DEDeutsch FRFrançais ITItaliano ENEnglish

EE · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

2-09-25938/282-09-25938/28 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

2013-11-18

Source ↗ Markdown (.md)

Summary AI generated

1 K O H T U M Ä Ä R U S Kohus Harju Maakohus Kohtunik Piret Randmaa Määruse tegemise aeg ja koht 18.11.2013.a. Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-09-25938 Tsiviilasi XXXavaldus tunnustada avaldaja ainuõigust katuseterrassi kasutamisele, määrates kindlaks katuseterrassi kasutuskorra ja tunnustada avaldaja õigust säilitada katuseterrassi ümberehitused Menetlustoiming Lõpplahend hagita asjas...

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Harju Maakohus

Kohtunik Piret Randmaa

Määruse tegemise aeg ja koht 18.11.2013.a. Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number 2-09-25938

Tsiviilasi XXXavaldus tunnustada avaldaja ainuõigust katuseterrassi kasutamisele, määrates kindlaks katuseterrassi kasutuskorra ja tunnustada avaldaja õigust säilitada katuseterrassi ümberehitused

Menetlustoiming Lõpplahend hagita asjas

Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldaja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Avaldaja lepinguline esindaja: Vahur Ambos (Osaühing Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, registrikood 10139182, asukoht Jakobsoni 14, 10128 Tallinn); Puudutatud isik: XXX(XXX) (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXXX omanik); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX kaasomanik); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXXX, elukoht XXX, e-post XXX); Puudutatud isiku XXX esindaja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX, e- post XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX, e- post XXX);

Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX, e- post XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX(isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: X (X) XX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XX (isikukood XXX, elukoht XXX, e- post XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (X ) (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandite XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX ühisomanik ja XXXomanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX OÜ, registrikood XXX, asukoht XXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (sünd. XXX.a., korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX, e- post XXX);

Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: Osaühing XXX (registrikood XXX, asukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri andmetele XXX, korteriomandi XXX kaasomanik); Puudutatud isik: XXX (XXX ) (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht vastavalt rahvastikuregistri kandele XXX, korteriomandi XXX omanik); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX); Puudutatud isik: XXX (isikukood XXX, elukoht XXX, e- post XXX); Puudutatud isik: Korteriühistu XXX (registrikood XXX, asukoht XXX); Puudutatud isik: Osaühing XXX (registrikood XXX, asukoht XXX); Käesoleva kohtumääruse leheküljel 8 nimetatud puudutatud isikute lepinguline esindaja: vandeadvokaat Helina Luksepp (Osaühing Advokaadibüroo Consensus, registrikood 10860063, asukoht Roopa 12a, 10136 Tallinn). Asja läbivaatamine Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

Avaldus rahuldada osaliselt. 2. Tunnustada avaldaja XXX õigust Tallinnas XXX asuva korteriomandiga piirneva 6,6 m2 suuruse katuseterrassi ainukasutamiseks, määrates kindlaks nimetatud katuseterassi kasutuskorra, mille kohaselt nimetatud katuseterrass jääb avaldaja XXXainukasutusse. 3. Jätta rahuldamata avaldaja XXXnõue tunnustada avaldaja õigust säilitada Tallinnas XXX asuva korteriomandiga piirneva 6,6 m2 suuruse katuseterrassi ümberehitused. 4. Tühistada lahendi jõustumisel Harju Maakohtu 15.10.2009.a. kohtumäärusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega peatati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ettekirjutuse nr XXX täitmine kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava lahendi jõustumiseni.

Menetluskulude jaotus. 5. Kõik menetluskulud jätta avaldaja XXX kanda.

Kohtumääruse kehtivus, jõustumine ja edasikaebamise kord

Kohtumäärusele on menetlusosalistel õigus esitada määruskaebus Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 (viieteist) päeva jooksul arvates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 (viie) kuu jooksul alates määruse tegemisest.

Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõivu 50,00 eurot, määruskaebuse elektroonilisel esitamisel veebilehe www.e-toimik.ee kaudu 25,00 eurot.

Määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates määruse jõustumisest. Kohtumäärus jõustub kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.

Avalduse aluseks olevad asjaolud, avaldaja nõue ja menetluse käik.

Avaldaja XXX esitas 04.06.2009.a. Harju Maakohtule avalduse, milles palus tunnustada avaldaja ainuõigust elamu asukohaga XXX (vastavalt kinnistusraamatu kandele käesoleval ajal XXX ) korter nr 24 katuseterrassi kasutamisele ja avaldaja õigust säilitada XXX korter nr 24 katuseterrassi ümberehitused. Samuti palus avaldaja esialgse õiguskaitse korras peatada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ettekirjutuse nr XXX täitmine avalduse menetlemise ajaks. Harju Maakohus keeldus oma 05.06.2009.a. kohtumäärusega avaldust menetlusse võtmast, kuid Tallinna Ringkonnakohus tühistas oma 25.08.2009.a. kohtumäärusega Harju Maakohtu 05.06.2009.a. kohtumääruse ja saatis tsiviilasja tagasi esimese astme kohtule menetlusse võtmise toimingute tegemiseks. Seejärel palus kohus oma 22.09.2009.a. kohtumäärusega avaldajal täpsustada kohtule esitatud nõudeid, mida avaldaja tegi 01.10.2009.a. ja 09.10.2009.a. kohtule esitatud avalduse täpsustustega. Harju Maakohus rahuldas oma 15.10.2009.a. kohtumäärusega esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ettekirjutuse täitmise kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava lahendi jõustumiseni ning võttis oma 21.10.2009.a. määrusega asja Harju Maakohtu menetlusse. Kohus teatas menetlusosalistele oma 24.09.2013.a. kohtukirjaga, et käesolevas asjas kuulutatakse lõpplahend 18.11.2013.a. 12.11.2013.a. korraldas kohus elamu XXX ja vaidlusaluse katuseterrassi suhtes vaatluse.

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand asukohaga XXX , Tallinn. Avaldaja korter on kahetasandiline, paiknedes kahel korrusel (5. ja 6. korrusel), kusjuures elamu XXX poolsel 6.korrusel on toa akna ees katuseterrass. Elamu esialgse projekti kohaselt oli terrass ümbritsetud igast küljest kiviseintega. Korteripoolsest seinast avanevad terrassile aken ja uks, mille kaudu pääseb terrassile. Korterist vaadates piiravad terrassi paremalt ja vasakult kiviseinad, mis ulatuvad kuni välisseinani. Parempoolne sein, mis eraldab terrassi korteri nr 14 vastavast terrassist, oli täielikult suletud, vasakpoolses seinas oli värav, mis viis elamu katusele. Avaldaja sõnul on sisuliselt tegemist nelinurkse kujuga suletud alaga (6,6 m2), mida saavad praktiliselt kasutada üksnes korteris nr 24 elavad isikud.

Avaldaja omandas korteri 23.03.1998.a. XXX (X). Korteri omandamise hetkel oli vaidlusalune katuseterrass eelmise omaniku poolt juba ümberehitatud. Terrass oli pealtpoolt kaetud katusega ja terrassilt katusele avanev värav oli asendatud uksega. Kuna terrassi katus oli halvas seisukorras, vahetas avaldaja selle pärast korteri omandamist välja. Kuivõrd eelmine omanik ei teavitanud avaldajat katuseterrassi ega selle ümberehitamisega seonduvatest probleemidest ja alates 1998.a. kuni 2008.a. ei esitanud keegi terrassi kohta ühtegi pretensiooni, kasutas avaldaja terrassi heas usus ligikaudu 10 aastat.

Avaldajale teadaolevalt on korteriühistu juhatus andnud mitmele korteriomanikule kooskõlastuse ilma loata tehtud rõdude ja lodžade ümberehituste tagantjärele seadustamiseks,

kuid korterite nr 14, 24 ja 49 katuseterrasside ümberehituste tõttu pöördus korteriühistu juhatus kaebusega Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole, kes tegi nimetatud korterite omanikele ettekirjutuse nr XXX nõudega viia ehitis vastavusse ehitusprojektiga ja määras sunniraha. Siinjuures rõhutab avaldaja, et temalt on nõutud ehitise vastavusse viimist projektiga, mitte lammutamist. Seejärel asus avaldaja ettekirjutuse nõudeid täitma, tellides 2009.a. XXX OÜ-lt projekti, mille kooskõlastas ka Päästeamet. Kui avaldaja soovis heakskiidetud projekti esitada kinnitamiseks Tallinna Linnaplaneerimise Ametile, soovitas viimane projekti eelnevalt kooskõlastada korteriühistu juhtorganitega, kuid korteriühistu kooskõlastust ei andnud. Avaldaja sõnul ei saa ta vajalikku häälteenamust korteriühistus kokku, sest juhatus on tekitanud tema vastu vaenuliku õhkkonna. Eeltoodud põhjustel leiab avaldaja, et kõiki XXX elamu korteriomanikke, kelle korterite juurde kuuluvad rõdud, lodžad või katuseterrassid, ei ole koheldud võrdselt. Lisaks selgitas avaldaja, et tehtud trahvid on põhjustatud sellest, et elamus on ca 15 korterit, mis on ilma projektita ümber ehitatud (kinni on ehitatud rõdud, lammutatud vaheseinad).

Avaldaja kinnitab, et väljapääs terrassilt elamu katusele on säilinud, ohu korral on võimalik kasutada tuletõrjeredeleid, elamut on muudetud ebaoluliselt, samuti ei muutnud katuseterrassi ümberehitamine elamu otstarvet, ei vähendanud põhikonstruktsioonide vastupidavust, ei suurendanud tuleohtlikkust ega halvendanud sanitaar-hügieenilist seisundit, mida kinnitab ka fakt, et Päästeamet on projekti heaks kiitnud. Katuseterrassi näol on tegemist suletud alaga, mida saavad praktiliselt ja otstarbekalt kasutada ainult selle korteri elanikud, mille juurde terrass kuulub. Ei ole mõeldav, et seda, vahetult korteri nr 24 akna ees paiknevat küllaltki väikest suletud ala, võiks mõistlikul viisil kasutada elamu mõni teine korteriomanik, ilma, et ta sellega otseselt riivaks avaldaja ja teiste korteri nr 24 elanike huve ning õigust privaatsusele ja eraelu puutumatusele. Samadel põhjustel ei saa terrassi kasutada ka korteriomanike ühistes huvides. Avaldaja hinnangul ei ole võimalik tuvastada teiste kaasomanike huvi terrassi kasutada, mistõttu ei saa ka lugeda, et avaldaja takistaks teiste kaasomanike põhjendatud kaaskasutust elamu ühiskasutuses olevate ruumide osas, millest tulenevalt võiks nõuda ümberehituste lammutamist ja terrassi taastamist endisel kujul. Kuivõrd avaldaja eesmärgiks on seadustada katuseterrassi ümberehitused õigusaktidega ettenähtud korras, leiab ta, et õiglane oleks reguleerida elamu kaasomandi kasutuskorda katuseterrassi osas selliselt, et tunnustada avaldaja ainuõigust katuseterrassi kasutamiseks, samuti tunnustada avaldaja õigust säilitada eelnevalt teostatud katuseterrassi ümberehitused. 01.10.2009.a. esitas avaldaja kohtule täpsustatud avalduse, kus avaldaja muutis esimese nõude sõnastust ja palus kohtul määrata kindlaks elamu XXX korteri nr 24 XXX poolses küljes elamu 6.korrusel asuva toa akna ees paikneva katuseterrassi kasutuskord, mille kohaselt nimetatud katseterass jääks avaldaja ainukasutusse.

Vastuseks puudutatud isikute seisukohtadele märkis avaldaja, et ta ei saa nõustuda väitega, et vaidlusaluse terrassi näol on tegemist kaasomandi osaga, kuna eluruumi erastamise aktis on selgelt ja ühemõtteliselt märgitud kõik ruumid, mis kuuluvad korteriomandi üldpinna hulka, kusjuures eluruumi erastamise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 01.07.1993.a. määrusega nr 198 kinnitatud “Eluruumide erastamise korra” punkti 7 esimese lõigu kohaselt erastatakse elamud või korterid koos nendele vastava muu osaga elamust. Elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnas, kusjuures korteri üldpinna hulka loetakse kõigi korteris olevate ruumide põrandapinna summa ning sisseehitatud seinakappide, lodžade, rõdude, verandade, terrasside ja külmade panipaikade põrandapind. Seejuures tuleb arvestada vähenduskoefitsiente: lodžad, külmad verandad ja panipaigad - 0,5 ning rõdud ja terrassid - 0,3. Tulenevalt eeltoodust leiab avaldaja, et terrass erastati koos korteri muude ruumidega, mistõttu ei asu terrass väljaspool

korteriomandi reaalosa. Avaldaja sõnul tekkis korteriomand erastatud eluruumi baasil ja sellest tulenevalt kuuluvad kõik algselt erastatud eluruumid ka korteriomandi koosseisu.

Avaldaja leiab, et puudutatud isikute esindaja poolt viidatud inventariseerimise plaanidel olevast punasest joonest ei saa teha järeldust korteriomandi reaalosa kohta, kuna plaan on koostatud juba enne korteriomandite seadmist. Välistatud pole, et plaanil on punase joonega tähistatud korteri kasuliku pinna hulka kuuluvad ruumid, kuid sellega ei ole määratletud korteriomandi reaalosa suurus ja piirid. Kui asuda seisukohale, et punase joonega on plaanil tähistatud reaalosa, siis on plaan vastuolus avaldaja eluruumi erastamise aktiga, milles on ammendavalt loetletud kõik avaldaja eluruumi üldpinna koosseisu arvatud ruumid selle erastamise ajal. Samuti on plaan vastuolus eelpoolviidatud Vabariigi Valitsuse 01.07.1993.a. määrusega nr 198 kinnitatud “Eluruumide erastamise korra” sätetega. Plaan on tehniline dokument, millega ei saa muuta õigusaktides ettenähtud eluruumi erastamise korda ega kitsendada erastamise subjekti õigusi eluruumi erastamisel.

Samuti kinnitab avaldaja, et ka küttesüsteemi ei ole ümber paigutatud. Avaldaja üksnes asendas vana malmradiaatori uue plekkradiaatoriga, kusjuures seda tehti kooskõlastatult korteriühistu juhatusega, kuna radiaatori asendamiseks oli küttesüsteem vaja välja lülitada. Samuti on avaldaja sõnul elamu fassaad mitmes kohas lagunenud, kusjuures vaidlusaluse terrassi läheduses oli see lagunenud juba siis, kui avaldaja korteri ostis. Põhjuseks võis olla ehitaja poolt lohakalt paigaldatud müürikatte plekk, mille avaldaja omal kulul ära remontis.

Avaldaja märkis oma 18.10.2013.a. kohtule esitatud seisukohas, et puudutatud isikute poolt kohtule esitatud OÜ XXX ekspertarvamus, mida avaldaja palub jätta kohtul tähelepanuta, kuna see on ebausaldusväärne ning seda ei saa vaadelda eksperdiarvamusena, ning ka XXX hoone fassaadi rekonstrueerimise eelprojekt, sisaldavad ebaõigeid väiteid ja järeldusi, mille ümberlükkamiseks esitas avaldaja kohtule XXX OÜ poolt koostatud eriarvamuse ja ekspertarvamuse, milles on muuhulgas jõutud järeldusele, et katusele ei ole kunagi planeeritud evakuatsiooniteid, mistõttu terrasside ümberehitustega ei ole neid ka suletud, krohvi varisemist on põhjustanud mitte terrasside ümberehitused, vaid muud asjaolud ja et katuseterrasse omavate korterite omanikud ei ole omastanud ühiskasutuses olevat pinda, vaid et terrassid on projektijärgselt alati kuulunud vastavate korterite koosseisu.

10.

Oma 29.10.2013.a. kohtule esitatud seisukohas selgitas avaldaja lisaks, et ta ostis korteri pindalaga 93,5 m², samuti on korter selliselt erastatud. Kinnistusraamatus on korteri pindalaks aga 86,8 m², mistõttu on avaldajalt võetud ära 6,7 m² pinda, s.o kõik avaldaja rõdud ja lodža.

11.

Oma nõude tõendamiseks esitas avaldaja kohtule dokumentaalsete tõenditena: XXX kinnistusregistri väljatrüki, XXX korteri nr 24 rekonstrueerimise projekti, väljavõtted majandustegevuse registrist, XXX esindaja pöördumise korteriühistut esindava advokaadi poole, korteriühistu 27.01.2009.a. üldkoosoleku protokolli, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ettekirjutuse nr XXX ja otsuse nr XXX , eluruumi hindamise akti koos andmetega elamispinna suuruse kohta, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 05.05.2009.a. kirja ja ettekirjutuse nr XXX , XXX OÜ eriarvamuse OÜ XXX järelduste kohta ja ekspertarvamuse XXX hoone fassaadi rekonstrueerimise eelprojekti kohta, ostu-müügilepingu, eluruumi hindamise akti, kinnistamisotsuse, XXX (X) 26.09.2008.a. e-kirja, KÜ juhatuse kirja majaelanikele, omanike otsuse ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjad avaldajale.

Puudutatud isikute Korteriühistu XXX , XXX , XXX , XXX (XXX), XXX , XXX (endine korteriomandi XXX omanik), XXX(endine korteriomandi XXX omanik), XXX (endine korteriomandi XXX omanik), XXX (XXX), XXX , XXX (X), XXX , XXX

(X ), XXX (endine korteriomandi XXX omanik), X (X) XX , XXX (X), XXX (X), XXX , XXX (X ), XXX, XXX, XXX, XXX OÜ, XXX (X), XXX (X), XXX, XXX (XXX ), XXX, AS-i Hansa Liising (endine korteriomandi XXX omanik), Osaühingu XXX ja XXX, keda käesolevas asjas esindas vandeadvokaat Helina Luksepp, seisukoht ja vastuväited, arvestades, et esindaja on kinnitanud kohtule, et XXX, XXX ja Osaühing XXX ning XXX, XXX, XXX ja AS Hansa Liising võtsid oma volitused nende esindamiseks advokaat Helina Luksepalt tagasi.

12.

Avaldaja korteri akna taga asuva ala puhul ei ole tegemist klassikalise terrassiga. Tegemist on katusega, kus mõned aastad tagasi vahetati ka kattematerjali. Kogu katuse pinda, sealhulgas nn terrassi, kattis pehme katusekattematerjal, mis ei ole mõeldud käimiseks ega raskuste talumiseks, mida kinnitab ka OÜ XXX ekspertarvamus. Ehituslikult projekteeritud rõdu kasutamist ei saa esindaja sõnul samastada katuse pinna kasutamisega.

13.

Projekti kohaselt on elamu XXX poolt vaadatuna tagasiastega, kuna hoone ehitamisel ei lubatud Tartu maanteele ehitada kõrgemaid maju kui 5-korruselisi, kusjuures kiviseinad on olnud pooles kõrguses 6. korruse varjamiseks ja madalad väravad olid ette nähtud evakuatsiooni läbipääsu tagamiseks tulekahju korral. Käesolevaks ajaks on poolikud seinad ehitatud täismõõdus seinteks ja need on ülalt suletud, mis tähendab, et katuse pind on muudetud eluruumiks. Seega on muudetud ka asja kasutusotstarvet. Samuti on ümber ehitatud soojustussüsteem, kusjuures vastavalt eksperthinnangule viib keskküttesüsteemi suvaline muutmine korteri piires ühetoru-küttesüsteemi tasakaalust välja ja mitte kõik kaasomanikud ei saa oma korteritesse vajalikku kütet. Samuti leiab esindaja, et korteri laiendamistööde teostamine eelmise omaniku poolt ei muuda ebaseaduslikke ümberehitusi seaduslikeks.

14.

Katuse pind ei saa kuuluda ühegi korteriomandi reaalosa hulka. Korteriomandite seadmisel on koostatud iga korteriomandi reaalosa juurde kuuluva hoone osa plaan, millest nähtub üheselt, et nn vaidlusalune terrass ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka.

15.

Lisaks ehitusseaduse rikkumisele, rikub ebaseaduslik ehitustegevus teiste korteriomanike õigusi. Ohustatud on hoone ja selle terviklikkuse ning ka teiste korteriomanike vara säilimine, kusjuures avaldaja on juba põhjustanud hoonele ja teistele elanikele kahju. Katuseterrassi ümberehitamine on lõhkunud katusekatte, fassaadikatte, samuti ei toimu soojustus normaalselt ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet on teinud ettekirjutusi, kusjuures sunniraha on sisse nõutud ka korteriühistu juhatuse liikmelt. Ekspertarvamuses on terrasside ehitamise tõttu põhjustatud kahjuna välja toodud muuhulgas asjaolud, et sadevesi, kondensvesi ja niiskus võivad sattuda välisseina ja fassaadikatte vahele, samuti on inimeste evakuatsioon tõkestatud. Linnavalitsus on väljastanud korteriühistule projekteerimistingimused, mille kohaselt hoone rekonstrueerimisel tuleb aluseks võtta hoone originaallahendus, säilitades maksimaalselt arhitektuurseid detaile ning fassaadijaotust. Seega ei ole võimalik korteriühistul tellida projekti, mis erineb sedavõrd oluliselt hoone originaalprojektist.

16.

Nõusoleku andmist saab nõuda siis, kui korteriomaniku tegevus on seaduslik ja sellele saab nõusolekut anda ning teistel korteriomanikel puudub mõjuv põhjus nõusoleku mitteandmiseks. Käesoleval juhul ei ole täidetud kumbki tingimus. Terrassi ümberehitamine on toimunud ilma projektita ja ehitusloata ning selleks ei ole küsitud teiste kaasomanike nõusolekut, samuti on teistel korteriomanikel mõjuv põhjus keelduda nõusoleku andmisest, kuna kaasomandisse kuuluvaid elamu osi tuleb kasutada sihipäraselt ja kõigi korteriomanike huve arvestavalt. Omavoliline ehitamine, mis lõhub katust, halvendab kõigi elanike kütteolusid ja lõhub hoone fassaadi ei ole kõigi korteriomanike huvides. Seda kinnitab ka

asjaolu, et seisuga 10.04.2009.a. soovis 50-st korteriomanikust 38, et nõusolekut ei antaks ning 36 leidis, et ümberehitus tuleks lammutada. Lisaks leiab esindaja, et kuivõrd Tallinna Linnaplaneerimise Amet teatas korteriühistule 07.10.2008.a., et avaldaja on saanud ebaseadusliku ehitustegevuse eest karistada ning teda on kohustatud viima ehitus vastavusse ehitusprojektiga hiljemalt 10.04.2009.a. (pikendati kuni 10.06.2009.a.), on asjakohatu nõuda korteriomanikelt nõusoleku andmist.

17.

Oma kohtule esitatud seisukohale lisati dokumentaalsete tõenditena: OÜ XXX ekspertarvamus, rekonstrueerimise projekt, 07.10.2008.a. XXX (X) e-kiri, XXX (X) 26.09.2008.a. e-kiri, omanike otsus, hoone 1984.a. projekti juurde kuuluv plaan, korteriühistu esindaja vastus avaldaja kirjale, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 04.02.2009.a. ettekirjutus nr XXX, täitmisteade, inventariseerimise plaan, hoone fassaadi rekonstrueerimise projekt, XXX hoone plaanid ja korter nr 49 plaan.

Ülejäänud puudutatud isikute seisukohad ja vastuväited.

18.

Puudutatud isikud XXX(III t/l 10-11), XXX (ühisomanik XXX suri 06.11.2009.a., III t/l XXX), XXX (III t/l 17-18), XXX(III t/l 21-22), XXX(III t/l 23-25), XXX (III t/l 28-29), XXX (III t/l 173), endine korteriomandi XXX -50 omaniku AS-i Hansa Liising esindaja Juri X (IV t/l 5-7), XXX (IV t/l 8-9), XXX(IV t/l 51-53), XXX (IV t/l 95 ja 104-105), XXX(IV t/l 100- 102) olid avaldaja poolt kohtule esitatud avalduse rahuldamisega nõus.

19.

Puudutatud isikud XXX(I t/l 139-140) ning XXX (III t/l 19-20) kinnitasid oma kohtule esitatud seisukohas, et nad on avalduse rahuldamisega nõus, lisades seisukohale palve, et avaldaja paigaldaks katusele evakuatsiooniredeli.

Puudutatud isikud XXXja XXXkinnitasid samuti oma 19.09.2011.a. kohtule esitatud seisukohas (IV t/l 55), et nad on nõus avalduse rahuldamisega, kuid seda vaid tingimusel, et korteri nr 24 terrassi XXX poolset katuse serva pikendatakse kuni külgneva korteri nr 14 terrassi katuse servani, mille tulemusena korterite nr 14 ja 24 terrasside katused oleksid ühesuguse pikkusega, ja korteri nr 24 terrassi XXX poolse katuseserva külge paigutatakse vihmavee juhtimiseks äravoolurenn.

Kohtumääruse põhjendused.

20.

Kohus, tutvunud avalduse, selle lisade ja täiendustega ning puudutatud isikute seisukohtade ja vastuväidetega, samuti kõigi kohtule esitatud tõenditega, ja korraldanud elamu asukohaga XXX ja vaidlusaluse katuseterrassi suhtes vaatluse, leiab, et avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.

21.

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lõike 1 punktile 1 lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis KOS § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lõike 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta

sätestatud erisusi. Kuivõrd avaldaja taotluse esemeks on tema ainuõiguse tunnustamine katuseterrassi kasutamiseks ka edaspidi, s.o avaldaja soovib katuseterrassi osas kasutuskorra kindlaksmääramist, tuleb asi lahendada vastavalt TsMS § 613 lõike 1 punktile 1 hagita menetluses.

22.

Esimesena võtab kohus seisukoha avaldaja XXXnõude osas tunnustada avaldaja õigust Tallinnas XXX asuva korteriomandiga piirneva 6,6 m2 suuruse katuseterrassi ainukasutamiseks, määrates kindlaks nimetatud katuseterrassi kasutuskorra. Siinjuures märgib kohus, et lahendab avaldaja poolt kohtule esitatud nõuet, s.o avaldaja nõuet vaidlusaluse korteriomanike kaasomandiosa hulka kuuluva terrassi kasutamise ainuõiguse tunnustamist ja vaidlusaluse katuseterrassi kasutuskorra kindlaksmääramist, mis on kaasomanike vaheline vaidlus kaasomandi esemeks oleva ühiskasutuses oleva ruumi kasutamise üle, jättes kõrvale avaldaja hilisematest seisukohtadest ilmnenud eesmärgi, et kohus tunnustaks tema omandit vaidlusalusele terrassiosale, kuna nõudeid omandi kaitseks ja kinnistusraamatu kande ebaõigsuse tuvastamiseks ei ole avaldaja kohtule esitanud ei esialgses avalduses ega ka pärast kohtu poolt 22.09.2009.a. avalduse täpsustuse nõudmist. Samuti ei ole avaldaja avaldanud soovi oma nõuet hiljem menetluse käigus muuta. Kohus selgitab, et kohus saab käesolevas asjas lahendada avalduse üksnes sellises ulatuses, millises see on esitatud. Siinjuures märgib kohus, et üks ja sama elamuosa ei saa üheaegselt kuuluda korteriomanike kaasomandi eseme ja ühe korteriomandi reaalosa koosseisu.

23.

Kohtu poolt on tuvastatud, et avaldajale kuulub korteriomand asukohaga XXX , Tallinn (registriosa 5081101) (I t/l 11-15). Vastavalt kinnistusraamatu andmetele on nimetatud korteriomandi reaalosa suuruseks 86,80 m2. Avaldajale kuuluva korteriomandiga piirneb nn katuseterrass pindalaga 6,6 m2. Kuivõrd avaldaja hinnangul kuulub nimetatud katuseterrass temale kuuluva korteriomandi reaalosa hulka, kuid puudutatud isikute esindaja vaidles sellele vastu, võtab kohus siiski, tuvastamaks käesoleva asja lahendamise aluseks olevaid materiaalõiguslikke sätteid, alljärgnevalt seisukoha, kas avaldaja poolt kasutatav katuseterrass kuulub korteriomandi reaalosa hulka või mitte, selgitades, et terrassi kinniehitamisel seinte ja katuse püstitamise teel, muutuvad seinad ja katus KOS § 2 lõike 1 kohaselt kaasomandi osaks isegi siis, kui terrass kuulub korteriomandi reaalosa koosseisu.

Vastavalt KOS § 1 lõike 1 lausele 1 on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 2 lõike 2 kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 1 on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada, kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 56 lõike 1 kohaselt eeldatakse kinnistus- raamatusse kantud andmete õigsust.

Kuigi avaldaja poolt kohtule esitatud ostu-müügilepingus (V t/l 9) on lepingu objekti, s.o korteriomandi nr 24, kasulikuks pinnaks märgitud 93,5 m2, ei sisalda leping täpseid andmeid selle kohta, mis kasuliku pinna koosseisu kuulus. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on avaldajale kuuluva korteriomandi reaalosa suuruseks 86,80 m2. Sama nähtub ka puudutatud isikute esindaja poolt kohtule esitatud inventariseerimise plaanidest (V t/l 40). Lisaks nähtub

avaldaja poolt kohtule esitatud kinnistamisotsusest (V t/l 11-12), et avaldaja korteriomandi suuruseks on 86,80 m2. Kohtule teadaolevalt ei ole avaldaja nimetatud kinnistamisotsust vaidlustanud.

Kohus on seisukohal, et asjaolu nagu kuuluks vaidlusalune katuseterrass korteriomandi reaalosa koosseisu, ei tõenda ei avaldaja poolt kohtule esitatud XXX korteri nr 24 rekonstrueerimise projekt (I t/l 16-30), 25.05.1994.a. eluruumi hindamise akt (I t/l 146-148 ja V t/l 10) ega ka XXX OÜ (kes on registreeritud vastavalt majandustegevuse registrile projekteerimise ja ehitusprojektide valdkonnas (I t/l 32-33)), poolt tehtud eksperthinnang (I t/l 16-29), kuna eelnimetatud projekti eesmärgiks oli üksnes koostada korteri nr 24 plaan ning kontrollida kandekonstruktsioonide tugevust ja püsivust, kusjuures nimetatud projekti kohaselt teostati ümberehitustööd 2000.a., ehitades terrassile peale katuse, mille tulemusena moodustus avaldajale kuuluvale korterile täiendav tuba ning ka hindamisakti eesmärgiks oli üksnes korteri müügiväärtuse kindlakstegemine, mitte korteri reaalosa piiride kindlaksmääramine, mistõttu ei saa ka nimetatud akti põhjal teha lõplikke järeldusi selle kohta, millised olid vallasasjast korteri reaalosa piirid.

Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et vaidlusalune nn katuseterrass ei kuulu avaldajale kuuluva korteri nr 24 reaalosa koosseisu, mistõttu juhindub kohus käesoleva asja lahendamisel asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 72 lõikest 5, mille kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, kusjuures kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest, ning KOS § 12 lõikest 3, mille kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, kusjuures juhul kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata lähtutakse korteriomanike huvidest.

24.

KOS § 12 lõike 1 kohaselt võivad korteriomanikud reguleerida korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist kokkuleppega. Ka vastavalt AÕS § 72 lõikele 1 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. KOS § 12 lõike 2 kohaselt võivad korteriomanikud KOS § 11 lõike 1 punktis 1 käsitletud tavakasutuse piires otsustada küsimusi häälteenamusega. Ka Riigikohus on oma 18.01.2011.a. lahendi 3-2-1-151-10 punktis 10 rõhutanud, et kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused, nimelt need, mis ületavad tavakasutust, tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Kohus, lähtudes KOS § 15 lõikest 6 ja AÕS § 72 lõikest 1 ning eelviidatud Riigikohtu lahendist, asub seisukohale, et käesoleval juhul on nn katuseterrassi kasutamise korra kindlaksmääramine, samuti ümberehituste, mis võivad muuta elamu välisilmet, teostamise näol tegemist korteriomanike jaoks olulise, tavakasutust ületava küsimusega, mis tuleb seetõttu lahendada kaasomanike kokkuleppel.

Kuigi avaldaja on koos teiste sarnases olukorras olevate kaasomanikega proovinud lahendada vaidlust kohtuvälistelt, mida tõendavad ka korteriomandi nr 14 omaniku esindaja pöördumised korteriühistu (II t/l 100), korteriühistut esindava advokaadi (I t/l 34-37) ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (III t/l 8) poole, samuti avaldajale Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt saadetud kirjad (V t/l 16-17), ei ole kokkuleppeni jõutud. Korteriühistu üldkoosolekul otsuseid vaidlusaluse katuseterrassi kohta vastu võetud ei ole, kuid korteriühistu 27.01.2009.a. üldkoosolekul, mille protokolli avaldaja ka kohtule esitas (I t/l 38-40), märkis juhatuse esimees, et mõned kaasomanikud, muuhulgas ka avaldaja, on

omavoliliselt hõivanud ühisomandis oleva pinna, mistõttu peavad nad vastavalt ettekirjutusele taastama projektijärgse olukorra, likvideerides omavolilised ehitised. Samuti on kohtule puudutatud isikute esindaja poolt esitatud vaidlusalust katuseterrassi puudutav omanike otsus (II t/l 58-99), mille kohaselt nõustus 38 korteriomanikku otsuse punktiga, mille kohaselt on nende arvates avaldaja poolt teostatud ümberehitustööd ebaseaduslikud ja need tuleks lammutada. Tulenevalt kõigest eeltoodust nähtub, et küsimust ei ole suudetud lahendada kaasomanike kokkuleppel.

25.

Kohus, määrates avaldaja nõudel kindlaks kasutuskorda, lähtub muuhulgas Riigikohtu 17.04.2008.a. lahendi 3-2-1-12-08 punktis 13 toodud juhistest, mille kohaselt tuleb kasutuskorra kindlaksmääramisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada muuhulgas kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega ja muude oluliste asjaoludega ning vajadusel eelistada ka vähemuse huvisid. Kuivõrd pooled ei vaidle asjaolu üle, et juba elamu projekti kohaselt oli vaidlusalune terrass ümbritsetud kiviseintega, ja projektijärgselt viib avaldaja korterist terrassile ka uks, mistõttu võib arvata, et terrass oligi mõeldud kasutamiseks, ning et selle kasutamine ei kujuta ohtu maja konstruktsioonide püsimisele, samuti kuna tegemist on alaga, mida saavad praktiliselt ja otstarbekalt kasutada üksnes korteris nr 24 elavad isikud, kuna vahetult korteri nr 24 akna ees paiknevat ala ei saa teised korteriomanikud ilma, et nad sellega otseselt riivaks avaldaja ja teiste korteri nr 24 elanike huve ning õigust privaatsusele ja eraelu puutumatusele, kasutada, ning avaldaja oli juba enne avalduse esitamist kohtule, kasutanud terrassi ilma probleemideta ligikaudu 10 aastat, leiab kohus, et käesoleval juhul on põhjendatud määrata kindlaks vaidlusaluse katuseterrassi kasutuskord viisil, et tunnustada avaldaja õigust Tallinnas XXX asuva korteriomandiga piirneva 6,6 m2 suuruse katuseterrassi ainukasutamist avaldaja poolt.

26.

Järgnevalt võtab kohus seisukoha avaldaja XXXnõude osas säilitada XXX katuseterrassil tehtud ümberehitused.

AÕS § 74 lõike 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Vastavalt KOS § 10 lõikele 2 on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Kohtu hinnangul on KOS § 12 lõikest 3 tulenevalt kaasomanike arvestatavaks huviks ka huvi elamu välisilme säilimise vastu selle projektijärgsel kujul, kuna maja välisilme on arhitektuuri oluline element, mis mõjutab nii omandi turuväärtust kui ka omanike subjektiivset rahulolu oma elupaigaga. Samuti on KOS § 12 lõike 3 kohaselt kaasomanike arvestatavaks huviks see, et katuseterrassi juurdeehitis ei põhjustaks ohtu maja konstruktsioonidele. Lisaks on Riigikohus oma 16.04.2003. a. lahendi nr 3-2-1-31-03 punktis 18 rõhutanud, et juurdeehituste puhul on oluline kindlaks teha, kas juurdeehitis ka sisuliselt rikub teiste kaasomanike huve, selgitades välja, kas juurdeehitisega on oluliselt muudetud asja majanduslikku otstarvet, rõhutades lahendi punktis 19, et juhul kui juurdeehitis sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saa nõuda lammutamist üksnes karistusena omavolilise käitumise eest.

Avaldaja väidab, et seoses katuseterrassi ümberehitusega on elamut muudetud ebaoluliselt ja elamu majanduslikku otstarvet ei ole üldse muudetud. Samuti kinnitab avaldaja, et ümberehitus ei suurendanud tuleohtlikkust, kuna väljapääs terrassilt elamu katusele on säilinud ja ohu korral on võimalik kasutada tuletõrjeredeleid. Katuseterrassi ümberehitamine ei vähendanud ka põhikonstruktsioonide vastupidavust ega halvendanud sanitaar-hügieenilist seisundit. Ümber ei ole paigutatud ka küttesüsteemi, kuna avaldaja üksnes asendas vana malmradiaatori uue plekkradiaatoriga. Elamu fassaadi lagunemise põhjuseks võib avaldaja

sõnul olla aga ehitaja poolt lohakalt paigaldatud müürikatte plekk. Lisaks leiab avaldaja, et ta ei vastuta ka kahju eest, mis väljendub sunniraha määramistes, sest vastavalt ettekirjutusele nr XXX (III t/l 9) on sunniraha määratud mitmete omanike rikkumiste tõttu.

Puudutatud isikute esindaja aga kinnitas, et projekti kohaselt olid terrassi kiviseinad pooles kõrguses, käesolevaks ajaks on seinad ehitatud täismõõdus seinteks ja on ülalt suletud. Korteriühistule väljastatud projekteerimistingimuste kohaselt tuleb hoone rekonstrueerimisel aluseks võtta hoone originaallahendus, säilitades maksimaalselt arhitektuurseid detaile ning fassaadijaotust, seda aga avaldaja teinud ei ole. Samuti on ümber ehitatud soojustussüsteem ning muudetud on asja kasutusotstarvet, asudes katuse pinda kasutama eluruumina. Esindaja leiab, et lisaks ehitusseaduse rikkumisele, rikub ebaseaduslik ehitustegevus ka teiste korteriomanike õigusi. Ohustatud on hoone ja selle terviklikkuse ning ka teiste korteriomanike vara säilimine, kusjuures avaldaja on juba põhjustanud nii hoonele kui ka teistele elanikele kahju, näiteks on katuseterrassi ümberehitamine lõhkunud katusekatte, fassaadikatte ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet on teinud ettekirjutusi, muuhulgas ka korteriühistule (II t/l 101-102), nõudes sunniraha ka juhatuse liikmelt (II t/l 103).

Avaldaja poolt kohtule esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ettekirjutuses nr XXX ja otsuses nr XXX (I t/l 41-43), milles nõutakse ehitise vastavusse viimist kehtiva ehitusprojektiga (tähtaega pikendati), on muuhulgas märgitud, et avaldaja on rõdu kinni ehitanud ebaseaduslikult, samuti asjaolu, et avaldaja kasutab seda ebaseaduslikult. Puudutatud isikute esindaja poolt kohtule esitatud 2009.a. oktoobris koostatud rekonstrueerimise projektis (II t/l 48-55) on täpselt välja toodud rekonstrueerimise tingimused, mille kohaselt tuleb rekonstrueerimisel järgida hoone esialgset 1984.a. projekti (II t/l 104). Samuti esitas puudutatud isiku esindaja kohtule 2009.a. novembris koostatud hoone fassaadi rekonstrueerimise projekti (III t/l 129-138), milles selgitatakse, et omavoliline ehitustegevus ei ole lubatud ja katuselahendus tuleb vastavalt originaallahendusele korrastada (III t/l 147).

Kohtule puudutatud isikute esindaja poolt esitatud OÜ XXX arvamuses (II t/l 6-47) on välja toodud muuhulgas asjaolud, et sadevesi, kondensvesi ja niiskus võivad sattuda välisseina ja fassaadikatte vahele ning, et inimeste evakuatsioon vastavalt 1984.a. projektile on tõkestatud (II t/l 13), samuti, et küttesüsteemi suvaline muutmine võib jätta teised kaasomanikud vajaliku kütteta, kuna ühetoru-küttesüsteem võib minna tasakaalust välja (II t/l 14). Lisaks nähtub kohtule esitatud fotodelt (III t/l 148-149), et maja fassaadilt on krohv lahti tulnud, muuhulgas avaldaja korteriga piirnevalt osalt.

Avaldaja poolt kohtule esitatud XXX OÜ eriarvamuse (IV t/l 188-201), mis on koostatud korteri nr 14 kohta, kohaselt, ei ole katusele evakueerimist ette nähtud, kusjuures katusele viiv uks on reeglina lukustatud. Samuti võib eriarvamuse kohaselt olla krohvi varisemise põhjuseid palju, kuid ekspert ei välista, et krohv võib olla varisenud ühisel mõjutusel ümberehitusi teostanud korterite nr 14, 24 ja 49 omanike tegevuse tõttu. Avaldaja poolt kohtule esitatud ekspertarvamuses XXX hoone fassaadi rekonstrueerimise eelprojekti kohta (IV t/l 202-212), mis on samuti koostatud üksnes käsitlemaks korteriomandi nr 14 ümberehitusi, leitakse, et krohvi võiks taastada ka juureehitisi lammutamata ja arvestada tuleks ka asjaoluga, et teised ebaseaduslikult ehitatud juurdeehitised projektiga seadustatakse, s.o välja arvatud korterite nr 14, 24 ja 49 omad.

Kohus korraldas 12.11.2013.a. elamu XXX ja vaidlusaluse katuseterrassi suhtes vaatluse. Vastavalt paikvaatluse protokollile (V t/l 46-52) on kohtu poolt tuvastatud, et XXX elamu katusel paiknevad juurdeehitised on XXX poolt vaadates nähtavad (V t/l 49-50) ja

korteriomandite, mille juures paiknevatel terrassidel on juurdeehitisi teostatud, on hoone välisseinalt krohv lagunenud, kusjuures kõige suuremas ulatuses on krohv alla langenud just korteriomandi nr 24 juurdeehituse tänavapoolselt välisseinalt (V t/l 50). Kuivõrd nn katuseterrassi katusel puudub vihmaveerenn, sajab katuselt vihm krohvi ja silikaattellistest ehitatud seina vahele. Samuti on korteriomandi nr 24 juures paiknevat parapetti juurdeehituse käigus muudetud viisil, et dekoratiivne ilusein on kaotatud ja sein on täielikult suletud. Võrreldes vaidlusalust nn katuseterrassi katuseterrassiga, kus ei ole ümberehitusi teostatud (V t/l 52-53), nähtub, et katuseterrass on avatud, sellel puudub katus ja sissepääs katuseterrassile toimub madala metallvärava kaudu. Seega tuvastas kohus, et korteriomandi nr 24 omanik on katuseterrassi jaoks mõeldud ala täielikult kinni ehitanud ja katuselt ei pääse ka nn katuseterrassile tänu topeltustele, kusjuures väljaspool asuval metallist uksel ei ole linki ega lukku, vaid see on avatav ainult seestpoolt (V t/l 53).

Vaatluse käigus tegi kohus kindlaks, et tegelikult on nn 24. korteri juurde kuuluv katuseterrass hoopis korteris paikneva magamistoa pinnast astme võrra kõrgemal asuva toa laiend, mille põrand on kaetud laminaatparketiga ja mille laes, mis on kaldega XXX poole, asub katuseaken (V t/l 55). Tuba on sisustatud sisseehitatud peegelustega riidekapi ja tualettlauaga. Nimetatud toa laiendi vasakul pool on topeltuksed, mille kaudu on toast võimalik väljuda katusele (V t/l 53 ja 56). Toa laiendi tänavapoolses välisseinas asub radiaator (V t/l 58), mis tähendab, et radiaatori algset asukohta on muudetud nii, et radiaator on tõstetud esialgsest asukohast toa välisseinast ümber toa laiendi välisseinale.

Kõige eeltoodu alusel leiab kohus, et käesoleval juhul on tõendatud, et vaidlusalusel alal on teostatud ümberehitustöid, nimetatud tööd ei vasta 1984.a. ega ka hiljem koostatud projektidele, korteriomandi nr 24 omanikul puudus nõusolek ümberehituste teostamiseks ning kasutades nn terrassi tegelikult eluruumina, ei kasutata korteriomandi nr 24 omanik kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt, ümberehitused võivad põhjustada krohvi lagunemist maja välisseinal ja ka ohtu maja konstruktsioonidele, samuti on ümber ehitatud soojustussüsteem. Kohus leiab, et omavoliline ehitamine, mis on lõhkunud maja katust, võib halvendada elamu küttesüsteemi ja lõhkuda hoone fassaadi, ning seetõttu ei ole see kindlasti kõigi korteriomanike huvidest lähtuv. Kohtu hinnangul on siinjuures määrav juba ainuüksi asjaolu, et ümberehitused võivad põhjustada ohtu, kahju ei pea isegi tingimata tekkima.

Kohtu hinnangul rikub vaidlusalane ümberehitus ka teiste kaasomanike huve, sest ümberehitus on muutnud vaieldamatult maja fassaadi välisilmet. Muudetud on hoone parapetti, dekoratiivset iluseina, välisseina kuju ning lisatud on nn katuseterrassile katus. Nimetatud muudatused on XXX poolt vaadates nähtavad. Kohtu hinnangul saab ka juhul, kui korteriomanikul on ainuõigus terrassi kasutamiseks, selle kinniehitamine rikkuda teiste kaasomanike õigusi, kui katuseterrassi nö kinniehitamine on muutnud elamu välist kuju ja projektijärgset arhitektuuri nagu seda on tehtud käesoleval juhul. Kohus leiab, et kaasomanike huvi maja välisilme säilimise vastu projektijärgsel kujul on sedavõrd oluline, et sellega tuleb arvestada kõigi ümberehituste tegemisel. Kohtu arvates ei ole avaldajal sellist erilist huvi, mis kaaluks üles kaasomanike huvid. Isegi kui projektijärgne esialgne lahendus ei ole olnud õnnestunud, nagu avaldaja leiab, ei õigusta see iga üksiku korteriomanikupoolset ühise asja muutmist vastavalt oma soovile, rääkimata sellest, et kaasomandis olevat katuseterrassi ei tohi ühelgi juhul muuta toa laiendiks, mida käesoleval juhul tehtud on. Ka ei ole ette nähtud avatud terrass ebamõistlik ega sea mingeid takistusi avaldajale kuuluva reaalosa kasutamiseks.

27.

Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole asjassepuutuvad avaldaja väited sellest, et vaidlusalune nn katuseterrass oli avaldaja poolt korteriomandi omandamise hetkel juba eelmise omaniku poolt ümberehitatud, samuti, et korteriühistu juhatus on andnud mitmetele korteriomanikele kooskõlastuse ilma loata tehtud rõdude ja lodžade ümberehituste tagantjärele seadustamiseks ega asjaolu, et korteriühistu juhatuse liige saatis Tallinna Linnaplaneerimise Ametile 26.09.2008.a. e-kirja (II t/l 57 ja V t/l 13), milles juhtis tähelepanu muuhulgas avaldaja ümberehitustöödele, millele Tallinna Linnaplaneerimise Amet reageeris ning alustas avaldaja suhtes menetlust (e-kiri II t/l 56). Kohus selgitab, et ümberehituste teostamine eelmise omaniku poolt ei muuda ebaseaduslikke ümberehitusi seaduslikeks, mistõttu ei ole ka käesoleval juhul oluline, kes vaidlusalused ümberehitused teostanud on, samuti millest ajendatuna avaldaja suhtes väärteomenetlust alustati. Lisaks selgitab kohus, et käesolevas hagita asjas saab kohus võtta seisukoha üksnes avaldajat puudutavate asjaolude kohta.

Tulenevalt kõigest eeltoodust jätab kohus avaldaja nõude tunnustada tema õigust säilitada Tallinnas XXX asuva korteriomandiga piirneva 6,6 m2 suuruse katuseterrassi ümberehitused, rahuldamata.

28.

TsMS § 386 lõige 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Tulenevalt eeltoodust tühistab kohus Harju Maakohtu 15.10.2009.a. kohtumäärusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega peatati Tallinna Linna- planeerimise Ameti ettekirjutuse nr XXX täitmine kuni asjas tehtava lahendi jõustumiseni.

Menetluskulude jaotus.

31.

Vastavalt TsMS § 172 lõikele 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt kannab avaldaja, juhul kui menetluses osaleb üksnes avaldaja või kui kohus ei jäta menetluskulusid mõne teise menetlusosalise kanda, ise menetluskulud, muu hulgas oma kulud esindajale, ka juhul, kui tema avaldus rahuldatakse. Tulenevalt eeltoodust jätab kohus kõik menetluskulud avaldaja kanda. /digitaalselt allkirjastatud/ Piret Randmaa kohtunik