2-13-41535/36 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2014.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-13-41535

Tsiviilasi

Margot Mäe hagi Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ

vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas

nr 186/2009/980

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013 määrus

Menetlustoiming

Hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamine

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Margot Mäe määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja

(hageja):

Margot

Mäe

(IK:

45511082719)

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013.a

määruse resolutsioon, millega keelduti menetlusse võtmast

Margot Mäe hagi Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ

vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes.

Muuta osaliselt kohtumääruse õiguslikke põhjendusi.

2. Jätta Margot Mäe määruskaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15

päeva

jooksul

alates

määruse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU LAHEND

1. Margot Mäe (hageja) esitas Tartu Maakohtule hagi Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ

(kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas 186/2009/980. Hageja soovib

täitemenetlust lõpetada või alternatiivselt peatada. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Kristel

Mäe (ostja), Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ (müüja) ning Margot Mäe (pantija) 21. juunil

2008 notariaalse kinnisomandite müügilepingu ning ühishüpoteegi seadmise lepingu. Lepingu

kohaselt omandas Kristel Mäe korteri asukohaga XXX (nr XXX) ning lepingu täitmise

tagamiseks seati ühishüpoteek müüja kasuks hüpoteegisummaga 1 300 000 kr

M. Mäele kuuluvale kinnistule nr XXX asukohaga XXX ning müügilepingu objektiks

olevatele kinnistutele.

Hageja suhtes on sissenõudja Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ avalduse alusel algatatud

täitemenetlus. Hageja palub kohaldada sundtäitmise lubamatuks tunnistamisel aegumist AÕS

§ 346 lg 1 alusel. Kohtutäitur alustas täitemenetlust 2. märtsil 2009 ning hageja sai

enampakkumise teate kätte 3. septembril 2013.

Samuti peaks kohus keelama ebamõistlikult suure tagatise nõudmise VÕS § 42 lg 22 ja TsMS

§ 443 alusel, kuna tagatisenõue kaks korterit ühe korteri vastu on ebaõiglaselt suur.

2. Tartu Maakohus keeldus 18. oktoobri 2013 määrusega M. Mäe hagiavaldust menetlusse

võtmast.

Määruse põhjendustes märkis kohus, et TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel tuleb keelduda hagi

menetlusse võtmisest, sest hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. AÕS

§ 346 lg 1 ei reguleeri nõude aegumist, vaid hüpoteegiga tagatud nõuete ulatust. Nõude

aegumist reguleerib TsÜS, mille paragrahv 157 lg 1 kohaselt on täitedokumendist tuleneva

nõude aegumistähtaeg 10 aastat. TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt on täitedokumendiks muu hulgas

notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele

sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hagiavaldusele lisatud

21. jaanuaril 2008 sõlmitud korteriomandite müügilepingu ning ühishüpoteegi seadmise

lepingu p-i 9.2 kohaselt kohustub hüpoteegi esemeks oleva vara omanik alluma kohesele

sundtäitmisele ühishüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Sellest tulenevalt ei ole nõue

aegunud.

Hageja soovib täitemenetluse lõpetamist või alternatiivselt selle peatamist. Täitemenetluse

lõpetamise alused on sätestatud TMS §-s 48, peatamise alused TMS §-s 46. Hageja

väljatoodud asjaoludest lähtudes ei esine käesoleval juhul TMS §-s 48 ja 46 sätestatud

aluseid.

Hageja on hagiavalduses viidanud, et lepingu sõlmimisel on seatud hüpoteek ebamõistlikult

suures ulatuses. Müügilepingu tagamiseks on seatud ühishüpoteek kahele kinnistule summas

1 300 000 kr. Ekslik on hageja arusaam, et kummalegi kinnistule on seatud hüpoteek kostja

kasuks summas 1 300 000 kr, kokku 2 600 000 kr.

Hageja on hagiavalduses viidanud ka müügilepingu objekti puudustele ning soovib

alternatiivselt esitada hagi hinna alandamiseks. Müügileping oli sõlmitud K. Mäe ning

Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ vahel. Hageja kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omanik ei saa esitada hinna alandamise avaldust. Vastav õigus kuulub müügilepingu poolele.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. M. Mäe esitas Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013 määruse peale määruskaebuse, milles

palus maakohtu määrus täies ulatuses tühistada. Määruskaebuse esitaja selgitas, et soovib

sundtäitmine lubamatuks tunnistamist või alternatiivselt täitemenetluse peatamist. Samuti

taotles M. Mäe keelata täituril ilma Euroopa täitekorraldusmäärusi täitmata täitemenetlust läbi

viia. Menetluskulud palus määruskaebuse esitaja jätta vastustaja kanda.

Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on hageja tagatise andjana õigustatud ka lepingut vaidlustama. Tagatise andjal on VÕS §-st

149 tulenevalt kõik samad õigused kui võlglasel;

2) on hageja ostetava asja notariaalse lepinguga üle võtnud. Lepingu sellest osast, kus on

notari selgitused seaduste kohta, nähtub, et kõik õigused ja kohstused lähevad hagejale üle.

Lisaks on ostetava asja suhtes teostanud täitur täitemenetlust, kus võlglaseks on M. Mäe ja

mitte enam K. Mäe;

3) tuleb VÕS § 42 lg 22 ja TsMS § 443 alusel. keelata ebamõistlikult suure tagatise nõudmine

Tagatisenõue kaks korterit ühe korteri vastu on ebaõiglaselt suur;

4) on ekslik kohtu väide, et hüpoteek summas 1 300 000 kr on pandud kahele kinnistule

kokku. Kinnisturegistrisse oli seatud ostetavale korterile XXX hüpoteek 1300 000 kr ja

korterile XXX samuti 1 300 000 kr, mis on kokku 2 600 000 kr. Sama nähtub ka

elektroonilisest kinnistusregistrist. Kohtutäitur realiseeris XXX korterile pandud hüpoteegi

1 300 000 kr. Kui üks korteritest, millele on pandud hüpoteek 1 300 000 kr, realiseeritakse, on

leping täidetud ja lõppenud. Isegi kui hagejal poleks õigust lepingut nr 236 vaidlustada, oleks

hagejal õigus nõuda XXX korterile seatud hüpoteegi tühistamist. Asjaolu, et lepingus pole

näidatud, mis ulatuses kummagile kinnistule hüpoteek seatud on, teebki selle lepingu

sundtäitmise võimatuks;

5) on kehtetud sellised lepingud, kus enne tingimuse saabumist lepitakse kokku kohesele

sundtäitmisele allumine;

6) rakendab Euroopa täitekorraldusmääruse kohaselt asja lahendav kohus ka selle riigi

seadusi, kus pool elab. Hageja elukohariigis määrab korteri sundmüügi puhul hinna

ringkonnakohus ja ostetava korteri tagatis on ostetav korter;

7) on asjakohatu kohtu väide, et AÕS § 346 lg 1 ei reguleeri nõude aegumist, vaid

hüpoteegiga tagatud nõuete ulatust. Kui täitur realiseeris ostetava XXX korteri hüpoteegi, siis

on edasised nõuded tekkinud rohkem kui kolm aastat tagasi;

8) on hagejal SEB Pangaga notariaalne kokkulepe tarbijalaenu kohta 2007. aastast. Pank on

esimesel hüpoteegi järjekohal ja Kodumaja Kinnisvara OÜ-ga 2008. aastast teisel järjekohal

(tõend-notari akt nr 236). Esimesel järjekohal oleval sissenõudjal on õigus otsustada müümise

viisi üle. SEB Pangal ei ole aga kehtivat täitedokumenti. Viimane lahend on Tartu

Ringkonnakohtu 18. juuni 2013 määrus nr 2-13-13164, milles ringkonnakohus tuvastas, et

tarbijalaenu õiguspärase tagastamise kohta peab antud juhul tegema otsuse Saksa kohus.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

4. Ringkonnakohus on seisukohal, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust muuta

maakohtu määruse resolutsiooni, millega kohus keeldus menetlusse võtmast Margot Mäe hagi

Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes.

TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel muudab ringkonnakohus kohtumääruse õiguslikke

põhjendusi. Margot Mäe määruskaebus ei kuulu rahuldamisele.

5. Määruskaebuse esitaja soovis maakohtule esitatava hagiga saavutada sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise täiteasjas nr 186/2009/980. Nimetatud täiteasjas on kohtutäitur

02.09.2013.a koostatud täitmisteates informeerinud määruskaebuse esitajat, et 16.10.2013.a

avalikul suulisel kordusenampakkumisel müüakse M. Mäe’le kuuluv korteriomand asukohaga

XXX. Kordusenampakkumine toimub teate kohaselt hüpoteegiga ja keelumärkega tagatud

nõude täitmiseks, alghinnaga 28 760,24 eurot.

6. Täitedokumendiks on Tartu notar Tiina Tombergi poolt 21.01.2008.a tõestatud

korteriomandite müügileping ja ühishüpoteegi seadmise leping, mille p 9.2 kohaselt kohustus

hüpoteegiga koormatud vara omanik alluma kohesele sundtäitmisele ühishüpoteegiga tagatud

nõuete rahuldamiseks. Lepingust nähtuvalt koormati kinnistud registriosa nr XXX (XXX

korteriomand), nr XXX (XXX miteeluruum/panipaik) ja nr XXX (XXX korteriomand)

ühishüpoteegiga. Tagatavaks kohustuseks oli XXX korteri müügilepingust tulenev ostja

kohustus. Lepingu p 10.1 kohaselt olid hüpoteegiga tagatavateks nõueteks Kodumaja

Kinnisvaraarenduse OÜ nõuded Kristel Mäe vastu, mis tulenevad XXX korteri ja XXX

miteeluruumi müügilepingus kokkulepitud müügihinna ja intresside tasumise kohustusest,

millele p 10.2 kohaselt lisandusid ka kõrvalnõuded – sh intressid, leppetrahv, kohtukulud, asja

müügiga seotud kulutused jm.

XXX korteri ja mitteeluruumi XXX omandas toimikus olevatelt kinnistusraamatu

väljatrükkidelt nähtuvalt 21.01.2008.a Kristel Mäe, 28.11.2008.a on kinnistute omanikuna

kinnistusraamatusse kantud Margot Mäe ja 16.06.2011.a enampakkumise tulemusena T, H..

7. Lepingu eseme (s.o XXX korteri ja XXX mitteeluruumi) hinnaks oli notariaalse lepingu

kohaselt 910 000 krooni, müüja nõuete tagamiseks seatud ühishüpoteegi hüpoteegisummaks

oli 1 300 000 krooni. Hüpoteegisumma näol on AÕS § 346 lg 1 järgi tegemist

maksimumsummaga, mille ulatuses on sissenõudjal võimalik pöörata oma sissenõuet

ühishüpoteegiga koormatud kinnistutele. Ringkonnakohus on seisukohal, et hüpoteegisumma

suurus on mõistlik ja praktikas tavapärane, arvestades müügihinna suurust ja asjaolu, et

hüpoteegiga on nii AÕS § 346 lg 1 kui ka lepingu kohaselt tagatud muuhulgas võlausaldaja

kõrvalnõuded.

AÕS § 359 lg 1 kohaselt vastutab ühishüpoteegi seadmise korral iga koormatud kinnisasi

hüpoteegisumma ulatuses kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. See tähendab, et

hüpoteegipidajal

(võlausaldajal)

on

õigus

nõuda

omal

valikul

sundtäitmist

iga

ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel kogu oma nõude ulatuses, kuid mitte

hüpoteegisummat ületavas osas. Kui ühe ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja müügist

saadu arvel ei õnnestunud võlausaldaja nõuet täies ulatuses rahuldada, siis on võlausaldajal

(hüpoteegipidajal) õigus pöörata oma sissenõue ülejäänud ühishüpoteegiga koormatud

kinnisasjadele, kuid kokku siiski mitte suuremas ulatuses kui on hüpoteegisummaga kindlaks

määratud. Seega on õige maakohtu seisukoht, et hüpoteegisumma 1 300 000 krooni on

määratud kõigi koormatud kinnistute kohta ühtse hüpoteegisummana ja see ei anna

hüpoteegipidajale võimalust rahuldada oma nõudeid kõigi ühishüpoteegiga koormatud

kinnistute arvel kokku suuremas ulatuses kui 1 300 000 krooni.

8. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi võib võlgnik TMS § 221 lg 1 kohaselt esitada

eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud.

Kohtule ei ole esitatud täpseid andmeid, missuguse hinnaga müüdi täitemenetluse käigus

XXX korter ja kui suur on jätkuvalt täitemenetluses olev sissenõudja nõue. Hagiavalduses

väidetu kohaselt müüdi 910 000 kr väärtusega korter kolm korda odavamalt. Ringkonnakohus

märgib, et ainuüksi asjaolust, et korteri ostmisel 21.01.2008.a lepinguga oli korteri hinnaks

määratud 910 000 kr, ei tulene, et 2011.a toimunud sundenampakkumisel oleks olnud

võimalik saavutada sellele lähedane tulemus. Vara müük täitemenetluses alla notariaalses

lepingus kindlaksmääratud hinna ei muuda sundtäitemenetlust ebaseaduslikuks. Lisaks on

28.11.2008.a notariaalse kinkelepingu p 3.2 kohaselt XXX korteriomandi väärtuseks märgitud

300 000 kr ja mitte 910 000 krooni.

Kohtutäituri 02.09.2013.a dateeritud teatise kohaselt on täitmisele kuuluva nõude sisuks

hüpoteegiga tagatud võlanõue summas 59 534,49 eurot ehk 915 865,70 krooni. Nõude

suuruseks on märgitud 30 843,34 eurot (482 593,40 kr). Ringkonnakohtu arvates võimaldavad

need andmed järeldada, et sissenõudja esialgne hüpoteegiga tagatud nõue (59 534,49 eurot)

on täidetud ligikaudu 52 % ulatuses, kuivõrd menetlusse on jäänud nõue veel 30 843,34 euro

ulatuses. Selles ulatuses on sissenõudja õigustatud täitemenetlust ühishüpoteegiga koormatud

kinnisasjade arvel jätkama. Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et sundtäidetavad nõuded

oma kogumis ületaksid hüpoteegisummat 1 300 000 krooni (83 085,14 eurot) isegi juhul, kui

võlausaldaja nõuetele lisanduvad sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja

täituri tasud.

9. Riigikohus on oma otsustes nr 3-2-1-153-09, 3-2-1-64-09 ja 3-2-1-137-06 selgitanud, et

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga on võimalik taotleda ka viivise ja leppetrahvi

ning intressi suuruse vähendamist. Viivise ja leppetrahvi vähendamine tuleb kõne alla nende

ebamõistliku suuruse korral. Samas ei nähtu käesolevas asjas ei sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise hagiavaldusest ega määruskaebusest väiteid selle kohta, et määruskaebuse esitaja

arvates oleksid sissenõudja kõrvalnõuded võrreldes põhinõudega (korteri müügihind)

ebamõistlikult suured. Kohtu enda algatusel viivise või intressi vähendamine saaks kõne alla

tulla vaid juhul, kui nende suurus oleks kehtestatud tüüptingimustega, mille vastavust headele

kommetele tuleb kohtul kontrollida ka sellekohase taotluseta.

Käesoleval juhul ei ole iseenesest alust pidada täitedokumendiks olevat 21.01.2008.a

notariaalset lepingut tüüptingimustel sõlmituks. Ringkonnakohus märgib siiski, et lepingu

p 3.3 kohaselt kohustus ostja tasuma intressi 8 % aastas tasumata müügihinna osalt aastas,

millist intressimäära ei ole alust pidada ebamõistlikult suureks. Lepingu p 8.2 kohaselt

kohustus ostja juhul, kui ta ei tasu müügihinda kokkulepitud tähtpäevadeks ning on viivituses

üle 14 päeva, tasuma viivist arvestusega 0,05 % viivitatud summast päevas. Ka nimetatud

viivisemäära ei ole alust pidada ebamõistlikult suureks.

10. Iseenesest on õige määruskaebuse esitaja seisukoht, mille kohaselt on hüpoteegiga

koormatud kinnisasja omanikul võimalik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi raames

esitada samu vastuväiteid, mida võiks esitada ka võlgnik (või käendaja). Tal on seega õigus

esitada ka neid vastuväiteid, mis tulenevad täitedokumendiks olevast müügi- ja

tagatislepingust. Muuhulgas võib ta esitada vastuväite, et hüpoteegiga tagatavat nõuet ei ole.

Hagiavalduses ja määruskaebuses märgitu kohaselt soovib M. Mäe tugineda asjaolule, et tal

puuduvad sissenõudja (Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ) ees kohustused. Määruskaebuse

esitaja väitel võttis ta üle 21.01.2008.a lepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused.

Sellekohane leping on esitatud kohtule koos määruskaebusega (t lk 151-157).

Ringkonnakohus selgitab, et Tartu notar Anne Priks-Toomi poolt 28. novembril 2008.a

tõestatud korteriomandite kinkelepingu alusel on Kristel Mäe kinkinud oma emale, Margot

Mäe’le, korteriomandid XXX (registriosa nr XXX) ja XXX (registriosa nr XXX). Lepingus

sisaldub muuhulgas viide XXX korteriomandil lasuvale ühishüpoteegile, mis on seatud

hüpoteegipidaja Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ kasuks kõnealuse korteriomandi

ostuhinna tasumata osa nõude tagamiseks. Notar on tehingu pooltele selgitanud kinkelepingu

õiguslikke tagajärgi. Küll aga ei tulene kinkelepingust, et kingisaajale (M. Mäe’le) oleksid üle

läinud 21.01.2008.a korteriomandite müügilepingust tulenevad müügilepingu poole õigused ja

kohustused. Kohustuste ülevõtmine on VÕS § 175 lg-te 1 ja 2 kohaselt võimalik üksnes

võlausaldaja (müüja) nõusolekul. Kõne alla tuleks Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ ja

Margot Mäe vaheline leping selle kohta, et M. Mäe võtab üle K. Mäe müügilepingu järgsed

kohustused ja astub lepingusuhtesse K. Mäe asemele (VÕS § 175 lg 1). Teiseks oleks

võimalik kohustuse ülevõtmine selliselt, et lepingu kohustuse üleandmise kohta sõlmiksid

omavahel M. Mäe ja K. Mäe, kuid kohustus läheks siis üle üksnes tingimusel, et sellega

nõustub Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ (VÕS § 175 lg 2). Käesoleval juhul ei tulene

28.11.2008.a korteriomandite kinkelepingust kumbagi kokkulepet ega võlausaldaja

nõusolekut.

Kuna määruskaebuse esitaja on sõnaselgelt märkinud, et tema arvates on ta võtnud

müügilepingu järgsed õigused ja kohustused üle 28.11.2008.a kinkelepinguga, puudub

ringkonnakohtu arvates vajadus hageja väiteid täiendavalt hagimenetluses kontrollida.

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise aluseks saaks seega jätkuvalt olla asjaolu, et

müügilepingu järgi kohustatud isikul, Kristel Mäe’l, ei ole sissenõudja ees selles ulatuses

kohustusi, millises ulatuses toimub võlgnevuse sissenõudmine täitemenetluses. Üheski

kohtule esitatud menetlusdokumendis ei sisaldu viiteid sellele, et K. Mäe’l ei ole enam

müügilepingu järgseid kohustusi või on need kohustused müügilepingus ja täitmisteates

märgituga võrreldes väiksemad. Ka ei oleks kohtul võimalik tuvastada K. Mäe kohustuste

ulatust ja olemasolu ilma K. Mäe’d ennast menetlusse kaasamata.

11. M. Mäe on sundtäitmise lubamatuks tunnistamisele suunatud hagiavalduses esitanud

väited selle kohta, et tema poolt omandatud XXX korter ei vastanud kokkulepitud

tingimustele ja ehitusalastele nõuetele. Ringkonnakohus jääb seisukohale, et määruskaebuse

esitajale ei ole üle läinud Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ ja Kristel Mäe vahelisest

korteriomandi müügilepingust tulenevad õigused ega kohustused. Seega asus maakohus

õigesti seisukohale, et määruskaebuse esitajal puudub õigus kasutada müügilepingust

tulenevaid ostja õigusi ja õiguskaitsevahendeid.

Hagiavalduses ei ole esitatud konkreetset avaldust XXX korteri müügilepingust tulenevate

õiguskaitsevahendite kohaldamiseks, mh ei ole esitatud konkreetset hinna alandamise

avaldust, millest nähtuks hinna alandamise tahe ja ulatus. Ringkonnakohus märgib, et VÕS §

112 lg-s 2 nimetatud hinna alandamise avalduse võib lepingupool teha ka kohtumenetluse

kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus. Avalduse tegemiseks ei ole kehtestatud

kindlat tähtaega. Võimalikuks saab iseenesest pidada avalduse esitamist sundtäitmise

lubamatuks

tunnistamise

menetluses,

kuna

hinna

alandamise

näol

on

tegemist

kujundusõigusega ja selle tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud

tasakaalu taastamise eesmärgil (RKTKo 3-2-1-17-12 p 12 ja 3-2-1-131-05 p 18).

Ringkonnakohtu arvates oleks see kooskõlas Riigikohtu eelviidatud praktikaga, mille kohaselt

on sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga võimalik taotleda viivise, intressi ja

leppetrahvi vähendamist. Seega võib kujundusõiguse teostamine tuua kaasa täitemenetluses

täitmisel oleva võlausaldaja nõude vähenemise. Kuna aga Margot Mäe ei ole võlasuhte

pooleks, puudub tal õigus omapoolsete tahteavaldustega lepingut ümber kujundada.

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti märkinud hagi menetlusse võtmisest

keeldumise alusena TsMS § 371 lg 2 p 2, põhjendusel, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega

kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui

hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hageja on isik, kellel on

võimalik täiteasjas nr 186/2009/980 esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi.

Ringkonnakohtu arvates tuleb käesoleval juhul keelduda hagi menetlusse võtmisest TsMS

§ 371 lg 2 p 1 alusel seetõttu, et eeldades hageja esitatud väidete õigsust ei ole hageja õiguste

rikkumine hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik.

Hageja (määruskaebuse esitaja) on sõlminud 21.01.2008.a korteriomandite müügilepingu ja

ühishüpoteegi seadmise lepingu. 28.11.2008.a sõlmitud kinkelepingu tulemusena omandas

hageja XXX korteri, mis on müügilepingust tuleneva kohustuse täitmise raames

sundenampakkumisel müüdud. Asjaolu, et hageja on kohustatud alluma sundtäitmisele ka

teise temale kuuluva korteri, s.o XXX, osas, ei kujuta endast iseenesest hageja õiguste

rikkumist, kuna tegemist on endale vabatahtlikult võetud kohustusega.

13. Ringkonnakohus leiab, et ka ülejäänud määruskaebuses esitatud väited ei anna alust

maakohtu määruse tühistamiseks. Asjakohased ei ole viited Euroopa Parlamendi ja Nõukogu

määrusele (EÜ) nr 805/2004 21. aprillist 2004.a, millega luuakse Euroopa täitekorraldus

vaidlustamata nõuete kohta. Määruse artikli 3 kohaselt kohaldatakse määrust niisuguste

nõuete puhul, millele võlgnik ei ole vastu vaielnud. Käesoleval juhul ei ole tegemist

vaidlustamata nõudega, mille kohta oleks välja antud Euroopa täitekorraldus. Täitekorralduse

määrus ei reguleeri täitemenetluse läbiviimist kinnisvara asukoha liikmesriigis ega sätesta

põhimõtteid, mille järgi tuleb määrata täitemenetluses müüdava vara väärtus.

Käesolevat menetlust ei mõjuta tsiviilasjas nr 2-13-13164 tehtud Tartu Maakohtu määrus,

milles leiti, et SEB Panga hagi M. Mäe vastu ei kuulu Eesti kohtu pädevusse seetõttu, et

kostja (tarbija) elukoht on välisriigis (Saksamaal). Käesolevas asjas on hageja soovinud

esitada hagi Eestis asuva juriidilise isiku (äriühingu) vastu ning vastavalt sellele on asi Eesti

kohtu alluvuses.

14. Asjassepuutumatud on määruskaebuses esitatud väited selle kohta, et XXX asuval

korteriomandil lasub esimese järjekoha hüpoteek SEB Panga kasuks (kinnistusraamatu

09.04.2013 väljatrüki kohaselt on kinnistule seatud kolm hüpoteeki – neist esimesed kaks

SEB Panga kasuks ja kolmas Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ kasuks). Täitemenetluse

seadustiku § 158 kohaselt ei takista järjekohtades eespool asuvad hüpoteegid tagapool asuva

hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmist. Kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad

sissenõudja nõude tagatiseks oleva õiguse (hüpoteegi) järjekohast eespool ja samal järjekohal

olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused püsima.

TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt on täitedokumendiks ka notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis

näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud

nõude rahuldamiseks. Seega ei ole asjakohased määruskaebuses esitatud väited, nagu oleks

täitemenetlus võimalik üksnes kohtulahendi alusel.

Maakohus on õigesti selgitanud AÕS § 346 lg-s 1 sätestatut ja märkinud, et nimetatud säte ei

reguleeri nõude aegumist, vaid hüpoteegiga tagatud nõuete ulatust. Piirang, mille kohaselt

tagab hüpoteek võlausaldaja nõudeid kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müüki

täitemenetluses, puudutab üksnes kõrvalnõudeid (intressid ja viivis). Seega ei mõjuta AÕS

§ 346 lg 1 kuidagi võlausaldaja võimalusi realiseerida oma ülejäänud nõudeid ka juhul, kui

need on tekkinud enam kui kolm aastat tagasi.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/