtete vastu. Vaidlusaluse korralduse õiguslik alus tuleneb MaaRS § 6 lõike 31 teisest lausest, mille kohaselt muuhulgas ei käsitleta ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Vastustaja on küll vaidlustatud korralduses tuvastanud, et kaebajatele kuuluv ehitis vastab lagunenud ehitise tunnustele ning kindlaks teinud, et ehitist ei kasutata elamiseks, kuid korraldusest ei nähtu vastutaja kaalutlusi, miks vaidlusaluse ehitise puhul on tegemist ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitisega.

Vastustaja poolt tuvastatud faktilised asjaolud võivad viidata küll teatud määral ümbrust ja/või maastikupilti kahjustavale ehitisele, sest osa maja katusest on kokku varisenud, kuid ainuüksi neil asjaoludel ei ole kohtul kujunenud veendumust, et tegemist on tunduvalt ümbrust või maastikupilti kahjustava ehitisega. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone katus on kokku varisenud ehitise osas, kus asub laut. Lauda saatusest ei sõltu ehitise vastamine elamu tunnustele. Tartu Halduskohus asus seisukohale, et kõiki MaaRS § 6 lõike 31 teise lause teokooseisus märgitud faktilisi asjaolusid ei esine ning seega ei ole vastustajal alust nimetatud sättele tugineda.

Seetõttu ei saa vastustajal alust olla ka MaaRS § 6 lõike 31 viienda lause kohaldamiseks ehk kaebajatele ehitise teenindamiseks 0,6 ha suuruse vajaliku maa määramiseks. Kohus asus seisukohale, et kuna vastustaja on eksinud seaduse reservatsiooni põhimõtte vastu vaidlustatud haldusakti andmise õigusliku aluse teokoosseisus märgitud faktiliste asjaolude puudumise tõttu, siis on ta eksinud ka seaduse ülimuslikkuse maksiimi vastu, sest ta ei ole õigust kohaldanud õigesti. Kuna vastustaja on otsustamisel jätnud arvestama olulise asjaoluga (kas kaebajatele kuuluva ehitise puhul on tegemist tunduvalt ümbrust või maastikupilti kahjustava ehitisega), on vaidlustatud korralduse puhul tegemist kaalutlusveaga.

Tartu Halduskohus juhtis tähelepanu asjaolule, et kuna kaebajad ei ole taotlenud vastustaja kohustamist vaadata kaebajate 15.03.2005. a avaldus uuesti läbi, piirdub kohus konstateeringuga, et korralduse tühistamisel on vastustajal kaebajate avaldus lahendamata. Maavanema asja kaasamist ei pidanud kohus vajalikuks, sest maavanema arvamus ei aita kaasa asja lahendamisele vastustaja poolt seaduse eiramise tõttu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

7. Peipsiääre vald esitas apellatsioonkaebuse (tl 94 – 102), milles palub halduskohtu otsuse täielikku tühistamist ja asja halduskohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Apellatsioonkaebuse põhjendused:

a) Vastustaja ei nõustu Tartu Halduskohtu väitega, et vaidluses ei kuulu kohaldamisele MaaRS § 6. Maareformi üldpõhimõtete kohaselt määratakse ostueesõigusega erastatava maa ulatus eelkõige tagastamist reguleerivate seadussätete kaudu. MaaRS § 221 lg 1 kohaselt võib ostueesõigusega maad erastada MaaRS §-des 7, 8, 9, 10, 21 ja § 20 lõigetes 11 ja 12 sätestatud ulatuses, kui §-st 221 ei tulene teisiti. Vastustaja leiab, et seega kohaldatakse asjaolude suhtes, mis ei ole reguleeritud maa erastamist reguleerivates sätetes, maa tagastamist reguleerivaid sätteid.

b) Vastustaja rõhutab, et MaaRS § 22 lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna. MaaRS § 6 lg 31 kohaselt ei käsitleta ehitistena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Vastustaja on seisukohal, et antud juhul ei kuulu kaebajatele ehitist, sest hooned on lagunenud ja kasutuskõlbmatud.

c) Vastustaja ei nõustu Tartu Halduskohtu seisukohaga, et Peipsiääre vald pidi esitama ka kaalutlused selle kohta, miks on tegemist tunduvalt ümbrust või maastikupilti kahjustava ehitisega. Riigikohtu 15.12.2004. a otsuse nr 3-3-1-57-04 punktist 14 tuleneb, et kõigi kolme väljatoodud tingimuse (ehitis on lagunenud, ehitis on kasutusest väljalangenud, ehitis kahjustab tunduvalt ümbrust või maastikupilti ) üheaegne esinemine ei ole nõutav. Seega ei ole vaidlustatud otsuses rikutud kaalutlusõigust. Vastustajal on täielik alus MaaRS § 6 lg-le 31 tugineda ka ainult selle põhjendusega, et ehitised on lagunenud. Sisuliselt esinevad siiski kõik eelpool nimetatud tunnused. Vaidlusalused hooned on täiesti lagunenud, tuleohtlikud ja kasutuskõlbmatud ning neid ei ole võimalik elamiskõlbulikuks taastada. Naaberkinnistu asub vaidlusaluste hoonete vahetus läheduses ja naabermajad on silmside kaugusel.

d) Vastustaja selgitab, et tulenevalt MaaRS § 221 lg-st 2 saaksid kaebajad erastada elamu juurde maad kuni 50 ha, kui kaebajatel oleks olemas korras elamu ja elamu ümber oleks nii palju vaba maad. Isegi kui eeldada, et kaebajatel oleks õigus erastada suurem maaosa kui 0,6 ha, ei saa kaebajatele maad erastada rohkem kui 0,6 ha seetõttu, et ainult nii suur maa asub kaebajatele kuuluvate hoonete juures. Seda õiguspärases kasutuses olevat maad ümbritsevad teistele omanikele kuuluvad kinnistud. Kui lähtuda seisukohast, et kaebajatele kuuluvad mingid ehitised, siis MaaRS § 20 lg 11 kohaselt erastatakse nende juurde ainult ehitiste teenindamiseks vajalik maa. Antud juhul võttis kaalutlusotsuse tegemisel vastustaja arvesse ka Eesti Vabariigi (läbi RMK) soovi jätta seni erastamata vaidlusalune maa enda omandisse. Vastustaja palub kohtul asja materjalide juurde võtta ka RMK vastava taotluse. Nimetatud dokumenti ei osanud vastustaja halduskohtule esitada, sest vastustajal puudus juristist esindaja ning halduskohus ei selgitanud asjas tähtsust omavaid asjaolusid.

e) Vastustaja ei nõustu Tartu Halduskohtu seisukohaga, et maavanema kaasamine ei aitaks kaasa asja lahendamisele. Maavanem võib valla poolt väljaantud korraldusi muuta, tühistada jms. Maavanemal on enda kaalutlustest tulenevalt õigus paluda valda korraldusi muuta ja toiminguid uuesti teha. Käesolevas vaidluses on maavanema eest kaalutlenud kohus. Antud juhul võib probleemiks kujuneda asjaolu, et vastustaja määras erastamisele kuuluva maa hulka (juhul, kui elamu oleks taastatud ja elamiskõlbulikuks muudetud) ka ca 4x10 m suuruse kiilu, mis ei vasta katastrimõõdistamise eeskirjadele, mille kohaselt tuleb vältida nurkade, ribade, kiilude jms tekkimist. Maavanem võib asuda seisukohale, et erastatava maa hulgast tuleb vastav kiil välja jätta ja lahendada probleem MaaRS § 312 kohaselt. Seetõttu jääb vastustaja jätkuvalt seisukohale, et asja menetlusse tuleb kaasata ka maavanem. Tartu Halduskohus rikkus maavanema kaasamata jätmisega halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi HKMS) § 199 lg 2 p-i 1.

f) Vastustaja on seisukohal, et kaebajad ostsid lagunenud hooned kavatsuseta neid taastada. Kaebajate tegevuse eesmärgiks on omandada võimalikult odavalt võimalikult suur metsamaa. Oksjonilt maad ostes oleks maa hind oluliselt kallim kui ehitise juurde erastades.

8. Kaebajad paluvad ringkonnakohtule esitatud vastuses apellatsioonkaebusele (tl 119) apellatsioonkaebus rahuldamata jätta. Kaebajate põhjendused:

a) Kaebajad on seisukohal, et MaaRS § 6 lg 31 teine lause on maa tagastamise õigustatud subjekti huvide kaitseks. Seda arusaama kinnitab ka Riigikohtu lahend nr 3-3-1-57-04. Käesolevas asjas ei põhjendatud korralduse andmist maa tagastamise vajadusega. Kaebajad leiavad, et haldusakti andmiseks puudus õiguspärane eesmärk ja seetõttu kuulub korraldus tühistamisele.

b) Kaebajad jäävad oma seisukoha juurde, et nendele kuuluv hoone ei ole nii halvas seisukorras, mis lubaks seda liigitada lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaks ehitiseks. Ehitise täielikult elamiskõlbulikuks muutmine ei nõua kuigi suurt panust, kuid kaebajad ei soovi seda teha enne, kui neile on elamu juurde erastatud MaaRS § 221 lg 2 kohaselt kuni 50 ha maad.

c) Kaebajad leiavad, et apellatsioonkaebuses tuuakse välja täiesti uusi põhjendusi, mis puudutavad maakorralduslikke küsimusi ja RMK soovi jätta maa riigi omandisse. Need väited tuleb jätta tähelepanuta, sest haldusakti andmisel nendele ei tuginetud. Uute ja üllatuslike motiivide juurdelisamine kahjustab ebamõistlikult kaebajate kaebeõigust.

d) Kaebajad nõustuvad Tartu Halduskohtu seisukohaga maavanema menetlusse kaasamata jätmise osas. HKMS § 119 lg 2 p 1 kaitseb isikuid, kelle õigusi ja kohustusi käimasolev kohtuasi võib puudutada. Antud juhul ei kohustanud ega õigustanud kohtulahend kuidagi maavanema institutsiooni erastamise korraldajana või erastamise üle järelevalve teostajana.

9. Tartu Ringkonnakohus kaasas 21.01.2014. a kohtumäärusega (tl 122) menetlusse Tartu maavanema kui vastustaja üle järelvalvet teostava haldusorgani, kellel palus kohtule esitada seisukoht Peipsiääre valla apellatsioonkaebuse osas.

10. Tartu Ringkonnakohtule 21.02.2014 esitatud vastuses asus Tartu maavanem seisukohale, et Peipsiääre valla apellatsioonkaebus tuleks rahuldada. MaaRS § 6 lõigete 3, 31, 32 ja 33 sisuks olevad õigusnormid kuuluvad arvestamisele ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamisel. Ehitise (elamu) juurde maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute käigus tuleb kõrvuti muude asjaoludega kontrollida ka hoone seisukorraga seonduvaid asjaolusid MaaRS § 6 lõike 31 tähenduses – elamu lagunemist, kasutusest väljalangemist ja maastikupildi risustamist. Kõigi nende kolme asjaolu üheaegne esimene ei ole vajalik. Seega ei saa nõustuda halduskohtu etteheidetega, et vallavalitsus ei kaalunud piisavalt maastikupildiga seonduvaid asjaolusid.

Tartu maavanem rõhutab, et vaidlusaluse elumaja krunt ei asu võsastunud heinamaal ega ole eemal püsiasustusest. Elumaja vahetus naabruses on kaks püsielanikega elamut koos kõrvalhoonetega. Seega kujutab vaadeldav ehitis, millest osa on sisse langenud, tõsist keskkonna-, eriti aga tuleohtu. Peipsiääre vallal oli õigus eeldada, et ostjad asuvad ehitist kui mitte kohaselt kasutama, siis vähemalt korrastama. Vallavalitsusel on kohustus ja õigus teha hoone omanikele ettekirjutus otsese ohu likvideerimiseks.

Tartu maavanem selgitab, et õigus esitada avaldus maa erastamiseks ei saa luua õiguskindlust soovitava maa erastamiseks. Kogu erastamisprotsessi vältel peavad olema täidetud kõik maareformi seaduses sätestatud nõuded. Maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemise käigus ilmneb, kas ja millisel määral ning milliste õigusnormide alusel saab lahendada maa erastajate soove. Tartu Halduskohus on eelkõige lähtunud kaebajate motivatsioonist saada erastada maksimaalse suurusega maa. Tartu maavanema hinnangul oleks halduskohus pidanud piirduma hinnangu andmisega sellele, kas vallavalitsuse korralduses esitatud lahendus on õiguspärane.

Maavanema hinnangul ei ole 23.05.2011. a korraldus nr 32 piisavalt argumenteeritud ning kõiki asjaolusid ei ole selgitatud ka kohtuistungil. Rohkem tähelepanu oleks pidanud pöörama sellele, et vaadeldavaks ehitiseks on üks terviklik hoone, millest osa on sisse vajunud ning seega on elamu kasutusest välja langenud. Ehitise praegune seisukord tekitab ohtu ümbrusele, sest siseruumidesse pääs ei ole piisavalt tõkestatud ning hooldamata õuemaal kasvava kulu ja sissevajunud majaosa koristamata puitja katusematerjali tõttu on tuleoht. Nimetatud põhjustel on vastustaja korralduses toodud sisuline lahendus õiguspärane.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb P.H. , T.H. ja K.H. kaebuses Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr. 32 p 1 tühistamise nõudes uue otsuse, millega jätab P.H. , T.H. ja K.H. kaebuse rahuldamata ning poolte menetluskulud nende endi kanda. P.H. , T.H. ja K.H. kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr. 32 p 2 tühistamise nõudes tuleb saata arutamiseks tagasi Tartu Halduskohtule.

12. MaaRS § 6 lg 31 vaidlustatud korralduse andmise ajal ning ka hetkel kehtivas redaktsioonis sätestab: „Teed ning tehnovõrgud ja –rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised käesoleva seaduse tähenduses. Samuti ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 1. lõike punktis 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab käesoleva lõike teises lauses nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.“

13. Halduskohus asus otsuses seisukohale, et MaaRS § 6 lg 31 teise lause teokoosseisus märgitud kõiki faktilisi asjaolusid ei esine, sest isegi kui toetada valla seisukohta, et tegemist on kasutusest väljalangenud ehitisega, ei ole vald esitanud kaalutlusi selle kohta, miks on tegemist tunduvalt ümbrust või maastikupilti kahjustava ehitisega olukorras, kus ehitis asub võsastunud endisel heinamaal ja eemal tiheasustusega külast. Nimetatud asjaolu välistas halduskohtu hinnangul elamu välimusest tuleneva riive intensiivsuse ümbrusele või maastikupildile (otsuse p 17).

14. Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga selles, et halduskohus on MaaRS eelviidatud sätet valesti tõlgendanud. Riigikohus on leidnud, et kõigi MaaRS § 6 lg 31 teises lauses väljatoodud tingimuste – ehitis on lagunenud, ehitis on kasutusest väljalangenud, ehitis kahjustab tunduvalt ümbrust või maastikupilti – üheaegne esinemine ei ole nõutav. Riigikohus leidis ka seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise puhul ei ole oluline, kas see kahjustab ümbrust ja maastikupilti. Vastupidise järelduse korral võiks tekkida olukord, kus maa tagastamist takistaks näiteks maapõues olev täielikult lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitis (torustik) ning seda üksnes põhjusel, et see ei saa objektiivselt kahjustada ümbrust ja maastikupilti (RKHK 15.12.2004. a otsus asjas nr. 3-3-1-57-04, p 14). Seega on MaaRS § 6 lg 31 kohaldamine õigustatud ka ainult juhul, kui ehitis on kas kasutusest väljalangenud või lagunenud.

15. Asjaolu, et vaidlusalune ehitis ei asu tagastamisele kuuluval maal, ei anna alust MaaRS § 6 lg 31 teistsuguseks tõlgendamiseks. MaaRS §-s 2 kirjeldatud eesmärgist, kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks, ei saa järeldada seadusandja soovi, luua võimalus maade ostueesõigusega erastamiseks ehitiste juurde, mis oma seisukorra poolest elamiseks ei kõlba. Vastupidine seisukoht tooks maa ostueesõigusega erastamisel kaasa ehitist faktiliselt maal elamiseks kasutavate isikute ebavõrdse kohtlemise võrreldes nendega, kes kasutavad ostetud ehitist vaid maa omandamise, mitte maal elamise eesmärgil.

16. Halduskohus ei ole selgelt väljendanud, kas tegemist on ühega kolmest eelviidatud MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatud juhtudest. Nimelt leiab halduskohus, et katus on küll kokku varisenud ehitise sellel osal, kus asub laut, kuid lauda osa saatusest ei sõltu ehitise vastamine elamu tunnustele, sest elamu tunnustele vastav ehitis jääb ka pärast korda tegemist elamuks, mitte kasutusest välja langenud ehitiseks (otsuse p 17).

17. Ringkonnakohus leiab, et ehitise tinglik poolitamine lagunemise või kasutusest väljalangemise kontekstis elamuks ja laudaks ei ole MaaRS eesmärgiga kooskõlas. Nimelt sõltub MaaRS § 6 lg 31 järgi ehitise kui terviku seisukorrast see, kas kohalik omavalitsus määrab selle teenindamiseks maa, mida on isikul võimalik erastada pärast ehitise korrastamist või saab isik erastada ehitise juurde maad ostueesõigusega MaaRS §-des 22 ja 221 märgitud korras ja ulatuses. MaaRS ei võimalda isikule kuuluvat hoonet lagunemise või kasutusest väljalangemise alusel poolitada ning poole ehitise juurde määrata teenindusmaad ning teise poole juurde erastada maad ostueesõigusega. Seega ei oma käesolevas vaidluses tähtsust asjaolu, kas vaidlusaluse ehitise katus langes sisse laudaks või elamiseks mõeldud ehitise osal. Kuna kohus kontrollib haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2), ei oma tähtsust ka küsimus sellest, milline oli elamu seisukord selle omandamise ajal. Vaidlust ei ole selle üle, et korralduse andmise aja seisuga oli osal ehitisest katus sisse langenud, ehitis oli nii sisemiselt kui ka väliselt lagunenud ning selle omanikud ei kasutanud seda elamiseks (vt tl-d 11-12, 27-29, 70-72). Seega on vastustaja õigesti leidnud, et tegemist on lagunenud ja kasutusest väljalangenud hoonega, millest tulenevalt oli õiguspärane ka ehitise omanikele selle kordategemiseks tähtaja andmine.

18. MaaRS § 6 lg-st 31 tuleneb, et kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Sama põhimõte on kirjas ka Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määrusega nr.

144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ (edaspidi Kord) punktis 3. Sellisele ehitisele teenindusmaa määramine välistab ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise MaaRS § 22 lg 1 alusel ning §-s 221 sätestatud ulatuses. Kuna ringkonnakohus tegi kindlaks, et vastustaja otsustus, anda elamu omanikele tähtaeg ehitise kordategemiseks, oli seadusega kooskõlas, tuleb seadusega kooskõlas olevaks pidada ka ehitisele teenindamiseks maa määramist.

19. Vastavalt HKMS § 199 lõike 2 p-le 2 võib ringkonnakohus apellatsioonkaebuse ja selle vastuväidete põhjendustest olenemata kohtulahendi tühistada ja saata asja uueks arutamiseks halduskohtule, kui otsust ei ole seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Kaebuses halduskohtule väitsid kaebajad, et nii väikese (0,6 ha) suuruse maatüki erastamisel puuduks neil mõistlik ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Kuna halduskohus asus otsuses seisukohale, et MaaRS § 6 lg 31 ei kuulunud kohaldamisele, ei hinnanud ta ehitise teenindamiseks määratud maa suuruse ja piiride (korralduse p 2) kooskõla seadusega. Ringkonnakohus leiab, et vastav puudus ei ole kõrvaldatav Peipsiääre valla apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ringkonnakohtus ning korralduse p 2 seaduslikkuse kontrollimiseks tuleb saata kaebus halduskohtule vastavas osas uueks arutamiseks. Halduskohtul tuleb kontrollida korralduse p 2 vastavust Korra ning maakorraldusseaduse nõuetega, samuti võib olla vajalik võtta uue asjaoluna arvesse RMK taotlust kaebajate poolt erastamiseks taotletud maa riigi maareservina riigi omandisse jätmiseks. Vastavalt MaaRS § 20 lõikele 1 on sellise taotluse esitamisel maa erastamise eelisõigus selle ostueesõigusega erastamist taotleval füüsilisel isikul, kuid samasugust järeldust ei saa teha füüsilisele isikule kuuluva ehitise juurde teenindusmaa määramisel.

20. Eeltoodust tulenevalt rahuldab ringkonnakohus Peipsiääre valla apellatsioonkaebuse ning teeb P.H. , T.H. ja K.H. kaebuses Peipsiääre Vallavalitsuse 23.05.2011. a korralduse nr. 32 p

1 tühistamiseks uue otsuse, millega jätab P.H. , T.H. ja K.H. kaebuse rahuldamata. Korralduse muus osas (p 2) tühistamise nõudes saadab ringkonnakohus halduskohtule tagasi arutamiseks.

21. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg-st 4 tuleneb, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust. Käesolevaga muudab ringkonnakohus osaliselt halduskohtu lahendit ning saadab osaliselt kaebuse halduskohtule tagasi arutamiseks. Seonduvalt asjas osaliselt uue otsuse tegemisega, millega ringkonnakohus jätab korralduse p 1 tühistamise nõude rahuldamata, ei pea ringkonnakohus võimalikuks Peipsiääre valla taotlust kaebajatelt menetluskulu väljamõistmiseks rahuldada. Riigikohus on korduvalt leidnud, et haldusorganil ei ole küll keelatud halduskohtumenetluses välise õigusabi kasutamine, kuid kohtuasi peab olema reeglina haldusorgani igapäevase põhitegevuse raamidest väljuv, et oleks õigustatud kantud haldusvälise õigusabi teenuse kulude väljamõistmise (vt RKHK lahendid asjades nr. 3-3-1-63-10, 3-3-1-9-10, 3-3-1-52-07, 3-3-1-62-08, 3-3-1-24-07). Kuigi Riigikohtu eelviidatud seisukoht oli antud kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS sätetele tuginedes, on vastav seisukoht kohaldatav ka kehtiva HKMS-i tõlgendamisel. Vastustaja väide, et vald on väike ning oli oma huvide kaitsmiseks sunnitud pöörduma juristi poole, ei ole asjakohane, kuna vaidlustatud korralduse on allkirjastanud ka vallasekretär, kellel peavad kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 55 järgi reeglina olema õigusalased teadmised. Ühtlasi ei välju maa erastamine või teenindusmaa määramine, samuti ehitise korrasoleku kontrollimine valla igapäevase töö raamidest. Seega jäävad vastavas osas menetluskulud poolte endi kanda. Kuna ringkonnakohus ei tee lõplikku lahendit korralduse p 2 tühistamise nõudes, ei otsusta ta vastavas osas ka menetluskulude jaotust.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maili Lokk /allkirjastatud digitaalselt/ Madis Ernits /allkirjastatud digitaalselt/ Tiina Pappel