2-12-37736/39 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-12-37736

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Donald Kiidjärv

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

31. oktoober 2013, Tartu kohtumaja kantselei

Hagi ese

Mare Lauri hagi Tõnis Benga vastu üüri 2025

eurot ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

3833,78 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: Mare Laur (ik 45601262716; elukoht

XXXXXX)

hageja lepinguline esindaja: Harri Paabo (e-post

XXXXXX)

kostja: Tõnis Benga (ik 36408020222; elukoht

XXXXXX)

kostja lepinguline esindaja: advokaat Tõnu Mets

(e-post tonis@sirjemust.ee)

Menetlus

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Mare Lauri hagi Tõnis Benga vastu üüri 2025 eurot, viivise 700,09

eurot ja lisanduva viivise väljamõistmiseks.

2. Jätta menetluskulud Mare Lauri kanda.

Menetlusosaline

võib

nõuda

Tartu

Maakohtult

menetluskulude

rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates

lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt

näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega.

3. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

4. Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil,

peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

5. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

2/7

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

1. 16.05.2011 sõlmisid pooled kirjaliku üürilepingu, millega hageja andis üheks aastaks,

kuni 15.05.2012, kostjale tasu eest kasutamiseks XXXXXX asuva kinnistu ja selle

oluliseks osaks oleva elamu.

2. 09.08.2011 kella 19 paiku näitas hageja elamut uutele potentsiaalsetele üürnikele.

12.08.2011 e-kirjas teatas kostja hagejale, et ei sõlmi hagejaga uut rendilepingut ja

soovib lõpetada olemasoleva. 12.08.2011 vastuses selgitas hageja majja sisenemise

põhjusi ja teatas, et ei ole nõus üürilepingut ennetähtaegselt lõpetama. 16.08.2011

e-kirjas teatas kostja hagejale, et lõpetab seoses hageja poolt kostja territooriumile

omavolilise tungimisega üürilepingu alates 28.08.2011. 27.08.2011 e-kirjas kinnitas

hageja, et on nõus üürilepingu ennetähtaegse lõppemisega juhul, kui kostja on leidnud

uue üürniku, kes maja tasu eest kasutamist tema asemel jätkaks.

3. Kostja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole formaalselt ega materiaalselt

õiguspärane.

4. Kostja 12.08.2011 ega 16.08.2011 e-kirju ei ole võimalik tõlgendada üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avaldusena, sest tahteavaldus ei ole väljendatud piisava

selgusega. Kostja selgitused lepingu ülesütlemise aluse kohta on ebakonkreetsed,

vastuolulised ja ebamõistlikult rikkalikud. Kostja ei ole kinni pidanud ülesütlemisest

etteteatamise 2-nädalasest tähtajast lepingu p-i 7.3 järgi. Kostja käitumine on olnud

vastuoluline. Öeldes 16.08.2011 lepingu üles, kirjutas ta 17.08.2011 politseile saadetud

avalduses, et leping kehtib kuni 15.05.2012.

5. Ükski kostja 16.08.2011 e-kirjas märgitud põhjustest ei saa olla üürilepingu erakorralise

ülesütlemise põhjuseks VÕS § 313 lg 1 ega muul alusel.

Hageja sisenes 09.08.2011 elamusse kostja teadmisel ja nõusolekul, sisenemise ajal

elamus viibiva kostja elukaaslase tuttava S. B. teadmisel ning S. B., kinnisvaramaakleri ja

potentsiaalsete üürnike juuresolekul. Kostja soovis üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada

juba enne 09.08.2011. Seda kinnitavad poolte e-kirjad ja tunnistajate ütlused. Kostja

soovis asuda elama XXXXXX asuvasse korterisse ja palus, et hageja leiaks maamajja

uued üürnikud. Hageja sisenes elamusse kostja huvides, selleks, et näidata

potentsiaalsetele üürnikele elamut ja tulla vastu kostja soovile lõpetada leping enne

tähtaja saabumist. Hageja ei ole tuhninud kostja dokumentides, avanud kostja arvutit,

käinud kostja eraldi lukustatavas elutoas, liigutanud printerit või võtnud kaasa

dokumente. Kostja väited on paljasõnalised, tunnistajad on välistanud kostja süüdistused.

Hageja ei ole rikkunud lepingu p-i 5.1.1, mille kohaselt on üürnik kohustatud lubama

üürileandja esindajaid tööpäevadel ja tööajal takistamatult üüritud ruumidesse üürilepingu

tingimuste täitmise kontrollimiseks, millisest vajadusest informeerib üürileandja üürnikku

eelnevalt mõistliku aja jooksul. Lepingu p 5.1.1 on vaidluse lahendamise seisukohalt

asjakohatu. Punkt 5.1.1 on üürniku kohustuse loetelus. Kostja eelneva informeerimise

nõue ei ole üürileandja kohustus, vaid faktiline eeldus, mille täitumisel tekib üürnikul

üürileandja esindajate üüritud elamusse sisenemise võimaldamise kohustus. Elamusse

sisenenud isikutest ei olnud ükski üürileandja esindajaks. Sisenemine toimus elamu

uutele üürnikele üürimise eesmärgil, mitte üürilepingu täitmise kontrollimiseks. Õiguse

elamusse sisenemiseks andis VÕS § 283 lg 2, mille kohaselt peab üürnik lubama

üürileandjal üüritud asja üle vaadata, kui see on vajalik asja üürimiseks teisele isikule.

Isegi kui majja sisenemine olnuks kostja tahte vastane, ei oleks see erakorralise

ülesütlemise aluseks, mis tuleneb ka Riigikohtu otsusest kohtuasjas nr 3-2-1-100-04.

Hagejal tekkis tähtajalise üürilepingu sõlmimise järel õigustatud ootus üüri saamiseks.

Isegi kui hageja oleks rikkunud kostja privaatsust, kodu puutumatust või kahjustanud

kostja vara, ei ole üürilepingu erakorraline ülesütlemine kohane ja proportsionaalne.

Hageja sisenemine elamusse ei rikkunud kostja õigust elamut elamiseks kasutada ega

takistanud seda objektiivses mõttes. Väidetavad subjektiivselt psühholoogilised mõjud ei

ole tegurid, mis välistaksid või takistaksid elamut elamiseks kasutamist. Kostjal oli enda

kaitsmiseks võimalik kasutada vähemkoormavaid vahendeid (nt lukkude vahetamine,

3/7

lisalukkude või riivide paigaldamine). Hageja on kostjale e-kirjades korduvalt selgitanud,

miks ja kellega ta elamusse sisenes, ning raske on mõista, miks on kostja eeldanud, et

hageja võib üüritud elamusse siseneda ka edaspidi.

6. 2011 oli hageja veendunud, et kostja poolt nn võtme tagastamine on järjekordne

provokatsioon. Seda kinnitab fakt, et kostja tagastas nelja võtme asemel ainult ühe.

Hageja avas kostja saadetud ümbriku tunnistajate juuresolekul ja võttis elamu otsese

valduse üle 20.05.2012.

7. Lepingu p-i 3.1 järgi oli üüri suurus 225 eurot kuus. Seega pidanuks kostja maksma

hagejale üüri lepingu kehtivuse ajal kokku 2700 eurot (12 x 225). Kostja on maksnud üüri

kokku 675 eurot (225 eurot 16.05.2011; 225 eurot 14.06.2011 (16.06.-15.07.2011 eest);

225 eurot 15.08.2011 (16.07.-15.08.2011 eest)), st kokkulepitust 2025 eurot vähem.

Hageja ei nõustu kostja paljasõnalise väitega, et kostja tasus üüri 2011. a juuli eest

paadisilla ehitamise kulude kandmise teel.

8. Lepingu p-i 3.5 järgi kohustus kostja tasuma üüri üks kord kuus saabuva kuu eest ette,

millest tulenevalt oli üüri tasumise tähtajaks eelneva kuu viimane päev. Kostja on tasunud

üüri kokkulepitust hiljem (31. mai asemel 14. juunil ja 30. juuni asemel 15. augustil) või

üldse mitte. Kuna kostja üüri maksmise tähtaegadest kinni ei pidanud, võlgneb ta

viivistena 700,09 eurot.

9. Üürilepingust ei tulene, et kostja vabaneks üüri maksmise kohustusest seni, kuni hageja

ei esita üüri maksmise nõudeid või arveid. Arvete esitamise mittevajalikkust kinnitab

poolte käitumine lepingu täitmise perioodil, kostja on tasunud kolmel korral üüri ilma

hageja poolt nõude või arve esitamiseta. Lepingu p 5.4 (hageja on ilmselt pidanud silmas

p-i 3.4, p-i 5.4 lepingus ei ole) ei puutu asjasse, see käib vaid kõrvalkulude, mitte üüri

kohta. Praktikas ei esita käibemaksu kohustust mitteomavast füüsilisest isikust

rendileandjad füüsilisest isikust rentnikule nõudeid ega arveid kindlas suuruses igakuise

üüri saamiseks. Kostja jättis üüri maksmata, sest pidas üürilepingut ekslikult lõppenuks.

10. Hageja palub mõista kostjalt enda kasuks välja üüri 2025 eurot, hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise 700,09 eurot ja lisanduva viivise üürilt 0,15% päevas.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda (tlk 2-4, 50-56, 78-80, 100-103, 160-172).

KOSTJA SEISUKOHT JA VASTUVÄITED

11. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Kostja on

üürilepingu erakorraliselt üles öelnud ja kõik kohustused hageja ees nõuetekohaselt

täitnud.

12. Kuna kostja elukaaslane I.-Õ. N. ja hageja olid lähedased tuttavad, teadis hageja, et

kostja viibib 09.-11.08.2011 Soomes. 09.08.2011 kell 19.00 saatis kostja tuttav S. B. I.-Õ.

N. SMS-i, milles teatas, et hageja koos mitme inimesega on omavoliliselt sisenenud oma

võtmega XXXXXX elamusse. 12.08.2011, s.o Soomest naastes, nõudis kostja e-kirjas

hagejalt vahejuhtumi kohta selgitust ning teavitas soovist üürileping erakorraliselt üles

öelda. 12.08.2011 vastuses kinnitas hageja elamus viibimist. Hageja põhjendused (soov

elamut uutele üürnikele näidata) ei olnud kostjale sisenemise viisi arvestades

tõsiseltvõetavad. Ühtlasi ei selgita see, miks oli vaja tuhnida kostja dokumentides või

avada arvuti, kadunud olid ka mõned dokumendid. 16.08.2011 e-kirjas viitas kostja

üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele ja soovis elamu valduse üle anda 28.08.2011

kella 12.00-14.00 vahel. See vastas ka üürilepingu p-ist 7.3 tulenevale 2-nädalasele

etteteatamise tähtajale. 27.08.2011 e-kirjas teatas hageja, et kostja saab üürilepingu

erakorraliselt üles öelda vaid ruumi kasutuskõlbmatuse korral. 28.08.2011 hageja elamu

valdust vastu võtma ei tulnud. Kostja lahkus elamust pärast kella 14.00 ning sõitis Rootsi.

30.08.2011 naasis kostja Eestisse ja saatis elamu võtme hagejale 01.09.2011 postiga.

13. Hageja ei ole teatanud kostjale soovist üürilepingu objektil viibida, ta sisenes objektile

kostja loa või hilisema heakskiiduta, õhtusel ajal ning päeval, mil kostja oli teadaolevalt

välisriigis. Hageja ei ole kostja loale või soovile kordagi viidanud 09.08.2011 sündmustele

järgnenud kirjavahetuses. Tunnistajate ütlused on vastuolulised ja ebausaldusväärsed.

4/7

Ükski tunnistaja ei ole kostjalt elamu külastamiseks luba saanud ega kuulnud, et kostja

sellise loa annab. Tunnistaja Ü.U. on hagejaga ärilised suhted, tunnistaja T.A. U. on

hageja abikaasa. Elamus viibinud isik oli joobes ning hageja poolt seoses võlanõudega

surve all. Tunnistajate K. ja M. M. ütlused lähevad selles osas lahku, kas S.B. tutvustas

objekti või käis hagejal kaasas. Ühegi tunnistaja ütlused ei võimalda tuvastada VÕS §

283 lg 3 ning üürilepingu p-ide 5.1.1 ja 8.1 täitmist hageja poolt. Üürilepingu p-ist 5.1.1

ning VÕS § 283 lg 3-st järeldub, et hageja võib üürilepingu objekti külastada tingimustel,

et külastus toimub tööpäeval, tööajal, üürniku loal ja sellest on üürnikku eelnevalt

mõistiku aja jooksul informeeritud. Üürilepingu p 8.1 järgi pidi luba olema antud kirjalikus

vormis. Järelikult puudus hagejal igasugune õigus kostjale üüritud elamusse

sisenemiseks. Kostja kasutas üürilepingu objekti oma peamise elukohana. Hageja rikkus

oluliselt kostja ja tema elukaaslase privaatsust.

14. Eeltooduga välistas hageja igasuguse mõistliku võimaluse ja eelduse, et pooled

üürisuhet jätkavad. Kostja huvid privaatsuse kaitsele ning vara puutumatusele ületavad

ülekaalukalt hageja huvi lepingu jätkumisele. Kostjal ei olnud mingit garantiid, et hageja

ebaseaduslik tegevus ei jätku. Hageja osales kostja elukaaslase vastu suunatud

kohtuprotsessis. Hageja oli kostja jaoks äärmiselt ebausaldusväärne isik. Hageja

soovitatud abinõud (lukkude vahetamine või uute lukkude panemine) oleksid otseses

vastuolus üürilepinguga. Kostja ütles üürilepingu üles VÕS § 313 lg 1 alusel,

ülesütlemine oli poolte suhteid arvestades proportsionaalne ja õigustatud. Üürileping

lõppes poolte vahel 28.08.2011.

15. Üüri tuli tasuda vastavalt arvetele üks kord kuus saabuva kuu eest ette (üürilepingu p-id

3.4, 3.5). Kostja tasus üüri iga kuu 16. päevaks järgmise kuu eest ette. 2011. a juuli eest

kostja üüri ei tasunud, sest ehitas selle eest elamu krundile paadisilla. Kostja tasus üüri

kuni 15.09.2011, st ka aja eest, mil üürileping oli erakorraliselt üles öeldud; selles osas

(112,5 eurot) on kostjal hageja vastu alusetust rikastumisest tulenev nõue. 27.02.2013

istungil kinnitas kostja esindaja, et loobub vastuväidetest seoses paadisilla ehitusega (tlk

111).

16. Hageja tegevus pärast üürilepingu ülesütlemise teate ning võtmete saamist ei ole olnud

mõistuspärane. Hageja ei ole käitunud heas usus. Ta ei ole kostjaga pärast nimetatud

sündmusi ühendust võtnud ega mingeid pretensioone, nõudmisi, arveid seoses Järva 4

elamuga enne hagi esitamist esitanud. Kui kohus loeb, et üürilepingut ei ole erakorraliselt

üles öeldud, on viivise nõue alusetu, sest hageja ei ole kostjalt mingeid summasid

nõudnud ega arveid esitanud (tlk 26-30, 60-62, 120-122, 154-157).

KOHTU SEISUKOHT

17. Pooled ei vaidle selle üle ning seega loeb kohus faktiliselt tuvastatuks, et nad sõlmisid

16.05.2011 kirjaliku üürilepingu, millega hageja andis üheks aastaks, kuni 15.05.2012,

kostjale tasu eest kasutamiseks XXXXXX asuva kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva

elamu (tlk 8-11).

18. Kostja teatas oma 16.08.2011 e-kirjas hagejale, et soovib lõpetada pooltevahelise

üürilepingu erakorraliselt alates 28.08.2011, sest hageja tungis omavoliliselt kostja

territooriumile; kostja soovis valduse üle anda 28.08.2011 (tlk 36-37). Erinevalt hagejast

(tlk 165) leiab kohus, et kostja e-kirjas on selgelt väljendatud tahteavaldus lepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hageja 27.08.2011 e-kirjast saab järeldada, et lepingu

lõpetamise soovist sai aru ka hageja (tlk 43-46). Poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja on

16.08.2011 e-kirja kättesaanud, mistõttu ka selle asjaolu loeb kohus tuvastatuks. Seega

on hageja kätte saanud ka kostja tahteavalduse lepingu lõpetamiseks.

19. Poolte vahel on vaidlus eelkõige selle üle, kas kostjal oli alus üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks.

20. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu, kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa

ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid

5/7

huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea

üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

09.11.2010 otsuse kohtuasjas nr 3-2-1-84-10 p-is 10 märkis Riigikohus, et Riigikohtu

praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide

kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on

olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole

huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu 21.05.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04,

p 14). Kolleegium lisas, et viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise

võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus.

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle ja seega on faktiliselt tuvastatud, et hageja ja temaga

kaasas olnud isikud sisenesid 09.08.2011 kostjale üüritud majja ning kostjat ega tema

elukaaslast sel ajal kodus ei olnud.

Kohus ei nõustu hagejaga, et üürniku eelnev informeerimine elamusse sisenemisest ei

ole üürileandja kohustus. Selline kohustus tuleb hagejale nii üürilepingu p-ist 5.1.1 kui

VÕS §-st 283 lg-st 3.

Tõendatud ei ole kostja teavitamine elamusse sisenemise kavatsusest ega kostja kirjalik

või suuline nõusolek elamusse sisenemiseks. Pooled ei vaidle selle üle ning seega on

tuvastatud ka fakt, et kirjalikku nõusolekut hagejal ei olnud. Kohus nõustub kostjaga, et

tunnistajate Ü.U. ja T. A. U. 10.04.2013 ütlustest nähtuvalt ei ole nad kuulnud kostjat

hagejale luba andmas, vaid on teinud järeldusi hageja jutu põhjal (tlk 140-143). Ka poolte

e-kirja vahetus pärast 09.08.2011 ei anna alust arvata, et hageja oli teavitanud kostjat või

et tal oli kostja luba elamusse sisenemiseks (tlk 35-39, 43-46).

Samas ei pea kohus hageja poolt elamusse nõusolekuta ja eelnevalt teatamata

sisenemist antud juhul ja asjaoludel selliseks rikkumiseks, mis annaks alust üürileping

erakorraliselt üles öelda. Üürilepingu p-i 5.1.1 (tlk 9) ja VÕS § 283 lg 2 järgi peab üürnik

lubama üürileandjal vajadusel üüritud asi üle vaadata. Poolte e-kirjavahetusest nähtub, et

kostja soovis üürida hagejalt elamispinna Tartus. Kirjavahetus ega tunnistajate K. ja M.

M., Ü. U. ja T. A. U. 10.04.2013 ütlused ei kinnita ega lükka ümber seda, et kostja soovis

kehtiva üürilepingu lõpetada; tõenditest nähtub vaid see, et hageja väitel soovis kostja

lepingu lõpetada (tlk 35-39, 43-46, tlk 138-143). Tunnistajate ütluste järgi oli sisenemise

ainsaks põhjuseks siiski elamu tutvustamine potentsiaalsetele üürnikele ning tõendatud

ei ole, et hageja oleks läbi otsinud kostja ja tema elukaaslase asju ja dokumente või

midagi kaasa võtnud, samuti sisenemise seos asjaoluga, et hageja oli kostja elukaaslase

vastaspoole esindaja kohtumenetluses. Sisenemine toimus S. B. juuresolekul, kelle

kostja oli enda kinnitusel palunud oma äraolekul elamut valvama (tlk 37); S. B.

sisenemisel takistusi ei teinud. Hageja sisenemine elamusse ei muutnud üürlepingu

jätkamist võimatuks. Tegemist oli ühekordse juhtumiga ning puudus alus arvata, et see

võiks korduda.

Arvestades eeltoodut ning kaaludes üürileandja huvi üürilepingu jätkumise ja üüri

saamise vastu kuni lepingu lõpuni, peab kohus üürileandja huvisid antud juhul

kaalukamaks. Kohus on seisukohal, et ülesütlemine oli tühine ning pooltevaheline

üürileping ei lõppenud kostjapoolse ülesütlemisega, vaid kehtis kuni tähtaja lõpuni.

21. Üürilepingu p-ide 3.1 ja 3.5 järgi kohustus kostja tasuma hagejale üüri 225 eurot üks kord

kuus saabuva kuu eest ette (tlk 8). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on hagejale

maksnud üüri kokku 675 eurot – 225 eurot 16.05.2011, 225 eurot 14.06.2011 ja 225

eurot 15.08.2011 (tlk 32-34). Kostja on loobunud väitest, et paadisilla ehitamise tõttu

tuleb lugeda täiendavalt tasutuks üür 112,50 euro ulatuses (tlk 111). Kuna üürileping ei

lõppenud erakorralise ülesütlemisega, vaid tähtaja möödumise tõttu, on kostjal maksmata

hagejale üür 2025 eurot (12x225-675). Üürilepingu p-i 3.6 järgi on üürnik kohustatud

maksma viivist 0,15% üürileandjale tähtajaks laekumata maksetelt iga tasumisega

viivitatud päeva eest.

6/7

22. 30. aprilli 2013 otsused kohtuasjas nr 3-2-1-43-13 p-is 14 leidis Riigikohus, et hea usu

põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha

TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2 kohaselt sõltumata poolte õiguslikest väidetest.

TsÜS § 138 järgi tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus.

Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse

teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg-st 1 tulenevalt

peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt.

VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui

see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

17.06.2009 otsuse kohtuasjas nr 3-2-1-70-09 p-is 11 juhtis Riigikohus tähelepanu oma

praktikale, mille kohaselt aegumistähtaja kestel nõude maksmapanekut saab lugeda hea

usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks pikemaajalisele nõude

sissenõudmata jätmisele tuginedes vaid erandlikel asjaoludel (vt nt 29.01.2007 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 23; 02.06.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03, p 13).

Samuti osutas Riigikohus 10.10.2007 tsiviilasjas nr 3-2-1-41-07 tehtud otsuse p-s 27, et

ka viivisenõue (nii lepinguline kui ka seadusjärgne) võib olla hea usu põhimõttega

vastuolus. Kolleegium selgitas, et võlausaldaja kaotab seadusest, tavast või tehingust

tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine

lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduses ja

ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast. Hea usu põhimõttest

tulenevalt ei tohi lepingupooled oma õigusi kuritarvitada, käituda vastuoluliselt või

eesmärgiga tekitada teisele lepingupoolele kahju (vt nt 06.12.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-100-07, p 16; 07.11.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16; 09.03.2006 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06, p 17).

Kohus leiab, et nii hageja üüri-, kui ka viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, sest nende

maksmapanek on vastuolus hea usu põhimõttega ja need tuleb lugeda lõppenuks

pikemaajalise sissenõudmata jätmise tõttu.

Kostja pidas üürilepingut lõpetatuks alates 28.08.2011 ega kasutanud pärast seda

üürilepingu eset. Kohus tuvastas, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 15.05.2012

ning samal seisukohal oli ja on ka hageja (tlk 55). Üürilepingu p-i 3.1 järgi tuli üüri tasuda

225 eurot kuus, poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et üüri tuli tasuda igakuiste

maksetena. Kohus ei nõustu iseenesest kostjaga, et üüri tuli kostjal tasuda lepingu p-i 3.4

alusel vastavalt arvetele. Lepingu p 3.4 käib selle sõnastusest tulenevalt kõrvalkulude,

mitte üüri kohta. Kohus nõustub hagejaga, et arvete esitamise mittevajalikkust kinnitab ka

poolte käitumine lepingu täitmise perioodil, kostja on tasunud kolmel korral üüri ilma

hageja poolt üürinõuete või arvete esitamiseta. Pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse

tegemist 16.08.2011 ei ole kostja üüri tasunud ning kostja kinnitusel ei ole hageja temalt

pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse saamist üüri tasumist nõudnud (tlk 62, 157).

Hageja ei ole vastupidist väitnud ega tõendanud. Alles 18.09.2012 hagiavalduses (tlk 2),

s.o ca aasta pärast kostja üürimaksete lakkamist ning ca 4 kuud pärast üürilepingu

tähtaja lõppu, nõudis hageja kostjalt üüri ja viivist. Kuigi lepingu järgi ei olnud üüri

tasumise eelduseks arvete või nõuete esitamine, ei vastanud hageja käitumine

(tegevusetus) kujunenud situatsioonis lepingulise suhte olemusele ega lepingu

eesmärgile. Hageja leiab, et tal oli tähtaegse üürilepingu sõlmimise järel õigustatud ootus

üüri saamiseks (tlk 170). Hageja seisukohast nähtuvalt sai ta aru, et kostja jättis üüri

maksmata põhjusel, et pidas üürilepingut ekslikult lõppenuks (tlk 53). Eeltoodust

hoolimata ei teinud hageja midagi, et kostjale tema ekslikust arvamusest teada anda ning

realiseerida oma õigustatud ootust üüri saamiseks.

Kohus nõustub kostjaga, et hageja tegevus pärast üürilepingu ülesütlemise teate ning

võtme saamist ei olnud mõistuspärane ja heauskne (tlk 62, 157). Hageja on käitunud

pahatahtlikult ja vastuoluliselt, jättes oma käitumisega kostjale eksitava mulje, millest võis

järeldada nagu oleks ta üürilepingu lõpetamist siiski aktsepteerinud ega nõua üüri

tasumist. Õiguste kuritarvitamise ja vastuolulise käitumise keeld peaks olema eriti teada

hagejale kui vandeadvokaadile ja õigusteadmistega isikule. Kuigi kostja on sellele kogu

7/7

menetluse kestel viidanud (tlk 28, 86), ei ole hageja pidanud vajalikuks esitada

seisukohta või põhjendust, miks ta jättis nõude pikemaajaliselt sissenõudmata.

23. Arvestades hagi rahuldamata jätmist, TsMS § 162 lg-d 1-3, § 173 lg-id 1, 4, tuleb

menetluskulud jätta hageja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik