2-11-20330/61 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. jaanuar 2014 Tallinnas kohtukantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-11-20330

Tsiviilasi

OÜ XXXhagi OÜ XXXvastu üürilepingu alusel

tehtud parenduste hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

191 734,94 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: OÜ XXX(registrikood: XXX, asukoht XXX)

Hageja lepinguline esindaja: Reimo X (e-post: XXX)

Kostja: OÜ XXX(registrikood: XXX, asukoht XXX)

Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Üllar

Aedna (Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid, Veetorni 4,

10119 Tallinn, e-post menetlus@leppik.ee)

Menetluse liik

RESOLUTSIOON

19.12.2013 toimud kohtuistungil

Jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud jätta hageja kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva

jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus

menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja

tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt OÜ XXX(XXXOÜ õigusjärglane) ja OÜ

XXX(OÜ XXXõigusjärglane) sõlmisid 02.04.2004.a. äriruumi üürilepingu aadressil XXX

Tallinn äriruumide kasutamiseks tasu eest, ruutmeetritega 323,2 m2. Hageja ja kostja vahel

lõppes üürisuhe alates 01.11.2010 a. Tulenevalt VÕS on üürnikul õigus esitada VÕS § 286

alusel nõue kostja vastu 6 kuu jooksul üürisuhte lõppemisest. Hageja on seega oma nõude

maksma pannud tähtaegselt. VÕS § 338 lg 1 järgi on üürniku nõude aegumistähtaeg kuus kuud.

See tähtaeg hakkab sama paragrahvi 2. lõike kohaselt kulgema lepingu lõppemisest.

Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli äriruumi üürilepingu punkt 9.4.2, punkt 9.4.5 ja VÕS §

314 lg 1 sätestatud tingimuste rikkumised üürileandja poolt. OÜ-l XXX on hageja

investeeringute hüvitamise kohustus. Üürilepingu punkt 10.3 kohaselt üürileandja hüvitab

üürniku poolt tehtud investeeringud äriruumi remonti ja ümberehitusse ning sisseseadele

vähemalt 1 kuu enne tähtaega, mil üürnik peab vabastama ülesütlemise avalduse alusel

äriruumid. OÜ-l XXX on olnud piisavalt aega täita üürilepingu 10-dast peatükist ja punktist

10.3 tulenevad kohustused. Tulenevalt punktist 10.3.2 investeeringute hüvitamisega

viivitamisel pikeneb äriruumide vabastamise tähtaeg automaatselt üürileandja poolt

investeeringute hüvitamisega viivitatud tähtaja võrra.

Arvestades, et äriruumi üüripind muutus alates 03.09.2010 üürniku jaoks kasutuskõlbmatuks,

siis keeldus üürnik vastavalt VÕS § 296 lg 1 kohaselt tasumast üüri ja kõrvalkulusid alates

03.09.2010 a, mil üüripind muutus tema jaoks kasutuskõlbmatuks. Hageja on seisukohal, et tal

ei olnud kohustust tasuda üüri alates 03.09.2010 a.

Hageja peab mõistlikuks hüvitise summaks 3 miljonit krooni. Need on parendused, mis on

hageja poolt äriruumi sisseseadele tehtud ilma, et nende parenduste äravõtmine oleks võimalik

ilma äripinda kahjustamata (nt ventilatsiooni süsteem, elektrisüsteemid, küttesüsteemid,

põrandad, laed, sanitaartehnika seadmed, valgustused, spetsiaalselt sisseehitatud mööbel jms).

Üürilepingu ja selle lisade 1-6 kohaselt tegi üürnik äriruumi parendusi ja töid kokku enam kui 4

miljoni krooni ulatuses. Pooled on investeeringute mahus ja summades kokku leppinud. Hageja

on seisukohal, et poolte vaheline äriruumi üürileping ja selle punkt 10.3 eesmärgiks oli vältida

üürileandja poolt lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Antud punkt pidi tagama üürnikule

õiguskindluse, et üürileandja poolt lepingu ülesütlemine tagaks üürnikule investeeringute

hüvitamise. Üürnik oli sunnitud üürilepingu üles ütlema üürileandja tegevuse tõttu, mis oli

hageja suhtes pahatahtlik. Seega on üürilepingu ülesütlemine tingitud üürileandja tegevuse

tulemusena ja sisuliselt võrdub üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemisega. Hageja on

seisukohal, et käesoleval juhul tuleks üürisuhte lõppemist tõlgendada kui üürileandja

tegevusest tingitud üürilepingu ülesütlemist hageja poolt ja seega üürileandja kohustust

hüvitada hagejale parenduste mõistlik hind.

Hageja ja OÜ XXX vahel 06.12.2004 sõlmitud töövõtulepingu kohaselt oli lepinguline

ehitustööde maksumus koos lisadega 3 228 300 krooni, koos käibemaksuga 3 809 394,00

krooni. Need olid ainuüksi ehitustööd. OÜ XXX eelarve kohaselt oli teostatud tööde

maksumuseks kokku 4 682 261 krooni. Arvestades maha antud summast amortisatsioonikulu

seadmete osas on hageja nõue 3 miljonit krooni igati põhjendatud ja mõistlik hüvitise nõue.

Hageja ei saa äriruumi jäetud asju kasutada kusagil mujal, sest tema tegevus on lõppenud ja

paigaldatud seadmed on kohaldatud ainult antud objektile, seega on välistatud nende seadmete

muule objektile üle viimine või eemaldamine.

Hageja sai enda kasutusse vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid, mille ta renoveeris

täielikult, et hoones oleks võimalik tegutseda meelelahutusasutusel. Hageja täitis oma

kohustused täies mahus. Hageja poolt tehtud kulutused äriruumi parendusse tõstsid oluliselt

kinnistu väärtust, sest üürileandja jaoks on täna tegemist äripinnaga, mille võib anda üürile –

tegemist oli tegutseva ettevõttega, mille tegevus katkes tänu kostja tegevusele. Hageja ehitas

kostja äripinna sisuliselt täies mahus välja. Äripind oli hageja valdusesse saamisel täielikult

kasutuskõlbmatu ja vajas kapitaalremonti, mida hageja ka tegi.

Hageja palub kostjalt välja mõista rahaline hüvitis äriruumidele tehtud parenduste eest summas

191 734,94 eurot ja jätta menetluskulud kõik kostja kanda.

Menetluse käigus esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt hageja ei nõustu kostja käsitlusega

üürilepingu investeeringute hüvitamisest ja ehitusmaksumuse täielikust juba kinni maksmisest

kostjale. Üürilepingu punktide 10.2.1 ja 10.2.2. näol on tegemist üürileandja huvides tehtud

punktidega ja üürileandja kui omaniku huvides tehtud parendustega. Tegemist oli olukorraga

kui üürileandja oleks üürilepingu üles öelnud, et kaitsta üürniku huve ennekõike. Käesoleval

juhul on aga üürnik olnud sunnitud üürilepingu üles ütlema, kuna üürileandja ei käitunud heas

usus ja sundis üürnikult üürisuhet lõpetama. Üürniku poolt üürilepingu ülesütlemine

üürileandja tegevusest sõltuvalt on toimunud seaduse alusel ja seega vastutab üürileandja

üürniku ees seaduse alusel. Kuna kostja ei ole käitunud heas usus, siis ei ole tal õigust ka

tugineda lepingule, mida ta ise rikkunud on.

Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud seadust välistavaid kokkuleppeid ja isegi kui oleks

võimalik tõlgendada mingil määral seaduse välistamist käesolevas juhtumis, siis oleks hageja

kui üürnik käesolevas asjas nõrgemal positsioonil ja taoline tõlgendus tema suhtes ei oleks

õigustatud. Hageja on seisukohal, et kostja on tõlgendanud üürilepingu punkte 10.2.1 ja 10.2.2

omakasupüüdlikult. Hagejale jääb arusaam, et kostja arvestused põhinevad topelt arvestusel või

erinevatel alustel arvestusel, milles pooled ei ole kokku leppinud.

Kostja arvestuste kohaselt jääb arusaam, et hageja oli juba üüriperioodi viiendaks aastaks oma

tehtud investeeringute ja sisseseade maksumusega miinuses, mis ei olnud kindlasti lepingu

sõlmimisel eesmärgiks ega poolte tahteks. Hageja on seisukohal, et antud punktid ei kehti

käesoleval juhtumil, kuna leping on üles öeldud hageja poolt mitte kostja poolt. Konkreetsed

lepingu punktid kaitsevad hagejat juhtumil kui kostja oleks lepingu ülesöelnud, mida aga ei

juhtunud.

Kui 10 aastat kestva lepingu puhul on tehtud üüriobjektile investeeringuid, siis kui leping

lõpetatakse varem kui 10 aasta möödudes, siis on hagejal kui lepingu kahjustatud poolel õigus

saada antud investeeringute eest õiglast hüvitist. Vastupidisel juhul ei saa antud hageja tegevust

pidada mõistlikuks käitumiseks. Hageja on panustanud üüriobjekti varalisi väärtusi ja küsib

nendest ilma jäämise eest õiglast ja mõistlikku kompensatsiooni. Siinkohal ei oma tähendust, et

pooled olid leppinud kokku üürihinna alandamises, kuna üürihinna alanemine ja investeeringud

on eraldi seisvad mõisted ja erineva sisuga tehingud. Hageja ei oleks teinud vastavaid

investeeringuid, kui oleks teadnud, et kaotab üüripinnal opereerimise võimaluse 5 aastase

perioodi jooksul. Hageja arvestuste kohaselt on vahe üürihinna alandamise ja teostatud

investeeringute vahel 6,5 aastase üüriperioodi jooksul summas 1 063 466 krooni. Lisaks jäi

hageja lahkumisest maha veel sisseseadmed, mida ei olnud võimalik kaasa võtta, sest tegemist

oli sisse ehitud siseviimistlusega.

Hageja väärtuseks üüripinnale tehtavate kulutuste näol oligi sinna sisse investeeritud vara ja

remondi maksumus, mis ei vähenda kuidagi teostatud investeeringute väärtust, mida kostja

üritab käesoleval juhul väita. Hageja ei oleks sõlminud lepingut sellistel tingimustel, kui ta

oleks teadnud, et ta saab oma investeeringut kasutada ainult 6,5 aastat. Hageja eesmärk oli

pikemaajalisem. Sisuliselt tegi hageja investeeringu objekti, mis oli kasutuskõlbmatu, tegi

sinna investeeringud, teostas ehitustööd ja taotles hoonele kasutusloa – selle tegevuse ja

asjaajamise eest oli kostja nõus ka üüri vähendamisega. Üüri vähendamise kokkulepe ja

investeeringute hüvitamise kokkulepe on kaks erinevat kokkulepet ja neid ei tohiks omavahel

siduda.

Hageja on seisukohal, et kostja on andnud oma nõusoleku kõikidele töödele, mida hageja on

üüriobjektil teostanud. Nimelt on üürilepingu lisas 3 lepitud kokku osaliselt äriruumi remont

töödes summas 2 661 100 Eesti krooni ehk 170 075,28 eurot. Samuti on üürilepingu lisa nr 4

punktis 2.4. sätestatud, et pooled on kokku leppinud, et üürnik võib paigaldada käesoleva

rendilepingu kehtivusajaks ventilatsiooniseadmed XXX pööningukorrusel ning paigaldada

hoone fassaadile ventilatsioonitorustikud ning katusele /min.300mm karniisiservast/

jahutusagregaatide välisosad. Seega on kostja kui üürileandja andnud nõusoleku täiendavate

tööde teostamiseks.

Veelgi enam sisaldab üürileping täiendavat üürileandja nõusolekut erinevate ehitustööde

teostamise osas. Üürilepingu punktis 7.2.9. on sätestatud, et üürnik kohustub hoidma äriruumi,

sealhulgas, kuid mitte ainult, seal asuvad konstruktsioonid, veevarustuse, kanalisatsiooni ja

elektrisüsteemid nõutavas tehnilises ja tuleohutusseisundis. Antud punktis sätestatud üürniku

kohustus eeldab vastavate ehitustööde teostamist, kuivõrd üürilepingu lisa nr 4 punkt 2.3.1.

kohaselt oli üüriobjekti seisund selline, mis ei vastanud ühelegi eelnevalt nimetatud nõudele.

Seega on kostja kui üürileandja lepingu punktiga 7.2.9. andnud täiendava nõusoleku

ehitustööde teostamiseks, millega oleks tagatud antud lepingu punktis sätestatud nõuded.

Üürilepingu punktis 7.2.10. on sätestatud, et üürnik kohustub tegema lepingu kehtivuse ajal

äriruumis omal kulul jooksvat või sanitaarremonti. Antud lepingu punktist tuleneb otsene

nõusolek veel kord täiendavate ehitustööde teostamiseks. Sarnane nõusolek tuleneb veel

üürilepingu punktist 8.2.5., kus on sätestatud, et lisaks teistele lepingust tulenevatele õigustele

on üürnikul õigus teostada käesolevas lepingus otseselt ettenähtud remonti, vajalikke parendusi

ilma üürileandja nõusolekuta. Arvestades lepingu punkte 8.2.7., 8.2.8., 7.2.9, 7.2.10. on kostja

kui üürileandja sisuliselt andnud hagejale nõusoleku kõikideks ehitustöödeks, millised hageja

on ekspertiisakti kohaselt teinud. Hageja poolt teostanud ehitustööd olid paljuski vajalikud

hoone säilitamiseks.

Üürilepingu lisa 4 punktis 10.2. on sätestatud, et kui üürileandja ütleb käesoleva lepingu üles

10 (kümne) aasta jooksul alates lepingu allkirjastamise momendist, siis hüvitab üürileandja

üürnikule üürileandja loal teostatud investeeringud äriruumi remonti ja ümberehitusse vastavalt

eelarvetele, mis on lepingu lisadeks nr. 3 ja nr 6. Eelnevalt nimetatud sätte eesmärk on kaitsta

hagejat, kui üürniku kostja kui üürileandja omavoli eest. Antud sätte kohaselt on hageja teinud

üüripinnal investeeringuid vähemalt 10 aastaks. Juhul kui kostja peaks üürilepingu lõpetama

enne 10 aastat, siis on hagejal võimalus saada tagasi kulutused/investeeringud, millised

viimane on teinud üüripinnal. Käesoleval juhul põhjustas kostja kui üürileandja olukorra, kus

hagejal ei olnud võimalik üüripinda sihipäraselt kasutada ning selleks, et välistada edasist kahju

tekkimist ütles üürilepingu kostjaga üles. Sellest tulenevalt tuleb antud üürilepingu lisa 4 punkti

10.2 tõlgendada selliselt, et hagejal tekib õigus saada kompensatsiooni ehitustööde ja

materjalide kui ka sinna paigaldatud seadmete ja tarvikute osas ka siis, kui kostja kui

üürileandja põhjustab olukorra, kus üürilepingu jätkamine on temast tuleneval põhjusel

võimatu ning see tuleb sellele vastavalt lõpetada. Tegemist on olukorraga kus hagejal on

põhjendatud esitada kostja vastu hagi nii investeeringute hüvitamise nõudeks kui ka saamata

jäänud tulu nõudes ning kaubamärgi ja ärinime maine kahjustamise nõudes. Kostja on

põhjustanud olukorra, mis on tinginud lepingu lõppemise enne 10 aastat. Seega ei ole hageja

saanud kasutada oma tehtud kulutusi/investeeringuid sihipäraselt planeeritud aja jooksul.

Vastuseks kostja vastuväitele, et hagi on esitatud vale kostja vastu leiab hageja, et pooled on

omavahel sõlminud võlaõigusliku lepingu, mis tähendab, et pooled on astunud relatiivsesse

õigussuhtesse. Antud kontekstis saab hageja esitada nõude just nimelt kostja kui üürileandja

vastu, mitte omaniku vastu, kes sisuliselt pole üürilepingu pooleks. Seega isegi juhtumil kui

kostja ei ole maja omanik, siis on hageja seisukohal, et kostjal on võimalus regressi korras

pöörduda maja omaniku vastu, kelle volituste alusel kostja kahtlematult tegutses.

Hageja on seisukohal, et asja väärtus on oluliselt suurenenud peale tema poolsete remonttööde

teostamist ja on esitanud selle kohta ka eksperthinnangu nr XXX, mille kohaselt oli üürilepingu

lõppemise hetkel objekti turuväärtus ilma renoveerimistöid tegemata 464 765 eurot ja

renoveerimistööde teostatult hind 619 687, seega on kostja objekt hageja panuse tõttu tõusnud

kokku 154 922 eurot.

Kostja vastuväited

Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt Üürilepingu p 13.3. järgi kuulusid hageja tehtud investeeringud

hüvitamisele juhul, kui pooled on selles eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Üürnikul on õigus

võtta kaasa parendused, mille eemaldamisega ei kahjustata Äriruumi seisukorda. Üürilepingu

punktides 10.1-10.2, 5.3 leppisid pooled kokku, et investeeringud kuuluvad hüvitamisele

parenduste kasutusaja ja üüri vähendamise kaudu. Üürilepingu eelnimetatud tingimuste

kohaselt leppisid pooled kokku, et hageja tööd (muudatused) hüvitamisele tingimusel, et tööd

vastavad lisa nr 3 ja 6 tingimustele ning on reaalselt teostatud. Seejuures tuleb üürilepingu p

10.2.1. järgi teostatud tööde maksumusest maha arvata 10% iga üürilepingu kehtivuse aasta

eest, seega ajavahemiku 02.aprill 2004.a kuni 01.november 2010.a eest kokku 65%

(üürilepingu kehtivusaeg 6 aastat 6 kuud x 10%=65%). Üürileping sõlmiti 02.aprillil 2004.a ja

lõppes 01.novembril 2010.a.

Ka tuleb arvestada, et hageja väidetavad investeeringud ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles

need on tasumisele kuuluva üüri arvel kostja poolt juba hüvitatud (üürilepingu p 10.2.2.).

Hageja väidetavad investeeringud ei saa kuuluda hüvitamisele mitu korda.

Investeeringud, juhul kui need on vastavalt poolte kokkuleppe (üürilepingu lisa 3 ja 6) järgi

reaalselt teostatud ja esinevad muud üürilepingust tulenevad eeldused, on hüvitatud nende

kasutusaja jooksul vastavalt (üürilepingu p 10.2., 10.2.1., üürilepingu Lisad 3 ja 6):

Üürilepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringust 461 560 krooni on lepingu kehtivusajaga 6,5

aastat hüvitatud vähemalt 300 014 krooni (46156,00 kr x 6,5 a, ilma käibemaksuta).

Üürilepingu lisas 3 kokkulepitud investeeringust 2 661 100 krooni on lepingu kehtivusajaga 6,5

aastat hüvitatud vähemalt 1 729 715 krooni (266100,00 kr x 6,5 a; ilma käibemaksuta).

Investeeringud, juhul kui need on üürilepingu lisa 3 ja 6 järgi reaalselt teostatud ja esinevad

muud üürilepingust tulenevad eeldused, on üüri vähendamisega hüvitatud alljärgnevalt

(üürilepingu p 5.3., Lisad 3 ja 6): Üürilepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringust 461 560

krooni on üüri vähendamise teel hüvitatud vähemalt 318 000 krooni (30 000 + 288 000, ilma

käibemaksuta). Üürilepingu lisas 3 kokkulepitud investeeringust 2 661 100 krooni on üüri

vähendamise teel hüvitatud vähemalt 1 463 256 krooni (ilma käibemaksuta).

Üürilepingu Lisa 3 investeeringud on hüvitatud alljärgnevalt: 2 661 100,00 krooni

kokkulepitud investeering (üürileping Lisa 3): 1 729 715,00 krooni 6,5 a kasutusperiood

(üürileping p 10.2.1.) + 1 463 256,00 krooni üüri vähendamine 50% (üürileping p 5.3.) = 3 192

971,00 krooni kasutusaja jooksul vähendatud/hüvitatud summa.

Üürileping Lisa 6 investeeringud on hüvitatud alljärgnevalt: 461 560,00 kokkulepitud

investeering (üürileping Lisa 6): 300 014,00 krooni 6,5 a kasutusperiood (üürileping p 10.2.1.)

+ 318 000,00 krooni üüri vähendamine 5 000, alates 01.11.2004.a 4 000 krooni (üürileping p

5.3) = 618 014,00 krooni kasutusaja jooksul vähendatud/hüvitatud summa.

Seega on üürilepingu punktide 10.2.1 ja 5.3 järgi üürilepingu kehtivusaja jooksul

investeeringuna hüvitatav summa vähenenud ja ühtlasi üüri vähendatud suuremas ulatuses, kui

selleks oli alust. Hageja nõue investeeringute hüvitamiseks on alusetu. Hoopis kostjal on

üleliigselt vähendatud üüri ulatuses tasumata üüri nõue hageja vastu.

Ebaõige on hageja väide, et ta on teinud kulutusi kostja omandile. Kostja ei ole üüritud

ruumide omanik.

Kostja leiab, et hageja seisukoht, et üürilepingu punktid 10.2.1. ja 10.2.2 ei kohaldu, on hageja

väidetega vastuolus. Hageja esitas 01.10.2010.a investeeringute hüvitamise nõude, kus avaldas,

et lähtuda tuleb üürilepingu 10. peatükist. Hageja nõude kohaselt /.../vabastame äriruumid

alates 15.11.2010.a, mis annab XXX piisavalt aega täita üürilepingu 10-ndast peatükist ja

punktist 10.3 tulenevad kohustused. Ka 01.05.2011.a hagiavalduses on hageja seisukohal, et

kostjal on olnud piisavalt aega täita üürilepingu 10-ndast peatükist ja punktist 10.3. tulenevad

kohustused. Lepingu tõlgendamisel saab arvestada ka poole käitumist pärast lepingu sõlmimist

(VÕS § 29 lg 5 p 3). Hageja on nii üürilepingu kehtivuse ajal 2010.a lõpus kui hagis leidnud, et

investeeringute hüvitamisel tuleb lähtuda üürilepingu 10. peatükist, seega ka üürilepingu

punktidest 10.2.1. ja 10.2.2. Hageja eeltoodud seisukohta tuleb lepingu tõlgendamisel

arvestada.

Üürilepingu p 13.3 järgi kuuluvad hageja kulutused kompenseerimisele juhul, kui pooled on

selles eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Pooled on hageja kulutuste hüvitamise tingimused

leppinud kokku üürilepingu punktides 10.2, 10.2.1. ja 10.2.2. Seega, arvestades üürilepingu p

13.3. tulenevat eeldust, ei saa hagejale hüvitamisele kuuluv summa ei olla suurem, kui

üürilepingu p 10.2, 10.2.1. ja 10.2.2. tuleneb.

Üürilepingu punkt 13.3. ja 10. peatükk on sisult VÕS § 286 lg 1 kõrvalekalduv kokkulepe.

Üürilepingu 13. peatükis on pooled määranud kohustusi üürilepingu lõppemisel: üürilepingu

punktis 13.1. äriruumi üleandmise-vastuvõtmise dokumenteerimist; punktis 13.2. seisundit,

millele äriruumid peavad üleandmisel vastama; punktis 13.3. võimalike parenduste

kompenseerimist ja eemaldamist. Üürilepingu punktis 13.3. leppisid pooled kokku, et juhul, kui

Äriruumile on Üürniku poolt tehtud parendusi, kuuluvad need kompenseerimisele juhul, kui

pooled on selles eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Üürnikul on õigus võtta kaasa

parendused, mille eemaldamisega ei kahjustata Äriruumi seisukorda. Hageja nõude

lahendamisel tuleb kohaldada üürilepingu punkti 13.3.

Pooled on parenduste hüvitamist reguleerinud üürilepingu punktis 13.3. ja 10. peatükis. VÕS §

286 lg 1 täiendav kohaldamine on välistatud. Hageja tuginemine VÕS § 286 lg 1 pole

põhjendatud. Pole alust asetada hagejat parenduste hüvitamise nõude lahendamisel paremasse

olukorda, kui hageja oleks poolte kokkulepitud tingimuste, seega üürilepingu punkti 13.3. ja

10. peatüki kohaldamise korral.

Kohtuotsuse põhjendused

Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt

tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis, leiab oma

siseveendumuse kohaselt, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele

vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele.

Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et XXXOÜ, XXXOÜ ja Baltic Real Estate AS sõlmisid

02.04.2004 üürilepingu, mille kohaselt XXXOÜ andis XXXOÜ-le üürile äriruumid asukohaga

XXX, Tallinnas, mis koosnevad 30 ruumist üldpinnaga 323,2 m2. 29.10.2004 sõlmisid XXXja

XXXOÜ 02.04.2004 sõlmitud äriruumide üürilepingu lisad nr 4, 5 ja 6. OÜ XXXütles

üürilepingu erakorraliselt üles 01.10.2010 kostja poolse kohustuse rikkumise tõttu ja üürileping

lõppes 01.11.2010. XXXOÜ on XXXOÜ õigusjärglane ja OÜ XXXon XXXOÜ õigusjärglane.

Hageja on XXX, Tallinn asuvates ruumides asunud vallasasjad kätte saanud. Kuna kumbki

pool ei ole selles osas teise poole väiteid vaidlustanud, loeb kohus nimetatud faktilised asjaolud

tõendatuks TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel ning esitatud dokumentaalsete tõenditega.

Hageja on esitanud VÕS § 286 lg 1 alusel hagi kostja vastu Tallinnas XXX asuvate äriruumide

parenduste hüvitamise nõudes summas 191 734, 94. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja

kostjale 01.10.2010.a avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja poolt

üürilepingu ülesütlemise aluseks oli äriruumi üürilepingu punktis 9.4.2, punktis 9.4.5 ja VÕS §

314 lg 1 sätestatud tingimuste rikkumised kostja kui üürileandja poolt. Hageja ja kostja vahel

lõppes üürisuhe alates 01.11.2010.a. Kostjal tekkis investeeringute hüvitamise kohustus

lähtudes äriruumi üürilepingu 10. peatükist ja punktist 10.3. Hageja nõuab tema poolt

äriruumides tehtud investeeringute summas 3 miljon krooni ehk 191 734,94 eurot kostja

poolset hüvitamist. Hageja leiab, et üürnik ja üürileandja leppisid lepingu sõlmimisel kokku

äriruumi tehtavate investeeringute suuruses. Tulenevalt VÕS § 286 on üürnikul õigus nõuda

parenduste ja muudatuste mõistlikus summas hüvitamist. Hageja peab mõistlikuks hüvitise

summaks 3 miljonit krooni. Need on parendused, mis on hageja poolt äriruumi sisseseadele

tehtud ilma, et nende parenduste äravõtmine oleks võimalik ilma äripinda kahjustamata (nt

ventilatsiooni süsteem, elektrisüsteemid, küttesüsteemid, põrandad, laed, sanitaartehnika

seadmed, valgustused, spetsiaalselt sisseehitatud mööbel jms). Üürilepingu ja selle lisade 1-6

kohaselt tegi üürnik äriruumi parendusi ja töid kokku enam kui 4 miljoni krooni ulatuses.

Pooled on investeeringute mahus ja summades kokku leppinud. Hageja väidetel hageja sai enda

kasutusse vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid, mille ta renoveeris täielikult, et

hoones oleks võimalik tegutseda meelelahutusasutusel. Hageja täitis oma kohustused täies

mahus. Hageja poolt tehtud kulutused äriruumi parendusse tõstsid oluliselt kinnistu väärtust.

Kostja nõustub hageja väitega, et kostja on andnud hagejale eelarves kirjeldatud tööde

(muudatuste) tegemiseks kostja nõusoleku (üürilepingu lisa 3 ja 6). Kostja poolt kulutuste

tegemiseks nõusoleku andmine ei tähenda, et hageja võib üürilepingu lõppemisel nõuda

mistahes muudatuste mistahes summas kostja poolset hüvitamist. Kostja väidetel hageja ei ole

tõendanud milliseid töid (muudatused) hageja on ruumides teinud ja ei ole tõendanud hageja

tehtud tööde (muudatuste) maksumust. Samuti leiab kostja, et hagejal puudub kostja vastu nõue

kuna kostja ei ole hagejale üürile antud äriruumi asukohaga Tallinn, XXX omanik. Lisaks leiab

kostja, et hageja on tema poolt äriruumile tehtud parendusi üürilepingu 6,5 aastase kehtivuse

ajal kasutanud ning hageja poolt tehti parendused on üürilepingu kehtivuse ajal üüri

vähendamise ja poolte vahel kokku lepitud parenduste amortisatsiooni kaudu hagejale juba

hüvitatud.

Vaidlust ei ole poolte vahel selle üle, et üürisuhe kehtis poolte vahel 02.04.2004 kuni

11.10.2010, s.o. 6,5 aastat ja lõppes hageja poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega.

Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et kostja ei ole üüritud asja omanik. Poolte vahel

on vaidlus selle üle, kas hageja on teinud kostja nõusolekul parandusi üüritud asjale ja kas

hageja on õigus nõuda tema poolt tehtud parenduste eest mõistlikku hüvitist. Samuti vaidlevad

pooled selle üle, kas hageja saab üüritud asjale tehtud parenduste eest hüvitise nõude esitada

kostja vastu ning kas hageja poolt tehtud parendused on üürilepingu kehtivuse ajal üüri

vähendamise ja poolte vahel kokku lepitud parenduste amortisatsiooni kaudu hagejale juba

hüvitatud.

VÕS § 271 lg 1 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik andma teisele isikule kasutamiseks

asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. VÕS § 286 lg 1 on sätestatud, et

kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste

või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.

Antud paragrahvi kohaselt on üürniku nõude eelduseks: 1. lepingu eseme suhtes on tehtud

parendusi või muudatusi, 2. parenduste või muudatuste osas on olemas üürileandja nõusolekul

ja 3. üürilepingu objektiks oleva asja väärtus on üürniku poolt tehtud parenduste või

muudatuste tulemusel oluliselt suurenenud. Asja väärtus tuleb hinnata üürilepingu lõppemise

seisuga.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-21-08 öelnud VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu

lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste

tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Selle sätte

kohaldamise eelduseks on muu hulgas VÕS § 285 lg 1 järgi üürileandja kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis esitatud nõusolek. Kulutuste hüvitamist saab nõuda üürilepingu

lõppemisel. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja

sai ise nendest kulutustest kasu.

Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul võtta kõigepealt seisukoht kas hageja on teinud kostja

nõusolekul üüritud asjale parendusi.

Üürilepingu lisa nr 4 punktis 2.3.1. on sätestatud, et ruumid on üleandmise-vastuvõtmise hetkel

kasutamiskõlbmatud (seinad osaliselt olemas – amortiseerunud, viimistlus puudub, lagi

amortiseerunud ning vajab uuesti ehitamist, uksed ja aknad puuduvad, põrandad puuduvad,

muu inventar ja seadmed puuduvad). Eeltooduga on tõendatud, et hageja sai enda kasutusse

vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid.

Üürilepingu lisa nr 3 kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku, et XXX keldri, I ja II korruse

rekonstrueerimiseks teostab hageja alljärgnevad tööd: lammutamine, armeeritud põrandate

valamine koos täitematerjalidega I ja II korrus, keldri laele hüdroisolatsiooni tegemine ja uuesti

asfaldiga katmine koos kalletega, lagede kaarvõlvide puhastamine, katmine tuletõkkevärviga ja

viimistlemine I ja II korrus, I ja II korruse seinte puhastamine paepinnani, mitte dekoratiivsete

pindade ja aknapalede krohvimine, 100 mm fibost või topelt kipsplaadiga 70 mm karkassi

villatäitega vaheseinte ehitamine keldris I ja II korrusel /garderoobi, köögi jaotus, esinejate

ruum, WC-d/, I ja II korruse aknalaudade ja trepiastmete betoonist valamine, fassaaditööd

vastavalt fassaadipassile koos tellingute, vihmaveesüsteemi ja sokliplekkidega, avatäited koos

paigaldusega: peauks koos sisemise tamburi uksega (täispuidust), tagumine väljapääsu uks

(metallist) A60, muud siseuksed 8 tk, puitaknad klaaspakettidega 14 tk ja II korruse akende

sees poolt kinnikatmine /näiteks pilliroomatt, vill, kõvakipsplaat/, II korruse põranda

immutamine ja lakkimine, I korruse põranda katmine õlitatud pinnaga tammelauaga,

pesuruumide WC-de, köögipõrandate katmine plaadiga, I ja osaliselt II korruse seina pindade

viimistlemine, WC-de, köögi ja tehniliste ruumide seinte ja lagede viimistlemine (tehnilised

ruumid värvitud-lihtviimistlus, köögiseinad plaaditud, WC-de plaat või dekoratiivviimistlus),

WC-de kabiinid 6 tk, saun, tehnika paigaldus. Koos veevarustuse ja äravooluga baarides 2 tk,

köögi, WC-d /kokku 14 veevarustuse ja kanalisatsiooniga ühendatavat punkti/, lisaks köögi

tööks vajalik rasvakoguja enne üldkanalisatsiooni äravoolu, küte koos eraldi küttesõlmega ja

tamburis asuva soojakardinaga /küttes kelder ja I korrus/, elektritööd/ei sisalda valgusteid/,

projektijuhtimine. Tööde maksumus kokku 2 661 100 krooni, hinnale lisandub käibemaks (I kd

tlk 302-303).

29.10.2004 sõlmitud 02.04.20104 üürilepingu lisa nr 6 kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku

hageja poolt täiendavalt tehtavate tööde kalkulatsioonis alljärgnevalt: keldri laele

hüdroisolatsiooni tegemine- maha asfaldi ja kihtide ülesvõtmine, fibokruusaga täitmine, ca 100

mm betooni valamine, hüdroisolatsioon, liivast tasandus ja unikivi paigaldus, suitsuluuk koos

automaatikaga 1 tk, drenaazi paigaldus 1 komplekt, köögi kubu, ventilatsioonitööde

kallinemine, mis tuleb köögi ja I korrusel tagumiste ruumide suurenemisest, kanalitööde

kallinemine-

kanalisatsiooni-ja

veetorustiku

pikenemises

seos

san.

tehnika

ümberpaigaldamisega I korrusel /urinaalide pikendamine ja seoses sellega ka torude

pikenemine, personali WC torustik I k, hoovist välistrepp keldrisse /metallist ja bet. astmetega/

ja kergvarikatus trepi kohale, lisa rõdu pikendus I korruse saali koos põranda ja põrandakatte

paigaldusega ning projektida, I korruse lisaruumide põrandate valamine, seinte ehitus,

viimistlus, avatäited, kamin, tuletõrje signalisatsioon ja suitsuandurid. Tööde maksumus kokku

461 560 krooni, hinnale lisandub käibemaks ( I kd tlk 304).

Eeltoodust tulenevalt on leidnud tõendamist, et kostja on andnud VÕS § 285 lg 1 kohase

taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku eelnimetatud parenduste tegemiseks üüritud

asjale. Vastavalt poolte kokkuleppele on üürilepingu Lisa 3 ja 6 alusel hageja poolt üüritud

esemele teostatud paranduste maksumus kokku 3 122 660 krooni s.o. 199 574,45 eurot (2 661

100 + 461 560=3 122 660).

Kohus leiab, et eelnimetatud parenduste tegemine on leidnud tõendamist tsiviilasja nr 2-06-

3945 raames tellitud ekspertiisaktiga nr TR 1257/2008 (I kd tlk 192-251). Antud ekspertiisiakti

leheküljel 5 punktis 1.3 on ekspert märkinud et objektil toimus ülevaatus 30.01.2008 ja

04.02.2008 a (vt fotod ekspertarvamuse lisa 1). Paikvaatlusel osalejad on fikseeritud allolevas

tabelis. Ekspertiisiakti punkti 1.4 kohaselt on eksperdi poolt teostatud ekspertiisi objekti kande-

ja

piirdekonstruktsioonide

väline

vaatlus

nende

teostuse

mahu,

valmidusastme,

kvaliteetsustaseme

ja

kasutuskõlblikkuse

määramiseks

ning

ekspertiisile

esitatud

ehitusdokumentatsiooni analüüs. Ekspertarvamuse lisas 2 tabelis 2 on selgelt välja toodud

tööde loetelu ning hinnang, millises ulatuses on ehitustöid teostatud (I kd tlk 249-251).

Nimetatud tööde loetelu hõlmab sisuliselt üürileping Lisades 3 ja 6 poolte vahel kokku lepitud

parendusi. Ekspertarvamuse lehekülgedel 36-39 asuvatest fotodest on näha saal, sissepääs

WC-sse, II korruse ruumid peale remontimist 2008.a. seisuga, ehitustegevuse ja ehitustegevuse

eelne seisukord objekti I korrusel, ruumid I korrusel peale remonti (227-230). Eeltoodust

tulenevalt ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et ei ole leidnud tõendamist hageja poolt

üürilepingu esemeks olevates äriruumides parenduste teostamine. Kohtu hinnangul on leidnud

tõendamist, et hageja sai enda kasutusse vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid, mille

hageja renoveeris täielikult, hageja on ehitanud üürilepingu esemeks oleva äripinna täielikult

välja ning seda saab kostja anda üürile.

Hageja poolt esitatud eksperthinnangu nr XXX, mida kohus käsitleb dokumentaalse tõendina,

kohaselt on üürilepingu esemeks oleva XXX turuväärtus 2010 turuväärtus seisuga 2010

eeldusel, et renoveerimistööd on tegemata 464 765 eurot ja turuväärtus seisuga 2010 eeldusel,

et renoveerimistööd on tehtud on 619 687 eurot (III kd tlk 171-175). Seega on leidnud

tõendamist, et hageja poolt üürilepingu esemeks oleva äriruumi hageja poolt tehtud parenduste

tõttu on üürilepingu esemeks oleva äriruumi väärtus tõusnud kokku 154 922 eurot.

Järgnevalt võtab kohus seisukoha selle osas, kas hageja saab esitada üüritud asjale tehtud

parenduste eest hüvitise nõude kostja vastu.

Kostja on hageja nõudele esitanud vastuväite, et hagi on esitatud vale kostja vastu, sest kostja

ei ole Tallinn, XXX asuva kinnistu omanik. Hageja on seisukohal, et üürileping on sõlmitud

hageja ja kostja vahel ja seega on kostja algusest peale käitunud nagu omanik ja õigustatud isik.

Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, üürileandja vastu hüvitisnõude esitamisel peab üürnik

suutma esitada mingi loogilise hinnangu selle kohta, et üürileandja saab asja muutmisest kasu

või parendustest ühel või teisel viisil kasu. Juhul kui üürileandja soovib asja edaspidi välja

üürida, peaks üürnik hüvitise suuruse arvestuse aluseks võtma parendustest või muudatustest

tingitud üüri tõusu. Kui üürileandja kavatseb lepingu eseme üürilepingu lõppedes võõrandada,

siis tuleks hüvitise arvestamise aluseks võtta muudatustest tingitud asja väärtuse tõusu

((Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi,

Tallinn 2007, lk 179). Vaidlust pole selle üle, et hageja ei ole üürilepingu esemeks olnud

Tallinnas, XXX oleva äriruumi omanik. Kuna kostja ei ole üürilepingu esemeks oleva Tallinn,

XXX asuva kinnistu omanik, siis ilmselgelt ei ole kostjal võimalik üürilepingu esemeks olevat

äriruumi võõrandada, siis VÕS § 286 lg 1 alusel kostja vastu hüvitisenõude esitamise aluseks ei

saaks olla hageja poolt tehtud parendustest tingitud äriruumi väärtuse tõus. Samas

kohtupraktika kohaselt VÕS § 286 lg 1 ei ole imperatiivne norm, seega võivad lepingupooled

VÕS § 286 lg 1 sätestatust teisiti kokku leppida (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3-08 p 13).

Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-5-13 tehtud lahendis on selgitanud, et kui üürilepingu pooled

on sõlminud seaduses sätestatust erineva kokkuleppe, tuleb juhinduda üürilepingust, jättes

kõrvale seaduses sätestatud alused. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavate võrdsete

lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja

korra kokkuleppimisel. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu peatükk 10 reguleerib

investeeringute hüvitamist. Üürilepingu alapunktides 10.1,10.1.1, 10.2, 10.2.1 ja 10.2.2 on

hageja ja kostja kokku leppinud kostja kui üürileandja poolt hagejale üürileping lisades nr 3, 4

ja 6 tehtud investeeringute hüvitamise. Seega on kostja üürilepinguga võtnud endale kohustuse

hüvitada hageja poolt üürilepingu esemeks olevale äriruumile hageja kui üürniku poolt

teostatud parenduste hüvitamise. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja saab

esitada üüritud asjale tehtud parenduste eest hüvitise nõude kostja vastu.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja poolt üürilepingu esemeks oleva äriruumi hageja

poolt tehtud parenduste tõttu on üürilepingu esemeks oleva äriruumi väärtus tõusnud kokku

154 922 eurot.

Hageja tugineb kostja vastu üüritud asjale tehtud parenduste eest hüvitis nõudes VÕS § 286 lg-

le 1. Hageja leiab, et üürilepingu lisa 4 punktis 10.2. on sätestatud, et kui üürileandja ütleb

käesoleva lepingu üles 10 (kümne) aasta jooksul alates lepingu allkirjastamise momendist, siis

hüvitab üürileandja üürnikule üürileandja loal teostatud investeeringud äriruumi remonti ja

ümberehitusse vastavalt eelarvetele, mis on lepingu lisadeks nr. 3 ja nr 6. Eelnevalt nimetatud

sätte eesmärk on kaitsta hagejat kui üürniku kostja kui üürileandja omavoli eest. Antud sätte

kohaselt on hageja teinud üüripinnal investeeringuid vähemalt 10 aastaks. Hageja on

planeerinud, et antud investeeringud üüripinnal tasuvad ennast ära minimaalselt kümne aastaga,

millest kostja oli ka teadlik. Juhul kui kostja peaks üürilepingu lõpetama enne 10 aastat, siis on

hagejal võimalus saada tagasi kulutused/investeeringud, millised viimane on teinud üüripinnal.

Käesoleval juhul põhjustas kostja kui üürileandja olukorra, kus hagejal ei olnud võimalik

üüripinda sihipäraselt kasutada ning selleks, et välistada edasist kahju tekkimist ütles hageja

üürilepingu kostjaga üles. Hageja arvates tuleb sellest tulenevalt antud üürilepingu lisa 4 punkti

10.2 tõlgendada selliselt, et hagejal tekib õigus saada kompensatsiooni ehitustööde ja

materjalide kui ka sinna paigaldatud seadmete ja tarvikute osas ka siis, kui kostja kui

üürileandja põhjustab olukorra, kus üürilepingu jätkamine on temast tuleneval põhjusel

võimatu ning see tuleb sellele vastavalt lõpetada.

Kohus nõustub kostja seisukohaga, et üürilepingu punkt 13.3 ja 10. peatükk on sisult VÕS §

286 lg 1 sisult kõrvalekalduv kokkuleppe. VÕS § 286 lg 1 ei ole imperatiivne norm ja

lepingupooled võivad VÕS § 286 lg-1 sätestatust teisiti kokku leppida. Üürilepingu 10.

peatükis on pooled kokku leppinud hageja poolt kostja loal tehtud investeeringute (parenduste)

hüvitamise juhul kui kostja üürileandjana ütleb üürilepingu üles 5 aasta jooksul (üürilepingu

punkt 10.1) või 10 aasta jooksul (üürilepingu punkt 10.2) üürilepingu sõlmimisest. Kohus leiab,

et hageja seisukoht, et üürilepingu punktid 10.2.1 ja 10.2.2. ei kohaldu on hageja väidetega

vastuolus. Hageja esitas 01.10.2010 kostja vastu investeeringute hüvitamise nõude, kus

avaldas, et lähtub üürilepingu 10. peatükist. Hageja nõude kohaselt /../ vabastame äriruumid

alates 15.11.2010 .a., mis annab XXXpiisavalt aega täita üürilepingu k 10-ndast peatükist ja

punktis 10.3 tulenevad kohustused./ (I kd tlk 18- 21). Ka kohtule esitatud hagiavalduse kohaselt

on hageja seisukohal, et kostjal on olnud piisavalt aega täita üürilepingu 10-ndast peatükist ja

punktis 10.3 tulenevad kohustused. VÕS § 29 lg 5 kohaselt lepingu tõlgendamisel saab

arvestada ka poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist. Hageja on nii üürilepingu kehtivuse ajal

2010.a. lõpus kui 01.05.2011 kohtule esitatud hagiavalduses leidnud, et investeeringute

hüvitamisel tuleb lähtuda üürilepingu 10. peatükist, seega ka üürileping punktidest 10.2.1. ja

10.2.2. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hageja tuginemine VÕS § 286 lg 1 pole

põhjendatud, sest pole alust asetada hagejat parenduste hüvitamise nõude lahendamisel

paremasse olukorda, kui hageja oleks poolte kokkulepitud tingimuste, seega üürilepingu punkti

13. ja 10. peatüki, kohaldamise korral. Ka hagiavalduse kohaselt on hageja ise olnud

seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine oli tingitud üürileandja tegevusest ja sisuliselt võrdub

üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemisega.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja poolt üüritud asjale tehtud parenduste

eest hüvitise nõudes kuulub kohaldamise poolte vahel sõlmitud üürileping, mitte VÕS § 286 lg

Poolte vahel ei ole vaidlust, et üürileping kehtis 02.04.2004 kuni 01.11.2010, s.o. 6,5 aastat.

Üürilepingu punktis 13 leppisid pooled kokku äriruumide üleandmise ja vastuvõtmise lepingu

lõppemisel või lõpetamise. Üürilepingu punkti kohaselt 13.3. juhul, kui äriruumile on üürniku

poolt tehtud parendusi, kuuluvad need kompenseerimisele juhul, kui pooled olid selles

eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Üürnikul on õigus võtta kaasa parendused, mille

eemaldamisega ei kahjustata äriruumi seisukorda.

Üürilepingu 10. punkti Investeeringute hüvitamine, alapunktides 10.1, 10.2, 10.2.1 ja 10.2.2

leppisid pooled kokku järgnevas:

10.1. Kui üürileandja ütleb käesoleva Lepingu üles 5 aasta jooksul alates Lepingu

allakirjutamise momendist, siis hüvitab üürileandja üürnikule üürileandja loal teostatud

investeeringud äriruumi sisseseadele (mööbel, sisekujundus, aparatuur jms), millise eelarve on

Lisaks 4.

10.1.1. Investeeringud sisseseadele hüvitatakse üürileandja poolt üürnikule järgmise arvestuse

alusel: iga aasta möödudes alates käesoleva Lepingu allakirjutamise momendist väheneb

üürileandja poolt üürnikule hüvitatavate investeeringute maksumus 20% võrra esialgsest, olles

viienda aasta lõpuks 0%;

10.2. Kui üürileandja ütleb käesoleva lepingu üles 10 aasta jooksul alates Lepingu

allkirjastamise momendist, siis hüvitab üürileandja üürnikule üürileandja loal teostatud

investeeringud äriruumi remonti ja ümberehitustesse vastavalt eelarvetele, mis on Lepingu

lisadeks nr 3 ja 6.

10.2.1. Investeeringud äriruumi remonti ja ümberehitusele hüvitatakse üürileandja poolt

üürnikule järgmise arvestuse alusel: iga aasta möödudes alates käesoleva Lepingu

allakirjutamise momendist väheneb üürileandja poolt üürnikule hüvitamisele kuuluvate

investeeringute maksumus 10% esialgsest, olles kümnenda aasta lõpuks 0%.

10.2.2. Hüvitamisele ei kuulu investeeringud ulatuses, millises üürnik on teostanud

tasaarvestuse tema poolt üürileandjale tasumisele kuuluva üürimakse ulatuses.

Seega leppisid pooled kokku, et hageja poolt üürilepingu lisas 3 ja 6 kirjeldatud investeeringute

(remont ja ümberehitus) amortisatsioon on 10 aastat.

Üürilepingu punkti 5 Üür ja kõrvalkulude suurus ning tasumise kord alapuntides 5.1., 5.2. ja

5.3 leppisid pooled kokku alljärgnevas:

5.1. Üürnik kohustub maksma üürileandjale äriruumi kasutamise õiguse eest igakuiselt üüri 44

646 krooni /.../

5.2.Üürile lisandub käibemaks seadusega sätestatud määras (Lepingu sõlmimise hetkel 18%).

5.3.Käesoleva Lepingu punkti 5.1. kohaselt makstavat äriruumi üüri vähendatakse kuni

31.10.2004 5000 krooni võrra /.../ ning alates 01.11.2004 kuni 01.04.2014.a 4000 krooni võrra,

millega kompenseeritakse äriruumi remonti ja ümberehitusse tehtavaid täiendavaid

investeeringuid vastavalt Lepingu Lisa 6 eelarvele. Lisaks arvestatakse igakuiselt tasumisele

kuuluvast üürist 50% ulatuses maha üürniku poolt tehtud investeeringud äriruumi remonti ja

ümberehitusse vastavalt eelarvetele, mis on Lepingu lisaks 3. Üürist ei arvata maha üürniku

poolt tehtavad investeeringud äriruumi sisseseadele (mööbel, sisekujundus, aparatuur jms),

millise eelarve on Lisaks nr 4.

Üürilepingu lisa nr 3 kohaselt leppisid pooled kokku XXX keldri, I ja II korruse

rekonstrueerimiseks tehtavates tööde ja nende maksumuses 2 661 100 krooni (hinnale lisandub

käibemaks 18 %) (I kd tlk 302-303). Üürilepingu lisa nr 6 kohaselt leppisid pooled kokku

täiendavalt teostatavates töödes ja nende maksumuses nr 461 560 krooni (hinnale lisandub

käibemaks 18%) (I kd tlk 204).

Kohus leiab, et hageja poolt teostatud investeeringud on hüvitatud nende kasutusaja jooksul

vastavalt üürilepingu punktidele 10.2 ja 10.2.1 ja üürilepingu Lisadele 3 ja 6 alljärgnevalt:

Üürilepingu Lisa nr 3 kohaselt leppisid pooled rekonstrueerimiseks tehtavates tööde ja nende

maksumuses 2 661 100 krooni. Vastavalt üürilepingu p 10.2.1. vähenes iga aasta üürileandja

poolt üürnikule hüvitamisele kuuluvate investeeringute maksumus 10%, olles kümnenda aasta

lõpus 0%. 10% . Arvestades seda, et üürileping kehtis poolte vahel 6,5%, siis üürilepingu Lisa

nr 3 aluselt tehtud investeeringute maksumusest on üürilepingu kehtivuse ajal hüvitatud 1 729

715 krooni ( 266 110 x 6,5 aastat = 1729 715).

Üürilepingu Lisa nr 6 kohaselt leppisid pooled kokku täiendavalt teostatavates töödes ja nende

maksumuses nr 461 560 krooni. Vastavalt üürilepingu p 10.2.1. vähenes iga aasta üürileandja

poolt üürnikule hüvitamisele kuuluvate investeeringute maksumus 10%, olles kümnenda aasta

lõpus 0%. Arvestades seda, et üürileping kehtis poolte vahel 6,5%, siis üürilepingu Lisa nr 6

aluselt tehtud investeeringute maksumusest on üürilepingu kehtivuse ajal hüvitatud 300 014

krooni (461 560 x 6,5 aastat= 300 014)

Üürileping punkt 5.1. kohaselt oli poolte vahel kokku lepitud igakuine üürimäär 44 646 krooni

(lisandub käibemaks). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on maksnud kostjale üüri

kuni üürilepingu lõppemiseni vähendatud määras 20 323 krooni (lisandub käibemaks).

Kohus leiab, et hageja poolt tehtud investeeringud on üüri vähendamisega hüvitatud

alljärgnevalt:

Üürilepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringu summa oli 461 560 krooni. Vastavalt

üürilepingu punktile 5.3 üürilepingu puntki 5.1. kohaselt makstavat äriruumi üüri vähendatakse

kuni 31.10.2004 5000 krooni võrra ja alates 01.11.2004 kuni 01.04.2014 4000 krooni võrra,

millega kompenseeritakse äriruumi remonti ja ümberehitusse tehtavaid täiendavaid

investeeringuid vastavalt lepingu lisa 6 eelarvele. Lepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringu

summa oli 461 560 krooni. Vastavalt Üürilepingu punktile 5.3 vähendati üüri 5000 krooni kuni

31.10.2004. Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et ajavahemiku 02.04.2004 kuni 31.10.2014

eest vähendati üüri 30 000 krooni (6 kuud x 5000 krooni= 30 000 krooni). Vastavalt

Üürilepingu punktile 5.3. vähendati makstavat äriruumi üüri alates 01.11.2004 kuni 01.11.2010

(üürilepingu lõppemine) 4000 krooni kuus. Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et ajavahemiku

01.11.2004 kuni 01.11.2010 eest vähendati üüri 288 000 krooni (72 kuu x 4000 krooni= 288

000 krooni).

Eeltoodust tulenevalt üürilepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringust 461 560 krooni on üüri

üürilepingu punkt 5.3. alusel üüri vähendamise teel ajavahemikus 02.04.2004 kuni 01.11.2010

hüvitatud 318 000 krooni ( 30 000 krooni+ 4000 krooni= 288 000 krooni).

Üürilepingu lisas nr 3 kokkulepitud investeeringu summa oli 2 661 000 krooni. Vastavalt

üürilepingu punktile 5.3 lisaks arvestatakse igakuiselt tasumisele kuuluvast üürist 50% ulatuses

maha üürniku poolt tehtud investeeringud Äriruumi remonti ja ümberehitusse vastavalt

eelarvetele, mis on Lepingu lisaks 3. Üürilepingu punkti 5.1 kohaselt üürnik kohustus

igakuiselt maksa üürileandjale Äriruumi kasutamise eest igakuiselt üüri 44 646 krooni. Üür

alates 01.11.2004 (kuni üürilepingu lisa 6 investeeringu hüvitamiseni) 40 646 krooni ( 44 646

00 krooni- 4000 krooni = 40 646 krooni). 50% kuu üürist 40 646 krooni on 20 323 krooni.

Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et vastavalt üürilepingu punktile 5.3 vähendati makstavat

äriruumi üüri alates 01.11.2004 kuni 01.11.2010 (üürileping lõppemine) 1 463 256 krooni (72

kuud x 23 323 krooni= 1 463 256 kooni).

Eeltoodust tulenevalt üürilepingu Lisas 3 kokkulepitud investeeringust summas 2 661 100

krooni on ajavahemikus 01.11.2004- 01.11.2010 üüri vähendamise teel hüvitatud 1 463 256

krooni.

Eeltoodust tulenevalt on hageja poolt üürilepingu Lisade 3 ja 6 aluselt tehtud investeeringud

hüvitatud järgnevalt:

Üürilepingu Lisa 3 investeeringud:

2 661 100,00 krooni kokkulepitud investeering (üürileping Lisa 3): 1 729 715,00 krooni 6,5 a

kasutusperiood (üürileping p 10.2.1.) + 1 463 256,00 krooni üüri vähendamine 50% (üürileping

p 5.3.) = 3 192 971,00 krooni kasutusaja jooksul vähendatud/hüvitatud summa.

Üürilepingu Lisa 6 investeeringud:

461 560,00 kokkulepitud investeering (üürileping Lisa 6): 300 014,00 krooni 6,5 a

kasutusperiood (üürileping p 10.2.1.) + 318 000,00 krooni üüri vähendamine 5 000, alates

01.11.2004.a 4 000 krooni (üürileping p 5.3) = 618 014,00 krooni kasutusaja jooksul

vähendatud/hüvitatud summa.

Seega on üürilepingu lisade 3 ja 6 alusel hageja poolt teostatud investeeringutest hüvitatud

kokku 3 810 985 krooni s.o. 243 566,33 eurot.

Sellega seoses on üürilepingu punktide 5.3 ja 10.2.1 järgi üürilepingu kehtivusaja jooksul

üürileandja poolt investeeringuna hüvitatav summa vähenenud ja ühtlasi vähenenud suuremas

summas kui selleks oli tegelikult alus (poolte vahel üürilepingu Lisades 3 ja 6 kokku lepitud

investeeringute maksumus oli 3 122 660 krooni, s.o. 199 574,35 eurot). Hageja poolt esitatud

asjatundja arvamusega on leidnud tõendamist, hageja poolt üürilepingu esemeks oleva äriruumi

väärtus on hageja poolt tehtud parenduste tõttu tõusnud kokku 154 922 eurot.

Kohus ei nõustu hageja väitega nagu ei saaks üüri alandamist investeeringute hüvitamisena

arvestada. Kohus leiab, et hageja väide on otseselt poolte vahel üürilepingu punktis 5.3.

kokkulepituga vastuolus.

Mis puutub üürilepingu Lisas nr 4 poolte vahel kokku lepitud hageja poolt investeeringute

tegemist äriruumide sissseadele (mööbel, sisekujundus, aparatuur), siis vastavalt üürilepingu

punktile 10.1.1. oli nende amortisatsioon 20% aastas, olles viienda aasta lõpuks 0%. Kuna

üürileping lõppes 6,5 aasta möödumisel sõlmisest, siis vastavalt üürilepingu punktile 10.1 ei

kuulunud üürilepingu Lisas 4 kokku lepitud investeeringud üürileandja poolt üürnikule

hüvitamisele.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja on tema poolt äriruumile tehtud

parendusi üürilepingu 6,5 aastase kehtivuse ajal kasutanud ning hageja poolt äriruumile tehtud

parendused on üürilepingu kehtivuse ajal üüri vähendamise ja poolte vahel kokku lepitud

parenduste amortisatsiooni kaudu kostja poolt hagejale juba hüvitatud.

Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.

Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

TsMS § 122 lg 1 kohaselt on tsiviilasja hind hagihind. TsMS § 122 lg 2 kohaselt on hagihind

hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. TsMS § 123 kohaselt võetakse tsiviilasja hinna

arvestamisel aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. TsMS § 124 lg 1 kohaselt

määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga, seega antud

juhul on hagi hind 191 734,94 eurot.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude

jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Vajaduse

korral

määrab

kohus

kindlaks

menetluskulude

proportsionaalse

jaotuse

menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulub kannab kulud pool,

kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud hageja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik