3-12-1936/113 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Madis Ernits, Agu Timmi ja Tiina Pappel Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 20.03.2014, Tartu Haldusasja number 3-12-1936 Haldusasi OÜ Vaarao kaebus Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.2012. a korralduse nr 545-k tühistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Sillamäe Linnavalitsuse ja OÜ Krunk apellatsioonkaebused Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebaja OÜ Vaarao Vastustaja/apellant Sillamäe Linnavalitsus Kolmas isik/apellant OÜ Krunk, esindajad advokaadid Urmas Ustav ja Margus Reiland RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Sillamäe Linnavalitsuse ning OÜ Krunk apellatsioonkaebused. Tühistada Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a otsus ning saata asi lahendamiseks tagasi Tartu Halduskohtule.

2. Jätta rahuldamata OÜ Krunk taotlus asjas menetluse lõpetamiseks.

3. Tagastada OÜ-le Vaarao apellatsioonkaebustele esitatud vastusele lisatud koopia Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.2012. a korraldusest.

4. Võtta haldusasja toimikusse OÜ Krunk apellatsioonkaebuse lisana esitatud Sillamäe Linnavalitsuse e-kiri koos selles lisanduva detailplaneeringu üldplaani ja seletuskirjaga.

5. Tagastada OÜ-le Krunk apellatsioonkaebuse lisadena esitatud pilt vaatest Viru 6 hoone idaküljele, OÜ Vaarao 11.07.2012. a kiri Sillamäe Linnavalitsusele ja projekteerijale, Sillamäe Linnavalitsuse 05.04.2012. a e-kiri kaebajale ning projekteerija e-kirjavahetus OÜ-ga Vaarao. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o 20.03.2014 arvates (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Sillamäe Linnavolikogu 04.12.2001. a otsusega nr 33/131-o (I kd, tl 113) kehtestati detailplaneering (DP), millega nähti ette ehitusõigus Sillamäe linnas Viru pst 14 kinnistule kaubandushoone püstitamiseks. Sillamäe Linnavalitsuse 11.02.2010. a korraldusega nr 65-k (I kd, tl 114) kinnitati DP-d.

2. Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.2012. a korraldusega nr 545-k (I kd, tl 7) (edaspidi Korraldus) anti vastavalt OÜ Krunk esitatud ehitusprojektile (töö nr 1206, I kd, tl 8-96) Viru pst 14 kinnistule kaubandushoone rajamiseks ehitusluba.

3. OÜ Vaarao esitas 12.09.2012 Tartu Halduskohtule kaebuse (I kd, tl 1-5) Korralduse õigusvastaseks tunnistamiseks ja tühistamiseks. Kaebuse põhjendused:

a) OÜ Krunk esitatud ehitusprojekt ei vasta Sillamäe Linnavolikogu 27.04.2004. a määrusega nr 21/50-m kinnitatud „Sillamäe linna ehitusmääruse“ (Ehitusmäärus) § 20 lg-le 5, mille kohaselt ehitise projekteerimisel ja ehitamisel ehituskrundile tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui detailplaneering ei näe ette teisiti. Kaubandushoone kõrgus ilma panduse kõrguseta on 6600 mm, koos sellega aga 8000 mm, mis tähendab, et kaubandushoone minimaalne kaugus kaebaja krundi piirist peab olema umbes 4 m, kuid ehitusprojekti järgi on kauguseks 1,3 – 2,1 m. Kaebajal ei ole OÜ-ga Krunk kokkulepet sellise kauguse kohta ning ka DP-s pole seda reguleeritud. Õige ei ole vastustaja seisukoht, et kuna projekt on teostatud vastavalt DP-le, mis on kehtestatud Sillamäe Linnavolikogu 04.12.2001. a otsusega, siis ei kehti antud juhul Ehitusmääruse § 20 lg 5 nõue. DP-st ei nähtu sätteid, mis reguleeriksid Ehitusmääruse § 20 lg-s 5 sätestatud nõuet teisiti.

b) Vabariigi Valitsuse 27.04.2004. a määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ (Tuleohutusnõuete määrus) § 19 lg 2 kohaselt tuleb tule levikut takistada hoonetevahelise kujaga, kuid kui kuja laius on alla 8 m, siis tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Kuna projekti kohaselt asub kavandatava hoone lääneküljest 3,7 m kaugusel naaberhoone, siis on hoone lääneküljele ette nähtud tulemüür. Arvestades lühikest vahemaad kavandatava hoone ja kaebaja krundi vahel, jääb tulemüür kahe kinnistu piirile. Arvestada tuleb veel, et kavandatava hoone samale küljele on planeeritud ka hoonest väljapääs koos pandusega, kuid kuna kaubanduskeskuse kaugus kaebaja krundist on vastavas kohas 1,3 m, ehitatakse pandus otse kahe kinnistu piirile ja sinna ei ole võimalik enam tulemüüri ehitada. Tulemüüri ja panduse ehitamine hoone lääneküljele rikub tuleohutuse standardi nr EVS 812-7:2008 nõudeid, sest välistab juurdesõidutee selle hoone väljapääsu juurde, mis on projekteeritud hoone lääneküljele. Vastustaja on tuginenud asjaolule, et Päästeamet kiitis ehitusprojekti vastavalt tuleohutuse seaduse (TuOS) §-le 5 heaks, kuid kaebaja hinnangul ei vabasta see vastustajat kohustusest kontrollida, kas projekt vastab Tuleohutusnõuete määrusele ja kehtivatele standarditele.

c) Projekt ei vasta DP-le, sest vastavalt DP-le on Viru pst 14 maatüki pind 2146 m² ja selle hoonestuse määr mitte rohkem kui 50% ehk maksimaalne ehitusalune pind on 1073 m², kuid projekti (I kd, tl 66) kohaselt on ehitusalune pind 1537,5 m². 26.07.2012 saatis vastustaja OÜ-le Krunk ka kirja (I kd, tl 135-136), milles osutas, et projekt ei vasta DP-le, kuid Korraldusega siiski aktsepteeris projekti.

d) Kaebaja põhjendatud huvi Korralduse õigusvastaseks tunnistamiseks seisneb selles, et tagada tema krundil asuva ärihoone vajalik maapõuetugi, kuna kõrghoone ehitamine 3-4 m kaugusele seab kaebaja hoone maa süvendamise ja rasketehnika kasutamisega ohtu. Samuti katab kavandatav hoone osaliselt kinni kaebaja hoone loomuliku valgustuse ning selle ehitamine praktiliselt Viru pst 14 ja 6 ühisele piirile piirab oluliselt kaebaja võimalust oma äritegevuse laiendamiseks. 17.10.2012 esitas kaebaja taotluse dokumentaalse tõendi, s.o projekti nõupidamise protokolli (I kd, tl 199-200) lisamiseks asja materjalide juurde. Kaebaja selgitas, et protokollist nähtuvalt tunnistas vastustaja Ehitusmääruse § 20 lg 5 kehtivust.

4. 27.09.2012 jõudis Tartu Halduskohtusse kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus, mille kohus 01.10.2012. a määrusega (I kd, tl 150-151) rahuldas. Tartu Ringkonnakohus andis 31.10.2012. a määrusega kaebajale esialgse õiguskaitse omal algatusel, peatades Korralduse kehtivuse alates 01.11.2012 ning keelates ehitustegevuse Viru pst 14 kinnistul.

5. Tartu Halduskohtusse 16.01.2013 jõudnud arvamuses (II kd, tl 29-30) vaidles kaebaja vastu OÜ Krunk 04.01.2013 esitatud seisukohtadele ja märkis, et Viru pst 14 DP-st ei ole näha, et tol ajal olemas olevate hoonete vahel Viru pst 14 ja 6 oleks määratud vahemaa, s.o kuja. Seda ei ole näha ka Viru pst 2 ja Viru pst 6 DP-st. Kaebaja märkis, et kolmas isik viitas üksnes ehituprojekti plaanidele 1, 2, 3, mis olid tehtud aastal 2012 ja on kaebaja poolt vaidlustatud. Kaebaja oli seisukohal, et kolmanda isiku väide, et ehitatav hoone Viru pst 14 ehitatakse vana hoone asemele ja planeeritud ehitusala jääb vana hoonega ühele joonele, ei vasta tegelikkusele. Aastal 2001 ja 2005 kehtestatud DP-dega (Viru pst 14 ja 6), millele tugineb kolmas isik, ei võinud olla määratud kuja, kuna tol ajal ei olnud hoonet, sh ka läänepoolset seina, sellisel kujul, nagu kolmas isik soovib seda ehitada.

6. Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a otsusega kaebus rahuldati ning tühistati Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.2012. a korraldus nr 545-k. Otsuse kohaselt on kaebus tähtaegne, sest pole tõendatud, et kaebajale tehti haldusakt teatavaks varem kui 13.08.2012. Kohus märkis, et käesoleval juhul ei esine õiguspärast ootust ehitusloa kehtimajäämiseks, mis välistaks selle tühistamise. Kohus jõudis seisukohale, et OÜ Krunk esitatud ehitusprojekt ei vasta Ehitusmääruse § 20 lg-le 5, sest kohtule esitatud DP-st ei nähtu, et lubatav on väiksem kuja kui 4 m (ehk pool ehitise kõrgusest), nagu väidab vastustaja.

Vastustaja väidet ei kinnita ka arhitekt Irina Vahramejeva arvamus (II kd, tl 43-45). Vastustaja ja kolmas isik on seisukohal, et Ehitusmääruse § 20 lg 5 nõue käesoleval juhul ei kehti, sest kaubandushoone eelprojekt on teostatud vastavalt DP-le (I kd, tl 104-112) ning DP sätestab vaidlusaluse kauguse krundil Viru pst 14 paikneva hoone rekonstrueerimise käigus ehitatava tulemüüri ehitusjoone kauguseks Viru pst 6 krundini 1,7 m. Asjaosalised (praegusel juhul kaebaja), kes pole planeeringut vaidlustanud, ei saa ehitusloa üle käivas vaidluses esitada vastuväiteid DP lahendustele, isegi kui DP on vastuolus seadusega.

Eelnevast ei tulene, et planeerimismenetluses mitteosalenud isikul puuduks üldse õigus ehitusluba kohtus vaidlustada. DP ei määra täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse, see sõltub ehitise projektist. Kui DP-ga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve, samuti avalikke huve. Käesoleval juhul on DP seletava osa ja joonise vahel vastuolu.

Vastustaja ei ole ehitusloa andmisel kontrollinud, kas projekt arvestab ikka tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve. Vastustaja pole kaasanud kaebajat ehituse eelprojekti nõupidamisele 30.08.2012 (protokoll I kd, tl 199-200, tõlge 201-202), kuigi eelprojektil on kindlasti oluline mõju tema äritegevusele. Seega oli vastustajal kohustus kaasata kaebaja eelprojekti koostamisse. Kuna kaebaja on puudutatud isik, siis on tema mittekaasamine selline menetlusnormi rikkumine, mis toob kaasa vaidlustatud haldusakti tühistamise. Vastustaja pole kaalutlusõigust piisavalt teostanud.

Ehitusloa andmise korralduses pole esitatud motiive õiguste ja huvide kaalumise kohta. Eelneva tõttu rahuldas kohus kaebuse. Kuna menetlusosalised kohtule menetluskulude nimekirju ei esitanud, jäid menetluskulud nende endi kanda.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

7. Sillamäe Linnavalitsuse 26.04.2013. a apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Samuti paluti kaebajalt välja mõista menetluskulu 15 eurot. Apellatsioonkaebuse põhjendused:

a) Halduskohus hindas ebaõigesti ja ühekülgselt haldusasjas kogutud tõendeid ja kohaldas vääralt menetlusnorme, mistõttu jõudis ebaõigetele seisukohtadele. Kaebus tulnuks jätta rahuldamata ning menetluskulud kaebaja kanda.

b) Vastustaja jääb halduskohtule 31.10.2012 esitatud seisukohtade juurde, mis olid järgmised (kd I, tl 205-206). Esiteks selgitab vastustaja, et projekt on teostatud vastavalt „Territooriumi Kesk 23 ja Viru 14“ DP-le (kaebuse lisa 7), mis on kehtestatud Sillamäe Linnavolikogu 04.12.2001. a otsusega nr 33/131-o, mistõttu ei kehti antud juhul Ehitusmääruse § 20 lg-s 5 sätestatud nõue. DP sätestab krundil Viru pst 14 paikneva hoone rekonstrueerimise käigus ehitatava tulemüüri ehitusjoone kauguseks Viru pst 6 krundini 1,7 m. Teiseks ei nõustu vastustaja, et rikutud on Tuleohutusnõuete määruse § 19 ja standardi nr EVS 812-7:2008 nõudeid. Tule leviku piiramine on lahendatud tulemüüri püstitamisega ning ehitusprojekt tagab päästetööde tegemist. Ehitusprojektis läänepoolsel küljel asuvale väljapääsule ja tuletõrjeredelile on vaba juurdepääs. Päästeamet on ehitusprojekti 18.07.2012 heaks kiitnud (vt I kd, tl 209-210) ning seega ehitusprojekt vastab nõuetele. Kolmandaks, naaberkrundile ehitamine ei sea ohtu kaebaja hoonet ega riku tema õigusi, kuna ehitusfüüsika järgi 1,9 m sügavuse vundamendi, mis on ette nähtud rajatava ehitise projektis, mõju ei ulatu horisontaalselt kaugemale kui 0,2-0,3 m. Samas on kaebaja ise samal viisil rikkunud OÜ Krunk õigusi, liikudes juurdeehitusega 3 m Viru pst 14 krundil asuva hoone poole. Kaebaja väited kulude suurenemisest ja ebamugavusest seoses loomuliku valguse kinnikatmisega on väärad, kuna sellel kaebaja hoone poolel aknad puuduvad. Kohatu on tugineda väitele, et naaberkrundil ehitamine piirab kaebaja äritegevuse laiendamist, pigem pärsib tema OÜ Krunk tegevust. Neljandaks ei nõustu vastustaja kaebaja arvamusega, et projekt ei vasta kehtestatud DP-le. DP seletava osa ja joonise vahel on vastuolu, kuid kohalik omavalitsus, leides dokumendisisese vastuolu, saab kasutada kaalutlusõigust, et teha optimaalseim otsus. Antud juhtumi kontekstis tegi vastustaja sellise otsuse ning väljastas ehitusloa. Naabrite õiguste kaitse aspektist on oluline, kui suur on ehitusalune pind ja kõrgus naaberkinnistutega võrreldes ning kuidas see mõjutab nende kinnistute olukorda. Vastustaja leiab, et ehitusalune pind ja kõrgus kavandatud määral ei ole DP-ga vastuolus.

c) Kohtuotsusest ei nähtu, et hinnatud oleks vastustaja ja kolmanda isiku poolt kohtumenetluses antud seletusi (sh esitatud tõendeid), et Korralduse preambulas viidatud DP näeb ette väiksema kuja kui Ehitusmäärus. Halduskohus vaid kordas ringkonnakohtu 31.10.2012. a määruses tehtud järeldust, mille kohaselt ei nähtu esitatud DP-st, et lubatav on väiksem kuja kui pool ehitise kõrgusest. Ringkonnakohus jõudis sellisele järeldusele aga põhjusel, et toimikus ei olnud Viru pst 14 DP lisa 2, s.o joonist. Kõnealune joonis on kohtule esitatud. DP kirjalikes sätetes ei leidu küll viidet lubatud hoonetevaheliste kauguste kohta, kuid selle lisast 2 nähtub täpselt hoonete ehitamise võimalus lähemale kui 4 m kinnistu piirist. Seega kohus rikkus halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 61 lg-d 1 ja 2. Kui haldusja kohtumenetluses kogutud tõendid on vastuolus, on kohtu ülesanne hinnata ja otsustada, millised tõendid on kohtu jaoks veenvad, ning enda valikut ka selgitada.

d) Halduskohus loetles otsuses kohaldatavad tuleohutusnõuded, kuid ei andnud hinnangut kohtumenetluse käigus esitatud seletustele ja tõenditele ega vastanud küsimusele, kas esitatud projekt on tuleohutusnõuetega vastuolus.

e) Vastustaja ei nõustu halduskohtu järeldusega, et kaebajat polnud eelprojekti koostamisse kaasatud, kuna ta ei osalenud 31.07.2012. a (protokollile on valesti märgitud 30.08.2012) nõupidamisel. Seda, et kaebaja oli eelprojekti koostamisse kaasatud, tõendavad ka vastustajale kaebaja poolt juulis sissetulnud kirjad (vt apellatsioonkaebuse lisa 1) ning kaebaja võinuks ka osaleda nimetatud nõupidamisel, kuid keeldus sellest.

f) Kohus ei põhjendanud oma mittenõustumist vastustaja ja kolmanda isiku vastustes toodud ja ekspertide hinnangul põhineva seisukohaga, et ehitusloa aluseks olev projekt on tööde organiseerimise korral vastavalt tehnoloogilistele nõuetele ohutu kõrvalolevatele hoonetele.

g) Kohus võttis seisukoha vaid osade vastustaja ja kolmanda isiku argumentide osas ega isegi põhjendanud neid seisukohti. Ülejäänud osas on kohtuotsuse põhjendustes kirjeldatud kas menetluse senist käiku või tsiteeritud ringkonnakohtu seisukohti. Seega ei vasta otsus HKMS § 165 nõuetele ning tegemist on olulise menetlusnormi rikkumisega, mis tingib otsuse tühistamise. Apellatsioonkaebusele on lisatud „OÜ Vaarao 11.07.2012. a kiri Viru pst 14 projekti kohta“ (vene keeles).

8. OÜ Krunk 26.04.2013. a apellatsioonkaebuses palutakse esimese alternatiivina halduskohtu otsus määrusega tühistada ning asja menetlus lõpetada. Teise alternatiivina palutakse halduskohtu otsus tühistada ja saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks ning kolmanda alternatiivina teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Samuti mõista kaebajalt välja menetluskulud. Apellatsioonkaebuse põhjendused:

a) Kaebus esitati kaebetähtaega ületades, mistõttu tuleks menetlus lõpetada. Korraldus anti ning tehti teatavaks 09.08.2012, mistõttu oli tühistamiskaebuse esitamise tähtpäevaks eelduslikult 08.09.2012, kuid kaebaja esitas kaebuse alles 12.09.2012. Väär on halduskohtu seisukoht, nagu oleks kolmas isik pidanud tõendama kaebajale haldusakti teatavakstegemise aega, sest HKMS § 59 lg-st 1 ja § 38 lg 1 p-dest 8 ja 9 koosmõjus tuleneb hoopis kaebaja tõendamiskoormus. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta sai korralduse 13.08.2012.

b) Seonduvalt kaebeõigusega viitas kolmas isik Riigikohtu lahenditele asjades nr 3-3-1-42-03 (p-d 16 ja 19), nr 3-3-1-29-10 (p 22), nr 3-3-1-3-06 (p-d 9, 10) ja Tallinna Ringkonnakohtu 17.03.2011. a otsusele asjas nr 3-09-2539 (p 12). Kaebaja viidatud asjaolud tema subjektiivseid õigusi ei riiva või on riive põhjendatud, ning seda järgmistel põhjustel.

- Kaebaja pole kohtule esitanud usaldusväärset Viru pst 14 DP-d (kaebuse lisa 7) ning see tuleb arvestamata jätta. Arvestada tuleb õiget, kolmanda isiku esitatud DP otsust, seletuskirja ja plaani (vt II kd, tl 2-9 ja selle lisasid). Ka Tartu Ringkonnakohus lähtus oma 31.10.2012. a määruses valedest materjalidest.

- Teiseks, kuja ja ehitusala on määratud DP-ga ja kuja osas ei tule kohaldada Ehitusmääruse § 20 lg-t 5. DP seletuskiri tõesti ei kasuta terminit „kuja“ ega sätesta sõnades, et DP-ga muudetakse Ehitusmääruse § 20 lg-s 5 sätestatud nõuet, kuid sellest ei tulene, nagu DP kuja või ehitusala küsimust ei reguleeriks. DP kõige olulisem osa kujade küsimuses on joonis. Asjaolu, et DP-ga on siduvalt määratud ehitusala ja kuja ning DP kohaselt on lubatud ehitada Viru pst 14 kinnistu läänepoolse krundi piirini, kinnitavad järgmised tõendid: OÜ Krunk poolt halduskohtule esitatud DP lisa 2 (DP „Üldplaan“; leht DP-3; mõõt 1:500), milles on ehitusala märgitud (ülalt alla vasakule) viirutatud tingmärgiga. Ehitusala on DP kohaselt määratud Viru pst 14 kinnistu läänepoolsel küljel kuni Viru 14 kinnistu piirini; OÜ Krunk poolt 22.02.2013 halduskohtule esitatud Irina Vahramejeva 20.02.2013. a arvamus; 22.03.2013 halduskohtule esitatud Eesti Arhitektide Liidu (EAL) ekspertarvamus. Kuna DP-ga on määratud, et Viru pst

14 kinnistu lubatud ehitusala ulatub kinnistu läänepoolsele piirile, on sellega määratud ka kuja, sest vastupidisele seisukohale on loogiliselt võimatu asuda. Niisiis DP-st tulenevalt on Viru pst 14 kinnistul võimalik ehitada hooneid veelgi lähemale krundi läänepoolsele piirile kui on käesoleval juhul lubatud Korraldusega ja näeb ette ehitusprojekt. Ka Viru pst 14 vana hoone oli ehitatud kinnistu piirile lähemale kui on sätestatud Ehitusmääruse § 20 lg-s 5 sätestatud (vt 22.03.2013 seisukohad II kd tl 71-74, p 10 ja Lisa 2). Seega ehitusprojekt ega Korraldus pole Ehitusmäärusega vastuolus.

- Kaebajal puudub õigus vaidlustada Viru pst 6 ja 14 ehitiste vahelist kuja või Viru pst 14 kinnistu ehitusala ehitusloa menetlemise etapis, sest kuja nähtub juba kehtestatud DP-st ja kaebaja seda ega ka DP kinnitamise haldusakti ei vaidlustanud. Samas puudus vastustajal ehitusloa andmisel kuja või hoone vahekauguse küsimuses naaberkrundist diskretsioon, sest need asjaolud olid siduvalt määratud DP-ga.

- Ehitusprojekt on kooskõlas tuleohutusnõuetega. Halduskohus pole selgitanud, mis järeldustele ta tuleohutuse küsimuses jõudis, kuid OÜ Krunk märgib, et esiteks on tule leviku piiramine tagatud tulemüüri REI 120 rajamisega ja teiseks tõendab Päästeameti kinnitus, et ehitusprojekt on kooskõlas tuleohutusnõuetega ning Päästeamet ligipääsu osas takistust ei näinud. Kolmandaks on ebaõige kaebaja väide ehitusprojekti vastuolu kohta standardiga EVS 812-7:2008. Juurdepääsutee rajamine kaebuses viidatud varuväljapääsu juurde ei ole mingil viisil nõutud, vaid standardi kohaselt on soovitatav ehitada juurdepääsutee kõrgemal asetsevate hädaväljapääsude juurde. Neljandaks pole kaebaja tuleohu tõendamiseks tõendeid esitanud, samas kui teised menetlusosalised tõendasid võimaliku tuleohu vältimist.

- Ehitusprojekt ei riku insolatsiooninõudeid. Halduskohus selles küsimuses seisukohta ei võtnud, kuid OÜ Krunk esitab enda vastuväited kaebaja väitele. Projekteeritava hoone kõrgus ja kaugus kaebaja hoonest nähtusid juba DP-st ning kaebaja ei saa neid enam ehitusloa kontekstis vaidlustada. Teiseks on insolatsiooninõuete rikkumine kaebaja poolt tõendamata. Kaebaja hoone idapoolsel küljel asuvad küll kaks väikest ebaseaduslikult tekitatud akent (laoruumide aknad), kuid nendes ruumides peab niikuinii alati tehisvalgustust kasutama. Isegi, kui insolatsiooni vähenemine oleks tõendatud, ei tingiks see Korralduse tühistamist. Piisava valgustuse nõuded on kehtestatud eluruumidele, kuid kaebaja hoones on äriruumid.

- Projekteeritava hoone ehitamine ei kahjusta kaebaja kinnistut ega hoonet ning ei piira kaebaja äritegevust. Kaebaja ei ole oma väiteid tõendanud. Projektist nähtub, et projekteeritud hoone ehitamine ei kahjusta kaebaja hoonet. Lisaks näitavad ehitusfüüsika alased arvutused ohu puudumist (vt I kd, tl 215 ja 215p).

c) Halduskohtu otsuses toodud väited kaasamise, motiveerimise ja kaalutlusõiguse puuduste kohta tulid OÜ-le Krunk üllatuslikult, sest kaebaja pole midagi sellist väitnud ning OÜ Krunk pole saanud ka enda vastuväiteid esitada. Kaebaja kaasati haldusmenetlusse ja kuulati ära. Kohtu seisukoht, et ärakuulamiskohustust rikuti, on väär. Ükski õigusnorm ei näe ette, et kinnistu naaber tuleb kaasata just ehituse eelprojekti koostamisse. Ehitusloa andmise menetluses kuulati kaebaja aga ära. Kaebaja võttis ise kaebuses omaks, et esitas haldusmenetluses vastustajale mitmeid seisukohti. Lisaks tõendab kaasamist kaebaja kaebuse lisa 5 ja kaebaja on esitanud seisukohti 11.07.2012 (vt apellatsioonkaebuse lisa 3) ning projekteerija vastas kaebaja küsimustele (II kd, tl 25). Aktiivset suhtlust projekteerija ja kaebaja vahel tõendab ka e-kirjavahetus (apellatsioonkaebuse lisa 5). Isegi, kui kaebaja ei saanud haldusmenetluses esitada kõiki argumente, mida ta hiljem esitas kaebuses, ei saa seda ette heita kolmandale isikule ja vastustajale. Vähetähtis ei ole ka asjaolu, et kaebaja esitas pärast ehitusloa andmise hetke vastustajale 10.08.2012, 13.08.2012 ja 15.08.2012 (vt kaebuse lisad 3, 5, 6) erinevaid seisukohti, millele vastustaja ka vastas. Kaasamise ja ärakuulamise kohustuse rikkumine ei tooks kaasa Korralduse tühistamist, sest ehitusloa andmisel ei olnud vastustajal võimalik teha teistsugust otsust ning ehitusloa andmisel saavutati erinevaid huve tasakaalustav lahendus. Kuivõrd kuja määrati DP-s ning see ei olnud ehitusloa menetluses enam vastustaja diskretsiooniotsus, ei saanud kaebaja väidetav kaasamata jätmine kuja laiusele mõju avaldada.

d) Vastustaja järgis kaalutlusõigust ja motiveerimispuudused ei too kaasa Korralduse tühistamist. Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-29-12 p-le 20 tuginedes leiab OÜ Krunk, et kaalutlusõiguse teostamist saab tõendada ka pärast vaidlustatud Korraldust antud vastustaja 11.09.2012. a kirjaga (vt I kd, tl 99-100). Selle kirjaga likvideeris vastustaja võimalikud motiveerimispuudused. Ka kirjavahetus projekteerija ja kaebaja vahel ning 31.07.2012. a nõupidamise protokolli p 1 viitavad sellele, et vastustaja teostas kaalutlusõigust. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58 kohaselt ja põhjusel, et haldusakti tühistamisel peaks vastustaja välja andma uue analoogse korralduse, ei too vormivead käesoleval juhul kaasa Korralduse tühistamist.

e) Halduskohus rikkus oluliselt kohtumenetluse norme. Halduskohus jättis lahendamata OÜ Krunk taotluse korraldada istung (vt I kd, tl 216) ega põhjendanud 05.12.2012. a määruses kirjaliku menetluse valikut. Rikutud on HKMS § 131 lg 1 p 2 ja § 131 lg-t 6. Halduskohus jättis lahendamata apellandi taotluse tunnistajate ülekuulamiseks (I kd, tl 220p) ning jättis selle 05.12.2012. a määruses „tähelepanuta“, rikkudes HKMS § 62 lg-d 2, 3 ja 5. Eelnevad rikkumised mõjutasid asja sisulist lahendust, sest istung ja tunnistajate ülekuulamine olnuks vajalikud asja õigeks lahendamiseks, mh tõendite vastuolude kõrvaldamiseks. Halduskohus jättis kaebetähtaja eelmenetluses kontrollimata ja selles osas kohtumääruse tegemata, kuigi OÜ Krunk taotles menetluse lõpetamist. Sellega rikkus kohus HKMS § 124 lg-t 4. Kohus ei määranud tähtaega viimase menetlusdokumendi esitamiseks, rikkudes HKMS § 132 lg-t 1. Halduskohus on jätnud kohtuotsuse olulises osas põhjendamata ning tõendid hindamata ja otsus on vastuoluline. Kohus ei põhjendanud, miks osad tõendid olid ebausaldusväärsed või asjassepuutumatud ehk miks neile otsuses ei tuginetud (vt loetelu apellatsioonkaebuse p 132). Otsuse vastuolulisus rikub HKMS § 165 lg-t 1. Halduskohus ei ole kaebaja esitatud DP usaldusväärsuse osas seisukohta võtnud ning otsusest ei nähtu, millisest versioonist kohus üldse lähtus. Otsuse lause: „Arhitekti arvamus on, et ehitusala algab krundi piirist ning seetõttu ei ole alust asuda seisukohale, et ehitiste vaheline kuja ei või võib olla väiksem kui 4m“ on täiesti arusaamatu. Otsusest pole võimalik aru saada, millise küsimuse osas kohtu hinnangul DP teksti ja joonise vastuolu seisneb. Isegi, kui (põhjendamatult) eeldada, et kohus võis silmas pidada, et DP põhijooniselt nähtub väiksem kuja, kuid seletuskirjas pole kuja laiust käsitletud, ei ole kohtu järeldus jälgitav. Kokkuvõttes esineb alus otsuse tühistamiseks ning asja uueks läbivaatamiseks saatmiseks (HKMS § 200 p 2), sest otsust ei ole seaduslikus ulatuses põhjendatud (HKMS § 199 lg 2 p 2) ning esineb muid olulisi kohtumenetluse normide rikkumisi (HKMS § 199 lg 2 p 3), mida ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Apellatsioonkaebuses esitati taotlus 5 uue tõendi vastuvõtmiseks koos põhjendustega.

9. OÜ Vaarao 24.05.2013 saabunud vastuses palutakse apellatsioonkaebused rahuldamata jätta. Vastuse põhjendused:

a) Kaebaja esitas kaebuse tähtaegselt, sest sai Korralduse 13.08.2012 (vastuse lisa 1). Vastustaja ei ole selle osas vastuväiteid esitanud.

b) Õige on seisukoht, et planeeringu üldise kirjelduse ja joonise vahel on vastuolu ning ka vastustaja tunnistas seda oma apellatsioonkaebuses ja tegelikult ka 30.08.2012. a nõupidamise protokollis ning 26.07.2012. a kirjas OÜ-le Krunk.

c) Tegelikkusele ei vasta apellantide seisukoht, et uus hoone ehitatakse vana hoone asemele ja ehitusala jääb vana hoonega ühele joonele. Kuna DP-ga seda ehitusala ette nähtud ei olnud, siis ei ole alust väita, et DP lisast 2 nähtub täpselt hoonete ehitamise võimalus lähemale kui 4 m kinnistu piirist.

d) Kaebaja ei saa esitada tõendeid enda hoone kahjustamise kohta, kui kahjulikke tagajärgi pole veel saabunud. Sellegipoolest on tal õigus enda õigusi ja huve juba enne kaitsta. Teiseks, kaebaja soovib enda maatükil äriruumi laiendada selles suunas, kuhu OÜ Krunk oma hoone projekteeris (kinnistute ühise piiri poole), seega on kaebaja õigust piiratud.

e) Kaebajat ei kutsutud 31.07.2012 toimunud nõupidamisele vaatamata tema suurele huvile asja vastu. Apellandid valetavad kohtule, et kaebaja oli nõupidamisele kutsutud. Vastustaja ehitusjärelevalve insener I. Uljanova teatas kaebajale alles hiljem, et nõupidamine oli toimunud. Kaebaja osutas oma 17.10.2012. a taotluses, et teda ei kutsutud nõupidamisele, mistõttu ei saanud kohtu järeldus kaasamata jätmise kohta olla üllatuslik.

f) Kaebaja esitas kaebusega selle DP, mille esitas talle vastustaja. Asjaolu, et apellandil on ühele maatükile mitu erinevat DP-d, ei tähenda, et kaebaja viis kohut eksitusse ning põhimõtteliselt ei muuda see vaidluses midagi.

g) Istungit ei olnud vaja korraldada, sest vaidluse all oli vaid õigusküsimus, kas ehitusprojekt peab vastama Ehitusmääruse § 20 lg-le 5 või mitte.

h) OÜ Krunk taotlus uute tõendite vastuvõtmiseks tuleb jätta rahuldamata, sest kõiki dokumente oli võimalik esitada juba halduskohtule ning OÜ Krunk põhjendused ei ole mõjuvad. Kaebaja esitab tõendina Korralduse, millel on olemas kaebaja esindaja allkiri Korralduse kättesaamise kohta 13.08.2012. Kaebaja ei esitanud tõendit halduskohtus, sest see oli vastustajal olemas.

10. OÜ Krunk teatas 27.05.2013. a vastuses Sillamäe Linnavalitsuse apellatsioonkaebusele, et nõustub apellatsioonkaebuses toodud seisukohtadega.

11. Sillamäe Linnavalitsus teatas 29.05.2013. a vastuses OÜ Krunk apellatsioonkaebusele, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata või alternatiivselt, saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Vastuse kohaselt ei ole ehitusprojekt ega Korraldus Ehitusmääruse § 20 lg-ga 5 vastuolus, kuna lähtuda tuleb apellantide esitatud DP-st. Vastustaja nõustub kolmanda isiku seisukohtadega, et projekteeritava hoone ehitamine ei kahjusta kaebaja kinnistut ega hoonet ega piira tema äritegevust, ehitusprojekt on kooskõlas tuleohutusnõuetega ega riku insolatsiooninõudeid. Kaebaja kuulati tegelikkuses ehitusloa andmise menetluses ära ning apellandid tõendasid ja kaebaja tunnistas seda. Kohtuotsuses toodud väited kaasamise, motiveerimise ja kaalutlusõiguse puuduste kohta tulid ka vastustajale üllatuslikult. Vastustaja nõustub kolmanda isikuga, et halduskohus jättis kaebetähtaja eelmenetluses kontrollimata ja selles osas kohtumääruse tegemata, samuti jäeti lahendamata taotlused tunnistajate ülekuulamiseks ja istungi korraldamiseks.

12. OÜ Krunk esitas 11.09.2013 taotluse Tartu Ringkonnakohtu 31.10.2012. a esialgse õiguskaitse kohaldamise määruse tühistamiseks, kuid see jäeti 04.10.2013. a määrusega rahuldamata.

13. OÜ Vaarao esitas 26.02.2014 seisukoha, milles märkis, et ringkonnakohtu 04.10.2013. a määruse p-dest 25-27 nähtub, et ringkonnakohus leidis ekslikult, et Viru pst 14 hoone reaalselt asub krundil. Ringkonnakohus osutas muuhulgas, et joonisel on piisavalt täpselt kujutatud nii Viru pst 14 olemasolev hoone kui ka planeeritava hoone piirjooned, mis võimaldab järeldada seda, et DP järgi toimub planeeritava hoone ehitamine olemasoleva hoone Viru pst 6 kinnistu poolse külje pikendamisega lõuna suunas, mitte vastava külje pikendamisega lääne (s.o. Viru pst 6 kinnistu) suunas. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et krundil asukohaga Viru pst 14 hoonet ei ole. Seega, vaidluse lahendamisel ja seaduse kohaldamisel tuleb lähtuda asjaolust, et kinnistul Viru pst 14 hoonet ei ole.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14. Ringkonnakohus leiab, et OÜ Krunk ning Sillamäe Linnavalitsuse apellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele.

15. Ringkonnakohus võtab kõigepealt seisukoha OÜ Krunk taotluse osas asjas menetluse lõpetamiseks seoses kaebetähtaja ületamise ning ennistamata jätmisega (I); teeb seejärel kindlaks OÜ Vaarao kaebeõiguse piirid (II); tuvastab Korralduse kooskõla Ehitusmääruse §

20 lõikega 5 (III); uurib eelprojekti vastavust tuleohutusnõuetele (IV) ning tühistab halduskohtu otsuse menetlusõiguse normide rikkumise tõttu (V).

I

16. Kolmanda isiku väitel ei ole kaebus tähtaegne, kuna Korraldus tehti kaebajale teatavaks 09.08.2012, kuid kaebus on esitatud alles 12.09.2012. Kolmanda isiku väitel ei ole kaebaja tõendanud Korralduse hilisemat kättesaamist ning HKMS § 59 lg-st 1 ja § 38 lg 1 p-st 9 ja §

39 lg-st 1 koosmõjus tuleneb kaebaja tõendamiskoormus haldusakti teatavakstegemise osas.

17. Ringkonnakohus kolmanda isiku seisukohaga ei nõustu. Kolmas isik märgib õigesti, et HKMS § 38 lg 1 p 9 järgi tuleb kaebuses märkida, kuidas ja millal sai kaebaja teada vaidlustatud haldusaktist või toimingust. HKMS § 39 lg 1 p 2 kohaselt tuleb kaebusele võimaluse korral lisada tõendid haldusakti kättetoimetamise või haldusaktist või toimingust teadasaamise aja kohta, kui haldusakti andmisest või toimingu tegemisest on kaebuse esitamise ajaks möödunud oluliselt rohkem aega kui seaduses sätestatud kaebetähtaeg. HKMS § 59 lg 1 järgi peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited, kui seadusest ei tulene teisiti, samuti kohtu nõudmisel neid asjaolusid, mille puhul võib eeldada, et just temal on vastavatele tõenditele juurdepääs. Kui tõendite esitamine ei ole võimalik, tuleb näidata põhjused, miks neid esitada ei saa, ja teatada, kus tõendid asuvad või võivad asuda.

18. Halduskohtule esitatud kaebuses selgitas kaebaja, et OÜ Vaarao esindaja S. Guštšin sai Korraldusest teada ning selle kätte 13.08.2012 (I kd, tl 1), millest tulenevalt on halduskohtule esitatud kaebus tähtaegne. Sama kinnitas kaebaja vastuses apellatsioonkaebusele, lisades, et Korralduse kättesaamine nähtub ka sellel olevast S. Guštšini allkirjast (II kd, tl 155, 157). Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et kaebusele lisatud Korraldusel on S. Guštšini poolt 13.08.2012 allkirjastatud märge, mille kohaselt sai ta Korralduse kätte 13.08.2012 (I kd, tl 7). Eeltoodust tulenevalt tagastab ringkonnakohus kaebajale koos vastusega apellatsioonkaebustele esitatud täiendava Korralduse koopia. Nii eeltoodud selgitusega kui ka Korralduse lisamisega kaebusele on kaebaja HKMS § 38 lg 1 p 9 ning § 39 lg 1 p 2 nõuded täitnud. Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajal tekib haldusaktist teadasaamise aja tõendamiskoormus eeltoodud sätete alusel vaid juhul, kui haldusakti andmisest on möödunud oluliselt rohkem aega kui seaduses sätestatud kaebetähtaeg, ning ka siis tuleb kaebusele tõendid haldusakti kättetoimetamise kohta lisada vaid võimaluse korral. Seega lähtub menetlusseadustik eeldusest, et kaebaja peab tõendama haldusakti teatavakstegemist vaid eelviidatud juhul ning nende tõenditega, mis on tema valduses. Korraldus on koostatud 09.08.2012 ning kaebus on halduskohtule esitatud 12.09.2012. Seega ei ületanud kaebaja olenemata Korraldusest teadasaamise ajast oluliselt seaduses sätestatud kaebetähtaega, mistõttu ei ole tegemist HKMS § 39 lg 1 p-s 2 sätestatud juhtumiga. Kuna kaebaja tõendamiskoormust seoses haldusaktist teadasaamisega reguleerivad ammendavalt HKMS §

38 lg 1 p 9 ja § 39 lg 1 p 2, HKMS § 59 lg 1 kaebajale täiendavat tõendamiskohustust ei pane, mistõttu lähtub ringkonnakohus kaebuse tähtaegsuse hindamisel kaebaja väitest ning Korraldusele tehtud märkest haldusakti teatavakstegemise kohta. Küll aga on HKMS § 59 lg 1 alusel kolmandal isikul kohustus tõendada oma väidet, mille kohaselt tehti kaebajale Korraldus teatavaks 09.08.2012. Kuna nii vastustaja kui ka kolmas isik ei ole esitanud käesolevas haldusasjas tõendeid, mis lükkaksid ümber kaebaja poolt esitatud tõendist nähtuva Korralduse teatavakstegemise aja, on kolmanda isiku väide kaebuse esitamise tähtaja ületamise kohta tõendamata. Eeltoodust tulenevalt jääb kolmanda isiku taotlus asjas menetluse lõpetamiseks rahuldamata.

II

19. Ringkonnakohus ei nõustu kolmanda isiku seisukohaga, nagu puuduks kaebajal käesolevas haldusasjas kaebeõigus. Kaebaja põhjendas Korralduse tühistamise taotlust sellega, et Ehitusmääruse kohaselt tuleb ehitise projekteerimisel ja ehitamisel jätta ehituskrundi minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud teisiti kokku ei lepi ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui detailplaneering teisiti ette ei näe. Projekti järgi asub aga kaubandushoone kaebaja krundi piirist 1,3-2,1 meetri kaugusel; kaebaja ega OÜ Krunk ei ole selles kokku leppinud ning detailplaneering vastavat küsimust ei reguleeri. Ühtlasi leidis kaebaja, et kõrghoone ehitamine ehitusprojektiga ettenähtud kaugusele krundi piirist seab ohtu kaebaja ärihoone püsimise maapõuetoe ja tasakaalu võimaliku kaotamise tõttu. Ka kaotavad kaebaja ärihoone Viru pst 14 kinnistu poole jäävad ruumid loomuliku valgustuse, mis toob kaasa olulisi ebamugavusi kaebaja töötajatele ruumide kasutamisel. Kaebaja leidis, et eelprojekt on vastuolus Vabariigi Valitsuse 27.04.2004. a määrusega nr. 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ ning tõi esile ka selle, et vastavalt detailplaneeringule ei tohi Viru 14 maatüki hoonestuse protsent olla suurem kui 50% maatüki pindalast ehk 1073 m2, kuid projekti järgi on ehitusalune pind 1537,5 m2 või 74,7% krundi pindalast.

20. Ringkonnakohus möönab, et kaebaja ei ole väidete esitamisel eelprojekti õigusvastasuse kohta oma kaebeõigust iga väite esitamiseks põhjendanud, millest võiks teha eksliku järelduse, nagu saaks eelprojekt kaebaja õigusi rikkuda vaid kaebaja ärihoone maapõuetoe ja tasakaalu kaotamise, ruumide loomuliku valgustuse või võimaliku tuleohu kontekstis. Siinkohal peab ringkonnakohus vajalikuks lähtuda Riigikohtu seisukohast ehitusluba vaidlustava isiku kaebeõiguse piiritlemisel. Riigikohus on tunnistanud isiku kaebeõigust ehitusloa vaidlustamisel leides, et ehitusluba riivab isiku õigust omandit vallata, kasutada ja käsutada (PS § 32 lg 2), sest halvema valgustuse ja väljavaate tõttu eluruumi väärtus väheneb.

Ühtlasi on Riigikohus leidnud, et ehitusnormidest ja planeeringu nõuetest tulenevad subjektiivsed õigused, mis kaitsevad isiku huve. Juhul, kui ehitusluba on õigusvastane objektiivses mõttes, rikub see luba ka kaebaja õigusi (RKHK 14.05.2002. a otsus asjas nr. 3-3-1-25-02, p 23). Seega tuleb järeldada, et kui ehitusluba on ehitusnormide või planeeringu nõuetega vastuolus, võib see rikkuda ka isiku õigusi. Ringkonnakohus leiab, et vastav kaebeõigus laieneb ka juriidilistele isikutele. Kaebusest nähtuvalt tuleneb OÜ Vaarao kaebeõigus ehitusloa vaidlustamiseks ka Ehitusmääruse § 20 lg-st 5 ning ehitusseaduse § 24 lg 1 p-st 1, mille järgi peab ehitusprojekt olema kooskõlas kehtestatud detailplaneeringuga.

Ühtlasi on kaebaja viidanud Vabariigi Valitsuse 27.04.2004. a määrusele nr. 115, millega kinnitati „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“. Ringkonnakohus sedastab, et eeltoodud sätted andsid kaebajale subjektiivse õiguse nõuda, et naaberkrundile ehitise projekteerimisel ja ehitamisel peetaks kinni nii ehitise minimaalse kauguse nõudest, tuleohutusnõuetest kui ka detailplaneeringujärgsest maatüki hoonestuse protsendi nõudest. Kaebeõiguse esinemiseks ei pidanud OÜ Vaarao seetõttu tõendama oma väiteid selle kohta, et eeltoodud normidega vastuolus ehitise projekteerimine ja ehitamine võib ohtu seada kaebaja ärihoone püsimise, tuua kaasa äriruumide loomuliku valguse halvenemise või kaasa tuua tuleohu.

Objektiivse õigusega vastuolus oleva ehitustegevuse tõttu kaebaja subjektiivsete õiguste ebasoodsat riivet tuleb antud juhul eeldada. Seega pidi halduskohus võtma seisukoha kõigi kaebuses esitatud sisuliste väidete kohta eelprojekti õigusvastasusest ning kolmanda isiku vastupidine seisukoht on väär.

III

21. Vaidlustatud Korraldusega väljastas Sillamäe Linnavalitsus ehitusloa Viru pst 14 kaubandushoone ehitamiseks vastavalt projekteerija OÜ DeCon tööle nr. 1206 (I kd, tl 7). OÜ DeCon koostatud Viru pst 14 kaubandushoone liiklusskeemilt nähtub, et projekteeritava hoone kõrgus maapinnast on 9 meetrit ning Viru pst 14 ja Viru pst 6 hoonete vaheline kuja 3,7 kuni 5,5 meetrit, sealhulgas projekteeritava Viru pst 14 hoone kaugus naaberkinnistu Viru pst 6 piirist 2-2,1 meetrit (II kd, tl 20). Samasugused andmed nähtuvad ka OÜ DeCon koostatud Viru pst 14 kaubandushoone asendiplaanilt (I kd, tl 66) ning kolmanda isiku poolt 01.11.2012 kohtule esitatud menetlusdokumendi lisaks olevalt jooniselt 2 (I kd, tl 223). Ehitusloa andmise ajal kehtinud ning ka praegu kehtiva Ehitusmääruse § 20 lg 5 sätestab, et ehitise projekteerimisel ja ehitamisel ehituskrundile tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui detailplaneering ei näe ette teisiti. Eeltoodust tulenevalt on õige kaebaja väide, et OÜ DeCon eelprojekti andmed on vastuolus Ehitusmääruse § 20 lõikes 5 toodud üldreegliga. Ka ei ole vaidlust selle üle, et pooled ei ole Ehitusmääruses toodust erinevalt kokku leppinud. Nimetatu iseenesest ei muuda aga ehitusloa väljastamist Ehitusmääruse § 20 lõike 5 järgi õigusvastaseks juhul, kui ehitusprojekti aluseks on kehtiv detailplaneering, mis näeb ette Ehitusmääruse § 20 lg-s 5 sätestatust erinevad ehituslikud tingimused projekteeritava ehitise paiknemisele naaberkrundi piirist.

22. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 järgi on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Ehitusseaduse (EhS, 04.06.2012-08.01.2013 kehtinud redaktsioonis) §-st 24 tulenevalt keeldutakse ehitusloa väljastamisest muuhulgas juhul, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele (p 1); kui ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid (p 2) või kui kohalik omavalitsus on algatanud ehitusprojekti koostamise aluseks oleva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetluse (p 10). Seega kontrollib kohalik omavalitsus ehitusloa väljastamisel ehitusprojekti vastavust ehitusprojekti koostamise lähteandmetele ning kehtestatud detailplaneeringule.

23. OÜ DeCon 09.05.2012. a koostatud eelprojekti p 1.1.1 kohaselt on eelprojekti asendiplaanilise lahenduse teostamisel arvestatud Viru pst 14 detailplaneeringuga, Arhus pro OÜ töö nr. 86-01(1). Kohus nõustub kolmanda isikuga selles, et kaebaja poolt koos kaebusega halduskohtule esitatud Arhus pro OÜ detailplaneeringu joonis ja seletuskiri (I kd, tl 104-112) erinevad kolmanda isiku poolt kohtule hiljem esitatud detailplaneeringu joonistest (II kd, tl 19-21,39) ning koos apellatsioonkaebusega esitatud seletuskirjast. Arvestades nii jooniste kvaliteeti kui ka seletuskirjade detailsusastet ning asjaolu, et hilisem detailplaneeringu seletuskiri on edastatud kolmandale isikule e-kirjast nähtuvalt Sillamäe Linnavalitsuse poolt, peab ringkonnakohus võimalikuks kolmanda isiku väidet, mille kohaselt tuleb autentseks pidada kohtule hiljem esitatud detailplaneeringu materjale. Eeltoodust tulenevalt võtab ringkonnakohus haldusasja materjalide juurde OÜ Krunk apellatsioonkaebuse lisadena esitatud Sillamäe Linnavalitsuse e-kirja koos selles lisanduva detailplaneeringu üldplaani ja seletuskirjaga.

24. Ringkonnakohus märgib, et detailplaneeringu seletuskiri ega joonised ei kajasta sõnaselgelt projekteeritava hoone kaugust krundi piirist. Samas ilmneb detailplaneeringu seletuskirja punktist 4, et olemasolevate hoonete vahelised kaugused ei muutu (seletuskirja lk

3). Lähtudes detailplaneeringu lisaks 2 olevast joonisest (II kd, tl 39), mis toob ära olemasoleva hoonestuse piirjooned, oleks planeeritava hoonestuse vähim kaugus krundi piirist seega 2 m (M1:500 mõõtkava järgi joonlauaga mõõdetuna).

25. Ringkonnakohus peab vajalikuks kontrollida projekteeritava hoone asendit kinnistu piiril ka Sillamäe Linnavolikogu 20.12.2005. a otsuse nr. 15-o „Viru pst 2 ja Viru pst 6 ning nende maaüksuste lähiümbruse maa-ala detailplaneering“ lisaks oleva joonise alusel (II kd, tl 26). Nimetatud joonisel on piisavalt täpselt kujutatud nii Viru pst 14 endise (hetkel lammutatud) hoone kui ka planeeritava hoone piirjooned, mis võimaldab järeldada seda, et detailplaneeringu järgi toimub planeeritava hoone ehitamine endise (hetkel lammutatud) hoone Viru pst 6 kinnistu poolse külje pikendamisega lõuna suunas, mitte vastava külje pikendamisega lääne (s.o. Viru pst 6 kinnistu) suunas. Jooniselt ilmneb, et planeeritud ehitusala jääb Viru pst 14 ja Viru pst 6 kinnistute vahelisest piirist ca 1,5 m kaugusele (0,3 cm x 5 m)/1 cm = 1,5 m (M1:500 mõõtkava järgi joonlauaga mõõdetuna). Eeltoodust võib järeldada seda, et nii Viru pst 14 detailplaneeringuga kui ka hilisema, Viru pst 2 ja Viru pst 6 ning nende maaüksuste lähiümbruse maa-ala detailplaneeringuga on lubatud projekteeritava hoone väiksem kaugus naaberkinnistu piirist, kui seda näeb ette Sillamäe linna ehitusmääruse § 20 lg 5 üldregulatsioon. Seega võib läbi viidud esialgse võrdluse põhjal nõustuda vastustaja ning kolmanda isiku seisukohaga selles, et Viru pst 14 hoone projekteerimisega 2-2,1 meetri kaugusele naaberkinnistu piirist ei kalduta kõrvale Viru pst 14 kinnistut hõlmavate detailplaneeringute lahendustest, mistõttu on vaidlustatud korraldus vaidlusaluses osas nii EhS §-ga 24 kui ka Ehitusmäärusega kooskõlas.

IV

26. Mis puudutab eelprojekti kooskõla tuleohutusnõuetega, siis haldusasja materjalidest nähtuvalt on Päästeameti Ida päästekeskus andnud 18.07.2012. a vaidlusalusele eelprojektile heakskiidu (I kd, tl 209-210). Projekti selgitusest nähtub, et eelprojektiga on hoone kahele küljele tagatud 3,5 m laiune juurdesõit, mis võimaldab juurdepääsu kõigile tulekustutusja päästemeeskonna sisenemisteedele (I kd, tl 42, 209). Lisaks ilmneb, et päästetehnika pääseb kinnistule Kaevurite teelt (I kd, tl 27). Ringkonnakohus märgib, et tuleohutuse standard EVS 812-7.2008 ei näe imperatiivselt ette seda, et tulekustutusja päästemeeskonna sisenemisteed peaksid asuma hoone kõikides külgedes, nagu see ei näe ette ka seda, et varuväljapääsu tuleks võrdsustada mistahes hoonest väljapääsuga. Standardi nõue, et „juurdesõidutee peaks suunduma kõikide varuväljapääsude lähedusse“ ei näe imperatiivselt ette juurdesõidutee rajamist hoone läänekülge. Samas peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et standardi EVS 812-4:2011 „Ehitiste tuleohutus“ osa 4: Tööstusja laohoonete ning garaažide tuleohutus p

10.2.5 järgi võib kuni 40 m laiuse ühekorruselise hoone puhul olla tuletõrjeautodele ligipääs hoonele tagatud ka kahest küljest. Kuivõrd projektiga tagatakse juurdesõit kõigile tulekustutusja päästemeeskonna sisenemisteedele, ei ole alust tuvastada ka tuleohutuse standardi EVS 812-7.2008 rikkumist. Lisaks märgib ringkonnakohus, et Vabariigi Valitsuse 27.10.2004. a määruse nr. 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg 2 järgi peab hoonetevaheline kuja takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures juhul, kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Vaidlust ei ole selle üle, et Viru pst 6 kinnistul asuv hoone asub Viru pst

14 kinnistule planeeritavast hoonest 3,7 m kaugusel, mistõttu on projektiga ette nähtud hoone lääne küljele tulemüür REI 120 A1-klassi ehitusmaterjalist (vt I kd, tl 27). Seega puudub ringkonnakohtul seniste andmete põhjal alus tuvastada projekti mittevastavust tuleohutusnõuetele. Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus vastustaja ning kolmanda isiku seisukohaga selles, et tuleohutusnõudeid ei ole käesoleval juhul rikutud.

V

27. Halduskohus asus otsuses seisukohale, et vastustaja ei kaasanud kaebajat eelprojekti nõupidamisele 30.08.2012 ega teostanud haldusakti andmisel õiguspäraselt kaalutlusõigust. Ringkonnakohus nõustub vastustaja ning kolmanda isikuga selles, et nimetatud asjaoludele ei ole kaebaja kaebuses (I kd, tl 1-5) ega ka täiendavas arvamuses (II kd, tl 29-30) tuginenud. HKMS § 157 lg 2 järgi võib kohus otsust tehes tugineda üksnes neile asjaoludele, mille kohta oli pooltel ja kolmandatel isikutel võimalik oma arvamust avaldada. Kui kohus hindab esiletoodud asjaolu otsuses menetlusosalistest erinevalt, peab ta eelnevalt olema juhtinud sellisele võimalusele menetlusosaliste tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Väite, millest võiks järeldada, et kaebaja jäeti puudutatud isikuna õigusvastaselt haldusmenetlusse kaasamata, esitas kaebaja alles 24.05.2013 vastuses apellatsioonkaebustele (II kd, tl 155-158), kusjuures kaebaja väitel jäeti tema seaduslik esindaja õigusvastaselt kutsumata 31.07.2012 toimunud nõupidamisele. Halduskohus tuvastas vaidlustatud otsuses kaebaja kaasamata jätmise seonduvalt 30.08.2012 toimunud eelprojekti nõupidamisele kutsumata jätmisega. Tegemist on olulise kohtumenetluse normi rikkumisega, mida ei ole võimalik apellatsiooniastmes kõrvaldada, mistõttu tuleb halduskohtu otsus tühistada ning saata asi uueks arutamiseks tagasi halduskohtule. Halduskohtul tuleb selgitada välja kaebaja täpne seisukoht seoses haldusmenetlusse kaasamisega ning anda ka teistele menetlusosalistele võimalus omapoolse seisukoha esitamiseks.

28. Ühtlasi juhib ringkonnakohus halduskohtu tähelepanu asjaolule, et vaidlustatud otsuses ei võtnud halduskohus seisukohta kaebaja väite kohta, mis puudutas eelprojektiga ette nähtud ehitusõiguse pindala (hoonestuse protsendi) kooskõla detailplaneeringuga ega analüüsinud ka kaebaja väidet loomuliku valguse kadumise kohta. Seega ei ole otsust olulises ulatuses põhjendatud ning ka vastavat menetluslikku rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada ringkonnakohtus. HKMS § 199 lg 2 p 2 sätestab, et ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse ja selle vastuväidete põhjendustest olenemata kohtulahendi tühistada ja saata asja uueks arutamiseks halduskohtule, kui otsust ei ole seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Kuna eeltoodud menetluslikud rikkumised võisid kaasa tuua ebaõige lahendi, rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebused ning saadab asja arutamiseks tagasi halduskohtule. Asja uuel lahendamisel tuleb halduskohtul otsustada ka menetluse viis ning lahendada kolmanda isiku jätkuva huvi olemasolu korral 01.11.2012 esitatud taotlus tunnistajate ülekuulamiseks (kd I, tl 220p), mille lahendamist toimikust ei nähtu.

29. Ringkonnakohus tagastab OÜ-le Krunk apellatsioonkaebuse lisad (pilt vaatest Viru 6 hoone idaküljele, OÜ Vaarao 11.07.2012. a kiri Sillamäe Linnavalitsusele ja projekteerijale, Sillamäe Linnavalitsuse 05.04.2012. a e-kiri kaebajale ning projekteerija e-kirjavahetus OÜ-ga Vaarao), mis, arvestades käesoleva otsusega lahendatud vaidlusküsimusi ning juba toimikusse esitatud materjalide olemust ja hulka, ei oma asja lahendamisel apellatsiooniastmes tähtsust. HKMS § 109 lg-st 4 tuleneb, et kui kõrgema astme kohus saadab asja uueks arutamiseks halduskohtule, ei lahenda ta kohtukulude jaotust. Seega tuleb halduskohtul lõpliku lahendi tegemisel võtta seisukoht ka menetlusosalistel asja menetlemise käigus tekkinud menetluskulude osas, mistõttu ringkonnakohus menetluskulude jaotust käesoleva otsusega ei lahenda.

Madis Ernits /allkirjastatud digitaalselt/ Agu Timmi /allkirjastatud digitaalselt/ Tiina Pappel /allkirjastatud digitaalselt/