2-13-3392/49 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2014. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-13-3392

Tsiviilasi

XXX hagi Tallinna linna (Kesklinna valitsuse kaudu)

vastu müügilepingu täitmise nõudes ning Tallinna linna

ja XXX vastu kinnistussraamatu kande kustutamiseks ja

kinnistusraamatusse uue kande tegemiseks nõusoleku

andmise nõudes ning alternatiivselt asjaõiguslepingu

tühisuse tunnustamise ja kinnistusraamatu kande

muutmiseks nõusoleku andmise nõudes

Tsiviilasja hind

19 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Hageja lepinguline esindaja: XXX, e-post XXX@hot.ee;

XXX63@hot.ee

Kostja I: Tallinna linn (Kesklinna valitsus), asukoht

Vabaduse väljak 7, Tallinn 15199,

e-post lvpost@tallinnlv.ee

Kostja I lepinguline esindaja: Ave XXX,

e-post Ave.XXX@tallinnlv.ee

Kostja II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 17. veebruaril 2014, millel osalesid hageja

lepinguline esindaja XXX ja kostja Tallinna linn

lepinguline esindaja Ave XXX

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata XXX hagi Tallinna linna (Kesklinna valitsuse kaudu) vastu

ostu-müügilepingu täitmise nõudes ning Tallinna linna ja XXX vastu

kinnistussraamatu kande kustutamiseks ja kinnistusraamatusse uue kande

tegemiseks nõusoleku andmise nõudes ning alternatiivselt asjaõiguslepingu

tühisuse tunnustamise ja kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku

andmise nõudes.

2. Jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

3. Jätta rahuldamata hageja 18. veebruari 2014 taotlus protokolli parandamiseks.

2-13-3392

2 (10)

4. Vähendada hagiavalduselt tasumisele kuuluva riigilõivu summat 650 euroni.

5. Mõista hagejalt XXX (isikukood XXX) Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse välja

riigilõiv summas 177,20 eurot osamaksetena summas 44,30 eurot iga kuu

15. kuupäevaks (kokku neli osamakset) alates otsuse jõustumisest. Riigilõiv tuleb

tasuda Rahandusministeeriumi arveldusarvele AS-is SEB Pank pank EE

89 1010 2200 3479 6011, Swedbank AS-is EE93 2200 2210 2377 8606, Danske

Bank AS Eesti filiaalis EE 40 3300 3334 1611 0002 või Nordea Bank Finland PLC

Eesti filiaalis EE 701 7000 1700 1577 198, viitenumber 4100064939 ja märkides

selgitusse tsiviilaja number 2-13-3392. Kui makse sooritaja ei ole selleks

kohustatud isik, siis tuleb märkida ka isiku nimi ja isikukood, kelle eest makse

tehakse.

6. Kohustada hagejat XXX tasuma resolutsiooni punktis 5 väljamõistetud

riigilõivult summas 177,20 eurot riigituludesse viivist võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX (edaspidi „hageja”) esitas 22. jaanuaril 2013 kantselei kaudu kohtule hagiavalduse

Tallinna linna (edaspidi „kostja I”) ja XXX(edaspidi „kostja II”, koos „kostjad”) vastu.

Hageja täpsustas korduvalt oma nõuet ja hageja lõplikud nõuded kujunesid järgmisteks:

− esimese võimalusena nõuab hageja kostjalt I korteriomandi XXX, Tallinn (registriosa

nr XXX, edaspidi „vaidlusalune korteriomand”) 19/100 suuruse mõttelise osa

(edaspidi „vaidlusalune mõtteline osa”) müügilepingu täitmist ning sellest tulenevalt

2-13-3392

3 (10)

vaidlusaluse korteriomandi kohta avatud kinnistusraamatu registriosa II jao kande nr 4

kustutamiseks ja kinnistusraamatusse uue kande tegemiseks mõlema kostja nõusoleku

tuvastamist (edaspidi „esimene nõue”);

− teise võimalusena nõuab hageja kostjatevahelise 29. jaanuari 2010 asjaõiguslepingu

vaidlusaluse mõttelise osa üleandmise tühisuse tuvastamist ning sellest tulenevalt

samuti kinnistusraamatu kannete muutmiseks kostjate nõusolekute tuvastamist

(edaspidi „teine nõue”).

2. Kohus võttis hagiavalduse pärast selle korduvat täpsustamist osaliselt menetlusse 3. juuni

2013. aasta määrusega. Kostja I esitas 18. juunil 2013 vastuse hagile ja hageja esitas

10. juulil 2013 arvamuse kostja vastuse kohta. Hageja esitas 4. detsembri 2013 täiendava

arvamuse ja seisukoha kostja taotluste kohta.

3. Kohus selgitas 10. detsembri 2013. aasta määrusega pooltele kohaldatavat õigust ja sellest

tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad.

Kostja I esitas 10. jaanuaril 2014 täiendava vastuse, millele hageja vastas 31. jaanuaril 2014 ja

hageja esitas 15. jaanuaril 2014 täiendavad seisukohad, millele kostja I vastas samuti

31. jaanuaril 2014.

4. Hageja esitas 13. veebruaril 2014 kohtukõne teesid. Kohus kuulas pooled ära

17. veebruari 2014 kohtuistungil. Hageja esitas 18. veebruaril 2014 taotluse protokolli

parandamiseks, millele kostja I esitas 21. veebruaril 2014 seisukoha.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Hageja nõue ja väited

5. Hageja nõuab kostjatelt korteriomandi asukohaga Kiisa 11-16 Tallinnas üleandmist

hagejale ja nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks või teise võimalusena

kostjatevahelise

asjaõiguskokkuleppe

tühisuse

tuvastamist

ja

sellele

vastavalt

kinnisusraamatus endise olukorra taastamiseks nõusolekuid. Hageja põhiväited on järgmised:

− hagejale kuulub 16/100, kostjale I 65/100 ja kostjale II 19/100 mõttelist osa

vaidlusalusest korteriomandist. Kostja I erastas vaidlusaluse mõttelise osa kostjale II

29. jaanuari 2010 müügilepinguga, kostja II kanti 8. veebruaril 2010 omanikuna

kinnistusraamatusse ja hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada 8. veebruaril 2010;

− hagejal kui kaasomanikul oli vaidlusaluse mõttelise osa võõrandamisel (asjaõiguslik)

ostueesõigus. Hageja esitas 26. märtsil 2010 kostjatele notariaalselt tõestatud avalduse

ostueesõiguse teostamiseks. Tegemist on eluruumi mõttelise osa erastamisega, mis on

kinnisasja oluline osa. Kaasomandis olevat eluruumi ei ole reaalosadeks jagatud.

Puudub ka eluruumi kaasomanikevaheline kasutuskorra kokkulepe. Eluruumi

kasutamine on aastate jooksul välja kujunenud;

− hageja õigus ostueesõiguse teostamiseks nähtub kinnistusraamatust, mis oli kostjatele

teada, kes aga ei võtnud midagi ette vältimaks kostja II omanikuna kinnistus-

raamatusse kandmist;

− alternatiivselt leiab hageja, et kostjatevaheline kaasomandi mõttelise osa üleandmise

asjaõigusleping on tühine, kuna käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on

seaduse ja heade kommete vastane. Sellega piiratakse kaasomaniku asjaõigusliku

ostueesõiguse teostamist, mis on võlaõigusliku ostueesõiguse suhtes lex specialis.

Kostja I oleks pidanud täiendavalt erastama 84/100 suuruse mõttelise osa hagejale,

sest kostja II kasutuses oleva elamispinna endine üürnik ei olnud erastamise õigustatud

subjekt erastamisavalduse mitteesitamise tõttu. Kui ei ole kehtivat asjaõiguslepingut,

siis on kinnistusraamatus kostja II omanikukanne ebaõige;

2-13-3392

4 (10)

− kaasomandis oleva eluruumi koormamine (sh üürimine, pantimine ning võõrandamine)

on välistatud ilma teise kaasomaniku nõusolekuta;

− hageja kui kaasomaniku huvi ostueesõiguse teostamiseks suurem kostja II kui üürniku

huvist mõttelise osa omandamiseks;

− kaasomaniku ostueesõigus asub põhiseaduse (PS) § 32 kaitsealas. Riik ei tohi takistada

hagejat asjaõigusliku ostueesõiguse teostamisel. Üürnikule erastamise regulatsioon

tervikuna kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus (EMOES) on

põhiseadusvastane ja tuleb jätta asja lahendamisel asjassepuutuvas osas kohaldamata.

6. Menetluskulud palub hageja panna solidaarselt kostjate kanda.

Kostjate vastuväited

7. Kostja I vaidleb hagile vastu, tema peamised vastuväited on järgmised:

− vaidlusaluse korteriomandi reaalosaks olev korter on endine ühiskorter, millest 16/100

mõttelist osa erastati 27. novembril 1998 üürnikule XXX ja mille omandas

28. mail 2003 hageja;

− kostja I erastab ühiskortereid lähtudes Riigikohtu halduskolleegiumi 5. juuni

2003. aasta otsuses nr 3-3-1-45-03 sedastatud õiguse analoogiat kasutades, erastades

endised ühiskorterid EMOES alusel, käsitledes elamu reaalosaks olevaid eluruume

(korteriomandeid) samal viisil kui kaasomandis olevat elamut;

− EMOES on eriseadus võlaõigusseaduses (VÕS) ja asjaõigusseaduses (AÕS)

ostueesõigust reguleerivate sätete suhtes. EMOES rakendamise tulemusel viiakse läbi

eesõigusega erastamine, milleks esimest eelistust (eluruumi ostmise eesõigust) omav

isik on eluruumi üürnik. Vaidlusalusest korteriomandit kuulus sel alusel erastamisele

viis osa, millest 19/100 suurune osa erastati 29. jaanuaril 2010 kostjale II kui üürnikule.

Üürniku eesõigusele omakorda kaasomaniku ostueesõiguse teostamist EMOES ette ei

näe, samuti oleks selline ostueesõiguse teostamine vastuolus EMOES eesmärkidega.

Kaasomaniku ostueesõigus eluruumi mõttelise osa erastamiseks saab tekkida alles

vastavalt EMOES § 4 lg-le 2. Haldusasjades nr 3-10-559 ja 3-10-552 jõustunud

kohtulahendites on kohtud asunud seisukohale, et vaidlusaluse korteriomandi

mõtteliste osade erastamine peab jätkuma EMOES § 6 alusel;

− haldusasjades nr 3-10-559 ja 3-10-552 on kohtud kontrollinud kostjatevahelise

üürisuhte olemasolu ja erastamise haldusaktide õiguspärasust.

8. Menetluskulud palub kostja I panna hageja kanda.

9. Kostja II ei ole hagile vastanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jätab

kohus hageja kanda.

11. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-st 1 esitas kohus otsuse

kirjeldava osa lihtsustatult tuues esile vaid need väited ja seisukohad, mis omavad asja

lahendamisel tähtsust.

12. Hageja on esitanud kohtule seisukoha, et kui üürniku erastamisõigus asetub kõrgemale PS

§ 32 kaitsealas olevast kaasomaniku ostueesõigusest, on vastav säte põhiseadusvastane.

Hageja poolt viidatud regulatsioon on sätestatud EMOES § 4 lg 1 p-des 1 ja 2.

13. Kohus analüüsib esmalt EMOES § 4 lg 1 p-de 1 ja 2 vastavust põhiseadusele järgmises

järjestuses: (järgnevas osa I) sätete asjassepuutuvus, (II) põhiõiguste kaitseala riive, (III) riive

2-13-3392

5 (10)

formaalne põhiseaduspärasus ja (IV) riive materiaalne põhiseaduspärasus (riive legitiimne

eesmärk, riive sobivus, vajalikkus ja proportsionaalsus). Seejärel lahendab kohus

hagiavalduse nõuded, poolte seni lahendamata taotlused ja otsustab menetluskuludega

seonduva (V).

I

14. Säte, mille põhiseaduspärasust kohus hindab, peab olema kohtuasja lahendamisel

asjassepuutuv. Riigikohtu praktika kohaselt on asjassepuutuv säte, mis on asja lahendamisel

otsustava tähtsusega (vt Riigikohtu üldkogu 22. detsembri 2000. aasta otsus kohtuasjas nr 3-4-

1-10-00, p 10). Säte on otsustava tähtsusega siis, kui kohus peaks asja lahendades normi

põhiseadusele mittevastavuse korral otsustama teisiti kui selle põhiseadusele vastavuse korral

(vt Riigikohtu üldkogu 28. oktoobri 2002. aasta otsus kohtuasjas nr 3-4-1-5-02, p 15).

15. Hinnatavateks säteteks käesolevas asjas on 11. detsembril 1996 vastu võetud EMOES § 4

lg 1 p-d 1 ja 2 järgnevas sõnastuses:

„Käesoleva seaduse alusel on erastamise õigustatud subjektiks

1) esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos

elav täisealine perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse paragrahv 4

punktis 1 sätestatud tingimustele.

2) teise eelistusena elamu kaasomanik, kui ta ei ole eluruumide erastamise kohustatud

subjekt“.

16. Kohtu seisukohal on nimetatud sätted asjassepuutuvad. Vaidlusaluse mõttelise osa

erastamise kostjale II viis kostja I muu hulgas läbi EMOES alusel. Viidatud seaduse § 4 lg 1

sätestab erastamise järjekorra õigustatud subjektidele. Kuigi erastamise haldusõiguslikud

toimingud ja haldusaktide kehtivus ei ole käesolevas asjas vaidlusalune (vt järgnevas p 25),

tuleb kohtul siiski hinnata, kas hageja saab pärast EMOES § 4 lg 1 p-s 1 ette nähtud õiguse

teostamist omakorda teostada kaasomaniku ostueesõigust. Seega tuleb kohtul hageja väite

järgi hinnata, kas üürniku erastamisõiguse eelistamine kaasomaniku ostueesõigusele on

põhiseaduspärane.

II

17. Õiguse riive on selle kaitseala iga ebasoodus mõjutamine (vt Riigikohtu üldkogu 6. märtsi

2002. aasta otsus kohtuasjas nr 3-4-1-1-02, p 12). Kohus kontrollib, kas EMOES § 4 lg 1 p-

s 1 sätestatud üürnikule esimeses järjekorras erastamine riivab kaasomaniku PS § 32

sätestatud omandiõigust seeläbi, et ostueesõigus seatakse EMOES § 4 lg 1 p-s 2 üürniku

erastamisõigusest järjekorras tahapoole. PS § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja

võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud

juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema

nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine,

hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Seadus võib

üldistes huvides sätestada vara liigid, mida tohivad Eestis omandada ainult Eesti kodanikud,

mõnda liiki juriidilised isikud, kohalikud omavalitsused või Eesti riik.

18. PS § 32 kaitseb isiku vara kui tervikut avalik-õiguslike piirangute vastu, st juhtudel, kui

põhiõiguste adressaat piirab isiku varalisi positsioone avalik-õiguslikult, puudutamata

seejuures

ühtegi

konkreetset

eraõiguslikku

omandisuhet.

Avalik-õigusliku

varalise

positsiooniga on tegemist siis, kui isikul on seaduse või mõne muu õigusakti alusel

põhiõiguste adressaadi vastu avalik-õiguslik nõudeõigus mingile rahaliselt mõõdetavale

sooritusele. PS § 32 kasutatud omandi mõiste hõlmab ka kinnisasja ostueesõigust (Riigikohtu

2-13-3392

6 (10)

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 8. veebruari 2001. aasta otsus kohtuasjas nr 3-4-1-

1-01, p 10). Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et EMOES regulatsioon, mis seab

kaasomaniku ostueesõiguse teostamise õiguse teise eelistusena võrreldes üürnikuga, kes on

esimeses eelistuses ning võib olla kaasomaniku omandipõhiõiguse riivega.

III

19. Kuna seadusandja on EMOES § 4 lg 1 p-de 1 vastuvõtmisel järginud pädevus-, menetlus-

ja vorminõudeid ning piirang on õigusselge, siis asjassepuutuva sätte formaalses

põhiseaduspärasuses ei ole kohtul kahtlust.

IV

20. Kohus kontrollib järgnevalt PS § 32 riivet. Kohus leiab, et ostueesõigus kuulub PS § 32

lg 2 kohaldamisalasse (Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 8. veebruari

2001. aasta otsus nr 3-4-1-1-01, p 10). PS § 32 lg-s 2 sätestatud omandipõhiõigus on lihtsa

seadusereservatsiooniga õigused, mida võib piirata igal põhiseadusega kooskõlas oleval

põhjusel (PS § 32 lõige 2 teine lause, Riigikohtu üldkogu 7. juuni 2011. aasta otsus asjas nr 3-

4-1-12-10, p 31, ja 12. aprilli 2011. aasta otsus asjas nr 3-2-1-62-10, p 38). Kuna PS § 32

teises lõikes pole nimetatud eesmärke, mis õigustavad omandi vaba valdamise, kasutamise ja

käsutamise piiramist, siis saab selle põhiõiguse piiramise puhul olla seaduspäraseks

seadusandja iga eesmärk, mis pole PS vastuolus (Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve

kolleegiumi 30. aprilli 2004. aasta otsus kohtuasjas nr 3-4-1-3-04, p 27).

21. PS § 11 teisest lausest tuleneva proportsionaalsuse põhimõtte kohaselt peavad õiguste ja

vabaduste piirangud olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud. Proportsionaalsuse

põhimõttele vastavust kontrollitakse järjestikku kolmel astmel – kõigepealt abinõu sobivust,

siis vajalikkust ja vajadusel ka proportsionaalsust kitsamas tähenduses ehk mõõdukust

(Riigikohtu üldkogu 7. juuni 2011. aasta otsus kohtuasjas nr 3-4-1-12-10, p 43). Sobiv on

abinõu, mis soodustab piirangu eesmärgi saavutamist, ja sobivuse seisukohalt on

vaieldamatult ebaproportsionaalne abinõu, mis ühelgi juhul ei soodusta piirangu eesmärgi

saavutamist. Abinõu on vajalik, kui eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise sama

efektiivse, kuid isikut vähem koormava abinõuga. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb

kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust ning teiselt poolt piirangu

eesmärgi tähtsust. Mida intensiivsem on põhiõiguse riive, seda kaalukamad peavad olema

seda õigustavad põhjused (vt Riigikohtu üldkogu 6. märtsi 2002. aasta otsus kohtuasjas nr 3-

4-1-1-02, p 15).

22. Kohus leiab, et seadusandja eesmärk eelisõiguse jätmisel elamu mõttelise osa erastamisel

üürnikele võis seisneda selles, et võimaldada isikutel, kes kasutasid eluruumi mõttelist osa

eluruumina, jätta elamispinnana kasutav ruum jätkuvalt nende isikute kasutusse ja tagada

kasutuses olevate eluruumide omandamine. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 2 lg 1

sätestab, et eluruumide erastamise eesmärgiks on anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele

võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu

elamute parem hooldamine ja säilimine. Seega esimese eelistuses erastatakse elamispinnad

eraomandusse nendele üürnikele, kes elavad oma korteris. Vabanevad või vabad elamispinnad

sh ka need pinnad, mille suhtes üürnikud ostuõigust teostada ei soovi erastatakse juba

muudele isikutele. Ka selles osas on seadusandja reguleerinud isikute järjekorra, määrates

eelisseisundisse elamu mõttelise osa kaasomanikud juhul kui erastamisel esimest eelistust

omavad isikud ei soovi erastamise objekti ühegi osa suhtes ostuõigust kasutada ning määrates,

et juhul kui erastamise objekti või selle osa ei ole erastatud selleks eesõigust omavatele

isikutele, erastatakse see avalikul enampakkumisel.

2-13-3392

7 (10)

23. Kohtu hinnangul on EMOES § 4 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud abinõu sobiv ning vajalik,

kuna see võimaldab jätta kasutuses olevad eluruumid isikutele, kes nendes reaalselt elavad, st

see soodustab eesmärgi täitmist ning sama eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise

sama efektiivse, kuid isikut vähem koormava abinõuga. Kohus leiab, et üürniku eelisõigus

kaalub üles kaasomaniku ostueesõiguse teostamise õiguse esmajärjekorras põhjusel, et üürnik

kasutab eluruumi elamispinnana, aga kaasomanikule kuulub juba sellises olukorras teatava

mõttelise osa omandiõigus ja sellele vastav kasutusõigus. Kuivõrd kaasomanikul on juba

omandi osa olemas erinevalt üürnikust, on kohtu hinnangul põhjendatud eelistuse andmine

mitte kaasomanikule, vaid üürnikule. Samuti tagab seadus kaasomanikule eelisõiguse

võrreldes teiste isikutega mõttelise osa omandamisel. Seega on abinõu mõõdukas.

V

24. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning

viidatud tõendite alusel tuvastatuks.

− hagejale kuulub 16/100, kostjale I 65/100 ja kostjale II 19/100 mõttelist osa

kaasomandist asukohaga XXX Tallinnas (I kd tlk 184-185, II kd tlk 32-33). Kostja I

erastas 19/100 kostja I ja hageja kaasomandist kostjale II, mis vormistati

29. jaanuari 2010 müügilepinguga (I kd tlk 5-9, 148-155);

− hageja esitas 26. märtsil 2010 kostjale notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse

teostamiseks (I kd tlk 10-11);

− tegemist on eluruumi mõttelise osas erastamisega, mis on kinnisasja oluliseks osaks.

Kaasomandis olevat eluruumi ei ole reaalosadeks jagatud. Puudub ka eluruumi

kaasomanikevaheline kasutuskorra kokkulepe. Eluruumi kasutamine on aastate

jooksul välja kujunenud.

25. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 3 lg 2 p 2 järgi moodustab muu hulgas

munitsipaalvara

erastamine

ühe

osa

omandireformist.

Täpsemalt

on

erastamine

omandireformi käigus riigi- ja munitsipaalomandis oleva vara tasu eest või tasuta andmine

teiste isikute omandisse, mille tulemusena muutub vara omanik (ORAS § 32). Kohus tuvastab,

et kostjatevaheline müügileping vastab erastamise tunnustele, sest selle tulemusel läks

omandireformi käigus munitsipaalomandis olnud vara üle senise üürniku omandisse.

Omandireformi menetlused on vähemalt kuni vastava võla- ja asjaõiguskokkulepete

sõlmimiseni haldusmenetlused (ORAS § 41, vt nt Riigikohtu 22. juuni 2004. aasta otsus

haldusasjas nr 3-3-1-32-04, p 10). Kohus tuvastab, et haldusasjas nr 3-10-559 on jäänud

rahuldamata hageja kaebused kostjale II vaidlusaluse mõttelise osa erastamise haldusaktide

vaidlustamiseks (I kd tlk 158-176). Kostja I esitas tõendid üürisuhte olemasolu ja kostja II

astumise kohta eelmise üürniku asemele (I kd tlk 144-147, kd II tlk 21, 23-30), hageja väited

VÕS § 321 (st kostja II eluruumi üürilepingusse astumine eelmise üürniku surma puhul)

rikkumise osas on tõendamata. Seega tuleb kohtul käesoleva asja lahendamisel lähtuda sellest,

et erastamine kostjale II on toimunud kehtivate ja õiguspäraste haldusaktide alusel.

Halduskohus on hageja samasisulisi väiteid kontrollinud, st kostja I ei ole rikkunud erastamise

korda, kostja II oli erastamise õigustatud subjekt ja kostja I ei pidanud erastama vaidlusalust

mõttelist osa kostja II asemel hagejale. Kohus saab hageja nõudeid hinnata peamiselt

küsimustes, kas hagejal on ostueesõigus ja kas seda on korrektselt teostatud (esimene nõue)

ning kas kostjatevaheline asjaõigusleping on kehtiv (teine nõue).

26. Hageja esimese nõude edukus sõltub peamiselt sellest, kas hagejal on ostueesõigus

vaidlusaluse mõttelise osa omandamiseks. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus,

mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks

müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse

teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid

2-13-3392

8 (10)

kohustusi. Kui hagejal on ostueesõigus, siis saab ta astuda kostjatevahelises müügilepingus

ostja (kostja II) asemele ja nõuda müügilepingu täitmist. Pooled vaidlevad muu hulgas selle

üle, milliseid õigusnorme tuleks kohaldada ostueesõiguse tekkimise osas. Nimelt leiab hageja,

et tal on asjaõigusliku toimega ostueesõigus, samal ajal kui kostjal II on võlaõigusliku

toimega ostueesõigus. Kostja I on seisukohal, et tuleb kohaldada EMOES, mis on eriseadus

VÕS ja AÕS suhtes.

27. EMOES § 2 lg 1 kohaselt on selle seaduse järgi erastamise objektiks kaasomandis oleva

elamu mõtteline osa, mille omanik on riik või kohalik omavalitsusüksus, samuti äriühing,

kelle kõik aktsiad või osad kuuluvad riigile või kohalikule omavalitsusüksusele, või EES§ 6

p-des 4–6 nimetatud eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Seega on erastamise

eesmärgiks võimaldada vara üleminek avalikult sektorilt erasektorisse. Viidatud seaduse

kohaldamise kasuks räägib asjaolu, et vaidlusalune elamu vastab pigem kaasomandis oleva

elamu tunnustele kui lihtsalt eluruumi tunnustele vastavalt EES § 2 lg-le 1 (vt Riigikohtu

5. juuni 2003. aasta otsus haldusasjas nr 3-3-1-45-03 p 14). Käesolevas asjas vaidluse

lahendamisel tuleb kohaldada EMOES ka põhjusel, et AÕS ei reguleeri kaasomandis oleva

elamu mõttelise osa erastamist.

28. EMOES § 4 lg 1 p-d 1-3 sätestavad, et erastamise õigustatud subjektideks on esimese

eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine;

teise eelistusena elamu kaasomanik ning kolmandal juhul toimub erastamine avalikul

enampakkumisel. Nimelt sätestab EMOES isikute järjestuse, kellele ja mis järjekorras

eluruum erastatakse. Kohus on seisukohal, et EMOES § 4 lg 1 p 1 annab selge eelistuse

üürnikule ostueesõiguse teostamisele, siis AÕS sätete kohaldamine välistaks igal juhul

üürniku ostueesõiguse teostamist. Kohus arvestab asja lahendamisel eluruumide erastamise

eesmärki. Eluruumide erastamine toimub eelkõige erastamise õigustatud subjektide huvides,

mitte kohustatud subjektide huvides. Ostueesõigusega erastamist kaasomanikule võimaldab

aga ainult EMOES (eelmises punktis viidatud otsus haldusasjas nr 3-3-1-45-03, p 14).

EMOES-s sätestatud erastamise eesmärgiga oleks vastuolus olukord, kui kaasomanik saab

tugineda ostueesõiguse asjaõigusliku toimele tulenevalt AÕS regulatsioonist ja omandada

elamut eelisjärjekorras, kui EMOES annab selge eelistuse üürnikule. Kaasomaniku

ostueesõigus on piiratud lisaks asjaõigusseaduse rakendamise seaduse 131 lg-ga 1, mille

kohaselt kaasomaniku ostueesõigus piiratud peale võõrandamise lähedastele ka teistel

seaduses sätestatud juhtudel ning üheks seaduses sätestatud juhuks on ka üürniku

ostueesõigus (vt Riigikohtu 8. detsembri 2003. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-03, p 18).

29. Kohus rajab otsuse poolte esitatud asjaoludele, andes asjas tuvastatud asjaoludele ise

õigusliku hinnangu ega ole seotud kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab (nt

Riigikohtu 22. detsembri 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-05, p 11). Kohus kohaldab

seadust ise (Riigikohtu 30. märtsi 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-06, p 46 esimene

lõik). Tulenevalt eeltoodust ei ole kohus seotud hageja seisukohaga EMOES kohaldamise

seisukohtadega hagi põhi-ja alternatiivnõuete lahendamisel.

30. EMOES § 4 lg 1 sätestab erastamise subjektide järjekorra ja sama seaduse § 6 lg 1

reguleerib erastamise korda kaasomanikule, kes on EMOES § 4 lg 1 p 2 kohaselt teise

eelistusena elamu kaasomanik. Sama seaduse § 6 lg 1 kohaselt tuleb teise eelistusena kõne

alla kaasomaniku ostueesõigus juhul, kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud (st

üürnikud) puuduvad või kui erastamise objekt on väiksem kui väikseima korteri üldpinna ja

elamu kõigi eluruumide üldpinna suhe. Põhjendatud ei ole hageja seisukoht, et tema mõttelise

osas suurus oli väiksem kui kostjal I ja seega oleks pidanud kostja I erastama kaasomandi

osas hagejale, mitte kostjale II. Erastamise menetluses on kehtivalt tuvastatud, et kostja II kui

üürnik on esimest eelistust omav isik, kelle suhtes kohaldatakse EMOES § 5. Hageja suhtes

2-13-3392

9 (10)

EMOES § 6 kohaldamine oleks EMOES § 4 lg 1 p-de 1 ja 2 tõttu võimalik üksnes juhul, kui

esimest eelistust omav isik puuduks. Asjaolu, et hageja mõtteline osa on väiksem kostja II

mõttelisest osast ei muuda seaduses sätestatud erastamise järjekorda, kuivõrd EMOES § 5 lg 1

ja § 6 lg 1 sõnastusest tuleneb, et üürnike omavahelistes suhetes ja kaasomanikel

omavahelistes suhetes on sätestatud eraldi erastamise järjestus vastavalt pinna suurusele.

EMOES § 6 lg-st 1 tuleneb, et kaasomanikul tekib ostueesõigus vaid siis kui selgub, et

esimest eelistust omavad isikud ostueesõigust ei kasuta. Kostja II kui üürnik on erastanud

esimeses järjekorras eluruumi mõttelise osas ja seega hagejal ei teki ostueesõiguse teostamise

õigust EMOES sätete kohaselt. Ka haldusasjas nr 3-10-599 ei ole kohus tuvastanud kostjate

rikkumisi seoses kostjate vaheliste erastamistoimingutega (I kd tlk 158-176 ja 177-183).

31. Kohus leidis EMOES § 4 lg 1 p-de 1 ja 2 põhiseaduspärasust kontrollides, et üürniku huvi

eluruumi erastamiseks on suurem kaasomaniku huvist ostueesõigusega omandamise vastu.

Seetõttu ei saa kohus hageja esimest nõuet rahuldada ka lähtuvalt hageja väidetavast huvist.

Kuna kohus ei tuvasta, et hagejal oleks ostueesõigus kostjatevahelise vaidlusaluse mõttelise

osa müügilepingu suhtes, siis jääb hageja esimene nõue rahuldamata.

32. Hageja tugineb teises nõudes alternatiivselt kostjatevahelise asjaõiguslepingu tühisusele

selle vastuolu tõttu heade kommete (TsÜS § 86) ja seadusega (TsÜS § 87 ning AÕS § 63 lg 3

ja § 257 lg 3). Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult

neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ja sel põhjusel tühine.

Järelikult saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks

olevat kohustustehingut, mida kohus käesoleva asja lahendamisel ei hinda. Siiski on esineb

käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise

on heade kommete vastane (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

80-05, p 26 esimene lõik, ja 13. veebruari 2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31).

Asjaosaliste käitumise võimalik vastuolu hea usu põhimõttega lepingute sõlmimisel (TsÜS

§ 138, VÕS § 6) ei saa olla aluseks lepingute tühisusele ega tühistamisele (vt nt Riigikohtu

29. märtsi 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04, p 24). AÕS § 257 lg 3 kohaselt omab

kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust

nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel

tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti

kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Vastavalt AÕS § 63 lg-le 3 on asjaõiguse käsutamine

pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud

nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Samas TsÜS

§ 87 on kohaldatav siis, kui seaduses on keeld sätestatud, kuid samas ei ole sätestatud

tagajärge, mida selle keelu rikkumine endaga kaasa toob. Hageja leiab, et asjaõigusleping on

tühine nn veaidentsuse tõttu. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjal II kui üürnik oli

õigustatud ostma vaidlusaluse mõttelise osa eelisjärjekorras ning hageja suhtes ei tekkinud

ostueesõiguse teostamise olukorda. Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et hagiavalduses

toodud asjaolude pinnalt ei esine asjaõiguslepingu tühisuse aluseid ja teine nõue jääb samuti

rahuldamata.

33. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata varasema

kinnistusraamatu väljavõtte (kd I tlk 12), varasema müügilepingu (I kd tlk 142-143), kostja I

teate kaasomanikele (I kd tlk 156-157 ja 195-196), korteriplaani (II kd tlk 22) ja kostja I kirja

(II kd tlk 31), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud.

34. TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja

ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni lahendamata

hageja protokolli parandamise taotlus, mis jääb rahuldamata. Andmed mida peab sisaldama

protokoll on sätestatud TsMS § 50 lg-s 1. Hageja taotlus sisaldab hageja poolt menetluse

2-13-3392

10 (10)

käigus sisuliselt esitatud seisukohti, mida hageja on menetluses korduvalt väljendanud.

Hageja taotluses korratud asjaolud ei anna alust protokolli parandamiseks.

35. Tsiviilasja hind on TsMS § 126 lg 1 alusel 19 000 eurot.

36. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel

hageja kanda.

37. TsMS § 190 lg 4 esimese lause kohaselt kui hageja sai menetlusabi menetluskulude

kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamata jätmise korral menetluskulud riigituludesse

täies ulatuses välja. Sama paragrahvi lg 7 kohaselt võib kohus mõjuval põhjusel ette näha

kulude riigituludesse osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul. Kohus on 7. mai 2013

määrusega rahuldanud hageja menetlusabi taotluse ja kohustanud hagejat tasuma riigilõivu

summas 693 eurot igakuiste 15 osamaksetena summas 46,20 eurot iga kuu 15 kuupäevaks.

2014. aasta veebruari kuu seisuga on hageja tasunud üheksa osamakset summas 415,80 eurot

( = 46,20 × 9). Hagi esitamisel tasus hageja lõivu 57 eurot, st kokku on seni tasutud 472,80

eurot.

38. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium tunnistas riigilõivuseaduse (RLS)

§ 57 lg-d 1 ja 15 ning lisa 1 vastuolus olevaks PS-ga ja kehtetuks osas, mis sätestab

tsiviilkohtumenetluses avalduse muul viisil esitamisel kohustuse tasuda riigilõivu suuremas

määras kui avalduse elektroonilisel esitamisel veebilehe www.e-toimik.ee kaudu (vt

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 10. detsembri 2013 otsus kohtuasjas

nr 3-4-1-20-13). Kehtiva RLS § 57 lg 1 ja lisa 1 kohaselt tasutakse hagilt, mille tsiviilasja

hind on 19 000 eurot, riigilõivu summas 650 eurot. Hagejalt varem nõutud riigilõivu summat

tuleb vastavalt vähendada. Seega on hagejal veel tasumata riigilõiv summas 177,20 eurot

( = 650 – 472,80).

39. Hageja poolt tasumata riigilõivu summas 177,20 eurot mõistab kohus hagejalt välja

riigituludesse vastavalt TsMS § 179 lg 1-9 sätestatule ja see tuleb tasuda sarnaselt 7. mai 2013

määruses sätestatud korrale, st osamaksetena summas 44,30 eurot iga kuu 15. kuupäevaks

(kokku neli osamakset). Hageja peab osamaksete tasumisega jätkama pärast kohtuotsuse

jõustumist. Kohus selgitab, et otsusega välja mõistetud lõivu tasumisel tuleb kasutada senisest

erinevat viitenumbrit, mis on märgitud otsuse resolutsioonis. Vastavalt TsMS § 179 lg-le 9

tuleb hagejal osamaksete viivitamise korral tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest. Rahandusministri käskkirjaga määratud asutus

võib käesoleva lahendi riigilõivu väljamõistmise osas saata sundtäitmisele, kui kohustatud

isik ei ole riigilõivu kohtu määratud tähtajaks täitnud nõuetekohaselt.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik