3-12-2295/41 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Maili Lokk, Madis Ernits ja Tiina Pappel Otsuse tegemise aeg ja koht 17.03.2014, Tartu Haldusasja number 3-12-2295 Haldusasi OÜ Häcke kaebus Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsuse nr 115 tühistamiseks ja OÜ Häcke kaebus Lüganuse valla ja MTÜ Vahtra Hooldemaja vahel Aa Hooldekodu kinnistute võõrandamise müügilepingu sõlmimise keelamiseks Vaidlustatud kohtulahendid Tartu Halduskohtu 07.03.2013. a otsus ja 11.07.2013. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ Häcke apellatsioonkaebused Asja läbivaatamine Kirjalikus menetluses Menetlusosalised Kaebaja OÜ Häcke esindaja vandeadvokaat Helina Luksepp Vastustaja Lüganuse vald esindaja Marko Tiirik Kolmas isik MTÜ Vahtra Hooldemaja esindaja vandeadvokaat Küllike Namm RESOLUTSIOON 1. Jätta OÜ Häcke apellatsioonkaebused rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 07.03.2013. a otsus ja 11.07.2013. a otsus muutmata. 2. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastmes kantud menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 16.04.2014 (k.a.) (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

2

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariigi ja Ilmar Kööki vahel sõlmiti 17.07.2001. a riigivara rendileping Aa Hooldekodu hoonetekompleksi I. Köökile rendile andmise kohta kuni 17.07.2011.

2. 05.12.2007. a sõlmitud rendilepingu muutmise kokkuleppe kohaselt sai rendilepingujärgseks üürnikuks OÜ Häcke. Renditava vara omanikuks ja rendileandjaks on Lüganuse vald.

3. Lüganuse Vallavolikogu 30.05.2012. a otsusega nr 102 (I kd tl 36) otsustati müüa kirjaliku enampakkumise korras Aa Hooldekodu hoonestatud kinnistud katastritunnustega 43701:003:0123 ja 43701:003:0124. Kinnistute alghinnaks määrati 290 000 eurot.

28.06.2012. a otsusega nr 108 pikendas Lüganuse Vallavolikogu OÜ Häcke renditähtaega kuni renditava vara ostu-müügilepingu sõlmimiseni.

4. 14.08.2012. a korraldusega nr 97 (I kd tl 37) kinnitas Lüganuse Vallavalitsus Aa Hooldekodu hoonestatud kinnistute müügi kirjaliku enampakkumise tingimused (I kd tl 37-39).

5. Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsusega nr 115 (I kd tl 8) kinnitati Aa Hooldekodu kinnistute enampakkumise protokoll, tunnistati võitjaks kõrgeima pakkumise teinud MTÜ Vahtra Hooldemaja ning otsustati müüa MTÜ-le Vahtra Hooldemaja Aa Hooldekodu hoonestatud kinnistud hinnaga 360 000 eurot. OÜ Häcke osales samuti enampakkumisel, kuid tema pakkumine oli paremuselt järgmine.

6. 09.11.2012. a ja 14.11.2012. a kirjades teatas MTÜ Vahtra Hooldemaja Lüganuse Vallavalitsusele, et soovib kokku leppida ostu-müügilepingu sõlmimise aega ja tehinguga seoses erinevate tegevuste korraldamist.

Haldusasi nr 3-12-2295

7. 31.10.2012. a esitas OÜ Häcke Tartu Halduskohtule kaebuse (I kd tl 2-3), milles palus tühistada Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsus nr 115.

a) Kaebaja leidis, et Lüganuse valla korraldatud enampakkumine on ilmselgelt vastuolus valla, hooldekodu kasutajate ja Aa Hooldekodu hoonete pikaajalise rentniku OÜ Häcke õigustega.

b) Vaidlustatud otsus on ebaseaduslik, kuna asjaoludest selgub, et vald on enda arvates müünud ka OÜ Häcke majandustegevust ja enampakkumise võitja on samal arvamusel ning seega on vald kas eksitanud enampakkumises osalejaid valeinformatsiooni andmisega enampakkumise objekti kohta või püüdnud müüa asja, mis ei ole tema omandis.

c) Vald ei ole enampakkumise läbiviimisel järginud otstarbeka majandamise põhimõtteid, kuna enampakkumise tingimustes ei ole ette nähtud tagatist, et ostja hakkab hoonetes hooldekoduteenust osutama. Valla elanikkonnal võib edaspidi hooldusteenuse kättesaadavus oluliselt halveneda või kallineda. Uus omanik võib hoonetes arendada vallaelanike huvidega kooskõlas mitteolevat ettevõtlust. Enampakkumise võitnud MTÜ Vahtra Hooldemaja juhatuse liige on kriminaalkorras karistatud isik ja sel põhjusel vallavolikogu liikmete hulgast 2010. aastal välja arvatud.

3

8. Tartu Halduskohus jättis 07.03.2013. a otsusega (I kd tl 83-85) OÜ Häcke kaebuse rahuldamata.

Tartu Halduskohus selgitas, et Lüganuse vallale kuuluva vara kasutamist, valdamist ja käsutamist reguleerib Lüganuse Vallavolikogu 20.06.2006. a määrusega nr 16 kehtestatud Lüganuse valla põhimäärus. Aa Hooldekodu kinnistute müümine enampakkumise korras põhjusel, et vald neid ise enam ei vaja, otsustati vallavolikogu 30.05.2012. a otsusega nr 102. Lüganuse Vallavalitsuse 14.08.2012. a korraldusega nr 97 kinnitatud enampakkumise tingimuste p 4.4 kohaselt sai enampakkumise tulemuste hindamise ainsaks aluseks olla pakkumuse hind. Kuna OÜ Häcke ei vaidle asjaolu üle, et parima pakkumuse tegi MTÜ Vahtra Hooldemaja, puudub tal alus enampakkumise protokolli, võitja väljakuulutamise ja müügi kinnitamise kohta antud haldusakti vaidlustamiseks.

Halduskohus märkis, et OÜ Häcke, esitades pakkumist Aa Hooldekodu kinnistute ostmiseks, nõustus enampakkumise tingimustega, pole neid vaidlustanud ega esitanud omi tingimusi ning maksis ka tagatisraha. Lüganuse Vallavolikogu 30.05.2012. a otsusest nr 102 ja 27.09.2012. a otsusest nr 115 ei nähtu, et oleks soovitud müüa midagi enamat kui Aa Hooldekodu hoonestatud kinnistuid. Kui kinnistute müügi põhjendused ja enampakkumise tingimused OÜ-d Häcke ei rahuldanud, oleks pidanud vaidlustama haldusakte, millega otsustati kinnistute müüki panek ja enampakkumise tingimuste kinnitamine.

Halduskohus leidis, et MTÜ Vahtra Hooldemaja poolt ostuhinna ja investeeringute jääkväärtuse mittetasumine 08.11.2012. a seisuga ei mõjuta vaidlustatud haldusakti õiguspärasust ega viita pakkujate ebavõrdsele kohtlemisele. Vallal on õigus otsustada, kas ja kuidas ta ostumüügilepingu sõlmimisel arvestab enampakkumise tingimustes kehtestatud nõuete täitmist. Lüganuse valla otsustus müügi vormistamisega oodata kohtumenetluse lõpuni on otstarbekohane ega saa kaebaja õigusi rikkuda, kuna OÜ-ga Häcke sõlmitud rendileping on Lüganuse Vallavolikogu 28.06.2012. a otsusega nr 108 kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni pikendatud.

Haldusasi nr 3-13-673

9. 26.03.2013. a esitas OÜ Häcke Tartu Halduskohtule kaebuse (II kd tl 3-5) MTÜ Vahtra Hooldemaja ja Lüganuse valla vahel Aa Hooldekodu kinnistute võõrandamise lepingu sõlmimise keelamiseks. Samas esitas kaebaja taotluse esialgse õiguskaitse korras MTÜ Vahtra Hooldemaja ja Lüganuse valla vahel Aa Hooldekodu kinnistute võõrandamise lepingu sõlmimise peatamiseks või alternatiivselt vastava tehingu tegemise keelamiseks kuni kohtulahendi jõustumiseni.

Kaebaja leiab, et tema kui müüdava vara rentniku ja enampakkumisel teiseks tulnud pakkuja õigusi on rikutud, sest ta pole saanud enampakkumise tingimuste ja rendilepingu p-st 8.2 tulenevat 495 000 euro suurust hüvitist. Enampakkumise tingimuste rikkumise tõttu tuleks enampakkumine tühistada. Ühele pakkumuse esitajale tehakse eelistusi. Enampakkumise tingimuste p-st 4.7 ja 5.1 tulenevalt oli MTÜ Vahtra Hooldemaja kohustatud hiljemalt 29.10.2012. a tasuma vallale müügihinna ja kaebajale investeeringute jääkväärtuse, kuid pole seda ligi poole aasta jooksul teinud ning ei saa enam olla kindel, et kolmas isik peab end veel oma pakkumusega seotuks.

10. Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a määrusega keelati kuni 26.04.2013. a sõlmida Lüganuse valla ja MTÜ Vahtra Hooldemaja vahel Aa Hooldekodu kinnistute müügilepingut. Kuna menetlusosalised määrust ei vaidlustanud, rakendus esialgne õiguskaitse halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 4 alusel kuni asjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni.

4

11. Tartu Halduskohus jättis 11.07.2013. a otsusega (II kd tl 74-75) kaebuse rahuldamata ja tühistas HKMS § 253 lg 3 alusel Tartu Halduskohtu 27.03.2013. a määruse.

Halduskohus leidis, et Aa Hooldekodu kinnistute ostu-müügilepingu sõlmimine ei saa rikkuda OÜ Häcke õigusi. MTÜ Vahtra Hooldemaja ei täitnud 30 päeva jooksul 27.09.2012. a otsuse nr 115 kättesaamisest arvates enampakkumise tingimuste p-s 4.7 sätestatud kohustust, kuid esitas panga kinnituse, et on taotlenud investeerimislaenu saamist ja seda oldi nõus ka andma, kuid asja lahendamine on kohtuvaidluste tõttu pooleli. Kohtuvaidluse tõttu viibib ka ostu-müügilepingu sõlmimine. Otstarbekas ei ole investeeringute jääkväärtuse rahas tasumine kaebajale enne kohtuvaidluse lõplikku lahenemist ning pole alust järeldada, et kaebajal jääb hüvitis saamata.

Halduskohus märkis, et enampakkumise tingimuste p 4.8 näol on tegemist laiaulatusliku kaalutlusõigusega, kuna otsuse tegijal ei ole kohustust 2-kuulise tähtaja möödumisel enampakkumise tulemused tühistada ja uus enampakkumine korraldada ning keegi ei saa seda temalt ka nõuda. Enampakkumise tulemused saab tähtajaks ostu-müügilepingu sõlmimata jätmise tõttu tühistada vaid siis, kui see on tingitud parima pakkumise esitajast. Müügilepingu sõlmimine ei olnud võimalik ka halduskohtu 27.03.2013. a määruse tõttu, millega keelati nimetatud müügilepingu sõlmimine kuni kohtulahendi jõustumiseni.

Halduskohus leidis, et MTÜ Vahtra Hooldemaja 02.10.2012. a taotlus ning 09.11.2012. a ja 14.11.2012. a teatised kinnitavad ostu-müügilepingu sõlmimise soovi. Lüganuse valla otsustus müügi vormistamisega kohtuvaidluse tõttu oodata on õigustatud ning ei saa tähendada pakkujate ebavõrdset kohtlemist ega riku kaebaja õigusi, sest temaga sõlmitud rendilepingut on pikendatud ostu-müügilepingu sõlmimiseni.

Halduskohus jättis MTÜ Vahtra Hooldemaja poolt õigusabi eest kantud menetluskulu summas 648 eurot kaebaja kanda. Lüganuse valla menetluskulud jäävad tema enda kanda.

12. Tartu Ringkonnakohus määras 17.02.2014. a määrusega haldusasjade nr 3-13-673 ja nr 3-12-2295 liitmise ühte menetlusse haldusasjana nr 3-12-2295 ja otsustas lahendada haldusasi kirjalikus menetluses.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

Haldusasi nr 3-12-2295

13. OÜ Häcke esitas apellatsioonkaebuse (I kd tl 92-94), milles palub halduskohtu 07.03.2013. a otsuse tühistamist ja uue otsusega kaebuse rahuldamist, millega tühistada vaidlusalune Lüganuse Vallavolikogu otsus. Apellatsioonkaebuse põhjendused:

a) Kaebaja väidab, et pakkujaid ei koheldud võrdselt ning pakkumused pole võrreldavad, kui võitja ei täida enampakkumise tingimusi ja vald aktsepteerib seda. Ebaõige on halduskohtu järeldus, et OÜ Häcke ei ole vaielnud vastu, et MTÜ Vahtra Hooldemaja esitas parima pakkumuse. MTÜ Vahtra Hooldemaja pakkumus ei saa olla parim, kuna see pole teiste esitatud pakkumustega võrreldav. Teised pakkujad lähtusid enampakkumise tingimustest, mille kohaselt kinnistute ostuhinnaks kujunes kinnistute eest makstav tasu vallale ja 495 000 eurost OÜ-le Häcke kui rentnikule arvestusega, et 495 000 eurot tuleb tasuda 30 päeva jooksul arvates

5

enampakkumise tulemuste kinnitamisest. MTÜ Vahtra Hooldemaja esitas pakkumuse ainult kinnistute eest vallale makstava tasu osas ja kavatsuseta enampakkumise tingimusi täita.

b) Kaebaja leiab, et vaatamata sellele, et enampakkumise tingimustega mittenõustumine ja nende mittetäitmine ilmnes pärast parima pakkuja kinnitamist, ei saa jääda parima pakkuja väljakuulutamine kehtima. Selge on, et enampakkumise tingimustele vastavat pakkumusmenetlust pole läbi viidud ning ostu-müügilepingu sõlmimine isikuga, kes ei täida enampakkumise tingimusi, ei saa olla seaduspärane.

14. Vastustaja palub 06.05.2013. a Tartu Ringkonnakohtule esitatud vastuses (I kd tl 106-108) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 07.03.2013. a otsus muutmata.

a) Vastustaja märgib, et apellatsioonkaebuses puuduvad viited konkreetsetele õigusaktidele, milliste ebaõiget kohaldamist halduskohtule ette heidetakse. Apellatsioonkaebuses esitatud uued väited, et vastustaja ei kohelnud enampakkumisel osalejaid võrdselt ning pakkumused ei olnud võrreldavad, on arusaamatu, kuna ei selgu, millele kaebaja selliseid väiteid esitades tugineb. Kaebaja esitatud tühistamiskaebuse põhistavateks asjaoludeks ei saa olla pärast vaidlustatud otsuse andmist enampakkumise võitjaks tunnistatud isiku toimingud.

b) Vastustaja leiab, et eksitav on väide, et MTÜ Vahtra Hooldemaja pakkumine oli esitatud kavatsuseta enampakkumise tingimusi täita. Enampakkumise tingimuste p 4.7 ja Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali 10.12.2012. a kinnituskirja alusel ei laienenud MTÜ-le Vahtra Hooldemaja kohustus tasuda ostuhind 30 päeva jooksul enampakkumise tulemusi kinnitava otsuse saamisest. Kuna kaebaja vaidlustas valla 27.09.2012. a otsuse ning on esitanud ka keelamiskaebuse kinnistute võõrandamiseks, ei ole MTÜ-l Vahtra Hooldemaja võimalik vallaga ostu-müügilepingut sõlmida.

15. Kolmanda isiku MTÜ Vahtra Hooldemaja seisukoht vastuses OÜ Häcke apellatsioonkaebusele ühtib vastustaja seisukohaga.

Kolmas isik selgitab lisaks, et enampakkumise tingimuste p-s 4.7 nimetatud tõendi esitamise kohustus investeeringute jääkväärtuse tasumise kohta ei ole samastatav investeeringute jääkväärtuse tasumisega. Samuti jääb ebaselgeks, millele tugineb kaebaja väide, et kolmas isik esitas pakkumise ainult kinnistute eest vallale makstava tasu osas. Kolmas isik juhib tähelepanu enampakkumise tingimuste p-dele 4.7 ja 5.1.

Haldusasi nr 3-13-673

16. OÜ Häcke esitas apellatsioonkaebuse (II kd tl 87-92), milles palub halduskohtu 11.07.2013. a otsuse tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused:

a) Kaebaja selgitas, et tema subjektiivsete õiguste rikkumine seisneb selles, et valla vara müügiks kehtestatud tingimustest kinnipidamise osas on võrreldes teiste osalejatega ühele pakkujale tehtud põhjendamatuid eelistusi. Kolmas isik ei ole siiani täitnud enampakkumise tingimuste p-i 4.7.

b) Kaebaja leiab, et halduskohus jättis tähelepanuta, et Nordea Bank Finance Plc Eesti filiaali 10.12.2012. a kirjas ei ole otsust laenutaotluse osas ning pole näha, millest finantseeritakse investeeringute jääkväärtus OÜ-le Häcke. Arusaamatuks jääb, kuidas saab esitatud tõendite ja

6

faktide alusel järeldada MTÜ Vahtra Hooldemaja kindlat kavatsust enampakkumise tingimusi täita.

c) Kaebaja rõhutab, et enampakkumise tingimuste p 4.7 kohaselt tuleb tõend investeeringute jääkväärtuse tasumise kohta esitada 30 päeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste õigusakti saamist ning selle tingimuse osas krediidiasutuse kokkuleppe esitamise võimalust ei ole. Sõltumata müügihinna finantseerimise viisist, tulnuks kolmandal isikul hiljemalt 29.10.2012. a hüvitada OÜ-le Häcke 495 000 eurot ning esitada sellekohane tõend vallale. Kolmas isik saadab vallale pöördumisi, mis viitavad, et MTÜ Vahtra Hooldemaja ei pea end oma pakkumuse ega enampakkumise tingimustega seotuks.

d) OÜ Häcke nendib, et isegi kui aktsepteerida valla otsustust ostu-müügilepingu sõlmimisega viivitada, puudub MTÜ-l Vahtra Hooldemaja õigus teisi enampakkumise tingimusi rikkuda.

e) Kaebaja arvates on halduskohus eksiteel, kui leiab, et kaalutlusotsus pole kohtu poolt kontrollitav. Kohtu põhjendused ei ole kaebajale arusaadavad, kuna otsene keeld müügilepingu sõlmimisele oli vallal alates 27.03.2013. a. Kuni selle ajani polnud takistusi müügilepingu sõlmimiseks. Takistusi OÜ-le Häcke investeeringute hüvitamiseks pole olnud siiani. Kaebaja arvates pole õiguspärase ostu-müügilepingu sõlmimine enam võimalik, seega on OÜ Häcke taotlus ostu-müügilepingu sõlmimise keelamiseks õigustatud.

f) Kaebaja palub muuta menetluskulude jaotust ning jätta halduskohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud vastustaja kanda.

17. Vastustaja palub 24.09.2013. a Tartu Ringkonnakohtule esitatud vastuses (II kd tl 110-111) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 11.07.2013. a otsus muutmata. Vastustaja nõustub kõigi halduskohtu otsuses toodud põhjendustega.

18. Kolmas isik palub 13.09.2013. a Tartu Ringkonnakohtule esitatud vastuses (II kd tl 104-107) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata ning menetluskulud kaebaja kanda.

a) Kolmas isik peab vajalikuks viidata, et apellatsioonkaebuses puuduvad viited õigusnormidele, mida halduskohus on kaebaja hinnangul ebaõigesti kohaldanud või rikkunud.

b) Kolmanda isiku arvates on ekslikud kaebaja väited, et enampakkumisel osalenud isikuid ei koheldud võrdselt, et halduskohus tuvastas kolmanda isiku poolt enampakkumise tingimuste rikkumise, kuid pidas seda arusaadavaks ja kaebaja õigusi mitterikkuvaks. Alusetu on ka väide, et ühele enampakkumisel osalejale tehakse põhjendamatuid eelistusi ning seeläbi on kaebaja subjektiivseid õigusi rikutud, kuigi ei ole täpsustanud, milliseid kaebaja õigusi riivati.

c) Kolmanda isiku esitatud 02.10.2012. a, 09.11.2012. a ja 14.11.2012. a kirjadega on sisuliselt täidetud enampakkumise tingimuste p 4.7 ning eksitav on kaebaja seisukoht, et kolmas isik kohustus hiljemalt 29.10.2012. a tasuma investeeringute jääkväärtuse, kuna tõendi esitamine investeeringute jääkväärtuse tasumise kohta ei ole samastatav ettenähtud summa tasumisega.

d) Kolmandale isikule jääb arusaamatuks kaebaja ebaõige seisukoht, mille kohaselt kohustus kolmas isik tasuma hiljemalt 29.10.2012. a Aa Hooldekodu kinnistute ostuhinna. Kaebaja jätab tähelepanuta enampakkumise tingimuste p 4.7 täpse sõnastuse. Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali 10.12.2012. a kinnitusest tuleneb, et pank oli valmis esitatud laenutaotlust rahuldama ja

7

vastavat tehingut finantseerima, mistõttu on eksitav kaebaja väide, et otsust laenutaotluse osas ei ole. Kolmas isik kohustus alles hiljemalt notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise ajaks esitama vastustajale kinnituse vastava kokkuleppe sõlmimise kohta ostja ja krediidiasutuse vahel.

e) Kolmandal isikul on kavatsus sõlmida Lüganuse vallaga Aa Hooldekodu kinnistute ostu-müügileping vastavalt Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsusele ning enampakkumise tingimustele ning kõik kaebaja vastupidised väited on põhjendamata ja pahatahtlikud.

f) Kolmas isik palub jätta kõik oma menetluskulud OÜ Häcke kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 19. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebused Tartu Halduskohtu 07.03.2013. a otsuse ning 11.07.2013. a otsuse peale tuleb jätta rahuldamata.

20. Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt Tartu Halduskohtu 07.03.2013. a otsuse peale esitatud apellatsioonkaebust (I) ning seejärel 11.07.2013. a otsuse peale esitatud apellatsioonkaebust (II). Viimaks lahendab ringkonnakohus menetluskulude jaotuse (III).

I

21. Ringkonnakohus nõustub HKMS § 201 lg 4 alusel halduskohtu 07.03.2013. a otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele selgitab ringkonnakohus järgmist.

22. OÜ Häcke taotles käesolevas haldusasjas Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsuse, millega kinnitati Aa Hooldekodu kinnistute enampakkumise protokoll, tunnistati enampakkumise võitjaks kõrgeima pakkumise teinud MTÜ Vahtra Hooldemaja ning otsustati müüa Aa Hooldekodu hoonestatud kinnistud MTÜ-le Vahtra Hooldemaja hinnaga 360 000 eurot, tühistamist. Ringkonnakohus märgib, et haldusakti tühistamistaotluse esitamise korral ei ole kohtus võimalik vaielda selle üle, kas või kuidas on haldusakti pärast selle andmist täidetud. Käesoleval juhul saab kohus kontrollida vaid vaidlustatud haldusakti õiguspärasust. HKMS § 158 lg 2 teine lause sätestab, et haldusakti õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise aja seisuga. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Eeltoodust tulenevalt on käesoleva vaidluse eseme puhul ainetud kaebaja väited, mille kohaselt ei ole MTÜ Vahtra Hooldemaja enampakkumise tingimusi täitnud ning et ostu-müügilepingu sõlmimine sellise isikuga oleks õigusvastane.

23. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt on kaebaja seisukohal, et MTÜ Vahtra Hooldemaja pakkumus ei saa olla parim, kuna see pole teiste esitatud pakkumustega võrreldav. Nimelt leiab kaebaja, et teised pakkujad lähtusid enampakkumise tingimustest, mille kohaselt on kinnistute ostuhinnaks vallale makstav tasu ja 495 000 eurot OÜ-le Häcke tasumise kohustusega 30 päeva jooksul arvates enampakkumise tulemuste kinnitamisest. MTÜ Vahtra Hooldemaja esitas kaebaja väitel pakkumuse ainult kinnistute eest vallale makstava tasu osas. Ringkonnakohus kaebaja seisukohaga ei nõustu.

24. Lüganuse Vallavolikogu 20.06.2006. a määrusega nr. 16 kehtestatud „Lüganuse valla põhimääruse“ § 54 „Lüganuse valla munitsipaalomand“ p 28 järgi toimub vallavara müük enampakkumisel. Põhimääruse p 31 kohaselt sõlmib vallavara müügilepingud vallavalitsus.

8

Lüganuse Vallavalitsuse 14.08.2012. a korraldusega nr. 97 kinnitati Aa Hooldekodu hoonestatud kinnistute müügi kirjaliku enampakkumise tingimused (edaspidi ka „enampakkumise tingimused“, I kd, tl 37-39). Ringkonnakohus märgib, et enampakkumise tingimustes eristatakse vara ostuhinda ning vara investeeringute jääkväärtuse, summas 495 000 eurot tasu hoonetekompleksi rentnikule OÜ-le Häcke. Nimetatud tasu on enampakkumise eritingimuseks, mitte ostuhinna osaks. See nähtub enampakkumise tingimuste p-st 4.7, kus selgitatakse: „Pärast enampakkumise tulemuste kinnitamise õigusakti saamist on enampakkumise võitja kohustatud tasuma ostuhinna kolmekümne (30) päeva jooksul Lüganuse Vallavalitsuse arveldusarvele nr. 1120216281 Swedbanka. Enampakkumise võitjal esitada vallavalitsusele tõend investeeringute jääkväärtuse 495 000 euro tasumise kohta 30 päeva jooksul pärast enampakkumuse tulemuste kinnitamise õigusakti saamist.“ Enampakkumise tingimuste p 5 sätestab: „Enampakkumise eritingimuseks on: 5.1 Enampakkumise võitja peab kompenseerima hoonetekompleksi rentnikule OÜ-le Häcke teostatud auditeeritud investeeringute jääkväärtuse summas 495 000 eurot vastavalt rendilepingule“. Kuna vallavara müügilepingud sõlmib Põhimääruse järgi vallavalitsus ning ostuhind tuli tasuda vallavalitsusele, ei ole hoonetekompleksi investeeringute tasu OÜ-le Häcke käsitletav ostuhinna osana. Asjaolule, et hoonetekompleksi investeeringute jääkväärtust, summas 495 000 eurot, ei saa pidada osaks ostuhinnast, viitab ka enampakkumise alghind, milleks oli 290 000 eurot. Kui investeeringute jääkväärtus sisaldunuks hoonetekompleksi ostuhinnas, pidanuks enampakkumise alghind olema vähemalt võrdne 495 000 euroga. Ringkonnakohus sedastab, et Lüganuse Vallavalitsuse 14.08.2012. a korraldusega kinnitatud enampakkumise tingimusi ei ole kaebaja vaidlustanud.

25. Enampakkumise protokollist nähtuvalt on kolme enampakkumises osalenu pakkumised võrreldavad – OÜ-l Ilmara 316 561 eurot, MTÜ-l Vahtra Hooldemaja 360 000 eurot ning OÜ-l Häcke 340 565 eurot (I kd, tl 129). Seega on osalejad mõistnud enampakkumise tingimusi sarnaselt. Enampakkumise protokollist ilmneb kahtlusteta, et parima pakkumise tegi MTÜ Vahtra Hooldemaja. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldusega selles, et enampakkumise tingimuste p 4.4. kohaselt sai enampakkumise tulemuste hindamise ainsaks aluseks olla pakkumuse hind. See nähtub ka p-st 4.5, millest tuleneb, et kui kaks või enam enampakkumises osalejat on teinud võrdse kõrgeima pakkumise, korraldatakse nende vahel täiendav enampakkumise voor ning võitjaks saab kõrgeima pakkumise teinud isik. Kaebaja väide, nagu esitanuks MTÜ Vahtra Hooldemaja pakkumuse ainult kinnistute eest vallale makstava tasu osas on eeltoodust tulenevalt õige, kuid hüpoteetiline on selle pinnalt tehtud järeldus, nagu polnuks MTÜ-l Vahtra Hooldemaja kavatsust enampakkumise tingimusi 495 000 euro osas täita. MTÜ Vahtra Hooldemaja hinnapakkumise avalduses kinnitatakse, et MTÜ Vahtra Hooldemaja nõustub enampakkumises osalemises ja müüdava vara ostmises enampakkumise teates kehtestatud tingimustel (I kd, tl 131p). Enampakkumise teates teavitatakse osalejaid selgesõnaliselt sellest, et kinnistute hinnale lisandub OÜ Häcke rendilepingu ajal tehtud auditeeritud investeeringu jääkväärtus summas 495 000 eurot (I kd, tl 17). Enampakkumise tingimuste p-st 4.7 tuleneb, et pärast enampakkumise tulemuste kinnitamise õigusakti saamist on enampakkumise võitja kohustatud tasuma 30 päeva jooksul Lüganuse Vallavalitsuse arveldusarvele ostuhinna ning esitama vallavalitsusele ka tõendi investeeringute jääkväärtuse tasumise kohta. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud vaidlustatud otsuses enampakkumise protokolli kinnitamise kohta enampakkumise võitja täpsemaid kohustusi enampakkumise tingimuste täitmisel täiendavalt kajastama. Enampakkumise tingimuste p-st 4.8 saab järeldada, et ostumüügileping sõlmitakse vaid enampakkumise tingimuste täitmise korral ning kui ostumüügilepingut ei ole kahe kuu jooksul vallavolikogu otsuse kättesaamisest alates sõlmitud, on müügi otsustajal õigus enampakkumise tulemused tühistada ja korraldada uus enampakkumine. Seega ei anna Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsus nr. 115 MTÜ-le Vahtra Hooldemaja õiguslikku alust keelduda OÜ-le Häcke investeeringu jääkväärtuse summas 495 000 eurot

9

tasumisest. Ringkonnakohtule ei nähtu, et Lüganuse Vallavolikogu oleks enampakkumise protokolli kinnitamisel Lüganuse valla põhimäärust, enampakkumise tingimusi või pakkujate võrdse kohtlemise põhimõtteid rikkunud. Eeltoodust tulenevalt jääb Tartu Halduskohtu 07.03.2013. a otsuse peale esitatud apellatsioonkaebus rahuldamata.

II

26. Ringkonnakohus nõustub HKMS § 201 lg 4 alusel ka halduskohtu 11.07.2013. a otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele selgitab ringkonnakohus järgmist.

27. Kaebaja taotleb MTÜ Vahtra Hooldemaja ja Lüganuse valla vahelise Aa Hooldekodu kinnistute võõrandamise lepingu sõlmimise keelamist. Vaidlust ei ole selle üle, et kinnistute (registriosad nr 4541808 ja 4525008) omanikuks on Lüganuse vald. Riigikohus on leidnud, et kohaliku omavalitsuse vara enampakkumise teel kasutusse andmisel põimuvad eraja avalik-õiguslikud suhted. Nimelt peab linn vara kasutusse saaja väljavalimisel lähtuma põhjendatud kaalutlustest, et vältida isikute ebavõrdset kohtlemist. Valides mitme huvitatud isiku seast välja munitsipaalvara enda kasutusse saaja, teostab linn avalikku võimu ning peab arvestama ka avalike huvidega. Samas on haldusorgani tegevus vara kasutusse andmisel suunatud eraõigusliku lepingulise suhte loomisele, mistõttu on poolte lepinguõiguslik vaidlus tsiviilõiguslik (vt Riigikohtu erikogu 20.12.2011. a määrus asjas nr. 3-3-1-8-01 p-d 16-17 ning RKHK 22.10.2009. a otsus asjas nr. 3-3-1-66-09, p 18). Kui linna poolt tsiviilõigusliku lepingu sõlmimist või muutmist vaidlustab kolmas isik, kes ei ole lepingu pool, põhjusel, et linn on lepingut sõlmides rikkunud tema subjektiivseid avalikke õigusi, on tegemist avalik-õigusliku vaidlusega (Riigikohtu erikogu 20.12.2011. a määrus asjas nr. 3-3-1-8-01, p 18). Käesoleval juhul tugineb kaebaja kinnistute võõrandamise lepingu sõlmimise keelamiskaebuse esitamisel valla poolt Lüganuse Vallavalitsuse 14.08.2012. a korraldusega nr. 97 kinnitatud enampakkumise tingimuste p. 4.7 rikkumisele rõhutades, et kolmas isik pidi esitama tõendi investeeringute jääkväärtuse tasumise kohta 30 päeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste õigusakti saamist, mistõttu tulnuks kolmandal isikul hüvitada OÜ-le Häcke hiljemalt 29.10.2012 495 000 eurot ning esitada sellekohane tõend vallale. Kuna ta seda teinud ei ole, ei ole võimalik ka õiguspärase ostu-müügilepingu sõlmimine MTÜ-ga Vahtra Hooldemaja.

28. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et enampakkumise tingimuste p 4.7 koosmõjus punktiga 5.1 annab OÜ-le Häcke subjektiivse avaliku õiguse nõuda Lüganuse vallalt enampakkumise tingimustest, mis on taandatavad Lüganuse valla põhimääruse ning kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse normidele, kinnipidamist viisil, et enampakkumise võitjaga ostu-müügilepingu sõlmimine saab toimuda vaid eeldusel, et vaidlusaluse vara investeeringute jääkväärtus summas 495 000 eurot on OÜ-le Häcke tasutud. Viimati nimetatud subjektiivse avaliku õiguse Lüganuse valla vastu halduskohtus maksmapanek ei välista ühtlasi kaebaja õigust nõuda MTÜ-lt Vahtra Hooldemaja tsiviilkorras investeeringute jääkväärtuse kompenseerimist juhul, kui vara omandiõigus on viimasele enne investeeringute jääkväärtuse tasumist üle läinud. Samas ei ole kaebajal subjektiivset avalikku õigust Lüganuse valla vastu sel alusel, et talle ei ole investeeringute jääkväärtust MTÜ Vahtra Hooldemaja poolt 30 päeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste kinnitamise otsuse saamist üle kantud. Lüganuse vald ei vastuta enampakkumise tingimustest tuleneva MTÜ Vahtra Hooldemaja kohustuse eest, küll aga saab tagada vaid seda, et vara ostu-müügilepingut ei sõlmita isikuga, kes enampakkumise tingimusi ei täida. Seega juhul, kui investeeringute jääkväärtuse mittetähtaegsest tasumisest on kaebajale tekkinud eraldiseisev kahju, on tal võimalik pöörduda selle väljanõudmiseks MTÜ-lt Vahtra Hooldemaja tsiviilkorras maakohtusse. Ringkonnakohus peab vajalikuks viidata ka Riigikohtu

10

22.10.2009. a otsusele asjas nr. 3-3-1-66-09, milles leitakse, et kohaliku omavalitsuse vara kasutusse andmist reguleerivate normide eesmärgiks on pakkujate menetluslike õiguste kaitse ning menetluslike õiguste rikkumise tagajärjel tekkiva kahju ärahoidmine. Kaitse-eesmärgist ei ole hõlmatud pakkumise tulemusel sõlmitavast eraõiguslikust lepingust tekkida võivad pakkuja õigused ega nende õiguste rikkumise tagajärjel tekkida võiva kahju ärahoidmine (p 21). OÜ-l Häcke tekib enampakkumise tingimuste alusel nõudeõigus tema poolt tehtud investeeringute jääkväärtuse tasumiseks vaid selliselt isikult, kellel on enampakkumise tulemuste kinnitamisel tekkinud nõudeõigus valla vastu endaga kinnistute ostu-müügilepingu sõlmimiseks. Kui enampakkumise võitja vastav õigus mingil põhjusel ei realiseeru või on selle realiseerumine kahtluse all, puudub ka OÜ-l Häcke alus nõuda nimetatud õiguse realiseerimisest sõltuvuses oleva investeeringute jääkväärtuse tasumist endale.

29. HKMS § 37 lg 2 p 3 kohaselt võib kaebusega nõuda haldusakti andmise või toimingu tegemise keelamist (keelamiskaebus). Ringkonnakohus leiab eelviidatud Riigikohtu lahenditele tuginedes, et käesoleval juhul on tegemist avalik-õigusliku vaidlusega, mistõttu hoolimata asjaolust, et tsiviilõiguslik leping ei ole samastatav haldusakti ega toiminguga, on ka käesoleval juhul võimalik selle sõlmimist keelava kaebuse esitamine. Samas tuleb järgida kõiki HKMS-s sätestatud kaebeõiguse piiranguid. HKMS § 45 lg 1 kohaselt võib keelamiskaebuse esitada üksnes juhul, kui on põhjust arvata, et vastustaja annab haldusakti või teeb toimingu, mis rikub kaebaja õigusi, ning õigusi ei saa tõhusalt kaitsta haldusakti või toimingu hilisemal vaidlustamisel. Riigikohus on keelamiskaebuse menetlusõigusliku lubatavuse eeldused sõnastanud järgmiselt: esiteks, antav haldusakt või sooritatav toiming peaks olema isiku õigusi riivav; teiseks õiguste rikkumist poleks hiljem üldse võimalik kohase kaebusega ära hoida või kõrvaldada ega heastada (haldusakti või toimingu tagajärjed on pöördumatud) või kui hilisem õiguste kaitse oleks ebamõistlikult keeruline; kolmandaks, kui on põhjust arvata, et selline haldusakt antakse või toiming sooritatakse (RKHK 19.06.2012. a otsus asjas nr. 3-3-1-84-11, p 22).

30. Ringkonnakohus möönab, et kinnistute võõrandamislepingu sõlmimine ning kinnistute omandiõiguse üleminek enne kaebajale investeeringute jääkväärtuse tasumist võib kaebaja enampakkumise tingimustest tulenevat õigust riivata. Ühtlasi võib kaebaja õiguste kaitse kinnistute omandiõiguse üleminekul osutuda oluliselt keerukamaks ning kulukamaks kui halduskohtule keelamiskaebuse esitamine. Samas ei viita käesolevas haldusasjas kogutud tõendid osapoolte soovile võõrandada vaidlusalused kinnistud kolmandale isikule ilma, et viimane tasuks OÜ-le Häcke hoonetekompleksi investeeringute jääkväärtuse. Nimetatud asjaolu ei nähtu enampakkumise tingimustest, enampakkumise väljakuulutamise teatest, kolmanda isiku pakkumusest, enampakkumiste avamise protokollist, seda kinnitavast otsusest ega menetlusosaliste seletusest. Samas ilmneb MTÜ Vahtra Hooldemaja 02.10.2012. a taotlusest OÜ-le Häcke investeeringutega tutvumiseks (II kd, tl 47), 09.11.2012. a teatisest Lüganuse Vallavalitsusele investeeringute jääkväärtuse tasumiseks alusdokumentide esitamiseks (II kd, tl 47p) ning 14.11.2012. a teatisest Lüganuse Vallavalitsusele, milles palutakse teavitada OÜ-d Häcke kohustusest esitada arve investeeringute eest kogusummas 495 000 eurot (II kd, tl 29), et kolmas isik on oma kohustusest investeeringute jääkväärtuse tasu maksmiseks teadlik ning kavatseb seda täita. Kaebaja väide, et Nordea Bank Finance Plc Eesti filiaali 10.2.2012. a kirjast ei nähtu, millest finantseeritakse investeeringute jääkväärtus OÜ-le Häcke, ei ole vastupidise tõendamiseks piisav. Ringkonnakohus märgib, et enampakkumise tingimuste p-st 4.7 ei tulene, et kolmas isik pidanuks esitama investeeringute jääkväärtuse eest tasumise tõendamiseks krediidiasutusega sõlmitud kokkuleppe. Mis puudutab kaebaja väidet selle kohta, et krediidiasutuse 10.12.2012. a kirja kohaselt puudub otsus laenutaotluse osas, märgib ringkonnakohus, et kirjast nähtub selgelt, et Nordea Bank Finland Plc Eesti oli valmis

11

finantseerima ostu-müügitehingut, kuid seoses finantseerimisprojekti aluseks olevate asjaolude muutumisega (OÜ Häcke vaidlustas Lüganuse Vallavolikogu otsuse kohtus) ei ole Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal laenutaotluse osas otsust langetanud (I kd, tl 48). Seega on tekkinud olukorra põhjustanud eelkõige kaebaja enda käitumine. Kuna puuduvad tõendid, mille põhjal võiks järeldada, et vald kavatseb sõlmida kolmanda isikuga kinnistute ostu-müügilepingu kontrollimata kolmanda isiku poolt enampakkumise tingimuste täitmist, ei ole ringkonnakohtul alust apellatsioonkaebuse rahuldamiseks.

III

31. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jääb OÜ Häcke taotlus menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamata. HKMS § 108 lg 8 esimene lause sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Halduskohus mõistis 07.03.2013. a otsusega OÜ-lt Häcke kolmanda isiku MTÜ Vahtra Hooldemaja kasuks menetluskuluna välja 936 eurot ning 11.07.2013. a otsusega 648 eurot. Ringkonnakohtus MTÜ Vahtra Hooldemaja menetluskulude nimekirja ei esitanud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maili Lokk /allkirjastatud digitaalselt/ Madis Ernits /allkirjastatud digitaalselt/ Tiina Pappel