3-10-3178/149 · 3-10-3178/149 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Ruth Plaks ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 31. mai 2013, Tallinn Haldusasja number 3-10-3178 Haldusasi OÜ Agenor kaebus saamata jäänud tulu hüvitamiseks Menetlusosalised Kaebaja – OÜ Agenor, seaduslik esindaja Ülar Teppo Vastustajad – Rae Vallavalitsus ja Rae Vallavolikogu, volitatud esindaja v.adv Viive Kaur Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 3. oktoobri 2012 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ Agenor apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kohtuistungil 16. mail 2013

RESOLUTSIOON 1. Jätta OÜ Agenor apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 03.10.2012 otsus haldusasjas nr 3-10-3178 muutmata. 2. Menetluskulud jätta menetlusosaliste enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 01.07.2013, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioon- kaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoime- tamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebu- se läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Rii- gikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlus- tähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-10-3178 2(5) ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. OÜ Agenor Haldus taotluse alusel algatas Rae Vallavolikogu 15.11.2005 otsusega nr 22 Lõhe kinnistu (hoonestamata looduslik rohumaa, planeeritava ala suurus ca 3,0 ha, maakasu- tuse sihtotstarve maatulundusmaa) detailplaneeringu koostamise. Rae Vallavalitsuse 15.05.2007 korraldusega nr 758 võeti Lõhe kinnistu detailplaneering vastu ning korraldati avalik väljapanek 26.05-08.06.2007, mille käigus ettepanekuid ja avaldusi ei esitatud. Rae Vallavolikogu 11.03.2008 otsusega nr 372 jäeti Lõhe kinnistu detailplaneering kehtesta- mata, sest detailplaneeringu kehtestamisel ei ole võimalik tagada sotsiaalse ja tehnilise infra- struktuuri väljaehitamist. Detailplaneeringu menetluse käigus tegi vallavalitsus arendajale OÜ-le Agenor Haldus ettepaneku osaleda planeeringu kehtestamise eelduseks oleva infra- struktuuri arendamise rahastamisel. OÜ Agenor Haldus märkis lepingueelsetel läbirääkimistel, et ei soovi osaleda Lagedi piirkonnas avalikku huvi kandva objekti finantseerimises, samuti rajada infrastruktuuri enne majadele ehituslubade väljastamist ja anda kohustuste täitmise ta- gamiseks tagatist. Valla poolt ei ole mõeldav rahaliste kohustuste võtmine, millel puudub eel- arves reaalne kate, sest sellega tekitaks vald enda maksejõuetuse. OÜ Agenor esitas 02.04.2008 kaebuse Rae Vallavolikogu 11.03.2008 otsuse nr 372 tühistami- seks ja ettekirjutuse tegemiseks. Tallinna Halduskohtu 19.06.2009 otsusega kaebus rahuldati (haldusasi nr 3-08-625). Tallinna Ringkonnakohus tühistas 21.12.2009 otsusega esimese ast- me kohtu otsuse. Riigikohtu halduskolleegium jättis 19.05.2010 otsusega kohtuasjas nr 3-3-1- 26-10 jõusse esimese astme kohtu otsuse, täiendades seda põhjenduste osas. Jõustunud kohtu- otsuse resolutsioonis kohustati Rae Vallavolikogu detailplaneeringu kehtestamise osas uue otsuse tegemiseks. OÜ Agenor esitas 18.11.2010 Rae Vallavalitsusele kahju hüvitamise nõude, paludes selle lahendada hiljemalt 01.12.2010. Kuna taotlust soovitud ajaks ei lahendatud, siis 02.12.2010 loobus OÜ Agenor kohtuväliselt asja lahendamisest. 2. OÜ Agenor esitas 02.12.2010 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus Rae Valla- valitsuselt välja mõista 25 000 000 krooni. 18.06.2012 menetlusdokumendis määras kaebaja kahjunõude suuruseks 1 112 729 eurot. Alternatiivselt, kui kohus ei pea tõendatuks eeltoodud kahjusummat, siis lähtudes asjaolust, et kaebaja oleks saanud realiseerida oma kinnistu 2007. aasta II poolaastal 465 600 euro eest (millest tuleks lahutada tänane turuväärtus), on kahju- summaks 405 000 eurot. Kui kohus loeb, et mingil põhjusel oli kahju tekkimise aeg hiljem, st alles 2008. aasta I poolaastal, oleks kaebuse esitaja saanud tulu 294 200 eurot (millest tuleks lahutada tänane turuväärtus) ning kahjusummaks oleks 233 600 eurot. Kui kohus leiab endi- selt, et kahju suurus ei ole eeltooduga ikka veel tõendatud, siis palub kaebuse esitaja kahju välja mõista võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 6 alusel kohtu äranägemisel. 3. Rae Vallavalitsus ja Rae Vallavolikogu kaebust ei tunnistanud ja palusid selle jätta ra- huldamata. 4. Tallinna Halduskohus jättis 03.10.2012 otsusega OÜ Agenor kaebuse rahuldamata. Kohtu põhjendused: 1) välistatud ei ole kaebajale väidetavalt tekkinud kahju kõrvaldamine õiguste taastamisega RVastS §-de 3 ja 6 alusel. Kaebaja on väitnud, et kinnistu oli likviidne esimese detailplanee- ringu kehtestamata jätmise otsuse tegemise ajal ning kohtul puudub mõistlik põhjus kahelda, et kinnistu ei oleks likviidne ajal, kui haldusorgan teeb uue otsuse. Kohus ei saa välistada võimalust, et kaebaja taotluse osas võidakse teha haldusorgani poolt ka positiivne otsus ning välistada ei saa olukorda, kus selle otsuse tegemise ajaks on kinnistu turuväärtus kasvanud 2007/2008 aasta turuhindadega võrreldavaks;

3-10-3178 3(5) 2) Rae Vallavalitsuse õigusvastane tegevus seisneb kaebuse kohaselt ebaseaduslike lisatin- gimuste esitamises, ilma milleta ei oldud nõus detailplaneeringut kehtestama. Käesolevas as- jas ei ole kaebaja oma väidet vallavalitsuse õigusvastase tegevuse osas arusaadavalt põhista- nud ega tõendanud. Usutav on vastustaja väide, et 2005. aastal ei olnud finantseerimise ja ko- hustuste ülevõtmise lepingute sõlmimine Rae valla praktikas veel levinud. Seega ei saa väita, et haldusorgan poleks järginud oma tavapärast praktikat ning 2007. a suvel kaebajaga läbirää- kimisi alustades esitanud nõudmised, mida teistele arendajatele ei esitatud. Rae Vallavalitsuse osas puudub esmane kahjunõude rahuldamise eeldus, s.o õigusvastane tegevus või tegevusetus avalik-õiguslikus suhtes; 3) tulenevalt Riigikohtu 19.05.2010 otsusest ning 28.10.2010 lahendist kohtuasjas nr 3-3-1- 37-10, milles kinnitati varasemaid seisukohti, ei ole planeerimismenetluse hilisemates staa- diumides EhS §-st 13 tulenevate ja muude nt sotsiaalse infrastruktuuri finantseerimise kohus- tuste osas kokkulepete sõlmimine õigusvastane. Seega ei saanud olla õigusvastane ka selliste kokkulepete sõlmimiseks läbirääkimiste pidamine ning selle tõttu vallavolikogu otsuse tege- mise viibimine; 4) kaebaja on kohtumenetluses nõustunud, et kahjunõude rahuldamiseks ei piisa vaid tugi- nemisest Riigikohtu 19.05.2010 otsusele, vaid kohus peaks tagantjärele tuvastama, kas hal- dusorgani kaalutlusõigus oli taandunud nullini. Antud asjas ei ole võimalik tuvastada, millise otsuse oleks haldusorgan pidanud tegema ehk teisisõnu, milline olnuks ainus õiguspärane ot- sus, kuna nii planeeringute kehtestamisel kui eelarve koostamisel on kohalikul omavalitsusel väga ulatuslik diskretsiooniõigus, hõlmates ka otstarbekuse kaalutlusi, mille osas puudub koh- tul kui õigusvaidlusi lahendaval organil hinnangu andmise võimalus. Riigikohtu 19.05.2010 otsusest ei nähtu, et haldusorgani kaalutlusõigus detailplaneeringu kehtestamise küsimuse otsustamisel oleks taandunud nullini. Sellisele seisukohale asumisel oleks Riigikohus pidanud otsuse resolutsioonis tegema konkreetse ettekirjutuse vastustajale detailplaneeringu kehtesta- miseks. Riigikohus leidis 19.05.2010 otsust põhjendades (p 19), et Lõhe kinnistu detailplanee- ringu kehtestamata jätmise otsus ei olnud piisavalt kaalutletud; 5) kuna planeeringu algatamisel ja vastuvõtmisel ei teki õiguspärast ootust planeeringu keh- testamise suhtes, siis ei saa ainuüksi menetlemisega põhjendada kehtestamise kohustust. Fi- nantseerimise ja kohustuste ülevõtmise lepingute sõlmimise kohustus detailplaneeringu alga- tamise faasis ei tulene õigusnormist, vaid hea halduse põhimõttest, et haldusakti taotleja saaks ette näha kulusid, mis võivad talle tekkida. Vald peab samas arvestama ka detailplaneeringu realiseerimise tagajärjel lisanduvate potentsiaalsete uute elanike huvidega; 6) kui kaebaja detailplaneering algatati, ei saanud kohalik omavalitsus ette näha kinnisvara- buumi ja sellega kaasnevat elanike arvu ulatuslikku tõusu. Sündivus oli kasvanud peale de- tailplaneeringu algatamist 2007. ja 2008. a hüppeliselt. Sellega seoses kasvas ka lasteaiakoh- tade vajadus. Valla eelarves kasvasid ka hariduskulud. Ei saa väita, et eelarvetulude kasv 2007. aastal võimaldanuks kohalikul omavalitsusel vabalt kanda nii kaebaja, temaga sarnases olukorras olevate arendajate kui ka lõpetamata jäänud arendustega seotud kulud; 7) kaebaja ei esitanud andmeid enda kulutuste kohta, mida tulnuks detailplaneeringu kehtes- tamise küsimuses otsuse tegemisel 2008. a arvesse võtta. Sellel ajal oli vastustajale väidetavalt teada vaid projekti koostamise kulu. Kinnistu soetamise kulu oli tehtud enne detailplaneeringu algatamist ning kinnistu on kaebajal jätkuvalt alles; 8) kuigi 2008. a otsustamise faasis oli kaebaja põhimõtteliselt nõus üle võtma EhS § 13 tule- neva taristu rajamise kohustuse, ei olnud ta nõus andma kohustuste täitmiseks kohaliku oma- valitsuse jaoks piisavaid tagatisi. Kaebaja ei ole tõendanud, et temalt ainsana nõuti lepingu sõlmimist või et see oleks olnud ebaproportsionaalne. Seega võib järeldada, et kaebajat kohel- di teistega võrdselt. Võrdsus ei pea esinema kõigi kohustuste ja lepingutingimuste osas, vaid

3-10-3178 4(5) sõltub konkreetsest planeeringust ja muudest olulistest asjaoludest, mistõttu kohus ei pea vaja- likuks eraldi käsitleda kohtuistungil teemaks olnud Kuldala 11 planeeringut. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 5. OÜ Agenor esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub tühis- tada Tallinna Halduskohtu 03.10.2012 otsus ning teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised: 1) detailplaneeringu teistkordse kehtestamata jätmise vaidlustamine ei välista kahju hüvita- mise nõude rahuldamist. Kaebaja kaitses oma seaduses sätestatud õigusi ning asjaolu, et ta on olnud sunnitud seda tegema samaaegselt, ei saa välistada kahjunõude esitamist; 2) kohus oleks pidanud tuvastama, kuhumaani toimusid läbirääkimised ning kust alates esi- tas vald kaebajale vaid omapoolseid nõudmisi. Läbirääkimisteks ei saa pidada ebaseaduslike nõuete esitamist. Kohtuotsuses ei leidu üldse analüüsi sellest, kas vallal oli põhjendatud nõuda nn sotsiaalobjektidesse investeerimist ning tagatist hüpoteegi näol. On arusaamatu, miks ko- hus ei vaadelnud Rae valla varalisi võimalusi. Nimelt kaebaja põhistas ja tõi välja avalikku infot sellest, et vallal on küllaldaselt vara. Kohalikul omavalitsusel on kohustus rajada sot- siaalobjekte maksudest laekuva rahaga. Vaid uute arendajate poolt sotsiaalobjektidesse panus- tamise kohustus toob endaga kaasa ilmselge ebavõrdse kohtlemise. Põhjendatud pole asjaolu, miks vastustajale oleks kasulik hüpoteek arendaja varale; 3) Riigikohtu seisukohtadest on selgelt arusaadav, et planeeringu kehtestamata jätmise alu- seks saab olla vaid objektiivne ettenägematu vahendite vähenemine ja mitte nende planeeri- mata jätmine. Kaebaja arvates ei haaku antud Riigikohtu seisukohaga kaevatava kohtuotsuse osa, milles kohus räägib valla eelarve prioriteetide seadmise õigusest kui poliitilisest otsusest, mis võib saada kaalukeeleks planeeringu kehtestamisel. Kohus leidis ebaõigelt, et ettenägema- tu asjaoluna võib käsitleda kinnisvarabuumi ja ülesandeid, mis tekkisid kinnisvaraarendajate poolt taristute väljaehitamata jätmisest. Rae vald teadis iga planeeringu kehtestamisega juur- detulevate leibkondade arvu. Sündide arvu tavapärasest kiiremat kasvu aastas on valla aren- gukavas iseloomustatud kui asjade loomulikku kulgu seoses oodatud positiivse migratsiooni- ga. Rae valla hariduskulud on osadel aastatel olnud suuremad investeeringute tõttu. Selle ühe- kordse väljaminekuga ei tohiks põhjendada hariduskulude järsku suurenemist; 4) kohus leidis vääralt, et valla eelarveliste vahendite piisavuse hindamisel ei saa lähtuda eraldiseisvalt vaid kaebaja planeeringuga kaasnevatest kuludest, vaid arvestada tuleb, et koha- lik omavalitsus peaks tagama võrdse kohtlemise. Võrdse kohtlemisega ei saa riik õigusta- da/vabandada isikuõiguste rikkumist. Kohus ei ole vastustaja esitatud arenduslepinguid uuri- nud. Nendega on tõendatud, et kõikidelt arendajatelt pole sotsiaalobjektidesse panustamist nõutud. Sõlmitud lepinguid ei ole täidetud rahaliselt, mis tähendab, et vald ei ole oma varalisi õigusi maksma pannud. Hüpoteeke pole reaalselt seatud, seega pole vastustaja hüpoteekide seadmist tähtsustanud. 6. Rae vald vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub see jätta rahuldamata. Vastusta- ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ning jääb halduskohtus esitatud seisukohtade juurde. 7. OÜ Agenor esitas Tallinna Ringkonnakohtule 15. märtsil 2013. a kaebuse täienduse. Kaebuse täiendamist põhjendati järgmiselt: 1) halduskohus on rikkunud HKMS § 61 lg-t 2 ja § 56 lg-id 1 ja 2, kui jättis tunnistaja Alexey Silantjevilt tunnistused võtmata. Samuti on halduskohus valesti kohaldanud materiaal- õiguse normi, kui leidis eelmenetluses, et asja juurde ei saa võtta kaebaja varasemaid majan- dusaasta aruandeid;

3-10-3178 5(5) 2) halduskohus ei ole hinnanud objektiivselt tõendit, milleks on haldusasjas nr 3-08-625 esitatud Rae Vallavalitsuse 11.03.2008 istungi protokoll nr 35, millest saab järeldada, et Rae Vallavolikogu otsuse 11.03.2008 ainukeseks põhjuseks, mille tõttu jäeti detailplaneering keh- testamata, oli asjaolu, et kaebaja ei võtnud endale asjaõiguslepinguga seatud kohustust; 3) Rae vald alustas maaomanikelt ja arendajatelt koormavate lepingute nõudmist detailpla- neeringu menetlemise eeldusena hiljem, kui vaidlusalane detailplaneering menetluses oli. Rae Vallavalitsuse meelevaldse ja suvaõigusliku käitumise tagajärjel on sõlmitud hulk täiesti eri- neva sisuga lepinguid eesmärgiga monopoliseerida detailplaneeringute menetlemine. Eesmär- giks võib olla ka teatud huvigrupile ärieelise loomine. Rae Vallavalitsusele tehtud teabenõuete vastustest saab järeldada, et 2008. ja 2009. aastal pole arendajatelt summasid eelarvesse lae- kunud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Ringkonnakohus leiab, et esitatud apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, nõustub halduskohtu otsuse järeldustega ning HKMS § 201 lg-le 4 tuginedes ei korda neid. Apellat- sioonkaebuse väited ning apellatsioonimenetluses esitatud täiendavad tõendid ei anna kaebuse rahuldamiseks alust. Ringkonnakohus lähtub seejuures alljärgnevast. 9. Kaebuse esitaja nõuab antud juhul saamata jäänud tulu hüvitamist, so rahalist hüvitist selle eest, mis ta oleks teeninud juhul, kui detailplaneering oleks kehtestatud ning vaidlusalune kinnistu võõrandatud või seda kinnistut arendatud. Et taolist kahju välja mõista, peab olema ühene, et detailplaneering oleks tulnud kehtestada. Selline kindlus antud juhul puudub. Pla- neerimisotsuste tegemisel on planeeringu kehtestajal suur kaalutlusruum ning kohtud ei saa reeglina kohalikku omavalitsust kohustada mingit konkreetset planeeringulahendust kehtes- tama. Halduskohus on õigesti välja toonud, et Riigikohtu 19.05.2010 otsuses ei ole kaalutlus- õigust taandatud nullini, vaid jõusse on jäetud Tallinna Halduskohtu otsus, millega kohustati vastustajat planeeringu osas uut otsust tegema. Sealjuures tuleneb Riigikohtu lahendist, et iseenesest ei ole välistatud ehitusseaduse §-s 13 sätestatud kohustuste arendajale panemine pärast planeeringu algatamist ja vastuvõtmist, kuid seejuures peab kohalik omavalitsus ära näitama, mis on need erakorralised asjaolud, mis ei võimalda tal endal enam vastavat kohus- tust täita. Rae Vallavolikogu jättis 27.09.2011 otsusega nr 265 vaidlusaluse detailplaneeringu jälle keh- testamata. Kaebaja on otsuse vaidlustanud (haldusasi 3-12-162) ning küsimus, kas kehtesta- mata jätmine oli õiguspärane, tuleb lahendada selle konkreetse haldusasja raames. Lahendades kahju hüvitamise nõuet, ei saa ringkonnakohus lahus planeeringu kehtestamata jätmise otsuse õiguspärasuse hindamisest hakata analüüsima, kas vastustajal oli õigus jätta detailplaneering kehtestamata. Kui planeeringu kehtestamata jätmise otsus jääb kehtima, ei saa kaebajal olla tekkinud kahju saamata jäänud tulu näol, sõltumata sellest, kas kohalikul omavalitsusel oli 2007. aastal toimunud läbirääkimistel õigus kaebajalt nõuda vaidlusaluste kohustuste ülevõt- mist. 10. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kan- da. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets