2-12-33984/26 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. juuni 2013.a Tallinnas kell 16.00 kohtukantselei

kaudu

Tsiviilasja number

2-12-33984

Tsiviilasi

AK hagi OÜ EK vastu võla nõudes

Tsiviilasja hind

2085 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: AK(isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja esindaja: Krista Paal (MTÜ Eesti Juristide Liit;

e-post: krista.paal@juristideliit.ee )

Kostja: OÜ EK(registrikood XXX, asukoht XXX)

Menetluse liik

RESOLUTSIOON

TsMS § 403 lg 1 alusel kirjalik menetlus

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Jätta rahuldamata hageja nõue 85 (kaheksakümmend viis) euro ulatuses.

3. Välja mõista kostjalt OÜ EK hageja AK kasuks võlgnevus 2000 (kaks tuhat)

eurot.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud jätta 95,93 % ulatuses kostja kanda ja 4,07 % ulatuses hageja kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva

jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus

menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja

tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

Harju Maakohtule esitatud hagiavaldusest nähtuvalt leidis hageja 2012 juunis City24 portaali

kaudu oma perele sobiva korteri Tallinnas, Haabersti linnaosas, XXX ning avaldas soovi

korteri algatada eelnimetatud korteri ostu-müügi protsessi. Müügiprotsessi korraldas kostja.

Hageja kontrollis üle võõrandatava korteri olukorra ning nõustus pakkumisega. Kostja ja

hageja vahel sõlmiti broneerimisleping ning hageja kandis kostjale 06.06.2012 üle 2000 euro

suuruse korteri broneerimistasu. Hageja tellis pangast laenu saamiseks kõnealuse korteri

hindamisakti kostja soovitusel OHHOÜ-lt ja tasus selle eest OHHOÜ-le 09.06.2012 85 eurot.

Peale maksekorralduse tegemist ja raha kostjale üle kandmist hakkas kostja ilma mõjuva

põhjuseta korteri ostu- müügi protsessi edasi lükkama, keeldudes tehingut sooritamist,

põhjendades seda kas notari töö pingelisuse, müüja hõivatuse või kostja enda tegevuse

pingelisusega. Hageja pakkus omapoolselt notari- ja kohtumisajad välja, kuid kostjale ja

väidetavalt korteri müüjale need ei sobinud. Hagejal oli vaja pere suurenemise (laps sündis

2012 septembris) tõttu soetatav korter kiiresti kätte saada ja oma elamistingimusi enne lapse

sündi parandada. Hageja selgitas korduvalt kostjale korteri võõrandamistehingu kiiruse

olulisust. Korteri ostu-müügiprotsess venis ilma mõjuva põhjuseta kuni 2012 augustini,

mistõttu soovis hageja broneerimislepingu lõpetada ja broneerimistasu tagastamist. Hageja oli

sunnitud otsima teise soetatava korteri ja põhjendas kostjale broneerimislepingu lõpetamise

vajalikkust. Kostja keeldus nõudest, broneerimislepingut ei lõpetanud ja broneerimistasu ei

tagastanud, samuti hakkas kostja hageja pöördumisi vältima.

Hageja palub kostjalt välja mõista 2085 eurot.

Kostja vastuväited

Hagiavaldusele esitatud vastusest nähtuvalt selgitab kostja, et on nõus hagejale tagastama 2000

eurot siis, kui on leidnud korterile uue ostja. Hindamisakti ja õigusteenuse eest kostja maksma

ei nõustu. Hagejal oli võimalus korter osta, kuid ta keeldus. Hindamisakti ei olnud vaja ei

kostjale ega korteriomanikule. Õigusteenuse vajalikkus hagejal samuti puudus, sest hageja oli

teadlik, et kostja tagastab 2000 eurot. Kostja ei nõustu ka hageja väitega, mille kohaselt kostja

ilma põhjuseta hakkas venitama vaidlusaluse korteri ostu-müügi protsessi. Peale

broneerimislepingu sõlmimist hakkas korteriomanik koheselt otsima omale uut elamispinda,

kahe päeva jooksul oli sobiv pind leitud ning notaribüroos aeg broneeritud. Hageja teatas

viimasel hetkel, et ei saa kokkulepitud ajal tulla, mistõttu müüdi korter kolmandale isikule.

Hiljem pakkus hageja kostjale uue notariaja, aga vaidlusaluse korteri omanikul ei olnud enam

kohta kuhu kolida ja ta alustas uuesti endale sobiva korteri otsimist, mille leidis augustis, kuid

siis ei nõustunud enam hageja notari juurde minema.

Kohtuotsuse põhjendused

Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt

tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma

siseveendumuse kohaselt, et hagi on põhjendatud osaliselt ja kuulub seega osalisele

rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi

poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et

pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata

või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes:

1) 2012 juunis City24 portaalis pakkus kostja müügiks ja hageja avaldas ostusoovi

korterile asukohaga: XXX, Tallinn;

2) kostja ja hageja vahel sõlmiti broneerimisleping ning hageja kandis kostjale 06.06.2012

üle 2000 euro suuruse korteri broneerimistasu (tl 26);

3) hageja tellis pangast laenu saamiseks kõnealuse korteri hindamisakti kostja soovitusel

OHHOÜ-lt ja tasus selle eest OHHOÜ-le 09.06.2012 85 eurot (tl 27-50).

Kuna kumbki pool ei ole selles osas teise poole väiteid vaidlustanud, loeb kohus nimetatud

faktilised asjaolud tõendatuks TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel ning esitatud dokumentaalsete

tõenditega.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja esitanud kostja vastu hagi 07.01.2010 sõlmitud

korteri broneerimislepingust tuleneva ettemaksu 2000 euro ja korteri ostmiseks vajaliku

pangalaenu saamiseks OHHOÜ-le hindamisteenuse eest tasutud 85 euro nõudes.

VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse

andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt

selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping

kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud

tingimustel. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida

teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt

tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt

tõestatud.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja seisukohal, et pooled sõlmisid korteri

broneerimislepingu kirjaliku teate alusel ning hageja kandis kostjale 06.06.2012 üle 2000 euro

suuruse korteri broneerimistasu. Vastavalt VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu

tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 4 kohaselt juhul, kui

lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohtule tõendina

esitatud poolte elektroonilisest kirjavahetusest nähtub, et kostja on hagejat teavitanud,

broneeritud korterile ettemaksu sooritamise vajadusest. Ettemaksu saajaks oli EKOÜ, konto

number: XXXXXXXXXXXX, summa: 2000 eurot, selgitus: Järveotsa 37, korteri broneering.

Samuti nähtub kohtule, et kostja teavitas hagejat ettemaksu tagastamisest juhul, kui pank ei

anna korteri ostmiseks laenu (tl 108). Rohkem tõendeid kohtule broneerimislepingu sõlmimise

tingimuste kohta esitatud ei ole. Kohtu arvates on antud juhul poolte tahe 2000 euro maksmisel

olnud suunatud lepingu sõlmimisel korteri broneerimisel ettemaksu tegemisele.

Alternatiivse võimalusena saab asuda seisukohale, et vaidlusaluses lepingus võivad sisalduda

nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping, sel juhul tuleb kontrollida, kas

tehing on osadeks jagatav. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste

osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise

osata. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata lepingu ühe osa tühisusele ei pruugi alati

kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Samas on Riigikohus asunud

seisukohale, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka

kõrvalkokkulepete tühisuse ( vt lahend nr 3-2-1-79-04 p-d 20-21; nr 3-2-1-70-07 p-d 12-15).

Kohtu arvates on antud tsiviilasjas tuvastatud, et pooled ei oleks broneerimislepingut sõlminud

ilma ostu-müügilepingu sõlmimise eesmärgita, seega on leping suunatud kinnisasja

omandamisele, leping ei ole osadeks jagatav ja on tervikuna tühine.

TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing

tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei

ole sätestatud teisiti. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole kostja hagejale ettemaksuna

saadud 2000 eurot tagastanud ning on asunud seisukohale, et tagastab raha alles siis, kui

korterile on leitud uus ostja (tl 108-112). VÕS § 1027 kohaselt peab isik käesolevas peatükis

sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. VÕS §

1028 lg 1 kohaselt juhul, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud

olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu sajalt tagasi nõuda, kui

kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Koostoimes AÕS

§ 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg-ga 2 on poolte vahel sõlmitud leping vorminõuete rikkumise tõttu

tühine, seega õiguslikku alust raha maksmiseks ei olnud olemas (VÕS § 1028 lg 1 esimene

alternatiiv), mistõttu tuleb kostjal 2000 eurot hagejale tagastada.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja esitanud kostja vastu nõude ka hindamisteenuse

eest tasutud 85 euro osas VÕS § 1029 alusel. Hageja selgitustest nähtuvalt sooritas ta toimingu

kostja nõudmisel. Hageja on seisukohal, et kuna kohustust ei ole olemas (VÕS § 1028 lg 1

järgi), siis on tal õigus nõuda kostjalt kolmandale isikule makstud summa tagastamist vastavalt

VÕS § 1030 lg 1 alusel. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt hagejal oli eesmärk ja kavatsus osta

kõnealune korter. Lisaks nähtub kohtule, et kostja kavatsuseks oli korteri soetamine

pangalaenuga (tl 108-109). Seega oli hindamisakti tellimine hageja huvides, sest tegemist on

pangalaenu saamise eeldusega. Hageja on asunud seisukohale, et hindamisakt telliti kostja

korraldusel. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt on kostja hagejale selgitanud, et nad teevad

koostööd OHHOÜ-ga (tl 108). Kostja on tasunud talle osutatud korteri hindamisteenuse eest

OHHOÜ-le (tl 27). Kohus asub seisukohale, et antud juhul ei ole tegemist VÕS § 1029 ja VÕS

§ 1030 lg 1 alusel kvalifitseeritava olukorraga. Hageja ei ole esitanud kohtule veenvaid

tõendeid, millest nähtuks hindamisteenuse tellimine kostja korraldusel, pigem oli tegemist

juhendiga, millised toimingud peaks pangalaenu saamisel tegema ning võimaliku hindajana on

soovituslikult esitatud OHHOÜ-d. Ka ei ole tegemist kolmanda isiku kasuks sõlmitud

lepinguga VÕS § 1030 mõttes. Tegemist oli siiski ennekõike hageja poolt tema enda huvides

tehtud sooritustega. Kohus märgib, et tehingu tegemisega seonduvad asjaolud jäävad esitatud

materjalide pinnalt selgusetuks (tl 51-52), hageja ja kostja selgitused on vastuolulised. Kohus ei

saa võtta seisukohta, kas tegemist oli antud juhul kostja- või hagejapoolse tegevuse/

tegevusetuse tagajärjel ärajäänud tehinguga m.h puudub selgus kostjapoolse võimaliku kahju

tekitava tegevuse osas. Seetõttu asub kohus seiskohale, et hageja 85 euro nõue hindamisteenuse

eest tuleb jätta rahuldamata.

TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 2 rajab kohus otsuse üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Arvestades eeltoodut rahuldab kohus hagi osaliselt s.o 2000 euro ulatuses ja jätab rahuldamata

85 eurot ulatuses.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on

tsiviilasja hind hagihind, TsMS § 122 lg 2 sätestatust, mille kohaselt on hagihind hagiasjas

hagis taotletu harilik väärtus ja TsMS § 124 lg-s 1 sätestatust, mille kohaselt raha maksmisele

suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga, seega on hagi hind 2085

eurot.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude

jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Vajaduse

korral

määrab

kohus

kindlaks

menetluskulude

proportsionaalse

jaotuse

menetlusosaliste vahel.

TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või

ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuivõrd kohus

rahuldas hagi osaliselt, aga tunduvalt üle poole nõudest, ei oleks õiglane jätta menetluskulusid

poolte kanda võrdsetes osades. Seetõttu tuleb menetluskulud jätta 95,93 % ulatuses kostja

kanda ja 4,07 % ulatuses hageja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik