2-14-1003/4 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

18. veebruar 2014.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-14-1003

Tsiviilasi

OÜ Altomire kinnistamisavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 23. detsembri 2013.a

kandemäärus nr 1376782013

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Altomire määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja:

OÜ

Altomire

(registrikood

11541259), esindaja juhatuse liige Erki Markus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

23. detsembri 2013.a kandemäärus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

Menetluskulde jaotus

Jätta määruskaebuse menetlemisel kantud menetluskulud

määruskaebuse esitaja kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15

päeva

jooksul

alates

määruse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline teha Riigikohtus

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada kas

ise või vandeadvokaadi vahendusel.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU LAHEND

1. Viljandi maakonnas Viljandi vallas Viiratsi alevikus Kulli tn 5 asuva kinnisasja (registriosa

number 3003239) omanik OÜ Altomire esitas 11.12.2013.a kinnistamisavalduse, milles palus

kinnistusraamatust kustutada temale kuuluvale kinnisasjale Eesti Soojustuskeskus OÜ

(registrikood 10564790) kasuks seatud hüpoteegi summas 500 000 krooni (31 955,82 eurot).

Hüpoteegipidaja kustutati äriregistrist 04.09.2013.a ja hüpoteegi aluseks olnud nõudeid ei ole.

Sellest tulenevalt on hüpoteegikanne kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse ja on ebaõige.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 23.12.2013.a kandemäärusega nr

1376782013 kinnistamisavalduse rahuldamata. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 642 ning

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 2 on hüpoteegi kinnistusraamatust

kustutamiseks vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Hüpoteegipidaja on äriregistrist kustutatud.

Kuna hüpoteegipidaja nõusolekut ei ole võimalik esitada, tuleb kande tegemisest keelduda.

Avaldajal on võimalus taotleda üleskutsemenetluse algatamist tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 498 alusel.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. OÜ Altomire esitas määruskaebuse, milles taotles vaidlustatud määruse tühistamist ja uue

määruse tegemist, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Määruskaebuse põhjendused on

järgmised:

3.1. KRS § 621 näeb ette, et kui kinnistusraamatu kanne on muutunud ebaõigeks

kinnistusraamatusse kantud isikuandmete muutumise tõttu, nagu käesoleval juhul on

toimunud seoses hüpoteegipidaja kustutamisega registrist, parandatakse kanne kas

kinnistamisavalduse alusel või teeb kinnistusregister seda omal algatusel ise. Vaidlust selle

üle, et hüpoteegipidaja on registrist kustutatud, ei ole.

3.2. KRS § 65 lg 1 näeb ette kinnistusraamatu kande kustutamise, kui kanne on

kaotanud täielikult õigusliku tähenduse. Avaldaja ei saa taotleda hüpoteegipidaja nõusolekut,

kuna hüpoteegipidajat enam ei ole. Hüpoteegikanne on muutunud ebaõigeks ja kaotanud

õigusliku tähenduse, kuna hüpoteegipidajat ei ole enam olemas.

3.3. AÕS § 66 lg 1 näeb ette kande kustutamise, kui kanne on kaotanud õigusliku

tähenduse asjaõiguse lõppemise tõttu. Kui ei eksisteeri isikut, kelle kasuks on kanne seatud,

siis ei saa eksisteerida ka kande aluseks olevat õigust (väidetavaid nõudeid).

3.4. Avaldajal puudub võimalus algatada üleskutsemenetlus. Tegemist ei ole

olukorraga, kus hüpoteegipidaja elu- või asukoht ei ole teada, mis oleks üleskutsemenetluse

alustamise eelduseks. Avaldajal ei ole peale hüpoteegikande kustutamise ühtegi alternatiivset

võimalust kinnistusregistris valitseva ebaõige kande muutmiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

4. Ringkonnakohus on seisukohal, et määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus tühistab

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

23.12.2013.a

kandemääruse

ja

saadab

asja

kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

5. Õige on maakohtu seisukoht, et avaldaja poolt soovitud kande tegemiseks, s.o kinnisasja

koormava hüpoteegi kustutamiseks, on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek.

Avaldaja taotles kinnistamisavalduses kinnistusraamatu kande parandamist, kuna kanne on

kaotanud täielikult õigusliku tähenduse. Avaldaja jätab tähelepanuta, et KRS § 65 lg 1 nõuab

õigusliku

tähenduse

kaotanud

kinnistusraamatu

kande

kustutamiseks

lisaks

kinnistamisavaldusele ka vastavat kohtulahendit, st kohtulahendit, millega on tuvastatud

kande õigusliku tähenduse puudumine. Sellist kohtulahendit avaldaja esitanud ei ole.

Samuti näeb AÕS § 66 lg 1 küll ette koormatud kinnisasja omaniku õiguse nõuda kande

kustutamist, kuid selle eeldusena tuleb sarnaselt KRS § 65 lõikes 1 sätestatuga kindlaks teha,

et asjaomane õigus on lõppenud. KRS § 65 lg 3 ja 631 lg 1 kohaselt on kande parandamiseks

ka sel juhul vaja puudutatud isiku nõusolekut, mida avaldaja esitanud ei ole.

6. KRS § 46 kohaselt saab kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse rahuldada ainult

siis, kui kinnistusosakonnale on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad ettenähtud

vormile. Registrimenetlust või kinnistamismenetlust reguleerivad õigusaktid ei näe ette

erandeid selleks puhuks, kui puudutatud isikuks olev juriidiline isik on lõppenud.

Kuna avaldaja ei esitanud kinnistusosakonnale kande tegemise eelduseks olevaid dokumente

– puudutatud isiku nõusolekut või seda asendavat kohtulahendit, siis ei olnud kandeavalduse

rahuldamine võimalik.

7. Määruskaebuses tugineb avaldaja täiendavalt sellele, et kanne on muutunud ebaõigeks

kinnistusraamatusse kantud isikuandmete muutumise tõttu (KRS § 652).

KRS § 352 lg 1 p 2 kohaselt on juriidilise isiku puhul isikuandmeteks tema nimi ja

registrikood. Tulenevalt KRS § 652 lg 1 on ebaõigete isikuandmete parandamise aluseks

äriühingu puhul äriregistri andmed. Hüpoteegipidaja isikuandmed - nimi ja registrikood - ei

ole äriregistris muutunud.

Kinnistusraamatusse kantud isikuandmeteks KRS § 652 tähenduses ei ole alust pidada asjaolu,

kas asjaomane juriidiline isik (äriühing) on jätkuvalt kantud äriregistrisse või mitte.

Ringkonnakohus on seisukohal, et äriühingu äriregistrist kustutamise tagajärjeks ei ole kõigi

sellele isikule kuuluvate õiguste automaatne lõppemine.

8. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei ole sisuliselt tegemist kinnistusraamatu kande

parandamisele suunatud taotlusega. Kinnistusraamatu kande parandamise aluseks on asjaolu,

et kinnistusraamatust nähtuvad andmed oleksid muutunud ebaõigeks (KRS § 621). Avaldaja

on seadnud kahtluse alla selle, kas äriregistrist kustutatud isiku (äriühingu) kasuks

kinnistusraamatusse kantud hüpoteek saab omada jätkuvalt õiguslikku tähendust. Vaidlus ei

ole kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse üle vaid asjaõiguse (hüpoteegi) olemasolu

üle.

Seega tuleb avaldajal saavutada olukord, kus tuvastatakse, et temale kuuluvale kinnisasjale

Eesti Soojustuskeskus OÜ kasuks kantud hüpoteek on lõppenud. Nõuet tuvastada hüpoteegi

lõppemine ei saa esitada registrimenetluses.

Ringkonnakohus selgitab, et hüpoteegipidajaks oleva juriidilise isiku äriregistrist kustutamine

ei too automaatselt kaasa sellele juriidilisele isikule kuuluvate asjaõiguste, sh hüpoteegi,

lõppemist. AÕS §-des 1 ja 5 sätestatud asjaõiguste numerus clausus'e põhimõtte kohaselt on

seaduses ammendavalt sätestatud nii asjaõigused kui ka nende tekkimine, lõppemine ja sisu.

Asjaõigusseadus näeb ette ainult ühe piiratud asjaõiguse - kasutusvalduse - lõppemise

kasutusvaldajast juriidilise isiku lõppemisega (AÕS § 211 lg 1). Hüpoteegi lõppemist

hüpoteegipidajast juriidilise isiku lõppemisega asjaõigusseadus ette ei näe.

9. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste

esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene

teisiti. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud kandemäärus tuleb tühistada, kuna

kandeavalduse menetlemisel on rikutud KRS § 46 lg 3 ja 5 nõudeid, ning saata asi uueks

läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

Oma soovitud eesmärgi saavutamiseks oleks avaldajal tulnud taotleda kinnistusraamatu kande

tegemist (hüpoteegi kustutamist) kinnistusraamatuseaduse 4. peatükis sätestatud korras.

Ringkonnakohus leiab, et kandeavalduse menetlemist ei takistanud iseenesest avalduses

esitatud taotluse sisu, kuna avaldaja soovitud kanne - hüpoteegi kustutamine - oli üheselt

arusaadav. Kinnistamismenetluses on kohtule (kinnistusosakonnale) siduv avaldaja taotlus

(TsMS § 593 lg 1, KRS § 34 lg 6), kuid mitte avaldaja poolt esitatud asjaolud või hinnang

neile (TsMS § 477 lg 5).

KRS § 46 lg 3 sätestab, et kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või

puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse

kõrvaldamiseks. KRS § 46 lg 5 lubab jätta avalduse rahuldamata alles siis, kui puudust

määratud tähtaja jooksul kõrvaldatud ei ole.

10. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et tulenevalt hüpoteegipidaja

lõppemisest on hüpoteegipidaja nõusoleku saamine võimatu. Käesolevas asjas on tegemist

äriseadustiku (ÄS) § 218 lg-s 2 kirjeldatud olukorraga, kus pärast osaühingu registrist

kustutamist ilmneb, et osaühingul jäi jaotamata vara ja vajalikud on täiendavad

likvideerimisabinõud. Avaldaja võib huvitatud isikuna nõuda, et kohus otsustaks osaühingu

täiendava likvideerimise. Kui kohus selle nõude rahuldab, on avaldajal võimalik lõpetada

hüpoteek kokkuleppel hüpoteegipidajaga või nõuda hüpoteegipidaja nõusolekut AÕS § 349

lg 1 alusel hagimenetluses kohtus. Seega on avaldajal võimalik soovi korral saavutada

hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks ja avaldajale oleks tulnud määrata tähtaeg

puuduste kõrvaldamiseks.

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et üleskutsemenetlus ei ole avaldajale kohane vahend

tema eesmärgi saavutamiseks. TsMS §-de 498 ja § 504 lg 1 kohaselt võib hüpoteegiga

koormatud kinnisasja omanik esitada avalduse teadmata

hüpoteegipidaja õiguste

välistamiseks AÕS § 331 järgi. TsMS § 504 lg-test 1 ja 2 ning AÕS §-st 331 järelduvalt on

üleskutsemenetluse läbiviimine võimalik sel juhul, kui hüpoteegipidaja isik ei ole teada või

temaga ei õnnestu kontakti saada. Käesoleval juhul ei ole tegemist eelnimetatud olukorraga

vaid asjaoluga, et hüpoteegipidaja on äriregistrist kustutatud. Äriregistrist kustutatud

juriidilise isiku suhtes ei saa üleskutsemenetlus tuua kaasa õiguslikke tagajärgi. Lisaks ei

välistaks üleskutsemenetluse läbiviimine hüpoteegipidaja võimaliku nõude rahuldamist, kuna

TsMS § 504 lg 3 alusel peab avaldaja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks enne

menetluse algatamist hoiustama kohtu selleks ettenähtud kontol hüpoteegisumma.

11. Ringkonnakohtus määruskaebuse menetlemisel kantud menetluskulud jätab kohus TsMS

§ 172 lg 2 alusel määruskaebuse esitaja kanda.

Viivi Tomson

Üllar Roostoja

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/