3-11-1573/37 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Maili Lokk, Agu Timmi, Tiina Pappel Otsuse tegemise aeg ja koht 29.11.2013, Tartu Haldusasja number 3-11-1573 Haldusasi OÜ EKVI Soojus kaebus Luunja Vallavolikogu 26.05.2011. a otsuse nr 19 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 25.01.2012. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Luunja Vallavolikogu apellatsioonkaebus ja Riigikohtu halduskolleegiumi 24.10.2013. a otsus nr 3-3-1-45-13 Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebaja OÜ EKVI Soojus Vastustaja Luunja Vallavolikogu RESOLUTSIOON 1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Täiendada Tartu Halduskohtu 25.01.2012. a otsuse põhjendusi käesolevas otsuses toodud põhjendustega. 2. Mõista Luunja Vallavolikogult OÜ EKVI Soojus kasuks välja 2156 eurot ja 28 senti menetluskulude katteks. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, st kuni 30.12.2013.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 10.03.1993 sõlmisid Luunja vald ja OÜ EKVI Soojus rendilepingu (tl 7-8), millega anti OÜ-le EKVI Soojus kasutamiseks Luunja katlamajad koos selles asuva inventariga.

2. 14.12.1999 kanti Luunja vald Luunja alevikus asuva kinnistu SOOJUSE, registriosa numbriga 14087, omanikuna kinnistusregistrisse. Luunja valla avaldusel jagati kinnistu SOOJUSE kaheks kinnistuks - SOOJUSE ja SAUNA.

3. 12.06.2003 sõlmisid Luunja vald ja OÜ EKVI Soojus müügija asjaõiguslepingu (tl 28-33), millega SOOJUSE kinnistu võõrandati OÜ-le EKVI Soojus.

4. 10.02.2011 algatas Luunja vald Luunja alevikus asuvate soojatrasside peremehetuks tunnistamise ja nende hõivamise menetluse.

2

5. 26.05.2011 tunnistas Luunja vallavolikogu otsusega nr 19 (tl 41) soojatrassid peremehetuks. Otsuse kohaselt on soojatrassid ehitis, mistõttu asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lg-st 2 tulenevalt ei saanud OÜ EKVI Soojus neid omandada igamisega. Kuna Luunja vald ei ole olnud soojatrasside omanik, ei saanud ta neid ka OÜ-le EKVI Soojus erastada. Kui OÜ EKVI Soojus leiab, et ta on soojatrasse vallanud, tuleb tal need vastavalt peremehetu ehitise hõivamise korra p-le 14 hõivajale üle anda.

6. 22.06.2011 esitas OÜ EKVI Soojus Tartu Halduskohtule kaebuse Luunja vallavolikogu 26.05.2011. a otsuse nr 19 tühistamiseks. Kaebuse kohaselt on soojatrasside omanikuks OÜ EKVI Soojus, kes omandas soojatrassid müügilepinguga Luunja vallalt. OÜ EKVI Soojus ning Luunja valla vahelise müügilepingu objektiks oli kinnistu koos sellel asuva katlamaja ning viimasega ühendatud soojatrassidega. Soojatrassid on kinnistu päraldisteks. Juhul kui Luunja vallal puudus asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimise ajal käsutusõigus soojatrasside üle, omandas OÜ EKVI Soojus soojatrassid siiski heauskse omandamise sätete alusel. Poolte vahel sõlmiti müügileping 12.06.2003, kui OÜ EKVI Soojus oli juba nii SOOJUSE kinnistu kui ka selle päraldiste valdaja. Seega toimus omandi üleminek asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 92 lg 2 alusel. Müügilepingu sõlmimisel ning hiljem oli OÜ EKVI Soojus heauskne, sest eeldas, et soojatrassid kuuluvad Luunja vallale täpselt samamoodi nagu kinnistu, mille päraldisteks need olid. Alternatiivselt leiab kaebaja, et OÜ EKVI Soojus on soojatrassid omandanud igamisega. AÕSRS § 13 lg 2 lauses 1 kasutatud väljend „ehitis kui vallasasi“ ei hõlma tehnorajatisi ning seetõttu ei ole tehnorajatiste omandamine igamisega selle sättega välistatud. Alternatiivselt leiab OÜ EKVI Soojus, et on soojatrassid omandanud hõivamise teel. Isegi kui asuda seisukohale, et AÕSRS § 13 lg 2 lauses 1 on ehitise kui vallasasja all silmas peetud siiski ka tehnorajatisi, ei ole ehitise kui vallasasja hõivamine välistatud, sest keeld selleks puudub.

7. Tartu Halduskohus rahuldas 25.01.2012. a otsusega (tl 89-91) OÜ EKVI Soojus kaebuse.

8. Luunja Vallavolikogu esitas halduskohtu 25.01.2012. a otsuse peale apellatsioonkaebuse (tl 98-104), milles palub halduskohtu otsuse tühistamist ja OÜ EKVI Soojus kaebuse rahuldamata jätmist. Apellatsioonkaebuse põhjendused:

a) Halduskohus on ebaõigesti tõlgendanud 12.06.2003 sõlmitud ostu-müügilepingu ja volikogu otsuse sisu ning sellest tulenevalt lepingupoolte tegelikku tahet. Kinnistu müüja tegelik tahe väljendub muuhulgas Luunja Vallavolikogu 25.09.2003. a otsuses nr 10-5, milles on OÜ-d EKVI Soojus käsitletud kui soojuse tootjat, kes on Luunja katlamaja soojuse tootmiseks ümberehitanud kohalikule kütusele. Volikogu otsuses rõhutatakse katlamaja müüki ning katlamajasse tehtud investeeringuid ega väljendata mingil viisil tahet soojatrasside võõrandamiseks. Puuduvad ka selliseid lepingueelseid läbirääkimisi kajastavad dokumendid, kus oleks ostjale lubatud koos katlamajaga soojatrasse müüa. OÜ EKVI Soojus oli volikogu otsusest ja selle sisust teadlik, mistõttu oli talle arusaadav ka volikogu tahe. Tahte tõlgendamisel tuleks käsitleda Luunja vallavara eeskirja sätteid vara võõrandamise kohta, mille kohaselt juhul, kui võõrandatava vara müügihind on suurem kui 100 000 krooni, otsustab vallavara võõrandamise vallavolikogu. Arvestades asjaolu, et trassid olid kõrge väärtusega tehnorajatised, siis omas volikogu ainsana pädevust otsustada nende võõrandamise üle. Trasside võõrandamise otsust ei ole volikogu vastu võtnud, mistõttu pole volikogu trasside võõrandamiseks ka tahet avaldanud.

b) Poolte vahel sõlmitud rendilepingu lisaks olevast nimekirjast nähtub, et koos katlamajaga on üle antud bituumenihoidla, mis asus katlamajaga samal maatükil. Seega on lepingus käsitletud katlamaja päraldist. Kui katlamaja üleandja oleks tahtnud soojatrasse päraldisena

3

käsitleda, siis oleks ka need kirja pandud. Katlamaja ei ole ka käsitletud tervikvarana koos trassidega, millest omakorda järeldub, et trasse ei ole lepingus käsitletud ja neid ei saa käsitleda katlamaja päraldistena.

c) Vastustaja märgib, et veeja kanalisatsiooniteenuse osutaja ei ole ja ei pea olema samaaegselt teenuse edastamiseks vajalike võrkude omanik. Väitel, et soojuse tootja peab soojuse tarbijani viima läbi tema omandis olevate võrkude, puudub seadusandlik alus. Asjaolu, et antud juhul on OÜ EKVI Soojus kasutanud kõnealuseid võrke soojuse edastamiseks tarbijani, ei tähenda kokkulepet samade võrkude omandamiseks. Omandiõigus saab tekkida asjaõiguses sätestatud viisidel. Funktsionaalselt võivad asjad olla omavahel eesmärgipäraseks kasutamiseks seotud, kuid see ei tähenda, et samad asjad oleksid ka omandiõiguslikult seotud - kuuluksid vääramatult ühele omanikule. Puuduvad tõendid, mis kinnitaks katlamaja ja soojatrasside ühtsesse kompleksi ehk tervikvara hulka kuulumist.

d) Asjaolu, et vald taotles laenu ning soojatrassid rekonstrueeriti, ei tõenda omandiõigust. Halduskohus on andnud Luunja valla poolt sõlmitud laenulepingutele ebaõige hinnangu, mille tõttu seostas neid lepinguid ebaõigesti valla omandiõigusega soojatrassidele. Laenulepingud tõendavad asjaolu, et soojatrasse hoiti töökorras, kuid need lepingud ei tõenda omandit. Ükski lepingustest ei sisalda deklaratsiooni selle kohta, et vald oleks soojatrasside omanik. Peamine tingimus oli asjaolu, et trasse oli vaja tarbijate varustamiseks soojaga. Pelgalt laenulepingu olemasolu ei ole piisavaks motiiviks omandiõiguse tõendamiseks. Puudub alus varasematele võimalikele Luunja valla poolt võetud laenudele viitamiseks, sest nendel puudub seos kõnes oleva ostu-müügi lepinguga.

9. OÜ EKVI Soojus palub 30.10.2012 ringkonnakohtule esitatud vastuses apellatsioonkaebusele (tl 115-118) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. OÜ EKVI Soojus põhjendused:

a) Poolte vahel 12.06.2003 sõlmitud müügilepingu tõlgendamisel tuleb arvestada, et faktiliselt on katlamaja ja soojatrasse käsitletud koos. Katlamajas toodetavat soojust ei ole võimalik ilma trasside kasutamiseta müüa ning trasse ei ole võimalik kasutada muuks, kui katlamajas toodetud soojuse edastamiseks. Majanduslikust aspektist vaadates ei ole sooja tootmine ilma selle müümise võimaluseta teostatav. Seega on katlamaja ja soojatrassid vältimatult seotud nii ruumilise seose kui ka majandusliku eesmärgi kaudu ning üks ilma teiseta on kasutu.

b) Luunja valla tegevusest nähtuvalt on soojatrasse käsitletud katlamaja päraldistena – st soojatrassid päraldistena jagasid automaatselt katlamaja ehk peaasja õiguslikku saatust. Samuti oli Luunja vald alati teadlik, et OÜ EKVI Soojus kasutab soojatrasse ning investeerib neisse vastavalt rendilepingust tulenevale kohustusele pidada rendilepingu objekti korras ja säilitada ning asendada selle päraldisi. Asjaolu, et OÜ EKVI Soojus tasus Luunja valla laenud, mis olid muu hulgas võetud soojatrasside rekonstrueerimiseks ning ehitamiseks, näitab samuti, et pooled nägid soojatrassides kinnistu päraldisi rendilepingu raames, sest muu õigussuhe poolte vahel ja seega õigustus OÜ EKVI Soojus poolt Luunja valla võetud laenude tagasimaksmiseks puudus. Pooltevahelist senist käitumist rendilepingu täitmise raames arvesse võttes oleks soojatrasside ülemineku vältimiseks pidanud müügileping sisaldama soojatrasside selgesõnalist väljaarvamist müügilepingu objektist. Sellist sätet aga müügileping ei sisalda. Järelikult omandas OÜ EKVI Soojus müügilepinguga ka soojatrassid.

c) Asjaolu, et koos katlamaja kinnistuga võõrandati OÜ-le EKVI Soojus ka soojatrassid, kinnitab see, et pärast müügilepingu sõlmimist ei sõlmitud OÜ EKVI Soojus ja valla vahel enam soojatrasside kasutamise kokkulepet, kuigi OÜ EKVI Soojus kasutas soojatrasse

4

jätkuvalt. Soojatrasside rendilepingu sõlmimiseks puudus vajadus, sest OÜ EKVI Soojus oli soojatrassid koos katlamaja kinnistuga omandanud.

d) Asjaolu, et seaduse kohaselt võib sooja tootmine ning selle tarbijani viimine ja müük olla lahutatud, ei tähenda, et käesoleval juhul ei oleks soojatrassid olnud kinnistu päraldised. Üleriigilist või 22 omavalitsust ühendavat ettevõtet ei saa võrrelda ühe aleviku piires tegutseva väikese soojatootjaga. Sellise väiksema ettevõtte puhul, nagu seda on OÜ EKVI Soojus, ei ole sooja tootmise ning selle tarbijale edastamise teenuse lahutamine majanduslikult otstarbekas ning praktikas seda ei tehta. Puudub igasugune majanduslik vajadus või õiguslik põhjendus tootmist ja sooja edastamist eraldada.

e) Käesolevas asjas ei ole asjakohane see, kas soojatrassid olid vallale põllumajandusreformi käigus üle antud asjade nimekirjas nimetatud või mitte. OÜ EKVI Soojus seaduslik esindaja selgitas halduskohtu istungil, et soojatrassid ei olnud eraldi arvel ning kõik materjalikulu trassidele kirjutati alati katlamaja arvele. Katlamaja ja trasse käsitleti alati koos. Seetõttu ei olnud trasse eraldi ka Luunja vallale üle antud varade nimekirjas ning need läksid üle koos katlamajaga.

f) Isegi, kui Luunja vald ei olnud trasside omanik, on OÜ EKVI Soojus saanud müügilepingu alusel trasside omanikuks heauskse omandamise sätete alusel. Kinnistu ning sellel asuvad katlamaja ning sellega ühendatud soojatrassid anti kaebajale üle 10.03.1993, mil poolte vahel sõlmiti rendileping. Vastustajaga müügilepingu sõlmimisel oli OÜ EKVI Soojus heauskne, eeldades, et soojatrassid kuuluvad Luunja vallale täpselt samamoodi nagu kinnistu, mille päraldisteks nad olid. Järelikult omandas OÜ EKVI Soojus soojatrassid AÕS § 95 lõike 1 alusel ka juhul, kui Luunja vallal puudus tegelikult õigus käsutuste tegemiseks soojatrasside kui vallasasjade üle.

g) Alternatiivselt on OÜ EKVI Soojus saanud soojatrasside omanikuks igamisega või hõivamisega. OÜ EKVI Soojus on soojatrasse omanikuna heauskselt vallanud alates 12.06.2003 ehk rohkem kui viis aastat.

10. Tartu Ringkonnakohus jättis 28.02.2013. a otsusega (tl 132-136) Luunja Vallavolikogu apellatsioonkaebuse rahuldamata, muutes Tartu Halduskohtu otsuse põhjendusi. Tartu Ringkonnakohus asus seisukohale, et 01.11.1992. a nimekirja alusel läks Luunja sovhoosilt Luunja vallale üle vallasomand katlamajale ja soojatrassidele. Seega sai Luunja vald soojatrasside omanikuks. Ringkonnakohus leidis, et haldusasja tõenditest ei nähtu, et Luunja vald oleks omandiõigusest soojatrassidele loobunud, mille tagajärjest saaks ehitist peremehetuks pidada. Ringkonnakohus selgitas, et kuna müügija asjaõigusleping soojatrasse ei nimeta, ei saa neid lugeda ka katlamaja päraldiseks. Kuna soojatrassid ulatusid väljapoole Soojuse kinnistu piire, ei saa soojatrasse lugeda lepinguga automaatselt hõlmatuks. Pooled pidid soojatrasside omandi üleminemises eraldi kokku leppima. 11. Luunja Vallavolikogu esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse (tl 141-144), milles palus tühistada ringkonnakohtu 28.02.2013. a otsuse ja saata asi uueks menetlemiseks samale ringkonnakohtule. 12. OÜ EKVI Soojus esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse (tl 156-160), milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse põhjenduste osas. OÜ EKVI Soojus ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et soojatrassid ei kuulu mitte OÜ-le, vaid Luunja vallale.

5

13. Riigikohus rahuldas 24.10.2013. a otsusega (tl 185-191) OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu kassatsioonkaebused ning tühistas Tartu Ringkonnakohtu 28.02.2012. a otsuse, saates asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Halduskolleegium nõustus ringkonnakohtuga, et järeldust, mille kohaselt Luunja vald oli soojatrasside omanik, kinnitab Luunja valla käitumine. Halduskolleegium leidis, et asjaolu tuvastamisel, mille kohaselt soojatrassid kuulusid enne 2003. aasta müügilepingu sõlmimist Luunja Vallavalitsusele, ei ole ringkonnakohus menetlusnorme rikkunud. Kuivõrd soojatrasside peremehetuks tunnistamise eeldused vastavalt AÕS § 96 lg-le 3 ei olnud käesoleval juhul täidetud, nõustus kolleegium Tartu Halduskohtu otsuse resolutsiooniga, millega tühistati Luunja Vallavolikogu 26. mai 2011. a otsus nr 19. Halduskolleegium asus seisukohale, et kui ringkonnakohus leidis, et OÜ EKVI Soojus vaidlusaluseid soojatrasse ei omandanud, siis oleks ringkonnakohus pidanud halduskohtule esitatud kaebuse rahuldamata jätma. Sõltumata sellest, kas trassid olid peremehetud või mitte, saab kohus nende peremehetuks tunnistamise otsuse tühistada vaid selle isiku kaebuse alusel, kelle õigusi hõivamine rikub (HKMS § 44 lg 1). Halduskolleegium ei nõustunud Tartu Ringkonnakohtu järeldusega, mille kohaselt ei saa soojatrasse lugeda päraldiseks, kuna müügilepingus soojatrasse ei nimetata. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe, seda peab tõendama tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 230 lg 1 järgi pool, kes sellele tahtele tugineb. VÕS § 29 lg 3 sätestab, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Seega peab pool, kes tugineb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema mõistetud lepingutingimuse tähendust teine lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Juhul kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, siis tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Halduskolleegium asus seisukohale, et ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel tõlgendama müügilepingut. Samuti peab ringkonnakohus välja selgitama ja hindama ka poolte seisukohti lepingu tõlgendamise jaoks oluliste asjaolude osas ning tõendeid, millele pooled seejuures tuginevad. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 57 lg 1 kohaselt on päraldis vallasasi, mis olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Sama sätte lg-st 3 tuleneb, et päraldis jagab eelduslikult peaasja staatust, kui pole selgelt kokku lepitud teisiti. Selleks, et vaidlusalused soojatrassid kui päraldised ei läheks OÜ-le EKVI Soojus üle, oleks see tulnud müügilepingus eraldi sätestada, mida aga ei tehtud. Luunja Vallavolikogu oleks pidanud ära näitama, et soojatrassid müügilepinguga OÜ-le EKVI Soojus üle ei lähe. Halduskolleegium leidis, et lisaks võivad oluliseks osutuda kohtute tuvastatud asjaolud, mille kohaselt OÜ EKVI Soojus on 10. märtsist 1993 vallanud, hooldanud ja remontinud nii Luunja katlamaja kui ka sellega ühenduses olevaid soojatrasse. Katlamaja ja soojatrasside rekonstrueerimiseks on Luunja vald võtnud kaks laenu, mille tasus Luunja valla eest OÜ EKVI Soojus. Alates müügilepingu sõlmimisest on OÜ EKVI Soojus vallanud SOOJUSE kinnistut, katlamaja ja soojatrasse kui omanik, arvates, et ta sai müügilepingu läbi ka soojatrasside omanikuks. Luunja Vallavolikogu on olnud sellest teadlik. Pärast müügilepingu sõlmimist eraldi rendilepingut soojatrasside kasutamiseks OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu vahel ei sõlmitud. Pooltevahelises suhtluses on käsitatud katlamaja ja soojatrasse

6

ühtse kompleksina, mis oli OÜ-le EKVI Soojus rendile antud. Sooja ei ole võimalik ilma trasside kasutamiseta müüa ning trasse ei ole võimalik kasutada muuks otstarbeks kui katlamajas toodetud soojuse edastamiseks. OÜ EKVI Soojus ilmselge tahe oli saada koos katlamajaga ka soojatrasside omanikuks. Riigikohtu otsusest asjas nr 3-3-1-19-05 (p-d 9–10) järeldub, et olukorras, kus tehingu pooled olid rajatisi käsitanud järjekindlalt võõrandatavate hoonete päraldistena, puudus alus arvata, et vaidlusalused rajatised ei olnud pooltevahelise ostu-müügilepingu objektiks. 14. Luunja Vallavolikogu leiab ringkonnakohtule täiendavalt esitatud seisukohtades järgnevat:

a) Seni kehtinud ja käesoleval ajal kehtivate tehnorajatiste õiguslikku staatust reguleerivate normide kohaselt on tehnorajatise talumise õigussuhe vaja vormistada reaalservituudina või isikliku kasutusõigusena, milles nähakse ette tehnorajatise talumise tingimused. OÜ EKVI Soojus ei ole tehnorajatiste teenindamiseks ja hooldamiseks vormistanud ainsatki reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse lepingut. OÜ EKVI Soojus on väidetavalt rajanud aastatel 2000, 2004, 2006 ja 2007 uusi soojatrasse. Selleks pole OÜ vormistanud kinnistu omanikega asjaõiguslepinguid nagu näeb ette alates 01.06.2003 jõustunud AÕSRS § 15² lg 2. Kaebuse esitaja ei ole oma käitumisega kinnitanud, et ta peab end küttetrasside omanikuks.

b) Kaugkütteseaduse (edaspidi KKütS) § 4 kohaselt on soojusettevõtjaks kas soojuse tootja, jaotaja, müüja. Soojusettevõtja tegevus on võimalik mitmel erineval iseseisval tegevusalal. Seega ei pea soojuse tootja olema ilmtingimata ka soojuse jaotaja või müüja. Tartu Ringkonnakohus on muu hulgas viidanud KKüts § 8 lg 2 sätestatule, mille kohaselt on võrguettevõtjaks ka isik, kes valdab võrke. Seega saab võrguettevõtja olla ka võrkude valdaja, mitte üksnes omanik.

c) Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-43-06 punkti 20 kohaselt ei saa võõral kinnisasjal asuvad ja sellega püsivalt ühendatud asjad olla samaaegselt teise kinnisasja päraldised TsÜS § 57 mõttes. Seega on Soojuse kinnistu olulisteks osadeks sellel asuvad hooned ja rajatised, mitte aga soojatrassid. Soojatrassid ei asunud katlamajaga ühel maatükil, puudus ka ruumiline seos, mistõttu nende eraldi märkimine üleandmisaktis oleks olnud vajalik, kui oleks soovitud neid katlamajaga ühe tervikuna näidata. Aktis soojatrasse ei märgitud, mistõttu ei antud neid üle ega omandatud. Luunja vald ei olnud Luunja sovhoosi õigusjärglane, mistõttu ei läinud soojatrassid üle õigusjärgluse teel. Soojatrasse ka ei hõivatud. Omamata soojatrasside suhtes omandiõigust, ei käsitletud neid ka OÜ-ga EKVI Soojus sõlmitud rendilepingus.

d) Sõltumata soojatrasside omandiküsimuse selgusest, oli kohaliku omavalitsuse kohustuseks elanikkonna soojavarustusega, vee ja kanalisatsiooniga tagamine, mis tuleneb kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 6 lg 1 sätestatust. Seega isegi juhul, kui soojatrassi omanik polnud teada, oli eelkõige Luunja valla kohustuseks soojavarustuse tagamine. Ainus viis selleks oli võimaldada kaebajal kui soojatootjal trasside kasutamist. Asja materjalide juures olev Luunja vallavanema 20.06.1995. a kiri Tartu Maakonna Energeetika Ametile, milles palutakse pikaajalist laenu Luunja aleviku, lasteaia ja koolimaja trassi torustiku ja soojasõlme rekonstrueerimiseks oligi tingitud KOKS § 6 lg 1 sätestatud kohustustustest. Kirja on püütud tõlgendada kui omandiõigust tõendavat dokumenti, kuid tähelepanuta on jäänud asjaolu, et kirjas käsitletakse Luunja valla halduses, mitte aga omanduses olevaid trasse. Kohaliku omavalituse poolt talle pandud kohustuste täitmist ei saa tõlgendada omandiõigusest tulenevate õiguste teostamisena või kohustuste täitmisena. Selleks, et täita oma kohustusi, ei pea kohalik omavalitsus ise omama kogu selleks vajalikku vara ja vahendeid.

7

e) 15.05.1996. a kokkuleppest nähtub, et Luunja Vallavalitsus finantseerib soojatrasside rekonstrueerimist, mille OÜ EKVI Soojus kohustub kompenseerima. Kokkulepe ei viita mingil moel sellele, et OÜ EKVI Soojus saaks või tahaks soojatrasse omandada. Kokkulepe viitab soovile soojatrasse kasutada.

f) Luunja Vallavolikogu leiab, et ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et OÜ EKVI Soojus mõistis volikogu 25.09.2003.a. otsuse nr. 10-5 objektina lisaks katlamajale ka soojatrasse. Seda arusaama ei ole ka pooltevahelises kirjavahetuses keegi mingil viisil märkinud.

g) Ostu-müügi lepingu punktiga 2.2. on sõnaselgelt kirjeldatud jagamisel tekkinud Soojuse kinnistut. Tegemist on hoonestatud, kindlalt piiritletud maaüksusega. Sellele viitab muuhulgas katastriüksuse number ja plaanilt nähtuvad maaüksuse piirid. Kinnistu on hoonestatud, mis tähendab, et kinnistu hulka kuuluvad sellel asuvad hooned. Seega sätestab nimetatud lepingu punkt lepinguobjekti piirid.

15. OÜ EKVI Soojus leiab ringkonnakohtule täiendavalt esitatud seisukohtades järgnevat:

a) OÜ EKVI Soojus on seisukohal, et Riigikohus andis Tartu Ringkonnakohtule selged juhised jätta Luunja vallavolikogu apellatsioonkaebus rahuldamata põhjendusel, et vaidlusalused soojatrassid kuuluvad OÜ-le EKVI Soojus, mistõttu puudus alus tunnistada soojatrassid peremehetuks.

b) OÜ EKVI Soojus leiab, et koostoimes TsÜS § 57 lg-ga 3 ja VÕS-i lepingu tõlgendamise regulatsiooniga, tuleneb müügilepingu alusel soojatrasside omandi üleminek OÜ-le EKVI Soojus järgmistest asjaoludest: 1. OÜ EKVI Soojus on 10. märtsist 1993 vallanud, hooldanud ja remontinud nii Luunja katlamaja kui ka sellega ühenduses olevaid soojatrasse; 2. Alates müügilepingu sõlmimisest on OÜ EKVI Soojus vallanud SOOJUSE kinnistut, katlamaja ja soojatrasse kui omanik, arvates, et ta sai müügilepingu läbi ka soojatrasside omanikuks. Luunja Vallavolikogu on olnud sellest teadlik; 3. Pärast müügilepingu sõlmimist eraldi rendilepingut soojatrasside kasutamiseks OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu vahel ei sõlmitud; 4. Pooltevahelises suhtluses on käsitatud katlamaja ja soojatrasse ühtse kompleksina, mis oli OÜ-le EKVI Soojus rendile antud; 5. Sooja ei ole võimalik ilma trasside kasutamiseta müüa ning trasse ei ole võimalik kasutada muuks otstarbeks kui katlamajas toodetud soojuse edastamiseks; 6. OÜ EKVI Soojus ilmselge tahe oli saada koos katlamajaga ka soojatrasside omanikuks.

c) Müügilepingu sõlmimisel oli ilmselge kaebaja tahe omandada kinnistu koos katlamaja soojatrassidega. 12.12.2013 esitas kaebaja Luunja Vallavolikogule ja Luunja Vallavalitsusele avalduse, milles avaldas soovi omandada katlamaja kompleksselt (st nii katlamaja kui ka soojatrassid). See tahe oli Luunja Vallavolikogule lepingu allkirjastamisel teada. Seega tuleb lepingu punke 4.1 ja 4.2 tõlgendada vastavalt VÕS § 29 lg-le 3 selliselt, et kaebaja omandas lepingu alusel ka soojatrassid.

d) Kuna Riigikohtu juhised õigusnormi tõlgendamiseks ja kohaldamiseks on kohustuslikud, tuleb ringkonnakohtul neid asja läbivaatamisel järgida, tunnustada kaebaja omandiõigust soojatrassidele ja jätta Luunja Vallavolikogu apellatsioonkaebus rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

16. Ringkonnakohus leiab, et puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks.

8

17. Käesolevas haldusasjas vaidlevad pooled selle üle, kas Luunja Vallavolikogul oli õigus tunnistada peremehetuks soojatrassid, mis on ühendatud OÜ EKVI Soojus kinnistul asuva katlamajaga ning on vajalikud soojuse jaotamiseks Luunja valla elanikele ja asutustele. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lõikest 2 tuleneb, et kohalikul omavalitsusel on vallasasja peremehetu ehitisena hõivamise õigus ja kohustus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 08.08.1996. a määrusega nr. 211 kehtestatud „Peremehetu ehitise hõivamise korra“ (edaspidi Kord) p 1 järgi reguleerib Kord hoone ja rajatise kui peremehetu ehitise hõivamist. Korra p 2 kohaselt saab Korra alusel hõivata vaid vallasasjaks olevat ehitist.

18. Halduskohus on tuvastanud ning pooled ei vaidle selle üle, et soojatrasside näol on tegemist Ehitusseaduse § 2 lg 1 mõistes ehitisega, täpsemalt tehnorajatisega. Asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 158 tuleneb, et tehnovõrgu või tehnorajatisena saab käsitada kütte-, veevarustusvõi kanalisatsioonitorustikku, telekommunikatsioonivõi elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasivõi elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikku ehitist. Luunja Vallavolikogu 29.07.2011 halduskohtule antud seletuse kohaselt asuvad küttetorustikud mitme erineva kinnisasja territooriumil (seletuse p 12, tl 48). Seega tuleb selgitada, kas tegemist on kinnisasjade oluliste osadega või mitte. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1 järgi on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, sh ehitised. Siiski ei ole kinnisasja osaks kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus (lg 2). Vaidlust ei ole selles, et soojatrassid on rajatud enne maade kinnistamist, mistõttu tuleb kontrollida, kas kinnistute omanikel on seadusest tulenev soojatrasside talumiskohustus. AÕS § 1581 lõike 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või –rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või –rajatis on vajalik avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrguga või –rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga või –rajatisega või tehnovõrgu või –rajatise arendamiseks. Tehnovõrk või –rajatis on ehitatud avalikes huvides, kui selle kaudu osutatakse avalikku teenust ja see kuulub isikule, kellele laieneb elektroonilise side seaduse § 72 lõikes 1, elektrituruseaduse § 65 lõikes 1 ja § 66 lõikes 1, ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse § 7 lõikes 1 ja maagaasiseaduse § 18 lõikes 2 sätestatud kohustus või kes on vastavas piirkonnas tegutsev võrguettevõtja kaugkütteseaduse tähenduses. AÕSRakS § 152 lg 2 näeb sarnaselt AÕS § 1581 lõikega 1 ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma tehnovõrku või –rajatist, kui see kuulub AÕS § 1581 lõikes 1 nimetatud võrguettevõtjale ja on püstitatud omaniku nõusolekul enne 1999. aasta 1. aprilli ning seda tehnovõrku või –rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides. Kohus on seisukohal, et kuigi AÕS § 1581 lg 1 ning AÕSRakS § 152 lg 2 seavad talumiskohustuse sõltuvusse tehnovõrgu või rajatise kuuluvusest võrguettevõtjale, tuleb AÕS § 1581 lõikes 1 ning AÕSRakS § 152 lõikes 2 sätestatud eeldused lugeda täidetuks ka olukorras, kus tehnovõrk või rajatis on võrguettevõtja valduses. Nimelt ei sea kaugkütteseadus (KKüTS) selgesõnaliselt võrguettevõtjaks olemise eelduseks võrgu omanikuks olemist. Nii näiteks vastutab võrguettevõtja KKüTS § 8 lg 2 järgi nii tema omandis kui ka tema valduses oleva võrgu toimimise ja korrasoleku eest. Seega võib võrk olla ka muu isiku kui võrguettevõtja omandis ning sellest ei saa eriti veel olukorras, kus võrk läbib mitmeid kinnistuid, järeldada, et võrk oleks muutunud kinnisasjade oluliseks osaks.

19. Järgnevalt uurib kohus, kas soojatrassid on avalikes huvides vajalikud ning võrguettevõtja valduses. Vaidlust ei ole selles, et soojatrasside kaudu tarbivad soojust nii Luunja valla elanikud kui ka mitmed kohaliku omavalitsuse asutused (keskkool, kultuurimaja, lasteaed, vallamaja). Nii märgib Luunja Vallavolikogu 25.09.2003. a otsuse nr. 10-5 põhjenduses OÜ EKVI Soojus varasemale tegevusele tagasi vaadates, et lisaks elanikele tarbivad katlamaja

9

teenust vallaasutustest Luunja keskkool, kultuurimaja, lasteaed ja vallamaja (tl 26-27). Seega on trassid avalikes huvides vajalikud. KKüTS § 2 p 1 järgi on kaugküte soojuse tootmine ja võrgu kaudu jaotamine tarbijate varustamiseks soojusega kaugküttesüsteemi kaudu. KKüTS § 2 p 3 järgi on võrk torustike, seadmete, abiseadmete ja nendega seotud ehitiste kohtkindlalt ehitatud talituslik kogum või selle osa, mis on vajalik soojuse jaotamiseks, kusjuures võrguks ei loeta tarbijapaigaldisi. Võrguettevõtja on ettevõtja, kes kasutab võrku soojuse jaotamiseks (KKüTS § 2 p 10). Soojusettevõtja on ettevõtja, kes tegutseb vähemalt ühel tegevusalal, milleks on soojuse tootmine, jaotamine või müük, ning vastutab nende tegevustega seonduvate kaubanduslike, tehniliste või hooldusküsimuste lahendamise eest (KKüTS § 4). Soojuse jaotamine on soojuse transportimine võrgu kaudu tarbijapaigaldiseni (KKüTS § 6 lg 2). Tarbija ostab soojust võrguettevõtjalt, kelle võrguga tema valduses olev tarbijapaigaldis on ühendatud (KKüTS § 8 lg 1). Võrguettevõtjal on KKüTS §-s 14 nimetatud kohustused, muu hulgas vastutab ta tema omandis või valduses oleva võrgu toimimise ja korrasoleku eest (lg 2). Võrguettevõtja on kohustatud arendama võrku selliselt, et oleks tagatud võrguettevõtja võrgupiirkonnas olevate tarbijapaigaldiste võrku ühendamine (lg 3). KKüTS §-st 18 tuleneb, et soojuse tootmisel, jaotamisel ja müügil on nõutav Energiaturu Inspektsiooni otsusega ettevõtjale antav tegevusluba. Haldusasja materjalidest võib üheselt järeldada, et soojatrasse on kasutatud soojuse jaotamiseks, kusjuures soojuse tootmise ja jaotamisega on tegelenud OÜ EKVI Soojus, kes on seega käsitatav võrguettevõtjana AÕS § 1581 lg 1 ning AÕSRakS § 152 lg 2 mõistes. Kuivõrd erinevaid kinnisasju läbivad soojatrassid on ühendatud SOOJUSE kinnistul asuva katlamajaga ning ilmselgelt puudub võimalus tagada Luunja valla elanike ja avalike asutuste soojavajadust viisil, et trassid ühtegi kinnistut ei läbi, on kõigil kinnisasja omanikel, kelle kinnistuid soojatrassid läbivad, trasside talumise kohustus. Seega tuleb asuda seisukohale, et soojatrassid ei ole 14.12.1999 kinnistusregistrisse kantud kinnistu SOOJUSE, selle jagamisel tekkinud kinnistute SOOJUSE ja SAUNA ega mõne muu kinnistu oluline osa ehk tegemist on Korra p-s 2 sätestatud vallasasjaks olevate ehitistega.

20. Korra p 1 järgi ei laiene Kord õigusliku aluseta püstitatud ehitisele. Vaidlust ei ole selles, et soojatrassidele ei ole ehitusja kasutuslube väljastatud. Luunja Vallavalitsuse 01.07.2011. a tõendi nr. 7-13/1189 kohaselt puuduvad ehitisregistris andmed Luunja alevikus paiknevate kaugkütte trasside kohta (tl 52). Riigikohus on leidnud, et tehnorajatise, mida saab Korra alusel hõivata, püstitamise õiguslik alus ei piirdu AÕSRakS § 14 lg-s 1 ja lg-s 11 nimetatud ehitusloa või –projektidega. Tehnorajatis on püstitatud õiguslikul alusel, kui on olemas tema ekspluatatsiooni võtmise akt (RKHK 26.11.2003 otsus asjas nr. 3-3-1-71-03, p 17). Haldusasja materjalide juures sellist akti ei leidu. Akti puudumine ei välista aga siiski soojatrasside lugemist õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et soojatrassid olid koos Luunja aleviku katlamajaga kuni 01.11.1992 Luunja sovhoosi valduses. 01.11.1992 andis Luunja sovhoos kõik kultuuri-, elamuja kommunaalobjektid üle Luunja vallale (vt tl 10). Võib eeldada, et vara üleandmine toimus kooskõlas Eesti Vabariigi omandireformi seadusega (ORAS) ning Eesti Vabariigi põllumajandusreformi seadusega (PõRS). ORAS §-d 3 ja 14 sätestavad kollektiviseerimisel (kolhooside loomisel) ühistatud vara tagastamise või kompenseerimise. PõRS § 10 lg 1 järgi tagastatakse kohaliku omavalitsuse staatusega haldusüksustele ühismajandi valduses olev enne 1940. aasta 16. juunit munitsipaalomandisse kuulunud vara. PõRS § 10 lg 3 järgi ühismajandi omavahendite arvel ehitatud või soetatud sotsiaalja kultuuriobjektide üleandmine munitsipaalomandusse toimub vastavalt ORAS §-le 30. ORAS §-st 30 tulenevalt anti kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide omanduses olev vara, mis oli vajalik kohaliku haldusüksuse elanike sotsiaalseks ja kultuuriliseks teenindamiseks, tasu eest või tasuta üle munitsipaalomandusse; ka oli kohaliku omavalitsuse organil sellise vara ostueesõigus. Eelviidatud sätete kontekstis ei pidanud kohalik omavalitsus olema kooperatiivse või ühiskondliku organisatsiooni õigusjärglane.

10

21. Üleantava vara nimekirjast ilmneb, et Luunja aleviku katlamaja koos masuudihoidlaga on ekspluatatsiooni antud 1976. ja 1983. aastal. Seega tuleb eeldada, et nii katlamaja kui ka masuudihoidla kohta on olemas ekspluatatsiooni võtmise aktid ning nimetatud objektid on püstitatud õiguslikul alusel. Üleantava vara nimekirjas ei ole küll soojatrasse märgitud, kuid ringkonnakohus on seisukohal, et soojatrasse tuleb vaadelda katlamajaga koos ühtse objektina, sest katlamaja ilma soojatrassideta ei olnuks Luunja sovhoosil võimalik ekspluatatsiooni anda ning 1992. aastal puudunuks Luunja vallal katlamaja ilma soojatrassideta üleandmise korral võimalus üle antud objekti valla elanike soojaga varustamiseks reaalselt kasutada. Puuduvad tõendid selle kohta, et Luunja vald oleks valla elanike soojusega varustamise eesmärgil katlamajast välja ehitanud alternatiivsed soojatrassid. Seega asub ringkonnakohus seisukohale, et Luunja vallale üleantava vara nimekiri on tõendiks selle kohta, et koos katlamajaga on ka soojatrassid püstitatud õiguslikul alusel ning Luunja vallale anti 1992. aastal koos katlamajaga üle ka soojatrassid. AÕS § 92 lg 1 järgi tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Ringkonnakohus loeb tuvastatuks, et Luunja sovhoosi sotsiaalja kultuuriobjektide 01.11.1992 nimekirja alusel katlamaja ja soojatrasside üleandmisega Luunja vallale läks Luunja vallale üle ka vallasomand katlamajale ja soojatrassidele, mille tulemusena sai Luunja vald soojatrasside omanikuks.

22. Ringkonnakohtu järelduse õigsust kinnitab Luunja valla hilisem käitumine. Pooled ei vaidle selle üle, et 10.03.1993 andis Luunja Vallavalitsus erafirmale EKVI rendile Luunja Vallavalitsuse halduses oleva katlamaja koos inventariga. Rendilepingu p 1.4 järgi kuulub vara rendileandjale (tl 7-8). Vara rendile andmise ajal kehtinud Eesti Vabariigi rendiseaduse (RenS) § 2 lg 1 järgi kasutab rendisuhte puhul üks isik (rendile võtja ehk rentnik) lepingu alusel tasu eest teisele isikule (rendile andjale) kuuluvat vara. RenS § 5 lg 1 järgi on rendile andjaks rendile antava vara omanik või tiitlipärane valdaja. Tiitlipärane valdaja võib olla rendile andja, kui see on ette nähtud Eesti Vabariigi seaduses, lepingus või tiitlipärase valdaja asutamisdokumendis. Käesoleval juhul tuleb seega ka rendilepingut koosmõjus rendiseadusega tõlgendades asuda järeldusele, et Luunja vald oli rendile antava vara omanik. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et Luunja Vallavolikogu 11.03.1993. a otsusest katlamajade rendile andmise kohta (tl 51), rendilepingust (tl 7-8) ega rendilepingu lisaks olevast nimekirjast ei nähtu, et koos katlamajaga anti erafirmale EKVI rendile ka soojatrassid (tl 11). Samas saab nii asjaolu, et Luunja vald pidas end soojatrasside omanikuks kui ka seda, et Luunja vald andis soojatrassid rendile erafirmale EKVI, järeldada Luunja vallavanema 20.06.1995 kirjast Tartu Maakonna Energeetika Ametile, milles Luunja Vallavalitsus palub pikaajalist laenu Luunja aleviku, lasteaia ja koolimaja trassi torustiku ja soojasõlmede rekonstrueerimiseks selgitusega, et Luunja aleviku katlamaja ja trassid on renditud erafirma EKVI poolt (tl 18). Luunja Vallavolikogu leiab ekslikult, et kohus on tõlgendanud kirja omandiõigust tõendava dokumendina. Ringkonnakohus sedastab, et eelviidatud kiri vaid kinnitab vaid seda, et Luunja vald on käitunud nii erafirmaga EKVI kui ka kolmandate isikutega viisil, mis annab alust järelduseks, et ta on pidanud end soojatrasside omanikuks. Luunja vald ei eita ka halduskohtumenetluses, et vallale anti laenu muuhulgas küttetrasside rekonstrueerimiseks (vt vastustaja 29.07.2011 seletuse p 32, tl 49). Fakti, et erafirma EKVI jaotas katlamajas toodetavat soojust Luunja alevikule aastaid läbi vaidlusaluste soojatrasside ning kompenseeris Luunja vallale nimetatud trasside rekonstrueerimisega seotud laenud tõendab EE EKVI ja Luunja Vallavalitsuse vahel 15.05.1996. a sõlmitud kokkulepe (tl 22). Seega tuleb järeldada, et rendilepingu pooled pidasid soojatrasse 10.03.1993 sõlmitud rendilepinguga hõlmatuks ning erafirma EKVI tegeles aastaid nii soojuse tootmise kui ka jaotamisega. Ringkonnakohus märgib ühtlasi, et vastasel juhul oleks soojuse jaotamise küsimus pidanud tõusetuma juba 10.03.1993 rendilepingut sõlmides ning trasside

11

rekonstrueerimiseks 1995. a. laenu võttes. Arvestades laenu suurust, ei ole usutav apellandi väitest tulenev järeldus, mille kohaselt lähtus vald nn peremehetu ehitise rekonstrueerimiseks laenu võttes vaid eesmärgist, tagada valla ning vallaelanike soojaga varustatus. Tuleb mõistlikult eeldada, et vastutustundlik kohalik omavalitsus ei võta laenu objekti rekonstrueerimiseks, mille omandiõigus on ebaselge.

23. Korra p 3 kohaselt on ehitis peremehetu, kui ehitise omanik on lõpetanud ehitise valduse omandist loobumise tahtega vastavalt asjaõigusseaduse (RT I 1993, 39, 590; 1995, 57, 976; 1996, 45, 838) paragrahvi 96 lõikele 3. Korra p 4 sätestab, et omanik on lõpetanud ehitise valduse, kui ta on loobunud tegelikust võimust asja üle. Valduse lõppemise üle otsustatakse asjaolude alusel vastavalt asjaõigusseaduse paragrahvile 39. Ehitise omandist loobumise tahte olemasolu eeldatakse, kui ehitise omanik on väljendanud omandist loobumist või kui ehitise omanik ei ole teada (Korra p 5). Ringkonnakohus on eelnevalt kindlaks teinud, et Luunja vald sai 1992. aastal soojatrasside omanikuks ning oli seda ka valla ja erafirma EKVI vaheliste rendisuhete ajal. Järgnevalt uurib ringkonnakohus, kas 12.06.2003. a OÜ EKVI Soojus ning Luunja valla vahel sõlmitud lepinguga võõrandas Luunja vald OÜ-le EKVI Soojus ka soojatrassid. Kui soojatrassid olid vaidlustatud otsuse tegemise ajal OÜ EKVI Soojus omandis, ei olnud Luunja vallal alust neid peremehetuks tunnistada.

24. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe, seda peab tõendama tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi pool, kes sellele tahtele tugineb. VÕS § 29 lg 3 sätestab, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Seega peab pool, kes tugineb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema mõistetud lepingutingimuse tähendust teine lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Juhul kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, siis tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. VÕS § 29 lg 5 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevusja kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat.

25. OÜ EKVI Soojus 12.12.2002 avalduses Luunja Vallavolikogule ja Vallavalitsusele (tl 24) ning arvamuses Luunja Vallavolikogu maaja omandireformikomisjoni 24.04.2003. a ettepaneku kohta (tl 25) avaldab OÜ EKVI Soojus soovi saada Luunja aleviku katlamaja kompleksselt enda omandisse. Ühtlasi viitab OÜ EKVI Soojus sellele, et on aastaid tegelenud katlamaja opereerimisega, võtnud sel eesmärgil laenu, sh säästulaenu ning teinud omainvesteeringuid. Vaidlust ei ole selles, et säästulaenu arvel rekonstrueeriti katlamaja soojatrasse. Eelpool käsitletud pooltevaheliste suhete ajaloolisest kontekstist lähtudes tuleb anda sisu ka OÜ EKVI Soojus 12.12.2002 ning 24.04.2003 Luunja Vallavolikogule ja Vallavalitsusele edastatud tahteavaldusele. OÜ EKVI Soojus ilmselgeks tahteks oli saada koos katlamajaga ka soojatrasside omanikuks ning Luunja vald pidi sellest poolte eelnevate suhete ning kaugkütteseaduse kontekstis mõistlikult aru saama. Seonduvalt lepingupoolte käitumisega enne ja pärast lepingu sõlmimist on ringkonnakohus eelnevalt tuvastanud, et 10.03.1993 andis Luunja Vallavalitsus erafirmale EKVI rendile Luunja Vallavalitsuse halduses oleva katlamaja koos soojatrassidega (kohtuotsuse p 22), mistõttu saab järeldada, et OÜ EKVI Soojus on alates nimetatud ajast Luunja katlamaja ja sellega ühenduses olevaid

12

soojatrasse vallanud, hooldanud ja remontinud. Toimikus olevatest materjalidest ei nähtu, et pärast müügilepingu sõlmimist oleks sõlmitud eraldi rendileping soojatrasside kasutamiseks OÜ EKVI Soojus ja Luunja Vallavolikogu vahel, kuigi OÜ EKVI Soojus jätkas soojatrasside kaudu Luunja vallale soojuse jaotamist ehk soojatrasside kasutamist. Pooltevahelises suhtluses on seega katlamaja ja soojatrasse käsitatud ühtse kompleksina. Seega viitavad nii lepingu sõlmimise asjaolud kui ka lepingupoolte käitumine enne ja pärast lepingu sõlmimist poolte ühisele tahtele anda lepinguga OÜ-le EKVI Soojus üle ka soojatrassid.

26. Luunja Vallavolikogu poolt pärast Riigikohtu lahendi tegemist täiendavalt esitatud väide, mille kohaselt ei antud soojatrasse üle ega omandatud, kuna neid üleandmisaktis ei märgitud, on otseses vastuolus Riigikohtu poolt käesolevas vaidluses ringkonnakohtule antud juhisega TsÜS § 57 lg-te 1 ja 3 tõlgendamisel. Nimelt tuleneb Riigikohtu tõlgendusest, et selleks, et vaidlusalused soojatrassid kui päraldised ei läheks OÜ-le EKVI Soojus üle, oleks see tulnud müügilepingus eraldi sätestada. Riigikohus leidis, et Luunja Vallavolikogu oleks pidanud ära näitama, et soojatrassid müügilepinguga OÜ-le EKVI Soojus üle ei lähe (RKHK 24.10.2013. a otsus asjas nr. 3-3-1-45-13, p 25). Käesoleval juhul seda ei tehtud. Vaidlust ei ole selle üle, et sooja ei ole võimalik ilma trasside kasutamiseta müüa ning trasse ei ole võimalik kasutada muuks otstarbeks kui katlamajas toodetud soojuse edastamiseks. Riigikohtu otsusest asjas nr. 3-3-1-19-05 (p-d 9-10) järeldub, et olukorras, kus tehingu pooled olid rajatisi käsitanud järjekindlalt võõrandatavate hoonete päraldistena, puudus alus arvata, et vaidlusalused rajatised ei olnud pooltevahelise ostu-müügilepingu objektiks (RKHK 24.10.2013. a otsus asjas nr. 3-3-1-45-13, p 25). Eeltoodud asjaolusid kogumis hinnates on ringkonnakohus seisukohal, et 12.06.2003 Luunja valla ja OÜ EKVI Soojus vahel sõlmitud kinnistu müügija asjaõiguslepinguga (tl 28-33) anti OÜ-le EKVI Soojus peaasja ehk katlamaja päraldisena üle ka soojatrassid, ehkki lepingu p 4.1.1 järgi oli müügilepingu objektiks ainult SOOJUSE kinnistu.

27. Luunja Vallavolikogu täiendav väide, mille kohaselt ei ole OÜ EKVI Soojus vormistanud asjaõiguslepinguid küttetrasside omanikega vastavalt AÕSRakS § 152 lõikele 2, ei ole käesolevas vaidluses asjakohane. AÕSRakS viidatud säte näeb ette kinnisasja omaniku talumiskohustuse tema nõusolekul enne 1999. a 1. aprilli püstitatud tehnorajatise puhul. OÜ EKVI Soojus ning kinnistute omanike vahelised lepingulised suhted seoses kinnistuid läbivate soojatrassidega ei mõjuta OÜ EKVI Soojus omandiõigust soojatrassidele ega tõenda ka selle puudumist. Käesoleva vaidlusega ei oma puutumust ka küsimus sellest, kuidas OÜ EKVI Soojus on toiminud seonduvalt 2000, 2004, 2006 või 2007 rajatud soojatrassidega. Asjaolu, et OÜ Ekvi Soojus ei pea KKütS § 4 järgi olema üheaegselt nii soojuse tootja kui ka jaotaja ning võrguettevõtjaks võib olla ka võrkude valdaja, ei mõjuta ringkonnakohtu järeldust käesolevas vaidluses.

28. Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 25.01.2012 otsuse muutmata, täiendades halduskohtu otsuse põhjendusi käesolevas otsuses toodud põhjendustega. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. OÜ EKVI Soojus on apellatsioonkaebuse menetluses kandnud menetluskulusid asja esimesel ja teistkordsel läbivaatamisel kokku 2156 eurot ja 28 senti. Vastav menetluskulu tuleb Luunja Vallavolikogult OÜ EKVI Soojus kasuks välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maili Lokk /allkirjastatud digitaalselt/ Agu Timmi /allkirjastatud digitaalselt/ Tiina Pappel