2-11-46910/53 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. oktoober 2013, Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-11-46910

Tsiviilasi

Tallinna linna hagi XXX ja XXX vastu üüritud eluruumi

tagastamise, kahjuhüvitise summas 351,81 eurot ja viivise

summas 328,50 eurot nõudes

Tsiviilasja hind

821,16 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Tallinna linn (asukoht Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn)

Hageja lepinguline esindaja Priit Pööbo (CKE Inkasso OÜ,

Tammaare tee 47, Tallinn, e-post priit@ckeinkasso.ee )

Kostja 1 XXX(isikukood XXX, elukoht XXX)

Kostja 1 lepinguline esindaja Andrei X (XXX, e-post XXX)

Kostja 2 XXX(isikukood XXX, elukoht XXX)

Asja läbivaatamine

05. septembril 2013 toimunud kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Lõpetada menetlus kahjuhüvitise summas 351,91 eurot ja viivise summas 328,50 eurot

nõudes.

2. Rahuldada hagi eluruumi tagastamise nõudes.

3. Kohustada XXXt ja XXX tagastama Tallinna linnale Tallinnas XXX asuv eluruum.

4. Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis: Eluruumi XXX tagastamisest keeldumise

korral tõsta XXX ja XXX ja teised eluruumi kasutavad isikud Tallinnas XXX asuvat

eluruumist välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud jätta XXX ja XXX kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul,

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult

teatavaks tegemisest.

Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib

apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.

Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud

tähtaegu.

Menetluse käik

Tallinna Üürikomisjoni menetluses oli Tallinna linna avaldus XXX vastu üüripinna vabastamiseks,

üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse saamiseks, kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks.

12.09.2011 otsusega üürivaidlusasjas nr XX Tallinna Üürikomisjon rahuldas Tallinna linna avalduse

ja kohustas XXXt tagastama Tallinna linnale üüritud asi, eluruum XXX Tallinnas, eluruumi

tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks XXX väljatõstmine nimetatud eluruumist

koos temaga eluruumi kasutavate isikutega, mõistis XXX välja kahjuhüvitisena võla 26.08.2011

seisuga 351,87 eurot ja viivise 26.08.2011 seisuga 328,50 eurot.

XXX ei nõustunud Tallinna Üürikomisjoni otsusega ja esitas 30.09.2011 taotluse Üürikomisjonile

esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse hagina. 16.11.2011 võttis Harju Maakohus

menetlusse Tallinna linna hagi XXX vastu üüritud eluruumi XXX tagastamise, kahjuhüvitise

summas 351,91 eurot ja viivise summas 328,50 euro nõudes.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

Üürikomisjonile esitatud avalduse kohaselt sõlmis Tallinna linn kostjaga Tallinna Linnavalitsuse

27.10.2004 korralduse nr XX alusel üürilepingu nr XX eluruumi XXX asuva eluruumi kasutamiseks

tähtajaga viis aastat üüri suurusega 612 krooni (39,11 €). Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr XX

alusel sõlmiti XXX uus üürileping sama korteri kasutamiseks tähtajaga viis aastata ja üüriks lepiti

kokku 734,40 krooni (46,94 €). Üürilepingute punktis 12 on üürnik kinnitanud, et on teadlik tema

üürilepingu suhtes kehtivatest «Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva

munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimustest" ning kohustusest tasuda lisaks üürile ka eluruumi

kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tallinna linn ja OÜ XXX sõlmisid 01.02.2008 hankelepingu nr

XX , mille kohaselt hooldab OÜ XXX XXX kinnistut ning hoonet, mistõttu tegutseb üürileandjana.

Nimetatud lepinguga andis Tallinna linn OÜ-le XXX volitused võlgnikega tegelemiseks ja

võlasummade, kättesaamiseks. Üürnik ei ole igakuiselt makseid tasunud. Tallinna linna esindaja

koostas 05.11.2010

kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille sai 16.11.2010 allkirja vastu

kätte kostjaga koos elav perekonnaliige XXX . Üürilepingu lõppemise päev oli ülesütlemisavalduse

kohaselt 06.12.2010. Kostja 1 ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud, oma võlga tasunud ega

eluruumi vabastanud. Seisuga 31.12.2010 oli kostja 1 võlg Tallinna linna ees 15825,40 krooni

(1011,43 €). Tallinna linn, tuginedes õigusliku alusena Võlaõigusseaduse (VÕS) §-des 76 lg 1 ja 3,

82 lg 7,101 lg 1, 271, 313 lg 1, 316 lg 1 - 3, 325, 334 ja 335 sätestatule palus välja mõista kostjalt 1

Tallinna linna kasuks võla 15 825,40 krooni (1011,42 eurot), kohustada kostjat 1 tagastama eluruum

ja sellest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta XXX koos temaga eluruumi kasutavate

isikutega eluruumist välja.

01.09.2011 Üürikomisjoni istungil Tallinna linn vähendas oma nõuet kuna võlg oli vahepeal

vähenenud, kokku oli võlg 26.08.2011 seisuga 680,37 eurot. Sellest oli põhivõlg 351,87 eurot ja

viivis 328,50 eurot ning Tallinna linn palus nimetatud võla välja mõista.

08.12.2011 menetluses Harju Maakohtus hageja täpsustas oma nõude aluseks olevaid asjaolusid ja

tõi välja, et üüri ja kõrvalkulude võlg oli vaid üheks põhjuseks, miks üürileping üles öeldi. Teine

põhjus üürilepingu ülesütlemiseks oli asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt või tahtlikult ei

arvestanud majaelanike või naabrite huvidega ning ei järginud elamu sisekorra eeskirju.

05.11.2012 toimunud kohtuistungil Harju Maakohtus hageja loobus üüri, kõrvalkulude ja kahju

hüvitise nõudest seoses kostja 1 poolse võlgnevuse tasumisega.

04.03.2013 määrusega kaasas kohus menetlusse kostjana XXX .

Hageja lõplikuks nõudeks on kohustada kostjat 1 tagastama hagejale üüritud asi XXX ja eluruumi

vabatahtlikult tagastamisest keeldumisel määrata otsuste täitmise viisiks kostja 1 ja kostja 2 välja

tõstmine eluruumist.

Kostja 1 vastuväited

Kostja 1 vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja 1 on seisukohal, et ta ei ole kätte

saanud üürilepingu ülesütlemisavaldust. Kuna kostja 1 ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust kätte

saanud, siis ei ole tema jaoks hakanud kulgema üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtaeg.

Üürilepingu ülesütlemisavalduse kohaselt on ülesütlemise põhjuseks on märgitud esiteks asjaolu, et

üürnik korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järgi

elamu sisekorraeeskirju. Teiseks on ülesütlemise põhjusena märgitud asjaolu, et seisuga

01.10.2010.a. üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg on 10939,99 kr, mis ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summa ning et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele

ei ole üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka suuliselt sõlmitud maksegraafikut.

Kostja vaidlustab ülesütlemisavalduse põhjused järgmiste alustel:

Hageja ei ole tõendanud, et nimelt kostja 1 või tema tütar XXX korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei

arvestanud majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järginud elamu sisekorraeeskirju. Kostja 1 ei

võinud üldse naabrite öörahu rikkuda, kuna elab ja töötab välismaal siiamaani, aga XXX ei ole

võinud ka naabrite öörahu rikkuda, kuna ta on sügava puudega inimene ja oma füüsilise seisundi

tõttu ei või lärmata, alkoholi juua ega risustada maja ümbrust.

Hageja ei ole hoiatanud kostjat 1 või XXX naabrite rahu rikkumise kohta. Hageja ei ole teavitanud

kostjat oma soovist taganeda või üürileping üles öelda , millega rikkus VÕS §116 lg 4 ja § 117.

Üürilepingu ülesütlemisel kostja kannaks ebamõistlikult suurt kahju, mis on seotud uue korteri

leidmise ja üürimisega. Hageja annab üürile korterit soodsama hinnaga (24 kr/m2) võrreldes

keskmise turuhinnaga (100 kr/m2). Kostja arvamusel arvesse tuleks ka võtta asjaolu, et hageja andis

eluruumi üürile hädasti vajavale isikule ning korteris elab sügava puudega isik, siis lepingu

ülesütlemisel ta kannaks ebamõistlikult suurt kahju.

Kostja leiab, et hagejal ei ole alust üles ütelda lepingut VÕS § 315 lg1 ja 2 ja § 276 lg 3 alusel.

Kostja 2 seisukoht

Kostja 2 hagiavaldusele kirjalikku vastust esitanud ei ole.

Kohtuotsuse põhjendus

Hageja on loobunud üüri, -kõrvalkulude ja kahju hüvitise väljamõistmise nõudest seoses kostja 1

poolse võlgnevuse tasumisega. Kohus lõpetab menetluse üüri, -kõrvalkulude ja kahju hüvitise

nõudes.

Kohus kuulanud ära poolte seisukohad, tunnistaja ning hinnanud kõiki kohtule esitatud tõendeid

kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes

nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS §

436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Puudub vaidlus, et Tallinna linn sõlmis kostjaga 1 Tallinna Linnavalitsuse 27.10.2004 korralduse nr

XX alusel üürilepingu nr XX eluruumi XXX asuva eluruumi kasutamiseks tähtajaga viis aastat üüri

suurusega 612 krooni (39,11 eurot). Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr XX alusel sõlmiti kostjaga

1 uus üürileping sama korteri kasutamiseks tähtajaga viis aastat ja üüriks lepiti kokku 734,40 krooni

(46,94 eurot). Mõlema eelnimetatud üürilepingu punkti 12.1 kohaselt on üürnik kinnitanud oma

teadmist sellest, et üürilepingu tingimustena kehtivad üürilepingule lisatud «Tervikuna Tallinna

linna omandis elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused (edaspidi tüüptingimused),

ta on märgitud tingimustega tutvunud, mõistnud nende sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega

eeltoodud tingimustel ning p 12.2 kohaselt on kinnitanud, et ta teab, et eluruum on antud talle üürile

kui eluruumi hädasti vajavale isikule ning lisaks üüri maksmisele tuleb tal tasuda ka eluruumiga

seotud kõrvalkulude ja maksude eest. Üürilepingu tingimuste p 7.1 kohaselt kohustus üürnik

maksma igas kalendrikuus üüri ja vastavalt p-le 7.2 oli kohustatud kandma igakuiselt kõik

eluruumiga seotud kõrvalkulud. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja, lähtudes mõõturite

näitudest, teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Vastavalt

tüüptingimuste p-dele 8.1 ja 8.2 esitab üürileandja üürnikule igakuiselt kuu 20. kuupäevaks üüriarve

ning üürnik on kohustatud maksed 10 päeva jooksul tasuma. Tallinna linn ja OÜ XXX sõlmisid

01.02.2008 hankelepingu nr XX , mille kohaselt hooldab OÜ XXX kinnistut ning hoonet, mistõttu

tegutseb üürileandjana. Nimetatud lepinguga andis Tallinna linn OÜ-le XXX volitused võlgnikega

tegelemiseks ja võlasummade, kättesaamiseks. Puudub vaidlus, et kostja on tasunud üüri- ja

kõrvalkulusid pikema aja vältel ebakorrapäraselt.

Hageja palub kohustada kostjaid tagastama eluruum XXX Tallinnas ning määrata otsuse täitmise

viisiks kostjate eluruumist välja tõstmine.

Vastavalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Seega on õigus nõuda üüritud asja

tagastamist, kui pooltevaheline üürileping on lõppenud. Seetõttu, et otsustada, kas hagejal on õigus

nõuda kostjatelt üüritud asja tagastamist, peab kohus võtma esmalt seisukoha, kas üürileping on

lõppenud. Selleks peab olema kas saabunud üürilepingu tähtaeg või peab leping olema kehtivalt üles

öeldud. Nagu kohus eespool kindlaks tegi, oli poolte vahel sõlmitud viimane üürileping tähtajaga

kuni 06.11.2014. Hageja väidetel ütles ta üürilepingu 05.11.2010 ülesütlemisavaldusega

erakorraliselt üles. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja 1 on kätte saanud Tallinna linna

esindaja poolt 05.11.2010 koostatud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Samuti vaidlevad pooled selle

üle kas 05.11.2010 üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane.

Seadusest tulenevalt peab kohus kontrollima, kas lepingust vabaneda sooviv lepingupool on

tõendanud, et leping enam ei kehti st, et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Tuleb

kontrollida nii õigusliku aluse esinemist kui ka seaduses sätestatud ülesütlemiskorra järgimist.

Ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele

Hageja väidab, et ütles üürilepingu 05.11.2010 ülesütlemisavaldusega erakorraliselt üles. VÕS § 195

lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

VÕS § 325 sätestab eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldusele kindla vormi. Ülesütlemisavaldus

peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama vähemalt järgmisi

andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord

ja tähtaeg. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.

Hageja esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud, et öeldakse üles kostjaga 1 sõlmitud

üürileping aadressil Tallinnas XXX asuva eluruumi kasutamiseks. Ülesütlemise põhjusteks on

märgitud esiteks asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvesta majaelanike ja naabrite

huvidega ning ei järgi elamu sisekorraeeskirju. Samuti on märgitud, et vaatamata suuliselt tehtud

meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole eeltoodud rikkumisi lõpetatud. Teiseks on ülesütlemise

põhjusena märgitud asjaolu, et seisuga 01.11.2010 on üürniku üüri- ja kõrvalkulude võlg 10939,99

krooni (699,19 €), mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri-ja kõrvalkulude summa ning

et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka 2010. a.

suuliselt sõlmitud maksegraafikut. Eluruum paluti vabastada 06.12.2010 ja hageja esindaja haldurile

üle anda. Samuti märgiti, et üürilepingu ülesütlemist on võimalik vaidlustada Tallinna

Üürikomisjonis (Harju 13, 10130 Tallinn) või Harju Maakohtus (Kentmanni 13, 15158 Tallinn) 30

päeva jooksul arvates teate kättesaamisest. Hageja ülesütlemisavalduses on seega märgitud nii

üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus kui ka vaidlustamise kord ning tähtaeg.

Ülesütlemine on ühepoolne vastuvõtmist vajav tahtevaldus, mis jõustub kättesaamisega.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule (tahteavalduse

saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks

kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 2 näeb ette, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse

saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see

on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. TsÜS §

69 lg 3 kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks,

kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja

tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.

Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemisavaldus on kätte toimetatud 16.novembril 2010 üürilepingu

objektiks olevas korteris XXXTallinnas elava üürniku perekonnaliikmele XXX le ja kostjale 1 e-

posti teel 15. novembril 2010. Kostja 1 väidab, et temale ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust kätte

toimetatud. Kostja 1 elab alaliselt välismaal ja kostja 2 ei ole kostja 1 esindaja. Hageja pidi esitama

ülesütlemisavalduse isiklikult kostjale 1.

Asja materjalidest nähtuvalt hageja esindaja on koostanud 05. novembril 2010 üürilepingu

ülesütlemisavalduse, milles palub vabastada eluruum 06. detsembril 2010 ja anda üle OÜ-le XXX,

haldurile XXX. 16. novembril 2010 on üürilepingu ülesütlemisavalduse teine eksemplar kätte antud

XXX , kes on XXX elanik (ÜKT lk 24). 15. novembril 2010 on hageja esindaja XXX OÜ poolt e-

posti aadressilt XXX saadetud kosja 1 e-posti aadressile XXX Üürilepingu ülesütlemisavaldus

05.11.10, Ettekanne 03.11.2010 ja Ülevaatuse akt 08.11.2010 (I kd tlk 144-146, tõlge I kd tlk 186).

20.12.2010 on e-posti aadressilt XXX saadetud XXX e-posti aadressile vastus, mille kohaselt

ollakse nõus vabastama korteri ja tasuma võlgnevus 1 aasta jooksul. E-kirja lõppu on märgitud

austusega XXX (I kd tlk 162). Kuna kostja 1 on vastanud 20.12.2010 hageja esindaja poolt saadetud

e-kirjale, millega edastati kosjale 1 üürilepingu ülesütlemisavaldus ja on kinnitanud, et on nõus

korteri vabastama ja võlgnevuse tasuma, siis sellega on kohtu hinnangul leidnud tõendamist, et

kostja 1 on hageja 05.11.2010 üürilepingu ülesütlemisavalduse isiklikult kätte saanud. Samuti loeb

kohus üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte toimetatuks 16.10.2010 kostjaga 1 koos eluruumi

kasutavale täisealisele perekonnaliikmele, s.o. kostja 1 tütrele XXX , allkirja vastu kätteandmisega.

Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kostja 1 väitega, et ta ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust

kätte saanud.

Kohus leiab, et kuna hageja ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki seaduses sätestatud kohustuslikke

andmeid, siis võib lugeda, et ülesütlemisavaldus on vormi- ja sisunõuete osas seadusekohane ja

kehtiv. Kuna üürilepingu ülesütlemiseavaldus on kosjale 1 e-posti kätte toimetatud, siis on

üürilepingu ülesütlemisavaldus kostja 1 suhtes kehtivaks muutunud.

Erakorralise ülesütlemise õiguslik alus

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel

ning seaduses sätestatud korras. Seega tuleb kontrollida, kas esineb õiguslik alus üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks.

VÕS § 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu

täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS

§-des 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest

ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 315 lg 1 ja 2 kohaselt võib

üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja

eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 sätestatud kohustusi või

üürnik rikub neid kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lg 3 sätestab, et elu- või

äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Nimetatud säte võimaldab naabrite

huvidega mittearvestamist käsitleda üürilepingu rikkumisega. Käesoleva paragrahvi kontekstis ei ole

oluline kas rikkumise paneb toime üürinik või kolmas isik (perekonnaliige), kellele üürnik asja

kasutamist võimaldab. Üürnik vastutab oma perekonnaliikme tegevuse eest. Tüüptingimuste p 4.1

kohaselt on munitsipaaleluruumi lepingu dokumendiks muuhulgas ka elamu sisekorraeeskiri ja p 13.3

kohustab üürnikku arvestama majaelanike ja naabrite huvidega ning p 13.4 järgima elamu

sisekorraeeskirja.

Eelpool viidatud seaduse sätetest tulenevalt peab tähtajalise üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Hageja esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud

lepingu ülesütlemise esimeseks põhjuseks üürnikupoolne korrarikkumine, s.t et häiriti naabrite ja

majaelanike rahu ja sellest tulenevalt ei järgitud sisekorraeeskirja. Ülesütlemisavalduse kohaselt on

üürnikule tehtud suuliselt korduvalt märkusi ja meeldetuletusi üürilepingu ja sisekorraeeskirja

rikkumiste kohta, kuid neid ei ole lõpetatud (ÜVK tlk 24). Kostja 1 korteriga seotud majaelanike

rahu häiriva tegevuse kohta on hageja esitanud tõendina Põhja Prefektuuri 03.09.2010 kirja (ÜVK

tlk 55-60), milles on nimetatud, et korterist XXX tulenevatel põhjustel on tehtud politseile

väljakutsed 10.11.2006, 03.08.2010, 17.08.2010 ja 18.08.2010. Väljakutsete põhjuseks on olnud

10.11.2006 alkoholi tarbimine alaealise poolt koridoris. 03.08.2010 pidev probleem naabritega, kes

joomavad lärmavad, külalised lõhuvad trepikoda, 17.08.2010 öörahu rikkumine, 18.08.2010 korteris

elavate isikute poolne sagedane naabrite rahu rikkumine, korterisse kogunevad noored, kes tarbivad

alkoholi ja risustavad maja ümbrust. Politseiasutuse kirja kohaselt on elanikega vesteldud ja on

algatatud ka väärteomenetlusi. Samuti on kohtule esitatud tõendina Tallinna linna esindava

linnavaraameti koostatud memo XXX korteri kohta esitatud kaebuste kohta (ÜVK tlk 50-52), mille

kohaselt on perioodil 03.08.2010 kuni 12.11.2010 pöördunud linnavaraameti poole viiel korral kolm

XXX maja üürnikku, sisuks kaebused korteris 2 toimunud rahurikkumiste kohta.

Põhja Politseiprefektuuri 25.01.2013 vastuse kohaselt on ajavahemikus 17.08.2010 kuni 05.12.2012

aadressile XXX toimunud seitse väljakutset. Kirjast nähtuvalt 17.08.2010 kell 03:17 on

registreeritud väljakutse aadressile XXX, Tallinn. Väljakutse sisuks, et noored lärmavad ja karjuvad

korteris nr 2. Ust alguses ei avatud. Korteris kõva lärm. Ukse avas korteri omanik XXX , kes oli

alkoholijoobe

tunnustega.

Alustatud

väärteomenetlus.

Koostatud

kiirmenetluse

otsus

karistusseadustik § 262 tunnustel. 04.12.2010 kell 02:46 on registreeritud väljakutse aadressile

XXX, Tallinn. Väljakutse sisuks, et korteris 2 on pidu, lärmatakse ka trepikojas. Alustatud

väärteomenetlus, koostatud kiirmenetluse otsus karistusseadustik § 262 tunnustel. 25.03.2011 kell

23:15 on registreeritud väljakutse aadressile XXX, Tallinn. Väljakutse sisuks, et korteris nr 2 on

tagaotsitav XXX. Kontrollitud, isik toimetatud osakonda. 25.08.2011 kell 22:05 on registreeritud

väljakutse aadressile XXX , Tallinn. Väljakutse sisuks, et ilmselt on peretüli, kuna korteri aknast oli

välja kukkunud invaliidist tüdruk. Kiirabi teel. Lahendus: Tüli ei olnud. XXX suitsetas keldrikorruse

aknal ja alkoholijoobest tulenevalt kaotas tasakaalu ning kukkus. Kiirabi ei vajatud. Korteris oli veel

poiss-sõber XXX . 22.09.2011 kell 23:16 on registreeritud väljakutse aadressile XXX , Tallinn.

Väljakutse sisuks, et nuttev naine vajab politsei abi, katkestas kõne (ütles, tulge kohale, lahendage

probleem). Tagasi helistades telefonile ei vasta. Kontrollitud, probleem lahenenud. Pretensioone ei

ole ja avaldust ei tule. Korteris oli olnud väike tüli. Lapsi korteris ei olnud. Lisaks X oli korteris veel

XXX . 31.03.2012 kell 09:59 on registreeritud väljakutse aadressile XXX , Tallinn. Väljakutse

sisuks, et kaupluse varas jooksis kauplusest välja kaubaga ning turvamees jooksis talle järele. Varas

jooksis XXX, Tallinn korterisse 2. Varas korteris, ust lahti ei tee. Isik kinni peetud. Tegemist

meesterahvaga. 05.12.2012 kell 17:19 on registreeritud väljakutse aadressile XXX , Tallinn.

Väljakutse sisuks, et kiirabi käis korter 2 väljakutsel. Korteris viibisid sel hetkel kolm isikut, kes olid

narkojoobes ning 8 kuud rase alaarenenud naine ja alla aastane laps, keda helistaja sõnul kantseldab

narkojoobes mees. Helistaja kiirabivelsker. Aadress kontrollitud. Korteris kaks naist ja üks mees

ning väike laps. Lapsega kõik korras, on külasoleva naise laps. Kõik on kerges joobes, kuid

adekvaatsed. Eelnevalt oli kiirabi käinud, kuna mehel oli paha hakanud. Narkootikume tarvitanud

keegi ei olnud (II kd 188-189).

21.08.2010 kiirmenetluse otsusest nähtuvalt on XXX karistatud KarS § 262 alusel selle eest, et

17.08.2010 kell 03:25 karjus, lärmas, kuulas oma korteris valju muusikat ja tekitas lärmi, mis kostus

trepikotta ja naaberkorterisse ja rikkus öörahu ja avalikku korda mitmekorterilises elamus (I kd tlk

191). 22.12.2010 kiirmenetluse otsusest nähtuvalt on XXX karistatud KarS § 262 alusel selle eest, et

tema 04:12.2010 kell 03:00 pidutses elukohas mitmepere elamus aadressil XXX, karjus ja lärmas,

külalised kloppisid aknale, tekitades lärmi, millega häiriti sama maja elanike öörahu. XXX on

määratud rikkumise eest trahv 600 krooni (I kd tlk 190).

Tunnistaja XXX, kes töötab Lõuna Politseijaoskonnas Kristiine piirkonnavanemana, ütlustest

nähtuvalt 03.11.2010 kontrollis ta XXX korterit 2 Nõmme sotsiaalhoolekande töötaja XXX, korteris

valitses üleüldine korralagedus, isikuid oli korteris umbes 5, kes magasid seal korteris põrandal

läbisegi. Majaelanikud olid nii helistanud kui teavitanud e-maili teel, et seal majas käivad peod.

Majaelanikud olid teadlikud sellest, et majas on politseinik ja siis majaelanikud pöördusid tunnistaja

poole, et kurta, et selle korteriga on pidev probleem rahu rikkumiste osas. Rahurikkumine seisnes

selles, et toimus väga paljude inimeste liikumine ja selle tulemusel rikuti maja. Pigem tundsid

majaelanikud muret enda turvalisuse pärast, sest selles korteris liikus kahtlane kontingent. Probleem

oli, et öösel liiguvad ringi võõrad inimesed, kes seal majas ei peaks öösel viibima ja tekitavad

keskmiselt valjemat häält. Tunnistaja on seoses väljakutsetega XXX korteris 2 käinud, põhjuseks on

olnud see, et isikud on seal joobes peaga kaklema läinud ja kord oli väljakutse kui XXX oli olnud

maja ees joobes. Varasemalt on rahvahulk olnud keskmisest suurem 5-7 inimest, toas suitsetatakse (I

kd tlk 133-134).

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja 1 on saanud Tallinna linnalt munitsipaaleluruumi hädasti

abivajajana ja ta on tutvunud üürilepinguga, mille dokumentideks on ka üürilepingu tingimused ning

sisekorraeeskirjad. Kohtule esitatud tõenditest (03.09.2010 Põhja-Prefektuuri kirjast, Põhja

Politseiprefektuuri 25.01.2013 vastusest, tunnistaja XXX ütlustest, 21.08.2010 ja 22.12.2010

kiirmenetluse otsustest) saab järeldada, et üürnik ei ole üürilepingut kohaselt täitnud, kuna tema

korteri elanikud ei ole elanud naabrite ja majaelanike huve arvestavalt, mistõttu on korteriga

seonduvalt tehtud mitmed politseiväljakutseid ja sageli on need olnud põhjendatud. Eelpool on

tõendatud, et ajavahemikus 10.11.2006 kuni 25.01.2013 korteri elanike majaelanikke häiriva tegevuse

tõttu on politsei saanud väljakutse vähemalt 10 korda ning et nendest kahel korral on võetud korteri

elanik XXX Kars§ 262 alusel vastutusele.

VÕS § 315 lg 1 ja 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik või

asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lg

2 või 3 sätestatud kohustusi või üürnik rikub neid kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS 276 lg

3 vastu eksimine ei anna üürileandjale siiski reeglina mitte kohest üürilepingu ülesütlemise õigust.

Üürileandja peab erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimise eeldusena üürnikku hoiatama ning

üürnik peab ka peale hoiatamist panema toime sama rikkumise või jätkama sama kestva rikkumise

toimepanemist.

Kostja 1 väidab, et hageja ei ole andnud kostjale 1 täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks vastavalt

VÕS § 114, § 116, § 117 ja § 119. Sisuliselt peab kostja 1 silmas seda, et hageja ei ole kostjat 1

hoiatanud, et kui kostja 1 jätkab üürilepingu rikkumist, siis ütleb hageja kostjaga 1 sõlmitud

üürilepingu üles. Hageja on kohtule esitanud hageja esindaja XXX OÜ poolt kostja 2 e-posti

aadressile 10.09.2010 saadetud hoiatuse. Nimetatud hoiatuse kohaselt on vastavalt üürileandjale

laekunud infole kostja 1 korduvalt rikkunud naabrite rahu ja häirinud naabreid. Juhul kui

üürileandjale saabub veekord info, et kostja 1 on rikkunud üürniku kohustust arvestada majaelanike ja

naabrite huvidega, siis öeldakse kostjaga 1 sõlmitud üürileping üles ja kostja 1 on koheselt kohustatud

vabastama ja tagastama temale üürile antud ruumi (I kd tlk 147-148). Seega on kohtu hinnangul

kostjat 2, kui tegelikult XXX eluruumi kasutavat isikut, hageja poolt hoiatatud, et kui jätkub

üürilepingu rikkumine, siis ütleb hageja üürilepingu ülesse. 22.12.2010 kiirmenetluse otsusest

nähtuvalt on XXX karistatud KarS § 262 alusel selle eest, et tema 04:12.2010 kell 03:00 pidutses

elukohas mitmepere elamus aadressil Männiku tee 98-2, karjus ja lärmas, külalised kloppisid aknale,

tekitades lärmi, millega häiriti sama maja elanike öörahu. XXX on määratud rikkumise eest trahv

600 krooni (I kd tlk 190). Eeltoodust nähtub, et ka pärast üürilepingu ülesütlemise hoiatuse ja

üürilepingu ülesütlemise teate saamist on jätkanud kostja 2 naabrite rahu rikkumist ja häirinud

naabreid.

Kohus leiab eeltoodu põhjal, et üürnik ei ole käitunud korrektse ja hooliva üürnikuna, kuna on

korduvalt rikkunud VÕS 276 lg 3 ja tüüptingimuste p-des 13.3 ja 13.4 sätestatud kohustusi, mis on

mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks.

Hageja ja kostja vahel 27.10.2004 sõlmitud üürilepingu punkt 12 2) kohaselt annab Tallinna linn

kostjale 1 kui eluruumi hädasti vajavale isikule kasutada üürilepingu objektiks oleva eluruumi

seadusest ja linna õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks. Vaidlust ei ole selles, et tegelikult

kostja 1 ei üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamise ajal ega ka käesoleval ajal tegelikult antud

eluruumis ise ei ela. Kohtumenetluse käigus on kostja 1 lepinguline esindaja väitnud, et kostja 1

elab tegelikult välisriigis. XXX korteris 2 elas üürilepingu ülesütlemise ajal ja kohtumenetluse ajal

kostja 2. Kostja 1 ise tegelikult antud eluruumi elamiseks ei vaja. Kohus leiab, et asjaolu, et kostja 2,

kes on kostja 1 tütar, on sügava puudega isik, ei anna õigustust korduvalt üürilepingut rikkuda ja

teiste majaelanike ja naabrite rahu häirida. 05.11.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduses on

märgitud, et teise eluruumi vajadusel tuleb pöörduda Nõmme Linnaosa Valitsuse Sotsiaalhoolekande

osakonda. Seega juhul kui kostja 2 vajab teist eluaset, siis on tal võimalik pöörduda selle saamiseks

Nõmme Linnaosa Valitsuse Sotsiaalhoolekande osakonna poole.

Teise üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjusena oli välja toodud asjaolu, et seisuga 01.11.2010

oli üürniku üüri-ja kõrvalkulude võlg 10939,99 krooni (699,19 €), mis ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluva üüri- ja kõrvalkulude summa ning et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele

ei olnud üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka 2010. a suuliselt sõlmitud maksegraafikut. Kuna

kohtumenetluse ajaks oli kostja oma üürilepingu ülesütlemise aluseks olnud võlgnevuse tasunud,

hageja ei tuginenud kohtumenetluse käigus enam nimetatud üürilepingu rikkumisele ja loobus kostja

1 vastu esitatud rahalistest nõuetest, siis kohus eelnimetatu üürilepingu ülesütlemise alust

kohtuotsuses ei käsitle.

Kohus asub seisukohale, et on leidnud tõendamist, et üürileandjal oli põhjus öelda üürileping

erakorraliselt üles ja see on kooskõlas nii seaduse kui ka üürilepingu tüüptingimustega ning seega

õiguslikult põhjendatud ning pooltevaheline üürileping lõppes ülesütlemisavalduses märgitud ajal, so

06.12.2010.

Üüritud ruumi tagastamise nõue

Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja 1 ei ole eluruumi vabastanud ja see on endiselt tema perekonna

kasutuses. VÕS § 334 lg-s 1 on sätestatud, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast

lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping

on lõppenud, siis on hagejal õigus nõuda eluruumi tagastamist ning hageja selline nõue tuleb

rahuldada ja tuleb kohastada üürnikku ja tema perekonnaliikmeid s.o kostjat 2 tagastama Tallinnas

aadressil XXX asuv eluruum.

Hageja on taotlenud TsMS § 445 lg 1 alusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja kohtuotsuse

vabatahtlikult täitmata jätmisel tõsta kostjad Tallinnas aadressil XXX asuvast eluruumist välja.

Hageja leiab, et kuna üürileping on lõppenud ning kostja 1 ei ole üüritud asja tagastanud, siis võib

eeldada, et ta ei tee seda vabatahtlikult ka pärast kohtuotsuse tegemist. VÕS § 334 lg 1 näeb ette küll

üürniku kohustuse üüritud asi tagastada, kuid ei näe ette meetmeid juhuks, kui üürnik vabatahtlikult

üüritud asja ei tagasta. Täitemenetluse seadustiku § 180 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti

vabatahtlikult (sh ei vabasta eluruumi), võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab

sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 näeb ette, et kohus võib otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi

ja korra. Kohus leiab, et on vaja määrata antud asjas kindlaks otsuse täitmise viis ning otsustab, et

eluruumi XXX Tallinnas vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel tuleb kostjad 1 ja 2 ja teised

eluruumi kasutavad isikud eelnimetatud eluruumist välja tõsta.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti. Kuna hagi rahuldatakse, siis tuleb kõik menetluskulud jätta kostjate kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse

hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele

lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik