2-10-45254/37 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. jaanuar 2014.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-10-45254

Tsiviilasi

MTÜ DIGIKELDER hagi Vello Liiv vastu võla nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

9586,75 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2013.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vello Liiv’i apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

14. jaanuar 2014.a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Vello Liiv (IK: XXX), esindaja

vandeadvokaat Nikolai Kõiv

Vastustaja (hageja): MTÜ Digikelder (RK: 80185367),

esindaja vandeadvokaat Taivo Saks

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2013.a otsus ja

saata asi samale maakohtule uueks arutamiseks.

2. Rahuldada Vello Liiv’i apellatsioonkaebus maakohtu

otsuse tühistamist puudutavas osas.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Maakohtul jaotada menetluskulud vastavalt asja sisulise

lahendamise tulemusele (TsMS § 173 lg 3).

RIIGI ÕIGUSABI TASU JA

KULUDE VÄLJAMÕISTMINE

1. Mõista Vello Liiv’ilt riigi kasuks välja riigi õigusabi

tasu ja kulud summas 206,40 eurot (kakssada kuus eurot

ja nelikümmend senti) 6 (kuue) osamaksena.

Esimene osamakse summas 34,40 eurot (kolmkümmend

2

neli eurot ja nelikümmend senti) tuleb tasuda käesoleva

otsuse jõustumisest 15 päeva jooksul. Ülejäänud 5 (viis)

osamakset tuleb tasuda otsuse jõustumise kalendrikuule

järgneva viie kuu jooksul igakuuliselt summas 34,40 eurot

(kolmkümmend neli eurot ja nelikümmend senti) iga kuu

20. kuupäevaks.

Osamaksed tuleb tasuda Tartu Ringkonnakohtu selleks

ettenähtud

arvelduskontole

(Rahandusministeeriumi

konto nr 10220034796011 SEB Pangas viitenumbriga

2800049858 VÕI konto nr 221023778606 Swedbankis

viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr 333416110002

Danske Bank AS Eesti filiaalis viitenumbriga 2800049858

VÕI konto nr 17001577198 Nordea Bank Finland PLC

Eesti filiaalis viitenumbriga2800049858) selgitusega „riigi

õigusabi kulud tsiviilasjas nr 2-10-45254“.

2. Saata käesolev

kohtuotsus

riigi

õigusabi

tasu

väljamõistmist

puudutavas

osas

teadmiseks

Riigi

Tugiteenuste Keskusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. MTÜ DIGIKELDER (edaspidi hageja, vastustaja) esitas 17.09.2010 hagi Vello Liivi vastu

põhivõla 150 000 krooni, intressi ja viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Anu Tagen

ja Raoul Luigend 27. märtsil 2007.a Vello Liiviga kinnistu võlaõigusliku müügilepingu.

Müügilepingu punktide 1.1. ja 1.1.1 kohaselt oli lepingu objektiks kinnistu registriosa

numbriga XXX, pindalaga 11,10 ha aadressiga XXX maakond. Anu Tagen ja Raoul Luigend

leppisid MTÜ-ga DIGIKELDER Vello Liivi osalusel kokku, et MTÜ DIGIKELDER võtab üle

müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Müügilepingu ülevõtmise leping sõlmiti

Vello Liivi osalusel 17.09.2007, samas lepingus täpsustati esialgselt sõlmitud müügilepingu

tingimusi ning sõlmiti asjaõigusleping.

Enne asjaõiguslepingu sõlmimist tekkis segadus kinnisasja piiridega. Kostja väitis, et

kinnisasja läbiva jõe kahe haru vahele jääv ojasaar jääb ostetava kinnisasja piiridesse, kuna

ojasaar oli tema seaduslikus valduses alates Viljandi Maakonnavalitsuse 23.07.1991 määruse

nr 339 jõustumisest, millega talle anti alaliseks kasutamiseks maa suurusega 11,40 ha.

3

Faktiliselt kuulub ojasaar kostja kinnisasjaga külgneva XXX nimelise maatüki juurde, mille

piirid fikseeriti 18.09.2006 piiriprotokolliga. Asjaõiguslepingu punktis 2.1.3 kinnitas kostja, et

müügilepingu sõlmimise ajal ta teadis ja eeldas, et jõesaar kuulub lepinguobjektiks oleva

kinnistu koosseisu. Ojasaare küsimus oli hageja jaoks olulise tähtsusega ning ilma saareta ei

oleks hageja ülejäänud kinnistut soovinud. Segaduse tõttu kinnisasja piiride määratlemisel

sõnastati

asjaõiguslepingu

poolte

vahel

täiendavad

kokkulepped.

Asjaõiguslepingu

punktis 3.2.1 märgiti, et tegemist on lepinguobjekti mittevastavusega, kui ojasaar ei kuulu

kinnisasja koosseisu. Müüja ja ostja on kokku leppinud, et ostja kui lepinguobjekti uus omanik

kohustub ise teostama viivitamatult kõik asjaajamised ja tegema kõik endast oleneva, et

lepinguobjekti koosseisu arvataks ka vaidlusalune ojasaar. Juhul, kui kahe aasta jooksul

asjaõiguslepingu sõlmimisest ei ole lepinguobjekti piire muudetud ja ojasaart lepinguobjekti

kooseisu arvatud, siis on see sama lepingupunkti järgi ostuhinna alandamise aluseks eeldusel,

et ostja on teinud kõik temast oleneva ja mõistlikult eeldatava tulemuse saavutamiseks.

Ostuhind loetakse alandatuks 150 000 krooni võrra.

Peale asjaõiguslepingu sõlmimist sai hageja teada, et müügilepingu objektiks oleva maatüki

piirid fikseeriti juba 07.aprill 1999 piiriprotokollis. Piiriprotokollist ja selle juurde kuuluvast

katastriüksuse plaanist nähtuvalt ei ole vaidlusalune ojasaar kunagi kinnistu juurde kuulunud.

Kostja on mõlemale dokumendile isiklikult alla kirjutanud. Kostja ei ole vaidlustanud

protokolli ehtsust. Kuna hagejal puudus võimalus ise midagi ojasaare koosseisu arvamiseks

teha, jäi ta lootma kostjapoolsele abile. Kostja hagejale mingisugust abi ei osutanud, vaid

hakkas hagejat vältima. Hageja esitas 14.09.2009 notari kaudu kostjale ostuhinna alandamise

avalduse. Avalduses paluti kostjal tasuda hagejale seitsme päeva jooksul 150 000 hageja

arveldusarvele. Kostja ei nõustunud kinnistu ostuhinna alandamisega, kuna leidis, et selleks ei

ole alust.

Hagejale üleantud kinnistu ei vastanud kokkulepitud tingimustele. Hoolimata sellest, et

katastriplaanist nähtuvalt ei jää ojasaar kinnisasja piiresse, fikseeris kostja müügilepingus, et

ostjale kuulub ojasaare nõudeõigus ja viitas seejuures Viljandi Maakonnavalitsuse 23.07.1991

määrusele nr 339. Asjaõiguslepingu punktis 3.2.1 fikseeriti, et kui ojasaar kinnistu koosseisu ei

arvata, on tegemist lepinguobjekti mittevastavusega. Kostja ei maininud lepingu

allkirjastamisel kordagi, et maatüki piirid fikseeriti rohkem kui seitse aastat tagasi.

Kostja on lepingu hinna alandamisele esitanud vastuväite, et hageja ei ole vastavalt

asjaõiguslepingu punktile 3.2.1. täitnud hinna alandamise eeldusi, st ei ole teinud kõike endast

olenevat, et ojasaart kinnistu koosseisu arvata. Hageja on seisukohal, et asjaõiguslepingu punkt

3.2.1 osas, mis näeb ette hagejale võimatu tingimuse, on tühine. Kostja teadis, et ojasaar ei ole

kunagi pidanudki kinnistu juurde kuuluma ning on lepingu allkirjastamisel käitunud

pahatahtlikult. Hageja hinna alandamine on kehtiv ning kostjal on kohustus tasuda talle

asjaõiguslepingus kokku lepitud summa, s.o 150 000 krooni.

Hagejal on õigus nõuda seadusjärgset intressi alates hetkest, mil kostja raha sai. Kostja sai

müügilepingu täitmiseks tasutud summad lõplikult kätte 20.09.2007, intressi on seega õigus

nõuda alates 21.09.2007. Seadusjärgne intressisumma kuni hagi esitamiseni on 9094,5 krooni

ning edasiulatuvalt 4,1 krooni päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni.

150 000 krooni tagastamisnõue muutus sissenõutavaks 27.09.2009, kui hageja võiks hakata

kostjalt nõudma kohustuse täitmist. Samas hetkest on hagejal õigus nõuda VÕS § 113 lg 1

alusel viivist. Viivise summaks on hagi esitamise seisuga 11 671, 2 krooni. Hageja palub

kostjalt välja mõista viivis 11 671,2 krooni ning edasiulatuvalt 32,9 krooni päevas kuni

kohustuse kohase täitmiseni.

2. Kostja Vello Liiv hagi ei tunnista ning vaidleb hagile vastu. Vastuväidete kohaselt nähtub

asjaõiguslepingu sättest 3.2.1, et pooled teadsid, et ojasaare kuuluvuse osas müüdava kinnistu

4

koosseisus on probleeme. Ostja ehk hageja võttis probleemide lahendamise koormuse endale,

kohustudes tegema kõik temast oleneva, et antud kinnistu tunnistataks või arvataks müüdud

kinnistu koosseisu. Müüjal on õigus lepingust taganeda ainult juhul, kui ta on teinud kõik

temast oleneva ja antud maaüksust ei ole õnnestunud jõustunud kohtuotsuse alusel arvata

müüdava kinnistu koosseisu. Hagimaterjalidest ei nähtu, mida on hageja selleks teinud, et

vaidlusalune maaüksus arvataks müüdava kinnistu koosseisu. Kostjale teadaolevalt ei ole

hageja isegi võtnud ühendust naaberkinnistu omanikuga ega asunud temaga läbirääkimistesse

maaüksuse osas kompromissi saavutamiseks. Müügihinna alandamise eelduseks on ostja

poolne kohtueelne aktiivne tegevus vaidlusaluse maaüksuse õiguslikuks lahendamiseks.

Aktiivse tegevuse tõendamise koormus lasub hagejal, mitte kostjal.

Lepingu p 3.2.1 kohaselt on müüja kohustatud tasuma ostja arveldusarvele hiljemalt 7 päeva

jooksul alates ostja huvidele mittevastava (ojasaart lepingu objekti koosseisuliseks osaks

mittetunnistava) kohtuotsuse ärakirja saamisest. Kostja on seisukohal, et kuna sellist

kohtuotsust pole, puudub õiguslik alus 150 000 krooni väljamõistmiseks kostjalt. Kuna

kohustuse täitmise tähtaeg pole saabunud, puudub õigus ka kõrvalnõuetele. Hageja on

majandusaasta aruannetest nähtuvalt maksejõuetu juba kolm aastat. Hageja oleks pidanud

esitama kohtule pankrotiavalduse, kuna hageja netovara on juba kolm aastat negatiivne. Hageja

ei ole võimeline tasuma kostja eeldatavaid menetluskulusid, mistõttu peaks hageja andma

kostja menetluskulude katteks tagatise summas 900 eurot.

3. Hageja esitas 01.02.2012 täiendavad seisukohad, mille kohaselt ei olnud hagejal

tegelikkuses mingisugust võimalust ojasaart kinnistu koosseisu saada, kuna kinnistu piirid

fikseeriti 07.04.1999 koostatud piiriprotokolliga. Kostja viis hageja eksitusse lepingu

sõlmimise tegelikest asjaoludest. Isegi kui 2006.a koostatud piiriprotokollil olev kostja allkiri

oli võltsitud, ei mõjutanud see kuidagi müügilepingu objekti piire, vaid naaberkinnisasja omi.

Kostja nõuab hagejalt hinna alandamise põhjendatuks lugemiseks sooritusi, mis ei annaks

niikuinii tulemust. Kostja nõue lepingus fikseeritud erinevate toimingute tegemiseks on

vastuolus hea usu põhimõttega, kuna nende toimingute sisu ei saa objektiivselt müügiobjekti

koosseisu mõjutada. Kostja on alusetult heitnud hagejale ette, et hageja ei ole üritanud

naaberkinnisasja omanikuga kompromissi saavutada. Naaberkinnisasja omanik ei omandanud

ojasaart hageja kinnistu arvelt ebaseaduslikult, mistõttu ei saa ka tema kinnistu osa niisama

endale nõuda. Kinnistute mõõdistamis- ja kinnistamistoimingute teostamisel ei ole seadust

rikutud, mis tähendab, et piiride muutmise aluseid ei esine. Hageja rõhutab, et asjaõiguslepingu

p 3.2.1 kohaselt juhul, kui asjade uurimise käigus selgub, et ojasaar siiski ei kuulu

lepinguobjekti koosseisu, on tegemist müügiobjekti mittevastavusega lepingule.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas MTÜ DIGIKELDER hagi ja mõistis Vello Liivilt välja 9 586

eurot ja 75 senti põhinõudes, kõrvalnõudena intresse 490 eurot ja 89 senti, kõrvalnõudena

viivist põhinõudelt alates 27.09.2009-24.01.2013 2 533 eurot ja 29 senti ning alates 25.

jaanuarist 2013 viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus määras lugeda

sissenõutavaks muutumata viivise arvestus ja sissenõutavus lõpetatuks, kui see võrdsustub

koos väljamõistetud kõrvalnõuetega kohtuotsusega rahuldatud põhinõudega.

Maakohus leidis, et hinna alandamise materiaalsed ning formaalsed eeldused on täidetud ning

hinna alandamine õiguskaitsevahendina on olnud ostja poolt õiguspärane, seetõttu tuleb hageja

põhinõue summas 9 586, 75 eurot rahuldada. Hinna alandamine õiguskaitsevahendina tuleb

VÕS §-st 112. Hinna alandamise materiaalsed eeldused on müügilepingu kehtivus,

müügilepingu tingimustele mittevastava asja üleandmine, müüja vastutus asja puuduse eest

5

ning asjaolu, et müüja pole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud.

Käesoleval juhul on vaidluse all asjaõiguslepingu punktist 3.2.1 tulenev ostja kohustus

tegutseda aktiivselt selle nimel, et lepingu koosseisu arvataks ka ojasaar. Hageja on

usaldusväärselt tõendanud, et ojasaar ei kuulu kinnistu koosseisu. Lepingu objektiks oleva

maatüki piirid fikseeriti juba 1999 piiriprotokollis, mistõttu ei ole ojasaare lepinguobjekti hulka

arvamine objektiivselt võimalik.

Maakohtu põhjenduste kohaselt on vaidlusalune lepingupunkt 3.2.1 vastuoluline ning

mitmetitõlgendatav. Kohus leidis, et ostja võttis endale heauskselt kohustuse, uskudes

kostjapoolseid esialgseid selgitusi ojasaare kuuluvuse osas kinnistu koosseisu, teadmata

lepingut sõlmides, et tal puudub õigus nõuda ojasaar müüdava kinnistu hulka. Müüja poolt

ostjale pandud kohustus oli seega objektiivselt võimatu. Tegemist oli edasilükkava tingimusega

TsÜS § 102 lg 2 mõistes - õiguslike tagajärgede saabumine sõltus asjaolust, mille kohta ei ole

teada, kas see saabub või mitte. Kuivõrd ojasaar ei saa olla lepinguobjekti osaks, oli tegemist

TsÜS § 108 lg 1 mõistes võimatu tingimusega, mis sama sätte lg 2 kohaselt muudab tehingu

tühiseks. Tehing on tühine üksnes nimetatud tingimuse osas ulatuses, milles see pani ostjale

ebareaalse kohustuse teha toiminguid, mis garanteeriksid ojasaare kuuluvuse lepinguobjekti

hulka. Poolte tahe oli suunatud omandiõiguse üleminekule reservatsiooniga, et ojasaare

mittekuulumisel lepinguobjekti koosseisu alandatakse müügihinda 9 586, 75 euro võrra.

Maakohus leidis, et tuvastamist vajab ka müüja vastutus asja puuduse eest. Poolte vahel

puudub vaidlus selles, et lepingutingimusele mittevastavus eksisteeris riisiko üleminekul

ostjale. Puudus ei tulenenud ostjast, kuivõrd objektiivselt oli kinnistu koosseisu muutmine

võimatu. Ostja ei teadnud ega pidanudki teadma kinnistu puudusest, kuivõrd ta eeldas müüja

kinnitustele tuginedes heauskselt, et talle müüdud kinnistu koosseisu peaks kuuluma ka

ojasaar. Ostja on teatanud puudustest mõistliku aja jooksul, kuna hinna alandamise taotlus jäi

2-aastase perioodi sisse.

VÕS § 189 lg 1 kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi alates raha saamisest. Hageja

on nimetanud müügihinna tasumise kuupäevana 20. september 2007. Kostja ei ole nimetatud

asjaolu vaidlustanud, mistõttu tuleb tagastatavalt rahalt maksta intressi alates sellest

kuupäevast. Alates tagasimaksekohustuse sissenõutavaks muutumisest asendub intressinõude

VÕS § 113 järgse viivisenõudega. Kostja sai hinna alandamise avalduse kätte hiljemalt

26. septembril 2009, mistõttu muutus tagastamisnõue sissenõutavaks 27.09.2009. Hageja on

seega õigustatud nõudma seadusjärgset intressi ajaperioodi eest alates 20. september 2007 kuni

26 september 2009. Hageja intressinõue kuulub rahuldamisele 490, 89 euro ulatuses, nimetatud

perioodi ületavas osas tuleb intressinõue jätta rahuldamata.

Viivisearvestuse aluseks olevate andmete alusel on 27. september 2009 kuni kohtuotsuse

tegemiseni 24.01.2013 viivis 2 533, 29 eurot. Maakohus leidis, et väljakujunenud

kohtupraktikat arvestades, tuleb sissenõutavaks muutumata viivisearvestus lugeda lõpetatuks,

kui see koos väljamõistetud kõrvalnõuetega summaarselt võrdsustub väljamõistetud

põhinõudega 9 586, 75 euroga.

Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

5. Kostja Vello Liiv esitas apellatsioonkaebuse, milles palus Tartu Maakohtu 24.01.2013

kohtuotsus tühistada materiaal- ja menetlusõiguslike normide olulise rikkumise tõttu ning teha

uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

6

1) on maakohus ebaõigesti leidnud, et hinna alandamise materiaalsed ja formaalsed eeldused

on täidetud. Müüja ja ostja leppisid kokku, et tegemist on lepinguobjekti mittevastavusega

juhul, kui ojasaar ei kuulu lepinguobjekti koosseisu. Apellandi arvates ei ole siiani selge, kas

ojasaar kuulub lepinguobjekti koosseisu või mitte. Kohus on hinnanud ebaõigesti asjas kogutud

tõendeid ja teinud ebaõiged järeldused;

2) võttis lepingu p 3.2.1 kohaselt uus omanik endale lepingulise kohustuse teostada

viivitamatult kõik asjaajamised ja teha temast olenev, et vaidlusalune ojasaar lepinguobjekti

koosseisu arvataks. Lepingu p 3.2.1. viimase lõigu kohaselt tekib ostjal lepingu hinna

alandamise õigus alles peale seda, kui kahe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest ei ole

jõustunud kohtuotsuse alusel ja/või naabriga kompromisslepingu ja piiride muutmise

kokkuleppe või muul lepingulisel alusel piire muudetud ja ojasaart lepinguobjekti koosseisu

arvatud. Käesoleval juhul ei oma varasemad piiriprotokollid mingisugust tähtsust, kuna oluline

on ostja aktiivne tegevus vaidlusaluse saare objekti koosseisu arvamisel. Hageja ei ole teinud

midagi märkimisväärset, et ojasaar lepinguobjekti koosseisu arvataks. Hageja ei ole pöördunud

isegi naaberkinnistu omaniku poole ettepanekuga arvata ojasaar kinnistu koosseisu ega teinud

vastavalt avaldust kohtule. Hageja ei ole siiani määranud kindlaks looduses kulgevat kahe

kinnistu vahelist piiri;

3) on kohus seotud poolte vahelises lepingus sõnastatuga. Hageja ei ole taotlenud hageja ja

kostja vahelise lepingu muutmist või tühistamist või osaliselt tühiseks tunnistamist, mistõttu

tuleb lähtuda lepingu sõnastusest. Lepingus on sõna-sõnalt märgitud, et kohtuotsuse olemasolu

on obligatoorne hinna alandamise eeldus. Lepingu sõnastuse kohaselt on müüja kohustatud

150 000 krooni tagastama alles peale seitsme päeva möödumist ojasaare lepinguobjekti

koosseisu osaks mittetunnistava kohtuotsuse ärakirja saamisest. Antud juhul vastav kohtuotsus

puudub, mistõttu puudub kostjal kohustus hagejale 150 000 krooni tagastada;

4) ei ole hagejal õigus nõuda apellandilt viiviseid. Viiviste väljamõistmise õigus tekiks siis, kui

oleks olemas vastav kohtuotsus, millega ei oleks tunnistatud ojasaart lepinguobjekti

koosseisuliseks osaks ja on möödunud seitse päeva kohtuotsuse ärakirja saamisest. Kohus ei

saa nõuda lepingust tuleneva kohustuse täitmist, kui selle tähtaeg ei ole veel saabunud.

6. Hageja MTÜ DIGIKELDER vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt:

1) on kostja esitanud apellatsioon kaebuses sisuliselt samad vastuväited, mis esimese astme

menetluses. TsMS § 651 lg 3 ja 5 järgi ei uuri ringkonnakohus esimese astme kohtu poolt

uuritud ja hinnatud tõendeid ega tuvasta esimese astme kohtu poolt tuvastatud asjaolusid.

Apellatsioonkaebuses pole põhjendatud, miks peaks ringkonnakohus asjaolusid maakohtust

erinevalt hindama;

2) on vastustaja esitanud apellatsioonkaebuses toodud väidetele vastuväited oma 01.02.2012

seisukohtades. Vastustaja ei pea vajalikuks oma seisukohti üle korrata, kuid palub nendest

lähtuda ka ringkonnakohtu menetluses;

3) märgib vastustaja täiendavalt, et VÕS § 29 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda poolte

ühisest tegelikust tahtest. Kui apellandi tegelik eesmärk oli lepingu sõlmimisel vastustajale

tegelikest asjaoludest ebaõige ettekujutuse loomine, on see pahatahtlik ja vastuolus heade

kommetega. Lepingu tõlgendamisel ei või aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida

pooled kasutasid varjamaks oma tegelikku tahet. Lisaks ütleb VÕS § 29 lg 4, et kui üks

lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja teine seda lepingu sõlmimise ajal

teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingut nii, nagu esimene pool seda mõistis.

Käesoleval juhul ei saa olla vaidlust selles, et vastustaja soov oli lepinguga saada omale ka

vaidluse all olev ojasaar ning juhul, kui ta seda ei saa, siis maksab müüja talle osa ostuhinnast

tagasi;

7

4) tuleb lepingut tõlgendada selliselt, et kui ojasaar ei ole läinud kellegi kolmanda isiku

omandisse ebaseaduslikult ning puuduvad seaduslikud võimalused seda ostetud kinnistu

koosseisu saada (v.a võõrandamine), siis on see alus müügihinna alandamiseks. Apellant nõuab

kohtuotsuse esitamist jm formaalsuste täitmist, kuid sellise kohtuotsuse saamiseks ei ole

menetluse alustamisel mingisugust mõtet, kuna sellistel toimingutel ei ole mingisugust mõtet.

Piiriprotokollidega on tõendatud, et apellant pidi olema teadlik, et ojasaar ei kuulu ega peagi

kuuluma müüdud kinnistu koosseisu;

5) on ebaõiged etteheited, nagu hageja ei oleks midagi teinud selleks, et ojasaart ostetud

kinnistu koosseisu saada. Vastustaja hankis asjaolude väljaselgitamiseks vajalikud dokumendid

ja pöördus muuhulgas politseisse apellandi poolt väidetud allkirja võltsimise tuvastamiseks.

Kriminaalmenetlust ei algatatud, kuna apellant oli piiriprotokollidele isiklikult alla kirjutanud.

Nendest asjaoludest piisas, et veenduda edasiste sammude perspektiivituses;

6) jääb arusaamatuks apellandi väide, nagu ei oleks siiani teada, millise kinnistu koosseisu

ojasaar kuulub. Vastustaja on esitanud hagis katastriüksuse plaani, millelt on selgelt näha, kus

kinnistu piirid jooksevad. Plaanilt nähtub selgelt, et ojasaar kuulub kinnistu „XXX“ koosseisu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus on seisukohal, et Tartu Maakohtu 24. jaanuari 2013.a otsus tuleb

menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada.

Ringkonnakohus

on

seisukohal,

et

rikkumist

ei

ole

võimalik

kõrvaldada

apellatsioonimenetluses, mistõttu tuleb tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel Tartu

Maakohtule uueks arutamiseks.

Vello Liiv’i apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele maakohtu otsuse tühistamist puudutavas

osas. Hagi rahuldamise või rahuldamata jätmise põhjendatuse kohta tuleb maakohtul võtta

seisukoht asja uue arutamise käigus.

TsMS § 438 lg 1 kohaselt tuleb kohtul otsustada, missugune õigusakt kuulub asjas

kohaldamisele ning TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus seejuures seotud poolte esitatud

õiguslike väidetega. TsMS § 351 lg 1 sätestab kohtule selgitamiskohustuse, st kohus arutab

menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka

õiguslikust küljest. TsMS § 435 lg 1 järgi teeb kohus otsuse üksnes siis, kui asja on kohtu

arvates arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Ringkonnakohus

leiab, et käesoleval juhul on maakohus asja arutamisel rikkunud eelmenetluses

selgitamiskohustust (TsMS § 328 lg 2, § 329 lg 3, § 351 lg 2 ja § 392 lg 1 p-d 1-4) niisugusel

määral, mis tingib asja saatmise maakohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohus ei pea

võimalikuks kõrvaldada menetlusnormide rikkumist apellatsioonimenetluses, kuna see tooks

tõenäoliselt kaasa eelmenetluse ülesannete täiendava täitmise mahus, mida ei saaks pidada

apellatsioonimenetluse olemusega ja menetlusökonoomia põhimõttega kooskõlas olevaks.

8. Käesolevas asjas on hageja esitanud pooltevahelisel lepingul põhineva rahalise nõude.

Nõude rahuldamise eeldusena tuli kindlaks teha kinnisasja (XXX kinnistu registriosa numbriga

XXX ja katastritunnusega XXX) piiri täpne asukoht vaidlusaluses lõigus, s.o vaidlusaluse

ojasaare paiknemise piirkonnas.

Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud osaliselt kohaldamata asjassepuutuvad

õigusnormid ning on osaliselt ebaõigesti hinnanud ka menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid.

Kontrollitud ei ole seda, kas esitatud tõendid kinnitavad menetlusosalise väiteid või mitte. See

võis kaasa tuua asjas ebaõige kohtuotsuse tegemise.

8

Hageja esitas XXX kinnistu piiri kulgemise kohta järgmised tõendid: maa-ameti kaardiserveri

väljatrüki 10.09.2010.a seisuga (t lk 20), XXX katastriüksuse 07.04.1999.a piiriprotokolli (t lk

21) ja sama kinnistu katastriüksuse plaani (t lk 22). Ringkonnakohus leiab, et esitatud tõendid

on omavahel osaliselt vastuolus ega võimalda jõuda piisava täpsusega selgusele, kus kulgeb

vaidlusaluses lõigus XXX ja XXX kinnistute vaheline piir.

9. Maa-ameti kaardiserveri väljatrükilt nähtub, nagu ei oleks XXX ja XXX kinnistute vaheline

piir vaidlusaluses lõigus üldse seotud Lüütre oja voolusängiga. Jõe/oja kaks haru, mille vahel

paikneb vaidlusalune saar, asuvad väljatrükil oranži joonega tähistatud XXX kinnistu piiriga

võrreldes tunduvalt vasakul ning väljatrüki põhjal jääb mulje, et kinnistuste vaheline piir

kulgeb vaidlusaluses lõigus piki maismaad.

Ringkonnakohtu arvates ei ole see kooskõlas teiste asjas esitatud tõenditega. XXX kinnistu

piiriprotokolli (t lk 21) kohaselt kulgeb piir plaanil tähistatud punktide 16-1 vahel põhjasuunas

piki Lüütre oja telge. Ka katastriüksuse plaanilt nähtuvalt on kinnistute vaheliseks piiriks

vaidlusaluses lõigus Lüütre oja. Kolleegium märgib, et katastriüksuse plaan on liiga väikese

mõõtkavaga ja halva loetavusega, et võimaldada kindlaks teha jõe (oja) täpselt voolukohta ja

seega ka selle telje paiknemist. Esitatud plaanidel ei ole jõe kaheks hargnemist tähistatud ja

seetõttu on plaanid käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades ebatäpsed.

10. Kohus ei ole arutanud menetlusosalistega Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-de 131 ja

132 kohalduvust. Nimetatud sätted jõustusid 01.12.1993.a, kehtides seega ka ajal, mil koostati

XXX ja XXX kinnistute piiriprotokollid. AÕS § 131 lg 2 sätestab, et kinnisasjade piiril oleva

veekogu puhul kulgeb piir piki veekogu keskele tõmmatavat mõttelist joont. See on kooskõlas

eelkäsitletud piiriprotokollis märgituga, mille kohaselt piir kulgeb piki Lüütre oja telge.

Kui vaidlusaluses lõigus hargneb oja kaheks ja ühineb veidi maad allavoolu uuesti üheks ojaks,

siis tuleb ringkonnakohtu arvates lähtuda eelduslikult sellest, et mõlemad harud on võrdsed –

s.o ilma lähemate põhjendusteta puudub alus eeldada, et piir kulgeks mööda parempoolse haru

telge ja mitte vasakpoolse haru telge. Eeldada tuleb, et tegemist on ühtse vooluveekoguga. See

tähendaks ringkonnakohtu arvates, et eelduslikult kulgeb kahe kinnisasja vaheline piir

vaidlusaluses lõigus piki vaidlusalust jõesaart, jaotades selle naaberkinnistute vahel kaheks.

11. Samale tulemusele viib AÕS § 132 lg-te 1 ja 2 kohaldamine. AÕS § 132 lg 1 kohaselt on

jões tekkinud saar lähemate kallaste omanike omandis. Lg 2 kohaselt on iga kaldaomaniku

omandis on see osa jõesängist või saarest, mis on keset jõge tõmmatava mõttelise joone ning

sellelt joonelt vastava omaniku kaldapiiripunktidele risti tõmmatavate mõtteliste joonte vahel.

Seega on põhjendatud apellandi seisukoht, et seniajani puudub selgus, kus kulgeb kinnistute

vaheline piir ja kas seega vaidlusalune ojasaar kuulub lepinguobjekti koosseisu või mitte. Asja

uuel arutamisel on vajalik võimaldada menetlusosalistel esitada eelkäsitletud küsimustes oma

seisukohti.

Eeltoodut arvestades nõustub ringkonnakohus apellandi seisukohaga, et vastustaja kui

kinnisasja ostja oleks võinud pooltevahelise lepingu sisu arvestades vähemalt pöörduda

naaberkinnisasja omaniku poole ja paluda temalt selgitust, kus kulgeb naabri arvates kinnistute

vaheline piir vaidlusaluses lõigus. Hageja tugines oma seisukohtades dokumentidele, mis ei

kinnita üheselt saare mittekuulumist temale kuuluva kinnistu koosseisu, kuivõrd piiriprotokolli

kohaselt kulgeb piir piki oja telge.

Ringkonnakohus märgib lisaks, et kuna Maa-Ameti avalikus kaardiserveris olevaid andmeid

üldteadaolevalt regulaarselt aktualiseeritakse, ei pruugi käesoleval ajal kättesaadav teave

maaüksuse katastritunnusega XXX piiride paiknemise kohta enam vastata toimikus lk 20

olevale väljatrükile. Avaliku andmebaasi puhul, milles olevaid materjale järjepidevalt

uuendatakse, tuleks kolleegiumi arvates lähtuda võimalikult aktuaalsest andmete seisust.

9

12. Asja uuel läbivaatamisel on vajalik täiendavalt arutada küsimust, kas juhul, kui asuda

seisukohale, et kinnistute vaheline piir poolitab ojasaare (s.o vaidlusalune saar kuulub hageja

poolt omandatud kinnisasja koosseisu osaliselt), on täidetud pooltevahelise lepingu punktis

3.2.1 sätestatud tingimus. Menetluse senises käigus on vaieldud selle üle, kas vaidlusalune saar

sai kuuluda XXX kinnistu piiridesse täies ulatuses või kuulus see täielikult naaberkinnistu

(XXX) koosseisu. Pooltel tuleb esitada oma seisukohad, kuidas tõlgendada nende vahel

sõlmitud lepingut olukorras, kus saar kuulub osaliselt XXX ja osaliselt XXX kinnistu

koosseisu. Tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-s 29 sätestatust. Lahendada tuleb küsimus, kas

sellisel juhul on tegemist lepingu eseme osalise mittevastavusega lepingutingimustele (mis

annaks alust kokkulepitud hüvitise vähendamiseks), või ei kuulu lepingu p 3.2.1 niisugusel

juhul üldse kohaldamisele, kuna silmas peeti üksnes saare täielikku kuulumist lepingu esemeks

oleva kinnisasja koosseisu.

13. Ringkonnakohus leiab, et pooltevahelises lepingus sisalduv kokkulepe, mis kohustas ostjat

aktiivselt tegutsema ojasaare enda kinnisasja koosseisu arvamise eesmärgil, on käsitatav VÕS

§ 24 lg 2 mõttes kohustusena teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik. See

tähendab, et ostja kohustuse sai lugeda täidetuks, kui ta on teinud pingutusi, mida samal

tegevus- või kutsealal tegutsev mõistlik isik samadel asjaoludel oleks teinud. Mõistlikult

võimalik tähendab ka majandusliku otstarbekuse ja efektiivsuse ning ratsionaalsuse

arvestamist. Seevastu ei ole ostja võtnud endale kohustust saavutada konkreetne tulemus (saare

arvamine omandatava kinnisasja koosseisu). Seega sai lepingus sätestatud tagajärg saabuda

juba juhul, kui hageja tõendas, et on teinud omalt poolt niisuguseid pingutusi piiri asukoha

täpsustamiseks, mida asjaolusid arvestades sai pidada mõistlikuks.

Sellest lähtudes on ebaõige maakohtu seisukoht, mille kohaselt oli lepinguga müüja poolt

ostjale pandud ebareaalne ja objektiivselt võimatu kohustus. Ostjal ei olnud kohustust

garanteerida ojasaare arvamist lepinguobjekti koosseisu, vaid üksnes kohustus teha

mõistlikkuse piires sellele suunatud toiminguid. Need mõistlikud toimingud võinuksid

sõltuvalt asjaoludest piirduda ka üksnes ühekordse pöördumisega naaberkinnisasja omaniku

poole. Nõustuda ei saa ka maakohtu otsuse põhjendustes märgituga, nagu oleks lepingu punktis

nr 3.2.1 tegemist „müüja poolt ostjale pandud kohustusega“. Leping sõlmitakse VÕS § 9

kohaselt lepingupoolte kokkulangevate tahteavalduste vahetamise teel ning lepingule

allakirjutamisega kinnitas ostja, et nõustub lepingus sätestatuga. Maakohus luges ebaõigesti

TsÜS § 108 lg 1 mõttes võimatuks ja seega tühiseks pooltevahelise kokkuleppe, mille kohaselt

ostja kohustus tegema toiminguid piiri kulgemise täpsustamise eesmärgil. Kuna ostja kohustus

tegema mõistlikult võimaliku selleks, et saavutada ojasaare arvamine tema poolt omandatava

kinnistu koosseisu, ei ole niisugune lepingutingimus objektiivselt võimatu. Ebaõige on ka

järeldus, et ojasaar ei saanudki objektiivselt olla lepinguobjekti osaks. Senises menetluses

esitatud dokumendid ei kajasta ojasaare paiknemist piisava täpsusega.

Eeltoodust lähtudes nõustub kolleegium apellandi seisukohaga, et asjas ei ole välja selgitatud

kinnisasja hinna alandamise materiaalsed eeldused.

14. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi seisukohaga selles, et hagejal oleks võimalik tugineda

lepingu p-s 3.2.1 sätestatud hinna alandamise alusele üksnes jõustunud kohtulahendi

olemasolul, millega on kindlaks tehtud ojasaare mittekuulumine XXX kinnistu koosseisu.

Lepingu punktis 3.2.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et „juhul, kui kahe (2) aasta jooksul

käesoleva lepingu sõlmimisest arvates ei ole, jõustunud kohtuotsuse alusel ja/või naabriga

kompromisslepingu ja piiride muutmise kokkuleppe või muul lepingulisel alusel lepinguobjekti

piire muudetud ja ojasaart lepinguobjekti koosseisu arvatud, siis on see aluseks ostuhinna

alandamiseks eeldusel, et ostja on teinud kõik temast oleneva ja mõistlikult eeldatava

nimetatud tulemuse saavutamiseks. […] Müüja kohustub selle tasuma ostja arveldusarvele

hiljemalt seitsme (7) päeva jooksul arvates ostja huvidele mittevastava (ojasaart lepingu objekti

10

koosseisuliseks osaks mittetunnistava kohtuotsuse ärakirja saamisest.“ Õige ei ole apellandi

käsitlus,

nagu tuleks

lepingut

tõlgendada sõnasõnaliselt (grammatiliselt). Lepingu

tõlgendamisele kohaldub VÕS § 29, mille kohaselt tuleb eelkõige lähtuda lepingupoolte

ühisest tahtest, mitte aga võimalikust ebatäpsest väljendusviisist. Arvestada tuleb muuhulgas

lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, samuti lepingu olemust

ja eesmärki. Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele

tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Ringkonnakohus leidis

eelpool, et ostja võttis endale lepinguga kohustuse teha mõistlikult võimalik selleks, et

saavutada saare arvamine lepinguobjekti koosseisu. Kuna sõltuvalt asjaoludest ei pruukinud

kohtuvaidluse algatamine olla kõnealuse eesmärgi saavutamiseks õigusliku perspektiivikuse

seisukohalt otstarbekas ega ratsionaalne, ei olnud ostjal (hagejal) ka vältimatut kohustust

kohtusse pöörduda. Lepingu p 3.2.1 on võimalik tõlgendada selliselt, et ostjal tekkis õigus

ostuhinna alandamiseks juhul, kui tema tehtud mõistlike toimingute ja kogutud dokumentide

põhjal oli ka müüjal (kostjal) võimalik kahtlusteta veenduda, et ojasaar ei kuulu kinnistu

koosseisu ning selle eesmärgi saavutamiseks puuduvad mõistlikud vahendid. Niisuguse

tõlgenduse korral tulnuks müüjal tagastada 150 000 krooni 7 päeva jooksul arvates ostjalt

vastava teatise saamisest. Sellest ajast alates oleks ostjal võimalik nõuda ka viivist.

15. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt tuleb menetluskulude jaotus otsustada maakohtul

vastavalt asja sisulise lahendamise tulemusele.

16. V. Liiv’ile on määratud riigi õigusabi Tartu Ringkonnakohtu 11.03.2013.a määrusega,

kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud 50 % ulatuses. Vello Liiv’i ringkonnakohtu

menetluses esindanud advokaat Nikolai Kõiv esitas 14.01.2013.a ringkonnakohtule tasu ja

kulude hüvitamise taotluse summas 412,80 eurot (sh käibemaks), mille ringkonnakohus on

oma 31.01.2014.a määrusega lahendanud.

Seega kuuluvad V. Liiv’ilt RÕS § 23 lg 1 ja § 25 alusel riigi kasuks väljamõistmisele riigi

õigusabi tasu ja kulutused 50 % ulatuses summas 206,40 (412,80 ÷ 2) eurot.

Ringkonnakohtu 11.03.2013.a määruse kohaselt tuleb Vello Liiv’il hüvitada riigi õigusabi tasu

ja kulud pärast riigi õigusabi tasu ja kulude kindlaksmääramist 50 % ulatuses kuue kuu jooksul.

Seega tuleb V. Liiv’il hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud kuue (6) osamaksena igakordselt

summas 34,40 eurot.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/