3-11-1057/49 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Madis Ernits, Agu Timmi ja Tiina Pappel

Otsuse tegemise aeg ja koht

12.11.2013, Tartu

Haldusasja number

3-11-1057

Haldusasi

OÜ Agarte kaebus Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a

korralduse nr 803 tühistamiseks, Jõhvi

Vallavalitsuse tegevusetuse ja Ida-Viru maavanema

13.04.2006. a kirja nr 1.2-25/1299 kaebajat

puudutavas osas õigusvastasuse tuvastamiseks või

alternatiivselt tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 15.10.2012. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Agarte apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja OÜ Agarte, esindaja advokaat Kai Villmann

Vastustajad Ida-Viru maavanem ja Jõhvi Vallavalitsus

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 15.10.2012. a

otsus muutmata.

2. Jätta OÜ Agarte apellatsiooniastmes kantud menetluskulud tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, st kuni 12.12.2013.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jõhvi notar T. Juse 01.08.2001. a ehitise ostu-müügilepinguga (I kd, tl 6-8) omandas OÜ

Agarte ühekorruseline kaheksa korteriga elamu aadressil Jõhvi linn

A. H. Tammsaare tn 57. Jõhvi Linnavalitsuse 11.12.2001 korraldusega nr 559 erastati

ostueesõigusega maa OÜ-le Agarte (I kd, tl 9). Jõhvi Linnavalitsuse 20.12.2001. a kirjaga

(I kd, tl 8 pöördel) edastati OÜ-le Agarte korraldus nr 559 ja ettepanek tasuda maa ostuhind ja

erastamise kulud.

2. 25.04.2003 tegi Jõhvi Linnavalitsus hoone valdajale, OÜ-le Agrages Trade ettekirjutuse nr

7-2.12/856 (I kd, tl 9 pöördel) kohustusega hoone lammutada ja heakorrastada krunt hiljemalt

01.06.2003. OÜ Agrages Trade lammutas hoone osaliselt ja heakorrastas krundi.

3. Ida-Viru maavanem kontrollis lähtuvalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996. a määrusega nr

267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punktist 23 Jõhvi Vallavalitsuse poolt

esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Ida-Viru maavanema 13.04.2006. a kirjaga nr

1.2-25/1299 tagastati A.H Tammsaare tn 57 erastamistoimik puuduste ja ebatäpsuste

kõrvaldamiseks Jõhvi Vallavalitsusele (I kd, tl 28-29), kuna kontrolli käigus selgus, et

ehitisregistri veebiversiooni kohaselt aadressil A.H Tammsaare tn 57 hooned puuduvad.

4. OÜ Agrages Trade pöördus 07.06.2006 Jõhvi Vallavalitsuse poole taotlusega (I kd, tl 10)

väljastada projekteerimistingimused ärihoone ehitusprojekti koostamiseks vastavalt kehtivale

detailplaneeringule aadressil A.H Tammsaare tn 57. Jõhvi Vallavalitsuse 13.06.2006. a

korraldusega nr 429 määrati OÜ-le Agrages Trade projekteerimistingimused nimetatud

aadressil projekteerimiseks (I kd, tl 10 p).

5. Jõhvi Vallavalitsus lõpetas 31.10.2006. a korraldusega nr 803 maa ostueesõigusega

erastamise menetluse eeltoimingud maale asukohaga Jõhvi vald Jõhvi linn, A. H. Tammsaare

tn 57. Jõhvi Vallavalitsus tühistas Jõhvi Linnavalitsuse 24.03.1998. a korralduse nr. 277 ning

11.12.2001. a korralduse nr. 559. Korralduse andmisel tugines Jõhvi Vallavalitsus maareformi

seaduse (MaaRS) § 22 lõikele 1, Vabariigi Valitsuse 06.11.1996. a määruse nr. 267 „Maa

ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ p-le 13 ning lähtus asjaolust, et A. H.

Tammsaare tn. 57 asunud ehitis on hävinud.

6. Keskkonnaministeeriumi 10.06.2008. a käskkirjaga nr. 674 jäeti Ida-Virumaal Jõhvi vallas

Jõhvi linnas A. H. Tammsaare tn 57 katastriüksus 25301:003:1430 pindalaga 2705 m2

tootmismaa sihtotstarbega riigi maareservina Eesti Vabariigi omandisse (II kd, tl 118).

15.07.2009. a kinnistamisavalduse alusel kanti 25.08.2009 A. H. Tammsaare tn 57 kinnistu

omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik. 05.10.2009. a võõrandas

Keskkonnaministeerium Eesti Vabariigi nimel Ida-Virumaal Jõhvi vallas Jõhvi linnas A. H.

Tammsaare tn 57 asuva kinnistu pindalaga 2705 m2 L.M. Servis OÜ-le (II kd, tl 125-128).

05.10.2009 kinnistamisavalduse alusel kanti 14.10.2009 A. H. Tammsaare tn. 57 kinnistu

omanikuna kinnistusraamatusse L. M. Servis OÜ.

7. 18.01.2011 esitas OÜ Agarte Tartu Halduskohtusse kaebuse Jõhvi Vallavalitsuse

31.10.2006. a korralduse nr 803 tühistamise ja Jõhvi Vallavalitsuse tegevusetuse (maareformi

seaduse § 6 lg 3¹ kohustuse täitmata jätmise) õigusvastaseks tunnistamise nõudes. OÜ Agarte

asus seisukohale, et Jõhvi Vallavalitsus on oma tegevusetusega ja 31.10.2006. a korraldusega

nr 803 võtnud temalt õiguse maad ostueesõigusega erastada ning sellest tulenevalt jätnud

kaebaja ilma õigusest saada talle kuulunud ehitise aluse maa omanikuks. Kaebajal oli

õiguspärane ootus maa ostueesõigusega erastada, kuna tal oli selleks seadusest tulenev õigus

ning õiguslik eeldus saada seeläbi ehitiste all oleva maa omanikuks. Maa ostueesõigusega

erastamise õiguse kaotamisega kaotas kaebaja ka õiguse omandile.

8. Tartu Halduskohus tagastas 29.03.2011. a kohtumäärusega haldusasja nr 3-11-137

kaebuse halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi HKMS) § 11 lg 31 p 5 alusel. Määruse

põhjenduste kohaselt ei saa OÜ-l Agarte kaebuses esitatud nõuete osas ilmselgelt olla

halduskohtusse pöördumise õigust. Ida-Viru maavanema 13.04.2006. a kirjaga nr 1.2-25/1299

on sisuliselt keeldutud A. H. Tammsaare tn 57 maaüksuse erastamiseks luba andmast. Kiri on

käsitatav menetlust lõpetava haldusaktina. Erastamiseks loa andmisest keeldumine on selline

takistus, mis välistab maa erastamise. Maavanema poolt vaidlusaluse maatüki erastamiseks

loa andmisest keeldumise otsustuse vaidlustamata jätmise tõttu ei saanud OÜ-l Agarte tekkida

ka maa erastamise õigust. Maavanema loa puudumise tõttu ei saanud erastamismenetlus

jätkuda ega kellelgi tekkida maa ostueesõigusega erastamise õigust. Vaidlustatud korraldusest

ei tulene OÜ-le Agarte mingeid õigusi ja sellega ei ole piiratud ka tema vabadusi. OÜ-l

Agarte ei saanud tekkida õiguspärast ootust maa ostueesõigusega erastamiseks ning seeläbi

ehitiste all oleva maa omanikuks saamiseks.

9. OÜ Agarte esitas halduskohtu kohtumääruse peale 11.04.2011 määruskaebuse.

10. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 20.09.2011. a kohtumäärusega OÜ Agarte

määruskaebuse, tühistas Tartu Halduskohtu 29.03.2011. a määruse ja saatis asja menetluse

jätkamiseks Tartu Halduskohtule. Ringkonnakohus asus seisukohale, et Tartu Halduskohus ei

ole täitnud uurimisprintsiibist tulenevat selgitamiskohustust ega juhtinud kaebaja tähelepanu

tõhusama kaebuse esitamise võimalusele. Halduskohus oleks pidanud andma kaebajale

võimaluse kaebuse täiendamiseks maavanema 13.04.2006. a kirja tühistamise nõudega.

Sellise nõudega koos oleks kaebaja nõue Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a korralduse nr 803

tühistamiseks asjakohane ja efektiivne. Tartu Ringkonnakohus kahtles, kas halduskohtu poolt

viidatud maavanema 13.04.2006. a kiri on haldusakt ning kas selle vaidlustamine

tühistamisnõudega on eeltingimuseks Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a korralduse nr 803

vaidlustamiseks. Ringkonnakohus leidis, et kui halduskohus asus seisukohale, et maavanem

on vaidlustatud kirjaga keeldunud kaebajale maa erastamise loa andmisest ja see keeldumine

on lõplik haldusakt, ei selgu halduskohtu põhjendustest, mis tähendus on sellisel juhul

käesolevas asjas algselt vaidlustatud Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a korraldusel nr 803,

millega otsustati kaebaja soovitud krundi erastamise menetlus lõpetada.

Ringkonnakohtu määrus jõustus 28.02.2012 Riigikohtu määrusega, millega jäeti Jõhvi

Linnavalitsuse määruskaebus menetlusse võtmata.

11. OÜ Agarte esitas 28.04.2011 Tartu Halduskohtusse kaebuse (haldusasi nr. 3-11-1057) (II

kd, tl 2-4) Ida-Viru maavanema 13.04.2006. a kirja nr 1.2-25/1299 osalise tühistamise nõudes.

OÜ Agarte asus kaebuses seisukohale, et vaidlustatud kirjaga on maavanem sisuliselt

keeldunud loa andmisest maa ostueesõigusega erastamiseks põhjusel, et ehitisregistri

veebiversiooni kohaselt puuduvad aadressil A.H Tammsaare tn 57 hooned. Kirjaga on

maavanem lõpetanud erastamismenetluse, mistõttu on loa andmisest keeldumise otsus lõplik

haldusakt.

12. Tartu Halduskohus võttis OÜ Agarte kaebused haldusasjades 3-11-137 ja 3-11-1057

menetlusse ja liitis haldusasjad, jättes haldusasja numbriks 3-11-1057 (II kd, tl 43).

28.08.2012 täiendas kaebaja kaebust Ida-Viru maavanema toimingu õigusvastasuse

tuvastamise nõudega ning selgitas, et Ida-Viru maavanema 13.04.2006 kirja nr. 1.2-25/1299

tühistamise nõue jääb tema alternatiivseks nõudeks (II kd, tl 80-80p, 84p).

13. Tartu Halduskohus jättis 15.10.2012. a otsusega kaebuse rahuldamata. Kohus asus

seisukohale, et erastamistoimiku tagastamine 13.04.2006. a kirjaga nr 1.2-25/1299 ei riivanud

erastamise õigustatud subjekti subjektiivseid õigusi ning tagastamine oli õiguspärane.

Tuginedes Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele haldusasjas nr 3-3-1-81-05, leidis

halduskohus, et maavanema 13.04.2006. a kiri on menetlustoiming, mitte haldusakt.

Tartu Halduskohus rõhutas, et Ida-Viru maavanema kirjast nähtuvalt puudusid ehitisregistri

veebiversiooni kohaselt aadressil A.H Tammsaare tn 57 ehitised. Ostueesõigusega maad saab

erastada aga vaid olemasoleva ehitise juurde, mis vastab ehitise tunnustele maareformi

seaduse (edaspidi MaaRS) mõttes. Kui kohalik omavalitsus tegi 25.04.2003 kaebajale (endise

ärinimega OÜ Agrages Trade) ettekirjutuse ehitise lammutamiseks ning seda ei vaidlustatud,

siis sisuliselt kaotas kaebaja sellega ka maa ostueesõigusega erastamise õiguse, sest maa

erastamise õiguse andis talle vaid MaaRS-le vastava ehitise omanikuks olemine. Kuna

ettekirjutus on tehtud ehitise täielikuks lammutamiseks, siis ei saa kaebaja väita, et ehitise

lammutamisest järele jäänud vundamendi näol on tegemist inimtegevuse tulemusena ehitatud

tervikliku asjaga, mis annaks aluse selle juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja

on kinnitanud, et A.H Tammsaare tn 57 asuv hoone lammutati 2003. aasta juulis-augustis ehk

enne erastamismenetluse lõppu. Erastamise eeltoimingud lõpetanud Jõhvi Vallavalitsuse

31.10.2006. a korralduse nr 803 andmise ajaks oli hoone juba lammutatud ning alles oli vaid

vundament. Tartu Halduskohus selgitas, et vundament ei ole ei hoone ega rajatis. Seega ei

oma käesolevas ajas ka tähtsust asjaolu, et OÜ Agarte tegi 2006. aastal ettevalmistusi

projekteerimiseks ja ehitustööde teostamiseks A.H Tammsaare tn 57 maaüksusel.

Erastamisõigus oleks ehitise omanikul säilinud vaid juhul, kui kohalik omavalitsus oleks

andnud talle tähtaja ehitise kordategemiseks ning ehitis oleks tähtajaks korda tehtud.

Tartu Halduskohus selgitas, et kohalikul omavalitsusel on seadusest tulenev pädevus lõpetada

maa ostueesõigusega erastamise menetlus, kui on selgunud, et puudub seaduslik alus maa

erastamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

14. OÜ Agarte esitas apellatsioonkaebuse (II kd, tl 177-182), milles palus halduskohtu

otsuse täies ulatuses tühistada ning teha OÜ Agarte kaebusi rahuldades uus otsus asja uueks

läbivaatamiseks saatmata. Alternatiivselt Ida-Viru maavanema 13.04.2006. a kirja

nr 1.2-25/1299 õigusvastaseks tunnistamisele palub kaebaja kirjaga tehtud otsuse loa andmata

jätmise osas tühistada. Apellatsioonkaebuse põhjendused:

a) Kaebaja on seisukohal, et kohus on rikkunud HKMS § 61 lõikeid 1 ja 2 ja § 158 lõiget 1,

kuna kohus ei ole hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid. Kohus on jätnud hindamata kaebaja

esitatud ehitise 01.08.2001. a ostu-müügilepingu, Jõhvi Linnavalitsuse 11.12.2001. a

korralduse nr 559, Jõhvi Linnavalitsuse 20.12.2001. a kirja, kaebaja 19.11.2010. a teabenõude

Jõhvi Vallavalitsusele ja Jõhvi Vallavalitsuse 06.12.2010. a vastuse. Kohtuotsuse näol ei ole

tegemist tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustuse täitmisega kohtu

poolt. Tulenevalt HKMS § 158 lg-st 2, oleks kohus pidanud vaidlusaluse küsimuse lahendama

2006. aastal tuvastatud andmete põhjal.

b) Kaebaja on seisukohal, et saades kohalikult omavalitsuselt ettepaneku tasuda maa ostuhind

ja erastamise kulud, tekkis OÜ-l Agarte õiguspärane ootus, et nimetatud maa erastatakse talle.

OÜ Agarte rõhutab, et ostuhinna ja erastamise kulude tasumise ettepanekuga ei antud

tasumiseks tähtaega. Kaebaja juhib tähelepanu Riigikohtu otsusele haldusasjas

nr 3-3-1-81-05, milles kohus leiab, et õiguspärane ootus võib tekkida sellest, kui erastamise

õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. Samuti leidis Riigikohus, et

maavanema pikaajaline tegevusetus võib anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise

eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima ja isik saab erastada korraldustega

kindlaksmääratud maa. Kaebaja on seisukohal, et Tartu Halduskohus oleks pidanud

tuvastama, kas haldusakti tegemise ajal 31.10.2006 oli kaebajal õigus maa ostueesõigusega

erastamiseks ja seda just kohtule esitatud nende tõendite põhjal, mis olid olemas 2006. a

seisuga.

c) Kaebaja on seisukohal, et kohtu hinnang, mille kohaselt erastamistoimiku tagastamine oli

õiguspärane ja 13.04.2006. a kirjaga nr 1.2-25/1299 ei riivatud erastamise õigustatud subjekti

subjektiivseid õigusi, ei põhine ühelgi õigusnormil ega asjas kogutud tõendil ning on

põhjendamata.

d) Kaebaja ei nõustu kohtu väitega, et kohalik omavalitsus on täitnud MaaRS § 6 lg-st 31

tuleneva kohustuse. Õige on kohtu seisukoht, et kohalik omavalitsus oleks pidanud otsustama

ehitise seisukorrast ning selle omaniku taotlusest maa ostueesõigusega erastamiseks lähtuvalt,

kas viia läbi ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine, riigimaale hoonestusõiguse

seadmine, ehitiste kordategemiseks tähtaja andmine, ehitiste kõrvaldamine või

sundvõõrandamine. Kaebaja rõhutab, et kohalik omavalitsus ei ole tuvastanud ehitise

seisukorda ei 2003. ega 2006. aastal. Jõhvi Linnavalitsuse 25.04.2003. a ettekirjutust ei saa

käsitleda ettekirjutusena MaaRS § 6 lg 31 mõttes, kuna nimetatud ettekirjutus ei ole suunatud

maa ostueesõigusega erastamise subjektile. Ettekirjutus oli suunatud OÜ-le Agrages Trade,

mitte ehitise omanikule OÜ-le Agarte. 25.04.2003. a ettekirjutusega on lähtutud

Ehitusseaduses toodust.

e) Tartu Halduskohus on ühelegi tõendile tuginemata jõudnud järeldusele, et OÜ Agrages

Trade on kaebaja OÜ Agarte endine ärinimi. OÜ Agrages Trade on äriregistrisse kantud

registrikoodiga 10717749, OÜ Agarte registrikoodiga 10369315. OÜ Agrages Trade ei ole

kunagi olnud A.H Tammsaare tn 57 ehitise omanik ning tal ei ole kunagi olnud ka õigust maa

ostueesõigusega erastamiseks. OÜ Agrages Trade on isikuks, kes oli OÜ Agarte nõusolekul

õigustatud kasutama A.H Tammsaare tn 57 ehitist ja selle teenindusmaad. Tartu Halduskohtu

väär väide ei põhine asjas kogutud tõenditel.

f) Tartu Halduskohtu seisukoht, nagu oleks ehitise omanik lammutamisega kohaliku

omavalituse 25.04.2003. a nõuet aktsepteerinud, ei vasta tegelikkusele. Lammutamine oli

tingitud detailplaneeringu kehtestamisest, kuna nimetatud maa sihtotstarbeks sai ärimaa.

g) Kaebaja juhib tähelepanu asjaolule, et erastamise eeltoimingute menetlus lõppes Jõhvi

Linnavalitsuse 11.12.2001. a korralduse nr 559 andmisega, millega anti maa ostueesõigusega

erastamise õigus OÜ-le Agarte.

h) Kaebaja rõhutab, et Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a korraldusega nr 803 on muuhulgas

tühistatud Jõhvi Linnavalitsuse 11.12.2001. a korraldus nr 559, milles sisaldusid ka erastamise

toimingud. Erastamise toimingute üle otsustamiseks ei olnud kohalikul omavalitsusel aga

2006. aastal pädevust. Peale Jõhvi linna ja Jõhvi valla ühinemist 2006. aastal ei antud Jõhvi

Vallavalitsusele maa erastamise korraldamise õigust ja Jõhvi linna maa erastamise

eeltoimingute dokumendid edastati Ida-Viru Maavalitsusele.

i) Kaebaja ei nõustu vastustajate seisukohaga, mille kohaselt peab ehitis olema samas seisus

kuni erastamismenetluse lõppemiseni. Kaebaja leiab, et maareformi seaduse mõtteks ei saa

olla olukord, kus isik on küll ehitise omanik, kuid kohalik omavalitsus kehtestab maa

ostueesõigusega erastamise menetluse keskel detailplaneeringu ja muudab maa sihtotstarvet

ning seoses ehitise osalise lammutamisega väljastab isikule maa ostueesõigusega erastamise

õiguse olukorras, kus on kehtestatud projekteerimistingimused.

j) Kaebaja leiab, et MaaRS § 6 lg 3¹ saab mõista ehitise korda tegemise all ka ehitise uuesti

ehitamist vanale vundamendile vastavalt kehtivale detailplaneeringule, kui ehitis oli

omandireformi alguses sihtotstarbelises kasutus olnud ning õiguslikul alusel püstitatud ning

selle osaline lammutamine oli tingitud kehtestatud detailplaneeringust.

15. Vastustaja Ida-Viru maavanem palub ringkonnakohtule esitatud

vastuses

apellatsioonkaebusele (II kd, tl 191-193) apellatsioonkaebus rahuldamata jätta. Vastustaja

põhjendused:

a) Vastustaja rõhutab, et erastamistoimikute tagastamine puuduste kõrvaldamiseks on

haldustoiming, mitte haldusakt. Haldustoiming ei saa olla otsuseks maa ostueesõigusega

erastamisest keeldumise ja menetluse lõpetamise kohta. Kirja nr 1.2-25/1299 näol on tegemist

kahe haldusorgani vahelise asjaajamisega, mis ei saa rikkuda kellegi õigusi. Seega ei nõustu

vastustaja kaebaja väitega, mille kohaselt on kõnealuse kirjaga keeldutud maa

ostueesõigusega erastamisest ja lõpetatud erastamise menetlus.

b) Vastustaja on seisukohal, et kaebaja väide, mille kohaselt ehitis lammutati osaliselt, sest

alles jäi vundament, ei oma mingit tähtsust. Ettekirjutust ehitise lammutamiseks ei ole

kehtetuks tunnistatud, mistõttu oli see täitmiseks kohustuslik kogu ulatuses.

c) Vastutaja rõhutab, et maa ostueesõigusega erastaja ja ehitis, mille juurde soovitakse maad

ostueesõigusega erastada, peavad vastama MaaRS-s sätestatud tingimustele nii avalduse

esitamise, eeltoimingute teostamise, erastamisotsuse vastuvõtmise kui ka maa müügilepingu

sõlmimise ajal. Kohalik omavalitsus peab maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute

teostamisel ja otsustuste tegemisel lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et

ehitis, mille juurde maad taotletakse, on reaalselt olemas ja vastab MaaRS-s sätestatud

kriteeriumitele.

d) Vastustaja selgitab, et väär on kaebaja seisukoht, mille kohaselt kohalik omavalitsus saab

anda peale ehitise lammutamist veel ka tähtaja lammutatud ehitise kordategemiseks.

Kohalikul omavalitsusel on tulenevalt MRS § 6 lg-st 31 võimalus valida, kas lammutamine

või kordategemine, mitte mõlemad korraga. Kui hoonest on järgi jäänud ainult vundament,

siis ei saa vallavalitsus määrata tähtpäeva hoone kordategemiseks põhjusel, et tegemist oleks

siis juba uue hoone ehitamisega, mitte vana hoone kordategemisega. Ka asjaolu, et vundament

on seisukorras, mis võimaldaks rajada sellele uut hoonet, ei oma asjas tähendust. Kohalik

omavalitsus võib määrata tähtpäeva ainult nende lagunenud ja kasutusest välja langenud

ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustatavate ehitiste kordategemiseks, mille

kordategemine on MRSi mõttes ka reaalselt võimalik.

16. Vastustaja Jõhvi Vallavalitsus palub ringkonnakohtule esitatud

vastuses

apellatsioonkaebusele (II kd, tl 195-197) apellatsioonkaebus rahuldamata jätta. Vastustaja

põhjendused:

a) Vastustaja on seisukohal, et asjaolu, kas kaebajal oli õiguspärane ootus või mitte, ei muuda

vaidluse sisu, sest isegi juhul, kui halduskohus oleks tuvastanud kaebaja õigustatud ootuse

olemasolu, puudus kaebajal seadusest tulenev õigus maa ostueesõigusega erastamiseks.

Kaebaja õigustatud ootust võiks põhjendatult argumendina käsitleda üksnes siis, kui

erastamise korraldaja oleks nõudnud maa erastamishinna tasumist ja kaebaja oleks

erastamishinna tasunud.

b) Vastustaja selgitab, et ei saanud hoone omanikule määrata MaaRS § 6 lg 31 sätestatud

tähtpäeva likvideeritud ehitise kordategemiseks, sest sellisel juhul oleks tegemist olnud uue

ehitise ehitamisega. EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba, kuid viimane

ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse omaniku laota ehitada. Vastustaja rõhutab, et

on enne erastamise menetluse lõpetamist teinud ettekirjutuse hoone lammutamiseks, mistõttu

on vastustaja täitnud MaaRS § 6 lg-st 31 tuleneva kohustuse. Isegi juhul kui ettekirjutises

oleks täiendav viide MaaRS § 6 lg-le 31, ei muudaks see ettekirjutuse sisu, sest ettekirjutuse

eesmärgiks oli määratud tähtpäevaks kõrvaldada lagunenud hoone.

c) Vastustaja juhib tähelepanu asjaolule, et kaebaja seaduslik esindaja on nii haldusmenetluses

kui ka halduskohtumenetluses esindanud nii OÜ-d Agarte kui ka OÜ-d Agrages Trade.

Vastustaja on seisukohal, et halduskohtu otsuses tehtud mitteoluline faktiviga OÜ-de

nimetamisel ei tähenda tõendite ebaõiget hindamist. Vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust,

kellele konkreetselt hoone lammutamise ettekirjutus tehti, sest ostueesõigusega erastamise

protsessis oli vaja kindlaks teha eksisteeriva hoone olemasolu.

d) Vastustaja leiab, et MaaRS § 6 lõigetes 3 ja 3¹ sätestatu mõte ja eesmärk on võimaldada

teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele

vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja tegelikus kasutuses oleva ehitise

tarbeks, välistades maa ostueesõiguse kasutamine seaduses sätestatud kriteeriumidele

mittevastava või olematu ehitise tarbeks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

17. Ringkonnakohus leiab, et puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks.

18. Ringkonnakohus lahendab esmalt Ida-Viru maavanema 13.04.2006. a kirja nr.

1.2/25/1299 peale esitatud kaebuse (I); võtab seejärel seisukoha Jõhvi Vallavalitsuse

tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamise nõudes (II); Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a

korralduse nr. 803 tühistamise nõudes (III) ning lahendab viimaks apellatsioonkaebuse

taotlused (IV).

I

19. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996. a määrusega nr. 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega

erastamise korra“ (edaspidi Kord) kohaselt korraldab maa ostueesõigusega erastamist

maavanem. Kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamise seaduses ja korras

sätestatud eeltoiminguid (p-d 3,4). Eeltoiminguid lõpetavaks haldusaktiks on kohaliku

omavalitsuse otsus maa ostueesõigusega erastamise kohta, milles tuleb märkida erastamise

õiguslik alus, andmed erastamist taotleva isiku kohta, maa asukoht, pindala, sihtotstarve,

maksustamishind ja vajadusel muud maa erastamise tingimused (p 15). Korra p 19 kohaselt

lõpevad kohaliku omavalitsuse ettevalmistavad toimingud katastriüksuse moodustamise

toimiku esitamisega riigi maakatastri pidajale katastriüksuse registreerimiseks ja

ostueesõigusega erastamise toimiku esitamisega erastamise korraldajale. Maa ostueesõigusega

erastamise lõplikud tingimused määrab kindlaks ning lõpliku maa ostueesõigusega erastamise

otsuse teeb erastamise korraldaja. Enne otsuse tegemist on tal aga Korra p 23 alusel kohustus

kontrollida kohaliku omavalitsuse poolt talle maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud

dokumentide ja andmete õigsust. Korra p 23 mõttest tuleneb ka see, et puudulike

eeltoimingute avastamisel tagastab erastamise korraldaja maa ostueesõigusega erastamise

toimiku kohalikule omavalitsusele viimase pädevusse kuuluvate erastamise eeltoimingute

jätkamiseks. Vaidlustatud kirjaga ongi Ida-Viru maavanem seda teinud, millest tulenevalt

saab kirja pidada menetlustoiminguks, millega ostueesõigusega erastamise menetlust ei

lõpetatud.

Seega leidis halduskohus Riigikohtu lahendile (RKHK 29.03.2006. a otsus asjas nr.

3-3-1-81-05) tuginedes õigesti, et Ida-Viru maavanema 13.04.2006. a kiri, millega A. H.

Tammsaare tn 57 erastamistoimik puuduste ja ebatäpsuste kõrvaldamiseks Jõhvi

Vallavalitsusele saadeti, on menetlustoiming, mitte haldusakt ning kaebajal oli võimalik

taotleda vaid kirja tema õigusi rikkuvas osas õigusvastasuse tuvastamist, mitte tühistamist.

20. HKMS § 283 lg 1 kohaselt tehakse kaebuse lubatavus, sealhulgas kaebeõigus kindlaks

kaebuse esitamise ajal kehtinud seadusest lähtudes. Kuni 01.01.2012 kehtinud HKMS § 7 lg 1

kohaselt võis kaebusega halduskohtusse pöörduda isik, kes leidis, et haldusakti või

toiminguga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kaebuse haldusakti või

toimingu õigusvastasuse kindlakstegemiseks võis esitada isik, kellel oli selleks põhjendatud

huvi.

Halduskohus on otsuses märkinud, et vaidlustatud menetlustoiming kaebaja subjektiivseid

õigusi ei riiva. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu eeltoodud seisukohaga. Ida-Viru

maavanema kirjaga ei otsustatud ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamist ning

kaebaja õigusi ei saanud riivata ka erastamismenetluse pikkus, sest kaebus halduskohtusse

esitati ajal, mil erastamismenetlus oli ammu lõppenud (vt ka RKHK 29.03.2006. a otsust asjas

nr. 3-3-1-81-05, p 8 isiku õiguste võimaliku riive kohta seoses toimiku tagastamisega).

Käesoleval juhul on halduskohus jätnud otsuses aga tähelepanuta, et menetlustoimingu puhul

pidi kohus eelkõige analüüsima kaebaja põhjendatud huvi, mitte subjektiivsete õiguste riive

esinemist. Ringkonnakohus märgib, et vaidlusalust nõuet halduskohtule esitades kaebaja enda

põhjendatud huvi menetlustoimingu õigusvastasuse tuvastamiseks ei selgitanud (vt kaebaja

28.08.2012. a menetlusdokument, II kd, tl 79-84). Riigikohus on leidnud, et asja kohtuliku

arutamise ettevalmistamisel peab kohus kontrollima, kas kaebaja on põhjendatud huvi ära

näidanud (06.05.2009. a määrus asjas nr. 3-3-1-21-09, p 23).

Siiski ei too see käesolevas vaidluses kaasa halduskohtu otsuse vastavas osas tühistamist ning

asja halduskohtule lahendamiseks tagasisaatmist, kuna kaebeõiguse puudumine on käesoleva

haldusasja asjaoludest tulenevalt ilmne. Nimelt on Riigikohus leidnud, et menetlustoiminguid

saab iseseisvalt vaidlustada, kui menetlusnõude rikkumine toob kaasa menetlusosalise

subjektiivse õiguse rikkumise sõltumata menetluse lõpptulemusest (nt saab viivituse korral

esitada kohustamiskaebuse). Samuti saab menetlustoiminguid vaidlustada, kui menetlusnõude

rikkumisel on nii oluline tähendus, et rikkumine mõjutab igal juhul hilisema haldusakti sisu

(RKHK 18.06.2003. a otsus asjas nr. 3-3-1-53-03, p 18). Erandlikult on menetlustoimingu

vaidlustamine õigustatud, kui tegemist on sedavõrd olulise menetlusveaga, mis juba

menetluse käigus võimaldab jõuda järeldusele, et sellise menetluse tulemusena antav lõplik

haldusakt ei saagi olla sisuliselt õiguspärane (RKHK 18.02.2002. a otsus asjas nr. 3-3-1-8-02).

Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleval juhul eelviidatud erandlikke asjaolusid

maavanema menetlustoimingu vaidlustamiseks ei esine.

MaaRS § 22 lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada ehitise omanikud.

Vaidlustatud kirjast nähtuvalt tuvastas maavanem ehitisregistri veebiversiooni järgi, et A. H.

Tammsaare tn. 57 aadressil puuduvad hooned; Jõhvi Linnavalitsuse 11.12.2001. a

korraldusega nr. 559 võimaldati aga kaebajale A. H. Tammsaare tn. 57 asuva maa

ostueesõigusega erastamist seoses maatükil asuvate, kaebajale kuuluvate ehitistega (vt

korralduse p 4). Vaidlust ei ole selle üle, et 25.04.2003 tegi Jõhvi Linnavalitsus hoone

valdajale, OÜ-le Agrares Trade ettekirjutuse kohustusega hoone lammutada ja krunt hiljemalt

01.06.2003 heakorrastada. Kaebaja on kohtumenetluse käigus selgitanud, et hoone

lammutatigi kuni vundamendini. Kaebaja väiteid kinnitavad 31.07.2003 ja 29.08.2003

dateeritud arve-saatelehed, mille alusel kaebaja tasus Floccosa OÜ-le. Arvetel on selgituseks

märgitud „Tammsaare 57 puitkonstruktsioonide lammutamine ja vedu“ (II kd, tl 87p).

MaaRS § 6 lg 3 kohaselt on hoone või rajatis maareformi seaduse tähenduses maapinnaga

püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise

püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 1 kohaselt

on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik

asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Rajatis on EhS § 2 lg 3 mõistes mis tahes

ehitis, mis ei ole hoone. Maavanema vaidlustatud kirjast ilmneb, et vastustaja on kirja

koostades arvestanud võimalusega, et maatükil võivad asuda lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ehitised (vt kirja lk 3 kolmas lõik). Ringkonnakohus leiab, et maavanema

kahtlust sellise ehitise olemasolus, mis annaksid ehitise omanikule õiguse ehitiste juurde

ostueesõigusega maad erastada ei saa A. H. Tammsaare tn. 57 asunud ehitise vundamendini

lammutamist arvesse võttes ebamõistlikuks pidada. Kohtupraktikas on vundamente käsitatud

kasutusest väljalangenud ehitistena MaaRS § 6 lg 31 mõttes (vt TlnRK 25.05.2009. a otsus

asjas nr. 3-08-1934, p 33). Ka käesoleval juhul tuleb asuda seisukohale, et kaebajal ei olnud

võimalik ehitist pärast selle vundamendini lammutamist enam algsel eesmärgil kasutada.

Seega tuleb A. H. Tammsaare tn. 57 maatükil asunud ehitise vundamenti käsitada kasutusest

väljalangenud ehitisena.

MaaRS järgi ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud

ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Kui

kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse

ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise

korrastamist (MaaRS § 6 lg 31). Riigikohus on leidnud, et otsus selliste ehitiste

kordategemiseks tähtaja andmise või kõrvaldamise osas tuleb langetada kohalikul

omavalitsusel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii ehitiste seisundit kui ka nende lagunemise ja

kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid (RKHK 28.01.2008. a otsus asjas nr.

3-3-1-82-07, p 18). Seejuures ei ole MaaRS § 6 lg 31 kohaldamisel (st hoone või rajatise

ehitiseks lugemisel) kõigi sättes kolme väljatoodud tingimuse – ehitis on lagunenud, ehitis on

kasutusest väljalangenud, ehitis kahjustab tunduvalt ümbrust või maastikupilti – üheaegne

esinemine nõutav (vt RKHK 15.12.2004. a otsus asjas nr. 3-3-1-57-04). Seega ei ole

lagunenud, kasutusest väljalangenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate

ehitiste puhul maa ostueesõigusega erastamine pärast ehitiste korrastamist välistatud. Samas

on välistatud selliste ehitiste juurde maa erastamine olukorras, kus kohalik omavalitsus ei ole

määranud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva. Eeltoodust tulenevalt ei

mõjutanud maavanema poolt toimiku saatmine eeltoimingute jätkamiseks kohalikule

omavalitsusele lõpliku haldusakti sisu ega ka kaebaja õigusi sõltumata menetluse

lõpptulemusest, mistõttu puudus kaebajal põhjendatud huvi maavanema toimingu

vaidlustamiseks. Samas ei saa ka menetlustoimingut ennast pidada õigusvastaseks, kuna

maavanemal puudus võimalus erastada ostueesõigusega maad kasutusest väljalangenud

ehitise juurde.

Eeltoodust tulenevalt on halduskohus õigesti jätnud maavanema menetlustoimingu peale

esitatud kaebuse rahuldamata.

II

22. Halduskohtule esitatud kaebuses Jõhvi Vallavalitsuse tegevusetuse peale tugineb kaebaja

väitele, et vallavalitsus ei määranud kaebajale kuuluva ehitise kordategemiseks tähtaega

vastavalt MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatule. Kaebaja leiab, et Jõhvi Vallavalitsus on oma

tegevusetusega, mis seisnes MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatud kohustuse täitmata jätmises ning

oma 31.10.2006. a korraldusega nr. 803 võtnud kaebajalt õiguse maad ostueesõigusega

erastada ning jätnud kaebaja ilma õigusest saada talle kuulunud ehitise aluse maa omanikuks

(kd I, tl 2-4). Kaebusest nähtuvalt soovib kaebaja seoses omandist ilmajäämisega esitada

tulevikus kahju hüvitamise nõude Jõhvi valla vastu.

Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajal puudub ka põhjendatud huvi Jõhvi Vallavalitsuse

tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamiseks, mistõttu on halduskohus jätnud õigesti kaebuse

vastavas osas rahuldamata. Riigikohus on leidnud, et hilisema hüvitamiskaebuse esitamise

kavatsuse võib kohus põhjendatud huvina kõrvale jätta üksnes juhul, kui hüvitamiskaebus

oleks ilmselgelt perspektiivitu (RKHK 09.06.2010. a otsus asjas nr. 3-3-1-32-10, p 11).

Käesoleval juhul on kaebaja hüvitamiskaebus seoses Jõhvi Vallavalitsuse tegevusetusega

ilmselgelt perspektiivitu, kuna puudub otsene seos vallavalitsuse tegevusetuse ning kaebajale

kahju tekkimise vahel. Ringkonnakohus märgib, et kohalikul omavalitsusel on MaaRS § 6 lg

31 rakendamisel kaalutlusõigus. Haldusasja materjalide põhjal puudub alus eeldada seda, et

kaalutlusõiguse rakendamine oleks ilmtingimata kaasa toonud kaebajale maa ostueesõigusega

erastamise. Kaebaja väidetav kahju sai siiski tekkida eelkõige maa ostueesõigusega erastamise

menetluse lõpetamise tagajärjel. Seetõttu saab kaebaja võimaliku tulevase kahjuhüvitise

nõude esitamise seisukohast pidada asjakohaseks vaidlusküsimuseks eelkõige seda, kas Jõhvi

Vallavalitsuse 31.10.2006. a korraldus nr. 803, millega maa ostueesõigusega erastamise

eeltoimingud lõpetati, oli seadustega kooskõlas antud haldusakt. Kaebaja väiteid seonduvalt

Jõhvi Vallavalitsuse tegevusetusega on võimalik hinnata eelviidatud haldusakti õiguspärasuse

kontrollimise käigus.

Eeltoodust tulenevalt on halduskohus jätnud õigesti kaebuse Jõhvi Vallavalitsuse tegevusetuse

peale rahuldamata.

III

23. Kaebuses halduskohtule taotles kaebaja Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a korralduse nr.

803 tühistamist ning sellise nõude on halduskohus ka lahendanud. Ringkonnakohus on

seisukohal, et tühistamisnõuet ei saa pidada käesolevas vaidluses kaebaja õigusi kõige

efektiivsemalt kaitsvaks nõudeks ning halduskohus oleks pidanud juhtima kaebaja tähelepanu

tuvastamisnõude esitamise vajadusele. Tühistamisnõude esitamine on põhjendatud olukorras,

kus haldusorganil on kohtus vaidlustatud haldusakti tühistamisel võimalik anda uus isiku

huvidele vastav haldusakt. Käesoleval juhul ei ole Jõhvi Vallavalitsusel sellise haldusakti

andmine võimalik, kuna Keskkonnaministeeriumi 10.06.2008. a käskkirjaga nr. 674 jäeti

vaidlusalune maaüksus Eesti Vabariigi omandisse ning maaüksus on müüdud uuele

heausksele omanikule. Seega ei ole korralduse tühistamise korral enam kaebajale maa

ostueesõigusega erastamine võimalik, küll aga tuleb sellisel juhul kohalikul omavalitsusel

lähtuvalt muutunud asjaoludest anda uus haldusmenetlust lõpetav haldusakt. Seda on

kohtumenetluses mõistnud ka kaebaja ise, kes on selgitanud halduskohtule oma soovi esitada

tulevikus kahju hüvitamise nõue Jõhvi valla vastu. Ringkonnakohus märgib, et menetlust

lõpetava haldusakti tühistamine lükkab edasi ka kaebaja võimalust esitada kahju hüvitamise

nõue Jõhvi valla vastu, kuna formaalselt ei saa maa ostueesõigusega erastamise menetlust

kaebaja osas haldusakti tühistamise korral lõppenuks lugeda.

Tulenevalt

halduskohtumenetluses kehtivast uurimispõhimõttest on halduskohtul kohustus juhtida isiku

tähelepanu tema õiguste kaitseks tulemuslikuma taotluse esitamise võimalusele (vt nt

RKHKm 25.11.2011, nr 3-3-1-77-10, p 11: RKHKo 21.02.2011, nr 3-3-1-80-10, p 22).

Kaebaja tahtest lähtudes pidanuks halduskohus andma kaebajale võimaluse kaebuse

muutmiseks, mida kohus aga teinud ei ole.

See ei too aga siiski kaasa asja tagasisaatmist halduskohtule uueks arutamiseks. Riigikohus on

leidnud, et tühistamiskaebuse tuvastamiskaebuseks muutmine on võimalik ka

apellatsioonimenetluses (RKHK 05.12.2011. a otsus asjas nr. 3-3-1-41-11, p 13). Veelgi

hilisemas otsuses muutis Riigikohus oma varasemat seisukohta selles, et tühistamistaotluse

korral ei või kohus tuvastada kohtuotsuse resolutsioonis haldusakti õigusvastasust ning jätta

tühistamistaotlust rahuldamata. Riigikohus leidis, et tegemist ei ole kaebaja taotluse

muutmisega tema tahte vastaselt, vaid tühistamisnõude rahuldamise peamise eelduse

(haldusakti õigusvastasuse) tuvastamisega kohtuotsuse resolutsioonis – seega ei välju kohus

kaebuse piiridest. Kui kaebajal on põhjendatud huvi toimingu või haldusakti õigusvastasuse

tuvastamiseks, siis olukorras, kus kohus tuvastab toimingu või haldusakti õigusvastasuse, ei

ole võimalik jätta kaebust rahuldamata ja toimingut või haldusakti kohtuotsuse resolutsioonis

õigusvastaseks tunnistamata (RKHK 29.11.2012. a otsus asjas nr. 3-3-1-29-12, p-d 25-26).

Kaebaja tahe kohtusse pöördumisel on käesoleval juhul selge. Lähtudes kaebaja soovist,

pöörduda kahjuhüvitise nõudega Jõhvi valla vastu kohtusse, peab ringkonnakohus

põhjendatuks kontrollida vaidlustatud korralduse õigusvastasust. Sellega ei välju

ringkonnakohus kaebuse piiridest.

24. Halduskohus on otsuse tegemisel pidanud oluliseks seda, et Jõhvi Linnavalitsus tegi

hoone valdajale 25.04.2003 ettekirjutuse hoone lammutamiseks ja krundi heakorrastamiseks

ning sellega kaotas kaebaja õiguse hoone juurde maa ostueesõigusega erastamiseks.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga selles, et pärast Jõhvi Linnavalitsuse

25.04.2003. a ettekirjutuse alusel hoone lammutamist ei olnud kaebajal enam võimalik

erastada ostueesõigusega maad lammutatud hoone vundamendi juurde.

Kuigi MaaRS § 6 lg 31 alusel ei ole välistatud ehitise kordategemiseks tähtaja andmine, tuleb

arvesse võtta nii ehitise seisundit kui ka selle kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid

(RKHK 28.01.2008. a otsus asjas nr. 3-3-1-82-07, p 18). Käesoleval juhul tuleb arvesse võtta

seda, et kohaliku omavalitsuse kaalutlusõigus ehitise kordategemiseks tähtaja andmiseks oli

pärast lammutamisettekirjutuse tegemist redutseerunud nullini. Ettekirjutusest ei nähtu ehitise

lammutamise põhjused (vt II kd, tl 10). Küll aga tuleb eeldada, et lammutamisettekirjutus

kuulus täitmisele ehitise kui terviku, sh ehitise vundamendi osas. Asjaolust, et ettekirjutus

täideti vaid osaliselt, ei tulenenud kohalikule omavalitsusele kohustust kaaluda ettekirjutuse

täitmata osas ehitise kordategemiseks tähtpäeva andmist. Ringkonnakohus märgib, et

ettekirjutusega kohustati OÜ-d Agrares Trade A. H. Tammsaare tn 57 asuvat hoonet

lammutama ja krunti heakorrastama hiljemalt 01.06.2003, hoiatusega, rakendada vastasel

juhul sunnivahendit. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 järgi kehtib haldusakt kuni

kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku

realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Vaidlust ei ole selle üle,

et kaebaja lammutamisettekirjutust ei vaidlustanud. Lammutamisettekirjutuse osalise täitmise

korral oli ka Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006. a korralduse andmise ajal tegemist osaliselt

kehtiva haldusaktiga, mis välistas kohaliku omavalitsuse kaalutlusõiguse ehitise

kordategemise otsustamiseks, mistõttu puudus ka vajadus ehitise seisukorra täiendavaks

tuvastamiseks.

Kuna pooled ei vaidle lammutamisettekirjutuse seaduslikkuse üle, ei oma käesolevas

vaidluses tähtsust kaebaja väide, et kohalik omavalitsus ei tuvastanud ehitise seisukorda 2003.

aastal. Samuti ei oma tähtsust see, kellele oli adresseeritud lammutamisettekirjutus ning

millised olid OÜ Agarte ja OÜ Agrares Trade omavahelised suhted seoses ehitiste

kasutamisega. Ringkonnakohus tegi eelnevalt kindlaks, et kaebaja tasus 31.07.2003 ja

29.08.2003 dateeritud arve-saatelehtede alusel Floccosa OÜ-le. Arvetel on selgituseks

märgitud „Tammsaare 57 puitkonstruktsioonide lammutamine ja vedu“ (II kd, tl 87p). Seega

pidi kaebaja olema lammutamisettekirjutusest teadlik.

Kaebaja on selgitanud, et ehitise lammutamine oli tingitud detailplaneeringu kehtestamisest,

kuna vaidlusaluse maa sihtotstarbeks sai ärimaa. Ringkonnakohus nendib, et isegi kui kaebaja

eesmärgiks oli ostetud ehitise lammutamine ärihoone rajamisega vaidlusalusele maatükile, ei

saanud tal seoses hoone lammutamisega tekkida õiguspärast ootust selles, et erastamise

korraldaja ei arvesta erastamismenetluse läbiviimisel faktilise olukorra muutumist. Seega

ehitise lammutamisega võttis kaebaja endale riski, et seoses muutunud asjaoludega ei ole

enam maa ostueesõigusega erastamine võimalik.

25. Kaebaja leiab, et Jõhvi Vallavalitsusel puudus pädevus erastamise toimingute üle

otsustamiseks. Peale Jõhvi linna ja valla ühinemist ei antud Jõhvi Vallavalitsusele maa

erastamise korraldamise õigust ja Jõhvi linna maa erastamise eeltoimingute dokumendid

edastati Ida-Viru Maavalitsusele.

Ringkonnakohus kaebajaga ei nõustu. Jõhvi Linnavalitsuse 11.12.2001. a korraldusest ning

Jõhvi Linnavalitsuse 20.12.2001. a kirjast kaebajale (II kd, tl 9, 9p) ilmneb, et Jõhvi

Linnavalitsusel oli riigi nimel maa ostueesõigusega erastamise pädevus. Nimelt kuuluvad

erastatava maa müügihinna, selle tasumise korra ja tähtaegade määramine Korra p 23 kohaselt

erastamise korraldaja pädevusse ning korraldusega määras Jõhvi Linnavalitsus maa

maksustamishinna, ostumüügihinna ning selle tasumise korra ja tähtajad.

Vabariigi Valitsuse 16.06.2005. a määrusega nr. 140 „Jõhvi linna ja Jõhvi valla

haldusterritoriaalse korralduse ja sellega seonduvalt Vabariigi Valitsuse määruste muutmine“

moodustati Jõhvi linna ja Jõhvi valla ühinemisel uus kohaliku omavalitsuse üksus Jõhvi vald.

Jõhvi Vallavalitsuse 06.12.2010. a kirjast nr. 7-2.4/7791 kaebajale (II kd, tl 11) nähtub, et

pärast Jõhvi linna ja Jõhvi valla ühinemist Jõhvi Vallavalitsusele maa erastamise korraldamise

õigust ei antud.

Vaidlustatud korralduse p-ga 1 lõpetas Jõhvi Vallavalitsus A. H. Tammsaare tn 57 maa

ostueesõigusega erastamise menetluse eeltoimingud ning tühistas 24.03.1998. a korralduse ja

11.12.2001. a korralduse nr. 559. Korralduse p-ga 2 edastas Jõhvi Vallavalitsus maa

erastamise materjalid Ida-Viru maavanemale ja Ida-Viru katastribüroole (II kd, tl 15).

Nagu ringkonnakohus juba eelnevalt märkis, teeb kohalik omavalitsus Korras märgitud maa

ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid. Eeltoodust tulenevalt on kohalikul omavalitsusel

ka maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute lõpetamise pädevus, kui selgub, et maa

ostueesõigusega erastamise aluseks olev asjaolu (ehitiste olemasolu) on ära langenud, mistõttu

ei ole eeltoimingute läbiviimine võimalik. Jõhvi Vallavalitsust saab maa ostueesõigusega

erastamise eeltoimingute osas pidada Jõhvi Linnavalitsuse õigusjärglaseks. Eeltoodust

tuleneb, et Jõhvi Vallavalitsus oli pädev otsustama ka Jõhvi Linnavalitsuse poolt seni läbi

viidud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute lõpetamise.

Ida-Viru maavanema 13.04.2006. a kirjast tulenevalt pidi Jõhvi Vallavalitsus A. H.

Tammsaare tn. 57 maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud üle vaatama ning otsustama,

kas maa ostueesõigusega erastamise eeldused on täidetud. Eeltoodust tulenevalt oli Jõhvi

Vallavalitsusel õigus jätta varasem haldusakt muutmata, anda uus haldusakt maa

ostueesõigusega erastamise kohta või otsustada erastamise eeltoimingute lõpetamine maa

ostueesõigusega erastamise eelduste äralangemise tõttu. Kuna erastamise menetluse

eeltoiminguid ei ole võimalik lõpetada maa ostuhinna tasumiseks kaebajale pandud kohustusi

kehtetuks tunnistamata, oli Jõhvi Vallavalitsusel õigus otsustada oma õiguseellase

11.12.2001. a korralduse nr. 559 tervikuna kehtetuks tunnistamine. Haldusmenetlus seaduse

(HMS) § 9 lg-st 3 tuleneb, et haldusorgani pädevuse muutumisel peab asja menetlusse võtnud

haldusorgan viima menetluse lõpule. Kui haldusorgani tegevus lõpetatakse, läheb asja

lahendamine üle pädevale haldusorganile. Ringkonnakohus on seisukohal, et Jõhvi

Linnavalitsuse 11.12.2001. a korralduse nr. 559 tervikuna kehtetuks tunnistamine ei ole

eelviidatud HMS sättega vastuolus. HMS § 9 lg 3 ei välista haldusorgani õigusjärglase poolt

haldusorgani varem antud haldusakti kehtetuks tunnistamist, kui see on haldusorgani

pädevuses oleva küsimuse lahendamiseks (menetluse lõpuleviimiseks) vajalik. Sellega ei

otsustanud Jõhvi Vallavalitsus Ida-Viru maavanema pädevusse kuuluvat küsimust. Haldusasja

materjalidest ei nähtu, et maa ostuhind olnuks kaebaja poolt tasutud.

26. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et käesolevas haldusasjas ei oma tähtsust

asjaolu, kas OÜ Agarte tegi 2006. aastal ettevalmistusi projekteerimiseks ja ehitustööde

teostamiseks A. H. Tammsaare tn. 57 asuval maaüksusel või mitte. Vaidlust ei ole selle üle, et

Jõhvi Vallavalitsuse 13.06.2006. a korraldusega nr. 429 määrati OÜ-le Agrares Trade viimase

taotlusel ärihoone (kauplus-ladu) ehitusprojekti koostamiseks A. H. Tammsaare 57 (ärimaa)

projekteerimistingimused (II kd, tl 11, 12). Seega ei olnud projekteerimistingimuste

adressaadiks kaebaja. Kaebaja väide ettevalmistuste tegemise kohta projekteerimiseks ja

ehitustööde teostamiseks on paljasõnaline. Ringkonnakohus möönab, et MaaRS ei käsita

ehitisena ainult maapinnaga püsivalt ühendatud ehitist, vaid ka lõpetamata ehitist ja ehitise

püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba (MaaRS § 6 lg 3). Seega on maa

ostueesõigusega erastamine võimalik ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud

ehitusloa puhul. Samas ei ilmne haldusasja materjalidest, et OÜ-le Agrares Trade väljastatud

projekteerimistingimuste alusel oleks projekteerimise tulemusena koostatud ehitusprojekt,

ehitusprojektile oleks väljastatud ehitusluba ning kaebaja või OÜ Agrares Trade oleks

taotlenud maa ostueesõigusega erastamist ehitusloa alusel ehitise püstitamiseks. Seega ei

saanud projekteerimistingimuste väljastamine OÜ-le Agrares Trade tekitada kaebajas

õiguspärast ootust maa ostueesõigusega erastamiseks ehitusloa alusel ehitise püstitamiseks.

27. Riigikohus on leidnud: „Ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei

anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse

maa ostu-müügi lepingud. Õiguspärane ootus võib tekkida aga sellest, kui erastamise

õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist“ (RKHK 29.03.2006. a otsus asjas nr.

3-3-1-81-05, p 14). Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et tal võis Jõhvi Linnavalitsuse

11.12.2001. a korralduse nr. 559 (I kd, tl 9) ning Jõhvi Linnavalitsuse 20.12.2001. a kirjaga

tehtud ettepaneku alusel, tasuda maa ostuhind ja erastamise kulud (I kd, tl 8 p), tekkida

õiguspärane ootus, et temaga sõlmitakse ka vaidlusaluse maa erastamise ostu-müügileping.

Siiski ei saa kaebaja usalduse kaitsele tugineda faktilise olukorra olulise muutumise korral.

Ehitise, mille juurde taotletakse ostueesõigusega maa erastamist, lammutamine kujutab endast

faktilise olukorra sedavõrd olulist muutust, et sellega langes ära kaebaja võimalus tugineda

õiguspärasele ootusele maa erastamise ostu-müügilepingu sõlmimiseks. Seega nõustub

ringkonnakohus vastustajate seisukohaga selles, et ehitis, mille juurde ostueesõigusega

erastamiseks maad taotletakse, peab eksisteerima samasuguses seisundis kuni

erastamismenetluse lõpuni. Kui nimetatud asjaolu muutub, on kohalik omavalitsus erastamise

eeltoimingute läbiviijana õigustatud oma varasemat haldusakti kehtetuks tunnistama või

muutma. Ringkonnakohus märgib, et nii kohalikul omavalitsusel kui ka maavanemal on õigus

kontrollida ostueesõigusega erastamise eelduste esinemist terve erastamismenetluse vältel,

k.a. erastamislepingu sõlmimisel.

IV

28. Eeltoodud põhjendustel jääb apellatsioonkaebus tervikuna rahuldamata. HKMS § 108 lg 1

järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad kaebaja

apellatsiooniastmes kantud menetluskulud tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Madis Ernits

/allkirjastatud digitaalselt/

Agu Timmi

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiina Pappel